Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 16 de Septiembre de 2008
| Fecha de Resolución | 16 de Septiembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. |
| Ponente | Emerita Avendaño |
| Procedimiento | Recurso De Nulidad |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DE LA REGIÓN CAPITAL
VISTOS, Con Informes.
Los abogados en ejercicio de este domicilio ADELSON ROBAYNA, S.P.A. y YANEIDA MOYA LOPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 90.836, 111-383 y 37.609, respectivamente, procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PLANWELL FINANCE S.A., domiciliada en la República de Panamá, incorporada mediante Escritura Pública No.4.260 de fecha 09 de abril de 1999, por ante la Notaría Pública Quinta del Circuito de Panamá, República de Panamà e inscrita en la Sección de Micropelícula (Mercantil) del Registro Público desde el día 16 de abril de 1999, mediante Ficha 359933, Rollo 65049, Imagen 0046, propietaria del inmueble identificado como Quinta “CELMIRA”, ubicada en la Calle Herrera Toro, Sector Los Naranjos, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, intentaron recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 010758, de fecha veintidós (22) de diciembre de dos mil seis (2006), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble. Solicitó la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, en restablecimiento de la situación jurídica lesionada.
Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió el recurso en fecha siete (07) de agosto de dos mil siete (2007), ordenándose la citación a la ciudadana Procuradora General de la República y la notificación al ciudadano Fiscal General de la República, mediante oficios, y mediante boleta a la Sociedad Mercantil CENTRO LATINO AMERICANO PARA EL DESARROLLO (CLAD). Asimismo, se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados, conforme a lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales se cumplieron.
En fecha treinta (30) de enero de dos mil ocho (2008) se abrió a prueba la causa, y el día ocho (08) de febrero del mismo año, comparecieron los abogados S.P.A. y YANEIDA MOYA LÓPEZ, quienes presentaron escrito de promoción de pruebas, el cual quedó agregado a los folios treinta y siete (37) al treinta y ocho (38). El veintiuno (21) de febrero de dos mil ocho (2008), se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente, a los fines de determinar el valor del inmueble, la cual se evacuó.
En fecha 19 de mayo de 2008, tuvo lugar el acto de informes, al cual compareció la abogada M.D.C. ESCOBAR MARTINEZ, en su condición de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, y consignó en cinco (05) folios útiles, escrito que recoge su opinión dada en forma oral y pública.
Se siguió la normativa procesal prevista en los artículos 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 30 de junio de 2008, se dijo “VISTOS”.
Para decidir, se observa:
II
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
Los apoderados de la parte recurrente denunciaron como infringido el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato no cumplió con los requisitos establecidos en el mismo.
Por último solicitaron la nulidad del acto impugnado y la fijación de nuevo canon de arrendamiento al inmueble objeto del presente procedimiento.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios treinta y seis (36) al sesenta y nueve (69), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos EURIDISIS MORENO, O.P. y N.B..
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de la incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la Administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de fijación de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual en restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.
Por su parte el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa..
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles
.
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente
.
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo
.
Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de UN MILLÓN OCHENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTÍMOS (Bs. F. 1.085.592,72), equivalentes a 23.599,84 unidades tributarias a razón de CUARENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.F. 46,oo) la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para Oficina al inmueble identificado como Quinta “CELMIRA”, ubicada en la Calle Herrera Toro, Sector Los Naranjos, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en la cantidad de OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMOS (Bs. F. 8.141,95).
III
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
Se declara con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por los abogados en ejercicio de este domicilio ADELSON ROBAYNA, S.P.A. y YANEIDA MOYA LOPEZ, ya identificados, procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PLANWELL FINANCE S.A., también identificada, propietaria del inmueble identificado como Quinta “CELMIRA”, ubicada en la Calle Herrera Toro, Sector Los Naranjos, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 010758, de fecha veintidós (22) de diciembre de dos mil seis (2006), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, acto administrativo cuya nulidad se declara.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para Oficina, en la cantidad de OCHO MIL CIENTO CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMOS (Bs. F. 8.141,95).
Conforme lo exige el Artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme, en adelante.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2008). Años 196° y 149°.
LA JUEZA PROVISORIA,
C.A.G.
LA SECRETARIA,
A.G.S.
En el mismo día, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, 16 de septiembre de 2008.
LA SECRETARIA,
A.G.S.
CAG/ags.
