Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº 7860.

PRETENSIÓN EJERCIDA: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DEL MISMO”.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

VISTOS

CON LOS INFORMES DE AMBAS PARTES.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Constituida por los ciudadanos M.C.R.P. y M.E.R.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nros. V-9.882.628 y V-6.916.005. Debidamente representados en este proceso por las abogadas: I.S.G. y C.D.S., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.000 y 27.359, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Constituida por la ciudadana B.M.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-5.961.645. Debidamente representada en este proceso por las abogadas: Hebelyn Tenorio y C.A.L., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.439 y 25.164, respectivamente.

-II-

-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-

Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 07 de agosto de 2006, por la abogada I.S., co-apoderada de la actora reconvenida, contra la sentencia dictada en fecha 19 de junio de 2006, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” “…DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos M.C.R.P. y M.E.R.M.; en contra de la ciudadana B.H., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo del presente fallo. SEGUNDO: CON LUGAR, la RECONVENCIÓN propuesta por la demandada reconviniente, ciudadana B.H., en contra de los accionantes, ciudadanos M.C.R.P. y M.E.R.M., ya identificados. EN CONSECUENCIA, se condena a la parte demandante reconvenida a los siguiente: Primero: DAR POR RESUELTO, el Contrato de Opción de Compraventa, celebrado en fecha 29 de noviembre de 2002, contenido en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº. 13, Tomo 115, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que tuviera por objeto el inmueble constituido por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Urbanización El Llanito, Avenida Tamanaco, Residencias Salto Ángel, piso 5, apartamento Nº. 54, en el Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Petare. Segundo: RESUELTO, como ha quedado el Contrato de Opción de Compraventa, se condena a la parte actora reconvenida a entregar el inmueble ya identificado, de forma inmediata y libre de personas y bienes a la ciudadana B.H.. Tercero: Se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. Y ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE…” (…). (Fin de la cita textual).

Todo ello en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentara la ciudadana M.C.R., y otro, contra la ciudadana B.H., quien a su vez reconvino a los actores por resolución del contrato en cuestión; todos plenamente identificados en el presente fallo.

-III-

-SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA SOMETIDA

AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA-

La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado de la causa en fecha 19/06/2006, parcialmente transcrita, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda interpuesta, con lugar la reconvención, y en consecuencia, resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes litigantes, con lo cual se ordenó a los actores reconvenidos hacer entrega inmediata a la demandada reconviniente, del inmueble objeto de litis, completamente desocupado. Asimismo, se condenó en costas a los accionantes por haber resultado totalmente vencidos en la causa.

DE LA DEMANDA PRINCIPAL:

Mediante libelo de demanda presentado en fecha 18 de febrero de 2004, el abogado F.J.H., para entonces apoderado judicial de los ciudadanos M.C.R. y M.E.R.M., interpuso demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa contra la ciudadana B.H., los abogados P.R.Á. y F.B.M., argumentando para ello, a groso modo, lo siguiente: Que sus representados suscribieron un Contrato de Opción de Compraventa con la ciudadana B.H., en fecha 29 de noviembre de 2002, ante la Notaría Publica Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº. 13, Tomo 115, de los libros respectivos, cuya opción la suscribieron con la finalidad de adquirir el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Urbanización El Llanito, Avenida Tamanaco, Residencias Salto Ángel, piso 5, apartamento Nº. 54, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Petare; Que el precio estipulado y convenido por las partes del inmueble en cuestión, quedó establecido en la “Cláusula Segunda” en la cantidad de Bs. 40.000.000,00, que sus representados pagarían de la siguiente manera: i) La cantidad de Bs. 10.000.000,00, que entregaron al momento de suscribir el contrato, y, ii) La cantidad de Bs. 30.000.000,00, que pagarían a los 120 días siguientes a la firma del mismo, esto es, al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa; Que el plazo convenido por las partes para llevar a cabo la protocolización del documento de compraventa se estableció en la “Cláusula Tercera” del contrato, en la que se acordó, citan: (Sic) “…Las partes se comprometen a llevar a cabo la protocolización del correspondiente documento dentro de un lapso no mayor de CIENTO VEINTE (120) días, contados a partir de la presente fecha de firma de este contrato…”; Que a los efectos de la garantía se convino en la “Cláusula Cuarta”, lo siguiente, cita: (Sic) “…Para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de cada una de las obligaciones aquí contraída LOS COMPRADORES entregan en este acto la cantidad de DIEZ MILLONMES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00) …se conceptuará como parte del precio de venta…”; Que asimismo se estableció en la “Cláusula Quinta” en relación a los gravámenes del inmueble objeto de la venta, lo siguiente, cita: (Sic) “…El inmueble se encuentra libre de medidas judiciales o de cualquier tipo para la fecha de protocolización del documento público de compraventa, libre de gravámenes y nada adeudará por concepto de Impuestos nacionales o Estadales…”; Que no obstante lo convenido por las partes en las referidas Cláusulas, sus representados se ven en la necesidad de acudir a este órgano jurisdiccional en virtud que la demandada ha incumplido con lo allí establecido. En tal sentido, alega que la ciudadana B.H. desde el momento en que suscribió el contrato y hasta la fecha de interposición de la demanda, no ha tenido ningún tipo de comunicación con sus representados, tendiente a cumplir con la protocolización del documento definitiva de venta, a pesar de las gestiones que éstos han realizado a tal fin; Que el inmueble objeto de la opción sus representados lo han estado habitando hasta la fecha de interposición de la demanda, sufragando con dinero de su propio peculio todos los gastos relativos a los servicios inherentes al mismo (Agua, luz, condominio, aseo urbano, teléfono, etc.); Que la vendedora también incumplió el contrato al haber hipotecado el inmueble (Apartamento) nuevamente en fecha 20 de agosto de 2003, como se evidencia de documento constitutivo de hipoteca protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº. 21, tomo 56, Protocolo Primero, acompañado marcado “C”; Que es por todo lo expuesto, que acude por ante esta autoridad para demandar por Cumplimiento de Contrato a la ciudadana B.H., a fin que ésta cumpla con la opción de compraventa por ellos suscritos, procediendo en consecuencia a otorgar el correspondiente documento definitivo de venta y a efectuar la tradición legal del apartamento vendido.

Por último, estimó la demanda en la cantidad de Bs. 10.000.000,00.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN PROPUESTA:

Por su parte, la abogada C.A.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, compareció por ante el a-quo en fecha 17 de noviembre de 2005, y presentó escrito contentivo de contestación a la demanda, conjuntamente con reconvención, en el cual rebatió los alegatos de la actora argumentando, en síntesis, lo siguiente: Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta contra su representada por cuanto los hechos allí expuestos no se corresponde con la realidad; Que es cierto que su poderdante firmó contrato de opción de compraventa con los actores sobre un inmueble de propiedad en fecha 29 de noviembre de 2002, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 13, Tomo 115; Que en ese documento las partes acordaron en su “Cláusula Segunda” que el precio del inmueble dado en venta era la cantidad de Bs. 40.000.000,00, que los compradores se comprometieron a pagar de la siguiente forma: i) Bs. 10.000.000,00 en el acto de firma del documento de opción de compraventa, y ii) Bs. 30.000.000,00 “dentro” del plazo de 120 días a partir de la firma; Que es cierto que los accionantes le hicieron entrega de la cantidad de Bs. 10.000.000,00, pero también es cierto que éstos no cancelaron el saldo restante de Bs. 30.000.000,00, por cuanto pasaron los 120 días acordados y no dieron cumplimiento a la obligación principal, que concluyó el 29 de marzo de 2003; Que el artículo 1.527 del Código Civil impone al comprador como obligación la de pagar el precio, en el día y en el lugar determinado por el contrato, lo cual no fue cumplido ya que no hicieron ni siquiera del procedimiento de Oferta Real para acreditar que la negociación no se llevó a cabo por causas que no le eran imputables a ellos; Que su representada no fue notificada, ni en forma verbal ni escrita de ningún hecho, actitud o interés tendiente a presumir que los accionantes cumplirían con su obligación de pagar el saldo adeudado, ya que en ninguna oportunidad se le informó en relación a gestiones que se realizaran para la presentación y posterior protocolización del documento definitivo de compraventa en el Registro Inmobiliario correspondiente; Que de la lectura de la “Cláusula Segunda” de la opción, claramente se evidencia que los actores tenían el compromiso de pagar de acuerdo a un “plazo fijo” o cierto y éste venció el 29 de marzo de 2003; Que no es cierto que su poderdante haya puesto en posesión del inmueble vendido a los actores, ya que lo cierto es que éstos tenían tiempo ocupándolo en calidad de arrendatarios, pagando un canon mensual, y después del contrato de opción más nunca pagaron alquiler, ni formalizaron la adquisición del bien; Que su representada dio en venta su apartamento porque tenía obligaciones a las cuales hacerle frente en un lapso perentorio, ella contaba que para el 29 de marzo de 2003 (Último día para la cancelación del saldo adeudado por los actores) se iba a producir el pago del saldo restante, pero ello nunca se produjo, por lo que pasados que fueron cinco (05) meses de aquella fecha, se vio en la necesidad de gestionar un préstamo y su inmueble en garantía, lo cual -estima- que esto hecho no implica bajo ningún concepto incumplimiento alguno de su parte ya que la constitución de la hipoteca se efectuó una vez vencido el contrato de opción de compraventa que había suscrito con los demandantes; Que en el texto del contrato de opción se desprende que lo que se requería es que el apartamento estuviera libre de medidas para la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta, y como es bien sabido, es de uso reiterado liberar las hipotecas en la oportunidad de la protocolización con parte del saldo del precio de venta que recibiere la vendedora, por lo que rechaza que su poderdante haya incumplido por haber hipoteca su inmueble, como sí lo hicieron los actores al no haber pagado el saldo restante, y así solicita sea lo declarado por el Tribunal.

DE LA RECONVENCIÓN:

Asimismo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.160, 1.527, 1.269, 1.264, 1.167, 1.491, 1.354 del Código Civil, reconviene a lo actores en la resolución del documento de opción de compraventa suscrito en fecha 29 de noviembre de 2002, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº. 13, Tomo 115, en virtud del incumplimiento de éstos en el pago adeudado (Bs. 30.000.000,00) dentro del plazo de 120 días contados a partir de la fecha de la firma del contrato en cuestión. En tal sentido, solicita su resolución y, consecuencialmente, que se ordene la desocupación del apartamento que se encuentra en posesión de los actores desde que eran arrendatarios, y sean condenados en las costas y costos que en el presente juicio se causen.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

Posteriormente, en fecha 19 de diciembre de 2005, las abogadas I.S. y C.D., en su carácter de apoderadas judiciales de la actora, consignaron escrito de contestación a la demanda reconvencional propuesta contra sus representados en el cual, a groso modo, la objetaron de la manera siguiente: Alegan la “Falta de Cualidad” de las apoderadas actoras para proponer la reconvención, ya que el poder otorgado a éstas lo fue para que actuaran en forma conjunta y no separadamente. En tal sentido, insisten en que la reconvención debe estar suscrita por ambas apoderadas.

Asimismo, objetaron en todas y cada una de sus partes la demanda reconvencional propuesta contra sus representados, bajo el fundamento: Que es falso que los actores no se hayan comunicado con la demandada, ya que si lo hicieron en reiteradas oportunidades a los efectos de solicitarle los recaudos exigidos por el Registrador para la formalización del documento definitivo de venta, lo cual no entregó; Que esto hecho (Falta de entrega del RIF, copia de la cédula de identidad, Solvencia de Derecho de Frente, etc.), no puede ser imputado a su representados como lo pretende la demandada, por cuanto esa carga era de ella; Que asimismo, es falso lo declarado en la “Cláusula Quinta” del contrato de opción, puesto que el inmueble objeto de éste no se encontraba libre de medidas y gravámenes sino por el contrario estaba hipotecado en primer grado con fecha anterior a la celebración de la opción de venta, cuya hipoteca es del 03 de agosto de 2001, en tanto que el contrato fue suscrito el 29 de noviembre de 2002, como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº. 30, Tomo 11, Protocolo Primero, que acompañó marcado “D”, y cuya cancelación y reestructuración del crédito consta en documento registrado por ante la misma Oficina de Registro del 20 de agosto de 2003, fecha en que la vendedora volvió a hipotecar el apartamento objeto de la opción; Que en tal sentido, el incumplimiento fue de parte de la accionada ya que al encontrarse hipoteca ese bien era imposible protocolizar la venta; Que es cierto que sus representados habitan el apartamento objeto de litis, lo que demuestra -a decir de la abogadas actoras- la intención de éstos de llevar a cabo la venta; Que sus representados no optaron por el procedimiento de Oferta Real para cumplir con su obligación, toda vez que al encontrarse hipoteca el bien queda demostrada la perturbación del comprador y en consecuencia la procedencia de la suspensión del pago a tenor de los dispuesto en el artículo 1530 del Código Civil. Por último, solicitaron la declaratoria con lugar de la reconvención propuesta.

Abierta la causa a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho consignando su escrito, en los cuales hicieron valer los documentos acompañados en sus respectivos escritos de libelo de demanda y contestación, así como, promovieron ambas partes prueba de Informes que fue admitida mediante auto de fecha 09 de febrero de 2006 (Folios 125 al 130), de lo que se observa que no consta en autos las resultas de las mismas. Asimismo, promovió la demandada la prueba testimonial de los ciudadanos: L.R.S. y A.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nros. 13.432.192 y V-6.021.067, en ese orden; y de lo que se observa que no fueron evacuadas en el presente proceso.

Posteriormente, en fecha 19 de junio de 2006, tuvo lugar la sentencia definitiva dictada por el juzgado a-quo la cual quedó parcialmente transcrita en el Capítulo II del presente fallo.

Notificadas como fueron las partes de la mencionada sentencia, en fecha 07 de agosto de 2006, compareció por ante el a-quo la abogada I.S., co-apoderada de la parte actora reconvenida, y mediante diligencia apeló del referido fallo. Siendo escuchada la misma en ambos efectos mediante autos de fecha 02 de octubre de 2006, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno, a los fines consiguientes.

Posteriormente, este Juzgado Superior Noveno le dio entrada al presente expediente, fijando los lapsos legales que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento, mediante auto de fecha 25 de octubre de 2006.

En escritos de fecha 23 de noviembre de 2006, las partes intervinientes en este proceso, hicieron uso del derecho de presentar Informes consignado sus respectivos escritos en los cuales, por una parte, los de la demandante-reconvenida, se insiste en que el incumplimiento del contrato de opción fue de parte de la accionada reconviniente al no haber entregado los recaudos necesarios para la protocolización de la venta, así como, por haberse encontrado hipotecado el apartamento objeto de la opción para la fecha en que debió protocolizarse el documento definitivo de venta, y, por la otra, los de la demandada reconviniente, se insiste en que el incumplimiento fue de parte de la actora reconvenida al no haber cumplido con su obligación de pagar el monto adeudado (Bs. 30.000.000,00) dentro del plazo fijo de 120 días estipulado en el contrato de opción. En tal sentido, ambas partes solicitan la declaratoria con lugar de las pretensiones por ellas incoadas.

En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de de este Juzgado Superior.

-IV-

-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

Ahora bien, debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de los accionantes reconvenidos referida a que se ordene a la demandada reconviniente, en virtud del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 29 de noviembre de 2002, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº. 13, Tomo 115, de los libros respectivos, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Urbanización El Llanito, Avenida Tamanaco, Residencias Salto Ángel, piso 5, apartamento Nº. 54, Municipio Sucre del Estado Miranda, Petare; a que cumpla con las Cláusulas Primera, Segunda, Tercera y Quinta del contrato en cuestión, y en consecuencia otorgue el correspondiente documento definitivo de compraventa y a efectuar la tradición legal del inmueble, toda vez que la accionada incumplió con lo establecido en las referidas Cláusulas.

Por otra parte, la demandada reconviniente en el acto de contestación a la demanda, se exime de cumplir con lo pretendido por los actores reconvenidos bajo el fundamento de que fueron éstos lo que incumplieron al no haber cumplido con su obligación de pagar el monto adeudado (Bs. 30.000.000,00) dentro del plazo fijo de 120 días estipulado en el contrato de opción de compraventa de fecha 29 de noviembre de 2002. En tal sentido, reconviene a los accionantes en la resolución de ese contrato, a fin de obtener su resolución y la desocupación del bien inmueble (Apartamento) de su propiedad.

Fijados como han quedado los hechos controvertidos, pasa ahora esta Alzada a resolver primero, lo que respecta al alegato expuesto por las representantes judiciales de la parte actora reconvenida, referido a una presunta “falta de cualidad” de las apoderadas actoras para proponer la reconvención, ya que el poder otorgado a éstas lo fue para que actuaran en forma conjunta y no separadamente. En tal sentido, insisten en que la reconvención debe estar suscrita por ambas apoderadas.

Ante lo anterior, estima este Superior, señalar lo siguiente:

La Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).

Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.

Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. L.L., publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (Sic) “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Fin de la cita textual). Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.

Visto esto, se observa que, tal y como lo señalara el a-quo en su oportunidad, el alegato de falta de cualidad constituye una defensa y/o excepción de fondo exclusivamente relativa a las partes intervinientes en el proceso, entendidas esta como la persona del actor o el demandado, en su caso. De allí, el error cometido por la apoderada judicial de la actora reconvenida al pretender que se declare una “falta de cualidad” de las abogadas de la demandada reconviniente para intentar la demanda de reconvención, al no estar suscrito ese libelo por ambas apoderadas.

Debe señalarse además, que en reiteradas sentencias del M.T. de la República, se ha señalado que no existe disposición legal que establezca que si el poderdante no señala en el Poder que los apoderados pueden actuar por separado se presuma que deben actuar en forma conjunta. Por tanto, al evidenciarse que en el poder que otorgara la demandada reconviniente, B.M.H., a las abogadas Hebelyn Tenorio y C.A., no se advierte que éstas deben actuar en forma conjunta, debe este Juzgador, forzosamente, declarar IMPROCEDENTE el alegato objeto de análisis como en efecto así se declara.

Establecido lo anterior, toca ahora conocer el mérito del asunto, para lo que se observa:

En el presente caso ambas partes estan de acuerdo en la existencia del contrato que suscribieran en fecha 29 de noviembre de 2002, contentivo de la opción de compraventa del inmueble objeto de litis. Asimismo, dan por cierto que fue entregada como parte del saldo deudor la cantidad de Bs. 10.000.000,00, al momento en que fue firmado el referido contrato, así como, que los actores ya venían ocupando el apartamento objeto de la opción ya que éstos eran arrendatarios de ese bien y una vez firmado el compromiso de compraventa se acordó no seguir con los pagos de los alquileres. De esta forma, quedan fuera del debate los anteriores hechos.

Ahora bien, sostienen los actores reconvenidos en su escrito libelar que la ciudadana B.H., no dio cabal cumplimiento a las obligaciones que adquirió en el contrato de la opción, puesto que ésta no les otorgó en el plazo convenido el documento definitivo de venta para llevar a cabo la protocolización.

En ese sentido, alegan la violación -por parte de la vendedora- de las Cláusulas Segunda y Tercera del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 29 de noviembre de 2002, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 13, Tomo 115, de los libros respectivos; que acompañaron en original al escrito libelar y el cual fue reconocido en contenido y firma en la oportunidad de la contestación. Siendo así, se le otorga el valor probatorio que le confiere los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

Pues bien, las referidas Cláusulas (Segunda y Tercera), disponen lo siguiente:

(Sic) “…SEGUNDA: El precio estipulado y convenido por ambas partes para la venta del ya identificado inmueble es la cantidad de CUARENTA MILLONES CON 00/100 (Bs. 40.000.000,00), que LOS COMPRADORES se comprometen a pagar en la forma siguiente: DIEZ MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00) que entregan en este acto y el saldo deudor que es la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) los pagará los compradores al vendedor, en esta ciudad dentro del plazo fijo de 120 días a partir de esta fecha…” (Negrillas del contrato).

(Sic) “…TERCERA: Las partes se comprometen a llevar a cabo la protocolización del correspondiente documento dentro de un lapso no mayor de CIENTO VEINTE (120) días contados a partir de la presente fecha de firme de este contrato…” (Negrillas del contrato).

De lo transcrito, se desprende que el saldo deudor, es decir, la cantidad de Bs. 30.000.000,00, sería pagado por los actores reconvenidos “…dentro de un lapso no mayor de CIENTO VEINTE (120) días contados a partir de la presente fecha de firma de este contrato…”; lo cual, contrasta con lo sostenido por éstos en su escrito libelar al señalar que el saldo deudor se pagaría a los 120 días siguientes a la firma del contrato.

Ahora bien, siendo lo cierto que el saldo deudor debía ser pagado por los compradores “dentro” de los 120 días siguientes a la firma del contrato, tampoco tienen razón los actores reconvenidos cuando señalan que lo convenido en el contrato era que el saldo deudor debía pagarse con la protocolización del documento definitivo de venta, y que el pago del precio estaba sujeto a esa protocolización. Ello, en virtud a que las partes expresamente convinieron que ese saldo deudor debía ser pagado dentro de los 120 días siguientes a la firma de la opción, y no al momento en que tuviera lugar la protocolización del documento definitivo de venta.

Así, en reiteradas oportunidades a señalado quien suscribe el presente fallo, que cuando dos personas se comprometen recíprocamente, cada una de ellas en cierta forma sólo consiente el acto de una manera condicional; se compromete porque la otra a su vez también se obliga con ella. Por tanto, la reciprocidad de las obligaciones implica necesariamente la de las prestaciones, y en virtud de esta idea se llega al sistema de la ejecución simultánea (trait pour trait) o de la exceptio non adimpleti contratus.

En este contexto, conviene observar lo establecido por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: (Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Fin de la cita textual).

Asimismo, en cuanto a las obligaciones que tiene el comprador respecto a su vendedor, dispone el artículo 1.527 del Código Civil, lo siguiente: (Sic) “La obligación del comprador es pagar el precio el día y hora determinados por el contrato”. (Fin de la cita textual).

Por su parte, señala el artículo 1.528 del referito texto normativo, lo siguiente: (Sic) “…Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición. Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición el pago se hará en el domicilio del comprador, según el artículo 1.295” (Fin de la cita textual).

Con vista a la normativa citada, evidenciado como ha quedado que los actores reconvenidos debían pagar el saldo deudor (Bs. 30.000.000,00), dentro de los 120 días siguientes a la firma del contrato de la opción de compraventa, es decir, el día 02 de abril de 2003 toda vez que la firma del mismo se produjo el 29 de noviembre de 2002, y siendo además que en el referido contrato nada acordaron las partes respecto a que el pago debía hacerse efectivo al momento de la protocolización, los deudores-actores han debido pagar el monto adeudado en el domicilio de la demandada-acreedora dentro del lapso de esos 120 días siguientes a la firma de la opción, cosa que no hicieron.

No obstante, se observa que los actores reconvenidos alegan que se abstuvieron de hacer efectivo el pago del monto adeudado debido a que el inmueble (Apartamento), se encontraba gravado con una hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela, según se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 03 de agosto de 2002, bajo el Nº. 30, Tomo 11, Protocolo Primero, el cual se acompañó al escrito libelar y cuyo hecho se encuentra reconocido por la demandada reconviniente de autos, por lo que se aprecia a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

Este hecho (Hipoteca del inmueble) –a decir de los actores reconvenidos- les impidió honrar el pago de la deuda (Mediante el procedimiento de Oferta Real) que mantenían con la demandada reconviniente, según lo dispuesto en el artículo 1.530 del Código Civil, que señala: (Sic) “…Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago”. (Fin de la cita textual). En ese sentido, sostienen que suspendieron el pago del monto adeudado en virtud a que la vendedora-demandada también violó la Cláusula Quinta del contrato de la opción de compraventa, que establece:

(Sic) “…El inmueble se encuentra libre de medidas judiciales o de cualquier tipo para la fecha de protocolización del documento público de compra-venta, libre de gravámenes y nada adeudará por concepto de Impuestos Nacionales o estadales, igualmente se entregará en el mismo estado y mantenimiento que se encuentra y el cual LOS COMPRADORES declarar conocer…” (Fin de la cita textual).

Ante lo cual, alegan, que al declarar la vendedora que el inmueble se encontraba libre de medidas para el momento de la firma de la opción, ésta mintió por cuanto el apartamento objeto de la opción se encontraba gravado, así como, que una vez que venció la fecha de la opción lo volvió a hipotecar.

Ahora bien, ciertamente, al encontrarse gravado el apartamento objeto de la venta los compradores actores se encontraban impedidos de acudir al procedimiento de Oferta Real a fin de obtener la liberación de su deuda. Pero, no obstante, debe advertirse, que del contenido de la Cláusula Quinta, antes transcrita, claramente se desprende que lo realmente acordado por éstas es que el inmueble se encontrase libre de medidas judiciales o de cualquier tipo para la fecha de protocolización del documento público de compra-venta, así como, que nada adeudare por concepto de Impuestos Nacionales o estadales, y que se entregaría en el mismo estado en que se encontraba lo cual era conocido por los compradores.

Siendo esto así, no pudo haber incumplimiento de la transcrita Cláusula Quinta por parte de la vendedora, puesto que ésta última, en caso de haber pagado los compradores-actores el monto adeudado dentro del plazo fijo de 120 días siguientes a la firma de la opción, ha podido proceder a cancelar la hipoteca y obtener la liberación del bien en la misma oportunidad en que tuviera lugar la firma del contrato definitivo de venta; situación ésta que resulta perfectamente posible en derecho. Así se declara.

En este orden de razonamiento, tampoco ha podido violar la vendedora la citada Cláusula Quinta del contrato de la opción de compraventa, por el hecho de haber hipotecado el inmueble pasado que fueron cinco (05) meses de haber quedado extinguido el lapso fijado por las partes para llevar a cabo la venta. Así se declara.

Con relación al alegato expuesto por los actores reconvenidos en su escrito de contestación a la reconvención, y referido este a que la actora reconvenida no les entregó los recaudos necesarios (Original RIF, Copia de la Cédula de Identidad, Original de la Solvencia de Derecho de Frente, etc.) para lograr la protocolización de la venta; se observa, que en el documento de fecha 29 de noviembre de 2002, contentivo de la opción de compraventa nada acordaron las respecto a ello. No obstante, si bien el artículo 1.491 del Código Civil, dispone que los “…gastos de la tradición le corresponden al vendedor, salvo los de la escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador…”, tal situación no impedía a los compradores a gestionar la obtención de sino todos algunos de los recaudos exigidos para llevar a cabo la venta, ya que, es ampliamente conocido que entre éstos (Recaudos) existen varios que pueden ser emitidos sin que sea necesario la mediación del propietario del bien cuya venta se pacta. No quiere esto decir, que el vendedor se encuentre eximido de efectuar las diligencias correspondientes a fin de conseguir y entregar esos documentos, sino que, de negarse el propietario, puede el comprador con base a los recaudos por él gestionado demostrar que sí se encontraba interesado en que el pacto de compra venta llegara a un final feliz.

No basta por tanto, como lo piensan las representantes judiciales de los compradores actores, el simple alegato de que sus representados en reiteradas oportunidades se comunicaron vía telefónica con la vendedora a los efectos de solicitarle los recaudos para la formalización de la venta, pues, este hecho, aún cuando no haya sido desconocido por la demandada reconvenida, por sí solo no demuestra que ésta última se haya negado a entregárselos. Así se declara.

Ahora bien, al haber quedado establecido en este fallo que fueron los compradores los que no pagaron el saldo deudor dentro de los 120 días siguientes a la firma de la opción, forzosamente debe este Superior declarar la improcedencia de la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada como en su oportunidad lo declarara el Tribunal de la primera instancia, por lo que será confirmada en cuanto a la improcedencia de ésta acción, la mencionada sentencia. Así se declara.

-V-

En cuanto a la mutua petición propuesta por la ciudadana B.H., y que persigue la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 29 de noviembre de 2002 por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº. 13, Tomo 115, de los libros respectivos, en virtud de no haber cumplido los actores compradores con su obligación de pagar el saldo deudor (Bs. 30.000.000,00), dentro de los 120 días siguientes a la firma de la opción; estima este Juzgador señalar lo siguiente:

La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; siendo el principio fundamental de los contratos el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES.

Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De cuyo articulado base, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

De ahí que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.

Explanados por esta Superioridad los criterios generales referentes a la acción resolutoria, para decidir la aquí propuesta, se tiene:

En la presente causa, tal y como se dijo en precedencia, quedó demostrado el incumplimiento por parte de los actores reconvenidos del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 29 de noviembre de 2002, toda vez que éstos no pagaron el saldo deudor (Bs. 30.000.000,00), dentro de los 120 días siguientes a la firma del contrato de opción, es decir, el día 02 de abril de 2003. Por tal razón, se impone la declaratoria con lugar de la demanda reconvencional propuesta y, consecuencialmente, debe prosperar forzosamente la desocupación del inmueble (Apartamento) objeto de la opción, como acertadamente lo estableciera el tribunal de la primera instancia en su fallo recurrido en apelación. Así se declara.

Siendo que en el presente fallo también fue declarada sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta, y con lugar la demanda reconvencional, por razones similares a las expresadas en la sentencia proferida por el Juzgado a-quo en fecha 19 de junio de 2006, con lo cual queda desestimada la apelación que contra ésta se opuso, lo procedente en este caso es confirmar la referida decisión como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente sentencia. Así se declara.

-XI-

-DISPOSITIVO-

Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 07 de agosto de 2006, por la abogada I.S., co-apoderada de la actora reconvenida, contra la sentencia dictada en fecha 19 de junio de 2006, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE CONFIRMA EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES la referida sentencia de fecha 19/06/2006, parcialmente transcrita en el Capítulo II del presente fallo; la cual cursa a los folios 144 al 162, del expediente.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso de apelación a la parte apelante.

TERCERO

Se hace saber a las partes que la presente decisión es dictada dentro del lapso legal establecido en el auto dictado por este Juzgado Superior en fecha 21 de febrero de 2007; el cual cursa al folio 187, del presente expediente.

-XII-

-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los veintitrés (23) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007). Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

C.D.A..

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

EXP. Nº 7860.

CDA/NBJ/Ernesto.

DOS (02) PIEZAS; 20 PÁGS