Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 26 de Noviembre de 2010

fundamentó en el artículo 1.167 del Código Civil y en la cláusula novena del contrato, en la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa que celebraron el 27-10-2.005.

en pagar a su representada la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) que fue la suma que por daños y perjuicios se estableció en la cláusula octava del contrato.

en que le serían devueltas las cantidades por pagadas sólo cuando se haya logrado dar en venta el inmueble objeto de la opción, tal y como se estableció en la cláusula octava del contrato.

pagar las costas y gastos del procedimiento, incluyendo los honorarios del abogado calculados por el Tribunal a tenor de lo dispuesto por el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 88.800.000,00) y señaló el domicilio procesal y solicitó al a quo se considerara el dispositivo contenido en la cláusula décima quinta del contrato, así como también que la presente demanda fuese admitida y sustanciada conforme a derecho declarándose con lugar en la definitiva.

En fecha 18-01-2.007 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada con copia certificada del libelo, a los fines de que concurriera ante el a quo dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, una vez que constara en autos su citación más un (1) día por el término de la distancia para dar contestación a la demanda. Asimismo ordenó comisionar al Juzgado del Municipio Palavecino y S.P.d.E.L., para la práctica de la citación de la demandada, advirtiendo que ello se haría una vez consignadas las copias del libelo, y procedería a librar despacho con oficio y compulsa. Comisión que riela a los folios 28 al 37 del presente expediente.

En fecha 15-01-2.008 el a quo acordó citar a la demandada por medio de carteles, los cuales fueron consignados en fecha 20-02-2.008 por el abogado D.E.D., ante el a quo los cuales rielan a los folios 43 y 44.

Riela al folio 46 auto, mediante el cual el a quo ordena agregar a los autos oficio N° 450-08 de fecha 12-03-2.008 recibido del Juzgado Superior en lo Civil Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, asimismo informa a dicho Juzgado sobre el estado en que se encuentra la presente causa a través del oficio 0900-815 librado en fecha 27-03-2.008.

Riela al folio 52 Poder Judicial Especial amplio y suficiente otorgado por la ciudadana G.J.R.P., ya identificada al abogado J.E.R.R., titular de la cédula de identidad N° 3.534.544, debidamente inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 30.640.

En fecha 19-05-2.008 el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual promovió Cuestiones Previas previstas en los numerales 3°, 6°, 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 26-05-2.008 y 27-05-2.008 el apoderado actor presentó escritos donde subsanó las Cuestiones Previas.

Riela a los folios 89 y 90 escrito presentado por el abogado J.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante el cual hace oposición a los escritos presentados por la parte actora en fechas 26-05-2.008 y 27-05-2.008.

En fecha 13-06-2.008 el a quo admitió el escrito de prueba presentado por el abogado J.R., apoderado judicial de la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva; de igual manera en fecha 16-06-2.008 admitió el escrito de pruebas presentado por el abogado D.E., apoderado actor.

En fecha 02-07-2.008 el a quo se pronunció sobre las Cuestiones Previas declarando sin lugar las contenidas en los ordinales 3° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 eiusdem.

En fecha 17-07-2.008 el a quo dejó sin efecto loa autos de fechas 08-07-2.008 y 10-07-2.008, y fijó al quinto (5°) día de despacho para la contestación de la demanda. El cual cursa al folio 121 de la pieza N° 1.

Riela a los folios 125 al 126 escrito presentado por el abogado D.E., apoderado actor, mediante el cual manifestó que la parte demandada incurrió en confesión ficta.

Riela al folio 127 auto mediante el cual el a quo oye la apelación formulada por el abogado D.E., apoderado actor en un solo efecto conforme al artículo 291 del Código de Procedimiento Civil; siendo declarado desistido el recurso de apelación mediante sentencia dictada el 27-11-2.008 por este Superior en el recurso signado con el N° KP02-R-2008-000851, que riela a los folios 143 al 302 del presente expediente.

En fecha 08-12-2.008 el alguacil del a quo consignó ante el a quo la boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana G.J.R.P., parte demandada de la presente causa (folio 135).

En fecha 18-12-2.008 el abogado J.R., ya identificado presentó escrito a los fines de dar contestación a la demanda, del cual se resume lo siguiente: En su capítulo I negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como a los fundamentos de derecho con que se pretende justificar la acción de Resolución de Contrato interpuesta en contra de mi representada; negó, rechazó y contradijo que su representada G.J.R.P. no haya dado cumplimiento cabal a las obligaciones asumidas con la empresa demandante, las cuales se encuentran plenamente identificadas en el contrato Compra Venta suscrito entre las partes, también señaló que para la fecha ya se encuentra totalmente terminado y en su fase de protocolización de cada documento definitivo de venta con los compradores. En su capítulo II hizo un resumen de los hechos ocurridos en el mes de Octubre del año 2.005 cuando comenzaron las negociaciones de su representada con la PROMOTORA CLUB HOUSE C.A., ya identificada, en el mismo hizo una descripción detallada de las fechas y los montos cancelados por su representada así como también la forma en que se cancelaría el monto restante; alegó que su representada en virtud de que tuvo que ausentarse informó a la administración de la empresa que a su regreso a la ciudad de Barquisimeto los primeros días de Diciembre del año 2.006 pagaría las cuotas especiales y las cuotas de fechas 28-02-2.006, 30-03-2.006, 30-4-2.006 y 30-05-2.006 como también las cuotas pendientes aun sin vencerse, a lo cual le informaron que no había problema de ello, circunstancia que hizo inmediatamente al llegar a la ciudad y la empresa le informó que antes de realizar los pagos debía reunirse con los representantes de la empresa y con su representación judicial, quienes pretendieron aumentar el precio del inmueble vendido y al negarse su representada a ello le increparon que no le venderían nada y la amenazaron de que sería objeto de una demanda judicial y perdería todo su dinero, negándose a recibir el pago, señaló que la cancelación fue objeto de Solicitud de Oferta Real de Pago y subsiguiente Depósito que se tramitó por un Juzgado de Primera Instancia quien declaró la misma sin lugar criterio que fue revocado por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental quien en su sentencia declaró con lugar la apelación declarando válida la oferta real de pago y subsiguiente depósito. Decisión que fue recurrida en casación por la empresa demandante, la cual fue el fundamento de la Cuestión Previa declarada con lugar. Por lo anterior consideró improcedente la acción de Resolución de Contrato intentada por la parte demandante en contra de su representada, y pidiendo así fuese declarado en la definitiva, con expresa condenatoria en costas a la empresa demandante.

En su capitulo III solicitó se decretara la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble constituido por el apartamento cuya venta a plazos le fuera hecha a mi representada, el cual identificó. Seguidamente en su capitulo IV rechazó por exigua e insuficiente para la fecha la cuantía otorgada por el actor en su demanda ya que consideró que el inmueble objeto de la negociación y objeto de la presente controversia se cotiza para la fecha en el mercado a razón de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES el metro cuadrado, lo que daría un valor a la demanda de: SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00), por lo que estimó la demanda en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00). En su capítulo IV señaló que conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, propuso la reconvención o mutua petición a la empresa demandante para que conviniera en cumplir o así fuese condenada en la definitiva al Cumplimiento del Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, acción que describió a través de los siguientes particulares en los siguientes términos:

para que cumpla en otorgarle a su representada o en su defecto sea condenada la actora al otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la oficina del Registro Inmobiliario competente; obligación esta contraída en la negociación celebrada con su representada y que consta en el contrato de venta que se encuentra agregado al escrito original de demanda.

Demandó en nombre de su representada los daños y perjuicios que se le ocasionó con la negativa a dar cumplimiento con la venta ofrecida y que le provocó gran perturbación en su estado de salud en vista de la inseguridad e inestabilidad proveniente de la negociación celebrada con la empresa Promotora Club House C.A., ya identificada. Estimó los daños y perjuicios en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) y se abstendrá al calculo prudencial que efectúe el Tribunal, conforme a las facultades discrecionales que le concede al respecto el Código Civil.

Las costas y costos que se causen en el presente juicio incluyendo honorarios de abogados, los cuales reclamó en ese momento.

Finalmente en su capítulo V solicitó, que el presente escrito de contestación fuese admitido y agregado a los autos y valorado en la definitiva declarando la presente demanda sin lugar y con lugar la reconvención planteada con expresa imposición de las costas a la parte actora por resultar totalmente vencida en la presente acción.

En fecha 25-02-2.009 el apoderado judicial de la parte demandada, presentó su escrito de reforma de la demanda reconvencional, alegando en su punto único que se incurrió en un error al estimar y fijar el valor de la demanda reconvencional interpuesta en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) siendo lo correcto la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por cuanto hasta la fecha la empresa demandante aquí reconvenida no había presentado su contestación a la demanda reconvencional de conformidad con lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil. Recalcó, que reformaba la demanda reconvencional intentada contra la empresa PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. única y exclusivamente en lo atinente a la estimación y determinación de la cuantía de la siguiente manera: estimó la presente reconvención en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00); finalmente solicitó que el presente escrito de reforma de la demanda reconvenida fuese admitido, y ordenado agregarlo a los autos y valorado en la definitiva, dejando todo lo demás expuesto en el escrito de reconvención con plena vigencia y valor declarando la demanda sin lugar y con lugar la reconvención planteada con expresa imposición de costas a la parte actora demandante por resultar totalmente vencida en la presente acción (folio 308).

En esa misma fecha el abogado D.E.D., apoderado actor siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda de reconvención por presuntos daños y perjuicios.

En fecha 09-03-2.009 el a quo mediante auto, admitió la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada; en esa misma fecha se fijó para el quinto día de despacho siguiente a la fecha para que tenga lugar el acto de contestación a la reconvención.

Riela al folio 4 de la segunda pieza del presente expediente, escrito mediante el cual el abogado J.R., apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se decretara Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar; seguidamente en esa misma fecha en otro escrito presentado ante el a quo solicitó conforme al artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, se reformara por contrario imperio el auto de mera sustanciación o de mero trámite dictado por el a quo en fecha 09-03-2.009.

El abogado D.E.D. apoderado actor, en fecha 18-03-2.009 presentó su escrito de contestación a la reforma demanda de reconvención por presuntos daños y perjuicios en el que manifestó que vista la reforma de la demanda reconvencional realizada el 25-03-2.009 posteriormente admitida por el a quo en fecha 09-03-2.009 y a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la estimación de la presente demanda en DOS MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000.000,00) por considerar que la misma resulta exagerada y vulnera lo dispuesto en el artículo 1.276 del Código de Procedimiento Civil, tal hecho lo demostró en la cláusula octava del precontrato la cual transcribió, también señaló que en el segundo particular del libelo de la demanda de reconvención donde el demandante estimó en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) para posteriormente al reformar la demanda de reconvención estimarla en la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000.000,00), por lo que consideró que el demandante exageró el monto de la demanda, siendo desproporcionada e incoherente. Seguidamente negó, rechazó y contradijo la reconvención incoada por la demandada, por cumplimiento de contrato, alegando de que no son ciertos los fundamentos de hecho y de derecho narrados en el libelo de la demanda, que no es cierto que las condiciones estipuladas en el contrato compra venta fueran cambiadas en común acuerdo entre las partes, que no es cierto que exista novación del contrato tal como pretende hacer creer la accionada reconviniente y que tampoco es cierto que se estableciera una condición de flexibilidad en el pago de las cuotas adeudadas en el referido contrato. Señaló que si observó que en el contrato suscrito por las partes se aprecia una relación detallada de la forma de pago mediante el cual el oferido se comprometía a pagar el precio del inmueble objeto de la opción a compra y a los efectos de facilitar el pago que realizaría el oferido emitieron 18 cuotas; seguidamente hizo una explicación detallada de la palabra cuota según la Real Academia de la Lengua Española.

Que no es cierto que su representada le manifestara a la demandada, que podía cancelar a su regreso a la ciudad de Barquisimeto los primeros días de Diciembre del 2.006 las cuotas 1/2 hasta la 18/18 por un monto de 2.200,00 y que es falso que la actora le manifestara a la demandada que en el mes de Diciembre del 2.006, podía cancelar todas las cuotas pendientes de pago, aun sin vencerse.

Que es falso que su representada se reuniera con la demandada y se reuniera con representantes de PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. y con la representación judicial para aumentarle el precio al inmueble vendido y que se le amenazara con demandar perdiendo todo su dinero.

Con respecto a la impugnación de la cuantía en la demanda principal, rechazaron tal argumentación jurídica por considerar que los argumentos jurídicos explanados por la parte demandada se contradicen con lo señalado en el escrito de contestación de demanda y reconvención al confesar en el capitulo II la verdad de los hechos, y al señalar en la cláusula tercera el precio establecido, convenido y aceptado por las partes contratantes, incluyendo las mejoras, todo lo cual sumó la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 195.800.000,00), asimismo alegó que la parte demandada pretendió que el a quo valorara el inmueble objeto de la demanda a razón de Bs.F 7.500,00 el metro cuadrado, valorándolo en 750.000,00 por lo que de ser procedente este argumento se estaría modificando lo normado y acordado en el contrato de fecha 26-10-2.005. Seguidamente impugnó la cuantía de las costas y costos estimados por el apoderado judicial de la parte demandada, al estimarlos en la suma de DOS MIL BOLIVARES (Bs.F. 2.000,00), por considerar que vulnera lo contenido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló los argumentos jurídicos que demuestran la procedencia de la reconvención propuesta, y demandó la resolución del contrato por incumplimiento culposo del demandado, conforme al artículo 1.167 del Código Civil, con concordancia con los artículos 1.264 y 1.271 ejusdem.

Señaló los argumentos jurídicos explanados por la demandada en la contestación de la demanda, alegó que en fecha 19-05-2.008 la parte demandada opuso las Cuestión Previa previstas en los numerales 3°, 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron acordadas sin lugar, salvo la cuestión prejudicial que debe resolverse en la definitiva, que en el acto de contestación la demandada contestó al fondo de la demanda y propuso la reconvención; que en el escrito de fecha 18-12-2.008 la demandada rechazó en todas y cada una de las partes la demanda propuesta, la cual da por reproducida en ese acto con todos los efectos de ley y alegó que no hubo incumplimiento a que se contrae el presente proceso; seguidamente transcribió la cláusula novena del contrato y manifestó que la demandada incumplió con la misma e igualmente detalló 10 giros y un giro especial, alegó que estos pagos fueron convenidos en el contrato para el pago de sus obligaciones, la demandada no concurrió ni por si ni mediante de apoderado o bien por intermedio de terceros según lo pauta el artículo 1.283 del Código de Procedimiento Civil, a efectuar los pagos correspondientes y así lo evidenció de las diferentes letras de cambios causadas que se encuentran agregadas en autos en sus originales marcados con las letras B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, y que conforme a lo pautado en los artículos 1.264 y 1.271 del Código de Procedimiento Civil, por lo que consideró que la demandada se encontraba en mora al dejar de cumplir con las obligaciones señaladas en la fecha prevista, so pena de incurrir en responsabilidad civil por incumplimiento culposo o retardo culposo en el cumplimiento de la misma. También señaló que se esta en presencia de la responsabilidad civil contractual de naturaleza y contenido patrimonial que obliga a la demandada al pago no sólo de los daños compensatorios a que haya lugar conforme a la cláusula octava del contrato de opción suscrito por las partes, al pago a los daños moratorios a que haya lugar, pesa sobre el deudor demandado una presunción legal de culpabilidad por incumplimiento, conforme lo establece el artículo 1.271 del Código de Procedimiento Civil y le traslada la carga de la prueba a la demandada por resolución, correspondiéndole probar que no hubo incumplimiento o que el mismo no le es imputable; mientras que su mandante, sólo le corresponde la producción del instrumento contentivo de la obligación, el contrato de opción de compra, el cual agregaron al libelo de la demanda para demostrar la existencia de las obligaciones contractuales; agregó que en consecuencia a lo anterior y siguiendo instrucciones de su mandante, procedió a consignar el día 12-12-2.006 demanda de resolución de contrato por incumplimiento culposo del deudor G.J.R.P. y subsidiariamente el pago de los daños y perjuicios que estimaron convencionalmente en el contrato de opción antes indicado y que no habiéndose un entendimiento previo, el deudor el día 19-12-2.006, es decir, la demandada acudió al procedimiento de oferta real de pago previsto sólo de manera exclusiva y expedita para evitar al deudor verse incurso en mora en el incumplimiento de la obligación por un acto imputable al acreedor.

Alegó que en el caso particular, la deudora ya estaba incursa en mora para el momento en que acudió para la oferta real de pago y subsiguiente deposito, y que evidenció de las cuotas o letras de cambios causadas en las que consta que el deudor tenía que pagar al día las cuotas o letras de cambios causadas de la manera prevista y acordadas por las partes en la cláusula tercera del contrato de opción a compra, las cuales detalló en el escrito. Señaló que dichas obligaciones no las cumplió y que las realizó mediante una oferta real de pago extemporánea efectuada 12 meses después de vencidas las obligaciones; circunstancia esta que se evidencia en el expediente signado con el N° KP02-S-2006-026593 que cursa por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, quien declaró sin lugar la oferta propuesta, y que constituye un indicio suficiente que debe ser valorado en la definitiva, adminiculados a los demás elementos probatorios que obran en los auto; también agregó que fue la falta de cumplimiento, la tardanza culposa en el cumplimiento lo que impulsó al acreedor a demandar la terminación del contrato, y que no existía causa con fundamento legal que eximiera de responsabilidad al deudor.

Asimismo señaló que luego de la contestación de la demanda, la ciudadana G.J.R.P. representada, por su apoderado judicial en forma temeraria, contraviniendo toda disposición y lógica jurídica, reconviene al actor por el pago de daños y perjuicios y que supuso se trata de daños y perjuicios de carácter moral, daños de carácter contractual, según lo que se desprende del escrito suscrito por la parte demandada del cual transcribió el segundo punto, en donde solicitó al a quo se declare la inadmisibilidad de la reconvención propuesta por ser legalmente improcedente en razón de que la misma no se corresponde con el objeto principal de la demanda que es la resolución del contrato por incumplimiento culposo. Alegó que la reconvención propuesta por la demandada incide sobre materia accesoria a la responsabilidad contractual y subsidiaria de la acción principal, como es la reparación de daños y perjuicios la cual debe ser resuelta en la definitiva, una vez que el a quo declare con lugar o no la acción propuesta a objeto de determinar la procedencia de los daños demandados; seguidamente citó el contenido del artículo 340 numeral 7° del Código de Procedimiento Civil; y consideró que los daños demandados en la reconvención son indirectos y su reparación es improcedente en materia contractual y que a todo evento la reconvención propuesta debe ser rechazada e inadmitida en toda y cada una de sus partes, por improcedente, pues en derecho estricto el demandante debió reconvenir al acreedor actor quien lo demandó, demandándolo por incumplimiento y consideró que conforme al artículo 1.167 del Código Civil debió reconvenirlo por cumplimiento de la obligación de venta que corresponde a la demandada y a la cual se contrae el contrato de opción a compra tal y como lo prevé el precontrato de opción a compra en la cláusula décima primera. Seguidamente citó al autor N.V.R..

Que la demandada debió pedir cumplimiento, en vista de que sobre él en su cualidad de optante y como tal pesa una demanda de resolución del contrato de opción, sólo se conforma el demandante reconviniente en demandar para que cumpla en otorgarle a su representada el documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro Inmobiliario competente y que subsidiariamente debió demandar el pago de los daños y perjuicios a que haya lugar, los cuales debe especificar, detallar y ser una consecuencia directa del contrato, no pudiendo en ningún caso demandarse otros daños distintos a los que hubiesen las partes previsto contractualmente, relacionado con lo anterior citó los artículos 1.273, 1.275, 1.276 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente alegó que si el fundamento de la demanda es el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, el acreedor puede optar entre demandar la resolución o el cumplimiento mas los daños y perjuicios a que haya lugar y que si el demandante optó por demandar la terminación del contrato por cumplimiento, correspondería a la contraparte, en base al mismo fundamento por tratarse de responsabilidad contractual, de reconvenir demandando al acreedor para que cumpla y pague los daños compensatorios y/o moratorios que se deriven del incumplimiento de las obligaciones de los contratantes, bien los que se hayan convenidos o en su defecto los que sean legalmente procedente; en tal sentido ratificó nuevamente, que no son procedentes los daños indirectos, los cuales están prohibidos expresamente en la ley, finalmente señaló que la doctrina es unánime en la materia general de las obligaciones, en la responsabilidad contractual solo ha lugar a la reparaciones de los daños que sean consecuencia directa e inmediata del incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Señaló que es falso lo alegado por la parte demandada cuando manifestó que era evidente el riesgo de que la empresa vendedora del inmueble proceda a negociar el mismo con otras personas con la intención de sustraerse de la obligación a otorgarle el documento definitivo de propiedad a su representada, quien por su parte prueba su derecho a adquirirlo y reclamar la venta con los documentos que ya están en autos; asimismo señaló que la demandada no dio cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra de fecha 27-10-2.005, tal como lo demostró con las letras de cambio causadas agregadas a los autos, y que por cuanto las pruebas aportadas por la parte demandada son deficientes, siendo temeraria la presente demanda de reconvención por presuntos daños y perjuicios, solicitó que las fuesen declaradas improcedentes en virtud de no estar llenos los extremos de ley.

Finalmente solicitó al a quo se declare improcedente la demanda de reconvención intentada por la demandada.

Riela al folio 21 de la segunda pieza del presente expediente la sustitución de poder que le hace el abogado J.R., apoderado judicial de la demandada, ya identificado en la abogada W.A.R.L., titular de la cédula de identidad N° 15.459.812, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 131.424.

Mediante auto de fecha 15-04-2.009 el a quo acordó agregar a los autos las pruebas promovidas por ambas partes; en esa misma fecha el a quo dictó auto acordando la apertura del Cuaderno Separado, cursante al folio 86 de la segunda pieza.

En fecha 22-04-2.009 mediante auto, el a quo se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes (folios 40 al 44).

Mediante auto de fecha 11-05-2.009 el a quo oye en un solo efecto la apelación interpuesta por la abogada W.R. apoderada judicial de la parte demandada, contra el auto de admisión de pruebas de fecha 22-04-2.009, en el cual se le negó la prueba de la inspección ocular; el referido escrito riela al folio 51 de la segunda pieza del presente expediente. Posteriormente en fecha 16-06-2.009 la referida abogada desistió del recurso de apelación, relacionada con el expediente signado con el N° KP02-R-2009-000418, el cual riela en los folios 57 al 87 de la segunda pieza del presente expediente.

En fecha 19-05-2.009 el a quo ordenó agregar oficio N° 870 de fecha 04-05-2.009 emanado del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

Riela al folio 401 escrito de informes presentado por el abogado J.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.

Riela al folio 403 auto mediante el cual el a quo dejó constancia de haber transcurrido el lapso de observación de informes y fijó para sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes.

Mediante auto de fecha 29-10-2.009 el a quo difiere el pronunciamiento en la presente causa, para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes conforme lo establece el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA DECISION APELADA

En fecha 30-11-2.009 el a quo dictó sentencia, cuya dispositiva es del siguiente tenor:

….administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, declara:

PRIEMRO: SIN LUGAR, la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta, intentara la Empresa “PROMOTORA CLUB HOUSE C.A.” contra la ciudadana G.J.R.P.

SEGUNDO: CON LUGAR, la Reconvención planteada por la parte demandada reconviniente.

TERCERO: En consecuencia debe la Empresa “PROMOTORA CLUB HOUSE C.A.”, otorgarle a la demandada reconviniente G.J.R.P., el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente, del departamento ubicado Residencias Club House, ubicado en la Torre “B” del piso 14 (14-B), el cual incluye 01 puesto de estacionamiento doble, es decir dos vehículos, el cual se le asignaron los números 85 y 85´, nivel planta sótano.

CUARTO: Se condena a la parte demandante-reconvenida, Empresa “PROMOTORA CLUB HOUSE C.A.”, a pagarle a la parte demandada-reconviniente, ciudadana G.J.R.P., la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, conforme a lo pactado en la cláusula Octava del contrato.

SEPTIMO: Por haber vencimiento total, se condena en costas a la parte demandante-reconvenida.

OCTAVO: Por cuanto la sentencia fue dictada en el lapso del diferimiento no se acuerda la notificación de las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L..

DE LA APELACION

En fecha 02-12-2.009 apeló el abogado D.E., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la Sentencia de fecha 30-11-2.009 emanado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, apelación que fue oída en ambos efectos por el a quo según consta en auto de fecha 09-12-2.009. Correspondiéndole a ésta Alzada conocer de la causa en virtud de la distribución hecha por la Unidad Receptora y Distribuidora de Documentos del Área Civil, actuaciones éstas que fueron recibidas en fecha 18-12-2.009 y antes de proceder a darle entrada en fechas 12-01-2.010, 12-03-2.010 y 21-04-2.010 fue devuelto el expediente a los fines de que se corrigiera la foliatura del mismo.

En fecha 28-04-2.010 se le dio entrada y se fijo para la presentación de informes el vigésimo (20) día de despacho siguiente conforme a lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron presentados en fecha 26-05-2.010 por ambas partes, por lo que este Juzgado, se acogió al lapso de observaciones a los informes establecidos en el artículo 519 del eiusdem, y siendo que en fecha 08-06-2.010 este Superior dejó constancia que ninguna de las partes las presentó; por lo que este Juzgado procederá a dictar y publicar sentencia conforme al lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 09-08-2.010 fue diferido el dictado y publicación de la sentencia en la presente causa dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a la presente fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27-10-2.010 este Superior ordenó agregar a los autos el oficio N° 1143 de fecha 15-10-2.010 emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., en el cual remitió copia certificada del expediente signado con el N° KP02-S-2006-026593, el cual riela a los folios 5 al 388 de la pieza cuatro del presente expediente.

Según lo solicitado mediante auto para mejor proveer que riela al folio 2 de la quinta pieza del presente expediente, en fecha 11-11-2.010 esta Alzada ordenó agregar a los autos oficio N° 2010/528 de fecha 09-11-2.010 del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, mediante el cual remite copias certificadas tanto de la sentencia dictada en fecha 02-04-2.008 por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, así como también de la sentencia dictada el día 22-06-2010 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cuales riela a los folios 8 al 44 de la quinta pieza del presente expediente.

DE LA COMPETENCIA

Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria sin lugar de la demanda de resolución de contrato de opción a compra interpuesta por la empresa PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. y con lugar la reconvención planteada por el parte demandada y de la circunstancia de que la única parte apelante fue precisamente la demandante. Y así se declara.

MOTIVA

Corresponde a este juzgador determinar, si la decisión definitiva dictada el 30 de Noviembre del 2.009 por el a quo en la cual declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción compra venta incoada por la accionante reconvenida PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. contra la accionada reconviniente G.J.R.P. y con lugar la reconvención por cumplimiento del mismo contrato de opción de compra venta que hizo ésta última contra PROMOTORA CLUB HOUSE C.A., está o no ajustado a derecho, y para ello se ha de determinar los límites de la controversia tal como lo prevee el ordinal 3° del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, motivo por el cual dado a que las partes aceptan y así se evidencia tanto del texto del libelo de demanda como el de la contestación de ésta: A) Que reconocen haber suscrito de manera privada el 27 de octubre del 2005, el contrato de opción de compra objeto de éste proceso; B) Que la demandada reconviniente al momento de la contestación de la demanda aceptó que no había pagado las 11 cuotas que por Bs. 2.2000,00 cada una había suscrito con vencimiento mensual sucesivo, siendo pagadera la primera de ellas el 28-02-2.006 y la última el 30-11-2006, más las 2 cuotas especiales que por Bs. 9.600.000,00 con vencimiento la primera el 30-09-2.006 y la segunda el 30-11-2.006, que había asumido como obligación del pago del precio de compra ante la accionante reconvenida; por lo que la suscripción, existencia del contrato de marras, así como el objeto, obligaciones y demás condiciones establecidas en él y cuyo original fue consignado por la actora reconvenida con el libelo de demanda y el cual cursa al folio 4 y 5, así como el impago de las cuotas supra señaladas por parte de la accionada reconviniente, quedan relevada de pruebas. Y dado a que la demandada reconviniente se excepcionó respecto al hecho de no pago de las supra señaladas cuotas alegando, que había convenido con la PROMOTORA CLUB HOUSE C.A., en que los primeros días de Diciembre del 2.006, le cancelaría las referidas cuotas que le imputa como insolutas, pues invirtió la carga de la prueba de ese acuerdo modificatorio del contrato de marras y del resultado de la oferta de pago que dice haberle efectuado a la actora reconvenida, así como también la de los hechos constitutivos de los daños y perjuicios que demandó en la reconvención, y por lo tanto la carga de la defensa la tiene la accionada reconviniente, ya que la accionante reconvenida en la contestación a la reconvención se limitó a rechazar y negar los hechos, todo ello conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

DE LA DEMANDANTE

1) Documentales: A) Respecto al contrato objeto del presente proceso, el cual fue consignado por la demandante reconvenida con el libelo de la demandada y cuyo original cursa del folio 4 al 5, en virtud de haber sido reconocido por la demandada la suscripción del mismo, pues ese hecho queda relevado de prueba; por lo que de la lectura del mismo y por los hechos aceptados por las partes se dan por probado los siguientes hechos: A.1) Que el precio de venta convenido en dicha opción fue de Bs. 195.800.000,00 discriminado así: Bs. 117.480.000,00, más la cantidad de Bs. 78.320.000,00 por las mejoras de baldosas en los pisos del apartamento oferido, cierre del balcón en aluminio y del entamboramiento de todas las puertas. A.2) Que la oferente aquí demandante reconvenida recibió de la demandada reconviniente al momento de la firma del contrato de marras la cantidad de Bs. 1.000.000,00 por concepto de reserva, más la inicial de Bs. 78.320.000,00; dividida en tres cuotas: la primera por Bs. 15.000.000,00 la segunda por Bs. 31.660.500,00 y la tercera por Bs. 31.659.500,00; y de que éstas fueron las únicas cantidades recibidas por la actora reconvenida de manos de la accionada reconviniente. A.3) Que efectivamente consta en dicho contrato, que la oferida se comprometió en dicho contrato a pagar el saldo a través de: a) dos cuotas especiales de Bs. 9.600.000,00 cada una con vencimiento el 30 de Septiembre del 2.006 y el 30 de Noviembre del 2.006, respectivamente, b) dieciocho cuotas de Bs. 2.200.000,00 cada una con fecha de vencimiento mensuales y de forma sucesiva siendo primera de ellas, el 28 de Febrero del 2.006 y la última el 30 de Julio del 2.007, c) que el monto restante de Bs. 57.680.000,00 sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo, d) que en la cláusula novena convinieron en que si ocurriera el impago de una sola cuota y después de haber transcurrido mas de 45 días de esa mora, el oferente y aquí accionante podía resolver el contrato de marras, y así decide.

2) Respecto a los giros que dice promover quien suscribe el presente fallo en virtud de no constar en autos los mismos, se abstiene de emitir pronunciamiento alguno, y así decide.

3) En cuanto a la promoción del valor y mérito de los autos que la beneficiara, quien suscribe el presente fallo se abstiene de pronunciarse por no ser este medio de prueba alguno, y así decide.

DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE

1) Respecto a la petición de los principios de unidad y comunidad de la prueba, se desestima por no ser éste medio de prueba alguno, sino que es una carga del juez, quien en su actividad jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos, tal como lo prevee el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, y así decide.

2) Respecto a la prueba del particular del capitulo II del escrito de promoción de pruebas se hace el siguiente pronunciamiento: 2.1) En cuanto a la reproducción de todas y cada una de sus partes del escrito de contestación de la demanda, se desestima en virtud que el mismo no constituye un medio de prueba alguno, sino que sirve para establecer los límites de la controversia a los fines de dar cumplimiento a lo preceptuado por el artículo 243 ordinal 3° del Código Adjetivo Civil, y así decide; 2.2) En cuanto a la reproducción del contrato objeto de este proceso, este juzgador se abstiene de pronunciarse por haberlo hecho ut supra al valorar la prueba de la actora reconvenida, y así decide.

3) Respecto a la prueba del capítulo III consistente en los informes requeridos al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, para que informara: Primero: si la causa KP02-S-2006-026593, corresponde a la solicitud de oferta real y subsiguiente depósito incoada por la ciudadana G.J.R.P., titular de la cédula de identidad N° 8.551.691 en beneficio de la empresa PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. Segundo: si en virtud de dicho procedimiento de oferta real de pago se puso a disposición de la oferida PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. las cantidades de dinero de: a) Bs. 43.784,000,00 por concepto de pago de dos cuotas especiales vencidas, identificadas con los números 1/2 y 2/2 y de las once (11) cuotas desde la 01/18 hasta la 11/18 ambas inclusive, mas la cantidad de Bs. 384.000,00 por concepto de gastos líquidos, mas la cantidad de Bs. 15.400.000,00 que corresponde a la sumatoria de las cuotas no vencidas aun numeradas desde la 12/18 hasta la 18/18 ya antes identificada. Tercero: si las cantidades antes indicadas se encuentran a disposición de la empresa oferente. Cuarto: si la sentencia definitiva dictada por dicho Tribunal declaró la misma sin lugar, pero que fue desechado por el Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo, declarando la oferta real con lugar. Quinto, cuál es el estado actual del identificado proceso judicial y desde que fecha. Quien suscribe el presente fallo disiente del a quo quien la admitió y evacuó según consta de oficio cursante al folio 53 de la segunda pieza del presente expediente, y la desestima, en virtud de ser ilegal la misma, al tenor del artículo 433 del Código Adjetivo Civil; el cual preceptúa: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos…sic” Sobre este particular es pertinente traer a colación la doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual considera a esta prueba como la testimonial de las personas jurídicas colectivas, las cuales como entes jurídicos intangibles no pueden declarar bajo juramento en juicio, pero sí pueden como corporaciones sujetas a responsabilidad patrimonial dar testimonios escritos o informes a la litis, tal como lo estableció en la sentencia N° 679 de fecha 24-10-2.007; motivo por el cual en base a dicho artículo y a la referida doctrina, la cual se acoge y aplica al caso de autos de acuerdo al artículo 321 del Código Adjetivo Civil, se determina que, los Tribunales no son el tipo de personas jurídicas a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; de manera que, cualquier prueba que se pretenda hacer valer sobre la existencia de un expediente contencioso entre las partes distinto al de la relación jurídica procesal, en criterio de este juzgador se debe probar a través de la vía documental, lo cual no es el caso sublite; motivo por el cual se desestima por ilegal la presente prueba, y así decide.

4) Respecto a la prueba de Inspección Judicial promovida sobre el expediente KP02-S-2006-026593 llevado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de haber sido negada su admisión, pues no hay prueba que valorar y así se decide.

Una vez establecidos los hechos procede este jurisdicente a pronunciarse sobre el fondo de la demanda así:

PUNTO PREVIO

Considera este jurisdicente pronunciarse sobre la estimación de la demanda que hizo la actora reconvenida en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVAREES (Bs. 88.800.000,00) y a tal efecto lo considera ilegal, en virtud que el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, establece la obligación de estimar la demanda cuando no conste el valor de ella, pero sea apreciable en dinero, como sería el caso de las acciones resolutorias en las cuales no se esté exigiendo una pretensión pecuniaria, la cual no es el caso de autos, por cuanto si bien es cierto, que la acción resolutoria de contrato es mero declarativa, también es cierto que en el caso de marras, la accionante reconvenida en el particular segundo del petitorio del libelo de demanda solicitó se condenara a la demandada a pagarle por concepto de daños y perjuicios lo establecido en la cláusula octava del contrato objeto de este proceso, es decir, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), por lo que su valor estará fijado por este monto tal como lo prevé el articulo 31 del Código Adjetivo Civil y no por la estimación ilegalmente hecha y así se decide

DE LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA RECONVENIDA

1. Respecto a la pretensión de resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, como a la del pago de daños y perjuicios, tenemos que los requisitos de éstas están consagradas en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual preceptúa: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Sobre este artículo contentivo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria es pertinente traer a colación lo señalado por la doctrina patria, entre los cuales el Dr. Melich Orsini José, quien en su obra Doctrina General del Contrato: Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Centro de Investigaciones Jurídicas. 4ta. Edición corregida y simplificada, Serie de Estudio, señala “Requisitos de la acción. La resolución de que habla el artículo 1167 Código Civil está sujeta a los requisitos que en él se enuncian a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas pretensiones a favor de la otra y en que esas reciprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre si, b) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le es imputable por una conducta culposa del propio demandante de la resolución, y c) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie sobre la pretensión del demandante”. A su vez este autor agrega otro requisito como es el de la exigencia de buena fe del actor. Dicha doctrina dice al respecto, que aunque la bilateralidad del artículo 1.167 del Código Civil pudiese hacer pensar que los tres requisitos que acabamos de exponer, constituyen los únicos presupuestos de la resolución judicial un mayor análisis de la estructura y finalidad de esta acción impone considerar otros requisitos no explicados en dicha norma.

Afirma este autor, que no basta la no ejecución o incumplimiento del contrato, sino que se requiere que éste pueda imputársele al demandado y que en virtud de la bilateralidad del contrato y por ende de la existencia de obligaciones reciprocas de las partes, estas obligaciones no sólo están limitadas a las expresadas en el contrato, sino también aquellas que si derivan de su integración conforme al artículo 1.160 del Código Civil, por lo que en consecuencia de esto último surge una falta de legitimación activa para demandar en las siguientes circunstancias:

1. - No procederá la demanda de resolución si por haber el propio actor incumplido el contrato, procede contra él la excepción non adimplete contractus; que si bien es cierto que quien demanda la resolución y prueba con la pretensión del contrato celebrado la existencia de la obligación a cargo de su contraparte, no tiene por que comenzar por establecer que él ha cumplido todas las obligaciones a su cargo, pero si de las actas del proceso resulte que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el juez deberá desechar la demanda de resolución (inadimpleti non est adimpleti). Que esto es lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe. (subrayado del Tribunal)

2. - LA VIABILIDAD DE LAS RESTITUCIONES QUE DEBA HACER EL ACTOR. Dicho autor afirma, que el efecto restitutorio inherente a la sentencia que declara la resolución impone que quien demande la resolución no se haya colocado culposamente en condiciones en que la hagan imposible cumplir el mismo con sus deberes de restitución consecuenciales de la sentencia y da ejemplos; como sería el caso en el cual el actor ha consumido, destruido, transformado o enajenado la cosa que él ha recibido del demandado, a menos que ello hubiese ocurrido antes de conocer la necesidad de ejercer como único remedio para el incumplimiento de su contraparte la acción de resolución, caso éste último en que su obligación de restitución tendría que ser cumplida por equivalente y el otro sería cuando el demandado no haya podido oponerse a la acción de resolución por desconocimiento de ese hecho al contestar la demanda y fuese solo en la fase de ejecución del fallo resolutorio cuando se percatara de que el actor no está en condiciones de cumplir con las restituciones que tal fallo le impone y entonces el demandado podrá invocar los principios que rigen la ejecución forzosa de las obligaciones de hacer, y en particular el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil. De manera que basado en lo establecido en dicho articulo 1167 del Código Civil y a la doctrina supra expuesta y analizando el contrato de marras se determina que, para el momento de intentarse la presente acción como para la fecha de dictarse la presente sentencia no están dados los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, por cuanto aparte del lapso de pago establecido para pagar las cuotas insolutas, también las partes convinieron en el mismo contrato en otro tiempo distinto para hacerlo, como sería para el momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta, y así se evidencia del texto de la cláusula: “DECIMA CUARTA. Igualmente ambas partes han convenido que si para el momento de culminación de la Obra es decir, que hayan terminado la construcción del edificio donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de la presente opción, sin haberse cancelado la totalidad de las cuotas mensuales aquí pactadas, dichas cuotas restantes no canceladas se consideraran de plazo vencido y deberán ser canceladas en el momento que se ha de protocolizar el documento definitivo de compra-venta” (subrayado del Tribunal), término este que no ha sido probado que haya ocurrido por cuanto para haber llegado al mismo necesariamente la accionante reconvenida tenía que haber notificado a la accionada reconviniente con 15 días de anticipación a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta, sobre los documentos que tenía que presentar para ese momento, tal como lo establecieron en la cláusula cuarta del contrato de marras, ni tampoco se dio el otro requisito como es el de la buena fe, el cual consistía de que el accionante por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, como es la de entregar el apartamento ofrecido y otorgar el documento de venta definitivo, ya que en el libelo de la demanda, se limitó a narrar los elementos del incumplimiento de la accionada, a pedir la declaratoria de resolución de contrato y a la petición de indemnización de daños y perjuicios contractuales. De manera que en virtud de no haberse demostrado los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, pues la pretensión sobre este particular indefectiblemente tenía que ser la de declararla sin lugar, por lo que este jurisdicente concuerda con lo decidido por el a quo en este particular, pero disintiendo de éste en la motivación dada para declarar sin lugar la acción, la cual la fundamentó en que dió como válida la oferta real de deposito incoada por la accionada reconviniente contra la accionante reconvenida, la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de La Región Centro Occidental; sentencia esta que fue revisada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y en consecuencia declarada nula, según consta de copia fotostática certificada por el secretario del Tribunal Superior Primero en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, quien está conociendo nuevamente de ese proceso de oferta real, tal como consta a los folios 2 al 44 de la pieza número cinco del presente expediente, la cual se aprecia conforme al artículo 111 del Código Adjetivo Civil, por lo que lo decidido por el a quo sobre este particular se ha de ratificar con el cambio de motivación supra expuesta, y así se decide.

   B).- Respecto a la pretensión de pago de la cantidad de Bs. 30.000.000,00 que por concepto de daños y perjuicios contractuales convenidos en la cláusula octava del contrato de marras, quien suscribe el presente fallo, concuerda con el a quo en que la misma en virtud de haberse declarado sin lugar la pretensión de resolución de contrato no procede la indemnización de daños y perjuicios a que hace referencia en el artículo 1.167 en concordancia con la cláusula octava del contrato de marras, por lo que lo decidido por el a quo sobre este particular, se ha de ratificar, y así se decide.

   DE LA RECONVENCION

1. - En cuanto a la estimación de la acción que por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) que hizo la accionada reconviniente, quien suscribe el presente fallo la desestima por ilegal, en virtud que al haber pretendido la indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) tal como se evidencia del particular segundo del capitulo V del escrito de contestación de la demanda y reconvención planteada, pues la competencia por la cuantía lo cual es materia de orden público estará determinada de acuerdo al artículo 31 del Código Adjetivo Civil, el cual establece que el valor de la demanda se determinará sumando al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en cobranzas y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda, (subrayado del Tribunal) por lo que en el caso sublite, el valor de la demanda será la de Bs. 1.000,00 que fue la cantidad pretendida por concepto de daños, por lo que la estimación de la acción es contraria al artículo 31 del Código Adjetivo Civil, y así se decide.

2. - En cuanto a la reconvención planteada con pretensiones de cumplimiento de contrato y pago de daños y perjuicios, en virtud del principio de reformatio in peius, el cual implica que, cuando en un proceso sólo apela una de las partes, pues se presume que el apelante sólo lo hizo respecto a la parte que lo desfavorece y que el ad quem no puede desmejorar respecto al apelante lo establecido en la recurrida; por lo que al haber recurrido sólo la parte accionante reconvenida, pues el tema a decidir en la reconvención estará limitada sólo a la pretensión de cumplimiento de contrato acordada por el a quo, ya que la pretensión de indemnización de daños y perjuicios fue declarada sin lugar; motivo por el cual este juzgador se pronuncia así: La acción de cumplimiento de contrato, al igual que la de resolución de contrato está consagrado en el artículo 1.167 ut supra trascrito, por lo que los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato son los mismos ut supra analizados, es decir, a) Que el contrato cuyo cumplimiento se solicita sea bilateral; b) El incumplimiento de la demandada, que en el caso de autos sería la accionante reconvenida; c) Que la acción sea ejercida ante un juez; y d) La buena fe de la accionante, que en este particular sería el de la accionada reconviniente, el cual consistiría en que ésta debería estar solvente con sus obligaciones contractuales para el momento de interponer la demanda de reconvención de cumplimiento de contrato, tal como lo estableció el Dr. Melich Orsini, José en el análisis supra efectuado, al analizar los requisitos de procedencia de la acción resolutoria del contrato. De manera que, subsumiendo los hechos aceptados por las partes como sería el de la suscripción del contrato de marras, y analizando el texto de éste y adminiculando el hecho de la oferta real hecha por la demandada reconviniente a la actora reconvenida que tomó en cuenta el a quo para declarar con lugar de la pretensión de cumplimiento de contrato, quien suscribe el presente fallo concluye que, en el caso de autos sólo se dieron 2 de los 4 requisitos concurrentes y necesarios para la procedencia de declaratoria con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, por lo que la decisión del a quo sobre este particular, es decir, la declaratoria de con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, infringe el artículo 1.167 del Código Civil y a la doctrina supra analizada. Efectivamente en el caso subexamine se dieron los requisitos de bilateralidad del contrato, tal como fue supra analizado y la actuación judicial, ya que nadie puede declarar unilateralmente la resolución de un contrato en el cual las partes se dieron recíprocos derechos y obligaciones, más no se dieron los requisitos de el incumplimiento del contrato por parte de la actora reconvenida, por cuanto del texto del contrato de marras se evidencia que el objeto de la opción de compra venta era un apartamento que iba a formar parte de un edificio a construir por parte de la actora reconvenida, más en ninguna de las cláusulas establecieron el tiempo para que la actora reconvenida construyera dicho edificio, ni el tiempo para que otorgara el documento de venta definitivo; por lo que éste quedó en beneficio de la actora reconvenida y por ende no puede haber incumplimiento de la obligación; así como tampoco se dio el requisito de buena fe de la accionada reconviniente como sería el estar solvente con su obligación, por cuanto si bien es cierto que el a quo como motivación para declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato lo basó en la supuesta validez de la supra referida oferta real cuando estableció “…omisis…cónsono con lo aquí expuesto y probado como ha sido por parte del demandado reconviniente que recurrieron a la vida judicial a hacer el ofrecimiento de pago de las cantidades a que estaba obligado a pagar según el contrato suscrito en fecha 27 de Octubre del 2005 que sirvió de fundamento a la presente acción y siendo que tramitada la misma, este ofrecimiento fue declarado válido, por sentencia definitivamente firme, es forzoso para este juzgador declarar sin lugar la presente acción de resolución de contrato de compra venta y con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato. Así se decide.” Ese hecho de validez de la oferta real y subsiguiente depósito para este momento no existe, por cuanto tal como consta de copia fotostática de la sentencia de fecha 2 de Abril del 2.008, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Occidental, en la cual declaró tal como lo fundamentó el a quo en su motiva, con lugar la oferta real de pago y consecuente depósito, interpuesta por la ciudadana G.J.R.P. (aquí demandada-reconviniente) en contra de la empresa mercantil PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. (aquí demandante-reconvenida), también es cierto, que de la copia certificada de la sentencia de fecha 22 de Junio del 2.010 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cursante al folio 21 al 43 de la pieza 5; ut supra valoradas se evidencia que, revisó la sentencia del Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental ut supra señalada declarándola en consecuencia nula; por lo que en criterio de este jurisdicente, al no haber ocurrido la moratoria de la actora reconvenida y no haber la demandada reconviniente probado su buena fe respecto a la solvencia de sus obligaciones contractuales, pues la decisión del a quo declarando con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la accionada reconviniente es contraria a lo pautado por el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se ha de revocar lo decidido en este particular declarándose en consecuencia sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato incoada por G.J.R.P., ya identificada contra PROMOTORA CLUB HOUSE C.A., y así se decide.

   DISPOSITIVA

   En virtud de las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA ¬¬¬¬PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACION, interpuesta por el ABG. D.E.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.130, en su carácter de apoderado judicial de la actora recurrida PROMOTORA CLUB HOUSE C.A., ya identificada, en contra de la sentencia definitiva de fecha 30 de Noviembre del 2.009, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, modificándose la misma así:

SE DECLARA SIN LUGAR, la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta y pago de daños y perjuicios intentada por la empresa PROMOTORA CLUB HOUSE C.A. contra la ciudadana G.J.R.P..

SE DECLARA SIN LUGAR, la reconvención de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana G.J.R.P. contra la empresa PROMOTORA CLUB HOUSE C.A., todos identificados en autos.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total del recurso planteado.

Se ordena notificar a las partes conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, advirtiéndoseles que una vez conste en autos la última notificación practicada, al día siguiente comenzará a correr el lapso para interponer el recurso legal correspondiente.

De conformidad a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiséis (26) días del mes de Noviembre de dos mil diez (2.010).

EL JUEZ TITULAR

ABG. J.A.R.Z.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA CAROLINA GOMEZ DE VARGAS

Publicada en su fecha 26-11-2.010 a las 11:40 a.m.

LA SECRETARIA

ABG. MARIA CAROLINA GOMEZ DE VARGAS