Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 30 de Junio de 2008

En la resolución del contrato de arrendamiento que celebró con la demandante sobre un inmueble situado en la carrera 0 de la ciudad de Ureña, jurisdicción del Municipio P.M.U.d.E.T., integrado por: (a) Un galpón de TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (340 m2) aproximadamente, (b) Un patio de entrada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (225 m2) aproximadamente; y (c) Un apartamento construido en el mismo patio, todo dentro de los siguientes linderos: NORTE, Con mejoras que son o fueron de J.Z.; SUR, con propiedad de J.A.L.M.; ESTE: Con la carrera 0; y OESTE, con mejoras que son o fueron de Atiliano Mendoza, resolución que es consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, específicamente por no haber pagado el canon mensual de arrendamiento desde hace más de 31 meses.

En la entrega de inmediato y sin plazo alguno a su representada, completamente libre de personas y/o de bienes, solvente en el pago de los servicios públicos y privados, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el inmueble arrendado.

En pagar a su representada, a título de indemnización por lo daños y perjuicios derivados del manifiesto incumplimiento en el pago del canon a que se refiere el contrato de arrendamiento, la cantidad de CATORCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 14.493.615,oo).

En pagar a título de daños y perjuicios la cantidad de QUINIENTOS TRECE MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 513.189) por cada mes que transcurra desde el 15 de noviembre de 2007, hasta la fecha de pago voluntario de la obligación o, en su caso, la fecha del auto que ordene la ejecución del fallo definitivo.

Demandan la corrección monetaria de la sumatorio de los daños y perjuicios equivalente a los cánones atrasados y no pagados, correspondiente a la cantidad de CATORCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 14.493.615) desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha del pago voluntario o de ejecución del fallo definitivamente firme que recaiga.

El pago de las costas procesales.

Estiman la demanda en la suma de CATORCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 14.493.615).

DE LA CONTESTACION

Por su parte el demandado, a través de su apoderada judicial, en escrito de contestación de la demanda fechado el 23 de mayo de 2008 (f. 78 al 83), expuso: Que es cierto que su mandante suscribió contrato de arrendamiento privado con la demandante sobre los inmueble que señala, y que es cierto que de conformidad con la cláusula tercera el plazo de duración del contrato se fijó en dos años, contados a partir del 15 de abril de 1991, pactándose que vencido dicho plazo si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad en contrario, con un mes de anticipación por lo menos, se consideraría prorrogado por igual período de tiempo.

Que es un hecho cierto que en fecha 10 de noviembre de 1998, el señor Lorenzo Mazaira y su mandante celebraron un contrato de opción de compra venta sobre los inmuebles que hasta esa fecha ocupo su mandante, y que tal y como lo dice demandante éste poseía en calidad de arrendatario, hasta ese momento, pues como consecuencia lógica al celebrarse un contrato de opción a compre sobre los inmuebles, el contrato de arrendamiento sobre los mismos quedó resuelto.

Alega que es un hecho cierto que su mandante entregó en parte de pago, muebles por un valor de ONCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 11.250.000) y un vehículo Toyota Samuray año 1993, por un valor de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.12.000.000), para un total de VEINTITRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000).

Que es un hecho cierto que su mandante posee y ocupa, usa y disfruta de manera pacífica y con ánimo de dueño los bienes inmuebles objeto de la demanda.

Expresa que es falso que el contrato de arrendamiento se haya prorrogado ocho veces desde el 15/04/1993 al 14/04/2009, y que es falso que para el 10 de noviembre de 1998 su mandante estuviese atrasado con los cánones de arrendamiento, más cuando Lorenzo Mazaira decidió venderle esos inmuebles.

Que es falso que su mandante adeude el pago de treinta y seis giros, a razón de UN MILLON DOSCIENTOS SETENTA MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES cada uno, pagaderos a partir del 15 de diciembre de 1998.

Señala que es falso que en fecha 28 de abril de 2005, por segunda vez, haya celebrado su mandante con el demandante, un segundo contrato de promesa de venta en otros términos y condiciones y por ende es falso que su mandante haya incumplido lo allí pactado, por lo que desconoce de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la copia simple del documento que corre inserta en el expediente marcado F.

Que es falso que su mandante ocupe los inmuebles en calidad de arrendatario, siendo falso que haya incumplido la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y que asimismo es falso que adeude por concepto de daños y perjuicios la cantidad de CATORCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 14.493.615), que los alquileres están congelados por lo que no son actualizables. Que es falsa la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que en virtud de ese contrato adeude más de 31 cánones de alquiler, y que es falso que su mandante pretenda adueñarse de ese inmueble por tener 16 años como inquilino.

Alega que el contrato de arrendamiento está extinguido en virtud del contrato de opción a compra venta celebrado posteriormente, en fecha 10 de noviembre de 1998, que es ilógico pensar que desde la fecha en que empezó a regir el arrendamiento hasta la fecha de celebración de la opción de compra venta, el arrendador no haya recibido el pago de los cánones de arrendamiento, y que 17 años después es que los viene a solicitar, ignorando el contenido del artículo 1580 del Código Civil, queriendo decir que en el supuesto negado de la validez del contrato de arrendamiento, todas las estipulaciones pactadas estuvieron vigentes hasta el 15 de abril de 2006.

Que su mandante tuvo que acudir a una instancia jurisdiccional a los fines de reconocimiento del instrumento privado que contiene la opción de compra venta de fecha 10 de noviembre de 1998, que sustituyó los contratos de arrendamiento suscrito con Lorenzo Mazaira, y que la protocolización de este contrato no ha podido concretarse puesto que el demandante pretende que se le pague por los inmuebles la suma de mil millones de bolívares, que todo consta en el expediente No. 16.806 que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuyo motivo es el reconocimiento del instrumento privado que contiene la opción de compra venta de fecha 10 de noviembre de 1998, la cual desconoció en ese expediente y que aquí reconoce.

En cuanto a la ilegitimidad de los representantes del actor solicita, de conformidad con el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición del poder y de los documentos en él mencionados, a los fines de verificar si el ciudadano Lorenzo Mazaira tenía la facultad de otorgar poder.

Opone la falta de cualidad activa y pasiva, puesto que la parte demandante no tiene legitimación para pedir la resolución del contrato, ya que no existe contrato de arrendamiento alguno y que además la empresa no es arrendadora ya, y que igualmente el demandado no tiene cualidad porque no hay contrato de arrendamiento y porque desde el 09 de noviembre de 1998 dejo de ser arrendataria en virtud de la opción a compra venta suscrita.

Alega la prejudicialidad por cuanto cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, signado con el No. 16.806, demanda de reconocimiento del instrumento privado contentivo de la opción a compra venta suscrita con Lorenzo Mazaira, y del allí determinar si efectivamente fue suscrita por éste y su mandante, por lo que opone el artículo 346 numeral 8° del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE

La parte demandante en escrito de promoción de pruebas de fecha 05 de junio de 2008 (f. 454 al 456), promovió el escrito de demanda, contrato de arrendamiento, documento privado contentivo de la primera opción de compra venta de fecha 10 de noviembre de 1998, documento privado contentivo de la segunda opción de compra venta de fecha 28 de abril de 2005, actuaciones judiciales cumplidas en el expediente No. 16.806 del Juzgado Tercero de Primera instancia Civil.

Posteriormente, por escrito de fecha 10 de junio de 2008 (f. 460 y 461), promueve: Poder otorgado por ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, en fecha 24 de abril de 2007 y copia certificada expedida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

DE LA PARTE DEMANDADA

En escrito de fecha 04 de junio de 2008 (f. 84 y 85), la parte demandada, a través de su apoderada judicial, promovió las siguientes pruebas:

Promueve copia certificada del expediente No. 16.806 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

DEL ESCRITO DE CONCLUSIONES

La parte demandante, a través de sus apoderados judiciales, en escrito de conclusiones presentado por ante este Juzgado en fecha 11 de junio de 2008 (f. 473 477), expuso que con respecto a la solicitud de exhibición de documentos realizada por la parte demandada, la misma sea declarada improcedente, pues la impugnación debió haber sido alegada en la primera oportunidad inmediata después de su consignación en autos, tal y como lo estipula el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil.

Que de la lectura del escrito de contestación de la demanda y del propio escrito de promoción de prueba revela la errónea consecuencia lógica sobre la cual está basada la defensa del demandado, en donde considera que la celebración de un contrato preliminar de opción de compra venta entre el arrendador y el arrendatario sobre el inmueble arrendado, resuelve, extingue y deja sin efecto el previo contrato de arrendamiento, cuando lo cierto, a su decir, es que ambos contratos pueden coexistir simultáneamente como el caso de los contratos de opción a compra, y que sólo en caso de que las partes, en el ejercicio de la autonomía contractual, en el contrato de opción de compra venta hayan decidido dejar sin efecto el contrato de arrendamiento, podría admitirse la extinción de la relación arrendaticia.

Que por su naturaleza, el contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido demandada, es un contrato a tiempo determinado que se ha prorrogado en el tiempo, sin que haya habido tácita reconducción, y que tampoco es aplicable el artículo 1580 del Código Civil, ya que el contrato fue celebrado inicialmente por un año, prorrogable, y que la mencionada norma prohíbe los arrendamientos celebrados inicialmente por más de quince años.

Expresa que la verdad es que el arrendatario demandado no ha pagado un solo canon de arrendamiento, sin que haya demostrado su estado de solvencia en el juicio.

Que en relación al supuesto desconocimiento e impugnación de la copia simple del segundo contrato de opción de compra celebrado en fecha 28 de abril de 2005, alega que dicha prueba no es relevante para la resolución del juicio, además de ser improcedente porque se trata de una copia simple fotostática de un instrumento privado, que no puede ser objeto de impugnación ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ni de desconocimiento ex artículo 444 ejusdem.

Alega que no existe prejudicialidad por cuanto la causa que cursa por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil en el expediente No. 16.806 que versa sobre el reconocimiento de un instrumento privado de opción de compra venta y reconvención por resolución de contrato privado de compra venta, materias totalmente ajenas a la resolución de contrato de arrendamiento a que se contrae el juicio.

CAPÍTULO II

PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

PUNTOS PREVIOS

DE LA ILEGITIMIDAD DE LOS REPRESENTANTES DEL ACTOR

La abogada M.A.Q.C., con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación, alega la ilegitimidad de los representantes del actor, sustentado dicho alegato en que el documento poder no cumple con los requisitos del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, se observa que el instrumento poder fue otorgado por el ciudadano J.A.L.M., identificándose como Presidente de la sociedad mercantil PLASTIFAN C.A., actuando en nombre de ésta “…y estando debidamente facultado…”, desprendiéndose de la nota de autenticación suscrita por el Notario Titular de la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, que le fue presentado para su vista y devolución, documento inscrito por ante el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de PLASTIFAN C.A., de fecha 20/03/1972, No. 21, con modificaciones inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 03/05/1978, No. 21, Tomo 4-A, el 24/02/1983, No. 4, Tomo 5-A, el 18/07/1984, No. 29, Tomo 15-A y el 29/11/1989, No. 22, Tomo 60-A.

Así pues, el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:

Artículo 155: Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.

De conformidad con lo anterior, considera esta Juzgadora, que el documento poder cumple con los requisitos exigidos por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, pues sí hay señalamiento del Notario en cuanto a los documentos que facultan al otorgante.

No obstante lo anterior, tenemos que en la oportunidad para la exhibición de documentos peticionada por el demandado, a través de su apoderada judicial, la actora presentó las documentales referidas y de las cuales, -contrario a lo que expone la parte demandada en el acto de exhibición de documentos de fecha 12 de junio de 2008 (f. 478 y 479), cuando manifiesta que “…la última acta exhibida es del año 1984 y no se evidencia que el presidente siga teniendo las mismas facultades enunciadas en las actas exhibidas entre ellas la de nombrar apoderado judicial…”-, se evidencia a todas luces, del acta No. 17 celebrada el 31 de mayo de 1984 y registrada el 18 de julio de 1984, en su numeral QUINTO: ADMINISTRACION DE LA COMPAÑÍA, literal c), la facultad expresa del presidente para representar legalmente a la empresa y nombrar apoderados generales o especiales, por lo que, tomando en cuenta además, que el ciudadano J.L.M. ha sido reconocido por la demandada como el presidente de la demandante, se considera válido el instrumento poder presentado por los abogados GLORYS BEJARANBO GUERRERO y J.M.M.B., y así se decide.

Como corolario de lo anterior, tenemos que los apoderados de la parte demandante invocan el contenido del artículo 213 del Código de Procedimiento Civil como parte de las defensas esgrimidas a lo dilucidado en este punto, a lo cual, aclara esta sentenciadora, no se corresponde a lo alegado por el demandado, pues la misma refiere a las nulidades de los actos procesales, y lo peticionado no encuadra en esta norma, siendo la consecuencia lógica jurídica del alegato de ilegitimidad argüida, la exhibición de las documentales que le acreditan dicha facultad, tal y como lo hizo la parte demandante en el presente caso.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda opone la falta de cualidad tanto de la parte demandante como de ella misma, sustentando su alegato en la supuesta nulidad del contrato de arrendamiento que vincula a las partes y que constituyen el objeto de la acción, en virtud de haberse suscrito un contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes sobre el inmueble arrendado.

De conformidad con lo aducido por la parte demandada, infiere esta Juzgadora que en los términos planteados la pretensión de nulidad anteriormente señalada se encuentra circunscrita a la figura jurídica denominada NOVACION, la cual, según el artículo 1314 Código Civil existe: “…Cuando el deudor contrae para con su acreedor una nueva obligación en sustitución de la anterior, LA CUAL QUEDA EXTINGUIDA…”, por lo que conceptualmente se entiende como novación la operación jurídica que produce el efecto de extinguir una obligación preexistente remplazándole por otra nueva, y que deriva de la voluntad de las partes contratantes no de la ley; quien sólo regula el presupuesto de hecho y le asigna una consecuencia jurídica.

En este mismo orden de ideas, el Dr. E.M.L., en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, DERECHO CIVIL III, señala lo siguiente:

“La novación constituye un modo voluntario de extinción de obligaciones mediante el cual una obligación se extingue suplantándose por una obligación nueva; de allí que algunos definen como la “transformación de una obligación en otra”. Como característica fundamental, de la novación debe señalarse la circunstancia de extinguir una obligación anterior. Cuando no se extingue esa obligación anterior y se reemplaza por una obligación nueva no estaremos en presencia de una novación sino de cualquier otra figura jurídica. (subrayado de este Juzgado).

De conformidad con lo anteriormente transcrito, y realizado el análisis minucioso de los dos documentos, tanto el del contrato de arrendamiento como el de la opción de compra venta, se observa que en ninguno de los dos se hace mención que el contrato de arrendamiento extinguía el de opción de compra venta, ni mucho menos, que el contrato de opción de compra venta extinguía el contrato de arrendamiento, por tal motivo, considera este Tribunal que en el caso bajo análisis no están dados los supuestos necesarios para estar en presencia de una novación, en virtud de que no está dada la característica fundamental de ésta, como era la de señalarse la expresa voluntad de las partes de extinguir una obligación anterior, ya que se observa del contenido de los documentos mencionados que no se expresa ni se señala que la obligación contraída extinguía la ya existente

Antes los señalamientos ya expresados, este Tribunal observa que se está en presencia de dos contratos suscritos por las mismas personas sobre el mismo objeto, uno versa sobre un contrato de arrendamiento y el otro un contrato de opción a compra, por lo que, ante estas circunstancias de hecho, este Tribunal considera lo mas procedente y ajustado a derecho declarar sin lugar la falta de cualidad alegada, y así se decide.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada prevista en el artículo 346, numeral 8° del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prejudicialidad, el procesalista Alsina expresa:

para que una cuestión tenga carácter prejudicial en sentido propio, debe fundarse en una relación substancial independiente de la que motiva la litis y cuyo conocimiento corresponda, por disposición de la ley o por la naturaleza jurídica de la cuestión y en juicio autónomo a otro tribunal, la decisión del cual deberá influir con efecto de cosa juzgada en la resolución final a dictarse respecto de aquella

(T.III, p. 159).

Y agrega este autor, que existe cuestión prejudicial cuando “debe ser resuelta antes que la cuestión principal porque constituye un antecedente lógico de la sentencia” (T.III, p. 155).

En otras palabras, existen dos relaciones jurídico materiales dependientes una de la otra; por lo tanto, para decidir la relación dependiente, se requiere que previamente sea decidida la relación independiente; cuyo dispositivo por tener fuerza de cosa juzgada, tendrá que ser acogido en la sentencia respecto a la relación dependiente.

Esta cuestión previa preserva la cosa juzgada, pero cuando los procesos están en curso, es decir, permite hacer valer la cosa juzgada de la sentencia que se dicte en el proceso independiente, para que sea acogida en la sentencia que decida el proceso dependiente, es lo que Liebman (1983), denomina con magistral claridad, función positiva de la cosa juzgada:

El juez debe en este caso no solamente abstenerse de juzgar sobre aquello que ya fue definido, sino más aún recibir como inatacable la situación contenida en la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada y ubicarla como la premisa cierta de su juicio sobre la lid diversa, dependiente de la primera; y entonces la función de la autoridad del caso juzgado tiene un relieve positivo...En este caso el juez debe hacer suya la decisión expresada en el caso juzgado, recibiéndola como presupuesto de su ulterior juicio

(p. 13-14).

Y para aclarar más todavía la relación de prejudicialidad, agrega el autor citado:

Los derechos y las obligaciones jurídicas no viven en la realidad aislados, sino que conviven los unos al pie de los otros y muy a menudo se vinculan entre sí de diversas maneras. La relación de prejudicialidad-dependencia subsiste cuando una de ellas es el antecedente necesario de la otra, entre las mismas personas o con otras, por ejemplo la obligación de los alimentos que presupone un vínculo de parentesco; el subarriendo que presupone el arrendamiento. En estas coyunturas y en las similares, el vínculo prejudicial vuelve y entra en la estructura de otro vínculo jurídico; y entonces la certeza del vínculo prejudicial influye sobre la relación dependiente, en cuanto la parte del vínculo dependiente, que está constituida por el vínculo prejudicial, queda fijada tal como fue pronunciada en la sentencia precedente

(p. 14).

Ante la claridad de la doctrina citada, y de conformidad con lo expuesto en el punto referido a la falta de cualidad en la presente sentencia, ante la inexistencia de novación en la causa bajo estudio, es irrelevante a los fines de dilucidar la pretensión actoral, las resultas del juicio seguido por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, signado bajo el No. 16.806 por motivo de reconocimiento del instrumento privado contentivo de opción a compra venta, en tal virtud, este juzgado declara sin lugar la cuestión previa opuesta, y así se decide.

DELIMITACION DE LA LITIS

La pretensión de la parte demandante en la presente causa se circunscribe a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado sobre un inmueble situado en la carrera 0 de la ciudad de Ureña, en jurisdicción del Municipio P.M.U.d.E.T., integrado por: (a) Un galpón de TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (340 m2) aproximadamente, (b) Un patio de entrada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (225 m2) aproximadamente; y (c) Un apartamento construido en el mismo patio, todo dentro de los siguientes linderos: NORTE, Con mejoras que son o fueron de J.Z.; SUR, con propiedad de J.A.L.M.; ESTE: Con la carrera 0; y OESTE, con mejoras que son o fueron de Atiliano Mendoza, oponiéndole al demandado el incumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en la forma contractualmente convenida.

Por su parte el demandado, por una parte conviene en la existencia del contrato de arrendamiento a partir del 15 de abril de 1991 sobre el inmueble señalado, en la duración del mismo de dos años prorrogables, en la celebración un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble, en el pago de parte del mismo y en que posee y ocupa el inmueble, y por la otra niega que el contrato de arrendamiento se haya prorrogado 8 veces, que para el 10 de noviembre de 1998 estuviese atrasado con los cánones de arrendamiento, que deba 36 giros, que en fecha 18 de abril de 2005, por segunda vez, haya celebrado un segundo contrato de promesa de venta, que ocupe el inmueble señalado en calidad de arrendatario, que adeude daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento, que es falsa la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que es falso que pretenda adueñarse del inmueble.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

1. Corre agregado al folio 16 instrumento poder autenticado por ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 24 de abril de 2007, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual valora y aprecia este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código de Procedimiento Civil, haciendo plena fe de la cualidad que como apoderados de la parte demandante, hecho que quedó ratificado con la exhibición de documentales presentadas por el representante de la demandante.

2. Al folio 18 corre inserto instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil PLASTIFAN, representada por su presidente J.A.L.M. y el ciudadano M.J.P.A., el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, sino al contrario reconocido, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble, que el canon de arrendamiento fue estipulado para el primer año en la suma de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) mensuales y para el segundo año la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) mensuales, que el arrendatario pagaría por mensualidades vencidas en el transcurso de los cinco primeros días del mes siguiente, que el plazo de duración del contrato sería de dos (02) años contados a partir del 15 de abril de 1991, y que vencido el plazo si ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito de su voluntad en contrario, con un mes de anticipación por lo menos, se considerará prorrogado por igual período de tiempo.

3. Del folios 19 al 22 corren insertos instrumentos privados los cuales no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto no contribuyen a dilucidar lo realmente controvertido en la presente causa, esto es, el incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales.

4. Del folio 86 al 450 y del 462 al 471 corren insertas copias certificadas del expediente signado con el No. 16.806 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto no refiere elemento alguno que incida en el ánimo de esta Juzgadora para dilucidar lo controvertido.

PRESUPUESTOS PARA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN

DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO

La acción de cumplimiento de contrato, así como la resolución del mismo está consagrada en el Código Civil Venezolano en el artículo 1.167 el cual dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La anterior disposición, en lo que se refiere a la ejecución del contrato debe necesariamente analizarse conjuntamente con lo establecido en los artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales señalan:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Conforme a las anteriores disposiciones legales, quien se obliga en virtud de un contrato, está en la obligación no sólo de cumplir las prestaciones expresamente establecidas a su cargo, sino a todas las consecuencias derivadas de él.

En el presente caso, las partes celebraron contrato de arrendamiento, sobre un inmueble situado en la carrera 0 de la ciudad de Ureña, en jurisdicción del Municipio P.M.U.d.E.T., integrado por: (a) Un galpón de TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (340 m2) aproximadamente, (b) Un patio de entrada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (225 m2) aproximadamente; y (c) Un apartamento construido en el mismo patio, todo dentro de los siguientes linderos: NORTE, Con mejoras que son o fueron de J.Z.; SUR, con propiedad de J.A.L.M.; ESTE: Con la carrera 0; y OESTE, con mejoras que son o fueron de Atiliano Mendoza, con un canon de arrendamiento mensual para el primer año de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) y para el segundo años de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo), obligándose el arrendatario a pagar por mensualidades vencidas en el transcurso de los primeros cinco días del mes siguiente.

Asimismo, establecieron que la duración del contrato sería de dos (02) años, prorrogable por igual período al menos que una de las partes manifieste su voluntad de no hacerlo.

Ahora bien, en el presente caso el demandante aduce que el arrendador se encuentra insolvente con respecto al pago de los cánones de arrendamiento a partir del 15 de abril de 2005, incumpliendo con una de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento objeto de resolución.

Así pues, de conformidad con lo anteriormente expuesto, la carga de la prueba, la tenía el demandado quien debió demostrar que había pagado los cánones de arrendamiento a la arrendadora y que había cumplido con sus obligaciones como arrendatario.

Al respecto señala el Autor R.R.M. en su obra LAS PRUEBAS EN EL DERECHO VENEZOLANO lo siguiente:

... “El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes.”

Criterio este que comparte esta juzgadora, por lo que la carga de la prueba no sólo corresponde al demandante quien debe probar el hecho y derecho que reclama sino también, al demandado, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, pues la obligación del demandado se encuentra plenamente establecida en el contrato de arrendamiento privado suscrito entre los sujetos integrantes de la presente relación jurídico procesal y que no fuera desconocido en la oportunidad legal correspondiente.

En este sentido, Ricardo Henríquez La Roche, en su libro “Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expone:

La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal…

…Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento, y para el demandado será necesario oponer excepción de pago correspondiente y probarlo…

. (Pág. 99.)

En este orden de ideas, tenemos que el demandado no demostró su estado de solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento aducidos como insolutos por la actora, por lo que se hace procedente la pretensión de la demandante, con respecto al cobro de los meses que van a partir del 15 de abril de 2005 hasta el 14 de abril de 2007, a razón de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) cada uno, pues no se encuentra pactado en la contratación objeto de resolución el incremento del mismo, en el transcurso de los años siguientes de la relación arrendaticia.

En cuanto al monto de la indemnización por daños y perjuicios solicitado por la parte actora por a razón de QUINIENTOS TRECE MIL CIENTO OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 513.189,oo), por los meses que transcurran desde el 15 de noviembre de 2007, y los que sigan transcurriendo hasta la entrega material y definitiva del inmueble, en este sentido, debemos traer a colación lo establecido en sentencia N° 1407, dictada en fecha 30 de Junio del año 2.005, por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional bajo ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, el cual estableció el siguiente criterio:

SIC: Sobre el particular anota la Sala, que la indemnización por el uso del inmueble no es otra cosa que el reclamo de los cánones insolutos, razón por la cual al no haber aportado la demandante elemento alguno que justificara su pretensión al cobro de trescientos mil bolívares mensuales (Bs. 300.000,oo) a partir del mes de junio de 1999 a la fecha de entrega del inmueble, cantidad ésta muy superior a la fijada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la jueza que conoció en alzada de la causa principal, condenó al pago de siete millones ochocientos veinte mil bolívares (Bs. 7.820.000,oo), a razón de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) mensuales, cantidad convenida como canon de arrendamiento, y que la jueza supuesta agraviante fijó como monto a cancelar por el uso del inmueble desde el mes de junio de 1999 hasta marzo de 2003, razón por la cual esta Sala desestima la denuncia por ultrapetita con base a este argumento. Así se decide.

(Cursiva y negrita de este Juzgado)

De conformidad con lo anteriormente expuesto, no estando estipulados dentro de la contratación arrendaticia el pago por concepto de indemnización de daños y perjuicios, establece esta Juzgadora como indemnización por este concepto la suma de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) mensuales, los cuales pagará a partir del 15 de noviembre de 2007 inclusive hasta la definitiva entrega del inmueble, y así se decide.

Por otra parte, con respecto a la entrega del inmueble, tenemos que el vigente Código Civil Venezolano no dedica ninguna disposición a tratar sobre los efectos de la resolución, no obstante la correcta interpretación nos conduce a establecer que con ocasión a la declaratoria de la resolución de un contrato operan para ambos contratantes, efectos liberatorios, esto es, que si del contrato que se declara resuelto hubiera apenas surgido una obligación, aún no cumplida al momento de la resolución la sola sentencia bastará para lograr el fin práctico perseguido de hacer volver las cosas al mismo estado en que estarían de no haberse celebrado el contrato.

En el mismo orden de ideas, se producen efectos recuperatorios, es decir la restitución por el demandado de la cosa objeto del contrato resuelto y las restituciones a cargo del actor en resolución.

En la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I, Año 2003, pág. 134 y 135, del Dr. G.G.Q., asienta la naturaleza jurídica de la acción por Resolución de Contrato, así:

“El derecho que tiene cualesquiera de las partes contratantes de poner término al contrato, a través de la resolución del mismo, fundamentada en el incumplimiento a que se refiere el artículo 1.167 del Código Civil, se encuentra ubicado en la categoría genérica de derechos subjetivos que se conocen en la doctrina como “derechos de extinción”, y dentro de los mismos los que CARNELUTTI definió como “derechos de impugnación”, dentro de éstos aquéllos en que no basta la declaración unilateral de la otra parte para que sin más se extinga el contrato, sino de aquéllos en donde se hace necesaria la intervención del órgano jurisdiccional que emita el correspondiente pronunciamiento declarando o no la extinción o terminación del contrato por motivo de su incumplimiento ex artículo 1.167 del Código Civil; y de allí que resulta necesario justificar tal institución (la resolución del contrato) en orden a su razón de ser, y por medio de la cual se rompe o desliga el vínculo que las partes establecieron...”

Así pues, la Resolución de un Contrato busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente entre las partes, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario, y además que en ese tipo de juicios se exija el pago de cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden los daños y perjuicios, y que pueden demandarse con la acción resolutoria, ya que en caso contrario, el arrendatario se estaría enriqueciendo sin justa causa.

En tal sentido, y visto la pretensión de la parte demandante en el presente juicio, demostrada como está la relación arrendaticia que vincula a las partes, así como el estado de insolvencia del arrendatario al no haber probado el pago como principal medio de extinción de las obligaciones dinerarias, forzoso resulta para esta juzgadora, a tenor de los dispuesto en los artículo 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar con lugar la demanda, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario, así como el pago de cánones de arrendamiento vencidos, y así se decide.

Respecto a la indexación monetaria peticionada por la parte actora, considera esta Juzgadora que la misma es improcedente, ya que, aun y cuando el demandado se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento indicados por la actora, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 27 sólo contempla la posibilidad de peticionar intereses en caso de retardo en el pago de cánones, y siendo así, acordarla sería ir contra disposiciones de orden público, razón por la cual se niega la indexación peticionada por la parte actora, y así se decide.

CAPÍTULO III

PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 12 del Código de Procedimiento Civil, y por autoridad de la ley, resuelve:

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por PLASTIFAN, C.A., domiciliada en Ureña, inscrita en el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el 20 de marzo de 1972, bajo el No. 21, y posteriormente ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 03 de mayo de 1978, bajo el No. 21, Tomo 4-A, contra el ciudadano M.J.P.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-2.072.788, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Se ordena al ciudadano M.J.P.A., la ENTREGA INMEDIATA del inmueble dado en arrendamiento constituido por un inmueble situado en la carrera 0 de la ciudad de Ureña, en jurisdicción del Municipio P.M.U.d.E.T., integrado por: (a) Un galpón de TRESCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (340 m2) aproximadamente, (b) Un patio de entrada de DOSCIENTOS VEINTICINCO METROS CUADRADOS (225 m2) aproximadamente; y (c) Un apartamento construido en el mismo patio, todo dentro de los siguientes linderos: NORTE, Con mejoras que son o fueron de J.Z.; SUR, con propiedad de J.A.L.M.; ESTE: Con la carrera 0; y OESTE, con mejoras que son o fueron de Atiliano Mendoza, completamente libre de personas y/o de bienes, solvente en el pago de los servicios públicos y privados, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

Se le condena al demandado M.J.P.A., a pagar la suma de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) o SIETE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 7,oo) mensuales por concepto de canon de arrendamiento vencido y no pagado, a partir del 15 de abril de 2005 al 14 de noviembre de 2007, esto es, treinta y un (31) cánones de arrendamiento.

Se le condena al demandado M.J.P.A. a pagar por concepto de indemnización por los daños y perjuicios, la suma de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) o SIETE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 7,oo) mensuales, por los meses y fracciones que sigan transcurriendo hasta la entrega material y definitiva del inmueble a partir del 15 de noviembre de 2007.

En virtud de la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil ocho.

Abg. D.B.C.Q.

Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

En la misma fecha se publicó siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 p.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

Exp. 6187