Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 21 de Julio de 2011

Que el Informe Técnico y el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección General de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos y que sirvió de base para dictar la Resolución que impugnaron, infringen los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 452, 463 y 569 del Código de Procedimiento Civil y 1.425 del Código Civil, por cuanto dicho acto administrativo se fundamenta en una causa falsa, lo cual conlleva a su inmotivación.

Denunciaron la infracción de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la Administración, no se ajustó a lo alegado y probado en autos, todo ello en aplicación analógica del artículo 320 ejusdem, ya que da por probados los valores del inmueble, que a su vez sirvieron de base para la fijación del canon de arrendamiento, en una valoración fiscal arbitraria, la cual no se ajusta a lo preceptuado en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el acto administrativo impugnado contiene todo un compendio de violaciones normativos, capaces, cualquiera de ellas, por si solas de acarrear su nulidad, lo cual hace que su contenido sea de imposible o ilegal ejecución, conforme lo prevé el numeral 3 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Que solicitan la suspensión de efectos del acto administrativo, toda vez que “la regulación de alquileres que regula el canon máximo de arrendamiento mensual afecta los intereses patrimoniales de mis patrocinados”

Por último solicitó el restablecimiento de la situación jurídica infringida y la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DEL TERCERO OPOSITOR INTERVINIENTE

El abogado en ejercicio de este domicilio C.B., apoderado judicial del ciudadano S.K.K., co-propietario del inmueble de que tratan las presentes actuaciones, en fecha 23 de septiembre de 2010, expuso las siguientes razones de hecho y derecho:

Que con respecto a la inmotivación del acto administrativo impugnado por la parte recurrente, alega que si se encuentra motivado con el respaldo técnico y de avalúo a que se refieren las actuaciones antes señaladas, y que en sede administrativa no formularon ningún alegato ni impugnación al avalúo realizado, y es sede judicial que pretenden hacer alegatos respecto a la motivación del acto administrativo por primera vez.

Que con respecto a la denuncia de la infracción de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, señala sentencia de fecha 29 de septiembre de 1987, caso: F.U. vs. República (Ministerio del Trabajo bajo-comisión Tripartita), en la cual reiteró la jurisprudencia, que los artículos del Código derogado equivalentes a los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, vigente, se aplican a las sentencias y no a los actos administrativos. Por otra parte, alega que el falso supuesto y la inmotivación no pueden acumularse bajo los mismos argumentos, ya que se excluyen entre sí.

Que respecto al alegato de los recurrentes, conforme al numeral 3 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, señala que lo que se denuncia en la inmotivación del acto administrativo recurrido, cuyo contenido no es de imposible o ilegal ejecución, ya que sería de imposible ejecución si se pidiera a los recurrentes pagar el canon de arrendamiento mediante transferencia bancaria a una cuenta en el exterior, en virtud del control de cambio, y sería de ilegal ejecución si los montos fijados en el acto administrativo impugnado serían en moneda extranjera, de tal modo, que no se está en presencia de ninguna de estas situaciones. Asimismo hizo referencia a la sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 14 de mayo de 1985, publicada en la Revista de Derecho Público No. 23, págs. 143-148, señalando finalmente que la inmotivación del acto administrativo es causa de anulabilidad del mismo, en virtud de que, no está previsto como supuesto de hecho para la procedencia de la nulidad absoluta prevista en forma taxativa en el artículo 19 ejusdem, por tanto, sus efectos son hacia el futuro ( ex nunc) y no hacia el pasado (ex tunc).

Que con respecto a la solicitud de suspensión de efectos del acto administrativo, fundamentado en que la regulación de alquileres, afecta sus intereses patrimoniales, expone que sólo se limitaron a alegar el supuesto daño patrimonial, sin mayores explicaciones ni medio probatorio alguno que respalde tal afirmación, aunado que constituye un principio general del derecho que nadie puede prevalerse de su propia declaración, por lo que solicitó se niegue la suspensión solicitada.

Por último solicitó se declare sin lugar el recurso interpuesto.

OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

La abogada M.D.C. ESCOBAR, en su condición de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario expuso:

(…) Se evacuó informe pericial, el cual fue consignado a los autos en fecha 20 de enero de 2011, en el que se establece el valor rental de los locales en Bs. 5.818.326,86, fijándose como renta máxima mensual la cantidad de Bs. 43.637,45. Ahora bien, se aprecia que para la elaboración del referido informe se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento y el resultado es diferente al resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, y como quiera que el informe pericial fue realizado de acuerdo a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, debemos concluir que la misma tiene mérito probatorio pleno. En efecto, y si tomamos en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, debemos concluir forzosamente en que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber analizado la misma a fondo, al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de avalúo realizado, siendo que se pudo constatar que el informe de avalúo practicado por la administración, carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble (…).

Más adelante, expresa la representación Fiscal que:

(…) Por consiguiente, no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo pertinente.

Es por todo lo narrado anteriormente que la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En virtud de todo lo expresado anteriormente, el recurrido acto administrativo debe ser anulado, y así solicita (…)

Por último, solicita que el recurso de nulidad en cuestión, sea declarado con lugar.

III

MOTIVACION PARA DECIDIR

En cuanto al alegato de inmotivación y falso supuesto efectuado por la parte recurrente, este Tribunal observa, ciertamente como lo refiere el tercero opositor interviniente, la parte actora incurre en una contradicción al alegar conjuntamente el vicio de falso supuesto e inmotivacion, toda vez que ha sido criterio reiterado de la Jurisprudencia al considerar que ambos vicios son incompatibles, o lo que es lo mismo decir, se enervan entre sí, pues el vicio de inmotivacion supone un incumplimiento total de la obligación de la Administración de señalar las razones de hecho y de derecho en que fundamenta el acto, mientras que el vicio de falso supuesto se configura cuando la Administración yerra en la norma aplicada, o fundamenta su decisión en falsos hechos, lo cual supone una necesaria motivación del acto; no obstante a los fines de garantizar una tutela judicial efectiva según lo previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se procede analizar el acto impugnado a fin de verificar si adolecen de alguno de los vicios antes mencionados.

En cuanto al fondo de lo discutido se tiene que la parte actora alega que el acto administrativo infringe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 9 y 18 numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 452, 463 y 569 del Código de Procedimiento Civil y 1.425 del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, lo cual conlleva a su inmotivación, al respecto se observa:

Que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.

Del referido avalúo, este Juzgado observa que, no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios ciento cuarenta y dos (142) al ciento cincuenta y dos (152), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos designados en la presente causa.

El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos -de importancia relevante para la determinación del valor rental-, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.

Por haber sido evacuada la experticia, con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la Administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.

La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.

RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA

Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, por la parte recurrente y, en tal sentido el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

Asimismo, el artículo 26 de la Carta Magna establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

.

De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 del Texto Fundamental, consagra el control difuso de la constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente

.

A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

.

Visto lo anterior este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y su aclaratoria, concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a restablecer la situación jurídica lesionada y procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble de que trata el presente procedimiento, con base en el valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL TRESCIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.5.818.326,86,), equivalentes a 89.513 unidades tributarias a razón de Bs. 65,00, la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio mixto y comercial 3 al inmueble denominado Edificio “MAZAL”, ubicado en Norte 7, Esquinas Plaza España a Socorro, Parroquia Altagracia, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 43.637,45), mensual, distribuido entre las diferentes dependencias que lo conforman.

IV

D E C I S I O N

Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el ciudadano F.F.S., ya identificado, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.L.G.R., también identificado, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013501, de fecha 26 de noviembre 2009, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ahora -Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones-, que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble denominado Edificio “MAZAL”, ubicado en Norte 7, Esquinas Plaza España a Socorro, Parroquia Altagracia, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, cuya nulidad se declara.

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad, solicitada por el abogado F.F.S., se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio mixto y comercial 3 en la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 43.637,45), mensual, distribuido de la siguiente manera:

Local 1………………………………………………………….. Bs. 6.250,73

Local 2……………………………………………………….… Bs. 5.323,22

Locales 3, 4, 5, 6, 7 y 8 a Bs. 5.343.92 cada uno………….. Bs. 32.063,51

TOTAL RENTA MENSUAL …………………………………… Bs. 43.637,45

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Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años 201º y 152º.

EL JUEZ PROVISORIO,

F.M.M.E.S.,

L.A.S.

En el mismo día, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil once (2011). EL SECRETARIO,

L.A.S.

Exp. No. 006591

Belitza.