Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 10 de Diciembre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 10 de diciembre de 2007

197º y 148º

Expediente Nº 12.034

SENTENCIA: DEFINITIVA

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

MATERIA: CIVIL

PARTE ACTORA: POLÍGONO INDUSTRIAL C.A., sociedad de comercio inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07 de mayo de 1992, bajo el Nº 50, tomo 7-A.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: F.H.R. y V.C.T., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 54.639 y 61.534, en su orden.

PARTE DEMANDADA: P.A.P.C., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 24.015.484.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: E.Z. y A.A.Z., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 6631 y 42.409, en su orden.

Conoce este tribunal de las presentes actuaciones en virtud del recurso procesal de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de octubre de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentada por la sociedad de comercio Polígono Industrial C.A., contra el ciudadano P.A.P.C..

Cumplidas como han sido las formalidades legales correspondientes, pasa esta alzada a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capítulo I

Antecedentes del Caso

Comenzó el presente juicio por formal demanda presentada en fecha 09 de abril de 2007, ante el tribunal distribuidor de la primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma, una vez cumplidos los tramites de distribución, al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual la admite por auto de fecha 20 de abril de 2007.

Por diligencia de fecha 30 de julio de 2007, la parte demandada se da por citada en el presente juicio. Posteriormente, el 01 de agosto de 2007, presenta escrito de contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 09 de agosto de 2007, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, admitidas por el a quo mediante auto del 14 de agosto de ese mismo año. Posteriormente, en fecha 21 de septiembre de 2007, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha por el tribunal de la primera instancia.

En fechas 25 y 27 de septiembre de 2007, la parte actora la parte demandada, respectivamente, presentan escritos de conclusiones escritas.

El 18 de octubre de 2007, el tribunal de la primera instancia dicta sentencia declarando con lugar la demanda por resolución de contrato. La parte actora apeló de esta decisión, siendo oído dicho recurso por auto de fecha 02 de noviembre de 2007, ordenándose la remisión del expediente al tribunal superior distribuidor.

Cumplidos los trámites de distribución le correspondió a esta superioridad conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente por auto de fecha 22 de noviembre de 2007, fijándose un lapso de 10 días de despacho para dictar sentencia en la presente causa.

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento de lo dispuesto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la Parte Actora:

En su libelo de demanda la parte actora sostiene que en fecha 01 de octubre de 1999, celebró contrato a tiempo fijo con el ciudadano P.A.P.C., mediante el cual le dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad, constituido por un local, distinguido con el Nº 10, situado en el Centro Comercial Polígono Industrial, “ubicado en el corazón de la zona industrial, Av. Industrial uno c/c Av. H.F., Municipio V.d.E.C.”.

Que el contrato de arrendamiento, conforme a su cláusula quinta, tuvo una vigencia inicial de un año fijo, durante el período comprendido entre el 01 de octubre de 1998 hasta el 30 de septiembre de 1999, a cuyo vencimiento las partes se obligaron por un año más. A partir del anterior contrato, las partes otorgaron anualmente convenios con vigencia de un año fijo, siendo el penúltimo otorgado el 21 de Octubre de 2004, estableciéndose en su cláusula tercera que la vigencia del mismo seria desde el 01 de Octubre de 2004, hasta el 01 de Octubre de 2005, y el ultimo contrato otorgado el 08 de Marzo de 2006, por ante la Notaria Publica Tercera de Valencia, inserto bajo el Nro. 40 del Tomo 24, también se estableció en su cláusula tercera la vigencia del mismo desde el 01 de Octubre de 2005, hasta el 30 de Septiembre de 2006, siendo este el último contrato de arrendamiento otorgado entre las partes en virtud de la decisión de Polígono Industrial C.A. de no continuar la relación contractual por lo que esta finalizó el 30 de septiembre de 2006.

Que para el caso de insolvencia en el pago del canon de arrendamiento, las partes pactaron en la cláusula sexta la facultad de la arrendadora de exigir la resolución del contrato, desalojo, secuestro e inmediata devolución del inmueble, luego de transcurridos dos meses sin que el arrendatario hubiese pagado el canon de arrendamiento. Por otra parte aduce que en la cláusula séptima, el arrendatario se obligó al pago de los servicios públicos del inmueble y a los gastos comunes del Centro Comercial Polígono Industrial, y que además de tener esa carga, adquirió la obligación de presentar mensualmente a Polígono Industrial C.A., los originales y copias de los recibos cancelados de tales servicios, siendo ésta la única prueba del cumplimiento de la obligación adquirida.

Aduce que las partes contractualmente regularon la pena por daños y perjuicios en caso de incumplimiento del arrendatario, obligándose, conforme a la cláusula décima quinta, a pagar como cláusula penal la suma equivalente a cinco veces el canon diario por cada día de atraso que tenga en la entrega del inmueble, sin perjuicio del pago de otras obligaciones derivadas del contrato en virtud de su incumplimiento. Que en la cláusula décima novena, las partes decidieron plasmar por escrito el canon de arrendamiento en caso de prórroga legal, ajustándolo a la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas.

Que en virtud de que la relación contractual se inició el 01 de octubre de 1999 y culminó el 30 de septiembre de 2006, es decir que tuvo una duración de siete años, al arrendatario le corresponden 2 años de prórroga de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual afirma, se inició de pleno derecho desde que culminó el último contrato de arrendamiento, es decir, el día 30 de septiembre de 2006, y desde esa fecha, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pago de las mensualidades arrendaticias, ni ha cumplido el pago de los gastos comunes, así como tampoco ha cumplido la obligación adquirida en la cláusula séptima, conforme a la cual debe presentar mensualmente al arrendador los originales y copias fotostáticas de cada uno de los recibos que acreditan la cancelación de los servicios y gastos comunes, en virtud de lo cual aduce, el arrendatario ha perdido el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167, 1594 del Código Civil, así como los artículos 33, 38 literal b y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por las razones expuestas, demanda al ciudadano P.A.P.C. por Resolución de Contrato, para que convenga, o en su defecto, sea condenado por el tribunal a lo siguiente: 1) se tenga por resuelta la prórroga legal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; 2) se proceda a devolver el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas; 3) Al pago de la cantidad de cinco millones setecientos mil bolívares (Bs. 5.700.000,00), por las mensualidades vencidas y no pagadas, correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo y abril de 2007, calculadas a razón de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00) mensuales; 4) sean entregados todos los recibos de agua, electricidad, teléfono, aseo domiciliario, gastos comunes y cualquier otro que se derive del contrato de arrendamiento referido, debidamente cancelados hasta la facturación emitida; 5) Que se condene al demandado al pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados que genere el presente procedimiento; 6) Solicita la corrección monetaria, tomando en consideración las fechas en que son exigibles las cantidades de dinero correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos, daños y perjuicios, cláusula penal, y las costas, costos y honorarios profesionales de abogados que se demandan.

Estima el monto de la demanda en la cantidad de cinco millones setecientos mil bolívares (Bs. 5.700.000,00).

Alegatos de la parte demandada:

En su escrito de contestación a la demanda incoada en su contra, la parte accionada alegó que ha suscrito por mas de diez años, contratos de arrendamientos con Polígono Industrial C.A., por el local comercial distinguido con el Nº 10, situado en el Centro Comercial Polígono Industrial, donde funciona la empresa Centro Óptico Mundial C.A..

Rechaza, niega y contradice todos los hechos y fundamentos alegados por el actor en la presente acción. Reconoce que la relación arrendaticia se ha desarrollado como una lucha de intereses, y a cada vencimiento de contrato surge el episodio por el incremento del canon de arrendamiento, y se presentan situaciones como la del último contrato de arrendamiento, que habiéndose firmado en Notaría el 08 de marzo de 2006, contenía una vigencia de un año, a partir del primero de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2006, lo que significa que, jurídicamente hablando, su vigencia fue de seis meses y veintidós días.

Que la demandante sitúa el supuesto incumplimiento del pago de los cánones, a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento (01/10/06), tiempo en que según la actora transcurría la prórroga legal, aduciendo que durante ese período no recibió pago; mas aún, incrementa el canon de arrendamiento en un 25%, para un monto de Bs. 950.000,00, fundamentado en la cláusula decimonovena del contrato, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo cual aduce, más que responder al desconocimiento del asunto, tiene un propósito de “confundir maliciosamente la buena fe del Juzgador”, pues los conceptos de prórroga legal y el ajuste de cánones de arrendamiento, son concepto jurídicamente definidos y no pueden utilizarse para presionar al “débil jurídico” de la relación arrendaticia.

Que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los efectos del vencimiento los hacen indeterminados, por lo que la prórroga legal resulta inaplicable de conformidad con lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, y asimismo, el ajuste de cánones de arrendamiento tienen carácter supletorio, sobre inmuebles exentos de regulación, y en ningún caso se aplica, en forma automática y unilateral como lo pretende la actora, todo lo cual resulta ilegal y demostrativo del carácter leonino de un sinnúmero de cláusulas del contrato de arrendamiento.

Que en la oportunidad de firmar un nuevo contrato de arrendamiento, la arrendadora, con el propósito de situarle en un estado de insolvencia para incrementar sustancialmente el nuevo canon de arrendamiento, se negó a recibir a partir del mes de octubre de 2006, el pago de los cánones de arrendamiento, sin dejar otra alternativa que la de la consignación arrendaticia, que efectivamente se cumple por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el expediente Nº 2332.

Que la presente acción es de resolución del contrato suscrito el 08 de marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, con fundamento en el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, durante la prórroga legal que en efecto, según la actora, de la cláusula decimonovena del contrato de arrendamiento y en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se incrementó en un 25% del monto originalmente convenido. La pretensión de resolución de contrato está circunscrita a un petitorio concreto y especifico, que sitúa el supuesto incumplimiento en un tiempo (prórroga legal) y por un monto (ajuste del canon) absolutamente ilegal y contrario a derecho, así como a los supuestos de hecho del estado en que se halla la relación arrendaticia; simplemente el contrato llegó a su término de duración y se transformó por efecto de la ley en indeterminado, por lo que, en principio, no le es aplicable la prórroga legal, y menos aún, en forma unilateral, como pretende el actor, y tampoco es aplicable el ajuste del canon de arrendamiento con fundamento en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Hechos admitidos y controvertidos:

Ha sido admitido por la parte demandada y por lo tanto se encuentra exento de prueba, el hecho de haber celebrado con el actor un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 08 de marzo de 2006, ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, bajo el Nº 40, tomo 24; quedando como controvertidos los siguientes hechos:

1. Si el demandado incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento y de los gastos comunes pactados en el contrato.

2. Si para la fecha de interposición de la demanda, el contrato se hallaba en fase de prórroga legal.

3. Si se ha producido la tácita reconducción.

4. Si procede el pago de las mensualidades vencidas y no pagadas, como pretende el actor.

5. Si procede el ajuste del canon de arrendamiento, establecido en la cláusula decimonovena del contrato.

   Capítulo III

   Análisis probatorio y consideraciones para decidir

   Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia, la parte demandante pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, aduciendo que éste ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, así como los gastos comunes del centro comercial en el cual se ubica el inmueble arrendado, y la entrega de los recibos que acrediten la cancelación de los servicios y gastos comunes, circunstancias éstas que han sido expresamente negadas por la contraparte, por lo que conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a cada una de las partes demostrar sus respectivas alegaciones.

   Seguidamente, procede este Tribunal a analizar el acervo probatorio traído al proceso por cada una de las partes en los términos que siguen:

   Pruebas de la parte actora:

   1. Junto al libelo de demanda, la parte actora produjo los siguientes instrumentos:A) Marcado “B”, produjo instrumento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y el demandado con una duración de un año fijo contado a partir del 01 de octubre de 1998; B) Marcado “C”, instrumento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el 1 de octubre de 1999 con una vigencia de un año fijo contado a partir de esa fecha; C) Marcado “D”, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, en fecha 21 de octubre de 2004, bajo el Nº 8, tomo 176, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con una duración de un año contado a partir del 01 de octubre de 2004.

      Estos instrumentos no fueron atacados en forma alguna por la parte demandada, en virtud de lo cual son apreciados por este sentenciador de conformidad con lo previsto en los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y cuyo contenido evidencia la celebración de sucesivos contratos de arrendamiento entre las partes sobre el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 10, situado en el Centro Comercial Polígono Industrial, desde el 01 de octubre de 1998; el canon de arrendamiento mensual pactado; así como las condiciones y obligaciones contraídas por las partes.

   2. De igual forma, consignó marcado “E”, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Valencia en fecha 08 de marzo de 2006, bajo el Nº 40, tomo 24, instrumento éste que fue expresamente reconocido por la parte demandada, en razón de lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con una duración de un año, contado a partir del 01 de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2006, estableciéndose, entre otras circunstancias, las siguientes:

1. Un canon de arrendamiento mensual de Bs. 760.000,00, para ser cancelados en forma adelantada, dentro de los cinco días siguientes al inicio de cada mes (cláusula cuarta).

2. La facultad del arrendador de exigir la resolución del contrato ante el transcurso de dos meses sin que el arrendatario hubiere cancelado el canon de arrendamiento (cláusula sexta).

3. La participación del arrendatario en el pago de los gastos comunes del centro comercial, con la obligación de presentar al arrendatario los originales y copias fotostáticas de los recibos de cancelación (cláusula séptima).

4. Que en caso de incurrir en prórroga legal, las partes acordaron un aumento de 25% en el canon de arrendamiento pactado, hasta la cantidad de Bs. 950.000,00. (cláusula decimonovena).

   3. En el lapso probatorio, la parte actora promovió los instrumentos que marcados “B”, “C”, “D” y “E”, fueron consignados junto al libelo de demanda y sobre cuyo valor ya se ha pronunciado este sentenciador anteriormente, por lo cual se reitera su mérito probatorio.

   4. De igual manera, el actor reproduce el contenido del escrito de contestación al fondo de la demanda cursante a los folios 37 al 41 de la pieza principal del expediente. Esta pretendida probanza no es apreciada por este sentenciador al no constituir alguno de los medios de prueba admisibles conforme a nuestra legislación. Sin embargo, entendiendo que lo que pretende el actor es la apreciación de los alegatos y defensas esgrimidos en aquella oportunidad por la parte demandada, debe hacerse de su conocimiento que ello constituye un deber para este sentenciador, sin necesidad de indicación de parte, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se establece la obligación de los jueces de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, siendo nula toda sentencia dictada sin el cumplimiento de tal formalidad.

      Pruebas de la parte demandada:

   1. En su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió el mérito favorable de los autos. Al respecto debe señalase que el mérito favorable de los autos no constituye algún medio de prueba de los admisibles conforme a la ley, razón por lo cual no se le concede valor probatorio.

   2. En el capítulo II de su escrito de promoción de pruebas, produjo en copia fotostática simple, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Valencia en fecha 08 de marzo de 2006, bajo el Nº 40, tomo 24, sobre cuya valoración ya se ha pronunciado este sentenciador al a.l.p.d.l. parte actora, por lo cual se reitera su mérito probatorio.

   3. Por un capítulo III, produjo telegrama y su correspondiente acuse de recibo, que fuere remitido por el accionado en fecha 08 de marzo de 2007 a “SAVEIRO VOLONINO POLIGONO INDUSTRIAL C.A.” notificándole del procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento por el local comercial objeto de la controversia; instrumento que es apreciado por este sentenciador al tratarse de un documento tramitado ante un funcionario público, por lo cual merece la confianza de este sentenciador; sin embargo, en cuanto a su mérito, se observa de la lectura del acuse de recibo expedido por la oficina de correos, que el telegrama fue recibido por un tercero ajeno al proceso, además de que no consta a este juzgador que la dirección aportada por el remitente corresponda al demandante, por lo que no puede verificarse que éste se encuentre en conocimiento de la consignación arrendaticia realizada. Así se establece.

   4. En el capítulo IV, produjo copia certificada del expediente Nº 2332, correspondiente al procedimiento de consignación arrendaticia cursante ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, que es apreciado por este sentenciador al tratarse de un instrumento tramitado ante un organismo judicial y certificado por un funcionario público. De su contenido se evidencian las consignaciones hechas por el demandado de autos ante aquel tribunal, a favor de la sociedad de comercio Polígono Industrial C.A., en la forma siguiente:

1. La cantidad de Bs. 3.800.000,00, en fecha 09 de marzo de 2007, por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2006, y enero y febrero de 2007.

2. La cantidad de Bs. 1.520.000,00, en fecha 08 de mayo de 2007, por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2007.

3. La cantidad de Bs. 760.000,00, en fecha 24 de mayo de 2007, por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2007.

4. La cantidad de Bs. 760.000,00, en fecha 07 de junio de 2007, por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2007.

5. La cantidad de Bs. 760.000,00, en fecha 17 de julio de 2007, por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2007.

   5. En el capítulo V, produjo recibos emitidos por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, que son apreciados por este sentenciador al tratarse de instrumentos certificados por un funcionario público, evidenciándose de su contenido la consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2007, cada uno por un monto de Bs. 760.000,00.

   6. En el capítulo VI de su escrito de promoción de pruebas, y cursantes a los folios 98 al 122 de la pieza principal del expediente, produjo un conjunto de recibos de pago de condominio y gastos comunes, emanados todos de una empresa denominada “Condominios”, la cual no es parte en el presente juicio, por lo que para la valoración de estos instrumentos se requería que estos fuesen ratificados por su emisor, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber ocurrido, deben desecharse del proceso.

   Una vez analizadas las pruebas traídas al proceso por cada una de las partes, pasa este sentenciador a referirse al fondo de la controversia planteada.

   Ha quedado establecido que la pretensión de la parte actora consiste en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, aduciendo el incumplimiento de las obligaciones contraídas por éste.

   Sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales, el artículo 1.167 del Código Civil dispone que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

   Por su parte el artículo 1.264 del Código Civil venezolano establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y que el deudor es responsable de daños y perjuicios en casos de incumplimiento, lo que se infiere que el acreedor tiene el derecho a obtener el cumplimiento del contrato y asimismo también tiene el derecho a que le sean resarcidos los daños y perjuicios que le haya ocasionado el deudor por su incumplimiento.

   El incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

   El artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, y siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

   Igualmente, debe hacerse mención al principio de la autonomía de la voluntad que comprende de acuerdo a la doctrina calificada, la libertad que tienen los ciudadanos para gozar y ejercer sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas, e igualmente involucra la posición que tienen las partes para determinar por sí mismas, sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico.

   En el caso subiudice, la parte actora fundamenta su pretensión resolutoria, en el incumplimiento en que alega ha incurrido el demandado en el pago de los cánones de arrendamiento durante el período de prórroga legal en que afirma, se encuentra el contrato de marras, así como en el pago de los gastos comunes del centro comercial en el que se ubica el inmueble arrendado, a lo cual se comprometió conforme a la cláusula séptima. El demandado por su parte afirma que no ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, sino que por el contrario, ante la negativa del arrendador de recibirle los pagos, se vio obligado a consignarlos ante un tribunal, aduciendo además que no es cierto que el contrato se encuentre en fase de prórroga legal como afirma la actora, sino que conforme a lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código de Procedimiento Civil, al llegar a su término de duración se transformó en indeterminado.

   A los efectos de determinar la fase en que se encontraba el contrato al momento de la interposición de la demanda, es menester señalar que nuestra legislación y doctrina patrias, han delimitado claramente las figuras de la prórroga legal y la tácita reconducción. La primera, constituye un período de extensión del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de cumplimiento obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario, y que va a esta determinado en atención al lapso de duración del contrato, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente; La tácita reconducción por su parte implica una renovación del arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando ante el vencimiento del término del contrato a tiempo determinado, el arrendatario continua en posesión del inmueble sin oposición del arrendador (arts. 1.600 y 1.614 del Código Civil)

   Ahora bien, con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece en su artículo 38, la novedad de la prórroga legal de la relación arrendaticia a partir del vencimiento del contrato, en beneficio del arrendatario, lapso durante el cual, “…la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. De igual forma, el artículo 39 ejusdem, establece que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

   En atención a las consideraciones anteriores, la prórroga legal va a comenzar a correr de pleno derecho al vencimiento del contrato, sin que sea necesaria notificación o desahucio alguno al arrendatario, permaneciendo vigentes las mismas condiciones establecidas en el contrato originario, de modo que, por aplicación preferente de la ley especial en materia arrendaticia, va a ser a partir del vencimiento de la prórroga legal, cuando va a operar el supuesto de tácita reconducción contenido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Así se establece.

   En este sentido, el último de los contratos firmados entre las partes, tuvo una vigencia de un año, contado a partir del 01 de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2006, momento desde el cual, al no haber las partes acordado una renovación del contrato, comenzó a correr ope legis el período de prórroga legal. No existe acuerdo entre las partes respecto al momento en que se inició la relación arrendaticia, pues el actor aduce que esta se inició en 1998, y el demandado por su parte, que data de más de 10 años; sin embargo, no trajo a los autos prueba alguna que fundamentara tal afirmación, siendo que de las pruebas cursantes a los autos, el antecedente más remoto lo constituye el contrato de arrendamiento marcado “B”, producido junto al libelo de demanda y valorado por este sentenciador, a partir del cual queda demostrado que la relación arrendaticia se inició el 01 de octubre de 1998, transcurriendo hasta la expiración del último de los contratos, que lo fue el 30 de septiembre de 2006, un lapso de 8 años, por lo que, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal correspondiente al presente caso es de dos años. Así se establece.

   Establecido como ha quedado que el contrato suscrito entre las partes se encuentra en fase de prórroga legal, pasa este sentenciador a pronunciarse sobre la pretensión de resolución del contrato formulada. En efecto, la parte actora afirma que el demandado incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2006, en el cual se inició la prórroga legal. El demandado sostiene que ante la negativa del arrendador de recibirle los cánones de arrendamiento, inició un procedimiento de consignación arrendaticia ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, trayendo como prueba a los efectos de demostrar su solvencia copia certificada del expediente Nº 2332 de aquel Juzgado, instrumento que ha sido valorado por este juzgador; y del cual se observa que la primera de las consignaciones fue realizada en fecha 09 de marzo de 2007, por un monto de Bs. 3.800.000,00, correspondiente al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero y febrero de 2007.

   Sobre las formalidades de la consignación arrendaticia, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

   .

   Por su parte, el artículo 56 ejusdem, dispone:

   En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda

   .

   En la cláusula cuarta del contrato objeto de la presente controversia, suficientemente identificado en autos, las partes establecieron que el pago del canon lo haría el arrendatario por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días calendarios de cada mes, en virtud de lo cual, si el arrendatario alega la negativa del arrendador de recibir el pago a partir del mes de noviembre de 2006, el lapso de quince días para realizar la consignación arrendaticia establecido en la norma citada ut supra, comenzó a correr al día siguiente de vencida la mensualidad correspondiente, es decir, a partir del 06 de octubre de 2006, y concluyó el día 20 de octubre de ese mismo año, para el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2006 y los cánones de arrendamiento sucesivos deben ser consignados hasta el 20 de cada mes y, siendo que la consignación se produjo el 09 de marzo de 2007, debe concluirse que ésta ha sido extemporánea, por lo que no opera la presunción de solvencia establecida en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo concluir necesariamente este sentenciador que el arrendatario no ha dado cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento pactados en el contrato suscrito entre las partes.

   Con relación al incumplimiento en el pago de los gastos comunes del centro comercial en el cual se ubica el inmueble controvertido, pactado en la cláusula séptima del contrato, el demandado ha negado tal alegato, trayendo como prueba de su solvencia un conjunto de recibos que no han sido apreciados por este sentenciador al tratarse de documentos emanados de terceros y no ratificados en juicio conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no existiendo en autos alguna otra prueba que demuestre el cumplimiento de esta obligación, ni que haya entregado al arrendador los originales y copias fotostáticas de los recibos de cancelación, tal como fue pactado, aspectos que constituían obligaciones del arrendatario y que sustentan la demanda de resolución del contrato. Por todas las razones expuestas, al verificarse el incumplimiento de las cláusulas contractuales por parte del arrendatario, la pretensión del actor de resolución del contrato y entrega de los recibos de cancelación de los gastos comunes resulta procedente. Así se decide.

   No obstante lo anterior, el demandante pretende el pago de las mensualidades vencidas y no pagadas por el arrendatario, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo y abril de 2007, las cuales calcula en la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares, en virtud de lo dispuesto en la cláusula decimonovena del contrato conforme a la cual las partes acordaron que “…el canon mensual que regirá durante el lapso de prorroga legal será igual al canon pactado por este contrato, más un incremento del veinticinco por ciento (25%)…”

   Sobre este asunto, el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece lo siguiente:

   En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo

   .

   En este mismo orden de ideas, el artículo 4 ejusdem establece:

   Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

   a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función jurídico-privada.

   b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

   c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades Tributarias.

   En atención a las normas supra transcritas, solo cuando se trate de inmuebles exentos de regulación por parte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes pueden establecer en los contratos de arrendamiento, cláusulas de valor, dirigidas a la actualización periódica del canon de arrendamiento, y a falta de esto, la actualización se hará en la forma prevista en el precitado artículo 14 ejusdem, a diferencia de los que se encuentran regulados por la ley, en cuyo caso, el ajuste de los cánones solo es posible mediante una solicitud de regulación, presentada por cualquiera de las partes ante el organismo correspondiente, en la forma prevista en el artículo 32 ejusdem.

   El inmueble objeto de la presente controversia, ha sido destinado, conforme fue pactado entre las partes en la cláusula duodécima del contrato, para un uso comercial, encontrándose por tanto sujeto a la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con lo previsto en su artículo 2, y asimismo no existen en autos pruebas, ni aún indicios, que hagan presumir que sobre el mismo concurra alguno de los supuestos de exención de aplicación de la Ley, contenidos en el artículo 4 ejusdem. Por estas razones, al tratarse de un inmueble sujeto a regulación, la cláusula decimonovena del contrato de marras, mediante la cual se pacta el aumento del canon de arrendamiento durante el lapso de prórroga legal, está viciada de nulidad y no produce efecto alguno, en virtud de lo cual, el monto que debe cancelar el arrendatario por concepto de las mensualidades vencidas y no pagadas, se limita al monto original del canon pactado por las partes en la cláusula cuarta del contrato, es decir, la cantidad de setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 760.000,00) mensuales, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo y abril de 2007, cuya sumatoria asciende a la cantidad de cinco millones trescientos veinte mil bolívares (Bs. 5.320.000,00). Así se decide.

   Capítulo IV

   Dispositiva

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de octubre de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y en consecuencia, SE MODIFICA la sentencia apelada, conforme a los razonamientos esgrimidos en la presente decisión; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato, intentada por la sociedad de comercio POLÍGONO INDUSTRIAL C.A. contra el ciudadano P.A.P.C.; y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y se condena al demandado a lo siguiente: 1) A restituir a la demandante totalmente desocupado de personas y bienes la posesión del inmueble arrendado, constituido por un local comercial, distinguido con el Nº 10, situado en el Centro Comercial Polígono Industrial, ubicado en la Zona Industrial, Av. Industrial Uno c/c Av. H.F., Municipio V.d.E.C.; 2) A entregar al demandante todos los recibos de agua, electricidad, teléfono, aseo domiciliario, gastos comunes, derivados del contrato de arrendamiento, debidamente cancelados; 3) Al pago de la cantidad de CINCO MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 5.320.000,00), por concepto de mensualidades vencidas y no pagadas correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006, y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2007, a razón de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES ( Bs. 760.000,00) mensuales. Todo en el juicio seguido por la sociedad de comercio POLÍGONO INDUSTRIAL C.A. contra el ciudadano P.A.P.C..

   Igualmente se acuerda la indexación monetaria de la cantidad condenada a pagar, a cuyo fin se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los expertos designados deberán tomar en consideración los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda, que lo fue el 20 de abril de 2007, hasta la fecha en que se decrete la ejecución en el presente juicio.

   No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

   Publíquese, regístrese y déjese copia

   Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil siete (2007). Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

   M.Á.M.T.

   EL JUEZ TITULAR

   M.P.

   LA SECRETARIA TEMPORAL

   En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:25 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

   M.P.

   LA SECRETARIA TEMPORAL

   Exp. Nº 12.034

   MAMT/MP/luisf