Decisión de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 9 de Junio de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I., constituido según documento de condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Marzo de 1978, bajo el Nº 01, Tomo 18, Protocolo Primero.

DEMANDADO: T.K., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.087.201.

APODERADA

DEMANDANTE: Z.Z.U., abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A, bajo los Nos.30.141.

APODERADOS

DEMANADADOS: D.R.A., M.R.A., A.C.R.A. y F.R.A., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 19.146, 19.157, 30.989 y 18.460.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Por Vencimiento de la Prorroga Legal).

EXPEDIENTE No: AP31-V-2007-002194

- I –

- NARRATIVA-

En fecha 31 de Octubre de 2.007, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de los Cortijos, escrito libelar y sus recaudos, el cual, luego del correspondiente sorteo, correspondió su conocimiento a este Juzgado.

El 05 de Noviembre de 2.007, se dicta auto mediante el cual es admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordena el emplazamiento del demandado. (folio 16 y 17).

En fecha diecisiete (17) enero de 2.008 (folio 40 y 41), y dada la imposibilidad manifestada por el Alguacil de practicar la citación personal, y por solicitud de la parte actora se acuerda practicar la citación del demandado mediante carteles.

En fecha 26 de marzo de 2.008 (folio 55), la Secretaria Niusman Romero deja constancia de haberse cumplido todas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado.

En fecha 12 de mayo de 2.008 (folio 67), comparece el abogado D.R.A., quien en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se da por citado y consigna el instrumento poder que acredita su representación.

En fecha 14 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de oposición de cuestiones previas y de contestación a la demanda. (folio 71 al 81).

En fecha 15 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito mediante el cual expone sus alegatos sobre el escrito de contestación a la demanda.

En fecha 30 de mayo de 2008, comparece la abogada Z.Z., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas por este Juzgado en esa misma fecha. (folio 100).

Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-

- MOTIVA –

- Punto Previo-

En su escrito de contestación al fondo de la demanda, la parte accionada solicito: 1) la declaratoria de inexistencia del proceso; 2) la declaratoria con lugar de la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346, referida a la inadmisibilidad de la demanda, y 3) la falta de cualidad del actor; en virtud a que las dos primeras defensas se encuentran basadas en la presunta falta de cualidad del actor, lo lógico es que este Tribunal pase a resolver la misma para luego pronunciarse en relación a las primeras defensas mencionadas, y en este sentido se observa:

A todo evento, opongo al libelo de demanda, la falta de cualidad activa de la persona que se presenta como Administradora del Centro Comercial: A.M.E. P,(…) por cuanto de una simple lectura del poder conferido a la abogada Z.Z., se observa que la identificación de la Administradora, se arroga la representación de un ente abstracto denominado CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS, quien, conforme a la ley, no es persona natural, ni jurídica, y por ende, no tiene personalidad jurídica para obrar en juicio, ni es susceptible de asumir obligación alguna, ni ser representado en juicio.

Adicionalmente a ello, de conformidad con el Documento de Condominio del Centro Comercial, y el artículo 20, literal E, de la ley de Propiedad H.r. de manera irrefutable, que en todo lo relativo a las áreas comunes, el administrador ejerce en juicio, la representación de los propietarios, y no, la representación del Centro Comercial, como literalmente aparece en el poder y en el libelo presentado, debiendo conforme a la ley adjetiva, indicarse en el libelo, a la totalidad de los Condóminos Copropietarios que integran la Comunidad de Propietarios del Edificio denominado Centro Comercial Plaza Las Américas (…)

Siendo ello de esa manera, resulta evidente establecer, que su persona, y menos aún, el Centro Comercial, a quien dice representar, ostentan la cualidad activa requerida para demandar o estar en juicio, máxime, si apreciamos que conforme a la ley, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, los propietarios sometidos al régimen de propiedad h.h.d. considerarse en un todo, como un litis consorcio necesario, concepto que obligatoria y necesariamente envuelve, a una pluralidad de sujetos, o copropietarios, con nombres, apellidos y cédulas de identidad, en caso de personas naturales, y la identificación plena, con los datos registrales, en caso de personas jurídicas, situación que de modo alguno se aprecia del contexto libelar, lo que evidencia, y ratifica, la absoluta de la cualidad activa de la Administradora, para intentar y sostener el presente juicio…

De la forma como ha sido planteada la cuestión previa se observa que la parte demandada confunde los conceptos de legitimación al proceso (legitimatio ad processum) o capacidad y la legitimación a la causa (legitimatio ad causam) o legitimación.

La confusión proviene como lo señala P.A.Z. (en “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal. Vadell Hermanos editores. p.108) de la expresión empleada en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 346 ordinal 2 que habla de “ilegitimidad”. Ésta ilegitimidad a que se refiere la norma esta referida a la legitimación al proceso que no es más que la capacidad para obrar en juicio, y que la misma significa simplemente una demora, interrupción o dilación en el juicio hasta que se subsane la legitimidad. Por su parte el autor R.O. define la capacidad procesal como “la aptitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales válidos” (en “Teoría General del Proceso”. Editorial Frónesis. 1ra edición. p.485).

Ahora bien, la legitimación a la causa es la identidad entre la persona que la ley considera que debe hacer valer en juicio un determinado interés y quien, materialmente, se presenta en juicio. Se entiende entonces porque la capacidad a la causa es denominada también como cualidad (no capacidad) o interés.

Así en este orden lógico de ideas, una persona natural o jurídica) puede tener legitimación a la causa y no tener legitimación procesal (Ej, propietario de un inmueble pero es menor de edad); ó viceversa, una persona puede tener legitimación procesal (capacidad) pero no legitimación a la causa (Ej, la persona natural hábil a quien se demanda por ejecución de hipoteca y no es propietaria del inmueble hipotecado).

Así, mientras la capacidad (legitimación al proceso) es un presupuesto procesal, cuyo defecto se alega como una cuestión previa, que es subsanable, la falta de cualidad (o legitimación a la causa) es una condición de admisibilidad de la pretensión y que debe ser alegada como una defensa de fondo que será resulta en la sentencia de mérito.

Ahora bien, la capacidad procesal está regulada en nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 136, el cual establece:

Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley

.

Por otra parte, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las facultades de los administradores y entre éstas se encuentra: literal “e”: “Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio”.

Ahora bien, si bien es cierto que la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia del 29 de abril de 1.970 (citada por R.Á.B. en su libro “De la Propiedad H.2.. Edición, Pág. 183) señaló que si bien el conjunto de propietarios carece de personería jurídica en las relaciones de derecho material, dicho conjunto forma una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, y que tal entidad o “consorcio de propietarios” es el verdadero sujeto de la relación procesal, y que en consecuencia los propietarios que conforman ese consorcio están obligados a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador designado por los propietarios. Destacando la sentencia que: “De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica, como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio”.

Es por lo anterior que, en primer lugar no es cierto como lo afirma los apoderados de la parte demandada que los entes asociativos que conforman el consorcio de propietarios no tengan legitimación para estar en juicio, ya que se estaría ante el absurdo de pretender que todos los copropietarios acudan a juicio, o que todos otorguen poder para su representación, ya que esa es precisamente la función de la junta de condominio, que es electa por los mismos propietarios, la de representar a los propietarios, no en forma individual, sino como un colectivo, y que dicha representación se realiza a través de la Administradora.

Es por todo lo anterior que el Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas está legitimado para reclamar en juicio los asuntos concernientes a las cosas comunes del inmueble en cuestión, a través del administrador, y siendo que en el presente caso cursa en los folios cinco (5) al siete (7) escrito debidamente autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, mediante la cual se participa sobre la realización de las actas de asambleas números 20 y 21 correspondientes al Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas, y en la cual se procedió a designar como Administradora para el período 2007-2008 a la ciudadana A.M.E., titular de la cédula de identidad No 12.454.941., por lo tanto, se da cumplimiento a los extremos exigidos en el literal “e” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en consecuencia se declara SIN LUGAR la falta de legimitidad activa opuesta por los apoderados de la parte demandada. Así se decide.-

En relación a la solicitud de declaratoria de inexistencia del proceso, este Tribunal ante esta inusual solicitud, debe señalar que dicha declaratoria esta basada en el razonamiento de que la parte actora no tiene personalidad jurídica y por ende carece de legitimación, y que la declaratoria de falta de cualidad por parte de un Tribunal de la República no acarrea bajo ninguna circunstancia la declaratoria de la “inexistencia del proceso”, sino que conlleva a que la demanda sea desechada y con los efectos de todo proceso, cual es, las costas procesales. Es por todo ello, que este Tribunal rechaza por incongruente e y jurídicamente improcedente la declaratoria de inexistencia del proceso. Así se decide.-

En relación a la cuestión previa opuesta del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y siendo que la razón o fundamento que esgrimen los apoderados de la parte demandada son la falta de legitimidad del actor, y siendo de igual forma que en la presente decisión ha quedado establecido que la parte actora si tiene legitimación para sostener la presente causa, y siendo de igual forma que no existe en nuestro ordenamiento jurídico que establezca la prohibición de admitir una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, es por lo que la cuestión previa opuesta es declarada SIN LUGAR, y se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por el uso del presente medio de defensa el cual ha resultado infructuoso y ha dado lugar a la presente incidencia, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Por último debe señalarse que los apoderados de la parte demandada han impugnado el poder apud-acta otorgado por la administradora en fecha 26 de noviembre de 2007, señalando que el mismo no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, al respecto éste Tribunal observa que al folio 24 cursa inserto el impugnado poder apud-acta, mediante el cual la ciudadana A.M.E. en carácter de administradora del CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMÉRICAS otorga poder a la abogada Z.Z.U., y siendo que para el momento de dicho otorgamiento ya se encontraba consignado a los autos documento auténtico de donde emana el carácter con que actúa la otorgante del poder, este Tribunal desecha la impugnación hecha y declara como válido el poder apud-acta mencionado. Así se decide.-

- DECISIÓN DE FONDO –

Decidido lo anterior, este Tribunal pasa a analizar el fondo de la presente controversia y tales efectos observa:

La parte actora alega en su escrito libelar que:

- Que en fecha25 de octubre de 2004, su representada se suscribió por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 39, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, con la ciudadana T.K., un contrato de arrendamiento, con una duración de dos (02) años contados a partir de la fecha de su firma pudiendo ser prorrogado por periodos iguales siempre y cuando las partes manifiesten la voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al lapso inicial o el de sus eventuales prorrogas.

-Que en fecha 25 de septiembre de 2006, de conformidad con lo previsto en la Cláusula TERCERA, mediante Notificación efectuada por la Notario Público Séptima del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, se le participo al a ciudadana T.K., que el contrato de arrendamiento quedaría extinguido por expiración del lapso en fecha 25 de octubre de 2006, y el cual no le sería prorrogado.

-Que notificada como fue la arrendataria, de la no renovación del contrato; de conformidad con o establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, literal b), tuvo derecho a la prorroga legal, la cual venció el día 25 de octubre de 2007.

- Que la demandada no ha hecho entrega del inmueble, por lo que procede a demandar a la ciudadana T.K., por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prorroga Legal, fundamentado su demanda en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y solicita al Tribunal se condene a la demandada a hacer entrega del inmueble arrendado, por haber vencido la prorroga legal; en cancelar las costas y costos del juicio.

Ante estas pretensiones, el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación señala lo siguiente:

- Que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de octubre de 2004, quedando anotado bajo el Nº 39, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

- Que en la Cláusula Tercera del mismo, las partes contratantes establecieron una duración de dos (02) años, contados a partir de la fecha de su firma, es decir, desde el 25 de octubre de 2004, hasta el 24 de octubre de 2006, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales, siempre y cuando las partes manifiesten su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento de lapso inicial o el de sus eventuales prorrogas.

- Que la practica de la notificación practicada se la no prorroga es extemporánea ya que la misma se hizo solo cuando habían transcurrido un lapso de veintinueve (29) de los Treinta (30) días consecutivos, que de manera obligatoria, las partes establecieron en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

- Que a mayor abundamiento, se permita exhortar al Tribunal, en relación a la extemporánea notificación de no prórroga del contrato, debiendo ser reputada la misma, como nula y carente de efectos jurídicos, por no haberse identificado a persona alguna en el acta levantada por la Notaría, que tal situación invalida irremisiblemente dicha actuación.

- Que frente a tan clara y contundente situación legal a favor de su mandante, no queda ninguna otra alternativa por imperativo legal que la declaratoria de improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.

Vista la forma en como ha quedado trabada la presente litis, este Tribunal observa que la parte demandada reconoce la existencia de la relación jurídica que lo une con la actora, consistente en una relación arrendaticia que tuvo por objeto un depósito ubicado en el Nivel Mirador del Centro Comercial Plaza Las Américas, de aproximadamente treinta y un metros, con veintiséis centímetros cuadrados (31,26 mts.2), relación que quedó plasmada en contrato suscrito entre las partes en fecha 25 de octubre de 2.004, y el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, y el cual cursa en autos a los folios ocho (8) y nueve (9), y dicho instrumento al ser uno de los señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgado. Así se decide.-

Establecido lo anterior, este Tribunal observa que las partes de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establecieron como lapso de duración del contrato de arrendamiento dos (2) años, de la siguiente forma:

El presente contrato tendrá una duración de Dos (2) años contados a partir de la fecha de su firma pudiendo ser prorrogado por periodos iguales siempre y cuando las partes manifiesten su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al lapso inicial o el de sus eventuales prorrogas

.

Así las cosas, la parte actora alega que le notificó válidamente sobre la no renovación del contrato a la arrendataria, y para ello aportó a los autos, cursante a los folios doce (12) al quince (15), actuaciones practicadas por la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda relativas a la solicitud de notificación judicial solicitada por la ciudadana A.M.E. procediendo en su carácter de administradora del Centro Comercial Plaza Las Américas Etapa I. De dichas actuaciones se observa que la Notario Público dejó constancia que en fecha 25 de septiembre se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: Calle S.A. con Calle Guasipati, Quinta Abril, Sector S.C., de la Urbanización El Cafetal, en la Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, y que una vez allí fue atendida por “una empleada sin identificarse”, y en quien se practicó la notificación y se le entregó copia de la solicitud de notificación y copia del contrato de arrendamiento. Así las cosas, este Tribunal observa que la dirección donde se constituyó la Notaría no es la misma del local arrendado, y siendo que en esta otra dirección no fue practicada de manera personal la notificación en la persona de la arrendataria, sino que fue hecha en una persona sin identificar, y siendo que el contrato de arrendamiento no estableció dirección alguna donde practicar las notificaciones, la notificación así practicada (lugar diferente al local arrendado y en una persona que no se identificó), impide que surta sus efectos jurídicos, por lo que, éste Tribunal declara como no válida la notificación de no prórroga, y en consecuencia, el contrato de marras en aplicación a lo establecido por las partes se prorrogo por un lapso de dos (2) años a partir del 25 de octubre de 2.006. Así se establece.-

Establecido lo anterior, y en virtud de haberse declarado que el contrato se prorrogó por dos (2) años a partir del 25 de octubre de 2.006, en la actualidad el contrato se encuentra vigente, y no ha vencido el término establecido por las partes y por lo tanto no es procedente en derecho la presente pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, por lo que la presente demanda debe ser declarada, como en efecto lo será, declarada sin lugar en la dispositiva. Así se decide.-

- III -

- D I S P O S I T I V A -

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara el CENTRO COMERCIAL PLAZA LAS AMERICAS ETAPA I, en contra de la ciudadana T.K.D.J., ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los NUEVE (09) días del mes de JUNIO del año DOS MIL OCHO (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-

El Juez Titular,

E.J.F.R.

La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Esta sentencia definitiva consta de trece (13) folios útiles.-

La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-

Exp. No AP31-V-2007-002194