Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 22 de Septiembre de 2004

Plantea la representación judicial de la demandante en su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:

1) Que según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., en fecha 5 de diciembre de 2001, bajo el Nº 49, Tomo 12, Protocolo Primero, la demandada dio en venta a su representada una parcela de terreno con un área aproximada de TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TRESCIENTAS CUARENTA Y NUEVE MILÉSIMAS DE METRO CUADRADO (3.334,349 m2), designada en el documento y en el plano de Parcelamiento como LOTE B11-A, y que forma parte del lote de terreno de mayor extensión que fue parcelado por la vendedora, identificado como LOTE B, ubicado entre la calle que linda con el acceso Sur del Centro Comercial Buenaventura, y la vía arterial 3 de la ciudad de Guatire, y que a su vez, forma parte de la primera etapa del desarrollo Vega Arriba, de la hacienda Vega Arriba o San Miguel de la Vega, jurisdicción del Municipio Autónomo Z.d.E.M., y que se conoce con el nombre de Conjunto Urbanístico Fruta´s Condominium.

2) Que dicho documento contiene una estipulación falsa e inexistente que reza: “…el lote objeto de esta venta, forma parte del Conjunto Urbanístico Fruta´s Condominiums, cuyas pautas de diseño y normas de condominio se dan aquí por reproducidas y deberán ser respetadas en todo su alcance…” (subrayado de la parte actora).

3) Que para el día en que se realizó la venta de la parcela B11-A, 5 de diciembre de 2000, no existían ningunas “pautas de diseño ni ningunas normas de condominio” que reglaran dicho parcelamiento y en ese sentido manifiesta que jurídicamente, no es posible reproducir ni dar por reproducido lo que no existe.

4) Que en el caso de autos, no era posible dar por reproducidas unas pautas y normas que, para el día de la venta eran inexistentes, y, menos aún es posible pretender, mediante una reproducción de lo inexistente, obligar a su representada a respetar unas “pautas de diseño y normas de condominio” que por no existir para la fecha en que realizó el negocio, le era imposible conocer a ésta.

5) Que antes de proceder a la venta de las parcelas, INVERSIONES GUANEÑA C. A., otorgó el documento de parcelamiento, conforme consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 1º de septiembre de 2000, bajo el Nº 44, tomo 13, del protocolo primero; y del plano que quedó agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el Nº 401, Folio 785.

6) Que posteriormente, la demandada mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 5 de diciembre de 2001, bajo el Nº 19, tomo 12, del protocolo primero, y según los planos que acompañó y quedaron agregados al Cuaderno de Comprobantes bajo los números 577 y 578, subdividió el LOTE B-11, en dos parcelas que identificó como LOTES B11-A y B11-B.

7) Que al iniciar las obras de urbanismo en el parcelamiento, la urbanista INVERSIONES GUANEÑA C. A. observó una diferencia en la vialidad por los linderos Sur y Este que afectaron tres lotes de los integrantes de la lotificación, cuales fueron los lotes B-1, B-2 y B-10. Tal hecho la motivó a realizar una MODIFICACIÓN DE LA LOTIFICACION, la cual hizo mediante documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 25 de marzo de 2002, bajo el Nº 10, tomo 14 del Protocolo Primero.

8) Que para realizar la modificación del documento primario del parcelamiento, la demandada requirió y obtuvo el consentimiento de su representada, así como también requirió y obtuvo el consentimiento de las demás personas que habían adquirido parcelas entre el 1º de septiembre de 2000, fecha que, se otorgó el documento de parcelamiento y el 25 de marzo de 2002, fecha en que se produjo la modificación del documento primario del parcelamiento.

9) Que en ninguna parte del contexto del protocolizado documento primario de parcelamiento de fecha 1º de septiembre de 2000, ni en el contexto del protocolizado documento contentivo de su ulterior modificación hecha en fecha el 25 de marzo de 2002, en base a los cuales INVERSIONES GUANEÑA C. A. vendió a su mandante la Parcela B11-A, se menciona que el parcelamiento tendría por nombre “Conjunto Residencial Fruta´s Condominium”; que tampoco se indica o menciona que las parcelas a venderse estarían sujetas a “pautas de diseño y normas de condominio”; y

10) Que tampoco se menciona que las parcelas quedarían sujetas a condiciones, estipulaciones o regulaciones de alguna especie; y que la demandada Inversiones Guaneña C.A., al dar en venta cualquiera de las parcelas integrantes del parcelamiento, no podía sujetar las ventas a unas estipulaciones o regulaciones que legalmente no existían, pues no fueron establecidas en el protocolizado Documento de Urbanización o Parcelamiento; y menos aún, podía darlas por reproducidas en los documentos de venta de las parcelas, pues como quedó asentado, jurídicamente no existían.

11) Que habida cuenta del error cometido, la demandada trató de suplir la omisión de señalamiento referente a “las pautas de diseño y normas de condominio”, en que incurrió en los Protocolizados Documentos de Urbanismo o Parcelamiento, mediante la utilización de un ilegal subterfugio, consistente en la elaboración de un documento que denominó: “NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA TODO EL CONJUNTO INMOBILIARIO”, el cual otorgó y protocolizó ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 17 de junio de 2004, bajo el Nº 32, tomo 18, del protocolo primero, sin mediar el consentimiento dado por escrito, de todos y cada uno de los adquirentes de las parcelas vendidas.

12) Que mediante este documento – a su decir - mal denominado “NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA TODO EL CONJUNTO INMOBILIARIO”, la demandada, pretende transferir e imponerle a su mandante, y a los demás adquirentes de las parcelas, la obligación de sufragar los costos de urbanismo que, legalmente, son de la exclusiva cuenta y cargo de la propietaria urbanista, así como reglas de condominio.

13) Que la demandada INVERSIONES GUANEÑA C. A., unilateralmente, pretende imponer a su mandante, unas reglas que ésta no conocía, toda vez que no existían para el 5 de diciembre de 2001, fecha en que compró la parcela B11-A.

14) Que por no haber sido registrado con antelación a la venta que la demandada le hizo a su mandante de la parcela B11-A, el documento que INVERSIONES GUANEÑA C. A. denominó “NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA TODO EL CONJUNTO INMOBILIARIO” y que registró ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 17 de junio de 2004, bajo el Nº 32, tomo 18, del protocolo primero, está viciado de nulidad y no tiene ningún efecto contra su representada.

15) Que además, dicho documento también está viciado de nulidad, pues se hizo de manera unilateral y no contó con el consentimiento escrito de su representada y del resto de los propietarios de las parcelas vendidas, motivo por el cual procede la anulación del asiento de registro de dicho documento.

16) Que por tales razones procede a demandar en nombre de su representada a la sociedad mercantil INVERSIONES GUANEÑA, C. A., para que convenga o en su defecto sea así declarado por el Tribunal en: la nulidad del documento que otorgó y protocolizó ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 17 de junio de 2004, bajo el Nº 32, tomo 18, del protocolo primero.

Por su parte, la representación de la empresa demandada, promueve las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la falta de competencia del Tribunal para conocer de la acción de nulidad, y la ilegitimidad de los apoderados de la demandante por cuanto el poder con el que actúan no fue otorgado en forma legal, respectivamente.

Siendo obligación del Tribunal pronunciarse inmediatamente acerca de las cuestiones previas promovidas, con los elementos que le hayan sido presentados y los que consten en autos, conforme las previsiones del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, mediante acta que debe ser levantada al efecto, este Juzgador pasa a hacerlo haciendo constar expresamente en cuanto a la forma, que la decisión no será reducida a un acta sino que será realizada conforme los parámetros del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, sin que por ello – ex artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela – pueda ponerse en duda su validez.

Así, pues, para realizar el referido pronunciamiento se hacen necesarias las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACIÓN: La representación de la parte demandada fundamenta la cuestión previa del ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de competencia del Tribunal para conocer del presente juicio, en términos generales, de la siguiente manera:

1. Que no existe en el ordenamiento jurídico, un procedimiento especial pautado para solicitar la nulidad de un documento registrado y consecuencialmente de un asiento registral.

2. Que por tal motivo dicho juicio debe tramitarse por el procedimiento ordinario.

3. Que el Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado estableciendo de modo inequívoco la competencia de los Tribunales de Primera Instancia para el conocimiento de los juicios contentivos de solicitudes de nulidad de asientos registrales.

4. En ese sentido transcribe un extracto de la sentencia dictada por la Sala Político Administrativa en fecha 14 de enero de 2003 con ponencia de la Magistrado Dra. Y.J.G., tomado de Ramírez & Garay, a la cual hará especial mención este Juzgador mas adelante.

5. En consecuencia, solicita al Tribunal se sirva declarar su incompetencia y ordenar la remisión de las presentes actuaciones a la Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

   En tal sentido es menester destacar el contenido del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, que copiado a la letra es del tenor siguiente:

   …Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial…

   Efectivamente, la acción de nulidad de documentos registrados y su respectivo asiento registral – tal y como lo expresa la representación judicial de la demandada – no tiene pautado ningún procedimiento especial, por lo que a éstas les es aplicable el dispositivo del artículo 338 antes transcrito. ASI SE DECLARA.

   Sin embargo, el artículo 3º del Decreto 1029 dictado por la Presidencia de la República el 17 de enero de 1996, publicado en Gaceta Oficial Nº 35.884 del 22 de enero del mismo año, estableció:

   …Se tramitarán por el procedimiento breve las causas a que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, siempre que el interés principal de la demanda no exceda de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo)…

   Por remisión del referido Decreto Presidencial, tenemos que las causas a las que se refiere el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil son aquellas cuyo valor principal no exceda – en el caso específico – de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo); la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1615 del Código Civil (norma en desaplicación desde la entrada en vigencia del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), y aquellas que señalen las leyes especiales.

   En el caso que nos ocupa se tramitó la acción por el procedimiento breve, toda vez que el valor estimado de la demanda no excede del monto mínimo fijado por el Ejecutivo Nacional, y en razón que no esta prevista la aplicación de otro procedimiento para este tipo de acciones. ASI SE DECLARA.

   La parte demandada, por medio de sus representantes judiciales, solicita se declare la incompetencia de este Tribunal sin expresar a ciencia cierta a cuál de los casos de incompetencia se refiere, a saber: cuantía, territorio o materia, y fundamenta dicho pedimento en una decisión dictada por la Sala Político Administrativa en la que, según pudo interpretar este Juzgador, se hallaba en conflicto la jurisdicción Contencioso Administrativa con la Jurisdicción Ordinaria.

   Dicho conflicto fue decidido atribuyendo la competencia para el conocimiento de las acciones de nulidad de asientos registrales a la jurisdicción civil ordinaria, y el expediente en el cual se planteó el conflicto de no conocer fue remitido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, órgano jurisdiccional ante quien se promovió el recurso contencioso administrativo de anulación de asiento registral.

   En ese caso específico, o en casos como ese, tal y como lo dejó sentado la Magistrada Ponente, la competencia la tienen los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil. Es correcta dicha apreciación, la cual comparte este Juzgador; sin embargo no es menos cierto que, conforme las previsiones del artículo 38 eiusdem, si el valor del negocio jurídico cuya nulidad se pide no consta, como lo es el caso de autos, pero es apreciable en dinero debe ser estimado por el actor, sin perjuicio del derecho de impugnación de la cuantía que le compete al demandado. Y es sobre la base de dicha estimación que debe tramitarse la demanda de nulidad, bien ante los Juzgados de Primera Instancia Civil, o los Juzgados de Municipio que conocen en Primera Instancia sobre asuntos en materia Civil hasta el límite máximo de su cuantía.

   En consecuencia y por fuerza de lo anterior, este Tribunal debe declarar improcedente la cuestión previa promovida por la parte demandada, y reafirmar su competencia por la cuantía y por la materia para seguir conociendo de la acción incoada, como en efecto será declarado en la dispositiva del presente fallo. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   SEGUNDA CONSIDERACION: Fundamenta la demandada la cuestión previa promovida relativa a la ilegitimidad de los apoderados de la parte actora por cuanto consideran que el poder con el que actúan no esta otorgado en forma legal. Así, en términos generales, arguyen lo siguiente:

1. Que según los estatutos sociales de la empresa demandante, la representación judicial de ésta la ejercen los representantes judiciales, quienes serán designados por la Junta Directiva de la Empresa.

2. Que sin respetar las normas establecidas en los Estatutos Sociales, la Asamblea General en reunión Extraordinaria, celebrada el 15 de marzo de 2004, autorizó al Director Principal, Ingeniero R.R.G., para otorgar poder a los abogados que actúan en representación de la actora.

3. Que dicha decisión de la Asamblea viola disposiciones estatutarias lo cual no está permitido, porque aún cuando la Asamblea General es la máxima autoridad, no puede dejar de lado la voluntad de los accionistas plasmada en los estatutos sociales.

4. Que en consecuencia el poder con que actuaron los abogados E.M.V. y J.A.A.F. para intentar el presente juicio, está mal otorgado y dichos profesionales carecen de la representación judicial que se atribuyen, y debe ser desechado del proceso con las sanciones que prevé la Ley.

   Conforme lo dispone el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador debe decidir la cuestión previa promovida con los solos elementos que cursen en autos y con aquellos que hayan sido aportados al momento de su promoción.

   Pues bien, cursa en autos, instrumento poder otorgado por R.R.G., en su condición de Director Principal de la empresa PROMOTORA TITIARO 2001, C. A., a los abogados J.A.A. y J.E.M.V..

   En dicho poder, el representante de la empresa otorgante manifiesta, entre otras cosas, lo siguiente:

1. Que se encuentra autorizado para ese acto por la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa que representa celebrada el 15 de marzo de 2004.

2. Que el anterior y el documento constitutivo estatutario de la empresa acreditan la representación legal que ostenta de Promotora Titiaro 2001, C. A.

3. Que se exhiben ambos instrumentos al Notario Público a fin de que deje constancia en la nota de autenticación, que dichos instrumentos le han sido exhibidos con expresión de fechas, origen y procedencia, y otros datos identificatorios.

   Ahora bien, en la nota de autenticación del referido instrumento poder la Notario Público hace constar expresamente que de conformidad con lo establecido en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, tuvo a la vista el Documento Constitutivo Estatutario de PROMOTORA TITIARO 2001, C. A. y el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la misma empresa de fecha 15 de marzo de 2004, señalando sus datos identificatorios y fechas de registro, y además manifiesta que de dicho instrumento se evidencian las facultades de R.R.G. en su carácter de Director Principal de dicha compañía para otorgar el poder.

   Esta mención – a los ojos de este sentenciador – es suficiente para declarar cumplidos los extremos del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil que hacen otorgado en forma legal el instrumento poder impugnado.

   No encuentra este Juzgador en autos prueba alguna de los alegatos argüidos por la representación de la demandada para considerar que el mismo ha sido otorgado en contravención con la Ley o con los estatutos sociales de la empresa demandante, y menos aún si el carácter del otorgante consta de los instrumentos exhibidos a la Notario, como en efecto ésta lo hizo constar.

   Tratándose éste de un juicio tramitado conforme las reglas del procedimiento breve, correspondía a la parte promovente de la cuestión previa acompañar al escrito contentivo de las mismas, el material probatorio requerido para poder demostrar las afirmaciones que le sirvieron de fundamento. Lo contrario hace que, ante la evidente falta de medios probatorios, este Tribunal tenga que forzosamente desechar la cuestión previa promovida, como en efecto así será declarado en la dispositiva de este fallo. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

   -III-

Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: