Decisión nº 1018 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 17 de Julio de 2009

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

VISTO, CON PRUEBAS

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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana P.B.D.C., extranjera, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 81.401.297.

APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio O.E.U.M., titular de la cédula de identidad N° V- 3.070.206, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.835; según consta en poder apud acta conferido en fecha 25 de mayo de 2009, inserto al folio 8.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIREYA GALVEZ DE JIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 22.672.675.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio ALI CAÑIZALES DÁVILA y V.M.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.075 y 38.635, respectivamente, según consta en poder apud acta conferido en fecha 22 de junio de 2009, inserto al folio 15.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° 11.725-09.

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PARTE NARRATIVA:

Comienza esta demanda por escrito libelar, recibido por distribución, presentado por la ciudadana P.B.D.C., ya identificada, quien asistida de abogado expresa:

* Que según documento privado, en fecha 30 de diciembre de 1998, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MIREYA GALVIZ DE JIMENEZ, ya identificada, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 9 esquina con carrera 11, entonces con el N° 10-57, actualmente con los Nros. 10-61 y 10-63, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

* Prosigue su exposición, manifestando que en el contrato de arrendamiento antes referido, se fijo la duración del mismo por tres (3) meses prorrogables a voluntad de las partes por períodos iguales, siempre y cuando la arrendadora, no le participara a la arrendataria su voluntad de no prorrogarlo con una anticipación de dos (2) meses al vencimiento del plazo inicial o de cualquiera de sus prórrogas; estableciéndose de igual manera que en caso de operar cualquier prórroga, el canon de arrendamiento experimentaría un incremento del 10% sobre la pensión arrendaticia vigente en la oportunidad.

* Asimismo arguye, que en las cláusulas quinta y octava del contrato de arrendamiento, las partes convinieron expresamente en que el inmueble sería destinado, única y exclusivamente, a servir de habitación particular de la arrendataria, sin que pudiera dedicarse a otro fin sin el consentimiento expreso, otorgado mediante escrito, por la parte arrendadora; estableciendo de igual manera, la cláusula octava, a su decir, que el inmueble no podía ser sub arrendado a terceras personas sin el consentimiento expreso dado por la arrendadora.

* De igual manera expresa, que es el caso, que la arrendataria, ciudadana MIREYA GALVIZ DE JIMÉNEZ, ya identificada, no ha cumplido con las condiciones antes referidas, estipuladas en el contrato de arrendamiento, toda vez que, no paga los cánones de arrendamiento en la forma establecida, pues a su decir, los realiza extemporáneamente, mediante depósitos en un Tribunal de esta jurisdicción, sin que ella haya recibido la notificación correspondiente; además aduce, que la arrendataria sin su autorización cedió en sub arrendamiento parte el inmueble a una tercera persona, instalando igualmente un panadería denominada “Panadería y Pastelería La Primera”, en razón de lo cual procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas por incumplimiento de las cláusulas tercera, quinta y octava, y proceda a la entrega correspondiente libre de personas y cosas. Asimismo peticionó la condenatoria en costas.

Fundamentó su acción en los artículos: 1159 y 1167 del Código Civil, y en las cláusulas tercera, quinta y octava del contrato de arrendamiento objeto de la acción, estimándola en la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00). (Folios 1 al 3).

Acompañó el libelo con el contrato de arrendamiento privado objeto de la pretensión. (Folios 4 y 5).

En fecha 20 de mayo de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana MIREYA GALVIZ DE JIMÉNEZ, ya identificada, para su comparecencia por ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constase en autos su citación, a los fines de dar contestación de la demanda. (Folio 7).

En fecha 08 de junio de 2009, el Alguacil del Tribunal informó que una vez localizada la demandada, se negó a firmar el recibo de citación (Folio 10).

En fecha 11 de junio de 2009, conforme a lo solicitado por la representación de la parte demandante, se ordenó la notificación de la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la correspondiente boleta. (Folios 11, 12 y 13).

En fecha 22 de junio de 2009, la demandada, ciudadana MIREYA GALVEZ DE JIMÉNEZ, asistida de abogado se dio por notificada del presente juicio. (Folio 14).

En fecha 26 de junio de 2009, tuvo lugar el acto conciliatorio fijado por este Tribunal en el auto de admisión de la demanda, con la asistencia de ambas partes, sin que se haya llegado a acuerdo alguno. (Folio 16).

En esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada, a través de escrito dio contestación a la demanda con base en los alegatos siguientes:

* Opuso como defensa de fondo para ser resuelta como punto previo, la falta de cualidad de la demandante, ciudadana P.B. deC., para interponer la presente demanda, al no acompañar el libelo con el documento que la acredite como propietaria del inmueble arrendado, pues a su decir, al manifestar su condición de viuda debió haber consignado copia de la planilla de liquidación sucesoral, documento que a su decir determina la cualidad para demandar en juicio, por requerimiento del numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no presentarlos con la demanda ni hacer uso de las excepciones del artículo 434 ejusdem.

* Prosigue su defensa impugnando el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pues a su decir, el mismo se venció y extinguió el día 30 de marzo de 1999, por el vencimiento de los tres (3) meses de duración, y la prórroga no se produjo por no haberse realizado como lo estipuló el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, siendo a su criterio nula la prorroga estipulada por irrumpir contra el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual, rechaza, niega y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por considerar que no es cierto que la relación arrendaticia sea por tiempo determinado, pues la relación, a su decir, después de vencido el contrato se convirtió en una relación arrendaticia en forma verbal, por lo que a su parecer, no procede la resolución de contrato por tiempo determinado, por el supuesto incumplimiento de las cláusulas contractuales, cuando las mismas, en su opinión, dejaron de tener efecto legal al permanecer la inquilina ocupando el inmueble por más de once (11) años sin oposición de la arrendadora.

* De igual manera expresa, que no es cierto que la arrendataria haya sub arrendado el inmueble a terceras personas y que en el mismo haya instalado una panadería, sin autorización expresa de la arrendadora, pues a decir suyo, el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante finalizó y su poderdante se encuentra ocupando el inmueble por más de once años. (Folios 17 y 18).

En fecha 30 de junio de 2009, la representación de la parte demandante presentó escrito de pruebas, promoviendo las siguientes: Capítulo I. Contrato de Arrendamiento privado acompañado al escrito libelar. Capítulo II. Inspección Judicial en el inmueble objeto de la pretensión. (Folio 19). Siendo agregadas y admitidas en fecha 01 de julio de 2009 y fijada oportunidad para la inspección judicial peticionada. (Folio 20).

En fecha 02 de julio de 2009, la representación de la parte demandada, mediante escrito promovió las pruebas siguientes: Capítulo I: Contrato de Arrendamiento acompañado al escrito libelar. Capítulo II. Una serie de alegatos planteados igualmente en su escrito de contestación a la demanda. (Folio 21). Siendo agregadas y admitidas en fecha 03 de julio de 2009. (Folio 22).

En fecha 06 de julio de 2009, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas a través del cual promovió las siguientes: 1. Informe a ser rendido por la Alcaldía del Municipio San C. delE.T.. 2. Recibos de pago correspondientes a los años 2005 y 2006. (Folios 23 y 24). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha, habiéndose librado oficio N° 3190-604 a la Alcaldía del Municipio San C. delE.T.. (Folios 25 y 26).

En fecha 07 de julio de 2009, el abogado ALÍ CAÑIZALEZ DÁVILA, a través de escrito presentó como prueba copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 668-08, emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; y copia fotostática del comprobante de egreso de consignaciones del expediente antes referido. (Folios 27 al 59). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 60).

En fecha 09 de julio de 2009, la representación de la parte demandante, mediante escrito promovió como pruebas: I. DOCUMENTALES: 1. El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y presentado con el escrito libelar. 2. Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 668-08, emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. II. Inspección Judicial en el inmueble arrendado. (Folios 61 al 97). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha, habiendo sido fijada oportunidad para la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandante. (Folio 98).

En fecha 10 de julio de 2009, se declaro desierto el acto de inspección judicial por no haber comparecido la parte interesada para su evacuación. (Folio 99).

En fecha 10 de julio de 2009, el Tribunal practicó la inspección judicial promovida por la actora. (Folios 100 al 102).

En fecha 15 de julio de 2009, la representación de la parte demandada, presentó escrito de solicitud de desistimiento en un (1) folio útil. (Folio 103).

Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para proferir Sentencia, a los fines de emitir pronunciamiento, observa:

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PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 1159 y 1167 del Código Civil, y en las cláusulas tercera, quinta y octava del contrato de arrendamiento privado de fecha 30 de diciembre de 1998, donde la ciudadana P.B.D.C., demanda a la ciudadana MIREYA GÁLVEZ DE JIMÉNEZ, en razón de no haber cumplido con el contrato de arrendamiento antes referido, al no pagar los cánones de arrendamiento en la forma establecida en dicho contrato, pues a su criterio los paga de manera extemporánea en un Tribunal de esta jurisdicción y al haber cedido parte del inmueble en sub arrendamiento e instalar en el mismo una panadería denominada “Panadería y Pastelería La Primera” sin que mediara su autorización expresa y escrita, por lo que solicitó que sea condenada, en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y proceder a la entrega correspondiente libre de personas y cosas. Por último peticionó la correspondiente condenatoria en costas.

Por su parte la demandada, en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, mediante escrito presentó como defensas las siguientes:

Opuso como defensa de fondo para ser resuelta como punto previo, la falta de cualidad de la demandante, ciudadana P.B. deC., para interponer la presente demanda, al no acompañar el libelo con el documento que la acredite como propietaria del inmueble arrendado, pues a su decir, al manifestar su condición de viuda debió haber consignado copia de la planilla de liquidación sucesoral, documento que a su decir determina la cualidad para demandar en juicio, por requerimiento del numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no presentarlos con la demanda ni hacer uso de las excepciones del artículo 434 ejusdem.

De seguidas esta operadora de justicia pasa a resolver sobre dicha cuestión previa, así:

Manifiesta la demandada, que la demandante carece de la cualidad de propietaria, al no cumplir con lo requerido en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual claramente establece:

El libelo deberá expresar: (…) 6°. Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. (…)

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De la revisión del escrito libelar y del planteamiento de los hechos y pretensiones de la demandante, se infiere claramente que el documento fundamental de la acción es el Contrato de Arrendamiento privado de fecha 30 de diciembre de 1998, presentado por la actora junto con su escrito libelar, pues del mismo deviene el derecho alegado por la actora, no habiendo leído esta operadora de justicia, por más que reviso una y otra vez el escrito libelar, que en parte alguna la accionante haya afirmado lo alegado por la demandada en su escrito de contestación al folio 17, respecto a que la demandante manifestó su condición de viuda, sin embargo, la demandada opuso la cuestión previa de falta de cualidad basada en la ausencia del documento de propiedad del inmueble, que a su parecer, es el documento fundamental de la demanda, argumento éste del cual difiere esta Sentenciadora, pues como ha quedado escrito el documento fundamental, sin lugar a dudas, es el contrato de arrendamiento privado acompañado al escrito libelar dada la manera en que fue propuesta la demanda, y así se considera.

No obstante de lo anterior, aún y cuando la falta de cualidad planteada es confusa dado que la demandada tomó en consideración únicamente la supuesta falta del requisito del ordinal 6° del artículo 340 del Código in comento, es menester de esta operadora de justicia, traer a colación el criterio de nuestro M.T., en Sentencia de la Sala Constitucional, de fecha 25 de mayo de 2006, donde determinó clara y ciertamente respecto a la cualidad dentro de una comunidad para que algunos de los comuneros pueda demandar la resolución de contrato de arrendamiento, que:

…Aprecia la Sala, la falta de cualidad del accionante no constituye el objeto de la denuncia, pues dicho carácter ya había sido dilucidado y determinado por el Juez constitucional que ordenó reponer la causa al estado de que el juzgador que conociera en primera instancia se pronunciara sobre todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por las partes, falló éste confirmado por esta Sala Constitucional, en la primera oportunidad de conocer del recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la decisión del 7 de marzo de 2005, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que determinó que el hoy accionante si posee cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, pues, ejercerla de manera conjunta, pero obligatoria, con el co-arrendador atentaría contra la tutela judicial efectiva. En efecto en decisión N° 5007 del 15 de diciembre de 2005, la Sala se pronunció sobre la cualidad del actor para demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil…, bien por no estar conforme con la relación contractual suscrita, o por causa distinta a ello, lo cual será cuestión a dilucidarse dentro del proceso, que obviamente no ha tenido lugar. Así, dejó establecido la Sala que la cualidad no se pierde por el simple hecho de que, en una comunidad, alguno de los comuneros acuda a la administración de justicia para ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares…

En tal virtud, al haber comparecido la ciudadana P.B.D.C., en defensa de un derecho que legalmente le asiste, como arrendadora, para proteger sus intereses particulares, esta Juzgadora considera que la actora posee cualidad activa en este proceso, y así se decide.

En razón de lo anteriormente dicho, esta operadora de justicia, considera IMPROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD opuesta por la parte demandada por considerar que la demanda carecía del requisito establecido en el numeral 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Asimismo como defensa de fondo realizó las siguientes consideraciones:

1. Impugnó el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pues a su decir, el mismo se venció y extinguió el día 30 de marzo de 1999, por el vencimiento de los tres (3) meses de duración, y la prórroga no se produjo por no haberse realizado como lo estipuló el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, siendo a su criterio nula la prorroga estipulada por irrumpir contra el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual, rechaza, niega y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por considerar que no es cierto que la relación arrendaticia sea por tiempo determinado, pues la relación, a su decir, después de vencido el contrato se convirtió en una relación arrendaticia en forma verbal, por lo que a su parecer, no procede la resolución de contrato por tiempo determinado, por el supuesto incumplimiento de las cláusulas contractuales, cuando las mismas, en su opinión, dejaron de tener efecto legal al permanecer la inquilina ocupando el inmueble por más de once (11) años sin oposición de la arrendadora. 2. Manifestó que, no es cierto que la arrendataria haya sub arrendado el inmueble a terceras personas y que en el mismo haya instalado una panadería, sin autorización expresa de la arrendadora, pues a decir suyo, el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante finalizó y su poderdante se encuentra ocupando el inmueble por más de once años.

   Dentro del lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas, las cuales son valoradas así:

   PARTE DEMANDANTE:

   - Contrato de Arrendamiento privado acompañado al escrito libelar, inserto a los folios 4 y 5, documento privado que al no haber sido desconocido por la parte demandada quedó reconocido conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pues aún y cuando la demandada lo impugnó lo hizo valer en el lapso probatorio para servirse de su contenido, en razón de lo cual, esta Juzgadora lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil.

   - Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 668-08, emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   - Inspección Judicial en el inmueble arrendado, practicada por este Tribunal en fecha 10 de julio de 2009, inserta a los folios 100 y 102, esta Sentenciadora le confiere pleno valor probatorio, en virtud de haber sido realizada en los términos establecidos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   PARTE DEMANDADA:

   - Contrato de Arrendamiento acompañado al escrito libelar, ya ha sido objeto de valoración por parte de esta operadora de justicia.

   - Informe a ser rendido por la Alcaldía del Municipio San C. delE.T., no es objeto de valoración en virtud de no haber sido recibida respuesta oportuna, no obstante de haberse providenciado en la misma fecha en que se promovió dicha prueba

   - Recibos de pago correspondientes a los años 2005 y 2006, no son objeto de valoración en virtud de no estarse dilucidando en este juicio el pago de los mismos.

   - Copia fotostática certificada del expediente de consignaciones N° 668-08, emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ya ha sido valorada por esta operadora de justicia.

   - Copia fotostática del comprobante de egreso de consignaciones del expediente de consignaciones N° 668-08, emanada del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   De seguidas esta Juzgadora pasa a calificar el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, ya valorado, a objeto de verificar si la vía para demandar era la resolución de contrato de arrendamiento y no otra, al respecto tenemos:

   En la Cláusula Segunda quedó convenido entre las partes contratantes, que: “El plazo de duración del presente contrato es de tres (3) meses, plazo prorrogable a voluntad de las partes, por igual, mayor o menor período, para lo cual se requiere comunicación por escrito en caso de no prórroga La Arrendadora lo notificará a el (la) arrendatario (a) (por cualquiera de estos medio: Prensa, Carta Personal, Telegrama con acuse de recibo, Notificación Judicial) con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo indicado, o de la (as) Prórrogas (s) si las hubiere (…)” . (Negrillas y subrayado de la Juzgadora).

   Observado lo anterior, esta Juzgadora puede apreciar con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues en él se estableció como lapso de duración seis (6) meses desde el día 30 de diciembre de 1998, estableciéndose su prorrogabilidad siempre y cuando hubiese de por medio notificación.

   Por lo tanto, las prórrogas automáticas sucesivas que se dieron en el caso bajo análisis, no lo convirtieron a tiempo indeterminado, pues se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato una vez fenecido el término fijo de tres (3) meses, por cuanto en cada una de las prórrogas, ninguna de las partes efectuó el desahucio de ley, vale decir, no notificó a la otra con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no prorrogarlo más, pues de las actas procesales no se desprende actuación alguna que demuestre que haya sido notificada la arrendataria sobre la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia. En tal virtud, el hecho de que la arrendataria hubiere seguido ocupando el inmueble dado en arrendamiento, por las prórrogas automáticas, no lo convierte en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en conclusión, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así se decide.

   Dicho esto, con respecto al alegato de la parte demandada referido a que es nula la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de esta demanda, por considerar que irrumpe contra el principio de igualdad de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera, que no sería lógico desechar una cláusula porque en este momento no la quiera hacer valer una de las partes contratantes, aún y cuando así expresamente lo convino a la firma del contrato, sin embargo procede a analizar si el contrato de arrendamiento aquí tantas veces referido se encuentra viciado de nulidad, encontrando que:

   El autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, página 594, define la nulidad de un contrato como: “(…) su ineficiencia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros.”

   Como es bien sabido se han distinguido dos tipos de nulidades: 1. La nulidad absoluta; y 2. La nulidad relativa, lo que hace menester de esta operadora de justicia, hacer referencia de cada una de ellas, y en tal virtud, el ya citado autor, E.M.L., con relación a las nulidades aquí referidas, indica que:

   Existe nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.

   Al referirse a la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, afirma que la misma “Ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuido por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes.”

   Ahora bien, dicho esto, considera necesario esta operadora de justicia, definir lo que se entiende por convención, para lo cual cita al autor Aubry y Rau, que la define como “un acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto de interés jurídico”; es decir, un acuerdo que tenga por objeto modificar una situación jurídica; crear, extinguir o modificar un derecho, de allí que dicho acuerdo de voluntades sea indispensable para la existencia de un contrato; y es ello lo que da origen a una obligación.

   Nuestro Código Civil en su artículo 1141, señala como condiciones requeridas para la existencia de un contrato las siguientes:

1. Consentimiento de las partes.

2. Objeto que pueda ser materia de contrato.

3. Causa lícita.

   Por su parte el 1142 señala: Que el “El contrato puede ser anulado:

1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas.

2. Por vicios del consentimiento.”

   Con base en las anteriores transcripciones, el artículo 1141 del Código Civil, se refiere a los elementos esenciales para la existencia de un contrato, los cuales son indispensables a la propia figura del contrato, de manera que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente; tal es el caso del consentimiento, el objeto y la causa.

   Por su parte el artículo 1.142 ejusdem, trata de los elementos esenciales para la validez de un contrato, los cuales pueden ser definidos como aquellos necesarios para que el contrato produzca todos sus efectos jurídicos; de manera que la ausencia de uno de ellos produce la invalidez del contrato, el cual, si bien existe, puede ser anulado.

   Ahora bien, en el caso que ocupa a esta Sentenciadora, del Contrato de Arrendamiento privado reconocido por la parte demandada, no se desprende que el mismo se encuentre viciado de nulidad, pues posee todos los elementos esenciales para su validez, enumerados en párrafos anteriores, tampoco encuadra la nulidad peticionada dentro de los vicios del consentimiento, pues para que el contrato de arrendamiento pueda ser anulable, deben darse los supuestos establecidos en el artículo 1146 eiusdem, toda vez que tal consentimiento debe haberse dado como consecuencia de un error excusable, arrancado por violencia o sorprendido por dolo, lo cual no demostró la parte demandada, y así se considera. Por lo que, esta Juzgadora desecha lo alegado por la parte demandada respecto a la nulidad de una cláusula contractual. Así se decide.

   Establecida la temporalidad del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión como un contrato de a tiempo determinado y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, queda circunscrita la causa, a la verificación relativa al incumplimiento o no de las cláusulas contractuales en que la actora basa su pretensión, teniendo en ese sentido que:

   La Cláusula Tercera, establece que: “El canon de arrendamiento es la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,00) mensuales, que EL (la) ARRENDATARIO (a) se obliga a pagar por mensualidades adelantadas a la arrendadora, en los cinco primeros días de cada mes, en la Oficina de ésta”. (Negrillas y subrayado de la Sentenciadora).

   Respecto a dicha cláusula la actora manifiesta que la arrendataria no paga los cánones de arrendamiento en la forma allí pactada, ya que a su decir, los pagos los realiza extemporáneamente, mediante depósitos en un Tribunal de esta jurisdicción.

   Por lo tanto, pasa esta operadora de justicia a analizar la manera en que la arrendataria realiza los depósitos de los cánones de arrendamiento, sin tomar en cuenta, pues no ha sido debatido en este juicio la falta de pago de los mismos, sino su pago en contravención a lo pactado en la cláusula transcrita, es decir, de manera extemporánea, para lo cual ambas partes promovieron copia certificada del expediente de consignaciones N° 668-08, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue valorado por esta Juzgadora, del mismo se desprende lo siguiente:

   Que la demandada, ciudadana MIREYA GALVEZ DE JIMÉNEZ, en fecha 03 de noviembre de 2008, presentó para distribución escrito de solicitud de consignación, siendo admitida en fecha 05 de noviembre de 2008, procediendo la arrendataria-demandada 06 de noviembre de 2008, a consignar por ante la entidad bancaria BANFOANDES, el pago de alquiler del mes de octubre de 2008, respecto al inicio de la consignación y la oportunidad en que fue efectuada la misma, esta Juzgadora, considera que no fue realizada conforme a la norma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que rige la forma en que deben realizarse las consignaciones arrendaticias, el cual dispone:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

   . (Negrillas y subrayado de esta Juzgadora).

   En tal sentido tenemos, que el alquiler correspondiente al mes de octubre de 2008, que es el mes en que se inició la consignación arrendaticia, debió haber sido realizado, según lo estipulado en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento objeto de la acción, “por mensualidades adelantadas (…), en los cinco primeros días de cada mes”, es decir, que al haberse iniciado el contrato el 30, el pago de las mensualidades debían realizarse dentro de los cinco primero días del mes que se trate, por lo tanto, el canon de alquiler del mes de octubre de 2008, debió haber sido pagado entre el día 01 al 05 de octubre de 2008, pero al haber sido presentada la solicitud de consignación por ante un Tribunal de Municipio, para considerarse realizado dentro de la norma antes transcrita, debió haber sido presentado el día 20 de octubre de 2008, y no en fecha 06 de noviembre de 2008, como lo hizo la demandada, observándose que en su inicio se realizó la consignación del mes de octubre de 2008, de manera extemporánea, y así se considera.

   Sin embargo pasa esta Juzgadora a verificar si los demás pagos que constan en la copia certificada del expediente de consignaciones bajo análisis han sido realizados conforme a lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, ya que, como es bien sabido, después de iniciada la consignación la arrendataria debía pagar el canon de alquiler tal y como fue pactado en el contrato de arrendamiento, observándose que:

   Según el deposito bancario de BANFOANDES N° 3096472, inserto al folio 36, en fecha 02 de diciembre de 2008, la arrendataria pagó el alquiler correspondiente al mes de noviembre de 2008, en franca contravención al contrato de arrendamiento objeto de esta acción, que claramente indica en su cláusula tercera que el pago debía realizarse por “por mensualidades adelantadas (…), en los cinco primeros días de cada mes”, por lo tanto, el pago de dicho mes debió haberse verificado entre el día 01 de noviembre de 2008 y el día 05 de noviembre de 2008, habiendo sido realizado por ende extemporáneamente, y así se considera.

   Continuando con el análisis de las consignaciones, encontramos que el mes de el mes de diciembre de 2008, debió haber sido pagado entre el día 01 de diciembre de 2008 y el día 05 de diciembre de 2008, habiendo sido consignado por la arrendataria en fecha 07 de enero de 2009, por lo que, se considera realizado extemporáneamente, en razón de lo estipulado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, y así se considera.

   El pago del mes de enero de 2009, debió haberse verificado entre el día 07 y el día 12 de enero de 2009, dadas las vacaciones del Tribunal, lo cual no ocurrió, pues no fue sino hasta el día 02 de febrero de 2009, en que la arrendataria en contravención a lo pactado en la cláusula tercera, procede a realizar el pago de dicho mes, siendo por ende extemporáneo, y así se considera.

   Siendo suficiente la extemporaneidad en el pago de más de dos (2) meses de alquiler para considerar esta Juzgadora procedente la Resolución de Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente demanda, y así se decide.

   No obstante de lo anterior, debe verificar esta operadora de justicia, si la arrendataria-demandada igualmente incumplió con lo estipulado en las cláusulas QUINTA y OCTAVA del Contrato de arrendamiento objeto de la acción, encontrando con que dichas cláusulas establecen:

   QUINTA: El uso que se le dará al inmueble será única y exclusivamente el de habitación y, no se le puede dar otro, sin el consentimiento expreso y dado por escrito por la ARRENDADORA

   . (…). OCTAVA: Es entendido, que el inmueble no podrá ser subarrendado total o parcialmente, como tampoco traspasado y/o cedido el contrato de arrendamiento. Queda terminantemente prohibido las llamadas ventas de punto, traspaso del inmueble, cobro de prima y celebración de mítines”. (Negrillas de la Sentenciadora).

   Ahora bien, de la inspección judicial practicada por este Tribunal dentro del lapso probatorio, se dejó constancia, principalmente de lo siguiente:

   Que en el domicilio donde se constituyó el Tribunal, que es el mismo inmueble arrendado, a la ciudadana MIREYA GALVEZ DE JIMÉNEZ, según se desprende de la documentación aportada por el notificado, ciudadano R.D. ESCALANTE GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.506.827, funciona un fondo de comercio de su propiedad, denominado “Panadería y Pastelería la Primera”, quien manifestó que ocupa el inmueble “en calidad de familiar de la arrendataria”.

   Con vista en lo observado en el párrafo inmediato anterior, sin duda alguna para esta administradora de justicia, quedó evidenciado el incumplimiento a lo pactado en las cláusulas QUINTA y OCTAVA del Contrato de Arrendamiento, ya transcritas, pues definitivamente se cambió el uso del inmueble arrendado sólo para casa de habitación a un fondo de comercio, donde funciona una Panadería, y aunado a dicha circunstancia, figura como propietario del mismo una persona distinta a la arrendataria, de lo cual se infiere que la arrendataria, ciudadana MIREYA GÁLVEZ DE JIMÉNEZ, subarrendó al ciudadano R.D. ESCALANTE GUERRERO, ya identificado, el inmueble que le fue dado en arrendamiento a ella según contrato inserto a los folios 4 y 5, por lo tanto, es procedente esta demanda, por incumplimiento de las cláusulas aquí analizadas, y así se decide.

   Dicho esto, y aunque es una defensa a todas luces extemporánea, procede esta operadora de justicia a emitir su criterio respecto al desistimiento alegado por la parte demandada al folio 103, al manifestar, que la arrendadora demandante al haber retirado los cánones de arrendamiento que la arrendataria demandada deposita por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dejó sin trascendencia la acción judicial, fundada, a su parecer, en la falta de pago de las pretensiones de alquiler, en tal sentido, es oportuno hacer del conocimiento de la parte demandada, que de manera alguna fue demandado el pago de cánones de alquiler, sino el pago extemporáneo de los mismos en contravención a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de la demanda, por lo tanto, a tenor de la norma establecida en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:

   Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler

   .

   Por lo tanto, no habiendo sido cimentada esta causa en la falta de pago de pensiones de alquiler, la arrendadora demandante podía retirar libremente las pensiones arrendaticias que le fueron consignadas por ante el Tribunal respectivo, y así se considera.

   De manera pues, que al incumplir la arrendataria-demandada, ciudadana MIREYA GÁLVEZ DE JIMÉNEZ, con lo estipulado en las cláusulas Tercera, Quinta y Octava del Contrato de Arrendamiento Privado suscrito con la parte demandante en fecha 30 de diciembre de 1998, que le sirvió a la actora como documento fundamental de la acción, concluye esta Sentenciadora, salvo mejor criterio, que la presente demanda debe ser declarada Con Lugar, y así se decide.

   iii

PARTE DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho explanadas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana P.B.D.C., contra la ciudadana MIREYA GÁLVEZ DE JIMÉNEZ, ambas suficientemente identificadas en esta Sentencia, en consecuencia, declara resuelto el Contrato de Arrendamiento Privado, celebrado entre las partes en fecha 30 de diciembre de 1998, y que riela a los folios 4 y 5 del presente expediente, y CONDENA a la parte accionada en lo siguiente:

PRIMERO

ENTREGAR a la demandante el inmueble dado en arrendamiento, ubicado en la calle 9 esquina con carrera 11, entonces con el N° 10-57, actualmente con los Nros. 10-61 y 10-63, Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Libre de personas y cosas.

SEGUNDO

PAGAR LAS COSTAS PROCESALES, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado completamente vencida.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil nueve. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

Abg. A.L. SIERRA

Juez Temporal

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

En la misma fecha siendo las once y cuarenta minutos de la mañana (11.40 a.m), se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el “N° 1018” en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

DarcyS.

Exp Nº 11.725-09.