Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 5 de Abril de 2013

Conoce esta Alzada de los Recursos de Apelación ejercidos en fechas 29 y 31 de enero de 2013, por los abogados en ejercicio C.V.S.P. y M.L.T.R., debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.506 y 47.293, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 28 de enero de 2013 proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició el presente juicio mediante escrito libelar que fuere presentado en fecha 11 de junio del 2011, por las abogadas R.T.C., Verisa Taricani Campos, G.P.T., en su carácter de apoderadas judiciales del Instituto de Previsión Social del Clero INPRECLERO; contra la Sociedad Mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., en el cual alegaron que su representada es propietaria de la planta novena del edificio Torre La Primera, según consta de documento debidamente otorgado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Sucre del estado Miranda en fecha 19 de febrero de 1973, registrado bajo el Nº 15, Tomo 18, Protocolo Primero; que celebró contrato de arrendamiento con la empresa demandada sobre la oficina 9-A ubicada en la mencionada torre el cual comenzó a regir desde el 1° de octubre de 2002, por un (1) año fijo el cual se renovaba anualmente hasta la celebración del último contrato el cual celebraron el 1° de octubre de 2011; que en ese momento el arrendatario comenzó a gozar de la prorroga legal y que para el caso en cuestión si la duración arrendaticia era de nueve (9) años la prorroga debía ser de dos (2) años. De ese modo alegaron que la arrendataria se encontraba gozando de la prorroga legal desde el día primero 1° de octubre de 2011. Que en virtud que la arrendataria jamás pago los cánones desde el primero de octubre de 2010, procedieron a demandar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por el presunto vencimiento del término contractual y haber perdido posiblemente el beneficio de la prórroga legal; por estar además incurso en el incumplimiento de las obligaciones contraídas de manera contractual como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento. Además dentro del mismo escrito solicitaron medida de secuestro sobre el inmueble de conformidad con el 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 15 de junio de 2012, el Juzgado A quo admitió el procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la demandada para el segundo (2do) día de despacho en que constase en autos su citación.

Practicadas las diligencias pertinentes a la citación del demandado las cuales resultaron infructuosas, en fecha 08 de agosto de 2012, la abogada G.P.T., solicitó se librara cartel, lo cual acordó el Tribunal en fecha 13 de ese mismo mes y año. Siendo retirado y consignado por la actora en su oportunidad.

Ante el Tribunal A quo compareció en fecha 7 de diciembre de 2012, la ciudadana M.T., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 47.293 y consignó poder notariado que le fuere otorgado por la sociedad mercantil Construcciones Civiles Concivca, para que defendiera sus intereses, asimismo se dio por citada de la demanda.

Seguidamente el día 12 de diciembre de ese mismo año, compareció el abogado C.S., apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda donde procedieron a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra ya que su representada no adeudaba nada por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud, que en fecha 23 de julio de 2012, había realizado un depósito bancario en la cuenta N° 0134-0332-51-3321034925 del Banco Banesco, Banco Universal a nombre de INPRECLERO por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (144.000,00 Bs.) con un cheque del Banco Provincial. Negó que la relación arrendaticia fuese a tiempo determinado, negó la falta de pago, negó adeudar cantidad de dinero alguna, negó que su representada estuviese incumpliendo las obligaciones contraídas, negó que hubiese perdido el beneficio de la prorroga legal arrendaticia por encontrarse insolvente. Asimismo alegó que su representada trató de pagar desde el mes de febrero de 2012 y que la arrendadora se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, que en razón de lo anterior había procedido a pagar a través de la cuenta bancaria del demandante y trató de notificar el premencionado pago a través de notificación realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 20 de septiembre de 2012 y que la promovía, como documento probatorio fundamental de la contestación a la demanda. Que en la alegada relación arrendaticia había operado la tácita reconducción y por último que su representada se encontraba solvente en los pagos.

Dándole consecución al proceso la abogada M.T., apoderada judicial de la parte demandada consignó en fecha 19 de diciembre de 2012, escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal de la causa en auto del 20 de diciembre de 2012, ordenando oficiar al Banco Banesco, Banco Universal para lo relativo a la prueba de informes. Asimismo, en fecha 10 de enero de 2013, la abogada R.T. apoderada Judicial de la parte actora, consignó escrito de Promoción de Pruebas el cual fue admitido por auto de fecha 14 de enero de 2013.

El día 28 de enero de 2013, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia de mérito. Siendo apelada por la representación de la parte demandada en diligencias de fechas 29 y 31 de enero de 2013, y oídas en ambos efectos por auto de fecha cuatro (4) de febrero de 2013.

Previa distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a esta Alzada, quien por medio de auto de fecha veintidós (22) de febrero de 2013, le dio entrada y fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para dictar sentencia.

Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

II

COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones y/o recursos interpuestos contra las decisiones emanadas de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra una decisión del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Alzada conocer y decidir de la apelación interpuesta en diligencias de fechas 29 y 31 de enero de 2013, por los abogados C.V.S.P. y M.L.T.R., debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.506 y 47.293 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de enero de 2013, que declaró:

(…) En el caso de marras, no hay duda en cuanto a que la parte accionante interpone la demanda, aspirando obtener de este órgano jurisdiccional, con fundamento en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento, argumentando que la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., pese a estar obligada a seguir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos inclusive, perdiendo así el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada alegó entre otras cosas, en su escrito de contestación a la demanda, que operó la tácita reconducción debido a la inacción por parte del arrendador en renovar el contrato o bien de notificar la no renovación del mismo, y que pagó en fecha 23 de julio de 2012, la cantidad de Bs. 144.000, correspondiente a los meses de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos inclusive.

Ahora bien, de acuerdo con el análisis de las pruebas, quedó demostrado en el proceso, que entre las partes de la presente controversia existe es una relación jurídica arrendaticia a tiempo determinado, iniciada desde el mes de octubre de 2002, renovada anualmente hasta celebración del contrato escrito que sirvió de fundamento a la pretensión que la parte actora hizo valer en juicio, en cuya cláusula tercera las partes acordaron lo siguiente:

‘TERCERA: El presente contrato comenzará a regir a partir del primero (1ro.) de octubre de 2010 y tendrá una duración de un (1) año fijo. Si LA ARRENDATARIA, continua ocupando el inmueble aún después de finalizado el término de duración del presente contrato, no se entenderá en ningún caso que el mismo ha sido renovado o ha obrado la tácita reconducción, por el contrario, se considerará el contrato resuelto de pleno derecho. Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convertirá a tiempo indeterminado’.

La inteligencia de la citada disposición contractual pone de manifiesto, sin lugar a dudas, que las partes con fundamento en el principio de la libre autonomía de la voluntad para contratar, establecieron la duración de la relación arrendaticia por el término fijo de un (1) año, contado a partir del día 1 de octubre de 2010; por consiguiente, la duración del contrato quedó limitada hasta el día 1 de octubre de 2011. Seguidamente, a partir del vencimiento del término contractual, a juicio del Tribunal comenzaría a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de dos (2) años, ex vi legis artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez vencería el día 1 de octubre de 2013.

Debe señalarse, que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, pues según se infiere del artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la hermenéutica del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico; además, opera de pleno derecho.

Corolario de lo antes expresado, es que el derecho a la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, ni debe estar condicionada al ejercicio de un derecho que por demás tiene todo arrendatario, como es la preferencia ofertiva; sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Esto es, sí al vencimiento del término contractualmente convenido, el arrendatario se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tiene derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que le corresponda según sea el caso. Sin embargo, la arrendataria no demostró haber honrado su deber de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos meses inclusive, perdiendo así el beneficio de la prórroga legal dispuesto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por otro lado, en criterio de la representación judicial de la parte demandada, operó la tácita reconducción, debido a la inacción por parte del arrendador en renovar el contrato o bien de notificar la no renovación del mismo. En tal sentido, es menester referir, que ciertamente el artículo 1.600 del Código Civil dispone que, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Norma jurídica sustantiva que debemos adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem.

Ahora bien, en el caso de autos, no existen elementos de prueba que permitan llegar a tal conclusión, esto es, presumir que se ha configurado la reconducción del contrato accionado, el cual ciertamente se pactó por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también lo sería durante la prorroga legal que hubiese correspondido disfrutar al arrendatario por el termino de dos (2) años. Es decir, de ser cierto que operó la tacita reconducción del contrato, la parte demandada debió acreditar plenamente cuales fueron esos hechos concretos que (a su juicio) transformaron la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia suscrita a tiempo determinado, y que por consiguiente, hacen procedente la aplicación de las normas jurídico positivas relativas a la tácita reconducción inquilinaria, lo cual no hizo; así se decide.-

Asimismo, aprecia el Tribunal que el arrendatario depositó en la cuenta corriente Nº 0134-0332-51-3321034925, de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, la suma de Bs. 144.000,00, según su dicho correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos inclusive, en fecha 23 de julio de 2012. Tal modo de proceder, evidencia que efectivamente la sociedad mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., para el momento en que se presentó la demanda ante este Juzgado se encontraba en estado de insolvencia, lo cual constituye incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Visto de esta forma, para el caso que la arrendadora, Instituto de Previsión Social del Clero (INPRECLERO), hubiese rehusado a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, esto es dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes, la arrendataria tenía el derecho de consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, ex artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios pero no lo hizo; ergo, dicha consignación a juicio del Tribunal no produce efectos liberatorios; así se decide.-

En todo caso, se aprecia que la representación judicial de la parte accionante pretende en el libelo de la demanda, que la parte demandada sea condenada a pagar en por vía de indemnización, la cantidad de Bs. 144.000,00, que incluyen las cuotas mensuales desde el mes de octubre de 2010, hasta el mes de mayo de 2012, ambos meses inclusive, a razón de Bs. 7.200,00 mensuales cada una.

Al respecto, aún cuando la parte demandada efectúo el depósito tardío y sin efectos liberatorios respecto del hecho que motivó el ejercicio de la acción, conforme consta en autos el original del comprobante bancario correspondiente, a juicio del Tribunal el mismo debe ser imputado a los daños y perjuicios que reclama la parte actora, pues no es justo condenar a la arrendataria pagar dos veces; máxime cuando el referido comprobante de depósito bancario no fue desconocido o impugnado por el arrendador; así se decide.-

De tal manera que, con fundamento en todo lo antes expuesto, colige este juzgador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que contempla el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pues el arrendatario perdió el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal; para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.

En cambio, la representación judicial de la parte demandada no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos extintivos o impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-

V

Dispositiva

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero: Con lugar la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por el Instituto de Previsión Social del Clero (INPRECLERO) contra la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: oficina distinguida 9-A, ubicada en la avenida F.d.M., Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao del estado Miranda.

Segundo: Se condena a la parte demandada a pagar en concepto de indemnización de daños y perjuicios una suma equivalente a los cánones de arrendamiento, desde el mes de junio de 2012, hasta el día en que se declare definitivamente firme el fallo, a razón de Bs. 7.200,00 cada uno; lo cual será determinado mediante experticia complementaria del fallo ex artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por auto dictado en fase de ejecución de sentencia. Los correspondientes a octubre de 2010, a mayo de 2012, serán satisfechos por imputación de la suma acreditada mediante el depósito bancario efectuado por la arrendataria, ut supra examinado (…)

.

Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento sobre el mérito del asunto sometido a consideración, pasa esta Sentenciadora a analizar las pruebas promovidas por las partes.

Pruebas de la actora:

De las traídas junto al libelo de demanda:

• Marcado con letra “A” la actora consignó original de Documento Poder otorgado por el Ciudadano B.E.P.C. en su carácter de Presidente del Instituto de Previsión Social del Clero INPRECLERO, en fecha 30 de mayo de 2012 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. A favor de las ciudadanas: R.T.C., Verisa Taricani Campos, G.P.T. abogadas en ejercicio. Al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 col Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con letra “C” original de Contrato de Arrendamiento. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual es demostrativo que, fue suscrito por una parte por el representante legal del Instituto de Previsión Social del Clero INPRECLERO y por la otra, por el representante legal de Construcciones Civiles Concivca, C.A., autenticado en fecha 5 de mayo de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, sobre el inmueble objeto de listis. ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con letra “B” copia simple de documento de propiedad del piso 9 del edificio Torre La Primera Situado en la Avenida F.d.M., Urbanización Campo A.d.M.C. del estado Miranda, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda el 19 de enero 1973, quedando anotado bajo el No. 15, Tomo 18, Protocolo Primero. La documental anterior se valora de conformidad con el artículo 429, la cual al no haber sido impugnada, tachada ni desconocida por la contraparte en su oportunidad se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

• Por último se observa que la actora consignó copias simples de los contratos que fueren suscritos por las partes en litigio hoy, correspondientes a los años 2002, 2004, 2005 y 2006. Instrumentales a las cual se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en virtud que, no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en su oportunidad legal. ASÍ SE DECIDE.

De las promovidas con el escrito de Pruebas:

• Comunicación de fecha 15 de octubre de 2012, suscrita por la ciudadana D.D. en su carácter de Gerente de la empresa actora, dirigida a la abogada R.T.C., en la cual le hacía entrega de Original de Cheque N° 30189351, de fecha 22 de agosto de 2012, del Banco Banesco por la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), el cual fue devuelto tal y como se desprende de Planilla N° 01825732 del Banco Banesco (Folio 99). Este Tribunal, observa que con el referido cheque la demandada pretendió abonar o cancelar a la actora lo adeudado por cánones de arrendamiento, el cual si bien está relacionado con la oficina alquilada ubicada en la Torre La Primera, piso 9, Municipio Chacao, no deja de ser cierto que, fue devuelto al emitente, por lo que a juicio de esta sentenciadora, debe desecharse del procedimiento al no traer convicción alguna respecto a los hechos controvertido en el causa. ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la demandada:

De las promovidas con la Contestación de la Demanda:

• Marcado con letra “A” original de Planilla de Depósito bancario N° 1508313434 emitido por el Banco Banesco, Banco Universal del cual se observa que fue depositado cheque N° 1875 a nombre de INPRECLERO, por la cantidad de Bs. 144.000,00. Esta instrumental se admite y se valorara como tarjas conforme lo prevé el artículo 1.383 del Código Civil, siendo demostrativa del pago que realizara la demandada a la actora en fecha 23 de julio de 2012. ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con letra “B” copia simple de notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, estado Miranda en fecha 20 de septiembre de 2012. Esta Alzada le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, siendo demostrativa que la parte demandada notificó a la actora que había efectuado un pago por la cantidad de Bs. 144.000,00, lo cual guarda relación con lo hechos controvertidos en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.

De las promovidas en el lapso probatorio:

• Se evidencia del escrito Promoción de Pruebas que la representación judicial de la accionada solicitó prueba de informes, y por cuanto no consta en autos sus resultas, este Tribunal no emite pronunciamiento alguno al respecto. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien a fin de determinar si el fallo apelado se encuentra o no ajustado a derecho, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la litis quedó trabada en los siguientes términos:

En su parte alegatoria la demandante expuso:

Que la demandada había suscrito un contrato de arrendamiento con su representada.

Que la misma había dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el año 2010.

Que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que en dicho contrato no operaba la tácita reconducción y que en ningún caso se convertiría a tiempo indeterminado.

Por su parte en la fase de cognición del proceso los apoderados de la demandada indicaron:

Que el demandante se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, que la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado y que en fecha 23 de julio de 2012 realizaron un pago de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (144.000 Bs.).

Se observa pues que el fondo de la controversia bajo estudio versa sobre el presunto incumplimiento de un Contrato de Arrendamiento suscrito por las hoy enfrentadas partes, de esta manera pasa quien aquí suscribe al conocimiento del fondo de la acción incoada y al efecto expone:

El Contrato es un negocio jurídico bilateral, es decir un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.

En ese sentido la n.C.A., define los contratos de la siguiente manera:

Artículo 1.133 CC.

Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico

.

En dicho texto se puede evidenciar, que el elemento preponderante de un contrato es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, que es la esencia de la contratación, en este sentido, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues en un principio solo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones, pues es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad, en el momento en que los contratantes cambien o no cumplan con las obligaciones adquiridas dentro del instrumento contractual.

Para reforzar lo anterior, se observa que el Código Civil, al respecto de los Contratos, establece:

“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley.

(Omissis)

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley

.

Dentro de este orden de ideas, se observa que el caso que nos ocupa versa sobre el cumplimiento o no de Contrato que es de orden especial regulado por la materia arrendataria de conformidad con lo establecido en el Artículo 1 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que establece: “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.

Por otra parte de las alegaciones planteadas por la accionante de la vía judicial, se tiene que el cumplimiento del contrato que demandan se encuentra configurado dentro de lo que establece el precitado Decreto-Ley en su artículo 40:

(…) Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal (…)

.

Ya que se evidencia de actas que el último de los contratos suscritos contenía dentro de su cláusula lo siguiente:

(…) El presente contrato comenzará a regir a partir del primero (1ro.) de octubre de 2010 y tendrá una duración de un (1) año fijo. Si LA ARRENDATARIA, continua ocupando el inmueble aún después de finalizado el término de duración del presente contrato, no se entenderá en ningún caso que el mismo ha sido renovado o ha obrado la tácita reconducción, por el contrario, se considerará el contrato resuelto de pleno derecho. Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convertirá a tiempo indeterminado (…)

.

Ahora bien, analizadas y valoradas como han sido las alegaciones y las pruebas promovidas por las partes, esta Juzgadora observa que en efecto existió un contrato de arrendamiento en el que las partes en litigio confinaron sus voluntades a las obligaciones allí adquiridas, las cuales no versaban en razón de otra cosa sino, en la dación de un inmueble al arrendatario a cambio del pago de cánones de arrendamiento mensuales correspondientes al uso y goce de ese bien, sin embargo, de las actas que conforman el presente expediente se pudo evidenciar que aún cuando el último de los contratos fenecía en octubre de 2011 el arrendatario permaneció dentro del bien durante los meses de noviembre y diciembre del año 2011, y siguientes; tiempo en el cual a juicio de esta Sentenciadora comenzó a computarse la prórroga legal establecida en el artículo 39 de la ut supra mencionada Ley que para mayor ilustración, se transcribe parcialmente: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado” . Aún más que de conformidad con lo establecido en el segundo aparte de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, las partes suscribientes determinaron que en ningún caso el contrato pasase a ser a tiempo indeterminado, razón por la cual este Tribunal lo asume como cierto y considera terminado dicho contrato desde el primero (1) de octubre de 2011. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, tal y como lo expuso en su oportunidad la representación judicial de la parte accionada la cual alegó en su defensa el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre 2010 a mayo 2012, (todos inclusive) por medio de depósito de fecha 23 de julio de 2012, aceptando así el hecho de encontrarse insolvente con los pagos, incumpliendo de esta forma con lo pactado en el contrato. Que si bien es cierto, que la actora se negaba a aceptar los pagos, tal como lo expresó la representación judicial de la parte accionada, no es menos cierto que, la ley que regula la materia en su artículo 51 que textualmente establece:

(…) Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (…)

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Se observa de la anterior transcripción que el Decreto-Ley prevé un procedimiento especial para el caso alegado por la demandada, y observándose que no consta en autos haber cumplido con dicho procedimiento, mal podría esta sentenciadora aceptar los pagos realizados como elemento liberatorio en razón de lo tardío, tal y como acertadamente lo sentó el A quo, por lo que dicho pago debe tenerse como daños y perjuicios, esto así con la finalidad de no condenar a la parte demandada a un pago doble en virtud del depósito efectuado a la actora, el cual como se reitera, no fue impugnado, tachado ni desconocido por la actora. ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, habiendo quedado demostrado en autos la insolvencia de la demandada, perdiendo así el derecho a la prórroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al no haber demostrado su liquidez, debe prosperar en derecho la acción que por cumplimiento de contrato incoara el Instituto de Previsión Social del Clero, quien a lo largo del juicio demostró los hechos de su reclamación. ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo antes expuesto, debe esta Alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual se confirma en toda y cada una de sus partes. Así se decide.-

III

DECISIÓN

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Conoce esta Alzada de los Recursos de Apelación ejercidos en fechas 29 y 31 de enero de 2013, por los abogados en ejercicio C.V.S.P. y M.L.T.R., debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.506 y 47.293, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 28 de enero de 2013 proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se inició el presente juicio mediante escrito libelar que fuere presentado en fecha 11 de junio del 2011, por las abogadas R.T.C., Verisa Taricani Campos, G.P.T., en su carácter de apoderadas judiciales del Instituto de Previsión Social del Clero INPRECLERO; contra la Sociedad Mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., en el cual alegaron que su representada es propietaria de la planta novena del edificio Torre La Primera, según consta de documento debidamente otorgado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Sucre del estado Miranda en fecha 19 de febrero de 1973, registrado bajo el Nº 15, Tomo 18, Protocolo Primero; que celebró contrato de arrendamiento con la empresa demandada sobre la oficina 9-A ubicada en la mencionada torre el cual comenzó a regir desde el 1° de octubre de 2002, por un (1) año fijo el cual se renovaba anualmente hasta la celebración del último contrato el cual celebraron el 1° de octubre de 2011; que en ese momento el arrendatario comenzó a gozar de la prorroga legal y que para el caso en cuestión si la duración arrendaticia era de nueve (9) años la prorroga debía ser de dos (2) años. De ese modo alegaron que la arrendataria se encontraba gozando de la prorroga legal desde el día primero 1° de octubre de 2011. Que en virtud que la arrendataria jamás pago los cánones desde el primero de octubre de 2010, procedieron a demandar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por el presunto vencimiento del término contractual y haber perdido posiblemente el beneficio de la prórroga legal; por estar además incurso en el incumplimiento de las obligaciones contraídas de manera contractual como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento. Además dentro del mismo escrito solicitaron medida de secuestro sobre el inmueble de conformidad con el 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 15 de junio de 2012, el Juzgado A quo admitió el procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la demandada para el segundo (2do) día de despacho en que constase en autos su citación.

Practicadas las diligencias pertinentes a la citación del demandado las cuales resultaron infructuosas, en fecha 08 de agosto de 2012, la abogada G.P.T., solicitó se librara cartel, lo cual acordó el Tribunal en fecha 13 de ese mismo mes y año. Siendo retirado y consignado por la actora en su oportunidad.

Ante el Tribunal A quo compareció en fecha 7 de diciembre de 2012, la ciudadana M.T., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 47.293 y consignó poder notariado que le fuere otorgado por la sociedad mercantil Construcciones Civiles Concivca, para que defendiera sus intereses, asimismo se dio por citada de la demanda.

Seguidamente el día 12 de diciembre de ese mismo año, compareció el abogado C.S., apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda donde procedieron a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra ya que su representada no adeudaba nada por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud, que en fecha 23 de julio de 2012, había realizado un depósito bancario en la cuenta N° 0134-0332-51-3321034925 del Banco Banesco, Banco Universal a nombre de INPRECLERO por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (144.000,00 Bs.) con un cheque del Banco Provincial. Negó que la relación arrendaticia fuese a tiempo determinado, negó la falta de pago, negó adeudar cantidad de dinero alguna, negó que su representada estuviese incumpliendo las obligaciones contraídas, negó que hubiese perdido el beneficio de la prorroga legal arrendaticia por encontrarse insolvente. Asimismo alegó que su representada trató de pagar desde el mes de febrero de 2012 y que la arrendadora se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, que en razón de lo anterior había procedido a pagar a través de la cuenta bancaria del demandante y trató de notificar el premencionado pago a través de notificación realizada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 20 de septiembre de 2012 y que la promovía, como documento probatorio fundamental de la contestación a la demanda. Que en la alegada relación arrendaticia había operado la tácita reconducción y por último que su representada se encontraba solvente en los pagos.

Dándole consecución al proceso la abogada M.T., apoderada judicial de la parte demandada consignó en fecha 19 de diciembre de 2012, escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por el Tribunal de la causa en auto del 20 de diciembre de 2012, ordenando oficiar al Banco Banesco, Banco Universal para lo relativo a la prueba de informes. Asimismo, en fecha 10 de enero de 2013, la abogada R.T. apoderada Judicial de la parte actora, consignó escrito de Promoción de Pruebas el cual fue admitido por auto de fecha 14 de enero de 2013.

El día 28 de enero de 2013, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia de mérito. Siendo apelada por la representación de la parte demandada en diligencias de fechas 29 y 31 de enero de 2013, y oídas en ambos efectos por auto de fecha cuatro (4) de febrero de 2013.

Previa distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a esta Alzada, quien por medio de auto de fecha veintidós (22) de febrero de 2013, le dio entrada y fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para dictar sentencia.

Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

II

COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en la Resolución Nº 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, este Tribunal es competente para conocer y decidir de las apelaciones y/o recursos interpuestos contra las decisiones emanadas de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, y visto que la presente acción fue interpuesta contra una decisión del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declara esta alzada competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta. ASÍ SE DECIDE.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Alzada conocer y decidir de la apelación interpuesta en diligencias de fechas 29 y 31 de enero de 2013, por los abogados C.V.S.P. y M.L.T.R., debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.506 y 47.293 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de enero de 2013, que declaró:

(…) En el caso de marras, no hay duda en cuanto a que la parte accionante interpone la demanda, aspirando obtener de este órgano jurisdiccional, con fundamento en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento, argumentando que la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., pese a estar obligada a seguir cumpliendo con sus obligaciones contractuales, ha dejado de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos inclusive, perdiendo así el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada alegó entre otras cosas, en su escrito de contestación a la demanda, que operó la tácita reconducción debido a la inacción por parte del arrendador en renovar el contrato o bien de notificar la no renovación del mismo, y que pagó en fecha 23 de julio de 2012, la cantidad de Bs. 144.000, correspondiente a los meses de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos inclusive.

Ahora bien, de acuerdo con el análisis de las pruebas, quedó demostrado en el proceso, que entre las partes de la presente controversia existe es una relación jurídica arrendaticia a tiempo determinado, iniciada desde el mes de octubre de 2002, renovada anualmente hasta celebración del contrato escrito que sirvió de fundamento a la pretensión que la parte actora hizo valer en juicio, en cuya cláusula tercera las partes acordaron lo siguiente:

‘TERCERA: El presente contrato comenzará a regir a partir del primero (1ro.) de octubre de 2010 y tendrá una duración de un (1) año fijo. Si LA ARRENDATARIA, continua ocupando el inmueble aún después de finalizado el término de duración del presente contrato, no se entenderá en ningún caso que el mismo ha sido renovado o ha obrado la tácita reconducción, por el contrario, se considerará el contrato resuelto de pleno derecho. Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convertirá a tiempo indeterminado’.

La inteligencia de la citada disposición contractual pone de manifiesto, sin lugar a dudas, que las partes con fundamento en el principio de la libre autonomía de la voluntad para contratar, establecieron la duración de la relación arrendaticia por el término fijo de un (1) año, contado a partir del día 1 de octubre de 2010; por consiguiente, la duración del contrato quedó limitada hasta el día 1 de octubre de 2011. Seguidamente, a partir del vencimiento del término contractual, a juicio del Tribunal comenzaría a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de dos (2) años, ex vi legis artículo 38 literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez vencería el día 1 de octubre de 2013.

Debe señalarse, que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, pues según se infiere del artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, la hermenéutica del artículo 38 eiusdem patentiza que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario durante el tiempo que dicha norma contempla para cada caso específico; además, opera de pleno derecho.

Corolario de lo antes expresado, es que el derecho a la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo con su leal saber y entender, ni debe estar condicionada al ejercicio de un derecho que por demás tiene todo arrendatario, como es la preferencia ofertiva; sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Esto es, sí al vencimiento del término contractualmente convenido, el arrendatario se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tiene derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que le corresponda según sea el caso. Sin embargo, la arrendataria no demostró haber honrado su deber de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos meses inclusive, perdiendo así el beneficio de la prórroga legal dispuesto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por otro lado, en criterio de la representación judicial de la parte demandada, operó la tácita reconducción, debido a la inacción por parte del arrendador en renovar el contrato o bien de notificar la no renovación del mismo. En tal sentido, es menester referir, que ciertamente el artículo 1.600 del Código Civil dispone que, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Norma jurídica sustantiva que debemos adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem.

Ahora bien, en el caso de autos, no existen elementos de prueba que permitan llegar a tal conclusión, esto es, presumir que se ha configurado la reconducción del contrato accionado, el cual ciertamente se pactó por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también lo sería durante la prorroga legal que hubiese correspondido disfrutar al arrendatario por el termino de dos (2) años. Es decir, de ser cierto que operó la tacita reconducción del contrato, la parte demandada debió acreditar plenamente cuales fueron esos hechos concretos que (a su juicio) transformaron la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia suscrita a tiempo determinado, y que por consiguiente, hacen procedente la aplicación de las normas jurídico positivas relativas a la tácita reconducción inquilinaria, lo cual no hizo; así se decide.-

Asimismo, aprecia el Tribunal que el arrendatario depositó en la cuenta corriente Nº 0134-0332-51-3321034925, de la entidad financiera Banesco, Banco Universal, la suma de Bs. 144.000,00, según su dicho correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2010, hasta mayo de 2012, ambos inclusive, en fecha 23 de julio de 2012. Tal modo de proceder, evidencia que efectivamente la sociedad mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., para el momento en que se presentó la demanda ante este Juzgado se encontraba en estado de insolvencia, lo cual constituye incumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Visto de esta forma, para el caso que la arrendadora, Instituto de Previsión Social del Clero (INPRECLERO), hubiese rehusado a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, esto es dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes, la arrendataria tenía el derecho de consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, ex artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios pero no lo hizo; ergo, dicha consignación a juicio del Tribunal no produce efectos liberatorios; así se decide.-

En todo caso, se aprecia que la representación judicial de la parte accionante pretende en el libelo de la demanda, que la parte demandada sea condenada a pagar en por vía de indemnización, la cantidad de Bs. 144.000,00, que incluyen las cuotas mensuales desde el mes de octubre de 2010, hasta el mes de mayo de 2012, ambos meses inclusive, a razón de Bs. 7.200,00 mensuales cada una.

Al respecto, aún cuando la parte demandada efectúo el depósito tardío y sin efectos liberatorios respecto del hecho que motivó el ejercicio de la acción, conforme consta en autos el original del comprobante bancario correspondiente, a juicio del Tribunal el mismo debe ser imputado a los daños y perjuicios que reclama la parte actora, pues no es justo condenar a la arrendataria pagar dos veces; máxime cuando el referido comprobante de depósito bancario no fue desconocido o impugnado por el arrendador; así se decide.-

De tal manera que, con fundamento en todo lo antes expuesto, colige este juzgador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que contempla el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pues el arrendatario perdió el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal; para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.

En cambio, la representación judicial de la parte demandada no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos extintivos o impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-

V

Dispositiva

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero: Con lugar la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por el Instituto de Previsión Social del Clero (INPRECLERO) contra la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Construcciones Civiles Concivca, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: oficina distinguida 9-A, ubicada en la avenida F.d.M., Urbanización Campo Alegre, Municipio Chacao del estado Miranda.

Segundo: Se condena a la parte demandada a pagar en concepto de indemnización de daños y perjuicios una suma equivalente a los cánones de arrendamiento, desde el mes de junio de 2012, hasta el día en que se declare definitivamente firme el fallo, a razón de Bs. 7.200,00 cada uno; lo cual será determinado mediante experticia complementaria del fallo ex artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por auto dictado en fase de ejecución de sentencia. Los correspondientes a octubre de 2010, a mayo de 2012, serán satisfechos por imputación de la suma acreditada mediante el depósito bancario efectuado por la arrendataria, ut supra examinado (…)

.

Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento sobre el mérito del asunto sometido a consideración, pasa esta Sentenciadora a analizar las pruebas promovidas por las partes.

Pruebas de la actora:

De las traídas junto al libelo de demanda:

• Marcado con letra “A” la actora consignó original de Documento Poder otorgado por el Ciudadano B.E.P.C. en su carácter de Presidente del Instituto de Previsión Social del Clero INPRECLERO, en fecha 30 de mayo de 2012 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda. A favor de las ciudadanas: R.T.C., Verisa Taricani Campos, G.P.T. abogadas en ejercicio. Al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 col Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con letra “C” original de Contrato de Arrendamiento. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual es demostrativo que, fue suscrito por una parte por el representante legal del Instituto de Previsión Social del Clero INPRECLERO y por la otra, por el representante legal de Construcciones Civiles Concivca, C.A., autenticado en fecha 5 de mayo de 2011, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, sobre el inmueble objeto de listis. ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con letra “B” copia simple de documento de propiedad del piso 9 del edificio Torre La Primera Situado en la Avenida F.d.M., Urbanización Campo A.d.M.C. del estado Miranda, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda el 19 de enero 1973, quedando anotado bajo el No. 15, Tomo 18, Protocolo Primero. La documental anterior se valora de conformidad con el artículo 429, la cual al no haber sido impugnada, tachada ni desconocida por la contraparte en su oportunidad se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

• Por último se observa que la actora consignó copias simples de los contratos que fueren suscritos por las partes en litigio hoy, correspondientes a los años 2002, 2004, 2005 y 2006. Instrumentales a las cual se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en virtud que, no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en su oportunidad legal. ASÍ SE DECIDE.

De las promovidas con el escrito de Pruebas:

• Comunicación de fecha 15 de octubre de 2012, suscrita por la ciudadana D.D. en su carácter de Gerente de la empresa actora, dirigida a la abogada R.T.C., en la cual le hacía entrega de Original de Cheque N° 30189351, de fecha 22 de agosto de 2012, del Banco Banesco por la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00), el cual fue devuelto tal y como se desprende de Planilla N° 01825732 del Banco Banesco (Folio 99). Este Tribunal, observa que con el referido cheque la demandada pretendió abonar o cancelar a la actora lo adeudado por cánones de arrendamiento, el cual si bien está relacionado con la oficina alquilada ubicada en la Torre La Primera, piso 9, Municipio Chacao, no deja de ser cierto que, fue devuelto al emitente, por lo que a juicio de esta sentenciadora, debe desecharse del procedimiento al no traer convicción alguna respecto a los hechos controvertido en el causa. ASÍ SE DECIDE.

Pruebas de la demandada:

De las promovidas con la Contestación de la Demanda:

• Marcado con letra “A” original de Planilla de Depósito bancario N° 1508313434 emitido por el Banco Banesco, Banco Universal del cual se observa que fue depositado cheque N° 1875 a nombre de INPRECLERO, por la cantidad de Bs. 144.000,00. Esta instrumental se admite y se valorara como tarjas conforme lo prevé el artículo 1.383 del Código Civil, siendo demostrativa del pago que realizara la demandada a la actora en fecha 23 de julio de 2012. ASÍ SE DECIDE.

• Marcado con letra “B” copia simple de notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, estado Miranda en fecha 20 de septiembre de 2012. Esta Alzada le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, siendo demostrativa que la parte demandada notificó a la actora que había efectuado un pago por la cantidad de Bs. 144.000,00, lo cual guarda relación con lo hechos controvertidos en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.

De las promovidas en el lapso probatorio:

• Se evidencia del escrito Promoción de Pruebas que la representación judicial de la accionada solicitó prueba de informes, y por cuanto no consta en autos sus resultas, este Tribunal no emite pronunciamiento alguno al respecto. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien a fin de determinar si el fallo apelado se encuentra o no ajustado a derecho, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la litis quedó trabada en los siguientes términos:

En su parte alegatoria la demandante expuso:

Que la demandada había suscrito un contrato de arrendamiento con su representada.

Que la misma había dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el año 2010.

Que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que en dicho contrato no operaba la tácita reconducción y que en ningún caso se convertiría a tiempo indeterminado.

Por su parte en la fase de cognición del proceso los apoderados de la demandada indicaron:

Que el demandante se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento, que la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado y que en fecha 23 de julio de 2012 realizaron un pago de CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (144.000 Bs.).

Se observa pues que el fondo de la controversia bajo estudio versa sobre el presunto incumplimiento de un Contrato de Arrendamiento suscrito por las hoy enfrentadas partes, de esta manera pasa quien aquí suscribe al conocimiento del fondo de la acción incoada y al efecto expone:

El Contrato es un negocio jurídico bilateral, es decir un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.

En ese sentido la n.C.A., define los contratos de la siguiente manera:

Artículo 1.133 CC.

Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico

.

En dicho texto se puede evidenciar, que el elemento preponderante de un contrato es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, que es la esencia de la contratación, en este sentido, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues en un principio solo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones, pues es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad, en el momento en que los contratantes cambien o no cumplan con las obligaciones adquiridas dentro del instrumento contractual.

Para reforzar lo anterior, se observa que el Código Civil, al respecto de los Contratos, establece:

“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley.

(Omissis)

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley

.

Dentro de este orden de ideas, se observa que el caso que nos ocupa versa sobre el cumplimiento o no de Contrato que es de orden especial regulado por la materia arrendataria de conformidad con lo establecido en el Artículo 1 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que establece: “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.

Por otra parte de las alegaciones planteadas por la accionante de la vía judicial, se tiene que el cumplimiento del contrato que demandan se encuentra configurado dentro de lo que establece el precitado Decreto-Ley en su artículo 40:

(…) Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal (…)

.

Ya que se evidencia de actas que el último de los contratos suscritos contenía dentro de su cláusula lo siguiente:

(…) El presente contrato comenzará a regir a partir del primero (1ro.) de octubre de 2010 y tendrá una duración de un (1) año fijo. Si LA ARRENDATARIA, continua ocupando el inmueble aún después de finalizado el término de duración del presente contrato, no se entenderá en ningún caso que el mismo ha sido renovado o ha obrado la tácita reconducción, por el contrario, se considerará el contrato resuelto de pleno derecho. Las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convertirá a tiempo indeterminado (…)

.

Ahora bien, analizadas y valoradas como han sido las alegaciones y las pruebas promovidas por las partes, esta Juzgadora observa que en efecto existió un contrato de arrendamiento en el que las partes en litigio confinaron sus voluntades a las obligaciones allí adquiridas, las cuales no versaban en razón de otra cosa sino, en la dación de un inmueble al arrendatario a cambio del pago de cánones de arrendamiento mensuales correspondientes al uso y goce de ese bien, sin embargo, de las actas que conforman el presente expediente se pudo evidenciar que aún cuando el último de los contratos fenecía en octubre de 2011 el arrendatario permaneció dentro del bien durante los meses de noviembre y diciembre del año 2011, y siguientes; tiempo en el cual a juicio de esta Sentenciadora comenzó a computarse la prórroga legal establecida en el artículo 39 de la ut supra mencionada Ley que para mayor ilustración, se transcribe parcialmente: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado” . Aún más que de conformidad con lo establecido en el segundo aparte de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, las partes suscribientes determinaron que en ningún caso el contrato pasase a ser a tiempo indeterminado, razón por la cual este Tribunal lo asume como cierto y considera terminado dicho contrato desde el primero (1) de octubre de 2011. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, tal y como lo expuso en su oportunidad la representación judicial de la parte accionada la cual alegó en su defensa el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre 2010 a mayo 2012, (todos inclusive) por medio de depósito de fecha 23 de julio de 2012, aceptando así el hecho de encontrarse insolvente con los pagos, incumpliendo de esta forma con lo pactado en el contrato. Que si bien es cierto, que la actora se negaba a aceptar los pagos, tal como lo expresó la representación judicial de la parte accionada, no es menos cierto que, la ley que regula la materia en su artículo 51 que textualmente establece:

(…) Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (…)

.

Se observa de la anterior transcripción que el Decreto-Ley prevé un procedimiento especial para el caso alegado por la demandada, y observándose que no consta en autos haber cumplido con dicho procedimiento, mal podría esta sentenciadora aceptar los pagos realizados como elemento liberatorio en razón de lo tardío, tal y como acertadamente lo sentó el A quo, por lo que dicho pago debe tenerse como daños y perjuicios, esto así con la finalidad de no condenar a la parte demandada a un pago doble en virtud del depósito efectuado a la actora, el cual como se reitera, no fue impugnado, tachado ni desconocido por la actora. ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, habiendo quedado demostrado en autos la insolvencia de la demandada, perdiendo así el derecho a la prórroga legal establecida en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al no haber demostrado su liquidez, debe prosperar en derecho la acción que por cumplimiento de contrato incoara el Instituto de Previsión Social del Clero, quien a lo largo del juicio demostró los hechos de su reclamación. ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo antes expuesto, debe esta Alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual se confirma en toda y cada una de sus partes. Así se decide.-

III

DECISIÓN

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: