Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 24 de Enero de 2011

Suben las presentes actuaciones provenientes del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el Recurso de Apelación que fuere interpuesto por la abogada A.I.P.V., inscrita en el Inpreabogado con el número 35.071, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juez A Quo, en fecha 06 de julio de 2010, mediante el cual declaró Sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

Dichas actuaciones, fueron recibidas en éste Despacho en fecha 16 de noviembre de 2010, constante de tres (03) piezas, que a su vez contienen la primera pieza: constante de doscientos cuarenta (240) folios, la segunda pieza: de treinta y ocho (38) folios y un cuaderno de medidas de cuatrocientos cuarenta y dos (442) folios útiles, tal como se evidenció de la nota estampada por la secretaria de este despacho, cursante al folio treinta y nueve (39) de la segunda pieza. Posteriormente, mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2010, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente, para dictar sentencia (Folios 39 y 40 de la segunda pieza).

2. DE LA SENTENCIA RECURRIDA

   En fecha 06 de julio de 2010, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dictó decisión (folios 11 al 24 de la segunda pieza), mediante la cual declaró:

   … Este tribunal encuentra que no es cierto el alegato de las demandantes en cuanto a que la arrendataria demandada no le pagó el canon porcentual desde el inicio de la relación contractual, es decir, desde el 1º de enero de 2001, porque el canon porcentual estaba sujeto a las ganancias brutas generadas por el juego de “Bingo cantado”, actividad que, como quedó establecido antes en esta decisión, la demandada no pudo llevar a cabo, por causas no imputables a ella, sino después del 14 de abril de 2003, cuando la Sala Constitucional declaró con lugar la aclaratoria solicitada por la arrendataria demandada acerca de la sentencia de esa Sala, de fecha 28 de abril de 2003, que ordenó a la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles, que permitiera la operación de las empresas que se dedican a esa actividad lucrativa que les había sido prohibida por la misma Sala Constitucional desde el 18 de mayo de 2001. Asimismo, no podía estar la arrendataria obligada a pagar el canon porcentual desde el 1º de enero de 2001, porque las partes pactaron, en la cláusula CUARTA del contrato, un plazo de gracia de cinco (5) meses, que exoneró a la arrendataria de pagar cánones hasta mayo de 2001. Y ASI SE DECIDE

   (…) No hay duda de que las partes manifestaron su voluntad de regular contractualmente la resolución del contrato, en las cláusulas ya citadas. Sin embargo, la cláusula DECIMA TERCERA, que se refiere vagamente al incumplimiento de cualquier obligación, no puede recibir aplicación en el caso de marras, porque las partes disciplinaron separadamente el supuesto en el que el incumplimiento tuviera por objeto la obligación de pagar el canon de arrendamiento. Dada la vaguedad de la cláusula DECIMA TERCERA, que se refiere imprecisa o indeterminadamente al incumplimiento de cualquier obligación de la arrendataria, la misma no puede ser calificada como “cláusula resolutoria expresa” o “pacto comisorio”. En esta materia, esta Juzgadora comparte el criterio del catedrático venezolano J.M.O.: “Para la eficacia de la cláusula no se exigen términos sacramentales, pero deberá ser clara la voluntad de las partes de establecerla y no bastará llamar con este nombre a las que propiamente no son tales. Así, debe excluirse que nos hallemos en presencia de una verdadera cláusula resolutoria expresa cuando se diga de un modo genérico que el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes da derecho a la otra a declarar resuelto el contrato, pues esto puede interpretarse como una simple reiteración del principio que establece el artículo 1.167 C.C.” (Doctrina General del Contrato. Tercera Edición. 1997).

   En este orden de ideas, la cláusula VIGESIMA NOVENA sí puede ser catalogada como “cláusula resolutoria expresa”, porque en ella las partes sí expresaron el tipo y alcance del incumplimiento que consideraron de grado suficiente para poner fin a la relación contractual. Entiende entonces esta Juzgadora que, cuando se tratara del incumplimiento en el pago de cánones, la resolución del contrato podía ser pedida por las arrendadora en caso de falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento mínimo y porcentual, es decir, de un incumplimiento de las dos (2) porciones o elementos que componen o integran el canon de arrendamiento. No debe olvidarse que, de conformidad con la cláusula CUARTA del contrato, el canon de arrendamiento es compuesto, constituido por una parte denominada “canon mínimo” y por otra llamada “canon porcentual”, ésta última equivalente al 4% de las ganancias brutas mensuales por la actividad del juego “Bingo cantado” realizada en los locales arrendados, hecha deducción de las sumas que tuviera que erogar la arrendataria “por concepto de Premios, Premios Especiales, Impuestos a las ganancias brutas, artículo 38 de la Ley de Bingos y Casinos, Impuestos de Patente de Industria y comercio Impuestos a las apuestas lícitas, Impuestos Municipales (de acuerdo a lo establecido en las Leyes y Ordenanzas respectivas). Y cualquier otro tributo gubernamental, Creado o que se creare en el futuro que grave las ventas y/o ganancias brutas”.

   Así las cosas, es irrevocable a toda duda el hecho de que la común intención de las partes fue que un incumplimiento parcial de la obligación de pagar el canon de arrendamiento no fuera suficiente para que la arrendadora pidiera la resolución del contrato, sino que es necesario un incumplimiento del canon mínimo y del canon porcentual, simultáneamente por dos (2) mensualidades consecutivas.

   Esta conclusión es compatible con la conducta pasiva de las arrendadoras demandantes, quienes por más de siete (7) años consecutivos recibieron el pago del canon mínimo sin reclamar la resolución del contrato, lo cual se deduce del hecho de haber alegado la falta de pago únicamente en cuanto al canon porcentual. Cobra sentido entonces esa conducta omisiva de las arrendadoras si se comprende que las partes no quisieron la resolución del contrato por falta pago del canon porcentual “o” del canon mínimo, sino del canon porcentual “y” del canon mínimo, es decir, por un incumplimiento total.

   Vinculado con lo anterior, no puede este Tribunal analizar la procedencia o improcedencia de la demanda con base solamente en el artículo 1.167 del Código Civil, en primer lugar, porque las demandantes invocaron una “clausula resolutoria expresa” como fundamento de su pretensión, y en segundo lugar porque las partes se dieron contractualmente la regulación privada que les autoriza la autonomía de la voluntad para el caso de incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual el órgano jurisdiccional debe respetar la voluntad de las partes así expresada, que tiene fuerza de ley entre ellas, por aplicación del principio de intangibilidad del contrato que establece el artículo 1.159 del Código Civil.

   Lógico colofón de lo señalado, es que la falta de pago del canon porcentual alegada por las demandantes, no es suficiente para dar origen a la resolución del contrato de arrendamiento que celebraron las partes, porque no alcanza a ser el incumplimiento total al que ellas le atribuyeron ese efecto resolutorio.

   En virtud de las conclusiones que se han hecho con fundamento en el análisis de los alegatos y pruebas de las partes, este Tribunal considera que la reclamación de resolución de contrato incoada por la parte actora en el presente juicio, no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

   Hecha la desestimación de la demanda por la razón expresada, es innecesario considerar los demás alegatos de la parte demandada.

   Asimismo, tampoco pueden prosperar las demás reclamaciones formuladas por la parte actora en el libelo, porque las mismas estaban sujetas a la procedencia de la resolución de contrato reclamada, Y ASÍ SE DECIDE.

   (…) Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

   PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO intentaron las sociedades mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A., e INVERSIONES CASTILLA, C.A., contra la sociedad mercantil GAME TECH AMERICAS, C.A., todas antes identificadas.

   SEGUNDO: En consecuencia, SIN LUGAR la reclamación de indemnización de daños y perjuicios incoada las sociedades mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A., e INVERSIONES CASTILLA, C.A., contra la sociedad mercantil GAME TECH AMERICAS, C.A.

   Se condena en costas a las demandantes, por haber resultado totalmente vencidas en el presente juicio..

   (Sic)

3. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE ACTORA

   Ahora bien, en fecha 20 de julio de 2010, fue presentada diligencia por la abogada A.I.P.V., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 35.071, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, en la presente causa (Folio 31 de la segunda pieza), en el cual expresó:

   ...Vista la decisión recaída en el presente procedimiento dictada en fecha 06 de julio del corriente año, y estando las partes debidamente notificadas de la misma, APELO DE LA SENTENCIA DICTADA, en todas sus partes (…)…

   (Sic).

4. - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Vistas y revisadas las presentes actuaciones, éste Tribunal Superior pasa a decidir, y lo hace en los siguientes términos:

   Se inicio el presente juicio mediante demanda por concepto de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de enero de 1992 bajo el numero 25, tomo 462-A; y la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Aragua en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el numero 67, tomo 135-A., en contra de la Sociedad Mercantil GAME TECH AMERICAS C.A., inscrita por ante el Registro Segundo Accidental de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 22 de noviembre de 2000, bajo el numero 20, tomo 56-A (folios 01 al 09 de la primera pieza). La cual fue admitida por el Juzgado de la causa, mediante auto de fecha 19 de Enero de 2009, (folios 66 y 67 de la primera pieza).

   Luego, en fecha 21 de abril de 2009, la parte actora solicitó al Tribunal A Quo, la citación por carteles por cuanto la citación personal no pudo realizarse (folio 93 de la primera pieza), lo cual fue acordado en fecha 28 de abril de 2009, mediante auto, (folio 94 de la primera pieza).

   Ahora bien, en fecha 15 de julio de 2009, la parte actora consignó ante el Juez A Quo, la publicación de los respectivos carteles referentes a la citación de la parte demandada (folios 103 al 105 de la primera pieza).

   Posteriormente, la Sociedad Mercantil GAME TECH AMERICAS C.A., inscrita por ante el Registro Segundo Accidental de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 22 de noviembre de 2000, bajo el numero 20, tomo 56-A, representada por el abogado N.J.L.R., inscrito en el inpreabogado bajo el número 79.432, mediante escrito de fecha 05 de marzo de 2010, dio contestación a la demanda (folios 140 al 145 de la primera pieza).

   Luego, en la fecha 19 de marzo de 2010, la parte demandada en la persona de su apoderado legal consigna escrito de promoción de pruebas (folios 200 al 209 de la primera pieza).

   Asimismo, en fecha 22 de Marzo de 2010, la parte actora consignó ante el Juez de la causa, escrito de promoción de pruebas (folios 211, 213 al 217 de la primera pieza). Mediante auto fueron admitidas las pruebas presentadas por ambas partes.

   En este orden de ideas, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 06 de julio de 2010, dictó sentencia declarando Sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento (folios 11 al 24 de la segunda pieza).

   Contra la decisión anterior, la parte actora mediante diligencia interpuso recurso de apelación en fecha 20 de julio de 2010 (folio 31 de la segunda pieza) señalando lo siguiente:

   …Vista la decisión recaída en el presente procedimiento dictada en fecha 06 de julio del corriente año, y estando las partes debidamente notificadas de la misma, APELO DE LA SENTENCIA DICTADA, en todas sus partes…

   (sic)

   Ahora bien, expuesto lo anterior y verificado que el recurrente formuló la apelación de forma genérica, ésta Alzada entrará a revisar la legalidad del fallo recurrido. En este sentido, se observa del libelo de demanda que, la parte actora alegó:

   1. Que desde el inicio de la relación contractual no le fue pagado el canon porcentual al que se contrae la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, que consiste en el cuatro por ciento (4%) de las ganancias brutas mensuales que se obtuvieran por la actividad del juego de “Bingo cantado” que se efectuara en los locales arrendados, y que ese incumplimiento le da derecho a pedir la resolución del contrato, con fundamento en las cláusulas DECIMA TERCERA y VIGESIMA NOVENA de dicho contrato, las cuales establecen: “…DECIMA TERCERA: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asume LA ARRENDATARIA, en este contrato de arrendamiento, tanto por inejecución como por retardo en su ejecución dará derecho a LA ARRENDADORA, a darlo por terminado de pleno derecho, podrá solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado por el procedimiento pautado para los juicios breves, o por la resolución judicial de este contrato, a elección de la arrendadora y además, podrá exigir la desocupación inmediata de los inmuebles arrendados, y a exigir el pago de los cánones insolutos si tal fuere el caso, y además será por cuenta del arrendatario, el pago de los daños y perjuicios consiguientes, así como los gastos judiciales y extrajudiciales, e inclusive los honorarios profesionales de abogados”; “VIGESIMA NOVENA: La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento mínimo y porcentual, estipulado en el presente contrato de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA de solicitar la desocupación inmediata de los locales comerciales aquí arrendados, demandar su resolución contractual y exigir el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que venzan hasta sentencia definitivamente firme…”. (sic)

   2. Que las cláusulas DECIMA TERCERA y VIGESIMA NOVENA del contrato, antes transcritas, constituyen el presupuesto legal para el ejercicio de la presente acción de Resolución de Contrato (sic).

   En este orden de ideas, la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegó, que no es cierto que se haya negado a pagar el denominado “canon porcentual”, así como tampoco es cierto, que se haya negado a presentar a las arrendadoras un supuesto reporte mensual de las ventas realizadas, expedidas por las máquinas de bingo, por cuanto tales maquinas de bingo no existen en el establecimiento mercantil, que funciona en los locales arrendados. Es falso que les haya impedido a las arrendadoras el ejercicio de su derecho de inspección (sic).

   Es por ello que ésta Juzgadora, determina que los hechos controvertidos en la presente causa, se circunscriben en verificar el cumplimiento o no por parte de la demandada en los cánones de arrendamientos referidos al pago porcentual y en consecuencia, determinar si en el presente caso, procede o no la resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la parte actora.

   Ahora bien, ésta Alzada procederá a revisar todo el material probatorio aportado por las partes en el proceso, y se constató:

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   La accionante, junto al libelo de la demanda, consignó las siguientes documentales:

   Contrato de arrendamiento, marcado “B”, autenticado por ante la Notaría Pública Segundo de Maracay, Estado Aragua, de fecha 05 de abril de 2002, anotado bajo el N° 67, tomo 23 de los libros respectivos, celebrado entre las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 03 de enero de 1992, bajo el numero 25, tomo 462-A; e INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Aragua en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el numero 67, tomo 135-A, como arrendadoras (actora); y la Sociedad Mercantil GAME TECH AMERICAS C.A., inscrita por ante el Registro Segundo Accidental de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de noviembre de 2000, bajo el numero 20, tomo 56-A., como arrendataria (parte demandada) (folios 21 al 33 de la primera pieza), del referido contrato se desprende:

   …. DECIMA TERCERA: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asume LA ARRENDATARIA, en este contrato de arrendamiento, tanto por inejecución como por retardo en su ejecución dará derecho a LA ARRENDADORA, a darlo por terminado de pleno derecho, podrá solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado por el procedimiento pautado para los juicios breves, o por la resolución judicial de este contrato, a elección de la arrendadora y además, podrá exigir la desocupación inmediata de los inmuebles arrendados, y a exigir el pago de los cánones insolutos si tal fuere el caso, y además será por cuenta del arrendatario, el pago de los daños y perjuicios consiguientes, así como los gastos judiciales y extrajudiciales, e inclusive los honorarios profesionales de abogados

   ;

   VIGESIMA NOVENA: La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento mínimo y porcentual, estipulado en el presente contrato de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA de solicitar la desocupación inmediata de los locales comerciales aquí arrendados, demandar su resolución contractual y exigir el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que venzan hasta sentencia definitivamente firme

   …(sic) (Subrayado y negrillas de la Alzada).

   A este respecto, establece el Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.357.-Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

   Artículo 1.359.- El instrumento público hace fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no se a declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlo; 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlo constar.

   (Subrayado y negrillas del Tribunal).

   En aplicación de lo antes transcrito, quien decide verificó que la referida prueba es un instrumento público, por cuanto emana de un funcionario (Notario) que tiene facultad de darle fe pública de los actos efectuados en su presencia, asimismo, se observó que en la oportunidad legal correspondiente no fue tachado por su adversario, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, éste Tribunal Superior le otorga valor probatorio de conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado y reconocido por las partes ut supra identificadas, que las mismas suscribieron contrato de arrendamiento y se obligaron bajo las condiciones establecidas en él. Y así se establece.

   Marcado “C”, consta en copia simple, aclaratoria del Documento de Condominio del Centro Comercial Las América, protocolizada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 11 de julio de 2005, bajo el Nº 17, Tomo Segundo, Protocolo Primero (folios 135 al 165 de la primera pieza).

   Observa, ésta Alzada que el anterior instrumento constituye un documento público, donde se establecen las condiciones del condominio, y por cuanto no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, por el adversario conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, éste Tribunal Superior le otorga valor probatorio de conformidad a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado sólo, que se efectuó una aclaratoria a las condiciones del documento de condominio de Promociones Las Américas C.A. e Inversiones Castilla C.A. Y así se decide.

   Igualmente, la parte actora en el lapso probatorio promovió los siguientes medios:

   1. En el Capítulo Primero de ese escrito, invocó el mérito favorable que se desprenda de los autos. Al respecto, debe ésta Alzada señalar que, el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.

   2. En el Capítulo Segundo del escrito de pruebas, la parte actora promovió informes, con fundamento en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que los Juzgados de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta Circunscripción Judicial, informaran sobre los siguientes particulares:

   1) Si antes esos Juzgados cursa procedimiento de consignación arrendaticia efectuada por la demandada a favor de las demandantes; 2) en caso afirmativo, la fecha de apertura del procedimiento; 3) si el procedimiento se refiere al canon porcentual; y 4) la determinación del inmueble o inmuebles objeto del procedimiento consignatario.

   En este orden de ideas, observa ésta Superioridad, que a pesar de haber sido admitida la prenombrada prueba por el Juzgado de la causa, no consta en los autos que la misma haya sido evacuada, toda vez que, no cursa en el caso de marras, las resultas de la Prueba de Informes peticionada a los Juzgados de los Municipios, por lo que, la referida prueba queda desechada del proceso. Y así se decide.

   Ahora bien, la parte actora, hizo valer “carboncillos de Facturas de Pago que corren insertas a los folios 6 y 7 del Cuaderno de Medidas”, emitidas por las demandantes. Al respecto, éste Tribunal les niega valor probatorio, por resultar inconducente a los efectos de demostrar el hecho controvertido el cual es, el incumplimiento de la parte demandada y la consecuente procedencia o no de la resolución del contrato de arrendamiento. Y así se decide.

   Ahora bien, analizadas todas y cada una de las pruebas promovidas por la parte accionante, de seguidas se procederá al análisis del acervo probatorio traída a los autos, por la parte demandada.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la accionada consignó los siguientes medios:

   - Copia fotostática de la sentencia Nº 937, de fecha 28 de abril de 2003, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se dejó sentado lo siguiente (folios 152 al 180):

   …2.-Se ordena a la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles, y demás autoridades públicas, permitir a partir de la publicación de la presente decisión, el ejercicio de las actividades de las empresas accionantes, que para el momento de dictarse el fallo del 13 de marzo de 2001 les habían sido otorgadas las correspondientes licencias de instalación y funcionamiento por parte de la Comisión Nacional de Casinos Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles

   - Copia fotostática de la aclaratoria de la antes mencionada decisión, de fecha 14 de mayo de 2003, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, (folios revisar folios 181 al 197 de la primera pieza), donde se evidencia:

   “…En razón de lo expuesto, la Sala declara procedente la presente solicitud y, en consecuencia, el dispositivo N° 2 del fallo dictado el 28 de abril de 2003 debe tenerse como:

   2.-Se ordena a la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles, y demás autoridades públicas, permitir a partir de la publicación de la presente decisión, el ejercicio de las actividades de las empresas accionantes, que para el momento de dictarse el fallo del 13 de marzo de 2001 les habían sido otorgadas las correspondientes licencias de instalación por parte de la Comisión Nacional de Casinos Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles, todo ello sin perjuicio de que las empresas que para el 13 de marzo de 2001 no contaban con la licencia de funcionamiento, cumplan con la normativa que rige la actividad de estos establecimientos para la emisión de la misma (…)

   (sic)

   Observa ésta Superioridad, que las anteriores documentales constituyen copias de documentos públicos, y por cuanto, no fueron impugnados en su oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la realidad del contenido, que de ella se desprende y que será analizado en líneas posteriores. Y así se decide.

   Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, este Juzgado Superior, considera necesario hacer las siguientes argumentaciones:

   Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil (Subrayado y negrillas de la Alzada).

   En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

   Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”

   Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

   Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil señala:

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (Subrayado y negrillas de la Alzada).

   También, es importante resaltar que los artículos 1.264 y 1.269 del Código Civil, disponen lo siguiente:

   Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

   Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención… (Subrayado y negrillas de la Alzada)

   En este orden de ideas, ésta Superioridad verificó que efectivamente las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., inscrita por ante el registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de enero de 1992, bajo el numero 25, tomo 462-A; e INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Aragua, en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el numero 67, tomo 135-A., hoy demandantes, celebraron contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil GAME TECH AMERICAS C.A., inscrita por ante el Registro Segundo Accidental de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de noviembre de 2000, bajo el numero 20, tomo 56-A., hoy demandada, sobre treinta y seis (36) locales comerciales, que forman parte del Centro Comercial Las Américas, ubicado en la avenida las Delicias de esta ciudad de Maracay, de los cuales, veintiún (21) locales, están identificados con las siglas PB-218, PB-219, PB-220, PB-221, PB-222, PB-261, PB-262, PB-263, PB-264, PB-265, PB-270, PB-271, PB-272, PB-273, PB-274, PB-275, PB-276, PB-277, PB-278, PB-279, PB-234, abarcando los pasillos de circulación entre ellos e integrados en uno solo y quince locales identificados con las siglas: M1-381, M1-381, M1-382, M1-383, M1-384, M1-386, M1-387, M1-388, M1-389, M1-390, M1-391, M1-392, M1-393, M1-394, M1-395, M1-396, lo cuales se ubican en el área de mezzanina integrados como un sólo inmueble, contrato que fue efectuado por ante la Notaría Pública Segundo de Maracay, Estado Aragua, quedando anotado, bajo el N° 67, tomo 23, de fecha 05 de abril de 2002, y que fuera promovida por la parte actora junto al libelo de la demanda marcado con letra “B” (folios 20 al 34), y que éste Tribunal, le otorgo pleno valor probatorio, por lo tanto, las cláusulas en él contenida son de cumplimiento obligatorio para ambas partes, quedando demostrado con ello la existencia de la relación contractual y las condiciones en base a las cuales se iba regir el mismo. Y así se decide.

   En este sentido, la parte actora en el libelo de demanda alegó que desde el inicio de la relación contractual, la parte demandada se ha negado a cancelar el canon de arrendamiento de la forma en la cual se obligó en el contrato de arrendamiento, desatendiendo su obligación de cancelar las cantidades de dinero que resultaren de la aplicación del canon porcentual de arrendamiento (sic), razón por la cual, fundamento su acción de resolución en las cláusulas décima tercera y vigésima novena contenidas en el contrato de arrendamiento, las cuales disponen:

   …DECIMA TERCERA: El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asume LA ARRENDATARIA, en este contrato de arrendamiento, tanto por inejecución como por retardo en su ejecución dará derecho a LA ARRENDADORA, a darlo por terminado de pleno derecho, podrá solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado por el procedimiento pautado para los juicios breves, o por la resolución judicial de este contrato, a elección de la arrendadora y además, podrá exigir la desocupación inmediata de los inmuebles arrendados, y a exigir el pago de los cánones insolutos si tal fuere el caso, y además será por cuenta del arrendatario, el pago de los daños y perjuicios consiguientes, así como los gastos judiciales y extrajudiciales, e inclusive los honorarios profesionales de abogados

   ; “VIGESIMA NOVENA: La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento mínimo y porcentual, estipulado en el presente contrato de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA de solicitar la desocupación inmediata de los locales comerciales aquí arrendados, demandar su resolución contractual y exigir el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que venzan hasta sentencia definitivamente firme…”. (sic)

   De lo anterior, se observa que la cláusula décima tercera, del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segundo de Maracay Estado Aragua, bajo el N° 67, tomo 23, celebrado en fecha 05 de abril de 2002, entre la parte actora, las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., e INVERSIONES CASTILLA C.A., y la Sociedad Mercantil GAME TECH AMERICAS, C.A., también identificada en autos, constituye una cláusula genérica que no puede ser aplicada al presente caso, toda vez que, existe en dicho contrato una cláusula resolutoria expresa, la cual es, la cláusula vigésima novena, que establece: “…La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento mínimo y porcentual, estipulado en el presente contrato de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA de solicitar la desocupación inmediata de los locales comerciales aquí arrendados, demandar su resolución contractual y exigir el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que venzan hasta sentencia definitivamente firme…”, de lo anterior se desprende, que es causal de resolución del contrato, la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento mínimo y porcentual, éste ultimo equivalente al 4 % de las ganancias brutas mensuales que se obtengan en los locales comerciales dados en arrendamientos por la actividad del juego del bingo cantado, que en dicho establecimiento se realizara.

   En efecto, del mismo contrato de arrendamiento se desprende que, el canon de arrendamiento está compuesto por un canon mínimo y uno porcentual, por lo que, a los efectos de demandar la resolución del mismo debe la parte actora demostrar el incumplimiento total del pago de canon de arrendamiento. Y así se establece.

   En este orden de ideas, se observa que en el caso de marras la parte actora tenia la carga de demostrar el incumplimiento de la parte demandada de sus obligaciones contractuales.

   Con fundamento a los hechos antes señalados, esta Alzada debe recordar el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, que dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”; asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

   Igualmente, en Sentencia Nº 389 de la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 00-261 de fecha 30/11/2000, se dejó sentado lo siguiente:

   “... Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

   (…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...".

   Observa ésta Alzada que, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil; que establece en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

   Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes que actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.

   En este sentido, antes de verificar si procede la resolución del presente contrato de arrendamiento, de fecha 05 de abril de 2002, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Segundo de Maracay Estado Aragua, bajo el N° 67, tomo 23, es importante señalar que la parte actora invocó la confesión de la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda.

   Al respecto, ésta Juzgadora observa que no existe la confesión invocada por la parte demandante, toda vez que, en la declaración de la parte demandada falta el animus confitendi o intención de confesar. Es cierto que la parte demandada admitió que el canon de arrendamiento, de acuerdo con el texto del contrato, además del “canon mínimo” también está compuesto por un elemento que las partes llamaron “canon porcentual”, constituido por el cuatro por ciento (4%) de las ganancias brutas del juego “Bingo Cantado” que se efectuara en los locales arrendados, en este sentido se evidencia claramente, que la parte demandada no tuvo intención de confesar un hecho en beneficio de la parte actora. Visto que no existe animus confitendi o intención de confesar, se desecha la confesión invocada por la parte actora de conformidad con la sentencia N° 347 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 02 de noviembre de 2001. Y así se declara.

   En otro orden de ideas, y del contenido del presente expediente, se observa que, la parte actora no reclamó el pago del canon de arrendamiento mínimo, sino que, por el contrario, reclamó sólo el pago de canon porcentual, siendo que éste, es sólo una porción del canon de arrendamiento, el cual esta compuesto por el canon de arrendamiento mínimo y el porcentual, en consecuencia, a los fines de demandar la resolución del contrato de arrendamiento, no era suficiente un incumplimiento parcial de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, sino que, es necesario un incumplimiento del canon mínimo y del canon porcentual, simultáneamente por dos (2) mensualidades consecutivas.

   Tal situación, adquiere validez, por cuanto la parte actora alegó que no ha recibido el pago del canon porcentual, sin embargo, a recibido durante más de siete (7) años el pago del canon mínimo, conducta ésta, que demuestra que las partes no quisieron la resolución del contrato por falta pago del canon porcentual “o” del canon mínimo, sino del canon de arrendamiento porcentual “y” del canon mínimo, es decir, por un incumplimiento total.

   A tenor de lo anterior, concluye ésta Alzada que, la falta de pago del canon porcentual alegada por las demandantes, no es suficiente para dar origen a la resolución del contrato de arrendamiento que celebraron las partes, porque no alcanza a ser el incumplimiento total, al cual las partes atribuyeron ese efecto resolutorio, mas aún cuando quedó demostrado con las copias fotostáticas de sentencia Nº 937, de fecha 28 de abril de 2003, y copia fotostáticas de la aclaratoria de sentencia Nº 1118, de fecha 14 de mayo de 2003, ambas dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (folios 52 al 197 de la primera pieza), que la parte demandada se encontraba impedida de pagar el canon porcentual el cual estaba sujeto a las ganancias brutas generadas por el juego de “Bingo cantado”, actividad que, como quedó establecido, la demandada no pudo llevar a cabo, por causas no imputables a ella, sino después del 14 de mayo de 2003, cuando la Sala Constitucional declaró con lugar la aclaratoria solicitada por la arrendataria demandada, en la presente causa, Sociedad Mercantil GAME TECH C.A., acerca de la sentencia de esa Sala, de fecha 28 de abril de 2003, decisión que ordenó a la Comisión Nacional de Casinos, Salas de Bingo y Máquinas Traganíqueles, que permitiera la operación de las empresas que se dedican a esa actividad lucrativa que les había sido prohibida por la misma Sala Constitucional desde el 18 de mayo de 2001. Y así se decide.

   Cabe destacar que las sentencias Nº 937, de fecha 28 de abril de 2003, y la aclaratoria de sentencia Nº 1118, de fecha 14 de mayo de 2003, ambas dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (folios 52 al 197 de la primera pieza), constituyen sentencias vinculantes, por cuanto, las mismas fueron dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, quien dentro de sus atribuciones verifica la constitucionalidad o no de las normas y procesos, razón por la cual, sus decisiones son vinculantes para todos los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela.

   Ahora bien, tomando en cuenta el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que establece: “…Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma...”, aunado al hecho, que el contrato es ley entre las partes y por tanto de obligatorio cumplimiento, ésta Alzada concluye que, la acción por resolución de contrato de arrendamiento no debe prosperar, toda vez que, la misma en el caso de falta de pago de arrendamiento, estaba supeditada a la falta en el pago de dos (2) meses consecutivos del canon mínimo y porcentual, por lo cual, para que proceda la resolución en el presente caso, debe haber una concurrencia en la falta de pago mínimo y porcentual y por cuanto no quedó demostrado en autos tal circunstancia, la presente demanda debe ser declarada sin lugar, tal y como fue declarado por el Tribunal Aquo en el fallo recurrido, en consecuencia a juicio de quien decide, el fallo apelado se encuentra ajustado a derecho. Y así se establece.

   Por todo lo antes analizado, este Tribunal Superior considera que la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 06 de julio de 2010, se encuentra ajustada a derecho, por lo tanto, a esta Alzada declarará SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada A.I.P.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.071, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 03 de enero de 1991 bajo el numero 25, tomo 462-A y la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Aragua, en fecha 27 de Noviembre de 1984, bajo el numero 67, tomo 135-A., en contra de la decisión dictada por el Juzgado de la causa, en consecuencia, se CONFIRMA la decisión antes señalada en los términos expuestos en la parte motiva de esta decisión. Y así se decide.

6. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudenciales ut supra, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: