Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 13 de Agosto de 2004
| Fecha de Resolución | 13 de Agosto de 2004 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Nulidad Asiento Registral |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
Guatire, 13 de agosto de 2004.
194º y 145º
Admitida como ha sido la demanda por NULIDAD DE DOCUMENTO Y DE ASIENTO REGISTRAL incoada por PROMOTORA TITIARO 2001, C. A. contra INVERSIONES GUANEÑA, C. A., y acompañados como han sido los requerimientos hechos por auto de fecha 10 de Agosto de 2004, este Tribunal pasa a pronunciarse acerca de la medida innominada solicitada por la parte actora en el libelo de demanda con fundamento en los artículos 585 y 588 parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido observa:
Plantea la representación judicial de la demandante en su libelo de demanda, en términos generales, lo siguiente:
1) Que según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., en fecha 5 de diciembre de 2001, bajo el Nº 49, Tomo 12, Protocolo Primero, la demandada dio en venta a su representada una parcela de terreno con un área aproximada de TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON TRESCIENTAS CUARENTA Y NUEVE MILÉSIMAS DE METRO CUADRADO (3.334,349 m2), designada en el documento y en el plano de Parcelamiento como LOTE B11-A, y que forma parte del lote de terreno de mayor extensión que fue parcelado por la vendedora, identificado como LOTE B, ubicado entre la calle que linda con el acceso Sur del Centro Comercial Buenaventura, y la vía arterial 3 de la ciudad de Guatire, y que a su vez, forma parte de la primera etapa del desarrollo Vega Arriba, de la hacienda Vega Arriba o San Miguel de la Vega, jurisdicción del Municipio Autónomo Z.d.E.M., y que se conoce con el nombre de Conjunto Urbanístico Fruta´s Condominium.
2) Que dicho documento contiene una estipulación falsa e inexistente que reza: “…el lote objeto de esta venta, forma parte del Conjunto Urbanístico Fruta´s Condominiums, cuyas pautas de diseño y normas de condominio se dan aquí por reproducidas y deberán ser respetadas en todo su alcance…” (subrayado de la parte actora).
3) Que para el día en que se realizó la venta de la parcela B11-A, 5 de diciembre de 2000, no existían ningunas “pautas de diseño ni ningunas normas de condominio” que reglaran dicho parcelamiento y en ese sentido manifiesta que jurídicamente, no es posible reproducir ni dar por reproducido lo que no existe.
4) Que en el caso de autos, no era posible dar por reproducidas unas pautas y normas que, para el día de la venta eran inexistentes, y, menos aún es posible pretender, mediante una reproducción de lo inexistente, obligar a su representada a respetar unas “pautas de diseño y normas de condominio” que por no existir para la fecha en que realizó el negocio, le era imposible conocer a ésta.
5) Que antes de proceder a la venta de las parcelas, INVERSIONES GUANEÑA C. A., otorgó el documento de parcelamiento, conforme consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 1º de septiembre de 2000, bajo el Nº 44, tomo 13, del protocolo primero; y del plano que quedó agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el Nº 401, Folio 785.
6) Que posteriormente, la demandada mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 5 de diciembre de 2001, bajo el Nº 19, tomo 12, del protocolo primero, y según los planos que acompañó y quedaron agregados al Cuaderno de Comprobantes bajo los números 577 y 578, subdividió el LOTE B-11, en dos parcelas que identificó como LOTES B11-A y B11-B.
7) Que al iniciar las obras de urbanismo en el parcelamiento, la urbanista INVERSIONES GUANEÑA C. A. observó una diferencia en la vialidad por los linderos Sur y Este que afectaron tres lotes de los integrantes de la lotificación, cuales fueron los lotes B-1, B-2 y B-10. Tal hecho la motivó a realizar una MODIFICACIÓN DE LA LOTIFICACION, la cual hizo mediante documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 25 de marzo de 2002, bajo el Nº 10, tomo 14 del Protocolo Primero.
8) Que para realizar la modificación del documento primario del parcelamiento, la demandada requirió y obtuvo el consentimiento de su representada, así como también requirió y obtuvo el consentimiento de las demás personas que habían adquirido parcelas entre el 1º de septiembre de 2000, fecha que, se otorgó el documento de parcelamiento y el 25 de marzo de 2002, fecha en que se produjo la modificación del documento primario del parcelamiento.
9) Que en ninguna parte del contexto del protocolizado documento primario de parcelamiento de fecha 1º de septiembre de 2000, ni en el contexto del protocolizado documento contentivo de su ulterior modificación hecha en fecha el 25 de marzo de 2002, en base a los cuales INVERSIONES GUANEÑA C. A. vendió a su mandante la Parcela B11-A, se menciona que el parcelamiento tendría por nombre “Conjunto Residencial Fruta´s Condominium”; que tampoco se indica o menciona que las parcelas a venderse estarían sujetas a “pautas de diseño y normas de condominio”; y
10) Que tampoco se menciona que las parcelas quedarían sujetas a condiciones, estipulaciones o regulaciones de alguna especie; y que la demandada Inversiones Guaneña C.A., al dar en venta cualquiera de las parcelas integrantes del parcelamiento, no podía sujetar las ventas a unas estipulaciones o regulaciones que legalmente no existían, pues no fueron establecidas en el protocolizado Documento de Urbanización o Parcelamiento; y menos aún, podía darlas por reproducidas en los documentos de venta de las parcelas, pues como quedó asentado, jurídicamente no existían.
11) Que habida cuenta del error cometido, la demandada trató de suplir la omisión de señalamiento referente a “las pautas de diseño y normas de condominio”, en que incurrió en los Protocolizados Documentos de Urbanismo o Parcelamiento, mediante la utilización de un ilegal subterfugio, consistente en la elaboración de un documento que denominó: “NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA TODO EL CONJUNTO INMOBILIARIO”, el cual otorgó y protocolizó ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 17 de junio de 2004, bajo el Nº 32, tomo 18, del protocolo primero, sin mediar el consentimiento dado por escrito, de todos y cada uno de los adquirentes de las parcelas vendidas.
12) Que mediante este documento – a su decir - mal denominado “NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA TODO EL CONJUNTO INMOBILIARIO”, la demandada, pretende transferir e imponerle a su mandante, y a los demás adquirentes de las parcelas, la obligación de sufragar los costos de urbanismo que, legalmente, son de la exclusiva cuenta y cargo de la propietaria urbanista, así como reglas de condominio.
13) Que la demandada INVERSIONES GUANEÑA C. A., unilateralmente, pretende imponer a su mandante, unas reglas que ésta no conocía, toda vez que no existían para el 5 de diciembre de 2001, fecha en que compró la parcela B11-A.
14) Que por no haber sido registrado con antelación a la venta que la demandada le hizo a su mandante de la parcela B11-A, el documento que INVERSIONES GUANEÑA C. A. denominó “NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA TODO EL CONJUNTO INMOBILIARIO” y que registró ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 17 de junio de 2004, bajo el Nº 32, tomo 18, del protocolo primero, está viciado de nulidad y no tiene ningún efecto contra su representada.
15) Que además, dicho documento también está viciado de nulidad, pues se hizo de manera unilateral y no contó con el consentimiento escrito de su representada y del resto de los propietarios de las parcelas vendidas, motivo por el cual procede la anulación del asiento de registro de dicho documento.
16) Que por tales razones procede a demandar en nombre de su representada a la sociedad mercantil INVERSIONES GUANEÑA, C. A., para que convenga o en su defecto sea así declarado por el Tribunal en: la nulidad del documento que otorgó y protocolizó ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M. el 17 de junio de 2004, bajo el Nº 32, tomo 18, del protocolo primero.
Acompaña la representación judicial de la demandante a su libelo los siguientes instrumentos:
1) Copia certificada del instrumento poder que acredita la representación de los apoderados judiciales de la demandante, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de abril de 2004, anotado bajo el Nº 60, Tomo 65, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
2) Copia certificada del instrumento protocolizado el 05 de diciembre de 2001, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., anotado bajo el Nº 49, Tomo 12, Protocolo Primero, mediante el cual INVERSIONES GUANEÑA, C. A. da en venta a PROMOTORA TITIARO 2001, C. A., la parcela de terreno identificada como lote B-11A del Conjunto Urbanístico Fruta’s Condominiums.
3) Copia certificada del instrumento protocolizado el 01 de septiembre de 2000, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. bajo el N 44, Tomo 13, Protocolo Primero, mediante el cual INVERSIONES GUANEÑA, C. A. otorga el correspondiente documento de Parcelamiento en el que se encontraba el lote B-11.
4) Copia certificada del instrumento protocolizado el 05 de diciembre de 2001 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 19, Tomo 12, Protocolo Primero, mediante el cual INVERSIONES GUANEÑA, C. A. divide el lote B-11 en los lotes B-11A y B-11B.
5) Copia certificada del instrumento protocolizado el 25 de marzo de 2002 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 10, Tomo 14, Protocolo Primero, mediante el cual INVERSIONES GUANEÑA, C. A. realiza una aclaratoria del documento de parcelamiento en razón de las diferencias en la vialidad por los linderos SUR y ESTE que aparecieron al iniciarse las obras de urbanismo en la lotificación que afectaron a tres lotes, a saber. LOTE B1, LOTE B2 y LOTE B-10.
6) Copia certificada del instrumento protocolizado el 17 de junio de 2004 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 32, Tomo 18, Protocolo Primero, en el cual INVERSIONES GUANEÑA, C. A. estableció las NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA EL CONJUNTO INMOBILIARIO CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO FRUTA’S CONDOMINIUMS.
7) Copia certificada del instrumento protocolizado el 16 de junio de 2004 ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 441, folios 807 al 816, Protocolo Primero, mediante el cual INVERSIONES GUANEÑA, C. A. otorga el REGLAMENTO DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL FRUTA’S CONDOMINIUMS.
Los apoderados judiciales de la demandante piden en su libelo se decrete MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA de conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la suspensión temporal de los efectos del asiento registral del documento cuya nulidad se solicita.
En relación con tal pedimento cautelar, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACIÓN: El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil contiene los principios que rigen lo relativo a las medidas cautelares; en tal sentido, la norma en comento establece:
Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama
.
Del texto transcrito se colige que para la procedencia de la medida cautelar deben estar llenos, de manera concurrente, los siguientes extremos:
-
Que exista presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo , y,
-
Que exista presunción grave del derecho que se reclama.
No obstante, dado que la accionante solicita que este Tribunal decrete una medida cautelar innominada, prevista en el Parágrafo Primero del artículo 588 eiusdem, se requiere, además de los extremos antes mencionados, el hecho de que hubiere fundado temor de que una de las partes pueda causar lesiones graves o de difícil reparación al derecho de la otra.
La doctrina ha denominado tales requisitos como “periculum in mora, fumus boni iuris y periculum in damni”.
Así, se ha determinado que el “periculum in mora” constituye “la probabilidad de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuido en su ámbito económico, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales (...)” (Rafael O.O., “Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, Tomo I, pág. 43).
Entonces, a los fines de precisar la existencia de este requisito en el caso de autos, el Juez debe determinar si en el proceso que se ha iniciado, la sentencia que debiera dictarse en el mismo podrá ejecutarse de manera efectiva, es decir, que para el caso de que la accionante resultare vencedora pueda lograr mediante ella la satisfacción de su pretensión y de su derecho.
A su vez, la doctrina ha definido el “fumus boni iuris” como la apariencia del buen derecho, es decir, la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por la parte que solicita la medida.
En tal virtud, para el caso de autos, este Juzgador deberá determinar si la accionante es titular, al menos en apariencia, de los derechos en que se fundamenta su pretensión.
Respecto del “periculum in damni”, la doctrina ha mantenido que tal requisito entraña la probabilidad seria, inminente y acreditada con hechos objetivos que la accionante, por no decretarse la medida solicitada, sufra lesiones graves o de difícil reparación por parte de la sentencia definitiva.
SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Estima este juzgador que de los documentos que cursan en autos, surge la presunción del derecho que se pretende puesto que, de un lado, se desprende la condición de la demandante de propietaria de la parcela de terreno que se señala en el libelo, y del otro las estipulaciones contenidas en los documentos que se acompañan y, al menos en apariencia, la veracidad de la delación formulada por la accionante.
Por consiguiente, están llenos los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil: la presunción del derecho que se reclama y de que la ejecución del fallo pudiere quedar ilusoria, así como también el presupuesto del Parágrafo Primero del artículo 588 eiusdem, es decir el fundado temor de que se produzcan lesiones graves o de difícil reparación por parte de la sentencia definitiva a los derechos de los accionantes. ASI SE DECLARA.
TERCERA CONSIDERACIÓN: En consecuencia, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la cautelar solicitada este Tribunal la decreta en los términos siguientes:
“Se decreta la SUSPENSION PROVISIONAL DE LOS EFECTOS del documento denominado “NORMAS GENERALES DE CONDOMINIO PARA TODO EL CONJUNTO INMOBILIARIO, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., el 17 de junio de 2004, bajo el Nº 32, Tomo 18, Protocolo Primero, hasta tanto sea dictada sentencia definitiva en el presente juicio”.
Para la práctica de la notificación a la parte demandada de la medida innominada decretada se exhorta amplia y suficientemente al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de esta Circunscripción Judicial y tales efectos se ordena librar Despacho con las inserciones correspondientes, y remitir el mismo anexo a oficio al Juzgado comisionado. Cúmplase.
Asimismo, líbrese oficio a la ciudadana Registradora de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., participándole lo conducente a fin de que se sirva estampar las notas marginales correspondientes en salvaguarda de los derechos de terceros interesados. Cúmplase.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
En la misma fecha y como fue ordenado, se libró exhorto y se remitió con Oficio Nº 484, al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; asimismo se libró oficio Nº 485 a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M..
LA SECRETARIA,
R.S.M..
AJFD/RSM
EXP. Nº 1937-04.
