Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 16 de Abril de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 16 de abril de 2007

196º y 148º

Expediente N° 11.862

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y NULIDAD DE VENTA.

PARTE ACTORA: J.R.R.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-694.162.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: OCTAVIO SANZ GIMENEZ, ALBERTO MORIN TORTOLERO, M.C. PINEDA, L.M.I. y L.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 8.221, 16.203, 35.110, 8.016 y 56.156, en su orden.

PARTE DEMANDADA: J.A.G.O., P.A.G.I. y MARIALEJANDRA CARRILO ROMERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-73.745, V-3.985.380 y V-11.357.504, en su orden.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ZULEYKA PINTO CASTILLO, N.G.B. y J.J.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.724, 27.230 y 14.121, en su orden.

Se encuentra sometido a la revisión de esta instancia el recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada L.M., quien actúa en su carácter de apoderada de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2006, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró inadmisible la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano R.R.M. contra los ciudadanos J.A.G.O. y P.A.G.I., así como la Nulidad de Venta intentada en contra de la ciudadana Marialejandra C.R..

Cumplidas como han sido las formalidades legales de la alzada, pasa a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capitulo I

Antecedentes del Caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 02 de mayo de 2006 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien por auto de fecha 07 de junio del mismo año admite la demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que procedan a dar contestación a la demanda incoada.

Una vez citada la parte demandada, en fecha 31 de octubre de 2006, presentan escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el tribunal de primera instancia por auto de fecha 15 de noviembre de 2006.

En fecha 12 de diciembre de 2006, el a quo dicta sentencia declarando inadmisible la demanda incoada, apelando la parte actora de la referida decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto de fecha 07 de marzo de 2007.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 26 de marzo de 2007, fijando la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.

Seguidamente pasa esta alzada a dictar sentencia en el presente juicio en los siguientes términos:

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

La parte actora en su escrito de libelo de demanda, alega que es inquilino del apartamento distinguido con el N° 7-A, situado en el piso 7 del Edificio I.V., de la Urbanización la Viña, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V. delE.C., tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado con el propietario del referido apartamento, ciudadano J.G..

Que dicho contrato entró en vigencia el 01 de enero de 1991, tal y como consta de la cláusula tercera del mismo, la cual dispone también que la duración del contrato era de dos (2) años contados a partir del 01 de enero de 1991, prorrogable al vencimiento de su lapso de duración inicial o de cualquiera de sus prórrogas, por periodos de dos (2) años, salvo si una de las partes le notificase a la otra su voluntad de no prorrogar dicha contratación al vencimiento de su término con treinta (30) días de anticipación. Que el referido contrato fue autenticado en la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 19 de diciembre de 1990, inserto bajo el N° 67, tomo 94 de los libros respectivos.

Que el canon de arrendamiento mensual del mencionado apartamento lo iba cancelando al arrendador en la forma establecida en el contrato, hasta que, en los primeros días del mes de octubre de 2005, el arrendador le participó de manera verbal, que tenía pensado vender el apartamento y que por lo tanto no le siguiera depositando las mensualidades en la cuenta bancaria autorizada para ello –por lo que- en virtud de dicha solicitud y, a los fines de cumplir con la obligación de pago prevista en la cláusula tercera del contrato y a lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, procedió a consignar la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2005, al igual que las que se fueron venciendo hasta el 31 de marzo de 2006, ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, tal y como lo prevé los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el 23 de marzo de 2006, recibió una llamada telefónica de una ciudadana quien se identificó con el nombre de Marialejandra C.R., quien le manifestó que era la nueva propietaria del apartamento que ocupaba en calidad de arrendatario, según documento inscrito ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V. delE.C., de fecha 16 de agosto de 2005, inserto bajo el N° 35, protocolo primero, tomo 15. Que ante la referida llamada, al día siguiente se trasladó ante la mencionada oficina de registro y se enteró por el citado documento, que la ciudadana Marialejandra C.R. había adquirido en propiedad del ciudadano P.A.G.I., el apartamento objeto de la presente controversia, asimismo se enteró en esa misma fecha, que por documento protocolizado ante la citada oficina de registro, en fecha 29 de septiembre de 1997, inserto bajo el N° 47, protocolo primero, tomo 73, su arrendador ciudadano J.A.G.O., le había vendido al ciudadano P.A.G.I., los derechos y acciones de su propiedad equivalentes al 75% del referido apartamento.

Que el arrendador del inmueble ciudadano J.A.G.O., en ningún caso, ni en forma alguna, le notificó a su persona que iba a vender o había vendido los derechos y acciones de propiedad que poseía sobre el apartamento de marras en su debida oportunidad legal, violentando en toda forma lo dispuesto en es artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Vivienda Urbana vigente para la fecha de la venta de los referidos derechos y acciones, es decir, para el 29 de septiembre de 1997.

Que el ciudadano P.A.G.I., propietario del apartamento, en el lapso comprendido entre el 29 de septiembre de 1997 hasta el 16 de agosto de 2005, fecha en la cual otorgó el documento traslativo de propiedad a la ciudadana Marialejandra C.R., tampoco le notificó a su persona su intención de vender dicho inmueble, así como tampoco le notificó el precio, las condiciones y modalidades de la venta del mismo, violentándose de esa manera la normativa comprendida en el título VI del capítulo II de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la ciudadana Marialejandra C.R., nueva propietaria del apartamento, tampoco cumplió en forma alguna con su obligación de notificación prevista en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como tampoco con la obligación de hacerle entrega de una copia certificada del documento por el cual adquirió el apartamento.

Que por todo lo antes expuesto, y por cuanto llenaba para la fecha de la venta de los derechos y acciones que el hizo el ciudadano J.A.G.O. al ciudadano P.A.G.I., el requisito previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Viviendas, así como también, a la fecha del documento de venta del apartamento a la ciudadana Marialejandra C.R., cumplía con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que procede a demandar a los ciudadanos J.A.G.O. y P.A.G.I., para que convengan o a ello sean condenados por el tribunal, en la subrogación de los derechos y obligaciones del tercero adquiriente ciudadano P.A.G.I., en las mimas condiciones estipuladas en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V. delE.C., en fecha 29 de septiembre de 1997, inserto bajo el N° 47, protocolo primero, tomo 73. Asimismo procede a demandar a la ciudadana Marialejandra C.R., para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal, en que el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V. delE.C., de fecha 16 de agosto de 2005, inserto bajo el N° 35, protocolo primero, tomo 15, sea nulo e inexistente a causa de la presente acción y subrogación.

Estima la demanda en la cantidad de bolívares seis millones (Bs. 6.000.000,00).

Alegatos de la parte demandada:

La parte co-demandada ciudadana Marialejandra C.R., en la oportunidad dar contestación a la demanda alega como punto previo que de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza por insuficiente y arbitraria la estimación de la demanda, por considerar que el demandante pretende la nulidad e inexistencia del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V. delE.C., de fecha 16 de agosto de 2005, inserto bajo el N° 35, protocolo primero, tomo 15, y el referido documento expresa que el precio de la venta efectuada del apartamento, fue por la cantidad de bolívares doscientos millones (Bs. 200.000.000,00), precio ése que el demandante no objetó.

Que de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo establecido en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifiesta que el demandante acumuló pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, considerando que se violentó la prohibición expresa prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto al fondo de la demanda esgrime que la pretensión del actor en que se declare la nulidad e inexistencia del documento, no está amparada por el ordenamiento jurídico, ni tiene posibilidad de prosperar.

Que una cosa es que haya omitido notificar con fecha cierta al arrendador, la negociación de compra y haberle hecho entrega de la copia certificada de la misma, y otra muy distinta que la sanción legal a dicha omisión sea la declaratoria de nulidad, que la consecuencia de esa conducta omisiva por su parte, es que no se produce el supuesto para que comience a computarse el lapso de caducidad de 40 días calendarios, dentro del cual el demandante podía ejercer su derecho a retracto contra su persona tal y como lo establece el artículo 47 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asimismo la representación de los co-demandados J.A.G.O. y P.A.G.I. en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegan que la parte actora pretende subrogarse el cien por ciento (100%) de la propiedad del apartamento que ocupa como inquilino, cuando no se produjo la venta del inmueble, sino la cesión del setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos que el ciudadano J.A.G.O., le hizo a su hijo P.A.G.I., respecto al bien que mantenían en comunidad sucesoral.

Que el documento fundamental de la pretensión es el inscrito en la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio V. delE.C., el 29 de septiembre de 1997, inserto bajo el N° 47, protocolo primero, tomo 73, en el cual se evidencia que el ciudadano J.A.G.O., le cedió a su hijo ciudadano P.A.G.I. el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos que tenía en el apartamento litigioso.

Que el otro veinticinco por ciento (25%) de los derechos sobre el apartamento, le pertenecían al cesionario P.A.G.I., tal y como consta del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio V. delE.C., de fecha 16 de agosto de 2005, inserto bajo el N° 35, protocolo primero, tomo 15.

Que la cesión de derechos celebrada por sus mandantes no infringió norma legal alguna, que al contrario, con la cesión hicieron uso de la facultad que les confiere el artículo 768 del Código Civil.

Que le correspondía al comunero P.A.G.I. el derecho de preferencia de subrogarse, que a cualquier extraño que adquiera un derecho en la comunidad sucesoral por compra o dación de pago, cuyo origen histórico se encuentra en la institución del retracto sucesoral como medio de defensa de la unidad del patrimonio familiar, ya que las mayorías de las comunidades están conformadas entre coherederos-parientes –por lo que- considera que la ley le otorga al referido ciudadano el derecho de preferencia y de retracto legal conforme a lo previsto en el artículo 1.546 del Código Civil venezolano.

Capítulo III

Consideraciones para decidir

El tribunal de primera instancia declara inadmisible la pretensión intentada argumentando que la nulidad del documento de venta de fecha 16 de agosto de 2005, nunca puede tener como causal la presente acción de retracto legal arrendaticio, que en nuestro derecho la nulidad de un documento, solo es posible a través de un juicio de nulidad de asiento registral previsto en la ley de Registro Público y del Notariado, que además no conlleva a la nulidad del negocio jurídico allí plasmado, sino únicamente, a la nulidad del documento en base al asiento registral y, que distinto es, el caso de nulidad de contrato, lo cual no ha sido objeto de pretensión, es decir, que la pretensión de nulidad de documento ejercida en contra de la ciudadana Marialejandra C.R., solo por el hecho de haber comprado derechos sobre un inmueble arrendado y del cual el inquilino pretende subrogarse es igualmente inadmisible.

Asimismo refiere el a quo que la falta de cualidad puede ser declarada de oficio y que en el caso bajo estudio existe un litis consorcio pasivo necesario, conformado por los intervinientes en el documento cuya nulidad se peticiona, se trata pues de los ciudadanos P.A.G.I. y Marialejandra C.R., y que mal podría declararse la nulidad de un documento sino se demanda al comprador y al vendedor, razones por las cuales el tribunal de primera instancia también declara la inadmisibilidad de tal pretensión.

Igualmente sostiene el a quo que el inmueble no fue vendido en su totalidad, refiriéndose a la operación efectuada por el ciudadano J.A.G.O. al ciudadano P.A.G.I., sino que se trasmitió el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos y acciones que le correspondían al cedente y por lo tanto el ciudadano P.A.G.I. de igual forma vende el mismo porcentaje y derecho de acciones a la ciudadana Marialejandra C.R., por ello establece, que se mantienen en comunidad ésta última con el ciudadano J.A.G.O. y, por tratarse de un bien divisible no puede ejercer retracto el inquilino por un porcentaje del inmueble, ya que quedaría en comunidad con el vendedor J.A.G.O..

La codemandada Marialejandra C.R. como punto previo rechaza por insuficiente y arbitraria la estimación de la demanda en bolívares seis millones (Bs. 6.000.000,00), sosteniendo que el valor de lo litigado en el juicio donde se pretende la nulidad e inexistencia del documento en el cual compra el inmueble en discusión, alcanza a la suma de bolívares doscientos millones (Bs. 200.000.000,00), monto que pagó para adquirir el inmueble y ésta es la cuantía que debe tomarse en consideración.

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil consagra la necesidad de que sea estimado el valor de la cosa demandada y, el demandado puede controlar la estimación que inicialmente efectúa el demandante, rechazando el valor por considerarlo insuficiente o exagerado.

En este sentido es imperativo destacar que la pretensión del demandante es el ejercicio del retracto legal arrendaticio de un inmueble consistente en un apartamento en donde el ciudadano J.A.G.O. le vende por bolívares seis millones (Bs. 6.000.000,00), el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos y acciones del apartamento, al ciudadano P.A.G.I., pero igualmente se pretende sea declarada la nulidad de la venta del inmueble que efectuó el ciudadano P.A.G.I. a la ciudadana Marialejandra C.R. y en el cual se paga la suma de bolívares doscientos millones (Bs. 200.000.000,00), por la venta efectuada.

Corre inserto al presente expediente un documento que marcado con la letra “D” consignó la parte actora junto con su demanda, el cual es apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio en conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de la venta del apartamento cuya nulidad se peticiona y en el cual se hace constar que el precio de la venta fue por la suma de bolívares doscientos millones (Bs. 200.000.000,00), es decir que el valor de la cosa demandada lo es por bolívares doscientos millones (Bs. 200.000.000,00), en conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, siendo en consecuencia procedente el alegato previo formulado por la representación de la codemandada Marialejandra C.R.. Así se decide.

Igualmente promovió la codemandada Marialejandra C.R. la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que se realizó una acumulación prohibida por el artículo 78 eiusdem, cuando el demandante acumula pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles, enfocando la defensa previa en el sentido de que el ejercicio del retracto legal arrendaticio debe sustanciarse por el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la pretensión de nulidad del documento de venta debe ser sustanciado por el procedimiento ordinario.

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil las demandas en donde se discuta la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, entre otros señalados expresamente.

Ya se ha precisado que la pretensión del demandante es el retracto legal arrendaticio y la nulidad de un documento de venta derivada de la relación arrendaticia que lo vincula como arrendatario del inmueble, determinando con claridad la parte actora que la solicitud de nulidad se produce por la acción de retracto legal arrendaticio y el derecho de subrogación, lo que infiere que no existe una inepta acumulación de pretensiones, haciendo improcedente la defensa previa alegada por la codemandada. Así se decide.

Conforme a los términos en que quedó delimitada la controversia y una vez emitido respuesta este tribunal sobre los asuntos previos invocados por la codemandada Marialejandra C.R., es necesario efectuar un análisis sobre el acervo probatorio incorporado en el juicio y en tal sentido la parte actora produce marcado con la letra “B” un instrumento extendido en copia fotostática, el cual es apreciado por este jugador en todo su valor y mérito probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, consistente en el contrato de arrendamiento celebrado por el demandante R.R.M. con el codemandado J.A.G.O. y que determina la cualidad activa del demandante en su condición de arrendatario del inmueble objeto de discusión, destacando este juzgador que el arrendador cede en arrendamiento la totalidad del inmueble, que consiste en un apartamento.

También promueve el demandante marcado con la letra “C”, junto con su libelo de demanda, copia certificada expedida por la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio V. delE.C., el cual es apreciado por este sentenciador en todo su valor y mérito probatorio en conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil venezolano, contentivo de la venta que efectúa el arrendador J.A.G.O. al ciudadano P.A.G.I. del setenta y cinco por ciento (75%) del inmueble objeto de discusión, debiendo señalar este juzgador que en dicho instrumento se hace constar que la propiedad del arrendador para ese entonces se acreditaba en un cincuenta por ciento (50%) por compra que él mismo arrendador realizó el 24 de noviembre de 1976 y, el veinticinco por ciento (25%) restante por herencia de su difunta esposa G. deG..

Produce marcado con la letra “D” la parte actora junto con su libelo de demanda, documento de venta el cual fue apreciado por este juzgador con antelación cuando se resolvió el punto referido a la cuantía, razón por la cual se reitera el valor probatorio siendo importante reflejar en este fallo que el ciudadano P.A.G.I., quien había adquirido el setenta y cinco por ciento (75%) del inmueble por la venta antes referida, vende la totalidad del inmueble, es decir el cien por ciento (100%) del inmueble a la ciudadana Marialejandra C.R., indicando en el documento bajo revisión que el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos del inmueble lo adquirió por la venta que le realizó el codemandado J.A.G.O., y el veinticinco por ciento (25%) restante lo adquiere por herencia de su difunta madre G. deG., es decir, que para el momento en que el padre de P.A.G.O. le vende a su hijo, éste último adquiere la totalidad de los derechos sobre el inmueble.

Los codemandados consignaron escrito de promoción de pruebas ante la primera instancia reproduciendo los hechos sostenidos en su contestación a la demanda y señalando que consignan los mismos instrumentos que fueron acompañados por el demandante, aunque realmente lo que efectúan es una reproducción de los instrumentos en cuanto a su mérito los cuales ya fueron objetos de análisis por este juzgador y en consecuencia se reitera el mérito concedido a los mismos.

En lo que respecta a la parte actora, éste consigna un escrito de promoción de pruebas reproduciendo el mérito que se desprende de los autos, lo cual no constituye un medio de prueba en nuestro ordenamiento procesal; promoviendo nuevamente los instrumentos que acompañó junto con su demanda y al igual que la parte contraria, realmente lo que efectúa es una reproducción de su mérito, instrumentos que ya fueron analizados por este juzgador y en consecuencia se reitera el mérito concedido a los mismos.

En este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

El Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 147 expresa:

…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…

Asimismo los profesores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

El artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece:

…El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común…

Ahora bien, en el caso bajo estudio es fundamental determinar el derecho de preferencia del demandante y efectivamente al quedar demostrado en el proceso que el ciudadano R.R.M. es arrendatario en el inmueble consistente en el apartamento distinguido con el N° 7-A del Edificio I.V., desde más de dos (2) años y en donde no se ha discutido su solvencia en el pago de canon de arrendamiento, no hay duda de que el demandante ostenta el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el inmueble.

Sin embargo debe precisarse si el retracto legal que se ejerce en contra del instrumento en donde se traslada el setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos del arrendador J.A.G.O. a su hijo P.A.G.I., quien además es copropietario del inmueble arrendado no puede ser ejercido, toda vez que el arrendador aunque cede la totalidad de los derechos que él posee sobre el inmueble, no obstante el adquiriente del setenta y cinco por ciento (75%) de esos derechos tiene a su vez un derecho de preferencia para adquirir los derechos y acciones que poseía el ciudadano J.A.G.O..

Conforme a lo previsto en el artículo 1.546 del Código de Procedimiento Civil antes trascrito, el codemandado P.A.G.I. es un comunero que tiene el derecho de subrogarse al extraño que en todo caso adquiera un derecho de la comunidad por compra o dación de pago y, que en el caso bajo estudio consistiría en un retracto de naturaleza sucesoral, debiéndose atribuir al heredero y adquiriente ciudadano P.A.G.I. un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia, por lo tanto al encontrarnos con un derecho de un comunero la cesión que efectúa el arrendador no hace surgir al arrendatario el ejercicio de derecho de retracto legal arrendaticio y solo en el supuesto de que el comunero adquiera la totalidad de los derechos sobre el bien es que podría ejercerse el retracto legal arrendaticio.

Incurre en un falso supuesto la juez de primera instancia cuando establece la posible existencia de una comunidad entre el codemandado J.A.G.O. y la codemandada Marialejandra C.R., toda vez que desde el mismo momento en que el ciudadano P.A.G.I. adquiere el setenta y cinco por ciento (75%) del inmueble, se convierte en propietario del cien por ciento (100%) del bien y por lo tanto no existe un régimen de comunidad entre los codemandados J.A.G.O. y Marialejandra C.R..

En razón de lo anterior la pretensión de retracto legal arrendaticio en todo caso procede por la trasmisión o enajenación del cien por ciento (100%) de los derechos del bien cuando el ciudadano P.A.G.I. le vende el inmueble a la ciudadana Marialejandra C.R., incurriendo en un error el demandante cuando ejerce el retracto legal arrendaticio únicamente en lo que respecta a los ciudadanos J.R.R.M. y P.A.G.I., ya que la ciudadana Marialejandra C.R. es demandada por la nulidad de la venta como consecuencia de un derecho de retracto que invoca la parte actora, siendo improcedente las pretensiones del demandante. Así se decide.

Capítulo IV

Dispositivo

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2006, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y en consecuencia SE MODIFICA el fallo apelado conforme a los razonamientos expuestos en esta decisión; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por el ciudadano R.R.M. contra los ciudadanos J.A.G.O. y P.A.G.I., así como la Nulidad de Venta intentada en contra de la ciudadana Marialejandra C.R..

De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte actora por haber resultado vencida en el presente juicio.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Dado, Sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil siete (2007). Año 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

M.A.M.

EL JUEZ TITULAR

DENYSSE ESCOBAR

LA SECRETARIA TITULAR

En el día de hoy, siendo las 3:00 pm, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

DENYSSE ESCOBAR

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº. 11.862

MAM/DE/yv