Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Junio de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA

METROPOLITANA DE CARACAS

Años 196º y 147º

EXPEDIENTE Nº: 04-0518.

PARTE DEMANDANTE: M.C.R.P. y M.E.R.M., venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números: V- 9.882.628 y V- 6.916.005, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL

DE LA DEMANDANTE: F.J.H., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el N° 33.430.

PARTE DEMANDADA: B.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 5.961.645.

APODERADAS JUDICIALES DE

LA DEMANDADA: HEBELYN TENORIO y C.A.L., Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Números 29.439 y 25.164, respectivamente.

MOTIVO DEL JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

I

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente proceso, previa su distribución por ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole el conocimiento a este Tribunal, de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por el Abogado F.J.H., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos M.C.R.P. y M.E.R.M., en contra de la ciudadana B.H..

En fecha 08 de marzo de 2.004, el Tribunal admitió la demanda, ordenándose la comparecencia de la parte demandada y librándose la compulsa en la misma fecha.

En fecha 29 de junio de 2.004, al apoderado judicial de la parte actora, sustituyó poder en los Abogados R.J.G.R., Y.Y.R. y V.R.B.L..

En fecha 04 de marzo de 2.005, compareció el Alguacil del Tribunal dejando constancia de la imposibilidad de citar a la parte demandada.

En fecha 18 de Abril de 2.005, el Tribunal mediante auto, acordó la citación de la parte demandada mediante cartel, previa solicitud de la parte actora.

En fecha 7 de junio de 2.005, compareció la Abogada Y.C. SISIRUCA G, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, dejando constancia de haber recibido cartel de citación.

En fecha 14 de junio de 2.005, compareció la Apoderada Judicial de la parte actora, consignando cartel de citación publicado en el diario Últimas Noticias.

En fecha 21 de junio de 2.005, compareció la Apoderada Judicial de la parte actora, consignando cartel de citación publicado en el diario El Nacional.

En fecha 12 de julio de 2.005, la secretaria del Tribunal dejó constancia de haber fijado cartel de citación y de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 02 de Agosto de 2.005, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal la designación de un defensor Ad-Litem.

En fecha 16 de Septiembre de 2.005, el Tribunal designó como defensor Ad-Litem, al Abogado G.L. y ordenó librarle boleta de notificación.

En fecha 11 de octubre de 2.005, el Alguacil dejó constancia de haber notificado al Abogado G.L..

En fecha 17 de octubre de 2.005, el defensor Ad-Litem designado, aceptó el cargo y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al cargo.

En fecha 17 de noviembre de 2.005, compareció la Abogada en ejercicio C.A.L., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignando escrito de contestación y reconvención.

En fecha 25 de Noviembre de 2.005, compareció el Abogado G.E.L.M., en su carácter de defensor Ad-Litem, consignando escrito de contestación a la demanda.

En fecha 12 de Diciembre de 2.005, el Tribunal mediante auto, admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y fijó oportunidad para la contestación de la misma.

En fecha 19 de Diciembre de 2.005, la apoderada judicial de la parte demandante compareció consignando escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 30 de Enero de 2.006, la apoderada judicial de la parte actora compareció y consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 02 de Febrero de 2.006, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, consignando escrito de promoción de pruebas, y mediante auto de esta misma fecha el Tribunal ordenó agregarlo a los autos.

En fecha 09 de febrero de 2.006, el Tribunal admitió los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes, y así mismo acordó oficiar al BANCO DE VENEZUELA S.A.C.A., e igualmente acordó oficiar al BANCO PROVINCIAL, Agencia Los Palos Grandes.

En fecha 16 de febrero de 2.006, el Tribunal declaró desiertos los actos testimoniales de los ciudadanos L.R.S. y A.G., respectivamente.

En fecha 17 de Mayo de 2.006, la Juez Suplente Especial de este Juzgado, Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, se avocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 16 de mayo de 2006, se acusó recibo de comunicación GRC-2006-15760 emitida por el BANCO DE VENEZUELA, Grupo Santander.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA PARTE

DEMANDANTE-RECONVENIDA

Como punto previo al fondo de la controversia, este Tribunal se pronunciará acerca de la Falta de Cualidad propuesta por la parte demandante reconvenida, en la contestación a la reconvención propuesta, donde señala que la ciudadana B.M.H. otorgó poder judicial a las Abogadas en ejercicio HEBELYN TENORIO y C.A.L., que al haber contestado la demanda, en forma separada, es un acto inexistente, y debe declararse la confesión ficta de la demandada, que para actuar en forma separada, tienen que actuar conjuntamente, y que por ello hay falta de cualidad de la apoderada de la parte demandada

Observa quien suscribe el presente fallo, que la falta de cualidad es una defensa de fondo exclusivamente relativa a la persona del actor o del demandado, no de sus apoderados judiciales, respecto de los que pueden proponerse la cuestión previa de ilegitimidad del apoderado del actor por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, prevista en el ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La cualidad es la legitimación para pretender o resistir la pretensión, alude a quienes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente de la cual debe sentenciarse. Así las cosas, es evidente que la representación judicial de la actora reconvenida, ha incurrido en un erróneo planteamiento de la falta de cualidad, por lo que dicha defensa de fondo no puede prosperar. Así miso, se observa que la ciudadana B.M.H., otorgó poder a las abogadas HEBELYN TENORIO y C.A., para que la representen judicialmente en el presente juicio, sin señalar que lo deben hacer en forma conjunta, que no existe ninguna disposición legal que establezca una presunción de que si el poderdante no indica que los apoderados pueden actuar por separado se presuma que deben actuar en forma conjunta, por lo que desecha tal alegato. ASI SE DECIDE.

III

DE LA MOTIVACION PARA DECIDIR

La parte actora, ha deducido como pretensión el cumplimiento por parte de la demandada de un CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRAVENTA, sobre un inmueble ya identificado en autos. Alegando como fundamento fáctico de la pretensión lo siguiente: 1) Que sus representados suscribieron un Contrato de Opción de Compraventa con la ciudadana B.H., en fecha 29 de noviembre de 2.002, ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el N° 13, Tomo 115, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. 2) Que el objeto de la futura venta, sería un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Urbanización El Llanito, Avenida Tamanaco, Residencias Salto Ángel, piso 5, apartamento N° 54, en el Municipio Autónomo Sucre, del Estado Miranda, Petare. 3) Que en la cláusula segunda del contrato, las partes convinieron, que el precio de venta del apartamento sería por la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 40.000.000,00), de los cuales pagarían la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 10.000.000,00), en el momento de suscribirse el contrato cuyo cumplimiento reclaman, y la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 30.000.000,00), que pagarían a los 120 días siguientes a la firma del contrato, es decir al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. 4) Que en la cláusula cuarta del contrato acordaron, para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de cada una de las obligaciones contraídas, que los compradores entregarían al momento de la celebración de la opción, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 10.000.000,00), suma que se reputaría como parte del precio de venta. 5) Que en la Cláusula Quinta se estableció que el inmueble se encuentre libre de medidas judiciales o de cualquier tipo, para la fecha de protocolización del documento público de compraventa, libre de gravámenes y nada adeudara por concepto de Impuestos Nacionales o Estadales. 6) Que la vendedora no ha tenido ningún tipo de comunicación con los vendedores. 7) Que transcurrido el plazo de 120 días, el cual venció el 29 de Marzo de 2003, la vendedora no ha cumplido con la obligación contractual. 8) Que la vendedora ha incumplido igualmente el contrato, al hipotecar el inmueble en fecha Veinte (20) de Agosto de 2.003; lo cual se evidencia del documento constitutivo de dicho gravamen, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando anotada bajo el No 21, Tomo 56 del Protocolo Primero, incumpliendo con la Cláusula Quinta del contrato de opción suscrito entre las partes. 9) Que los actores han estado habitando el inmueble hasta el día de la interposición de la demanda, sufragando con dinero de su propio peculio todos los gastos relativos a los servicios que tiene el inmueble. 10) Que fundamenta su acción en el contenido de los Artículos 1.141, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.211, 1.259, 1.264, 1.269 y 1.354 del Código Civil. 12) Que solicita que la ciudadana B.M.H., cumpla con la obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta y efectuar la tradición legal del inmueble.

Por su parte, la demandada, rechazó la acción interpuesta por los ciudadanos M.C.R.P. y M.E.R.M., en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho alegando lo siguiente: 1) Que reconoce que la acción nace de una promesa bilateral de compra venta que firmó su mandante con la parte actora, sobre un inmueble de su propiedad, en fecha 29 de Noviembre de 2.002, por ante a Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 13, Tomo 115. 2) Que admite, que los demandantes hicieron entrega a su representada de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 10.000.000,00). 3) Que transcurrieron los ciento veinte (120) días del plazo acordado para la compraventa definitiva, sin que la parte actora pagara el saldo del precio acordado, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 30.000.000,00), transcurriendo 120 días acordados. 4) Que no se dio cumplimiento a la obligación principal de los compradores, y en consecuencia su derecho a exigir la pretendida protocolización, concluyó el 29 de marzo de 2.003, puesto que para intentar la acción de cumplimiento de contrato, deben los demandantes evidenciar que no se encontraban en mora con respecto a sus obligaciones, y que por el contrario dieron estricto cumplimiento al mismo. 5) Que su representada nunca fue notificada, ni en forma verbal ni escrita de ningún hecho, actitud o interés tendentes a presumir que los demandantes cumplirían con su obligación de pagar el saldo adeudado, y de la misma manera no elaboraron el documento definitivo de compra-venta. 6) Que los demandantes incurrieron en mora solvendi, y así mismo el incumplimiento de los Artículos 1.257, 1.258, 1.264, 1.167, 1.354 y el 1.491 del Código Civil. 7) Que para otorgar un documento definitivo de compra venta, es preciso que el mismo sea redactado, presentado y cancelar los aranceles correspondientes y notificar a la vendedora de la fecha de la firma. 8) Que rechaza que los actores tengan interés legítimo en el cumplimiento de la opción de compraventa, ya que han incumplido descaradamente su compromiso. 9) Que es incierto que se les haya puesto en posesión del inmueble después de la celebración de la opción de compra venta. 10) Que habitaban el inmueble antes de la opción en calidad de arrendatarios y que luego de la opción de compra venta, nunca más pagaron el canon de arrendamiento. 11) Que los actores han tratado de inducir en error al Tribunal en la interpretación del contrato de opción de compra venta. 12) Que ante el incumplimiento de los demandantes de pagar el resto del precio de venta del inmueble, y por tener obligaciones a las cuales hacer frente, después de cinco (5) meses de vencido el lapso de 120 días para la compra venta definitiva del inmueble. 13) Que esto no es ningún incumplimiento al contrato de opción de compra venta. 14) Que es bien sabido el uso de liberar las hipotecas en la oportunidad de la protocolización con parte del precio de venta. 15) Que quien ha incumplido el contrato es la parte actora, al no haber pagado el saldo del precio de la venta dentro de los ciento veinte días acordados en el contrato. 16) Que por tal incumplimiento por parte de los actores, solicitan la resolución del contrato, conforme a los Artículos 1.160, 1.167, 1.527, 1.269, 1.264, 1.491, 1.354 del Código Civil; solicitando la resolución del contrato cuyo cumplimiento demanda la parte actora y la desocupación del inmueble que vienen ocupando los demandantes desde que eran arrendatarios.

Planteada la litis en los términos anteriormente descritos, queda fijado el hecho de la celebración del contrato de opción de compra venta del inmueble, el cual consta de instrumento auténtico y que además fue alegado por la parte actora y reconocido por la demandada, igualmente, queda fuera del debate probatorio el monto del precio de venta, y que la parte actora entregó al momento de la celebración de la opción de compra venta, la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), en calidad de arras e imputables al precio de venta. Siendo un hecho controvertido el incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de otorgar la venta definitiva del inmueble, dentro del plazo de ciento veinte días (120) contados a partir de la fecha de la autenticación de la opción de compra venta, quien a su vez se excepciona alegando que es la actora quien incumplió con su obligación de pagar el saldo del precio de venta dentro del plazo estipulado contractualmente, quedando circunscrita la controversia a determinar si la demandada ha incumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble.

La parte actora produjo acompañando al libelo, el documento autenticado contentivo del contrato de opción de compraventa, el cual se aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y el cual además fue promovido por ambas partes durante el debate probatorio, en cuya cláusula segunda, estipularon lo siguiente:

…el precio estipulado y convenido por ambas partes para la venta del ya identificado inmueble es la cantidad de CUARENTA MILLONES CON 00/100, que LOS COMPRADORES se comprometen a pagar en la forma siguiente: DIEZ MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000.000,00) que entregan en este acto y el saldo deudor que es la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) los pagarán los compradores al vendedor, en esta ciudad dentro del plazo fijo de120 dìas a partir de esta fecha…

De igual manera se lee en la cláusula tercera del contrato:

Las partes se comprometen a llevar a cabo la protocolización del correspondiente documento dentro de un lapso no mayor de CIENTO VEINTE DIAS (120) contados a partir de la presente fecha de este contrato

.

No esta ajustada a la letra del contrato la afirmación de la parte actora, cuando señala en el libelo que en la cláusula segunda del contrato las partes convinieron que el precio de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 40.000.000,00), se pagaría de la siguiente manera: a) la suma de BOLÍVARES DIEZ MILLONES, (BS. 10.000.000,00), que entregaron al momento de suscribir el contrato. b) La suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), que pagarían a los 120 días siguientes a la firma del contrato, vale decir, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Pues la Cláusula Segunda citada textualmente, no dice que se pagará el saldo del precio a los ciento veinte (120) días siguientes a la celebración sino, DENTRO de los ciento veinte (120) días siguientes, y no dice la cláusula segunda, ni la tercera, que el pago del saldo del precio sería con la protocolización del documento definitivo de venta, ni que el pago del precio estaría sujeto a la protocolización.

Observa quien suscribe el presente fallo, que el contrato celebrado entre las partes, es un contrato de opción de compra venta, el cual es un contrato bilateral, por lo que necesariamente hay que hacer referencia en este particular a lo que en forma textual y expresa establece el Artículo 1.167 del Código Civil:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del mismo modo, se percata esta Juzgadora, que el Artículo 1.527 del Código Civil establece lo siguiente:

La obligación del comprador es pagar el precio el día y hora determinados por el contrato

.

Ordena igualmente el Artículo 1.528 ejusdem, en su único aparte, lo que a continuación se transcribe:

Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador, según el Artículo 1295

.

Ahora bien, siendo que en el contrato se estableció claramente, que el comprador tenía un plazo de hasta ciento veinte días continuos para pagar el saldo del precio de venta y que en el contrato no se estableció que el pago del saldo del precio se haría al momento de la tradición legal, debió la parte actora, pagar el saldo del precio en el domicilio del vendedor demandado durante el lapso de ciento veinte (120) días, contados a partir de la fecha de la celebración de la opción de compra, vale decir el 2 de Abril de 2003, puesto que la opción fue autenticada en fecha 29 de Noviembre de 2002.

Así tenemos, que establece el Artículo 1.269 del Código Civil, lo siguiente:

“Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la contención.

La parte actora ha expresado en el libelo, que la demandada no ha tenido ningún tipo de comunicación con ella después de la celebración de la opción de compra venta, pero no ha alegado que le ha ofrecido el pago del saldo del precio dentro del plazo convenido por las partes, no demostrando, ni después, ni tampoco durante el lapso probatorio, haber cumplido con su obligación de pagar el saldo del precio de venta, ni de haber procedido a pagar mediante el procedimiento de oferta real y depósito. Así mismo, observa este Tribunal, que en el escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, la parte actora reconvenida expuso:

Consta claramente de autos, que para la fecha en que debía formalizarse el compromiso de venta, el inmueble se encontraba hipotecado y en el caso que nos ocupa no fue parte de la negociación ni fue pactado con el comprador realizar la venta del inmueble gravado, de lo cual estaba en completo desconocimiento, y como es bien sabido no se puede enajenar sin la autorización o participación al acreedor hipotecario.

Es así, que no procedida en el presente caso la realización de la oferta real, pues está suficientemente clara la perturbación del comprador y en consecuencia la procedencia de la suspensión del pago, a tenor de las disposiciones antes citadas, ya que más aún, claramente se encuentra previsto en el documento de constitución de hipoteca celebrada en su Cláusula Décima Primera, que en caso de enajenación del inmueble sin el consentimiento del acreedor hipotecario dado por escrito, se precedería a la ejecución de la garantía y nos preguntamos ¿corresponde a los compradores asumir el riesgo de perder el saldo del precio, toda vez que podría ser ejecutada la hipoteca y ser despojados del inmueble?

En este escrito, la parte actora reconoce que suspendió el pago del saldo del precio, por haber estado el inmueble gravado con una hipoteca de primer grado a favor del Banco de Venezuela, tal y como consta del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 3 de Agosto de 2002, bajo el No 30, Tomo 11, Protocolo Primero, el cual cursa en autos, y que fue producido por la parte actora, acompañando al escrito libelar y promovido durante el lapso de promoción de pruebas, el cual se aprecia como documento público, confesión esta que fue invocada por la parte demandada reconviniente durante el lapso probatorio y que se aprecia como tal.

Observa quien suscribe, que la actora señala que suspendió el pago del saldo del precio del inmueble porque la vendedora demandada, violó el contrato de opción de compra venta, en su cláusula quinta, donde se establece:

El inmueble se encuentra libre de medidas judiciales o de cualquier tipo para la protocolización del documento público de compra-venta, libre de gravámenes y nada adeuda por concepto de impuestos nacionales o Estadales, igualmente se entregará en el mismo estado de mantenimiento en que se encuentra y el cual LOS COMPRADORES declaran conocer

.

De la simple lectura de la cláusula contractual, se infiere con claridad que la voluntad de las partes, fue que el inmueble estuviere libre de gravámenes para el momento de la protocolización del documento de venta, no que lo estuviere para la celebración de la opción, por lo que no hay tal incumplimiento del contrato, pues de haber pagado la actora el saldo del precio de venta antes del plazo de los 120 dìas y haber redactado, presentado y pagado los derechos de registro del documento de compra venta, perfectamente podía efectuarse la cancelación de la hipoteca hasta el mismo día de la protocolización del documento definitivo de venta. ASI SE ESTABLECE.

Menos aún, puede fundamentar la actora la suspensión del pago del saldo del precio de venta en el hecho de que en fecha 20 de Agosto de 2003, la demandada, constituyó garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la opción, pues ya se encontraba vencido sobradamente el plazo que tenía la compradora para pagar el saldo del precio y sin que lo hubiere pagado. ASI SE DECLARA.

Siendo que la actora en el presente juicio, ha ejercido la acción de Cumplimiento de Contrato, deduciendo como pretensión que la demandada efectúe la tradición legal del inmueble, prevista en el Artículo 1.167 del Código Civil, al no haber cumplido la parte actora su obligación de pagar el precio dentro del plazo acordado contractualmente, ni en ningún otro momento, sino que por el contrario alega haberlo suspendido, mal puede pretender que la parte demandada cumpla con la obligación de efectuar la tradición legal del inmueble, pues esta norma, es clara, para que una de las partes contratantes en el contrato bilateral, pueda ejercer la acción de cumplimiento de contrato contra la que no ha cumplido su obligación, esta debe haber cumplido la suya, a menos que su obligación estuviere sujeta al cumplimiento por parte del co-contratante, que no es el caso en cuestión. Así las cosas, es evidente que no están dados los requisitos para la prosperidad de la acción de cumplimiento de contrato. ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN

En cuanto a la reconvención propuesta, la parte demandada reconviniente, deduce como pretensiones: Primero: disolver y por tanto, extinguir el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, en fecha 29 de Noviembre de 2002, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No 13, Tomo 115. Segundo: La desocupación del Inmueble objeto de la operación. En cuanto a la primera petición, alega la reconviniente como fundamento fáctico, que celebraron el contrato de opción de compra venta tantas veces mencionado, sobre el ya plenamente identificado inmueble, por el precio de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), de los cuales pagó la actora reconvenida, la suma de DIEZ MILLONES (Bs. 10.000.000,00) al momento de la celebración del contrato y que el saldo sería pagado dentro del plazo de CIENTO VEINTE (120) DÌAS contados a partir de la fecha de la firma del documento, que transcurrido el plazo previsto, los compradores no cumplieron con la obligación principal del comprador que es el pago del precio en el lugar y fecha convenidos en el contrato, ni efectuando el pago directamente a la vendedora, ni mediante el procedimiento de oferta real y deposito. Alega así mismo la reconviniente, que los compradores reconvenidos, antes de la celebración del contrato de opción de compra venta, habitaban el inmueble en calidad de arrendatarios y pagaban por tal concepto la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) mensuales, mediante depósito efectuado en la cuenta de la demandada reconviniente en el BANCO PROVINCIAL, Cuenta Corriente No 0108-0013-0100041783, situación que cambió al celebrarse la opción de compra venta, por cuanto continuaron habitando el inmueble sin efectuar pago alguno, que la parte actora reconvenida ha admitido estar ocupando el inmueble y sufragando los gastos del mismo. Que la parte actora no dio cumplimiento a su obligación de pagar el precio en la fecha convenida, por lo que no puede exigir cumplimiento por parte de la demandada. Por su parte, la actora reconvenida, en la contestación a la reconvención alegó, en primer lugar, la falta de cualidad del apoderado de la demandada reconviniente, señalando que la ciudadana B.M.H., confirió poder judicial a los ciudadanos HEBELYN TENORIO y C.A.L., para que la representaren en el presente juicio, que tal representación tenía que ser conjunta porque en el poder no se facultó a las apoderadas a actuar separadamente, que al haber actuado individualmente la apoderada C.A.L., su actuación es inexistente, y solicitan se declare confesa a la demandada. Seguidamente, rechazó la reconvención en todas y cada una de sus partes. Alegaron que en varias oportunidades se comunicaron con B.M.H., para solicitarle los recaudos exigidos por el Registrador para la formalización del compromiso de venta, a saber: la forma 33 del SENIAT o en su defecto la declaración de vivienda principal, el original y copia del Registro de Información Fiscal RIF; la copia de la Cédula de Identidad y el original de la solvencia de derecho de frente del inmueble, que pese a la insistencia de la parte actora, la demandada, no hizo entrega de dichos recaudos, haciendo imposible la concreción del contrato de compraventa. Que quedaron sorprendidos en su buena fe, cuando verificaron en el Registro Subalterno que lo declarado en la Cláusula Quinta del Contrato era falso, pues el inmueble no se encontraba libre de medidas y gravámenes sino que estaba hipotecado en primer grado con fecha anterior a la opción de compra, que la hipoteca es de fecha 3 de Agosto de 2001, bajo el Nº 30, Tomo 11, Protocolo Primero, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda; y que su cancelación y restauración de crédito consta en documento registrado en fecha 20 de Agosto de 2003, por ante la misma Oficina Subalterna de Registro, fecha en que la vendedora vuelve a hipotecar el inmueble, según documento anotado bajo el Nº 21, Tomo 56, Protocolo Primero; que por la existencia de esta hipoteca resulta obvio que la intención de no protocolizar el documento definitivo de venta no proviene de la parte actora reconvenida, y que la vendedora declaró falsamente en la opción que el inmueble se encuentra libre de gravámenes, induciendo en error a los demandantes que de haber conocido la condición del inmueble no habrían contratado o lo hubieren hecho bajo otras condiciones. Admiten habitar el inmueble objeto del contrato, que este hecho demuestra su intención de protocolizar el documento de propiedad. Que consta claramente de autos que para la fecha de protocolización del documento de venta, el inmueble se encontraba hipotecado, lo cual no fue parte de la negociación ni fue pactado comprar el inmueble hipotecado, que no procedía la realización de una oferta real, por estar clara la perturbación del comprador y, en consecuencia la suspensión del pago, de acuerdo a lo previsto en el Artículo 1.530 del Código Civil y el Artículo 1.307 ejusdem. Rechazan el alegato de que según el contrato, lo que se pactó fue que el inmueble estuviera libre de gravamen para la protocolización y que es un uso reiterado liberar las hipotecas en la oportunidad de la protocolización con parte del saldo del precio, que la constitución de la nueva hipoteca demuestra el reiterado incumplimiento y la negativa de cumplir con sus obligaciones contractuales por parte de la vendedora demandada. Admitió la parte actora reconvenida que antes del contrato de opción de compra, eran arrendatarios del inmueble y que con el compromiso de compraventa, las partes acordaron verbalmente que quedaría sin efecto el contrato de arrendamiento y seguirían ocupando el inmueble sin tener que pagar arrendamiento y que los actores pagarían los servicios. Queda entonces fuera de los hechos controvertidos de la reconvención propuesta por la demandada, que la parte actora habitaba el inmueble antes de la celebración del contrato de opción de compra venta, en calidad de arrendatarios, que las partes convinieron en terminar el contrato de arrendamiento y que los actores siguieron ocupando el inmueble objeto de la opción de compra, sin pagar canon de arrendamiento; así mismo, queda fuera del debate probatorio la falta de pago del saldo del precio de venta, pues ambas partes lo admiten; quedando la litis circunscrita a determinar si el incumplimiento por parte de la actora reconvenida es justificable por la existencia de un gravamen hipotecario sobre el inmueble objeto del contrato; y siendo que en el capítulo de la demanda principal ya se estableció, que de la simple lectura de la cláusula contractual, se infiere con claridad que la voluntad de las partes fue que el inmueble estuviere libre de gravámenes para el momento de la protocolización del documento de venta, no que lo estuviere para la celebración de la opción, por lo que no hay tal incumplimiento del contrato, pues de haber pagado la actora el saldo del precio de venta antes del plazo de los 120 dìas y haber redactado, presentado y pagado los derechos de registro del documento de compra venta, perfectamente podía efectuarse la cancelación de la hipoteca, hasta el mismo día de la protocolización del documento definitivo de venta. ASI SE ESTABLECE.

Menos aún puede fundamentar la actora la suspensión del pago del saldo del precio de venta, en el hecho de que en fecha 20 de Agosto de 2003, la demandada, constituyó garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la opción, pues ya se encontraba vencido sobradamente el plazo que tenía la compradora para pagar el saldo del precio y sin que lo hubiere pagado. ASI SE DECLARA.

Dado lo anterior, siendo que ha quedado plenamente demostrado el incumplimiento injustificado por parte de la actora reconvenida de su obligación principal de pagar el saldo del precio de venta, y que se trata de un contrato bilateral, resulta procedente la pretensión de Resolución de Contrato propuesta por la demandada en la reconvención. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, establecida como ha quedado la prosperidad de la acción resolutoria incoada por la parte demandada reconviniente, debe prosperar forzosamente la pretensión de desocupación del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, cuya resolución se declara en el presente juicio. ASI SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO

En virtud de todos y cada uno de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le Confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda que por CUMPLIMEITNO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos M.C.R.P. y M.E.R.M.; en contra de la ciudadana B.H., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo del presente fallo. SEGUNDO: CON LUGAR, la RECONVENCIÓN propuesta por la demandada reconviniente, ciudadana B.H.; en contra de los accionantes, ciudadanos M.C.R.P. y M.E.R.M., ya identificados. EN CONSECUENCIA, se condena a la parte demandante reconvenida a lo siguiente: Primero: DAR POR RESUELTO, el Contrato de Opción de Compraventa, celebrado en fecha 29 de Noviembre de 2002, contenido en documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el N° 13, Tomo 115, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y que tuviera por objeto el inmueble constituido por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Urbanización El Llanito, Avenida Tamanaco, Residencias Salto Ángel, piso 5, apartamento N° 54, en el Municipio Autónomo Sucre, del Estado Miranda, Petare. Segundo: RESUELTO, como ha quedado el Contrato de Opción de Compraventa, se condena a la parte actora reconvenida a entregar el inmueble ya identificado, de forma inmediata y libre de personas y bienes a la ciudadana B.H.. Tercero: Se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. Y ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DÉCIDE.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Diecinueve (19) días del mes de Junio del año Dos Mil Seis (2.006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

DRA. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA

LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. LEOXELYS VENTURINI

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las Once y Treinta Minutos de la Mañana (11:30 a.m.).

LA SECRETARIA TITULAR,

EXP. N°: 04-0518.-

RPV/LV.-