Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Octubre de 2007

El presente juicio por DESALOJO fue interpuesto ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de octubre de 2003, por la abogada G.G.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 71.473, actuando en su carácter de apoderada judicial de la FUNDACIÓN PARA LA PROMOCIÓN Y DESARROLLO DE LA UNIVERSIDAD DE ORIENTE (FUNDAUDO), en contra del ciudadano L.A.L.. Una vez efectuado el sorteo respectivo, le correspondió conocer al Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual por medio de auto de fecha 3 de noviembre de 2003 la admitió.

La parte actora sostiene en su libelo que en fecha 28 de febrero de 1980, celebró con el demandado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad constituido por: “un apartamento distinguido como Sótano 1, situado en el edificio “Cervaro”, ubicado en la Calle Londres de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.” En virtud de haber operado la tácita reconducción, alegó que se trataba de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. El canon de arrendamiento fue estipulado inicialmente en la cantidad de Bs. 500,ºº, mensuales pagaderos dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes. No obstante, de conformidad con la cláusula décima tercera del contrato, las partes aceptaron someterse al resultado de cualquier modificación de alquiler que pudiese ser solicitada, aceptando la aplicación de nueva regulación emanada de los organismos competentes desde la fecha en que esta fuere promulgada.

Durante la relación arrendaticia, la actora alegó que en dos ocasiones fue modificado el canon de arrendamiento mediante un procedimiento administrativo regulatorio. La última regulación data del 28 de diciembre de 2000, según Resolución Nº 1378, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, donde se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento seis mil doscientos cincuenta y un bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 106.251,75). Dicha regulación le fue notificada al arrendatario en fecha 23 de enero de 2001, y publicado cartel en fecha 31 de enero de 2001, habiéndole enviado comunicación al demandado en fecha 2 de febrero de 2001.

Actualmente, adujo la actora que el demandado ha efectuado los pagos correspondientes de canon de arrendamiento a través del tribunal de consignaciones, según consta de expediente Nº 9816005668. No obstante, adujo que el monto consignado es el que corresponde a la penúltima regulación, que quedó sin efecto en virtud de la resolución Nº 1378 del 28 de diciembre de 2000, de modo que ha venido consignando la cantidad de Bs. 18.364,50, en vez de consignar la cantidad de Bs. 106.251,75.

Aunado a lo anterior, la demandante denuncia que el arrendatario ha realizado los depósitos en forma irregular y ha efectuado pagos con más de un mes de retraso. En consecuencia con fundamento en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alega que dichas consignaciones son extemporáneas.

De conformidad con lo expuesto, y con lo previsto en el artículo 34, literal a) eiusdem, procede a demandar a L.A.L. para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: El desalojo del inmueble, y como consecuencia del mismo la entrega material a la demandante del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que se le entregó. Asimismo, demanda que sea condenado al pago de las costas y costos del presente juicio.

En fecha 15 de diciembre de 2003, el Alguacil accidental del Juzgado a-quo dejó constancia de haber practicado la citación personal del demandado, consignando recibo de citación debidamente firmado por el demandado.

El demandado no compareció a dar contestación a la demanda, en fecha 13 de enero de 2004 consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 4 de Mayo de 2004, el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando con lugar la demanda de desalojo.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la FUNDACIÓN PARA LA PROMOCIÓN Y DESARROLLO DE LA UNIVERSIDAD DE ORIENTE (FUNDAUDO), en contra del ciudadano L.A.L., condenando a la parte demandada a entregar a la actora, el inmueble identificado como: “Un apartamento distinguido como Sótano 1, situado en el edificio “Cervaro”, ubicado en la Calle Londres de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta Distrito Capital”, libre de bienes y personas. Asimismo, se condenó al demandado al pago de las costas y costos del presente juicio.

La presente controversia se fundamenta en la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, derivadas del contrato privado suscrito por las mismas y que riela a los folios 10 al 12 del presente expediente en copias simples. Este instrumento fue impugnado por el demandado en su escrito de promoción de pruebas, sin embargo, estima este Juzgador que si bien el documento privado fue consignado en copias simples, no obstante se observa que, ante la falta de contestación, los hechos expuestos por la actora en su libelo deben tenerse, en principio, admitidos por el demandado, salvo que de las pruebas aportadas en autos, logre demostrar hechos que le favorezcan y que desvirtúen las afirmaciones de la actora.

En este sentido, el demandado consignó las siguientes documentales: 1.- Copia certificada de Resolución Nº 001378, de fecha 28 de diciembre de 2000, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Dicho instrumento forma parte del expediente Nº 58.723-A, sustanciado ante la Dirección General de Inquilinato. De conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se aprecia en todo su valor probatorio en virtud de la presunción iuris tantum de certeza que le otorga la ley, y así se declara. 2.- Copia certificada de la Resolución Nº 00974, de fecha 9 de mayo de 1997, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. El referido instrumento, fue consignado por la actora junto con su libelo de demanda, inserto a los folios 13 al 17. De conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se aprecia en todo su valor probatorio en virtud de la presunción iuris tantum de certeza que le otorga la ley, y así se declara. Asimismo, el demandado produjo copias simples de sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 26 de julio de 2002, donde se declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la parte actora en contra del demandado en el año 2001. Estima este Juzgador que por emanar de un Tribunal, y estar debidamente suscrito por la Juez y la Secretaria, el documento citado surte los efectos de un instrumento público, y de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429, segundo párrafo del Código de Procedimiento Civil, se aprecia en todo su valor probatorio en virtud de no haber sido impugnado por la contraparte, y así se declara.

De conformidad con la resolución de la Dirección de Inquilinato de fecha 9 de mayo de 1997, identificada con el Nº 00974, el canon de arrendamiento máximo para vivienda del inmueble denominado Edificio Cervaro, ubicado en la Calle Londres de la Urbanización Las Mercedes, se fijó en la cantidad de quinientos nueve mil ciento cuarenta y ocho bolívares (Bs. 509.148,ºº), y luego de su distribución se determinó que el apartamento Nº 11, con una superficie aproximada de 52,47 mts2, tendría un canon máximo de arrendamiento por la cantidad de Bs. 18.364,59. Respecto de dicha resolución el demandado admite haber quedado notificado, por lo que de conformidad con los artículos 71 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la referida Resolución le es oponible en todas sus partes y presupone su ejecución inmediata por parte de los obligados respecto de ése acto administrativo.

Ahora bien, respecto de la resolución de fecha 28 de diciembre de 2000, identificada con el Nº 001378, donde expresamente se estableció que el canon máximo de arrendamiento del inmueble constituido por el Edificio Cervaro, quedaría fijado en la cantidad de trescientos treinta millones quinientos ochenta y siete mil novecientos treinta bolívares con treinta céntimos (Bs. 330.587.930,30), y que respecto del inmueble constituido por el apartamento Nº 11, con una superficie aproximada de 52,47 mts2, el canon máximo de arrendamiento fue establecido en la cantidad de Bs. 106.251,75, fue desconocido por el demandado, quien adujo no haber sido notificado según las formalidades de Ley.

Sin embargo, estima este Juzgador que para el 27 de junio de 2002 ya el demandado había quedado notificado de la misma, toda vez que según la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio el 26 de julio de 2002, ésa fue la fecha en que el demandado dio contestación a la demanda, y alegó que la resolución antes descrita no le había sido notificada, alegando que el canon de arrendamiento seguía siendo el fijado por la resolución anterior de fecha 9 de mayo de 1997, identificada con el Nº 00974.

De acuerdo a lo expuesto, es posible colegir que el demandado sí tenía conocimiento del contenido y orden derivado de la Resolución Nº 001378, y desde la fecha en que admitió tener conocimiento de ella, es decir, el 27 de junio de 2002, se encontraba obligado a cumplir con lo ordenado por la Dirección de Inquilinato, no pudiendo oponer ya la falta de notificación, pues el fin que se persigue es llevar al conocimiento del arrendatario el monto del nuevo canon máximo de arrendamiento, y una vez que ello ocurre, las obligaciones derivadas de aquella resolución deben ser ejecutadas y observadas por las partes a quienes está dirigido el acto administrativo en particular, y en caso de que así lo estime, ejercer los recursos de ley que se establezcan para suspender los efectos del acto en cuestión.

En consecuencia, se colige que el demandado se encontraba en conocimiento de la Resolución Nº 001378 de fecha 18 de diciembre de 2000, desde el 27 de junio de 2002, no pudiendo oponer en el presente juicio, la falta de notificación, ya que el fin para el cual está destinada dicha formalidad ha sido cumplido, una vez que el arrendatario tuvo o pudo tener conocimiento de su contenido, por lo que se desecha el argumento sustentado en las probanzas a.u.s.y.a. se declara.

En el caso de autos la demandante, ejerce la acción de desalojo, de conformidad con el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no habiendo contradicción respecto a la naturaleza de la relación arrendaticia y respecto al hecho que la misma se debe tener como aquellas celebradas sin determinación del tiempo, en virtud de haber operado la tácita reconducción, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, es por lo que este Juzgador estima que la acción es la idónea para tramitar el presente juicio y conocer de la pretensión planteada, así se declara.

Por consiguiente, era del conocimiento del arrendatario, desde el 27 de junio de 2002, que el canon de arrendamiento máximo fue fijado por la autoridad administrativa competente en la cantidad de Bs. 106.251,75. Asimismo, la obligación del demandado se encuentra debidamente demostrada a través del contrato de arrendamiento privado suscrito junto con la actora, en cuya cláusula tercera se obligó a pagar puntualmente en las oficinas de la arrendadora, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes el canon de arrendamiento, y según la cláusula décima tercera, ambas partes se comprometieron a someterse al resultado de cualquier modificación del alquiler que pudiese ser solicitada, aceptando la aplicación de la nueva regulación, emanada de los organismos competentes. En estos términos, correspondía al demandado probar que había dado cumplimiento a la referida obligación, pagando los cánones de arrendamiento debidos desde el mes de julio de 2002 hasta el presente, a razón de Bs. 106.251,75 por cada mes. Es el caso que la demandante, produjo en autos copias certificadas del expediente Nº 98005668, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde se evidencia que desde el mes de marzo de 1998 el arrendatario ha efectuado los pagos del canon mediante consignaciones arrendaticias. Por cuanto las actas que conforman el expediente constituyen documentos públicos, que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden ser consignados en copias certificadas, las mismas se aprecian en todo su valor probatorio, y así se declara. En este sentido, de la revisión que hiciere este juzgador a las consignaciones correspondientes a los meses de julio del año 2002 y siguientes, observa que por recibo de depósito de fecha 9 de septiembre de 2002, con Nº 0656856, el demandado consignó el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio y julio de 2002, por un monto total de Bs. 36.730,ºº, es decir, Bs. 18.365,ºº por cada mes, lo cual consta de auto de ingreso de consignaciones de fecha 27 de septiembre de 2002, que riela al folio 101 del expediente. Asimismo, consta de recibo de depósito de fecha 26 de septiembre de 2002, por la cantidad de Bs. 18.365,ºº, que el demandado consignó a los fines de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2002, según consta de auto de ingreso de consignaciones de fecha 27 de septiembre de 2002.

Los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002, también fueron consignados mediante depósitos por la suma de Bs. 18.365,ºº cada uno, es decir, por un monto menor al fijado por la Dirección de Inquilinato en Resolución Nº 001378. Los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a febrero de 2003, se efectuaron mediante consignaciones por la cantidad de Bs. 18.365,ºº. En el mes de abril consignó el canon correspondiente al mes de marzo, por la cantidad de Bs. 95.685,ºº, y los meses subsiguientes consignó el mismo monto por concepto de canon mensual. En consecuencia, estima este Juzgador que el pago incompleto o parcial efectuado por el arrendatario, aún después de tener conocimiento de la nueva regulación de alquiler que le era aplicable, constituye un incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento. En consecuencia, visto que dicho incumplimiento se manifiesta en más de dos mensualidades consecutivas y toda vez que el supuesto de la norma del artículo 34, literal a) prevé que podrá demandarse el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, es por lo que resulta forzoso declarar procedente la acción de desalojo, en virtud que la falta de pago parcial debe entenderse como un incumplimiento de la obligación, y así se decide. Por consiguiente, se confirma el fallo apelado, pero con distinta motivación

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el recurso de APELACIÓN formulado por el abogado L.R.B.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 056, en su carácter de apoderado judicial del demandado, ciudadano L.A.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de mayo de 2004, en virtud de lo cual queda confirmado el fallo apelado, aunque con distinta motivación. Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la FUNDACIÓN PARA LA PROMOCIÓN Y DESARROLLO DE LA UNIVERSIDAD DE ORIENTE (FUNDAUDO), en contra del ciudadano L.A.L., ya identificados.

En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble constitutito por: “un apartamento distinguido como Sótano 1, situado en el edificio “Cervaro”, ubicado en la Calle Londres de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.”, libre de bienes y personas, en el mismo estado en el cual le fue entregado.

De conformidad con los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido confirmado el fallo apelado y haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.

Regístrese, publíquese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los 09 días del mes de octubre de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO S.L.S.,

L.G.G.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______ p.m.

LA SECRETARIA,

HJAS/LGG/mapj