Decisión nº 15 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Marzo de 2007

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar…”, de donde surge que los elementos esenciales de dicho contrato son: 1) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; 2) Un cierto tiempo durante el cual se contrae esa obligación, que necesariamente no tiene que ser determinado, puesto que también puede ser sin limitación de tiempo, con tal que no sea perpetuo, y 3) Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

La doctrina enseña que el contrato bajo cita se caracteriza por ser consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe, oneroso y de tracto sucesivo.

En el caso de autos, se evidencia del contrato acompañado con la demanda marcado “B”, cursante a los folios 13 al 17, autenticado el día 18 de marzo de 1994 ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, que LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, representada por el presidente de la Junta de Propietarios del Centro Plaza, F.P.R., celebró con ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A., representada por su Administrador General C.G.G., un contrato, cuyas cláusulas fundamentales se expresan así:

ANTECEDENTES PLAZA 10 es propietaria del local identificado con las siglas CC-6-1, en lo adelante EL INMEBLE, situado en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, cuya parte techada corresponde en su mayor parte a la proyección de la Torre B, cuyo inmueble esta destinado solamente para Restaurant y Fuente de Soda, el cual tiene una superficie aproximada de quinientos treinta y dos metros cuadrados con veinticinco centímetros cuadrados (532,25), y está alinderado así: Norte, (…). Con excepción de los apartamentos CC-6-2 y CC-6-3, el resto de este nivel está destinado a plaza de circulación en la cual podrán ubicarse mesas y sillas destinadas al público que acuda al restaurant y fuente de soda situado en este nivel, atribuyéndosele en consecuencia, como bien común limitado, el uso exclusivo de esta plaza, siendo por tanto responsable el propietario del deslindado apartamento CC6-1 de todos los gastos relativos al ornato, cuido y aseo de la plaza en cuestión, según el Documento de Condominio Nº 1, inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 16, Folio 90, Tomo 46 del Protocolo Primero, Primer Trimestre de 1974. Propiedad que consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha trece (13) de marzo de 1992, bajo el Nº 4, Tomo 16, Protocolo Primero.

EL INMUEBLE tiene asignado en uso exclusivo cierta área de la plaza de circulación de parte del Nivel 6 del Edificio Centro Plaza, de acuerdo con las normas que se especifican en el Documento de Condominio del referido Edificio.

(…)

OBJETO DEL CONTRATO

PRIMERA: LA COMUNIDAD conviene que PLAZA 10 continue (sic) usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes al INMUEBLE y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, conforme está indicado en el Documento de Condominio del Edificio CENTRO PLAZA, en lo adelante LAS AREAS, del orden de 750 m2, según plano anexo en el cual LAS AREAS aparecen demarcadas en color rojo, mientras EL INMUEBLE permanezca destinado y en uso por las Oficinas de ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A., bajo su solo riesgo, cuenta y responsabilidad, y pertenezcan las acciones de esta empresa a los Accionistas indicados en la Cláusula Décima Tercera.

DURACION

SEGUNDA La duración de este convenio es de cuatro (4) años, contados a partir de la presente fecha, prorrogable automáticamente por períodos de cuatro (4) años, a menos que PLAZA 10 incurra en incumplimiento grave y reiterado de las obligaciones a su cargo, o cambie la tenecia (sic) accionaria señalada en la Cláusula anterior.

COMPENSACION UNICA

TERCERA PLAZA 10 en contraprestación total por el uso en su forma actual de LAS AREAS, se obliga a pagar a LA COMUNIDAD una suma única de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo), de la siguiente forma:

A.- La suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) en este mismo acto, en cheque de gerencia a favor de CONDOMINIO CENPLAZA, C.A. cuyo representante declara recibirlo a satisfacción.

B.- El saldo, es decir la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo). Lo pagará PLAZA 10 a LA COMUNIDAD mediante cinco (5) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) para lo cual PLAZA 10 libra y acepta cinco (5) letras de cambio por igual monto, con vencimiento respectivamente a los treinta (30), sesenta (60), noventa (90), ciento veinte (120) y ciento cincuenta (150) días, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato.

C.- Adicionalmente a la suma antes enunciada, PLAZA 10 pagará a CONDOMINIO CENPLAZA, C.A., mensualmente y con retroactivo al 30 de junio de 1993, un monto equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación que haya emitido CONDOMINIO CENPLAZA, C.A. por concepto de gastos de condominio:

a.- El 2.8442000 por ciento sobre los gastos netos ordinarios de Condominio, denominados “A”.

b.- El 3.1351380 por ciento sobre los gastos ordinarios de Condominio denominados “B”.

c.- El porcentaje referido en la letra “a” de esta Cláusula será aplicado a toda cuota extraordinaria que la COMUNIDAD aprobare.”

Las partes mantienen interpretaciones diversas en cuanto a la naturaleza y alcance de dicha relación jurídica. De esta manera, para la actora estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, definido y regulado, dice, en los artículos 1.579 y siguientes del Código Civil, ya que a su juicio se dan los tres elementos supra señalados; en consecuencia, demanda su resolución y la entrega del inmueble, totalmente desocupado, en el estado o situación original previsto en el artículo 3-6 del Documento de Condominio del Edificio Centro Plaza, inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 30 de enero de 1973 y modificado por el artículo 3-7 del Documento Complementario Nº 1, protocolizado en la indicada Oficina Subalterna el 28 de febrero de 1974.

Para la demandada, por el contrario, se trata de un negocio jurídico distinto al arrendamiento, destinado a regular el alcance de la previsión atinente al uso exclusivo del área común y a la vez a reglamentar el uso y mantenimiento de las áreas comunes otorgadas en uso exclusivo al local CC-6-1.

Considera el juzgador, que para resolver la presente controversia se torna imperioso definir si se trata efectivamente de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo (tesis de la actora) o si por el contrario lo que convinieron las partes fue un contrato atípico, dirigido a la regulación alegada por la demandada.

Importa aclarar que el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la oportunidad de conocer de los recursos interpuestos por ambas litigantes contra la sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2001 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictaminó lo siguiente:

Del análisis del contrato objeto de litigio se desprende que se dan los elementos tipos que caracterizan el contrato de arrendamiento, esto es, la obligación de hacer gozar una cosa, el uso de las áreas comunes; un cierto tiempo respecto del cual se asume la obligación, 4 años, y un precio, que puede fijarse en dinero o en especie, las cantidades reflejadas con anterioridad.- Y ASI SE DECLARA

.

No obstante, entiende este tribunal que tal parecer no conforma una cosa juzgada material, con el atributo de intangibilidad que le es propio, pues, es evidente que ese pronunciamiento del Juzgado Superior Primero fue simplemente a los fines de definir el procedimiento a seguir (si el ordinario o el breve), es decir, que se trata más bien de una cosa juzgada formal, al extremo de que el propio sentenciador de alzada estableció coetáneamente que no se pronunciaba sobre el fondo del pleito, en consecuencia, este ad quem se considera autorizado para examinar y determinar la verdadera naturaleza del contrato controvertido, y a esos fines, observa:

La demandante refiere en el libelo que celebró un convenio con la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A., mediante el cual cede a ésta, para uso de sus oficinas, setecientos cincuenta metros cuadrados (750 M2) de áreas comunes generales y limitadas adyacentes al local CC-6-1, situado en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6 del Conjunto de Edificaciones que constituyen el Centro Plaza; sin embargo, las partes reconocen en el segmento que denominan “ANTECEDENTES”, que desde la fecha de adquisición del inmueble, ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A. acometió diversos trabajos de remodelación en las áreas de su propiedad y en aquellas áreas destinadas por el documento de condominio como de su uso exclusivo, suscitándose a raíz de estas remodelaciones “y cambio de destino de EL INMUEBLE, una prolongada controversia entre PLAZA 10 y LA COMUNIDAD sobre la utilización para Oficinas del área de uso exclusivo del local, por cuanto LA COMUNIDAD sostiene que el citado Local tiene un uso exclusivo diferente al que le dio PLAZA 10, y que por lo tanto ha estado indebidamente usando dichas áreas, lo cual ha dado lugar a innumerables reuniones para resolver el caso…”; por lo que acordaron, a fin de precaver las eventuales divergencias que pudieran surgir como consecuencia del uso dado a las referidas áreas, por razón de las remodelaciones “y uso de áreas de LA COMUNIDAD”, en celebrar el contrato de marras, cuya Cláusula Primera prevé, como ya vimos, que LA COMUNIDAD aceptaba que la demandada continuara usando las áreas comunes generales y limitadas adyacentes al inmueble “y que le fueran originalmente asignadas en uso exclusivo al mismo, conforme está indicado por el documento de condominio del Edificio CENTRO PLAZA…del orden de 750 m2”.

A cambio de esa aceptación de la continuidad de uso, las partes convinieron en que la demandada haría a la actora un pago único de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000.00), y adicionalmente un monto equivalente a la aplicación de los porcentajes sobre cada facturación emitida por concepto de gastos de condominio, en la forma indicada en la parte in fine de la estipulación tercera del contrato autenticado el 18 de marzo de 1994.

Como puede apreciarse, no es cierta la afirmación libelar de que la actora cedió a la demandada para uso de sus oficinas, setecientos cincuenta metros cuadrados (750 M2) de áreas comunes, generales y limitadas adyacentes al local CC-6-1, puesto que, repetimos, el contrato celebrado simplemente habla de la aceptación, por parte de la actora, de que su adversaria continuara en el uso de la cosa, con el especial reconocimiento de que las áreas “le fueron originalmente asignadas en uso exclusivo” al inmueble según está indicado en el Documento de Condominio, lo que denota claramente que el convenio no generó una inversión del título (causa) en razón del cual venía usando las áreas la demandada; esto es, no puede afirmarse fundadamente que el contrato cuya resolución se pide vino a convertirse en el hecho legitimador o regularizador del uso que hacía ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A. de las descritas áreas comunes generales y limitadas adyacentes al inmueble, pues, se insiste, en él se pauta sin reparo alguno que el Documento de Condominio asignó de modo exclusivo el uso de aquellos espacios al propietario del apartamento CC-6-1, a lo que hay que agregar que la obligación asumida por la sociedad mercantil accionada de pagar mensualmente una suma porcentual complementaria lo fue por concepto de condominio, es decir, por concepto de cargas o gastos derivados de la situación de comunidad y no precisamente a manera de contravalor por el uso de las áreas, o lo que es lo mismo, como pensión de arrendamiento, colocada por el artículo 552 del Código Civil como fruto civil, con lo cual, por lo demás, no se hizo sino ratificar convencionalmente lo que de por sí es una obligación legal, puesto que el artículo 12 de la Ley de Propiedad H.d. que “si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento” en los casos autorizados por la misma, “serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores”. Habiendo sido asignadas dichas áreas al uso exclusivo del mencionado local, es al propietario de éste a quien corresponden esos gastos. Por otro lado, la exclusividad de uso de las áreas a las que hemos venido refiriéndonos, es un hecho aceptado por ambas partes y se evidencia además del documento de condominio y su aclaratoria, cursantes a los folios 12 al 166 de la segunda pieza, consignados por la representación accionante en la ocasión de rendir informes en el Juzgado Superior Primero.

En conclusión, por cuanto no ha quedado demostrado que el uso de las áreas por parte de la demandada fue con motivo de la cesión alegada por la demandante, tampoco existe la correlativa obligación a cargo de la accionada de reintegrar las mismas a su contrincante, quedando a salvo obviamente el derecho de las partes de acudir a la jurisdicción ordinaria para dirimir las diferencias apuntadas en el instrumento suscrito por ellas, autenticado el 18 de marzo de 1994. Así se decide.

Desde luego que lo establecido en el punto inmediato anterior no es impedimento para pedir la resolución del contrato celebrado por cuatro años, contados a partir del 18 de marzo de 1994, prorrogable automáticamente por períodos de igual duración, habida cuenta de que el artículo 1.167 del Código Civil contempla que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La demandante imputa a la demandada, los siguientes incumplimientos:

1. - No haber restituido los dos sanitarios para uso público, ni haber permitido el paso de terceros, desde y hacia la Torre A, como salida de emergencia, en el tiempo establecido en el Parágrafo Único de la Cláusula Quinta del contrato.

2. - Haber variado la composición accionaria de la firma ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A., según se constata de la revisión del expediente Nº 302-380 del Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, con lo que se ha infringido, desde su punto de vista, lo dispuesto en la Cláusula Décima Tercera del Convenio, a la par que vulnera un requisito esencial previsto en la Cláusula Primera como condición de existencia del contrato.

3. - Haberse negado a pagar, pese a las gestiones de cobro realizadas, las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998 y de enero a agosto de 1999, por los montos discriminadamente expuestos, a los que se suman los intereses vencidos, de conformidad con el artículo 108 del Código de Comercio.

En virtud de que la demandada negó, rechazó y contradijo de manera genérica la demanda, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho, considera el tribunal que a la actora tocaba probar sus afirmaciones de hecho, puesto que así lo impone la regla de distribución de la carga probatoria sancionada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la cual quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Para probar el primero de los mentados incumplimientos, la actora acompañó con el libelo reconocimiento extra litem (folios 42 al 57) verificado por el Juzgado Séptimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas y más tarde en la etapa probatoria promovió inspección judicial de conformidad con los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil, a practicarse en el Nivel 6 del Conjunto de Edificaciones que constituyen el Centro Plaza, en estos términos:

“UNICO: Que en la parte sur de dicha Plaza de Circulación o Terraza, donde se encuentra constituido el Tribunal, salvedad hecha de la escalera mecánica y del núcleo de ascensores, el tránsito peatonal en dirección sur y en sentido horizontal, se encuentra totalmente interrumpido en la forma siguiente: A) en su parte Este, por una pared donde se encuentra colocada una reja que está cerrada y a través de la cual se observa una puerta también cerrada, y, entre ésta y la reja citada se observa la existencia de restos de basura; B) en su parte central por una fachada de vidrio en la cual se encuentra adosado un aviso en el que se puede observar un logo formado por las letras CG, debajo del cual se lee “Bienes Raíces C.G. C.A.” y; en su parte Oeste, por una pared con una puerta de metal que se encuentra cerrada”.

En relación con la primera inspección (la extra litem), el tribunal no la aprecia, por cuanto si bien ella puede hacerse evacuar antes del juicio en los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo (artículo 1.429 del Código Civil), sin embargo la misma sólo tiene cabida “para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”, que obviamente no es el caso de autos, pues, como lo pone de manifiesto el hecho de que el estado de cosas apreciados a través de la inspección extra litem de 3 de agosto de 1999, prácticamente era el mismo para el día 29 de noviembre de 2000, cuando tuvo lugar la inspección judicial oportunamente promovida por la representación accionante, por lo tanto, el tribunal sólo examinará esta última, realizada en los siguientes términos:

En fecha del día de hoy, Veintinueve (29) del mes de Noviembre del año Dos Mil (2000); habiendo sido habilitado todo el tiempo necesario para la práctica de la presente Inspección Judicial; y siendo las tres y media de la tarde (3:30 pm), se trasladó y constituyó el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en la presencia de la Juez Provisorio Dra. A.V.R.; en el sitio señalado por la apoderada de la parte actora en el presente juicio: el cual se encuentra en el Nivel 6 del Conjunto de edificaciones que constituyen el Centro Plaza, específicamente en la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, entre las Avenidas F.d.M. y Primera Transversal de los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda. En el sitio señalado estuvieron igualmente presentes los abogados C.E.R.S. y E.P.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 0262 y 1933 respectivamente, en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte actora, Comunidad de Propietarios del Centro Plaza. Asimismo estuvo presente la abogada M.R., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 65.846, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Escritorio Inmobiliario Plaza 10 C.A. Con respecto al particular Unico (sic) contenido en la Inspección Judicial promovida por la parte actora, el Tribunal deja constancia de lo siguiente: En la Plaza de Circulación o Terraza del Nivel 6 del Centro Plaza, lugar donde se encuentra constituido el Tribunal se encuentran solo dos (2) accesos que permiten el tránsito peatonal en dirección Sur que son la escalera mecánica la cual en estos momentos se encuentra en reparación y el núcleo de los ascensores en dirección vertical; ambos accesos en dirección vertical. Asimismo, el Tribunal deja constancia, que la parte Sur de dicha Plaza de Circulación, con la salvedad de los dos (2) accesos antes mencionados el Tránsito peatonal en dirección Sur y en sentido horizontal; es decir, desde la Torre B y hacia la Torre A, se encuentra interrumpido el tránsito peatonal en la siguiente forma: A) En su parte Este por una reja color blanco que está cerrada a través de la cual se observa en su interior una puerta también cerrada, y entre dicha reja y la puerta se observa la existencia de Restos de Basura (sic); B) En su Parte Central por una fachada de vidrio en la cual se encuentra dosado (sic) un aviso en el que se puede observar un Logo formado por las letras CG, debajo del cual se lee “Bienes Raíces C.G. C.A.”; Parte Oeste con una pared (de) (sic) con una puerta de metal que se encuentra cerrada…”.

Efectivamente, de acuerdo con lo previsto en el Parágrafo Único de la Cláusula Quinta del contrato autenticado el 18 de marzo de 1994, antes mencionado, la demandada se comprometió a restituir dos sanitarios para uso público y a habilitar un paso a terceros “desde y hacia la Torre A, como salida de emergencia, bajo fórmula aceptable por el Cuerpo de Bomberos de los Municipios Autónomos Sucre-Chacao”, dentro de sesenta días continuos y ciento veinte días continuos respectivamente.

Ahora bien, el reconocimiento judicial, aun cuando no alude para nada a la existencia o inexistencia de los dos sanitarios, sí demuestra que el tránsito peatonal en dirección Sur y en sentido horizontal, es decir, desde la Torre B y hacia la Torre A se encuentra interrumpido; en su parte Este, por una reja color blanco que está cerrada y en su parte central, por una fachada de vidrio en la cual se encuentra “dosado” (sic) un aviso en el que se puede observar un logo formado por las letras CG, y por la parte Oeste, con una pared con una puerta de metal que se encuentra cerrada. Así se deja precisado.

En relación con el segundo de los incumplimientos atribuidos a la demandada, se observa que en la Cláusula DÉCIMA TERCERA las partes estipularon:

DÉCIMA TERCERA: PLAZA 10 deberá obtener autorización de la Junta de Condominio del Edificio Centro Plaza antes de efectuar cualquier cambio general o particular que altere o sustituya sustancialmente a los actuales accionistas de PLAZA 10.

A los efectos de esta cláusula PLAZA 10 declara que esta empresa la constituyen los accionistas siguientes:

1.- CONSTRUCTORA 675, C.A.: Cincuenta por ciento (50%).

2.- PROMOCIONES 05.013, C.A.: Cincuenta por ciento (50%)

.

De las copias certificadas producidas por la demandante con el libelo (folios 62 al 101), se desprende que la sociedad mercantil ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A. fue creada por los señores C.G.G. y A.M.S.; que en la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el día 31 de diciembre de 1993 el único accionista era el señor C.G.G., en tanto que en la siguiente reunión asamblearia acreditada en autos (celebrada el 21 de diciembre de 1995) se refleja que dicho ciudadano continuó siendo el único accionista, de lo que se sigue que no hubo el alegado incumplimiento de la Cláusula Décima Tercera del convenio.

Finalmente, en cuanto a la alegada falta de pago de las sumas mensuales convenidas a que se refiere la cláusula tercera del contrato cursante a los folios 13 al 17, la demandada nada probó capaz de liberarla de esa obligación, lo que evidencia que no satisfizo con la exactitud prevista en el artículo 1.264 del Código Civil el compromiso asumido de honrar puntualmente el pago de dichas mensualidades, ni ninguna otra circunstancia que salvara su responsabilidad en ese sentido. Así se decide.

En fuerza de lo explicado, ha quedado comprobado en autos que ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A. incumplió algunas de sus obligaciones contractuales, pues no habilitó oportunamente el paso a terceros desde y hacia la Torre A, ni pagó las cuotas mensuales a que se refiere la estipulación tercera antes aludida, a pesar del requerimiento que al efecto le hizo la actora, como se desprende de la comunicación cursante al folio 20 de la primera pieza, con nota de recepción de la demandada, no desconocida por ésta, lo cual es suficiente para que prospere la pretensión resolutoria del contrato autenticado el 18 de marzo de 1994, cursante a los folios 13 al 17 de este expediente. Así también se declara.

Comoquiera que aparte de las peticiones a.s.s.e. el libelo el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999, se hace menester resolver en torno a tal petición de pago, a cuyo fin, se observa:

Se afirma en la demanda, que se pactó en contraprestación por el uso de las áreas, un pago mensual, equivalente a la aplicación de los siguientes porcentajes sobre cada facturación, por concepto de gastos de condominio: El 2,8442.000% sobre los gastos netos ordinarios de condominio, denominados “A”, y el 3.1351380%% sobre los gastos ordinarios de condominio denominado “B”; pero que la demandada, a pesar de las gestiones de cobro, se ha negado a pagar las mensualidades correspondientes a los meses de marzo a diciembre de 1998 y enero a agosto de 1999, según se relaciona a continuación:

a.- Recibo Nº 000702, correspondiente a marzo de 1998, por un monto de Bs. 1.809.036,78)

b.- Recibo Nº 000703, correspondiente a abril de 1998, por un monto de Bs. 2.024.159,35.

c.- Recibo Nº 000701, correspondiente a mayo de 1998, por un monto de Bs. 2.227.921,15.

d.- Recibo Nº 000704, correspondiente a junio de 1998, por un monto de Bs. 1.862.312,28.

e.- Recibo Nº 000705, correspondiente a julio de 1998, por un monto de Bs. 2.270.256,50.

f.- Recibo Nº 000706, correspondiente a agosto de 1998, por un monto de Bs. 2.611.712,26.

g.- Recibo Nº 000707, correspondiente a septiembre de 1998, por un monto de Bs. 2.452.537,58.

h.- Recibo Nº 000708, correspondiente a octubre de 1998, por un monto de Bs. 2.319.948,04.

i.- Recibo Nº 000709, correspondiente a noviembre de 1998, por un monto de Bs. 2.448.653,73.

j.- Recibo Nº 000710, correspondiente a diciembre de 1998, por un monto de Bs. 2.358.990,23.

k.- Recibo Nº 000711, correspondiente a enero de 1999, por un monto de Bs. 2.760.105,85.

l.- Recibo Nº 001209, correspondiente a febrero de 1999, por un monto de Bs. 2.661.950,68.

m.- Recibo Nº 001152, correspondiente a marzo de 1999, por un monto de Bs. 2.849.083,80.

n.- Recibo Nº 001221, correspondiente a abril de 1999, por un monto de Bs. 2.487.157,95.

ñ.- Recibo Nº 001228, correspondiente a mayo de 1999, por un monto de Bs. 2.390.613,37.

o.- Recibo Nº 001234, correspondiente a junio de 1999, por un monto de Bs. 3.644.907,12.

p.- Recibo Nº 001240, correspondiente a julio de 1999, por un monto de Bs. 2.811.174,03.

q.- Recibo Nº 001250, correspondiente a agosto de 1999, por un monto de Bs. 2.753.695,94.

Tales recibos cursan a los folios 21 al 31 y 33 al 39 de la primera pieza de este expediente. En ellos se especifica que fueron librados por CONDOMINIO CENTRO PLAZA por concepto de compensación por el usufructo de áreas comunes generales y limitadas contiguas al apartamento CC-6-1 según convenio de fecha 18-3-94, comprensivos de los meses que van desde marzo de 1998 a agosto de 1999, y no por concepto de cánones de arrendamiento.

Las anteriores cantidades ascienden a Cuarenta y Cuatro Millones Setecientos Ochenta y Cuatro Mil Doscientos Dieciséis Bolívares con Sesenta y Dos Céntimos (Bs. 44.784.216,62).

Aparte del capital reclamado, la demandante exige el pago de los intereses moratorios, “de conformidad con el artículo 108 del Código de Comercio, desde la fecha de vencimiento de cada cuota mensual hasta el día 30 de septiembre de 1999, según consta en cuadro anexo que acompañamos”, que alcanzan a la suma de Bs. 4.397.298.95, para un total general en concepto de capital e intereses de Bs. 49.181.890,57.

No obstante, en el punto segundo del petitorio se demandó la suma indicada en último lugar “por concepto de pensiones de arrendamiento insolutas y sus correspondientes intereses moratorios”.

Aun cuando, como bien sabemos, corresponde al tribunal, en definitiva, la calificación de los hechos y de las acciones, no le es dable al órgano jurisdiccional modificar la naturaleza de la petición, para, como en la situación de autos, ordenar pagar pensiones de arrendamiento, cuando de lo que se trata es de cargas derivadas del condominio, conceptos que tienen distintas causas y por lo tanto regímenes jurídicos diversos, con la consiguiente posibilidad para el demandado de definir los medios de defensa según que se trate de uno u otro concepto. Así se determina.

En la especie, como antes se apuntó, el tribunal ha determinado que la relación contractual es atípica o sui géneris, y no propiamente de orden arrendaticio, por ende, no es procedente en la situación sub lite, acordar el pago reclamado por concepto de pensiones insolutas de arrendamiento e intereses moratorios; por similares motivos, también debe rechazarse lo demandado en el punto tercero del petitorio de la demanda, habida cuenta de que no es cierto que la demandada sea deudora en virtud de “la ocupación del inmueble”, pues, el hecho generador del derecho sería en todo caso el estado de comunidad. Así se decide.

En resumen, y a tono con lo que llevamos dicho, el tribunal encuentra procedente la pretensión resolutoria deducida por la parte actora, debido al incumplimiento de algunos de los compromisos contractuales por la demandada, en la forma antes analizada, pero no la pretensión de pago por concepto de pensiones de arrendamiento e intereses devengados por las mismas, y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia.

Para concluir, el tribunal hace constar que no le asigna ninguna virtud probatoria al plano formante del folio 18 de la primera pieza ni a los recaudos contentivos de la actualización del principal e intereses demandados, que hacen los folios 32 y 40 de la misma pieza, puesto que estas probanzas nada tienen que ver con el hecho crucial debatido en este proceso: si el contrato autenticado el 18 de marzo de 1994 es de arrendamiento o no.

En cuanto al documento cursante en copia certificada a los folios 103 al 111, el mismo demuestra fehacientemente (hecho no controvertido), que la titularidad del apartamento CC-6-1 “situado en la plaza de circulación o terraza del nivel 6, corresponde a ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10 C.A.”, y que dicho apartamento tiene asignado “el uso exclusivo de la plaza de circulación de parte este nivel 6 del Centro Comercial Plaza”.

DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos este Tribunal Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO PLAZA, de este domicilio, constituida según Documento de Condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 3 de enero de 1973, bajo el número 13, folio 68, Tomo 3, Protocolo 1° y Documento Aclarativo inscrito en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 2 de marzo de 1979, bajo el N° 36, Folio 77, Tomo 1, Protocolo 3°, contra la sociedad de comercio ESCRITORIO INMOBILIARIO PLAZA 10, C.A. de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda en fecha 17 de mayo de 1990, bajo el número 24, Tomo 57-A Sgdo.; en consecuencia, resuelto el contrato suscrito entre las partes, autenticado el 18 de marzo de 1994 en la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el número 59, tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO.- IMPROCEDENTE la pretensión de que se entregue a la parte actora “el inmueble que le fue arrendado, totalmente desocupado”. TERCERO.- SIN LUGAR la pretensión de pago por concepto de pensiones de arrendamiento (Bs. 44.784.216,62) e intereses moratorios (Bs. 4.397.298,95). CUARTO.- SIN LUGAR la indemnización compensatoria por la ocupación del inmueble. QUINTO.- PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fechas 19 y 21 de octubre de 2005 por el abogado R.M.W. en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en este procedimiento el 30 de septiembre de 2005 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la forma antes reseñada.

Queda MODIFICADA la apelada.

Dado el carácter de esta decisión, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil siete (2007). Años 196° y 148°.

EL JUEZ

DR. JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA

LA SECRETARIA,

Abg. E.R.G.

En esta misma fecha 27/3/2007, siendo las 10:20 a.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de veintidós (22) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. E.R.G.

Exp. 5.208

JDPM/ERG/cs.