Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 22 de Julio de 2010

Se declara CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano P.J.M.M., debidamente asistido por su apoderado judicial el abogado en ejercicio E.E.G.-cko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.422, contra la ciudadana I.G. deC., asistida por los abogados en ejercicio E.A.M.B. y M.O.R., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 64.010 y 89.102, respectivamente, todos plenamente identificados en autos y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria pública Primera del estado Barinas en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, tomo 203, de los libros respectivos, suscrito por las mencionadas partes…”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la controversia, cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza “A Quo” de fecha 27 de noviembre de 2.009, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, modificar o revocar dicho fallo.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Y CARGA DE LA PRUEBA

En el caso bajo examen se observa que la existencia de la relación contractual ha sido aceptada por la parte demandada, por lo que este hecho no será objeto de prueba en el presente procedimiento.

El actor afirmó que dio aviso oportuno a la arrendataria de la no renovación del contrato de arrendamiento de conformidad con la cláusula segunda del contrato. Que debió hacerse un ajuste anual en el canon de arrendamiento en virtud de que el inmueble se encuentra exento de regulación. Que el inmueble arrendado presenta deterioro y que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago del servicio eléctrico.

Por su parte la accionada, negó que le hubiera notificado tal y como lo prevé la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que por ello el contrato debe considerarse prorrogado automáticamente. Negó que el canon de arrendamiento tenga que ser ajustado anualmente y que tampoco ha sido notificada de dicho ajuste. Negó que los deterioros del inmueble sean imputables a ella, en atención a que las mismas son reparaciones mayores. Negó y contradijo la estimación de la demanda.

En relación a la actividad probatoria, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de la obligación, en todo caso, las partes tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

Establecidos los límites de la controversia, y la carga de la prueba, pasa esta Alzada a analizar y valorar el material probatorio que cursa en autos:

MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE ACTORA

 Promovió el valor y mérito del documento acompañado al libelo de la demanda en copia certificada marcado con la letra “A”, autenticado ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 20, Tomo 203, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en el cual se evidencia el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre las partes ciudadanos: P.J.M.M. y la ciudadana I.G. deC., de un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida M.J., Nº 9-11, cuyos linderos son los siguientes: Noreste: Avenida M.J.; Sureste: Local comercial propiedad del ciudadano: V.J.M.; Suroeste: Local comercial propiedad del ciudadano: V.J.M. y noroeste. Parte del local comercial propiedad del ciudadano: P.J.M.; mediante el cual quiere demostrar que según la cláusula SEGUNDA del contrato, el tiempo de duración sería de dos (02) años contados a partir del 01 de enero de 2007 hasta el 01 de enero de 2009, y en el mismo se estableció que se consideraría prorrogado automáticamente por igual periodo, de no verificarse el desahucio, si cualquiera de las partes dentro de los 45 días del vencimiento del contrato no diera aviso por escrito a la otra de su voluntad de dar por terminado el mismo, aviso éste dado mediante carta con acuse de recibo, telegrama con acuse de recibo, aviso publicado en periódico de circulación regional o nacional o mediante notificación por un tribunal a una persona cualquiera que se encuentre en el local arrendado, fue agregado a los autos desde el folio 06 al folio 09, marcado con la letra “A”.

Se le otorga valor probatorio como documento privado reconocido, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

 Promovió la comunicación en original de fecha el 17 de noviembre de 2008, enviada por el ciudadano: P.J.M.M. a la ciudadana: I.G. deC., mediante la cual le notificó su voluntad de no prorrogar el contrato, firmado por los testigos los ciudadanos: V.A.A.R. y G. delC.V.M., portadores de las cédulas de identidad personal números V- 17.112.042 y V- 19.429.954, respectivamente, dejando constancia que la ciudadana I.G. deC., se negó a firmar dicha comunicación, fue agregado a los autos a los folios 10 y 11, marcado con la letra “B”.

En relación a este medio probatorio, se observa de la comunicación inserta en el folio 10 del presente expediente marcada “B”, que la misma se trata del aviso formal de no renovación del contrato de arrendamiento dirigido por el ciudadano: P.J.M.M. a la ciudadana: I.G. deC., que si bien es cierto no fue firmada por la arrendataria, al pie de la misma se encuentra declaración firmada de los ciudadanos: V.A.Á.R. y G. delC.V., quienes debidamente identificados, afirman que la ciudadana: I.G. deC. se negó a firmar la misma. Por otro lado, se observa que los firmantes de la documental fueron promovidos como testigos de la parte actora y al ser evacuado, confirmó haber estado presente el día y la hora en que le fue presentada la comunicación a la arrendataria, ratificando que la misma se había negado a firmar, en atención a ello se le otorga valor probatorio para dar por demostrado que efectivamente el arrendador dio aviso oportuno de la no renovación del contrato de arrendamiento a la arrendataria de autos. Y así se declara.

 Promovió y reprodujo el valor y merito del Telegrama original expedido por el Instituto Postal Telegrafico de Venezuela IPOSTEL, fechado 17 de noviembre de 2008, con acuse de recibo de la misma fecha 17-11-2008, fue agregado a los autos a los folios 12 y 14, marcado con la letra “C”, en el que se le comunicó a la arrendataria …“EN NOMBRE DEL INSTITUTO POSTAL TELEGRAFICO DE VENEZUELA IPOSTEL COMO RECIBA UN SINCERO Y CORDIAL SALUDO PUNTO LE INFORMAMOS QUE SU TELEGRAMA DIRIGIDO A I.G. CONTRERAS BAAQA 1692 URGENTE PC DE FECHA 17 11 08 NO FUE DEBIDAMENTE ENTREGADO MOTIVO RECHAZADO…”

En cuanto a esta documental se le otorga valor probatorio por emanar del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, que se encuentra firmado y sellado por funcionario público competente, por lo que la misma contiene una presunción de veracidad por tratarse de un documento público administrativo. Y así se declara.

 Promovió y reprodujo el valor y mérito del aviso de prensa original publicado en fecha 20 de noviembre de 2008, en el Diario “La Prensa”, de circulación regional, agregado al folio 16, marcado con la letra “D”, tales medios de prueba los promovió con el objeto de demostrar el desahucio de la arrendataria, el cual tuvo lugar en los términos contractuales señalados.

En cuanto a esta promoción, cabe resaltar que las publicaciones de prensa no revisten el carácter de documento, pues las mismas constituyen impresos que permiten establecer hechos comunicacionales, en este sentido se observa que una vez realizada la lectura del aviso o notificación, se evidencia que fue dirigido a la ciudadana: I.G. deC., titular de la cédula de identidad N° 4.956.283, en la que se le comunica que conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 20, Tomo 203, dicho contrato no será prorrogado, y al píe se observa el nombre y la cédula del arrendador. De igual modo se evidencia que el aviso fue publicado en dimensiones de fácil lectura en el Diario La Prensa en fecha 20 de noviembre de 2.008, por lo que al mismo se le otorga valor probatorio como hecho comunicacional. Y así se declara.

 Promovió y reprodujo el valor y mérito de la Solicitud de certificación de canon de arrendamiento original signado con el Nº 1.384, llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, mediante la cual se constata que existe consignación arrendaticia distinguida con el Nº 225, realizada por el ciudadano: E.A.M.B., titular de la cédula de identidad personal número V- 12.006.766, apoderado de la ciudadana: I.G. deC., a favor del ciudadano: P.J.M.M., por concepto de pago de canon de arrendamiento de un local comercial ubicado en la avenida M.J. Nº 9-11, de esta ciudad de Barinas, realizadas según planilla de depósitos en copias al carbón Nros. 09680515, 09680670 y 09680657, de fechas 01-12-2008, 15-12-2008 y 29-01-2009, respectivamente, fue agregado a los autos desde el folio 16 al folio 19, marcado con la letra “E”.

Se le otorga valor probatorio como documento público procesal, para dar por demostrada la existencia de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana: I.G. deC. a favor del ciudadano: P.J.M.. Y así se declara.

 Reprodujo el valor y mérito de la solicitud de inspección ocular llevada por la Notaria Pública Primera de Barinas del estado Barinas, fechado 13 de marzo de 2009, y un cúmulo de fotografías (21) en total, presentada por el ciudadano: P.J.M.M., asistido por el abogado en ejercicio ciudadano E.E.G.C., Inpreabogado Nº 49.422, en el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida M.J. Nº 9-11, con linderos: Noreste: Avenida M.J., Sureste: V.J.M., Suroeste: V.J.M. y Noroeste: P.J.M., el mismo fue agregado a los autos desde el folio 20 al folio 37, marcado con la letra “F”, con la finalidad de mostrar deterioros menores o daños del inmueble arrendado que constituyen incumplimiento imputable a la arrendataria ante la ausencia de conservación del inmueble, lo cual impide la devolución del mismo en el estado en que lo recibió, conforme consta en cláusula “Novena” del contrato de arrendamiento.

 ACTA Nº 09 - “…En el día de hoy, viernes trece (13) de marzo de Dos Mil Nueve (2.009), siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), tal como está acordado por Auto de esta misma fecha, se trasladó la Notaría Primera de Barinas, en compañía del solicitante, ciudadano: P.J.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.917.793, asistido en este acto por el ciudadano: E.E.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 9.387.629, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49422, y quien actúa con el carácter antes expresado, con el fin de practicar la Inspección Ocular a que se refiere la presente solicitud. Seguidamente, la Notaría deja constancia de los siguientes hechos: En relación con el Particular Primero se deja constancia que ésta Notaría se encuentra constituida en un inmueble ubicado en la Avenida M.J., Nº 9-11, ésta ciudad de Barinas, donde funciona un local comercial denominado “CARTERAS EL MILENIO”, para cuya ubicación se designa al práctico, ciudadano: V.A.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 17.112.042, quien estando presente y notificado de la designación aceptó el cargo y JURO cumplirlo bien y fielmente y a tales efectos nos informa. Que ciertamente nos encontramos en el local comercial donde funciona un establecimiento comercial de expendio de carteras y similares denominado “CARTERAS EL MILENIO”, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: Avenida M.J.; SURESTE: Local comercial propiedad del ciudadano: V.J.M.; SUROESTE: Local comercial propiedad del ciudadano V.J.M.; y NOROESTE: Parte del Local comercial propiedad del ciudadano: P.J.M.. Una vez determinada la ubicación del local comercial procedimos a notificarle nuestra misión a una persona que dijo ser y llamarse: I.G.D.C., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.956.283, por lo que seguidamente nos dedicamos a realizar la inspección ocular antes citada para dejar constancia del uso y conservación del referido inmueble, por lo que esta Notaría deja constancia por que así lo está observando, que el referido inmueble se encuentra en malas condiciones de pintura, llegando inclusive algunas paredes a estar enmohecidas, específicamente las paredes del baño, además éste último tiene las piezas sanitarias deterioradas con botes de agua y el piso con manchas que parecen oxido. El techo raso del referido local tiene algunas piezas deterioradas, el piso del local en general, se encuentra deformado por piezas de cerámica que desnivelan el mismo. En cuanto al segundo particular, esta Notaría deja constancia que es ciudadano: P.J.M.M., antes identificado pide la palabra, lo que lees concedido y expuso: “Pido a la Notaría se deje constancia de otra circunstancia importante, referida a un cable de conexión eléctrica aérea que proviene directamente del alumbrado público y se introduce por debajo del techo de acerolit del local comercial objeto de la inspección y que existe una conexión o cable que se presume conduce electricidad desde el poste de alumbrado público al local en cuestión, sin estar conectado al medidor monofásico que tiene el mismo. También solicito se anexen las reproducciones fotográficas que están siendo tomadas en el local inspeccionado para que formen parte integrante de la presente acta, lo que es acordado por este Despacho. No habiendo ningún otro hecho sobre el cual dejar constancia, se rodena la terminación del acto y el regreso de la Notaría a su sede natural, siendo las 10:55 a.m., del mismo día de hoy. Terminó….”

Se trata de una inspección ocular extra litem, que fue evacuada en presencia de un funcionario público competente, no obstante, al tratarse de una prueba pre-constituida, esto no le permitió a la contraparte ejercer debidamente su derecho de defensa a través del control y contradicción de la prueba en dicha evacuación, por lo que ciertamente el valor probatorio que emerge de la indicada inspección es la de un indicio, que en todo caso deberá ser concatenado y examinado con los otros elementos probatorios que constan en autos. Y así se declara.

 Reprodujo el valor y mérito en original del estado de cuenta histórico de consumo del servicio de electricidad, emanado por C.A.D.A.F.E. - Zona Barinas – J- 00004366-3,- Oficina Barinas – Referencia 01-2601-112-2590, a nombre: P.J.M.M., dirección: M.J., del local comercial arrendado, en el mismo se evidencia una deuda de Bs. F. 196,75, agregado a los autos al folio 42, marcado con la letra “G”, con el objeto de demostrar que para el día 01 de enero de 2009, fecha de vencimiento normal del contrato y a partir de la cual comenzaría la vigencia de la prorroga legal, existía insolvencia en el pago del servicio de electricidad, que adeudaba los consumos mensuales correspondientes a los períodos siguientes.

Al documento antes señalado, se le otorga valor probatorio de los hechos que contiene por contener una presunción de autenticidad por haber sido emitido por la empresa prestadora del servicio de energía eléctrica, en la que consta que en el local propiedad del ciudadano: P.J.M., ubicado en la Av. M.J., existe una deuda acumulada desde el 05 de mayo del 2.006 de Bs. 196,75, lo que demuestra la insolvencia de la arrendataria en lo que respecta a este servicio público que posee el inmueble arrendado. Y así se declara.

TESTIFÍCALES: promovió como pruebas los testifícales siguientes: V.A.A.R. y G. delC.V.M., titulares de las cédulas de identidad personal números V- 17.112.042 y V- 19.429.954, respectivamente.

Testigo – V.A.A.R. – PRIMERA: ¿Diga el testigo, donde se encontraba su persona el día 17 de noviembre del 2008, a las once de la mañana. Respondió: Iba pasando por la avenida M.J., cuando fui llamado por el señor Plutarco, para él entregarle a la señora Irma una carta. SEGUNDA: Diga el testigo, si la señora Irma verificó el contenido de la carta que le entrego el señor P.M.. Respondió: Yo iba pasando por la avenida M.J. acompañado de G.V., cuando el señor Plutarco nos llamo y me mostró una carta dirigida a la señora Irma donde le daba aviso de no prorrogar el contrato de arrendamiento del local comercial donde estábamos, la señora I.G. lo reviso y se lo regreso y le dijo que no lo iba a firmar, fue allí cuando nosotros, mi persona y Gabriela firmamos dicho escrito para dejar constancia de tal negativa. TERCERA: Diga el testigo si puede indicar la dirección donde ocurrieron los hechos narrados. Respondió: En la avenida Jiménez local comercial donde funciona carteras el milenio local Nº 9-11, en esta ciudad de Barinas. Cesaron las preguntas. Es todo…”

En relación a esta declaración, se le otorga valor probatorio en atención que el testigo no se contradijo en modo alguno y demostró tener conocimiento acerca de los particulares preguntados, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE DEMANDADA

• Promovió en valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento inserto a los folios 1 al 5 y sus vueltos del expediente.

En cuanto a esta promoción valen las mismas consideraciones vertidas por la Jueza “A Quo” al momento de analizar la misma, en atención a que ciertamente los folios que señala el promovente no se corresponden con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes involucradas en el presente litigio, sin embargo, el señalado contrato se encuentra inserto en los folios del 06 al 09 y sus vueltos, y el mismo ya fue valorado en el cuerpo del presente fallo otorgándosele valor probatorio como documento privado reconocido, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

• Promovió el valor y mérito jurídico del escrito inserto al folio 10 del expediente, en el cual se le ratifica el deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión.

En relación a este medio probatorio, debe resaltarse que el mismo ya fue valorado por quien aquí decide, en este sentido se ratifica que en dicha comunicación marcada “B”, se trata del aviso formal de no renovación del contrato de arrendamiento dirigido por el ciudadano: P.J.M.M. a la ciudadana: I.G. deC., que si bien es cierto no fue firmada por la arrendataria, al pie de la misma se encuentra declaración firmada de los ciudadanos: V.A.Á.R. y G. delC.V., debidamente identificados, quienes afirman que la ciudadana: I.G. deC. se negó a firmar la misma. Por otro lado, se observa que los firmantes de la documental fueron promovidos como testigos de la parte actora y al ser evacuado el testigo V.Á., ratificó haber estado presente el día y la hora en que le fue presentada la comunicación a la arrendataria, confirmando que la misma se había negado a firmar, en atención a ello, se le otorga valor probatorio para dar por demostrado que efectivamente el arrendador dio aviso oportuno de la no renovación del contrato de arrendamiento a la arrendataria de autos. Y así se declara.

• Promovió el valor y mérito jurídico del aviso de desahucio arrendaticio o la ratificación previa que se le dio según el cual no operaria la prorroga legal del contrato de arrendamiento objeto de este juicio cursante al folio 15 del expediente, con este anuncio, el arrendador ciudadano P.J.M.M., identificado en autos manifiesta su interés de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y queda en evidencia que vencido el contrato a tiempo determinado y no considerándose la prorroga legal que es una institución de orden público, continúa ocupando el inmueble bajo la condición de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, toda vez que ha cumplido cabalmente con el pago de los cánones de arrendamiento, y materializado los mismos por medio de la consignación arrendaticia ante el Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en la causa 225, desde el mes de diciembre de 2008, hasta la presente fecha, consignó tres recibos de ingresos originales expedidos por el Juzgado segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, marcado con la letra “A”, los cuales se explican por si solos, así mismo, notifica que el dinero consignado ha sido retirado por el arrendador en el tiempo útil.

En cuanto a esta promoción, debe señalarse que la misma versa sobre un aviso que fue publicado en el Diario La Prensa, por lo que debe resaltarse que las publicaciones de prensa no revisten el carácter de documento, pues las mismas constituyen impresos que permiten establecer hechos comunicacionales, en este sentido se observa que una vez realizada la lectura del aviso o notificación, se evidencia que fue dirigido a la ciudadana: I.G. deC., titular de la cédula de identidad N° 4.956.283, en la que se le comunica que conforme a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 20, Tomo 203, dicho contrato no será prorrogado, y al píe se observa el nombre y la cédula del arrendador. De igual modo se observa que el aviso fue publicado en dimensiones de fácil lectura en el Diario La Prensa en fecha 20 de noviembre de 2.008, por lo que al mismo se le otorga valor probatorio como hecho comunicacional. Y así se declara.

• Promovió el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento cursante del folio 1 al 5 y sus vueltos del expediente, para demostrar que en el no se convino bajo ninguna circunstancia la actualización del canon de arrendamiento, mal pudiera la parte arrendataria o demandante hacer valer un derecho que no se convino, en su cláusula tercera del referido contrato.

De la revisión del presente expediente, se evidencia que en los folios señalados por la parte promovente no se corresponden con el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual se encuentra agregado en los folios del 06 al 09 y sus vueltos, y al que se le otorgó valor probatorio como documento privado reconocido, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

• Que efectivamente se deja constancia en la inspección judicial evacuada por la Notaría Pública Primera del Municipio Barinas, de fecha 13 de febrero de 2009, donde se específica que la pintura del inmueble no está en optimas condiciones, que el cielo raso está algo deteriorado, que el piso del inmueble se encuentra manchado, que estos detalles ya existían cuando arrendó el inmueble y que subsisten filtraciones producto de la construcción del inmueble, pero que estos hechos no se le pueden abrogar a su negligencia. Y respecto a la acometida de la luz, alega que el local lo recibió así, razones de hecho que no pueden considerarse subsidiariamente como motivos suficientes para resolver un contrato de arrendamiento, por lo que no opera la resolución sino el desalojo.

Se observa que la promoción no constituye un medio de prueba susceptible como tal, en virtud que tales señalamientos constituyen defensas de la parte actora, por lo que tal promoción se desecha. Y así se declara.

• Promovió el valor y mérito jurídico del escrito de demanda, inserto a los autos donde la parte demandante establece que no opera la prorroga legal por cuanto la arrendataria esta incursa en el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, fundamentó que es falso ya que ha consignado consecutivamente en el Juzgado Segundo del Municipio del estado barinas, desde el mes de diciembre de 2008, hasta la presente fecha, según se observa en la causa 225, sin embargo, no ha sido beneficiada del derecho a prorroga legal, cuando cumplió un contrato a termino fijo, mal puede darse prorroga legal cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado.

En cuanto a esta promoción debe indicarse que los escritos contentivos del libelo de la demanda y la contestación de la misma en principio no constituyen medios probatorios, en virtud de que tales documentos contienen los hechos, afirmaciones y defensas de las partes, que deberán en todo caso ser demostradas dentro en la oportunidad procesal de promoción y evacuación de pruebas. Y así se declara.

PUNTO PREVIO: IMPUGNACION DE LA CUANTIA DE LA DEMANDA

A continuación esta Alzada examina el alegato esgrimido por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Al impugnar la estimación de la cuantía de la demanda.

EL artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

El Tribunal Supremo de Justicia, ha reiterado a través de sus decisiones que no es procedente la impugnación de la cuantía en forma pura y simple, sin alegar hechos nuevos y sin acreditar en los autos las probanzas necesarias para que el juzgador pueda llegar a la convicción de lo exagerada o exigua de la estimación hecha por el demandante.

Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en decisión 00504 del 26 de Julio de 2005 reiteró lo siguiente:

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S. deB. y J.P.B.S.), estableció:

...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar…”

Ahora bien, en el presente caso se observa que la parte demandada rechazó la estimación de la demanda en los siguientes términos:

…rechazó, niego y contradigo la estimación de la demanda, la cual es de ONCE MIL BOLÍVARES (BS. 11.000,oo), la cual equivale a doscientas unidades Tributarias (55 Bs. ) cada unidad, por ser esta, temeraria e infundada…

La impugnación de la cuantía de la demanda hecha por la parte demandada en los términos expuestos, sin alegar hechos nuevos y sin suministrar las probanzas necesarias para contradecir la estimación realizada, vale decir, sin haber desvirtuado la cuantificación hecha por la parte actora, basándonos en el criterio jurisprudencial antes señalado, para quien aquí sentencia es forzoso declarar firme la estimación efectuada por la parte actora en el libelo. Y ASI SE DECIDE.

MOTIVACIÓN

El presente juicio versa sobre una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en el incumplimiento del mismo por parte de la arrendataria, incumplimiento que versa en la falta de ajuste anual del canon de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al mantenimiento y conservación del inmueble objeto del contrato y la insolvencia en el pago del servicio de energía eléctrica.

En relación a los efectos de los contratos, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:

Art. 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Art. 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

En las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa original de contrato de arrendamiento de inmueble celebrado entre los ciudadanos: P.J.M.M., titular de la cédula de identidad N° 3.917.793 y la ciudadana: I.G. deC., titular de la cédula de identidad N° 4.956.283, debidamente firmado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 20, Tomo 203 de los Libros llevados en esa Oficina, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

La parte actora afirmó de manera enfática que en el presente caso se había materializado el desahucio, a través de comunicación de fecha 17 de noviembre de 2.008, la que se negó a firmar la arrendataria, no obstante, tal y como quedó establecido en el cuerpo del presente fallo, la misma fue firmada por dos testigos, que dieron fe de los hechos acontecidos en ese día y afirmaron que ciertamente la ciudadana: I.G. deC. se había negado a firmar la comunicación de no renovación del contrato de arrendamiento, hechos que fueron ratificados por el testigo V.A.Á. en la oportunidad que rindió su testimonio en el Tribunal de la causa. Por otro lado, también fue notificada la arrendataria de la no renovación del contrato a través de telegrama con acuse de recibo, documento este al cual se le otorgó valor probatorio como documento público administrativo, y por último el arrendador publicó aviso o notificación en el Diario La Prensa de la ciudad de Barinas en fecha 20 de noviembre de 2.008, en la que se le hizo saber a la arrendataria que el contrato de arrendamiento de inmueble no sería renovado; de lo que se colige que efectivamente el arrendador cumplió a cabalidad con el contenido de la cláusula segunda del contrato que prevé dar aviso con cuarenta y cinco días de anticipación antes del vencimiento del término del contrato el deseo de no renovar el contrato, sumado al hecho de que la parte demandada promovió las mismas documentales, para demostrar la ratificación que hizo el arrendador de la no renovación del contrato.

Siendo esto así, tenemos que el contrato de arrendamiento de inmueble fue realizado por un tiempo de dos (02) años, contados a partir del día 01 de enero de 2.007 hasta el primero (01) de enero de 2009, y habiéndose materializado el desahucio, la defensa de la tácita reconducción opuesta por la parte demandada no es procedente a pesar de haber continuado ocupando el inmueble, en virtud de que al producirse el desahucio el contrato de arrendamiento concluyó el día que había sido fijado, es decir, el día 01 de enero de 2.009, prorrogándose el mismo sólo a los efectos establecidos en el artículo 38 de la Ley especial que rige la materia.

Ahora bien, el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

En cuanto a las obligaciones incumplidas por la arrendataria, según los alegatos esgrimidos por el actor, tenemos en primer lugar: la falta del ajuste anual del canon de arrendamiento.

Respecto del ajuste anual del canon debe señalarse, que la arrendataria entre sus alegatos esgrimió que tal ajuste anual no había sido estipulado en el contrato de arrendamiento que vincula las partes aquí en litigio.

Por su parte el actor afirmó que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento se encuentra exento de regulación de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por poseer cédula de habitabilidad posterior al 02 de enero de 1.987, no obstante, tal afirmación en modo alguno fue demostrada o probada en el presente procedimiento, y siendo que al actor le correspondía probar tal exención, no resulta procedente exigir a la arrendataria el ajuste anual del canon de arrendamiento, por lo que tal alegato se desecha. Y ASI SE DECIDE.

Continuando con el incumplimiento en que ha incurrido la arrendataria, tenemos la falta de mantenimiento y conservación del inmueble, entre ellos el mal estado de la pintura, piezas sanitarias con botes de agua, el piso con manchas que parecen oxido, el techo raso con algunas piezas deterioradas, desnivel del piso por tener piezas de cerámica que lo deforman, y conexión eléctrica que proviene del alumbrado público, evidenciados en la inspección ocular evacuada extra litem; debe señalar quien aquí decide, que la cláusula novena del contrato de arrendamiento dispone: cláusula NOVENA del contrato ambas partes convienen en lo siguiente: “LA ARRENDATARIA” declara recibir el inmueble o local comercial arrendado en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo, con todas las instalaciones en perfecto estado de funcionamiento, y por lo tanto se obliga a devolverlo a “EL ARRENDADOR” en el mismo buen estado en que lo recibe; reservándose “EL ARRENDADOR” el derecho de inspeccionar directa o indirectamente en forma periódica el estado y conservación del inmueble o local comercial.”, por lo que de conformidad con el contenido de la cláusula transcrita quedó demostrado que la arrendataria recibió el inmueble en perfecto estado de conservación el inmueble arrendado, sin que conste en el contrato suscrito entre las partes que se haya dejado especial constancia de algún desperfecto del inmueble, lo que nos lleva a concluir que ciertamente el inmueble fue recibido por la parte demandada en perfecto estado. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, siendo que la misma arrendataria reconoce la existencia de los mencionados deterioros del inmueble arrendado, invocando incluso la validez de la inspección ocular evacuada por la parte actora, sin que demostrara en modo alguno que tales deterioros se hayan producido antes del arrendamiento del inmueble o que los mismos se hayan producido por fuerza mayor, han quedado demostrados los deterioros del inmueble alegados por la parte actora y de los cuales se dejó constancia en la inspección ocular traída a lo autos, lo que nos permite concluir que la arrendataria efectivamente incumplió con su deber de mantener el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación y mantenimiento, tal y como fue convenido en el tantas veces señalado contrato de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.

Por otro lado, el actor también afirmó que la arrendataria se encontraba en mora en el pago del servicio eléctrico del inmueble arrendado, hecho este que no fue negado ni contradicho por la parte demandada, y siendo que además consta en autos el estado histórico del servicio de electricidad emanado de Cadafe Zona Barinas al que se le otorgó valor probatorio como documento público administrativo, ha quedado demostrada la insolvencia alegada por la parte accionante por la cantidad de Bs. 196,75 al 03-11-2.008 Y ASI SE DECIDE.

Habiéndose entonces verificado el incumplimiento de la arrendataria tanto en lo relacionado con la falta de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, como en el pago oportuno del servicio de energía eléctrica, resulta inexorable declarar que efectivamente la arrendataria no tiene derecho a gozar de la prórroga que la ley le confiere, todo de conformidad con el artículo 40 de Ley de Arrendamientos, por lo que resulta procedente declarar con lugar la acción de resolución del contrato de arrendamiento, y por haber prosperado la acción antes señalada, este Tribunal no hará pronunciamiento alguno en relación con la pretensión subsidiaria de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Y ASI SE DECIDE.

La ciudadana: I.G. deC., asistida por la profesional del derecho Abg. E.B.V.E., ante esta Superioridad alegó que existía un contrato de arrendamiento anterior firmado en fecha 01 de enero del año 2.005, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 15 de octubre de 2004, inserto bajo el N° 17, Tomo 140 de los libros respectivos, y que por ello debió empezar a disfrutar su prórroga legal el 01 de enero de 2009, que el contrato dejó de ser un contrato a tiempo determinado para convertir en un contrato a tiempo indeterminado, afirmando que tal tesis se ve respaldada por el hecho de que el arrendador retiró del Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial las consignaciones que por cánones de arrendamiento ella había hecho ante ese Tribunal.

En relación con los alegatos antes expuestos, debe resaltar este Tribunal que los mismos resultan total y absolutamente extemporáneos en razón de que la parte demandada debe esgrimir todas sus defensas al momento de contestar la demanda, en virtud de que al producirse tal actuación por parte de la accionada se origina la “trabazón de la litis”, que no es otra cosa que la delimitación de los términos de la controversia, de esta manera al cotejar las afirmaciones de la parte actora con la contestación de la demanda, se revisa si hubo hechos en los que convino el demandado y cuáles hechos deben ser probados, por lo que no le es dable a la parte demandada esgrimir o invocar defensas distintas después de la contestación, y mucho menos hacerlo luego que se ha tramitado todo el juicio y en el que ya existe una sentencia emanada del órgano de primer grado de conocimiento, en atención a ello, esta Superioridad en modo alguno hará pronunciamiento acerca de los alegatos esgrimidos por la demandada ante este Tribunal. Y ASI SE DECIDE.

En mérito de las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, de conformidad con los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 ordinal 1º del Código Civil, y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el recurso de apelación debe ser declarado sin lugar, la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento debe ser declarada con lugar y la recurrida debe ser confirmada. Y ASI SE DECIDE.

D I S P O S I T I V A

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los términos siguientes:

Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana: I.G.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 4.956.283, de este domicilio, debidamente asistida en este acto por la abogada en ejercicio ciudadana: E.I.M.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 11.371.163, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 143.264, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 27 de noviembre de 2009, en el Juicio de: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUBSIDIARIAMENTE EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, que se lleva en el Expediente N° 2009-5399, ante ese Juzgado.

Se declara CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano: P.J.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 3.917.793, civilmente hábil, asistido por su apoderado judicial abogado en ejercicio ciudadano: E.E.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 9.387.629, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 49.422, contra la ciudadana: I.G.D.C., antes identificada.

Se condena a la demandada ciudadana: I.G.D.C., a hacerle entrega a la parte actora ciudadano: P.J.M.M., del inmueble objeto de contrato de arrendamiento constituido por un local comercial ubicado en la Avenida M.J.N.. 9-11, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE: Avenida M.J.; SURESTE: Local Comercial propiedad del ciudadano V.J.M.; SUROESTE: Local Comercial propiedad del ciudadano V.J.M.; NOROESTE: Parte del local comercial propiedad del ciudadano P.J.M., libre de bienes y de personas.

Se CONFIRMA la sentencia apelada, en los términos expuestos.

Se condena a la parte apelante en las costas del recurso conforme el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente sentencia ha sido dictada fuera del lapso legalmente establecido, se ordena la notificación de las partes y/o sus Apoderados Judiciales. Líbrense boletas.

Publíquese y regístrese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veintidós (22) días del mes de julio del año dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Jueza Suplente Especial,

R.E.Q.A.

La Secretaria,

Abg. A.N.G.

En esta misma fecha 22-07-2010, se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.

La Scría,

Expediente Nº 2010-3099-C.B.

REQA/ANG/ana maría

22-07-2010