Decisión nº 11-1718 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 27 de Septiembre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintisiete de septiembre de dos mil once

201º y 152º

ASUNTO: KP02-R-2010-001526

DEMANDANTE: PROMOCIONES Y DESARROLLO M G 2005, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10 de octubre de 2005, anotada bajo el N° 49, tomo 56-A, con la última modificación estatuaria inserta en el mismo Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 07 de agosto de 2007, bajo el N° 87, tomo 46-A, representada por su gerente general ciudadano R.J.M.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.699.885, de este domicilio.

APODERADOS: ELYMAR CORDERO CUARTIN, M.T.L.G. y H.B.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.011, 127.417 y 133.291, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADA: M.J.G.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.285.367, de este domicilio.

APODERADOS: M.V.S.M. y E.B.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 92.021 y 126.031, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE N° 11-1718, (Asunto: KP02-R-2010-001526).

Se inició el presente juicio de resolución de contrato mediante demanda interpuesta en fecha 17 de julio de 2008 (fs. 04 al 10 y anexos a los fs. 11 al 13), por el ciudadano R.J.M.G., en su condición de gerente general de la sociedad Promociones y Desarrollo M.G. 2005, C.A., asistido por los abogados Reinal P.V. y C.M.F., contra la ciudadana M.J.G.R., con fundamento a lo establecido en los artículos 1.487, 1.167 y 1.271 del Código Civil. Mediante auto de fecha 30 de julio de 2008 (f. 14), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, le dio entrada y mediante acta de fecha 31 de julio de 2008 (f. 15), la juez de ese tribunal se inhibió de conocer el presente asunto, la cual fue declarada con lugar en fecha 16 de septiembre de 2008 (fs. 48 y 49).

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de octubre de 2008 (f. 17), admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada. En fecha 22 de octubre de 2008 (fs. 57 al 64), el abogado Reinal P.V., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito mediante el cual reformó la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 27 de octubre de 2008 (f. 65), y se ordenó la citación de la demandada, la cual fue practicada mediante carteles (fs. 86 al 89).

Mediante diligencia de fecha 29 de junio de 2009 (f. 91), el abogado Reinal P.V., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se nombrara defensor ad-litem a la parte demandada. Por auto de fecha 03 de mayo de 2010 (f. 98), fue juramentada la abogada C.Y.C.G., como defensora ad-litem de la parte demandada.

Mediante escrito de fecha 01 de junio de 2010 (f. 100 y anexo al f. 101), la abogada C.C.G., en su carácter de defensora ad-litem de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda y en fecha 18 de junio de 2010 (fs. 111), presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 21 de junio de 2010 (fs. 113 al 115 y anexos a los fs. 116 al 401), los abogados Reinal P.V. y E.P., en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por auto de fecha 08 de julio de 2010 (f. 404).

Riela a los folios 422 y 423, escrito de informes presentado en fecha 20 de octubre de 2010, por la representación judicial de la parte actora y a los folios 426 al 441 y anexos a los fs. 442 al 446, el escrito presentado en fecha 16 de diciembre de 2010, por el apoderado judicial de la parte demandada.

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva en fecha 21 de diciembre de 2010, mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de resolución de contrato y condenó en costas a la parte actora (fs. 448 al 459). Contra la precitada decisión la abogada E.P.O., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, interpuso en fecha 23 de diciembre de 2010 (f. 461), el recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 13 de enero de 2011 (f. 462).

En fecha 31 de enero de 2011 (f. 466), se recibió el expediente en el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, el que en fecha 17 de febrero de 2011 (fs. 468 al 475), declinó la competencia por la materia.

En fecha 12 de abril de 2011 (f. 480), se recibió el presente expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en fecha 15 de abril de 2011 (fs. 482 al 487), se declaró la competencia de esta alzada para conocer y decidir el presente juicio.

Mediante auto de fecha 29 de abril de 2011 (f. 488), se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes, observaciones y el lapso para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 30 de mayo de 2011 (fs. 489 al 492), los abogados Reinal P.V. y E.P.O., en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, presentaron escrito de informes. Mediante diligencias de fechas 01 y 07 de junio de 2011 (fs. 493 y 494 y anexos a los fs. 495 al 499), los abogados Reinal P.V. y E.P.O., renunciaron al poder otorgado por la parte actora e intimaron sus honorarios profesionales.

Por auto de fecha 09 de junio de 2011 (f. 500), esta alzada dejó constancia que se entró en lapso para dictar sentencia. Por auto de fecha 08 de agosto de 2011, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los dieciocho días calendario siguiente (f. 506).

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de diciembre de 2010, por la abogada E.P.O., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de resolución de contrato de opción a compra, interpuesta por la firma mercantil Promociones y Desarrollo M.G., 2005, C.A., contra la ciudadana M.J.G.R., y en consecuencia condenó en costas a la parte actora.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Por su parte, el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable.

En cuanto a los daños son resarcibles todos aquellos derivados de la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado. En todo caso el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, conforme a lo establecido en el artículo 1.274 del Código Civil.

Consta a las actas procesales que el abogado Reinal P.V., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, alegó que en fecha 26 de julio de 2006, su representada Promociones y Desarrollo M.G. 2005, C.A., celebró con la ciudadana M.J.G.R., un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble constituido por una casa en etapa de construcción, ubicada en el conjunto residencial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas vía El Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara, signada con el N° 20, y edificada sobre una parcela cuya superficie es de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 m²), aproximadamente, y cuyos linderos son: Norte: Con casa Nº 21, Sur: con casa Nº 19, Este: con calle 3, que es su frente; y Oeste; con casa Nº 11; que el precio se acordó en la suma de doscientos treinta mil bolívares fuertes (Bs. F 230.000,00), el cual se comprometió a pagar el comprador de la siguiente manera: cinco mil bolívares fuertes (Bs. F 5.000,00), de inicial que sería cancelada en el momento de la firma del contrato, y la suma restante doscientos veinticinco mil bolívares fuertes (Bs. F 225.000,00), sería cancelado mediante dieciocho (18) cuotas por las siguientes cantidades: 1) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de agosto de 2006; 2) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de septiembre de 2006; 3) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de octubre de 2006; 4) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de noviembre de 2006; 5) dos mil bolívares fuertes (Bs. F 2.000,00), para ser cancelados en fecha 30 de diciembre de 2006; 6) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de enero de 2007; 7) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 28 de febrero de 2007; 8) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de marzo de 2007; 9) diez mil seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 10.600,00), para ser cancelados en fecha 30 de abril de 2007; 10) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de mayo de 2007; 11) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de junio de 2007; 12) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de julio de 2007; 13) diez mil seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 10.600,00), para ser cancelados en fecha 30 de agosto de 2007; 14) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de septiembre de 2007; 15) seiscientos bolívares fuertes (Bs. F 600,00), para ser cancelados en fecha 30 de octubre de 2007; 16) cincuenta y cinco mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F 55.200,00), para ser cancelados en fecha 30 de noviembre de 2007; 17) noventa mil bolívares fuertes (Bs. F 90.000,00), en fecha 30 de julio de 2007, los cuales serían cancelados a través de la ley de política habitacional; 18) cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F 40.000,00), cancelados mediante financiamiento de la vendedora; que la demandada de autos, realizó pagos parciales e irregulares e incumplió con las obligaciones contractuales en lo referente al pago del precio, así como tampoco pagó lo referente al ajuste del precio por inflación, tomando como referencia los índices de precios al consumidor (IPC).

Alegó que por cuanto la ciudadana M.J.G.R. incumplió con el pago integro y oportuno, cual era su principal obligación, operó de pleno derecho la consecuencia prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, razón por la cual demandó la resolución del contrato de opción de compra venta, y como consecuencia de ello solicitó la restitución de las cosas dadas en contraprestación a la obligación incumplida, según lo establecido en el contrato de opción de compra en la cláusula duodécima, la cual reza: “En caso de que “LA VENDEDORA” no venda a “EL COMPRADOR” el preseñalado inmueble (casa en construcción) o incumpla alguna obligación derivada del presente Contrato (sic), genera a favor de “EL COMPRADOR” una indemnización por daños y perjuicios determinada por las partes en un DIEZ PORCIENTO (10%) del precio definitivo de Venta (sic) Siendo (sic) obligación de “LA VENDEDORA” reintegrar a “EL COMPRADOR” los pagos realizados por este hasta el momento del incumplimiento más una cantidad determinada en un porcentaje ya fijado en la presente cláusula, el cual deberá ser reintegrado dentro de NOVENTA (90) días siguientes al incumplimiento. Así mismo para el caso que “EL COMPRADOR” incumpla algunas de las obligaciones derivadas del presente Contrato (sic), genera a favor de “LA VENDEDORA” una indemnización por daños y perjuicios determinadas por las partes en un DIEZ PORCIENTO (10%) del precio definitivo de Venta (sic), siendo obligación de “LA VENDEDORA” reintegrar a “EL COMPRADOR” el saldo restante previa retensión del mencionado porcentaje en los NOVENTA (90) días siguientes al incumplimiento quedando a salvo las acciones previstas en el Artículo (sic) 1.167 del Código Civil y, en consecuencia queda extinguido en presente contrato de OPCION A COMPRA VENTA”. Por ultimó solicitó sea declarada la resolución de contrato y que la demandada sea condenada a recibir las cantidades entregadas, previa deducción de la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00), por concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo de sus obligaciones. Estimó la presente demanda por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la abogada C.C.G., en su condición de defensora ad-litem de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo que en fecha 26 de julio de 2006, su representada firmara un contrato de opción a compra con la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo MG 2005, C.A., sobre un inmueble constituido por una casa en etapa de construcción, ubicada en el conjunto residencial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas vía el Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara; que esté obligada a pagar la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. F 230.000,00), precio estipulado por el inmueble y que haya incumplido con los términos y condiciones de pago establecidos en el contrato de opción de compra.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la presente controversia, estima esta sentenciadora que debe analizarse, la existencia de la obligación, el precio acordado y el incumplimiento culposo de las obligaciones por parte de la parte demandada.

En tal sentido se evidencia de las actas que, los apoderados judiciales de la parte actora, a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de ellas en el contrato, en especial la cláusula duodécima, consignaron como instrumento fundamental contrato de opción de compra, sobre un inmueble constituido por una casa en construcción ubicada en el conjunto residencial comercial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas vía el Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara, autenticado en fecha 26 de julio de 2006, por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, inserto bajo el N° 29, tomo 160, entre los ciudadanos J.R.G.F., en representación de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollos M G 2005, C.A., (vendedora) y M.J.G.R. (comprador) (fs. 11 al 13), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente demostrada la existencia de la obligación y así se declara.

Del análisis del precitado contrato se desprende que el precio del bien inmueble era la suma de doscientos treinta millones de bolívares (Bs. 230.000.000,00), el cual sería cancelado de manera fraccionada y así de declara.

Ahora bien, para demostrar el incumplimiento culposo de la demandada, la parte actora promovió copia certificada del expediente judicial N° KP02-V-2008-002832, llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, contentivo de la solicitud de oferta real y depósito interpuesta por la ciudadana M.J.G.R., contra la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M G 2005, C.A., en el que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la solicitud de oferta real de pago, por cuanto no se encontraban llenos los extremos previstos en el ordinal 3 del artículo 1.307 del Código Civil, al no haber sido consignado por la parte oferente, monto alguno imputable a los intereses, que como tal, generaba el título valor constituido por la letra de cambio.

Se observa de las mencionadas actuaciones que, la ciudadana M.J.G.R., alegó haber cumplido con las cuotas estipuladas en el contrato y que el giro décimo sexto fue cancelado de manera fraccionada, por acuerdo entre las partes, dado el incumplimiento de la vendedora en los plazos para la entrega del inmueble. Consta al folio 146 recibo de ingreso de fecha 03 de enero de 2008, a través del cual acreedor recibió conforme la suma de veintiún mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 21.250), y recibo de fecha 30 de abril de 2008, por medio del cual acreedor recibió conforme la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000), y se dejó constancia que quedaba pendiente para esa fecha la suma de trece mil novecientos bolívares (Bs.13.950), por concepto del giro 16/18, la cual al negarse a recibirla el acreedor fue objeto del procedimiento de oferta real de pago. Ahora bien, ninguno de estos hechos fueron alegados por el actor en el libelo de demanda, ni por la demandada en su contestación, y por consiguiente a tenor de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora se encuentra impedida de pronunciarse al respecto, ni de valorar la prueba trasladada contentiva de las copias certificadas del procedimiento de oferta real y depósito, promovidas con la finalidad de demostrar el incumplimiento culposo de la parte demandada y así se declara.

Ahora bien, el actor alegó de manera expresa en su libelo lo siguiente: “ …la ciudadana M.J.G.R., hizo pago parciales e irregulares, incumpliendo con sus obligaciones contractuales en lo referente al pago del precio, en la forma como se estableció en el contrato, mucho menos satisfizo o pago lo referente al ajuste del precio por inflación, tomando como referencia los índices de precios al consumidor (IPC)”. La anterior narración de los hechos resulta insuficiente a los fines de determinar el incumplimiento de la obligación, y si se trata de un retardo o en un incumplimiento total y definitivo de la obligación.

En este sentido y analizado como ha sido el contrato objeto del presente juicio, se observa que, si bien se estipuló el precio venta y que el mismo sería pagado de forma fraccionada mediante dieciocho (18) giros, no obstante se observa que sólo se estableció un plazo para el pago de la inicial y de los giros del primero al décimo séptimo, es decir del 30 de agosto de 2006 al 30 de noviembre de 2007. En cuanto al giro décimo séptimo por la cantidad de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000,00), se estableció que se haría a través de la Ley de Política Habitacional y el décimo octavo por cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000,00), mediante financiamiento de la vendedora, por lo que no se estipuló un plazo para el pago de los mismos, salvo que si se llegara la entrega del dinero de la política habitacional se materializa la venta teniendo un plazo no menor de tres meses, ni mayor de seis meses, y el resto del financiamiento se cancelará en 60 letras de cambio a una tasa mínima del 12 % anual inmediatamente después de la letra de cambio Nº 16 antes mencionada.

En atención a lo antes indicado, la parte actora debió señalar de manera expresa en su libelo de demanda, las cuotas pagadas por la demandada con indicación del monto y fecha, así como las pendientes de pago, a los fines de que la juzgadora pudiera determinar el incumplimiento culposo o no de las obligaciones, más aun si como en el caso de autos, en el petitum se solicitó se condenara a la demandada a recibir las cantidades de dinero por ella entregada, sin que se evidencie del libelo de demanda, ni de las actas del procesal, el monto al cual ascienden dichas cantidades.

Por otra parte, resulta necesario acotar que el objeto del contrato lo constituye la construcción y compra venta de un inmueble en construcción destinado a la vivienda familiar, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas, Vía el Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara, por el precio de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), el cual sería cancelado mediante pagos parciales que no generarían ningún tipo de interés a favor del comprador, a ser entregado en parte en dinero en efectivo y en parte mediante el empleo de subsidios dados por el Gobierno Nacional para facilitar el acceso a la vivienda, y además se estableció la aplicación del IPC.

Ahora bien, ha sido de uso común de los promotores de construcciones privadas destinadas a la vivienda principal, celebrar contrataciones a futuro bajo diferentes modalidades opciones de compra venta, mandato para compra de vivienda, etc., en los que el comprador se obliga a adquirir la vivienda en proyecto o en construcción en un plazo determinado o indeterminado por lo general, por una cantidad de dinero, que aunque en principio es determinado, no obstante en la mayoría de ellas se establece que corresponde al comprador o mandatario de la vivienda, pagar adicionalmente el Índice Nacional de Precio al Consumidor que fije el Banco Central de Venezuela, el cual será adicionado al precio original convenido en la negociación.

El acceso de las personas naturales a una vivienda principal digna y propia es un derecho fundamental del ser humano, el cual debe ser defendido y garantizado. El artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece que “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitad que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos”.

En este sentido y con fundamento a lo dispuesto en los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con base al estado social de derecho y de justicia, se estableció una responsabilidad compartida de los promotores de vivienda con el estado, para coadyuvar en la satisfacción de las personas a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales, con mayor énfasis en las empresas particulares que están autorizados para operar en el área de la política habitacional. Así mismo se analizó la libertad contractual, para concluir que las personas no pueden obtener ventajas usurarias, o realizar contratos, donde existe una marcada desigualdad entre los riesgos y las ganancias derivadas de la negociación de la vivienda.

En la actualidad, dada la gran cantidad de denuncias formuladas por estafas inmobiliarias, se han iniciado averiguaciones penales y administrativas a los fines de sancionar a los autores de los delitos, se han decretado medidas privativas de libertad y medidas cautelares para impedir que dispongan u oculten los bienes con los cuales pueden responder a los compradores. De esta gran cantidad de casos, se han detectado asuntos de empresas promotoras, en las que construir los inmuebles no es el objetivo, sino captar el dinero para invertirlo en bonos, mercados de divisas, inversiones en inmuebles ubicados en el extranjero, etc. En otros casos, se ha observado que las unidades habitacionales son vendidas varias veces, de manera que mientras un comprador espera la entrega del bien, otro es persuadido para que adquiriera el inmueble, mientras la obra se demorara. Así mismo se convoca al comprador y se le informa de la necesidad de pagar un ajuste de precio, que termina elevando el valor del bien fijado en un primer contrato, y cuyo incremento es incluso superior al INPC, con lo cual logran desanimar al comprador, para terminar vendiendo el inmueble a un precio mayor a otro comprador; producto del desánimo el comprador desiste de la negociación, y la promotora le devuelve sólo parte del dinero, que oscila entre el 20% y 30%, y el resto se le retenía para cubrir los costos que había pagado desde el momento de haber firmado el contrato; el mínimo atraso representa la rescisión unilateral de la negociación por parte de la promotora. Se ha observado además que las promotoras de las viviendas realizan pactos o alianzas estratégicas con las instituciones bancarias para que les financien las obras a precios preferenciales, y posteriormente conceden esas mismas instituciones créditos al comprador, los cuales son empleados para disminuir la deuda adquirida por el promotor; los créditos se conceden bajo la modalidad de créditos hipotecarios y no por la Ley de Políticas Habitacional, que obliga al comprador a justificar altos ingresos, plazos más corto, y a una tasa de interés mayor. Por último, se han detectado denuncias derivadas del incumplimiento de las promotoras en cuanto a ejecución de la obra, respecto a lo que fue ofrecido o proyectado al momento de contratar. Todos estos hechos son investigados actualmente por la Fiscalía del Ministerio Público, por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminológicas, así como por el Indepabis.

En el caso de autos, el contrato objeto del presente juicio fue celebrado con posterioridad a la publicación de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de enero de 2002, en la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda por derechos e intereses difusos o colectivos ejercida por los ciudadanos C.A.B.S., Presidente de la Asociación Civil Deudores Hipotecarios de Vivienda Principal y otros, contra la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras y del C.D.d.I. para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, el C.B.N. y la Asociación Bancaria Venezolana.

Se observa además del mencionado contrato que, en la cláusula décima sexta se estableció que el precio de la vivienda estará sujeto a cambios en el saldo deudor sin previo aviso de acuerdo a los índices de precios al consumidor, lo cual fue prohibido de manera expresa, en resolución Nº 98, de fecha 05 de noviembre de 2008, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, en la cual se prohibió el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), cualquier otro ajuste por inflación, y el cobro de intereses de financiamiento después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, así como se estableció que en ningún caso el comprador de la vivienda soportará el impacto económico derivado del retraso en la culminación o entrega de la obra. Respecto a lo anterior, se observa que en el contrato de opción de compra venta se estableció que, el inmueble sería entregado al comprador el día de la protocolización del documento definitivo de la venta, a realizarse dentro de los treinta días siguientes al registro del documento de condominio, salvo caso fortuito o fuerza mayor, todo lo cual constituye un hecho futuro e incierto y además prohibido actualmente por nuestro ordenamiento jurídico, toda vez que en las ventas a futuro, el constructor debe establecer en el contrato de manera expresa, la fecha de culminación de la obra, so pena de ser sancionado por los organismos judiciales y administrativos.

En consecuencia de lo anteriormente expuesto, y tomando en consideración que a tenor de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada se encuentra impedida de suplir los alegatos y defensas que corresponden a las partes en la contienda, so pena de violar el principio dispositivo y de equidad en el proceso; que en el caso de autos, el actor en su libelo de demanda no mencionó las circunstancias de modo, tiempo y lugar del alegado incumplimiento, fundamentalmente en lo que respecta a las cuotas que no fueron canceladas en su oportunidad, así como el requerimiento de pago para las que no estaban sometidas a un término contractual; que a tenor de lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia de merito debe contener los motivos de hecho y de derecho, así como la decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, las cuales en modo alguno pueden ser suplidas por el tribunal; que en el caso de autos no está demostrado el incumplimiento culposo de la demandada; y que el contrato objeto del presente juicio, contiene cláusulas prohibidas que atentan contra el acceso de las personas naturales a una vivienda principal digna y propia, que es un derecho fundamental del ser humano consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que debe ser defendido y garantizado por todos los órganos de la administración pública nacional, quien juzga considera que lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de diciembre de 2010, por la abogada E.P.O., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., parte actora, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara y así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación formulado en fecha 23 de diciembre de 2010, por la abogada E.P.O., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato, incoada por la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., contra la ciudadana M.J.G.R., todos identificados a los autos.

Queda así CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre de dos mil once.

Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez Titular,

El Secretario Titular,

Dra. M.E.C.F.

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 3:03 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.