Decisión nº 08-1025 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 13 de Enero de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, trece de enero de dos mil once

200º y 151º

ASUNTO: KP02-R-2007-001032

DEMANDANTE: PROMOTORA D.P., C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 23 de mayo de 1994, bajo el N° 18, tomo 12-A, de este domicilio, en la persona de su presidente, ciudadano F.E.D.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.324.763, de este domicilio.

APODERADOS: G.L.A. y D.G.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.165 y 90.481, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADOS: R.S.D.S., F.Y.H.D.D. y S.P.T. venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.856.788, V-4.605.673, y V-4.382.704, respectivamente, domiciliados procesalmente los dos primeros en la avenida Los Leones con avenida Caracas, Centro Empresarial Barquisimeto, piso 2, oficina 2-3, Barquisimeto, estado Lara; y la segunda en la calle 27, entre carreras 17 y 18, edificio Lex, planta baja, oficina Nº 01, Barquisimeto, estado Lara.

APODERADO DE LOS CIUDADANOS R.S.D.S., y F.Y.H.D.D.:

C.A.C.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.080, de este domicilio.

APODERADOS DE LA CIUDADANA S.P.T.:

S.J.Z.C. y D.B.D.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.826, 53.388 respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: Cumplimiento de contrato.

SENTENCIA: Definitiva, expediente N° 08-1025 (Asunto: KP02-R-2007-001032).

Se inició la presente causa, mediante demanda por cumplimiento de contrato interpuesta en fecha 25 de agosto de 2004 (fs. 1 al 9 y anexos fs. 10 al 60), por el abogado G.L.Á., en su condición de apoderado judicial de la firma mercantil Promotora D.P., C.A., contra los ciudadanos R.S.D.S., F.Y.H.d.D. y S.P.T., con fundamento a lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.180 y 1.184 del Código Civil. Por auto de fecha 10 de septiembre de 2004 (fs. 62 y 63), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda, ordenó la citación de los demandados y decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble propiedad de los demandado.

Al folio 71, consta oficio N° 465, de fecha 11 de octubre de 2004, emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, en el cual participó que se tomó nota de la medida decretada. Consta a las actas procesales, citaciones practicadas a las partes intervinientes en el presente asunto (fs. 72 al 79).

En fecha 27 de enero de 2005, tanto el abogado C.A.C.P., en su condición de apoderado judicial de los co-demandados R.S.D.S. y F.Y.H.d.D., como los abogados S.J.Z.C. y D.B.D.G., en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada S.C.P.T., consignaron escrito de contestación de la demanda los cuales obran insertos a los folios 82 al 86, y anexos del folio 87 y 88; y del folio 89 al 94, respectivamente.

Mediante diligencia de fecha 03 de febrero de 2005 (f. 95), la parte actora promovió la prueba de cotejo sobre la documental anexa al libelo de demanda (marcada “B”), en virtud del desconocimiento efectuado por la representación judicial del co-demandado R.D.S..

Por auto de fecha 09 de febrero de 2005 (f. 96), el tribunal de la causa fijó oportunidad para la designación de los expertos grafotécnicos, recayendo dicho nombramiento en los ciudadanos A.J.C., R.A.S. y J.L.M. (f. 98), quienes una vez citados y juramentados, consignaron informe que corre agregado a los folios 136 al 148.

En fecha 23 de febrero de 2005 (fs. 104 al 106 y anexos del folios 107 al 120), la co-demandada S.C.P.T., consignó escrito de pruebas y anexos. En fecha 24 de febrero de 2005 (fs. 122 al 129 y anexos del f. 130 y 131), la parte actora consignó su escrito de pruebas y anexos, los cuales fueron admitidos mediante auto de fecha 04 de marzo de 2005 (f. 133).

En fecha 09 de marzo de 2005 (fs. 149 al 153 y anexos a los fs. 154 y 155 y de los folios 156 al 160), rindió declaración la ciudadana C.C.P.T.. En fecha 04 de abril de 2005, se nombraron como peritos avaluadores a los ciudadanos A.D.A., Norangel Anzola y A.J.G. (f. 169), quienes una vez citados y juramentados consignaron en fecha 01 de junio de 2005, informe pericial el cual consta del folio 171 al 191.

Corre agregado desde el folio 193 al 196, oficio ROOF-1683-05-1192, de fecha 06 de mayo de 2005, emanado del Banco Provincial. En fecha 26 de septiembre de 2005, tanto los apoderados judiciales de la ciudadana S.C.P.T., como los de los ciudadanos R.S.D.S. y F.Y.H.d.D., consignaron escrito de informes cursantes a los folios 210 al 213 y del 214 al 219, respectivamente. En fecha 27 de septiembre de 2005, la parte actora presentó su respectivo escrito de informes que corre agregado a los folios 220 al 227.

En fecha 14 de agosto de 2007, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra-venta, interpuesta por la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A., contra los ciudadanos R.S.D.S., S.P.T. y F.Y.H.d.D.; se condenó en costas a la parte actora por haber resultado perdidosa y se ordenó la notificación de las partes (fs. 235 al 260).

La parte actora, mediante diligencia de fecha 14 de noviembre de 2007 (f. 269), ejerció el recurso de apelación contra la precitada sentencia, el cual fue admitido en ambos efectos por auto de fecha 20 de noviembre de 2007 (f. 270), y se ordenó la remisión del presente asunto a la URDD Civil, a los fines de su distribución entre los juzgados superiores civiles de esta circunscripción judicial.

Por auto de fecha 10 de enero de 2008 (f. 273), se le dio entrada, se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia. En fecha 13 de febrero de 2008, ambas partes presentaron escrito de informes, los de la demandada corren agregados entre los folios 274 al 276, y a los folios 277 al 289, los consignados por la parte actora. Por auto de fecha 27 de febrero de 2008 (f. 290), se dejó constancia que venció la oportunidad para presentar observaciones a los informes, por lo que la causa entró en lapso para dictar sentencia. En fecha 28 de abril de 2008 (f. 291), se difirió la publicación de la sentencia.

Alegatos de la parte actora

El abogado G.L.Á., en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A., alegó que en fecha 02 de junio de 2003, su representada celebró con el ciudadano R.S.D.S., un contrato de compra-venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, un anexo de terreno propio y una vivienda, la cual se edificó sobre la referida parcela dentro del Conjunto Residencial D.P., ubicadas en la avenida Hermano Nectario María (La Ribereña), entre las urbanizaciones Tabure Villas I y II, Municipio Palavecino del estado Lara, distinguida la referida parcela con la letra “L” y anexo 17 de la urbanización.

La referida parcela posee una superficie aproximada de trescientos cuarenta y cinco metros cuadrados (345 m²), correspondiéndole un porcentaje de parcela del cuatro con cero un por ciento (4,01%) y posee los siguientes linderos: Norte: 11,50 m con anexo 17; Sur: 11,50 m con calle principal del conjunto residencial; Este: 30 m con parcela “K” y Oeste: 30 m con parcela “LL”. El anexo tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (65,26 m²), del cual le corresponde un porcentaje al anexo del cero con setenta y seis por ciento (0,76%), y posee los siguientes linderos: Norte: 11,60 m con la avenida Hermano Nectario María (La Ribereña); Sur: 11,50 m con parcela “L”; Este: 4,95 m con anexo “16” y; Oeste: 6,40 m con anexo “18”.

Indicó que la vivienda a construir por su representada tendría las siguientes características: un área de construcción techada de ciento setenta y tres metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (173,25 m²) aproximadamente, de dos plantas distribuidas de la siguiente manera: en la planta baja: estar, comedor, cocina, área de servicios, baño social con espacio para maletero interno, área de estacionamiento y pared divisoria entre parcelas y en la planta alta: una habitación principal con vestier y baño privado, dos habitaciones con closets cada una, un baño auxiliar y un estar íntimo con jardinera. Dicho inmueble posee además los siguientes acabados: siembra de grama, puerta y marcos de acceso principal de madera, puerta de servicio entamborada metálica y las puertas internas entamboradas de madera con cerradura de pomo y marcos de madera, ventanas de madera con rejas protectoras en las habitaciones y sala-comedor, cerámica en pisos, cerámicas en pared de los baños hasta 1.80 m de altura, techo de madera machihembrado con tejas criollas, tanque subterráneo de 2200 litros con equipo hidroneumático de emergencia, piezas sanitarias, calentador de agua y puntos eléctricos para aire acondicionado, con materiales de primera calidad, construido en un conjunto cerrado, con un solo acceso, con caseta de vigilancia, paredes perimetrales con cerca eléctrica y portón eléctrico a la entrada de la urbanización. Las referidas parcelas le pertenecían a la ciudadana S.P., según consta en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del estado Lara, bajo el N° 37, folios 1 al 2, protocolo primero, tomo duodécimo y el documento de parcelamiento se protocolizó en fecha 15 de marzo de 1996, bajo el N° 21, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo vigésimo segundo y sus respectivas aclaratorias fueron registradas ante la misma oficina de registro, en fechas 10 de diciembre de 1997 y 21 de octubre de 1998, bajo los Nros. 21 y 25, folios 1 al 2, tomos 22 y 7, protocolo primero, respectivamente.

Señaló que en la referida negociación de compra-venta se plasmaron las siguientes condiciones: 1) Que la promotora D.P., C.A., le vendería una vivienda al comprador, la cual se edificaría en un plazo de seis (06) meses, y se estableció que el comprador pagaría por la parcela y la vivienda la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), de la siguiente manera: a) Al suscribir el contrato la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00); b) Para el día 30 de junio de 2003, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00); c) Para el día 30 de julio de 2003, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00); d) Para el día 30 de agosto de 2003, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) y; e) la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), en un plazo de dos (02) años contados a partir del 30 de agosto de 2003, para lo cual se emitieron veinticuatro (24) letras de cambio.

Adujo que el precio pactado entre las partes, era con la finalidad del traslado global de la propiedad, tanto de la parcela como de la vivienda a edificar; que la voluntad de las partes al concluirse la construcción de la vivienda, se vendiera la misma conjuntamente con su parcela de terreno, lo cual constituye el núcleo del problema planteado, ya que su representada no era la propietaria del terreno sobre la cual se edificó la vivienda sino una socia accionista de la empresa y quien a la vez era la directora de la promotora, ciudadana S.P.T..

Manifestó que, para que su representada pudiera celebrar el contrato de compra-venta en los términos en que fue celebrado, debió existir el consentimiento de la propietaria del terreno, el que si bien no fue dado en forma expresa , no obstante fue dado en forma verbal, dada la confianza que existía entre las partes y el vínculo de la propietaria de la parcela con la empresa; que por ser la promotora la que tenía la responsabilidad de la construcción de la vivienda, el comprador realizó todos los pagos iniciales a nombre de la constructora, conforme se evidencia a los autos en anexos marcados “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, “h”, “i”, “j”, “k”, “l”, “m” y “n”, respectivamente; que con los recursos económicos y la asesoría técnica de la promotora, se iniciaron los trabajos de construcción y edificación de la vivienda, los cuales fueron concluidos en el mes de mayo de 2004.

Esgrimió que la simbiosis existente entre su representada, la propietaria de la parcela y el ciudadano R.D., para celebrar el contrato, incluyó entre otras gestiones que la propietaria de la parcela solicitara la constancia de adecuación a las variables urbanas fundamentales que equivale a la cédula de habitabilidad de la vivienda, así como los permisos de construcción, lo cual conllevó a concluir en la voluntad de su representada en que se celebrara el negocio con el ciudadano R.D., en los términos previstos en el contrato de compra-venta; que en fecha 16 de junio de 2004, una vez concluida la construcción de la vivienda y llegada la oportunidad de suscribir el contrato de compra-venta, su representada a través de su presidente, ciudadano F.D.F., remitió al comprador un telegrama con acuse de recibo, en el que le notificó la culminación de la construcción de la vivienda y el saldo deudor pendiente sobre la venta de la parcela y la vivienda construida sobre ella; que de igual manera en fecha 15 de junio de 2004, se le envió otro telegrama a la accionista y propietaria de la parcela, ciudadana S.P.T., en el que se le solicitó una reunión a los fines de resolver la protocolización de la parcela y vivienda del señor R.D..

Indicó que a pesar de estar el comprador debidamente notificado, procedió conjuntamente con la ciudadana S.P., a suscribir en fecha 18 de junio de 2004, un contrato de compra-venta sobre la parcela y la vivienda edificada por la Promotora D.P., C.A., con la finalidad de desconocer el contrato suscrito en fecha 02 de junio de 2003, y burlar las utilidades que le correspondían por concepto de la referida negociación, por lo que, se evidencia la mala fe, más aun, si fue celebrado sin el consentimiento de su representada, quien fue la que edificó la vivienda; que en el precitado contrato de compra-venta se señaló que el referido inmueble fue edificado a expensas de la vendedora S.P., situación que es absolutamente incierta; que el hecho de que se constituyó una hipoteca convencional de primer grado sobre el remanente del precio a favor de la vendedora sobre el inmueble y su parcela, con el consentimiento del comprador en perjuicio de su representada, determinó sin duda alguna, el incumplimiento contractual del ciudadano R.D. y el enriquecimiento sin causa de la vendedora, al tratar de lucrarse indebidamente de tal negocio jurídico, en exceso a lo que en realidad le correspondía sin tener derecho a ello, en evidente perjuicio a su representada.

Manifestó que, con la finalidad de precisar el quantum patrimonial en que resultó afectada su representada, señaló que el precio de vivienda y de la parcela se estableció, según el contrato de compra-venta de fecha 02 de junio de 2003, en la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00); que del referido precio global, a la vendedora y propietaria de la parcela le corresponde únicamente el valor de la parcela, la cual si bien se determinó verbalmente al inicio de la negociación entre su representada y la ciudadana S.P., en la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), hoy en día dado los valores de mercado actuales, el precio de la parcela sería de treinta y cuatro millones ochocientos setenta y dos mil cien bolívares con cero céntimos (Bs. 34.872.100,00), el cual resulta de multiplicar la superficie de la parcela de cuatrocientos diez metros con veintiséis decímetros cuadrados (410,26 m²), por ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,00), valor en el mercado por cada metro cuadrado de terreno a la fecha de junio de 2004, cuando se celebró la negociación, lo que determinó que la ciudadana S.P., en perjuicio de su representada constituyó hipoteca convencional de primer grado a su favor por el precio de la vivienda, por lo que con dicho acto despojó a su representada de un crédito a favor de dicha ciudadana por la cantidad de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900.00), diferencia que resulta de restar la cantidad de sesenta y siete millones de bolívares (Bs. 67.000.000,00), correspondiente al saldo pendiente de la parcela de terreno al precio real de la parcela de terreno, por lo que dicho acto en definitiva es el daño material coetáneo causado a su representada por el incumplimiento señalado.

Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.180 y 1.184 del Código Civil y estimó la misma en la cantidad de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00).

Por último solicitó se acuerde medida cautelar de prohibición de enajenar y gravas sobre el inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil.

Alegatos de las demandadas

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el abogado C.A.C.P., en su condición de apoderado judicial de los co-demandados R.S.D.S., F.Y.H.d.D., consignó escrito en fecha 27 de enero de 2005 (fs. 82 al 86), mediante el cual rechazó, negó y contradijo la demanda interpuesta en contra de sus representados; desconoció en su contenido y firma el contrato de compra-venta privado de fecha 02 de junio de 2003.

Que es cierto, que sus representados son propietarios de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial D.P., avenida Hermano Nectario María (La Ribereña), entre las urbanizaciones Tabure Villas I y II, Municipio Palavecino del estado Lara, distinguida la referida parcela con la letra “L” y anexo 17, incluyendo la parcela de terreno y la vivienda edificada sobre ella, según consta en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 18 de junio de 2004, bajo el N° 23, folio 1 al 4, protocolo primero, tomo 19, segundo trimestre del año 2004.

Indicó que sus representados adquirieron el referido inmueble de la ciudadana S.C.P.T., titular de la cédula de identidad N° V- 4.382.704, quien le otorgó el documento ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara; que la vendedora era la legítima propietaria del terreno y su anexo, así como del inmueble, según consta en el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, ya que de no serlo no se podría registrar; que el otorgamiento del referido documento de compra-venta, se realizó ante un funcionario público y ante el organismo público competente, único autorizado y facultado legalmente para llevar las negociaciones de registros entre vendedores y compradores.

Que es falso, que la vivienda tiene una construcción de ciento setenta y tres metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (173,25 m²), cuando la realidad es que la misma posee una construcción de trescientos metros cuadrados (300 m²).

Indicó que sus representados no conocen personalmente al ciudadano F.E.D.F., presidente de la sociedad de comercio Promotora D.P., C.A., y que por tal razón nunca realizaron operación alguna; que todo el convenio fue tramitado con la Ingeniero C.C.P.T., quien funge como directora y socia de la referida empresa.

Que si bien es cierto, sus representados fueron notificados para la firma del documento de compra-venta con el ciudadano F.E.D.F., quien funge como presidente de la promotora, también es cierto que, la única persona capaz de realizar y otorgar el documento definitivo de compra-venta del inmueble y su terreno, es su propietaria S.C.P.T..

Rechazó, negó y contradijo la estimación de la demanda en la cantidad de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00).

Solicitó se revoque la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda, por ser éste propiedad de sus mandantes.

Por su parte, los abogados S.J.Z.C. y D.B.D.G., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana S.C.P.T., mediante escrito de contestación a la demanda, cursante entre los folios 89 al 94, rechazaron, negaron y contradijeron la demanda interpuesta en contra de su representada por ser falsos los hechos narrados por la parte actora.

Manifestaron que la Promotora D.P., C.A., se encuentra constituida por tres socios, los cuales son: 1) S.C.P.T., titular de la cédula de identidad N° V-4.382.704; 2) C.C.P.T., titular de la cédula de identidad N° V-5.243.805 y; 3) F.E.D.F., titular de la cédula de identidad N° V- 3.324.763. Esgrimieron que toda empresa que pretenda demandar a terceras personas por cualquier motivo o más aún a su propio socio, debe por lo menos convocar una asamblea de accionistas para tratar dicho asunto, o en caso de no convocarse a una asamblea, por lo menos debe efectuarse una reunión con la junta directiva de la empresa; que su representada S.C.P.T., es socia activa de la Promotora D.P., C.A. y la legítima propietaria de la parcela de terreno y el inmueble construido sobre ella, cuando a través del documento protocolizado realizó la compra-venta a los ciudadanos R.S.D.S. y F.Y.H.d.D., por la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), de los cuales los compradores han pagado hasta el 18 de junio de 2004, la cantidad de ochenta y tres millones de bolívares (Bs. 83.000.000,00), cancelados a través de cheques y recibos a nombre de Promotora D.P., C.A, quien los recibió y el saldo restante se lo pagan a la socia S.C.P.T., en catorce cuotas mensuales y consecutivas.

Que desde la creación de la Promotora D.P., C.A., el socio presidente, ciudadano F.E.D.F., manejó desde el punto de vista administrativo y judicial a su antojo y modo, a tal punto de que para ese momento estaban contestando una demanda judicial a una de las socias de la empresa; que el precitado ciudadano nunca entregó ni rindió cuentas a la empresa; que el terreno donde se desarrolló el Conjunto Residencial D.P., era propiedad del padre de las socias Perdigón Torrealba y que mediante un fraude mercantil el prenombrado ciudadano (hoy demandante), elevó el capital social de la empresa a su favor, para tomar las decisiones más convenientes a sus propios intereses.

Rechazaron, negaron y contradijeron tanto los hechos como en el derecho, el contrato de compra-venta (privado). Que es totalmente falso lo señalado por la parte actora, en relación a que el inmueble objeto de la presente acción, tenga un área de construcción de ciento setenta y tres metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (173,25 m²), cuando lo cierto es que posee un área superior a los trescientos metros cuadrados (300 m²) de construcción para el momento de la compra-venta realizada. Que en este estado y grado de la causa, si la actora edificó la vivienda, pero que no era la misma dueña de la parcela, cómo es que había recibido la mayor cantidad de dinero en la referida negociación y en conclusión, ahora quiera quedarse con el total del dinero de la operación; que el ciudadano F.E.D.F., le ha manifestado verbalmente a su representada en varias oportunidades y de manera pública que la tierra no vale nada.

Que en relación a las notificaciones que manifestó el ciudadano F.E.D.F., que transmitió a su representada y a los compradores mediante telegramas, sobre la compra-venta del inmueble, no entienden las consecuencias que podría producir las mismas, cuando la verdad es que su representada es la propietaria originaria y mercantil de la parcela y la vivienda, en virtud de que una vez protocolizado el documento de compra-venta, el mismo tiene el carácter de público y es propio de su misma naturaleza.

Ratificaron en forma absoluta el mencionado documento de compra-venta de fecha 18 de junio de 2004, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, bajo el N° 23, folios 1 al 4, protocolo primero, tomo 19, segundo trimestre del año 2004.

Que era de hacer notar, que de lo comentado por la actora sobre las utilidades de la promotora sobre la negociación, era recomendable que en todo caso su representada le corresponda tener parte por ser socia de la promotora; que para el ciudadano F.E.D.F., la empresa es de su exclusiva propiedad, excluyendo a las otras socias, a la ingeniero C.C.P.T. y las utilidades de las dos socias restantes sobre las veintiocho viviendas construidas y sobre el Conjunto Residencial El Milagro.

Rechazaron, negaron y contradijeron la estimación de la demanda en la cantidad de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00), por ser falsos y por carecer de fundamentación legal, al igual que la indexación solicitada, en virtud de que su representada no está obligada por ningún concepto a cancelar la presunta obligación.

Citaron al artículo 1.474 del Código Civil, y en tal sentido, señalaron que tanto la vendedora como los compradores otorgaron el documento de compra-venta por ante el único funcionario público competente, como lo es el Registrador Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, quien no objetó en ningún momento el documento que protocolizó en su dependencia; que si el referido funcionario lo otorgó es porque el documento posee toda validez. Por último solicitaron se suspenda la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble objeto de la presente acción por carecer de fundamentación legal.

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de noviembre de 2007, por el abogado G.L.Á., apoderado judicial de la parte actora, contra de la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de compra venta, seguida por la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A., contra los ciudadanos R.S.D.S., S.P.T. y F.Y.H.d.D., y condenó en costas a la parte actora.

Consta de las actas procesales, que la firma mercantil Promotora D.P., C.A., representada por su presidente ciudadano F.E.D.F., demandó en fecha 25 de agosto de 2004, a los ciudadanos R.S.D.S., F.Y.H.d.D., y a la ciudadana S.P.T., por cumplimiento del contrato celebrado en fecha 02 de junio de 2004, a los fines de que cumplan con pagarle a su representada, o a ello sea condenado por el tribunal,la cantidad de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00), por concepto del saldo del precio de la vivienda edificada sobre la parcela “L”, y anexo 17, del Conjunto Residencial D.P., más la corrección monetaria calculada desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha del pago definitivo de la obligación, conforme a los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela. En tal sentido, alegó la parte actora que celebró un contrato privado con el ciudadano R.S.D.S., de compra venta de una casa por edificar, y el terreno propiedad de la ciudadana S.P., a cambio de una contraprestación que constituía el pago del precio que se fijó en la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000,00); que la propietaria del terreno era accionista y directora de su representada y prestó su consentimiento en forma verbal para celebrar la negociación; que su representada ejecutó las obligaciones derivadas de la convención y que el comprador efectuó los pagos iniciales; que en el mes de mayo de 2004, se concluyó la construcción de la obra, razón por la cual, el ciudadano F.D. notificó mediante telegrama al comprador y a la ciudadana S.P., pero que no obstante lo anterior, ambos celebraron en fecha 18 de junio de 2004, un contrato de compra venta entre ellos, de mala fe, para desconocer el contrato privado suscrito en fecha 03 de junio de 2003, y para burlar las utilidades que le correspondían como socio y como presidente de la empresa; que la negociación fue realizada de mala fe y con objeto de despojar a su representada de la suma de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00), que constituye la diferencia de restar al monto adeudado, el valor de la parcela; que existe un enriquecimiento sin causa a favor de la ciudadana S.P.T., por cuanto se constituyó la hipoteca a su favor, y no de la empresa que construyó la obra; razón por la cual procedió a demandarlos a los fines de que le paguen la suma antes señalada, más la indexación judicial.

Por su parte, los co-demandados R.S.D.S. y F.Y.H.d.D., contestaron la demanda por cumplimiento de contrato y a tales fines rechazaron, negaron y contradijeron la demanda incoada contra sus representados; desconocieron en su contenido y firma el contrato de compra venta privado de fecha 02 de junio de 2003; que es cierto que son los propietarios del inmueble conforme consta en documento celebrado en fecha 18 de junio de 2004, con la ciudadana S.C.P.T., quien era la legítima propietaria del terreno; que la negociación se realizó ante un funcionario público; que es falso que la casa tiene un área de construcción de 173,25 m², sino 300 m²; que toda la negociación la realizaron con la ciudadana C.C.P.T., directora y socia de la empresa, por lo que, no conocen al ciudadano F.E.D.F.; que si bien es cierto que se les notificó la conclusión de la obra, también es cierto que, la única persona capaz de realizar y otorgar el documento definitivo de venta era la propietaria ciudadana S.C.P.T.; que la buena fe se presume y la mala fe debe probarse, y por último rechazaron la estimación de la cuantía de la demanda.

La codemandada S.C.P.T., en su escrito de contestación, rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho; alegó que la empresa Promotora D.P., C.A., está constituida por tres socios, saber S.C.P.T., C.C.P.T., y F.E.D.F., la cual se encuentra debidamente constituida ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por consiguiente existen estatutos sociales que la rigen y fue designada una junta directiva que la representa; que la empresa pretende demandar a un socio, sin convocar a la asamblea de accionistas o a una reunión de junta directiva, en razón de los daños y perjuicios que se pueden derivar de la demanda; que la ciudadana S.C.P.T. además de socia activa era la propietaria del terreno, conforme consta en documento protocolizado; que el comprador canceló la suma de ochenta y tres millones (Bs. 83.000.000,00) a la empresa D.P., C.A., y el resto a la ciudadana S.P.; que desde la creación de la empresa el socio F.E.D.F., ha manejado la empresa a su antojo, no ha entregado ni rendido cuentas; rechazaron el área de construcción indicada por el actor en su libelo de demanda; alegaron que la notificación de la culminación de la obra no tenía ningún valor y por último rechazaron la estimación de la cuantía.

Establecido lo anterior se observa que, constituyen hechos admitidos, y por tanto exentos de pruebas los siguientes: a) la celebración de un contrato de compra venta entre la empresa Promotora D.P., C.A., y la ciudadana S.C.P.T., en fecha 22 de diciembre de 2000, razón por la cual se aprecia favorablemente el instrumento público protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, bajo el Nº 37, folios 1 al 2, tomo 12, del cual se desprende que la ciudadana S.C.P.T., es la propietaria de la parcela; b) el documento de parcelamiento del Conjunto Residencial D.P., protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, en fecha15 de marzo de 1996, bajo el Nº 21, folios 1 al 13, protocolo primero, tomo 22; c) la celebración de un contrato de compra venta entre la ciudadana S.C.P.T. y el ciudadano R.S.D.S., en fecha 18 de junio de 2004, razón por la cual se aprecia favorablemente el instrumento público protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, que obra inserto a los folios 42 al 45; d) la notificación por telegrama efectuada por el actor a los demandados de autos, razón por la cual se aprecian los telegramas que obran agregados a los folios 38 al 41 del expediente; e) la existencia de la empresa Promotora D.P., C.A., constituida por tres (3) socios, ciudadanos S.C.P.T., C.C.P.T. y F.E.D.F., en las cuales se nombró una junta directiva que legalmente representa la misma; que la ciudadana S.C.P.T., parte co-demandada es socia activa de la empresa Promotora D.P., C.A.

Se observa del escrito de contestación a la demanda que la ciudadana S.C.P.T., aun cuando no negó de manera expresa haber prestado su consentimiento verbal para la celebración del contrato privado entre la empresa Promotora D.P., C.A., y el ciudadano R.S.D.S., no obstante aceptó ser socia activa de la empresa Promotora D.P., C.A., constituida por tres (3) socios, ciudadanos S.C.P.T., C.C.P.T. y F.E.D.F.; que el ciudadano F.D.F. como presidente y administrador de la empresa nunca ha rendido cuentas y mediante un fraude mercantil, elevó el capital social a su favor, para tomar decisiones más convenientes a sus propios intereses; que del reparto de la utilidades de la empresa, a la socia S.C.P.T., le correspondía una parte como socia y otra como propietaria del terreno; que el ciudadano F.E.D.F., pretende que la empresa sea de su exclusiva propiedad, excluyó a socia C.C.P.T., así como de las utilidades de las 28 viviendas construidas sobre el conjunto residencial; que la empresa Promotora D.P., C.A., para demandar a terceras personas por cualquier motivo y a su propio socio, debe convocar a una asamblea de accionistas para tratar ese punto, por cuanto el capital social es colectivo y no importa el monto con el cual participa cada socio, y en caso de omisión de la asamblea, debe reunirse al menos la junta directiva, dado los daños y perjuicios que pudieran generarse para la empresa.

Se observa además que la parte demandada desconoció en su contenido y la firma, el contrato privado celebrado en fecha 02 de junio de 2003, entre la empresa Promotora D.P., C.A., y el ciudadano R.S.D.S., por concepto de la venta de un inmueble; negó haber obrado de mala fe en la celebración del contrato de fecha 18 de junio de 2004, entre la ciudadana S.C.P.T. y el ciudadano R.S.D.S.; rechazó que el área de construcción de la casa sea de ciento setenta y tres metros cuadrados con veinticinco decímetros cuadrados (173,25 m²), por cuanto en realidad pasa de trescientos metros cuadrados (300,00 m²); e impugnó la cuantía del juicio estimada en la cantidad de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00).

Establecido lo anterior, y como punto previo observa esta juzgadora que, los demandados impugnaron la estimación de la cuantía. En este sentido se observa que, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, establecida en sentencia de fecha 24 de septiembre de 1998, y ratificada hasta los actuales momentos, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual debe igualmente probar en juicio, toda vez que, no es posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma. En consecuencia, y por cuanto en el caso de autos los demandados contradijeron pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar y probar si lo hacían por insuficiente o exagerada, y por cuanto tal impugnación no esta contemplada en el artículo 38 eiusdem, quien juzga considera que debe tenerse por no hecha oposición alguna, y en consecuencia se declara firme la cuantía del actor en la suma de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00), y así se decide.

En lo que respecta al recurso de apelación interpuesto, alegó el abogado G.L.Á., apoderado judicial de la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A., en su escrito de informes que su representada Promotora D.P., C.A., celebró un contrato de obra con el ciudadano R.D.S., para la construcción de una vivienda a edificarse en la parcela L del Conjunto Residencial D.P., aun cuando fue llamado por las partes como de opción de compra venta; que a la sociedad mercantil D.P., C.A., le corresponde obtener beneficios por la construcción y venta de la vivienda, y a la ciudadana S.P., por ser la propietaria del terreno, pero que tal consideración no se estableció en el contrato, por lo que solicitó se estableciera en la sentencia definitiva, con las pruebas aportadas por las partes; que la experticia promovida y evacuada en el proceso, tenía la finalidad de deslindar el valor de la parcela, conforme a los precios del mercado para el momento de la regulación, del precio final de la venta; que al deducir de lo adeudado por el ciudadano R.D., el valor de la parcela, da como resultado la cantidad reclamada, es decir treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00); que si bien la ciudadana C.C.P.T., como vice- presidente de la empresa Promotora D.P., C.A., no tenía facultades estatutarias para suscribir en nombre de la empresa contratos de ninguna especie, no obstante tal contrato fue convalidado por la compañía, al ejecutar las obligaciones en los términos indicados en el mismo; que las hermanas Perdigón Torrealba y el co-demandado R.S.D.S., obraron con mala fe y con mala intención, lo cual se hace evidente por cuanto la precitada ciudadana declaró como testigo haber suscrito el documento privado sin tener facultad para ello, el cual también anuló, obviamente sin tener tampoco facultad para hacerlo en nombre de la compañía, lo que determina su nulidad, y que peor aún, la anulación se hizo un día antes de protocolizar la venta al ciudadano R.D., lo que revela aun más la mala intención; que la prueba de informes aclara que los cheques fueron emitidos a favor de la empresa D.P., C.A., lo cual demuestra que los pagos tenían como fin único, sufragar la construcción de la vivienda; que de las pruebas evacuadas se evidencia que su representada construyó la vivienda conforme se acordó en el contrato privado de fecha 02 de junio de 2003; que la parcela era propiedad de la ciudadana S.P., por lo que le correspondía recibir estrictamente el valor del terreno y a la promotora el valor de la vivienda; que el a quo declaró sin lugar la pretensión con fundamento al documento anulatorio del documento privado, sin tomar en cuenta ni apreciar las pruebas cursantes a los autos, las testimoniales rendidas, así como tampoco dio aplicación y vigencia al artículo 1.160 del Código Civil, ni el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; agregó que el contrato de anulación es inválido, por cuanto fue suscrito por quien no tenía la representación de la empresa y por no existir en autos prueba alguna de que haya sido convalidado por la empresa, como si ocurrió con el contrato denominado por las partes como de opción de compra venta; que la empresa Promotora D.P., C.A., si dio cumplimiento a las obligaciones contractuales, actuó de buena fe, y en el lapso probatorio demostró el derecho demandado, probó la existencia del contrato, la ejecución del mismo, los pagos realizados por el ciudadano R.D., o sus empresas relacionadas, probó que la casa fue construida y sólo estaba a la espera de recibir el pago correspondiente, razón por la cual, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación y se declare con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, que se declare que la empresa es acreedora de los co-demandados R.D. y F.d.D., por concepto de saldo de la construcción de la vivienda, más la indexación, y de manera solidaria, se condene a la ciudadana S.P.T., quien se constituye en acreedor hipotecario del remanente del precio de la vivienda y la parcela de terreno, sin haberla construida, ni haber celebrado el contrato en referencia.

Por su parte, los abogados S.J.Z.C., D.B.D., y C.A.C., en su escrito de informes alegaron que el ciudadano F.E.D.F., presidente de la empresa Promotora D.P., C.A., demandó por cumplimiento de contrato a sus representados, y a la ciudadana S.C.P.T., quien es socia de la empresa demandante; que la ciudadana S.C.P.T. dio en venta el inmueble en fecha 18 de junio de 2004, al ciudadano R.S.D.S.; que el documento que fue promovido por el actor como instrumento fundamental de la acción fue rescindido ante la Notaría Pública de Cabudare, por las partes intervinientes y por tanto quedó anulado y sin ninguna consecuencia jurídica llevada a cabo con posterioridad; que la persona que otorgó el documento por la empresa Promotora D.P., C.A., no estaba autorizada, ni por los estatutos sociales, ni por la junta directiva de la empresa, y por tanto tal acto es nulo, más aun si con posterioridad fue rescindido.

Establecido lo anterior, se observa que el artículo 1.160 del Código Civil establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. En la interpretación de los contratos, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que, aquellos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces atenderán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes teniendo en la mira las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe.

En el caso de autos, el actor promovió como instrumento fundamental un contrato privado suscrito en fecha 02 de junio de 2003, entre la empresa Promotora D.P., C.A., representada por la ciudadana C.C.P.T., y el ciudadano R.S.D., mediante el cual ambas partes, de manera recíproca, acordaron comprar y vender un inmueble constituido por la unidad de parcela y vivienda marcada con la letra L, y anexo 17, del Conjunto Residencial D.P., por el precio de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), el cual se obligó a cancelar en los términos y condiciones pactadas, dentro del plazo de dos años. Se obligó además la vendedora a terminar la construcción del inmueble y obtener el permiso de habitabilidad en el lapso de seis meses y que los pagos fueron realizados a nombre de la empresa D.P., C.A.

Ahora bien, alegó el abogado G.L.Á., apoderado judicial de la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A., que su representada celebró un contrato de obra con el ciudadano R.D.S., aun cuando las partes lo denominaron como de opción de compra venta. En este sentido, se observa que en la cláusula primera del mencionado contrato las partes establecieron que el comprador se obligaba a comprar y la vendedora a vender, un inmueble constituido por la unidad de parcela-vivienda, todo lo cual determina que en cuanto a su naturaleza, la intención de las partes era la de celebrar un contrato preliminar de compra venta de una casa por construir y la parcela sobre la que se edificaría, y no sólo de un contrato de obra, y así se declara.

En cuanto a los sujetos y obligaciones contractuales se observa que, por una parte se encuentra la empresa Promotora D.P., C.A., quien se obligó a terminar la construcción de la vivienda, obtener el permiso de habitabilidad en el lapso de seis (6) meses contados a partir de la fecha cierta del otorgamiento del contrato y traspasar la propiedad de la parcela; y por la otra el ciudadano R.S.D., quien se obligó a pagar el precio de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), en los términos y condiciones establecidos en el contrato, así como también entregar las cantidades de dinero que se requirieran a los fines de atender a los gastos de tramitación, registro, habilitación y protocolización del documento de compra venta. Se estipularon obligaciones secundarias, tales como la notificación del comprador del lugar y fecha del otorgamiento con cinco días de anticipación, así como una cláusula penal por incumplimiento.

En el caso que nos ocupa, el ciudadano F.E.D.F., en su condición de presidente de la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A., empresa vendedora y como constructora de la vivienda, demandó por cumplimiento de contrato a los ciudadanos R.S.D.S., en su condición de comprador y a la ciudadana F.Y.H.d.D., en calidad de cónyuge, y en forma solidaria por enriquecimiento sin causa demandó a la ciudadana S.P.T., a los fines de que cancelen el saldo del precio adeudado por el inmueble, aun cuando, la ciudadana S.P.T. no formó parte del contrato, a título personal, sino que en todo caso, su cualidad era como socio de la empresa y como dueña del terreno.

De lo expuesto se observa que, existe una acumulación de pretensiones entre sujetos que se encuentran vinculados con un título diferente, a saber el negocio jurídico que vincula a la empresa Promotora D.P., C.A. y al ciudadano R.S.D.S., es un contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 02 de junio de 2003, mientras que el negocio que vincula a la Promotora D.P., C.A. y la ciudadana S.P.T., es un acta constitutiva en la que se crea una compañía anónima, entre el ciudadano F.E.D.F. y las ciudadanas S.C.P.T. y la ciudadana C.C.P.T..

A juicio de esa sentenciadora, la pretensión del presidente y socio de una empresa, contra un socio de la misma, con ocasión al reparto de los beneficios derivados de las actividades propias de la empresa, no debió ser acumulada, a la pretensión por cumplimiento de contrato objeto del presente procedimiento. En consecuencia, quien juzga considera que la ciudadana S.P.T., a título personal, carece de legitimación para obrar como sujeto pasivo de la acción derivada del contrato celebrado en fecha 02 de junio de 2003, y así se declara.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, el instrumento fundamental de la acción constituido por un documento privado suscrito en fecha 02 de junio de 2003, entre la ciudadana C.C.P.T., en representación de la empresa Promotora D.P., C.A., y el ciudadano R.S.D., fue expresamente desconocido en su contenido y firma, por el abogado C.A.C.P., apoderado judicial de los ciudadanos R.S.D.S. y F.Y.H.d.D., en su escrito de contestación a la demanda, razón por la cual, el abogado G.L.Á., en fecha 03 de febrero de 2005, promovió la prueba de cotejo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 08 de marzo de 2005, los expertos consignaron el resultado de la experticia en la que se concluyó que la firma cuestionada había sido producida por el ciudadano R.S.D.S., razón por la cual, se encuentra demostrada la autenticidad del contenido y la firma del instrumento privado de fecha 02 de junio de 2003 y así se declara.

En relación al hecho de si la ciudadana C.C.P.T., representaba o no a la empresa Promotora D.P., C.A., se observa que, conforme consta en el acta constitutiva de la empresa Promotora D.P., C.A. registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 17 de octubre de 1997, bajo el Nº 45, tomo 55-A, la administración de la compañía está a cargo de una junta directiva formada por un presidente, quien es la persona autorizada para ejecutar todos los actos de administración de la empresa, incluyendo el de celebrar contratos de compra con relación al objeto de la compañía y que la ciudadana C.C.P.T. es la vice-presidente de la empresa, razón por la cual se observa que, la ciudadana C.C.P.T., como socia y vicepresidente no tenía atribuida facultades para representar y por consiguiente para obligar a la compañía y así se decide.

Ahora bien, alegó la parte actora que si bien la ciudadana C.C.P.T., vice- presidente de la empresa Promotora D.P., C.A., no tenía facultades estatutarias para suscribir en nombre de la empresa contratos de ninguna especie, no obstante, tal negocio fue convalidado por la compañía, al ejecutar en los términos indicados el contrato en referencia, y para demostrarlo promovió marcado “C”, copia simple del recibo de pago de fecha 02 de junio de 2003, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), por concepto del pago de la reserva por la compra de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 15); copia simple del cheque N° 09532430, del Banco Provincial, agencia Sarare, a favor de la Promotora D.P., C.A, por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), folio 16; copia simple de la planilla de depósito realizado en fecha 10 de junio de 2003, por el ciudadano R.D., ante el Banco Mercantil por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), a favor de Promotora D.P., C.A. (f. 17); Marcado “D”, copia simple del recibo de pago de fecha 02 de julio de 2003, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), por concepto de abono a la inicial de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 18); copia simple del cheque N° 00009140, de fecha 02 de julio de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), folio 19; Marcado “E”, copia simple del recibo de pago de fecha 21 de julio de 2003, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), por concepto de cancelación de la inicial de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 20); copia simple del cheque N° 00009217, de fecha 18 de julio 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) (f. 21); Marcado “F”, copia simple del recibo de pago de fecha 07 de agosto de 2003, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de diez millones quinientos mil bolívares (Bs. 10.500.000,00), por concepto de abono a la ampliación realizada a la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 22); copia simple del cheque N° 00009635, de fecha 07 de agosto de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de diez millones ochocientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 10.875.000,00) (f. 23); Marcado “G”, copia simple del recibo de pago de fecha 06 de octubre de 2003, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por concepto de compra de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 24); copia simple del cheque N° 00023819, de fecha 06 de octubre de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) (f. 25); Marcado “H”, copia simple del cheque N° 00009962, de fecha 22 de octubre de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cuatro millones ochocientos noventa y tres mil ciento sesenta y un bolívares (Bs. 4.893.161,00) (f. 26); Marcado “I”, copia simple del cheque N° 09538840, de fecha 04 de noviembre de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de seis millones quinientos noventa y siete mil doscientos veintidós bolívares (Bs. 6.597.222,00) (f. 27); Marcado “J”, copia simple del recibo de pago de fecha 26 de noviembre de 2003, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones seiscientos noventa y cuatro mil cuatrocientos cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 5.694.444,00), por concepto de cancelación de la letra 3/24 por compra de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 28); copia simple del cheque N° 09534166, de fecha 26 de noviembre de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones seiscientos noventa y cuatro mil cuatrocientos cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 5.694.444,00) y de la planilla de depósito realizado en fecha 28 de noviembre de 2003, por el ciudadano R.D., ante el Banco Mercantil por la cantidad de cinco millones seiscientos noventa y cuatro mil cuatrocientos cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 5.694.444,00), a favor de Promotora D.P., C.A. (f. 29); Marcado “K”, copia simple del recibo de pago de fecha 30 de diciembre de 2003, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.000,00), por concepto de cancelación de la letra 4/24 por compra de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 30); copia simple del cheque N° 09535122, de fecha 29 de diciembre de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.000,00) y de la planilla de depósito realizado en fecha 30 de diciembre de 2003, por el ciudadano R.D., ante el Banco Mercantil por la cantidad de cinco millones seiscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 5.625.000,00), a favor de Promotora D.P., C.A. (f. 31); Marcado “L”, copia simple del recibo de pago de fecha 03 de enero de 2004, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones quinientos cincuenta y cinco mil quinientos cincuenta y seis bolívares (Bs. 5.555.556,00), por concepto de cancelación de la letra 5/24 por compra de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 32); copia simple del cheque N° 09534624, de fecha 29 de diciembre de 2003, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones quinientos cincuenta y cinco mil quinientos cincuenta y seis bolívares (Bs. 5.555.556,00), (f. 33); Marcado “M”, copia simple del recibo de pago de fecha 03 de marzo de 2004, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones cuatrocientos ochenta y seis mil ciento once bolívares (Bs. 5.486.111,00), por concepto de cancelación de la letra 6/24 por compra de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 34); copia simple del cheque N° (ilegible), de fecha 02 de marzo de 2004, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones cuatrocientos ochenta y seis mil ciento once bolívares (Bs. 5.486.111,00) y de la planilla de depósito realizado en fecha 03 de marzo de 2004, por el ciudadano R.D., ante el Banco Mercantil por la cantidad de cinco millones cuatrocientos ochenta y seis mil ciento once bolívares (Bs. 5.486.111,00), a favor de Promotora D.P., C.A. (f. 35); Marcado “N”, copia simple del recibo de pago de fecha 01 de abril de 2004, del ciudadano R.S.D., a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones cuatrocientos dieciséis mil seiscientos sesenta y siete bolívares (Bs. 5.416.667,00), por concepto de cancelación de la letra 7/24 por compra de la vivienda “L” del Conjunto Residencial D.P. (f. 36); copia simple del cheque N° 0961413, de fecha 01 de abril de 2004, librado a favor de la Promotora D.P., C.A., por la cantidad de cinco millones cuatrocientos dieciséis mil seiscientos sesenta y siete bolívares (Bs. 5.416.667,00) (f. 37); Marcado “O”, telegrama de fecha 15 de junio de 2004, enviado a la ciudadana S.P. (fs. 38 y 39); Marcado “P”, telegrama de fecha 15 de junio de 2004, enviado al ciudadano R.D. (fs. 40 y 41).

Durante el lapso probatorio, el abogado G.L.Á., en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A., reprodujo el mérito favorable a los autos, y ratificó el valor probatorio de las documentales consignadas junto con el libelo de demanda; promovió la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, solicitó se oficiara al BBVA Banco Provincial, Agencia Sarare, a los fines de que informara: 1) El nombre de la persona a quien le fue emitido el cheque N° 09613900, de fecha 02 de marzo de 2004, contra la cuenta corriente N° 0108-2419-24-0100002552, y el monto por el cual se emitió; 2) El nombre de la persona a quien le fue emitido el cheque N° 09534624, de fecha 02 de febrero de 2004, contra la cuenta corriente N° 0108-2419-20-0100000215, y el monto por el cual se emitió; 3) El nombre de la persona a quien le fue emitido el cheque N° 09535122, de fecha 29 de diciembre de 2003, contra la cuenta corriente N° 0108-2419-20-0100000215, y el monto por el cual se emitió; 4) El nombre de la persona a quien le fue emitido el cheque N° 09534166, de fecha 26 de noviembre de 2003, contra la cuenta corriente N° 0108-2419-20-0100000215, y el monto por el cual se emitió; 5) El nombre de la persona a quien le fue emitido el cheque N° 09533840, de fecha 04 de noviembre de 2003, contra la cuenta corriente N° 0108-2419-20-0100000215, y el monto por el cual se emitió; 6) El nombre del titular de la cuenta corriente N° 0108-2419-24-0100002552; 7) El nombre del titular de la cuenta corriente N° 0108-2419-20-0100000215, y en caso de ser una persona jurídica, indicar el nombre del representante legal o persona autorizada; 8) Indicar si dicha agencia bancaria, emitió los siguientes cheques de gerencia: a) N° 00009962, de fecha 22 de octubre de 2003, por la cantidad de cuatro millones ochocientos noventa y tres mil ciento sesenta y un bolívares (Bs. 4.893.161,00); b) N° 00009635, de fecha 07 de agosto de 2003, por la cantidad de diez millones ochocientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 10.875.000,00); c) N° 00009217, de fecha 18 de julio de 2003, por la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) y; d) N° 00009140, de fecha 02 de julio de 2003, por la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00); 9) Indicar el nombre de la persona que aparece como beneficiario de los referidos cheques de gerencia, así como la persona por cuya orden y cuenta fueron emitidos; 10) Indicar el nombre de la persona a quien le fue emitido el cheque N° 09532417, de fecha junio de 2003, contra la cuenta corriente N° 0108-2419-20-0100000215, y el monto por el cual se emitió; 11) Indicar el nombre de la persona a quien le fue emitido el cheque N° 09532430, de fecha 01 de junio de 2003, contra la cuenta corriente N° 0108-2419-20-0100000215, y el monto por el cual se emitió, cuyas resultas corren agregadas entre los folios 193 al 196, en la cual se dejó constancia que los cheques Nros. 09533840, 09534166, 09535122, 09534624, 09613900 y 09532416, correspondientes a las cuentas corrientes Nros. 0108-2419-200100000215 y 0108-2419-240100002552, del ciudadano R.S.D.S., titular de la cédula de identidad N° V-3.856.788 y de la empresa Taller Industrial Díaz Sánchez y del precitado ciudadano, aparecen como beneficiario Promotora D.P., C.A. y Seguros Mercantil; igualmente con los cheques Nros. 00009140, 00009217, 00009962 y 00009635, correspondientes a la cuenta corriente N° 0108-2419-200100000215, perteneciente a la empresa Taller Industrial Díaz Sánchez, aparecen como beneficiario la Promotora D.P., C.A; que en relación al cheque N° 00009635, no tienen información por cuanto no fue localizado en sus archivos centrales.

Promovió la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, solicitó se oficiara al BBVA Banco Provincial, Agencia Cabudare, a los fines de que informara si esa agencia emitió un cheque de gerencia N° 00023819, de fecha 06 de octubre de 2003, por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), el beneficiario del mismo y la persona por cuya orden y cuenta fue emitido, cuyas resultas no constan a los autos.

Ahora bien, los anteriores medios probatorios no fueron impugnados por su adversario, razón por la cual se aprecian favorablemente en lo que respecta a la ejecución parcial de las obligaciones derivadas de un contrato preliminar de compra venta entre el ciudadano R.S.D.S., y la empresa Promotora D.P., C.A., en cuanto al cumplimiento de las obligaciones de pago de la reserva y el pago de las cuotas iniciales del precio de venta y así se declara.

Ahora bien, los abogados C.A.C.P. y Emelis C.V.M., en su condición de apoderados judiciales de los co-demandados, ciudadanos R.S.D.S. y F.Y.H.d.D., en su escrito de pruebas que corre inserto entre los folios 127 al 129, invocaron el mérito favorable a los autos y promovieron copia simple del documento de nulidad de opción de compra-venta, suscrito por los ciudadanos C.C.P.T. y R.S.D., ante la Notaría Pública de Cabudare, en fecha 18 de junio de 2004, bajo el N° 10, tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa oficina, en el cual de manera expresa dejaron sin efecto el documento suscrito en fecha 02 de junio de 2003.

En relación a lo anterior la parte actora alegó que, aun cuando la ciudadana C.C.P.T., no tenía facultades para representar a la empresa, no obstante el contrato fue convalidado por ésta, al ejecutar la negociación en los términos convenidos en el contrato, a diferencia del contrato suscrito en fecha 18 de junio de 2004, el cual alegó ser nulo por carecer de facultades estatutarias, por no haber sido convalidado por la empresa y por haberse celebrado un día antes de la venta definitiva, con absoluta mala fe.

Al respecto considera esta juzgadora que, los actos jurídicos celebrados por un socio que no tiene atribuida la representación legal de la empresa, no la obligan y por tanto no pueden considerarse válidos. Así mismo, se observa que un acto celebrado por quien no ejerce la representación de la empresa, no puede considerarse válido en un caso e inválido para otro. En consecuencia, si carece de validez el contrato celebrado en fecha 02 de junio de 2003, por haber sido suscrito por quien no ejercía la representación de la empresa conforme a los estatutos sociales, el mismo no producen efecto alguno y por tanto no puede exigirse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo, más si el mismo fue anulado por los firmantes originales y así se declara.

En consecuencia, quien juzga considera que la pretensión por cumplimiento de contrato incoada por la firma mercantil Promotora D.P., C.A. en contra de los ciudadanos R.S.D.S., y F.Y.H.d.D., debe forzosamente declararse sin lugar y así se declara.

En lo que respecta a la acción incoada por la firma mercantil Promotora D.P., C.A., contra la ciudadana S.P.T., se observa que el ciudadano F.E.D.F., en su condición de presidente de la empresa, demandó a la ciudadana S.P.T., en su condición de socia de la actora, a los fines de que, convenga en que a la sociedad mercantil, le corresponden obtener beneficios por la construcción y venta de la vivienda, y a la co-demandada, le corresponden beneficios sólo como propietaria del terreno; y que dado el hecho de que en el contrato nada se estipuló al respecto, convenga en pagarle a la empresa la cantidad de treinta y dos millones ciento veintisiete mil novecientos bolívares (Bs. 32.127.900,00), que se obtiene de deducir del saldo del precio, el valor de la parcela.

Respecto a lo anterior, consta del acta constitutiva de la empresa Promotora D.P., C.A. registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 17 de octubre de 1997, bajo el Nº 45, tomo 55-A, que el ciudadanos F.E.D.F., es propietario de 28.000 acciones, y las ciudadanas S.C.P.T. y C.C.P.T., son propietarias de 6.000 acciones cada una; que la administración de la compañía está a cargo de una junta directiva formada por un presidente, quien es la persona autorizada para ejecutar todos los actos de administración de la empresa, incluyendo la de celebrar contratos de compra con relación al objeto de la compañía; que la ciudadana C.C.P.T. es la vice-presidente de la empresa. Se observa además que, el ciudadano F.E.D.F., en su condición de presidente de la empresa, y sin autorización de la asamblea, demandó a título personal a una socia, por actos relacionados con el ejercicio de actividad social, toda vez que del acta constitutiva se desprende que el objeto de la sociedad lo constituye la proyección, promoción, planificación, administración y construcción de desarrollos urbanísticos, habitacionales, asistenciales, educativos, etc., pudiendo realizar cualquier tipo de actividades de compra, venta, permuta y todo acto de carácter comercial o industrial, y cualquier tipo de negocio lícito dentro de la normativa del Código de Comercio.

El artículo 310 del Código de Comercio establece que la acción contra los administradores por hechos de que sean responsables compete a la asamblea, que la ejerce por medio de los comisarios o de personas que nombre especialmente al efecto. En el caso de autos, la acción incoada por el presidente de la empresa Promotora D.P., C.A., no sólo no fue incoada por los sujetos procesales con legitimación activa, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 310 eiusdem, sino que tampoco consta una asamblea previa de socios, en la que se haya acordado repartir las utilidades resultantes del balance, ni se haya autorizado la demanda contra uno de los socios por enriquecimiento sin causa derivado del reparto de las utilidades y así se declara.

No obstante lo anterior se observa que la parte actora promovió la prueba de experticia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 451 y sgtes. del Código de Procedimiento Civil, a los fines de determinar el valor histórico de mercado al mes de junio de 2004, de la parcela de terreno distinguida con la letra “L” y en anexo de terreno distinguido con el N° 17, del Conjunto Residencial D.P., ubicada en la avenida Nectario María (La Ribereña), entre las urbanizaciones Tabure Villas I y II, Municipio Palavecino del estado Lara, cuyas resultas obran entre los folios 171 al 191, en el que se certificó y se llegó a la conclusión de que el valor del inmueble objeto del presente juicio para el mes de junio del año 2004, era por la cantidad de treinta y dos millones doscientos ochenta bolívares (Bs. 32.000.280,00).

Ahora bien, a juicio de esta sentenciadora la anterior prueba es impertinente a la causa, toda vez que, no puede formar parte del objeto del presente juicio, el reparto de utilidades o ganancias entre los socios de la empresa Promotora D.P., C.A., así como tampoco los conflictos que se presenten entre los socios en cuanto al capital y trabajo aportado por cada uno de ellos. De igual manera considera esta sentenciadora que, en el supuesto negado que la pretensión contra la socia fuera procedente, la empresa Promotora D.P., C.A., a través de su representante F.E.D.F., debió demostrar, además de que construyó la vivienda, el valor de la misma, y no como en el caso de autos, demostrar el valor del terreno y por descarte el valor de la obra y así se declara.

Por otra parte, se evidencia de las actas que la parte actora promovió marcado “Q”, copia simple del documento de compra-venta celebrado en fecha 18 de junio de 2004, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del estado Lara, y suscrito por los ciudadanos S.C.P.T. y el ciudadano R.S.D.S. (fs. 42 al 60), sobre un inmueble constituido por una parcela y un anexo de terreno propio y la casa construida, ubicado en el Conjunto Residencial D.P., en la avenida Nectario María, Municipio Palavecino del estado Lara, distinguida la parcela con la letra “L” y anexo 17, con una superficie de trescientos cuarenta y cinco metros cuadrados (345,00 m²), por el precio de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000,00), de los cuales el comprador declaró haber pagado la suma ochenta y tres millones de bolívares, quedando un saldo restante de sesenta y siete millones de bolívares (Bs. 67.000.000,00), que serían pagados en catorce cuotas mensuales y consecutivas, para los cuales se emitieron letras de cambio, la primera de fecha 30 de julio de 2004, y la última el 30 de agosto de 2005, y se constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor de la vendedora sobre el inmueble. El anterior documento conforme a las disposiciones contenidas en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, hace plena fe entre las partes y respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declaró haber efectuado.

Promovió copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, en fecha 22 diciembre de 200, bajo el Nº 37, folios 1 al 2, del protocolo primero, tomo 12, mediante el cual el ciudadano F.D.F., en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Promotora D.P., C.A. dio en venta a la ciudadana S.C.P., un inmueble constituido por una parcela de terreno y un anexo propio, situado en el Conjunto Residencia D.P., distinguido con la parcela letra “L”, y anexo 17, el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil (fs. 46 al 47). Promovió copia simple del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial D.P., registrado en fecha 15 de marzo de 1996, ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del estado Lara, bajo el Nº 21, folios 1 al 13, protocolo primero, tomo 22 (fs. 48 al 60), el cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Por último, promovieron la testimonial de la ciudadana C.C.P.T., titular de la cédula de identidad N° V-5.243.805, que corre agregada desde el folio 149 al 153 y del folio 156 al 160, la cual se desecha en razón de tratarse de un testigo inhábil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Por su parte, los abogados S.J.Z.C. y D.B.D.G., en su carácter de apoderados judiciales de la co-demandada, ciudadana S.C.P.T., mediante escrito de pruebas inserto a los folios 104 al 106, invocaron el mérito favorable a los autos; ratificaron el contenido de la instrumental consignada por la parte actora, inserta entre los folios 41 al 44 vto., contentivo del documento de compra-venta protocolizado en fecha 18 de junio de 2004, por el Registro del Municipio Palavecino del estado Lara, bajo el N° 23, folios 1 al 4, protocolo primero, tomo 19; promovieron el documento privado contentivo de la opción de compra-venta, otorgada por la ciudadana C.C.P.T., al ciudadano R.S.D., sobre el inmueble objeto de la presente demanda, el cual consta a los folios 130 y 131; y anexaron copia simple del acta constitutiva de la empresa Promotora D.P., C.A. (fs. 107 al 120).

En consecuencia, quien juzga considera que no es procedente la acción de cumplimiento de contrato intentada contra la ciudadana S.P.T., en su cualidad de socia de la empresa Promotora D.P., C.A., así como tampoco es procedente la acción por enriquecimiento sin causa, derivada del hecho de haberse constituido la hipoteca a su favor y así se declara.

Ahora bien, por cuanto del análisis de las pruebas promovidas y valoradas supra, se observa que el documento promovido como instrumento fundamental de la acción, fue suscrito por una socia que no tenía la representación judicial de la empresa y que fue anulado por las personas que lo suscribieron, en fecha 18 de junio de 2004, y por cuanto el ciudadano R.S.D.S., demostró haber adquirido el inmueble de manos de la ciudadana S.P.T., a través de un documento público con valor de plena prueba, el cual no ha sido anulado o tachado, quien juzga considera que la presente pretensión por cumplimiento de contrato debe ser declarada sin lugar y así se declara.

DECISION

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de noviembre de 2007, por el abogado G.L.Á., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra de la sentencia de fecha 14 de agosto de 2007, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por la sociedad mercantil PROMOTORA D.P., C.A., contra los ciudadanos R.S.D.S., S.P.T. y F.Y.H.D.D., todos plenamente identificados a los autos.

Se condena en costas a la parte actora del presente juicio, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADO el fallo recurrido.

Se REVOCA la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 10 de septiembre de 2004, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Notifíquese a las partes la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al Tribunal de la causa.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los trece (13) días del mes de enero de dos mil once.

Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.T.,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 2:49 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.