Decisión nº 51.466 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 11 de Mayo de 2009
| Fecha de Resolución | 11 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Pastor Polo |
| Procedimiento | Nulidad De Acta De Asamblea |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTE: R.D.A., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº. 13.286.306 y de este domicilio.
APODERADO DEMANDANTE: NAIRET M.S.L.A. en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el N°15.000.637 de este domicilio.
DEMANDADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES.
ABOGADO DEMANDADA: A.V.V., J.D.M., V.V., Y.R., LUICILDA OLLARVES, S.R., M.V. y A.V., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 5.537, 13.122, 54.401, 14.096, 30.825, 67.518, 102.665 y 121.528, todos de este domicilio.
MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA
EXPEDIENTE: No.51466
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
DE LA NARRATIVA
Se le dio entrada, previa distribución, al presente procedimiento en fecha 07 de septiembre de 2007, a la demanda por NULIDAD DE ASAMBLEA realizada en fecha 05 de septiembre de 2007 incoada por el ciudadano R.D.A. asistido por la abogado en ejercicio NAIRET M.S.L. en contra de la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles, en la persona de su presidente A.J.Z.G., anteriormente identificados.
En fecha 07 de septiembre de 2007 fue admitida la demanda emplazándose a la demandada en la persona de su presidente en virtud de la solicitud de la parte demandante de habilitar el tiempo necesario a los fines de que sea admitida para interrumpir el lapso de caducidad y el juramento de la urgencia del caso.
En fecha 26 de septiembre de 2007 la representación judicial de la parte demandante consignó las copias respectivas para la elaboración del libelo de la demanda y dejó constancia de la entrega de los emolumentos a los fines de que el Alguacil practicara la citación de la parte demandada.
Riela al folio 62 recibo debidamente firmado por el ciudadano A.J.Z. en fecha 27 de septiembre de 2007.
En fecha 14 de noviembre de 2007 la parte demandada, mediante sus apoderados judiciales L.O. y A.V.V. presentó escrito contentivo de contestación a la demanda (folios 63 al 70 ambos inclusive).
En fecha 10 de diciembre de 2007 la parte demandante presentó escrito de pruebas y en fecha 13 de diciembre de 2007 la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados en fecha 18 de diciembre de 2007 y admitidos por este Tribunal en fecha 24 de enero de 2008.
En fecha 28 de abril de 2008 la parte demandada presentó escrito contentivo de informes.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
En cumplimiento del ordinal 3°del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil la litis quedó planteada en los siguientes términos:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Que es propietario de las parcelas Nros 11 y 31 del Conjunto Residencial Los Girasoles desarrollado en la Urbanización Trigal Norte, Sector Las Clavellinas, parroquia san José, Municipio V.d.E.C..
Que en fecha 28 de julio de 2007 se publicó en el diario El Carabobeño, la segunda convocatoria a una Asamblea ordinaria del Conjunto Residencial Los Girasoles, para el día lunes 6 de agosto de 2007 en los cuales los puntos a tratar eran el pago de los gastos de condominio, el uso de las áreas comunes y la situación de los intercomunicadores. Se estableció el hecho de no tener derecho a voto en la asamblea aquellos propietarios que no estuvieren solventes en el pago de los gastos de condominio y cargas comunes.
Que un grupo de personas no estuvo de acuerdo con el hecho de que se le cercenara el derecho al voto en la reunión.
Que los presentes bajo la instancia de los miembros de la junta de propietarios y la empresa administradora lejos de debatir la morosidad existente se discutió la modificación de las alícuotas correspondiente a las personas que forman parte de la comunidad, elemento que no formaba parte del día y lo cual se aprobó.
Que se discutió y aprobó la modificación del contenido del dispositivo sexto del documento en el entendido que a partir de esa fecha deberá pagar las cuotas de mantenimiento que se facturen aún cuando no haya realizado la construcción de la vivienda en su parcela, sin convocatoria correspondiente, sin haber obtenido la mayoría necesaria y en perjuicio de su persona.
Fundamentó su pretensión en las disposiciones del documento constitutivo del conjunto, del reglamento interno, en los artículos 759, 760, 1133, 1140, 1159, 1160 y 1346 del Código Civil.
Solicitó la nulidad de la asamblea realizada en fecha 6 de agosto de 2007, medida cautelar innominada de suspensión de efectos de la asamblea impugnada
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Negó y rechazó los hechos que dan origen a la demanda por no ser cierto ni aplicable el derecho que se reclama.
Negó que la modificación del documento protocolizado en la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., de fecha 04/10/1991, N° 11, protocolo Primero, Tomo 1 y su aclaratoria de fecha 10/02/1992, N° 11, protocolo primero, Tomo 15 deba cumplirse con la aprobación del 75% de la totalidad de los propietarios, la previa convocatoria, que no vaya en perjuicio de los derechos e intereses de cualquiera de los propietarios porque de lo contrario debería contarse con el 100% de los miembros de la comunidad.
Admitió la publicación de la convocatoria en el diario El carabobeño en fecha 28 de julio de 2007, que la discusión del primer punto debatido fue aprobado por la mayoría de los presentes.
Que no es cierto que con la asamblea de copropietarios realizada en fecha 06/08/2007 se haya pretendido modificar el documento de condominio de dicho conjunto residencial, que cumpliendo con el mismo documento que autoriza a la Asamblea de Propietarios por decisión de la mayoría simple a establecer el uso y mantenimiento del Conjunto Residencial.
Que fue por mayoría de los propietarios solventes se acordó que todas y cada una de las parcelas del Conjunto Residencial pagasen en partes iguales los gastos comunes.
Que no hay excusa para que el demandante se niegue a que los gastos se prorrateen en partes iguales y que se le cobre la parte que le corresponde, ya que la exclusión contenida en la cláusula sexta del documento de condominio era válida mientras la sociedad mercantil OPERACIONES MULTIPLES ESCARAL C.A. hubiese vendido los inmuebles, tal como se determina en el particular sexto del documento acompañado por el actor marcado “A”.
Que se realizaron las convocatorias debidas con antelación, notificándoles a los copropietarios los puntos a tratar y los requerimientos basados en el reglamento de condominio necesarios.
Que la mayoría de los propietarios decidió válidamente, previa convocatoria debidamente publicadas y conocidas por todos, que los gastos comunes de mantenimiento y servicio del Conjunto Residencial Los Girasoles fuesen divididos y cobrados en partes iguales para todos los copropietarios.
Hechos Admitidos:
- La realización de la asamblea de copropietarios en fecha 06 de agosto del año 2007, la convocatoria por prensa, la información de que sólo los propietarios solventes tendrían derecho a voto en la asamblea.
- La modificación de las alícuotas correspondientes al pago de condominio de cada una de las personas que forman parte de la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles.
Hechos Controvertidos:
- Modificación del contenido del dispositivo sexto de la aclaratoria del documento de condominio del Conjunto Residencial Los Girasoles, sin haber realizado la convocatoria correspondiente ni obtenido la mayoría necesaria.
- La nulidad absoluta del acta de asamblea de propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles, en fecha 06 de agosto de 2007, por haberse decidido en la misma puntos que no se señalaron en el texto de la convocatoria y con prescindencia del porcentaje correspondiente.
III
ANÁLISIS PROBATORIO:
Dando cumplimiento al principio de exhautividad que rige nuestro proceso civil de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se procede a valorar todos los elementos probatorios aportados por las partes.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.
Con la demanda:
Marcado “A” documento de propiedad de las parcelas Nros 11 y 31 del conjunto residencial Los Girasoles. Protocolizado en fecha 27/12/1996, por ante la Oficina Subalterna del primer Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio) v.d.E.C., bajo el N° 49, Folios 1 al 3, Pto. 1°, Tomo 56°. Es documento público que no fue tachado ni impugnado por la parte contraria, sin embargo al no estar discutida en el presente juicio la condición de propietario del demandante, el mismo resulta irrelevante en su valoración de acuerdo con los hechos controvertidos.
Marcada “B” copias fotostáticas certificadas del documento de urbanismo o parcelas del Conjunto Residencial Los Girasoles, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en el cuarto trimestre, del año 1990, , bajo el N° 30, Tomo 28, Pto 1°, Folios 119 al 131 y del 217 al 218. Es un documento público que no fue tachado ni impugnado por la parte contraria, con el se evidencia las características de las parcelas que conforman el conjunto residencial, sin embargo resulta irrelevante a los aspectos controvertidos en el presente juicio.
Marcada “C” copias fotostáticas certificadas del documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en el cuarto trimestre del año 1991, bajo el N° 7, tomo 1, pto 1°, Folios 24 al 30 y del 207 al 209. Es un documento público que no fue tachado ni impugnado en la oportunidad legal correspondiente en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyos efectos serán analizados en las motivaciones del presente fallo, por cuanto contribuye a resolver la controversia.
Marcada “D” copias fotostáticas certificadas de la aclaratoria del d ocumento de condominio de fecha 07/10/1991, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en el primer trimestre del año 1992 , bajo el N° 11, tomo 15, pto 1°, Folios 38 al 44 y del 195 al 199 el cual no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente respecto al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyos efectos serán analizados en las motivaciones del presente fallo, por cuanto contribuye a resolver la controversia.
Marcado “1” Ejemplar de prensa Diario El carabobeño, de fecha 28/07/2007, en donde consta publicación de segunda convocatoria a asamblea ordinaria del Conjunto Residencial Los Girasoles. Se le otorga pleno valor probatorio por cuanto las partes manifestaron reconocerlos, dicho instrumento evidencia los puntos a tratar en la asamblea cuya nulidad se solicita, valga decir, 1) Pago de los gastos de Condominio. 2) Uso de las áreas comunes y 3) Situación de los Intercomunicadores.
En el lapso probatorio:
Ratificó las documentales acompañadas al libelo de la demanda, las cuales ya fueron valoradas ut supra.
Exhibición del libro de actas de asamblea del Conjunto Residencial Los Girasoles. Sus efectos serán determinados en las consideraciones para decidir el presente fallo.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Con la contestación de la demanda.
Instrumento poder general otorgado por el ciudadano A.Z. actuando con el carácter de Presidente de la comunidad de propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles, a los abogados en ejercicios A.V., J.D.M., V.V., Y.R., L.O., S.R., M.V. Y A.V., autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 07/11/2007, inserto bajo el N° 44, Tomo 254. El cual fue impugnado por la parte demandante en la oportunidad de la contestación. Sus efectos serán determinados como punto previo en la presente decisión.
En el Lapso Probatorio:
Promueve las documentales acompañadas por el actor en el libelo de la demanda en virtud de la comunidad de la prueba.
Copias fotostáticas simples marcada con la letra “A” del reglamento del Condominio del Conjunto Residencial Los Girasoles, agregado al cuaderno de comprobantes del documento registrado por ante la oficina subalterna del Primer Circuito de Registro de fecha 04/10/1991, bajo el N° 11, Protocolo Primero, Tomo 1 el cual se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no ser tachado ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente.
Marcado “B”, recorte de prensa referido a la publicación de la convocatoria a la Asamblea ordinaria del Conjunto Residencial Los Girasoles en fecha 06 de agosto de 2007. Como anteriormente se dejó constancia, es un hecho reconocido y aceptado por las partes la convocatoria de la asamblea ordinaria en los términos establecidos en dicha publicación.
Marcados “C”, documentos consistentes en la relación de gastos de condominio y los respectivos balances de comprobación correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2007. Estos documentos se desechan ya que resultan irrelevantes a los aspectos controvertidos en la presente causa.
Invoca la confesión del demandante. Es criterio de este operador de justicia que la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal, y que determinan cuál es el alcance de los hechos alegados, admitidos y controvertidos en el juicio, razón por la cual sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso y al ser promovido como medio de prueba, la misma debe ser desechado.
Inspección judicial al Conjunto Residencial Los Girasoles, ubicado en la Urbanización Trigal Norte, Sector Las Clavellinas, Parroquia San José, Municipio Valencia. Evacuada en fecha 17 de marzo de 2008 en la cual se dejó constancia del buen estado de conservación de los espacios construidos y de las parcelas vacías así como de la existencia y buen estado de conservación de las vías de acceso, portones eléctricos, caseta de vigilancia, sistemas de radio fijos y móviles, aceras, casa club, oficina de administración dos (02) áreas de parrilleras, parque infantil, depósitos de implementos de jardinería y herramientas con un baño, terreno en custodia al oeste en el cual se encuentran áreas deportivas con cancha múltiples, y área de ejercicios dotadas de paralelas y tabla para abdominales, cancha de balón-pie, áreas verdes. Se abstuvo el Tribunal de dejar constancia de la existencia de sesenta y un (61) parcelas y cual eran las parcelas 11 y 31 propiedad del demandante debido a la carencia de medios a los fines de determinarlos. Este Tribunal desecha la inspección por resultar impertinente con los aspectos controvertidos en el presente juicio.
Inspección Judicial en el libro de actas de asambleas, evacuada en fecha 17 de marzo de 2008, en la cual se dejó constancia de la existencia de un acta de asamblea de fecha trece (13) de febrero de 1996 en el cual aparece la propuesta de diez mil bolívares (Bs.10.000), a partir del 1° de enero de ese año se estableció que la cuota sería efectivamente pro el monto de diez mil bolívares (Bs.10.000), asimismo se dejó constancia en el particular segundo de que no hubo el quórum necesario para la primera convocatoria y se acordó publicar una segunda convocatoria para el día lunes 06/08/2007 con los mismos puntos a tratar. En relación al particular tercero, se dejó constancia de la existencia de un acta de asamblea celebrada en fecha 06 de agosto de 2007 con puntos a tratar el pago de los gastos de condominio, uso de las áreas comunes y situación de los intercomunicadores, cuyos contenido se acordó agregar en copias fotostáticas las cuales serán analizados en las motivaciones para decidir el presente juicio.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Juzgador, a los fines de decidir observa que como punto previo, la parte demandante impugnó en la oportunidad de la promoción de pruebas el poder consignado por la representación de la parte demandada Comunidad de propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles, identificada en autos, alegando que no cumple con los requisitos que establece el artículo 155 del Código de procedimiento Civil, “…que al momento de autenticarse el mismo, no se exhibió al Notario, y prueba de ello es que no se hizo constar en la nota de autenticación correspondiente, la autorización de la Junta Directiva del Conjunto Residencial Los Girasoles que dice fue exhibida.”
En tal sentido dispone el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente.
“Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.
Del estudio del instrumento poder acompañado al escrito de contestación de la demanda (folios 68 al 70 ambos inclusive) se evidencia de la certificación y del acto de autenticación que el Notario tuvo a su vista y el documento constitutivo de la COMUNIDAD PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C. en fecha 04-10-1991 N° 07 Tomo 01 Protocolo Primero y Copia Certificada de Acta de Asamblea de propietarios de fecha 14-10-2004, en original libro de Actas de Asamblea.
En consecuencia constata este juzgador que se dio cumplimento al mandato legal establecido en el artículo 155 eiusdem, por cuanto la referida norma establece que el funcionario que autorice el acto hará constar los libros, gacetas o documentos con expresión de fechas y datos a los fines de identificarlos, y del estudio del acta de autenticación se constata que el funcionario tuvo a su vista los instrumentos necesarios para acreditar la representación, por esta razón dicha impugnación debe declararse improcedente. Así se decide.
En relación al fondo de la litis, la parte demandante alega que hubo la modificación del contenido del dispositivo sexto de la aclaratoria del documento de condominio del Conjunto Residencial Los Girasoles, sin haber realizado la convocatoria correspondiente ni obtenido la mayoría necesaria y solicita la nulidad absoluta del acta de asamblea de propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles, realizada en fecha 06 de agosto de 2007, por haberse decidido en la misma, puntos que no se señalaron en el texto de la convocatoria y con prescindencia del porcentaje correspondiente, a los fines de decidir este Juzgador observa:
Es un hecho controvertido en el presente juicio la modificación del contenido del dispositivo sexto de la aclaratoria del documento de condominio del Conjunto Residencial Los Girasoles, sin haber realizado la convocatoria correspondiente ni obtenido la mayoría necesaria.
Del examen de las actas que conforman el expediente se desprende, específicamente de la publicación de la convocatoria en el diario El Carabobeño de fecha sábado 28 de julio de 2007 (folio 49), la cual fue reconocida y promovida por ambas partes, que los puntos a tratar en la asamblea objeto de impugnación son los siguientes:
-
Pago de los gastos de Condominio. 2. Uso de las áreas comunes y 3. Situación de los Intercomunicadores.
Del estudio del acta de asamblea in comento se evidencia que los puntos sobre los cuales se deliberaron y decidieron se realizaron en los términos siguientes:
…Se tomará como insolvente a aquel propietario que deba tres (3) meses o más de condominio. Esto se aclara debido que el primer punto a tratar refiere el ajuste de las alícuotas que se efectuó en el Condominio a partir de mayo 2007. Punto 1. Pago de los gastos comunes. Se discutió el punto ampliamente y cada uno de los interesados emitió su sugerencia en cuanto a efectuar las cargas comunes y dividirlas por alícuota o a partes iguales. Se votó la propuesta siguiente “Pagar los gastos de condominio por propiedad a partes iguales” y votaron a favor de esta propuesta los siguientes propietarios de las casas 05-04-48-19-47-46-45-51-57-56-35-50-40-43-18-62-13-20- 36-03-27-34-37-07-58-02--59-26-21 y seguidamente R.A. en su condición de propietario y representante de las viviendas 14-25-38-06-39-42-53-54-55- y las parcelas 09-10-11-15-16-29-30-31-y 33 salvó su voto de la liberación realizada ya que con la misma se pretende involucrar en los gastos de la comunidad inmuebles que aún no han sido construidos, así las cosas promuevo para que se estudie la siguiente proposición que el pago de las cuotas de condominio sea distribuido en partes iguales entre las viviendas ya construidas y se determine con posterioridad una cuota especial de participación a cada una de las parcelas no desarrolladas tomando como punto de origen de esa cuota la mensualidad que se ha venido pagando anteriormente a esta reunión. Y la decisión del propietario de la casa 22 se adhiere a la propuesta de Alvarado igualmente 1-41-44 y la parcela 49 y 60.
Los votantes se someten al voto de la mayoría.
Punto 2- Sobre el uso de las áreas comunes se aprobó revisar el reglamento vigente, hacerlo público y exhortar a la comunidad a su aplicación.
Punto 3: Situación de los intercomunicadores: Se presentaron 2 propuestas de servicio. Se decidió por mayoría ubicar una tercera propuesta y solicitar aprobación vía carta consulta….
.
En consecuencia del texto de la convocatoria se desprende que la misma fue realizada de acuerdo con el primer punto del orden del día para el pago de la cuota del condominio, y fue decidido sobre el ajuste de las alícuotas y se acordó “pagar los gastos de condominio a partes iguales”. Ahora bien, de la decisión tomada en la Asamblea al ajustar las alícuotas en las cuales debía pagarse los gastos de condominios en partes iguales, observa quien decide que se procedió a modificar el contenido del particular sexto de la aclaratoria del documento del condominio que establece que:
..“ Queda entendido que al estar efectivamente vendido un porcentaje del SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) de la totalidad de las parcelas; el porcentaje restante no pagará condominio hasta tanto no se haya realizado la construcción y venta de esos inmuebles. Por tanto los gastos atinentes al condominio serán prorrateados entre los propietarios a quien “OPERACIONES MULTIPLES ESTECARAL C.A.” haya vendido”.
Por lo tanto, en efecto tal y como denuncia la parte actora, la Asamblea al deliberar y tomar una decisión sobre un aspecto distinto al que fue señalado en la convocatoria antes mencionada, que implica la modificación del documento de condominio, y por lo tanto, al decidir aspectos no previstos en la convocatoria se conculcaron los derechos que asisten al accionante, específicamente el derecho a la defensa previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y así se decide.
En relación al segundo de los puntos controvertidos es decir, que en dicha Asamblea se decidieron puntos que no se señalaron en el texto de la convocatoria y con prescindencia del porcentaje correspondiente, es preciso señalar que tal como anteriormente se estableció, en la segunda convocatoria a la celebración de la asamblea se expresó que el primer punto a tratar sería los gastos de condominios y del contenido del acta de asamblea se acordó que la modificación de la alícuota a pagar por condominio estableciéndose en partes iguales entre todos los propietarios. Por consiguiente claramente se desprende que se tratan a saber de dos circunstancias distintas, por una parte tenemos la validez del quórum necesario para declarar válidamente constituida una Asamblea; y por la otra la validez del número necesario de votos para producir una modificación o reforma del documento de condominio.
Así las cosas, en cuanto la validez del quórum necesario para constituir la asamblea mediante una segunda convocatoria como en el caso de marras es menester comprobar la validez de la convocatoria y el quórum a la asamblea de fecha seis (06) de agosto del año 2007, efectuada por los propietarios del Conjunto Residencial “Los Girasoles”, a tales efectos el artículo 25 del Reglamento del Condominio del Conjunto Residencial Los Girasoles establece:
Articulo 25. DE LA VALIDEZ DE LAS DELIBERACIONES: Para la validez de las deliberaciones, acuerdos y resoluciones de las Asambleas se requerirá de la presencia o representación de un Conjunto de Propietarios cuyo porcentaje en los bienes comunes no sea inferior a dos tercios del valor total del mismo.- Si en la fecha fijada por la Primera Convocatoria no hubiere el quórum señalado se esperarán treinta (30) minutos contados a partir de la hora fijada para la reunión; pasado este lapso se procederá a efectuar una segunda Convocatoria, con anticipación de ocho (8) días para la fecha de la segunda reunión, si a esta segunda reunión no asistiera un número de Propietarios que representan al menos el 50% del Condominio se procederá en igual forma para la segunda Convocatoria a efectuar una tercera y última Convocatoria, y en este caso la asamblea de propietarios se instalará con el número de propietarios que asistieren, y sus decisiones tomadas por la mayoría de los presentes serán perfectamente válidas para todos los integrantes del Condominio.- Todo acuerdo o decisión de las asambleas deberán ser aprobadas por un Conjunto de propietarios que representen por lo menos las dos terceras (2/3) partes de los bienes comunes representadas en las mismas, salvo en los casos en que por este documento o por efecto de la Ley de propiedad Horizontal sea requerido, el voto unánime de los propietarios.- Los acuerdos y decisión tomados en las Asambleas obligarán a los propietarios aún cuando no hubieran asistido a la reunión. (Negritas y subrayado del Tribunal)
En tal sentido, el examen del acta de asamblea cuya nulidad se solicita en el presente juicio (que consta a los folios 124 al 131), se destaca lo siguiente:
omissis
Una vez leída la convocatoria se efectuó el recuento de propietarios presentes de las casas 2, 4,5, 6- 7- 8- 13- 14- 18- 21- 23- 25- 43- 34- 35- 37- 38- 39- 40- 42- 46- 47- 48- 59- 51- 53- 54- 55- 56- 60 y parcelas 09- 10- 11- 15- 16- 29- 30- 31- 33- y 49, que corresponden al 62.0352 por ciento del valor total de los bienes comunes. Para la segunda convocatoria se establece que el quórum es del 50% por lo tanto habiendo sobrepasado el mínimo necesario para esta segunda convocatoria se dio comienzo a la reunión.
Ahora bien, se evidencia que fue determinado el quórum necesario para que se pudiese efectuar la asamblea de propietarios de conformidad con el artículo 25 del Reglamento respectivo y así se declara.
No obstante como se indicó anteriormente de una disposición contenida en el documento de condominio sin haber sido señalado en la respectiva convocatoria y lo cual ya fue previamente objeto de decisión; es necesario determinar si las decisiones tomadas en dicha Asamblea cuentan con el quórum mínimo establecido para así tener validez.
El artículo 25 del Reglamento, antes transcrito, de forma clara establece que los acuerdos o decisiones de la asamblea requerirán ser aprobadas por un conjunto de propietarios que representen por lo menos las dos terceras (2/3) partes de los bienes comunes.
Así en dicha Acta de Asamblea (folio 129 del expediente) se estableció lo siguiente:
“…A la propuesta de “pagar gastos de Condominio por propiedad y a partes iguales” votaron a favor de los siguientes propietarios Casas Nros.05- 04- 48- 19- 53- 61- 47- 46-45- 50- 54- 56- 35- 40-43- 18- 62- 13- 20- 08- 24- 36- 03- 27- 34- 07- 58- 02-59- 26- 21, siendo nulo el voto de la casa 05 por insolvencia en el condominio y salvaron su voto de la deliberación realizada a la propuesta antes mencionada los siguientes propietarios de las casas 53- 01- 41- 14- 25- 38- 06- 39- 42- 54- 55- 22- 44- 60 y de las parcelas 09-10-11-15-16-29-30-31-33-49 siendo nulos los votos de las casas 53-01-41 por encontrarse insolvente a la fecha las casas 01 y 41 y el caso de la casa 53 existe una autorización del propietario (sic) y votó a favor de la propuesta. El resultado a la propuesta de “pagar los gastos de condominio por propiedad y a partes iguales” es por mayoría de 32 votos a favor y en contra de la propuesta 21 votos. Esto quiere decir que por mayoría de votos se decide y se aprueba que los gastos de condominio serán divididos a partes iguales…”.
Igualmente en la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada señaló:
d) En búsqueda del acuerdo de voluntades de la mayoría de los propietarios del Conjunto residencial Los Girasoles que priva sobre cualquier decisión tomada con anterioridad, (artículo 759 del Código Civil: la comunidad de bienes se regirá por las disposiciones del presente título, a falta de pacto, entre los comuneros o de disposiciones especiales), se convocó debidamente a la Asamblea de Propietarios, cuya reunión se realizó el día seis (6) de agosto de 2007 y cuya acta pretende el actor su nulidad, en la que se acordó con la mayoría de los propietarios presentes y con derecho a deliberar y votar de acuerdo al documento de condominio, que todo los gastos de mantenimiento cuido y vigilancia del Conjunto Residencial Los Girasoles se pagarán por partes iguales indistintamente de las parcelas que estuviesen construidas o no. Esto de acuerdo al contenido del ordinal J) del artículo SEPTIMO del documento de fecha 4 de octubre de 1991, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, bajo el N° 7, Folios 1 al 6 Protocolo Primero Tomo uno, se realizó con la mayoría simple de propietarios que acudieron a la asamblea.
Sin embargo la cláusula 25 del reglamento de condominio establece:
…Todo acuerdo o decisión de las asambleas deberán ser aprobadas por un Conjunto de propietarios que representen por lo menos las dos terceras (2/3) partes de los bienes comunes representadas en las mismas, salvo en los casos en que por este documento o por efecto de la Ley de propiedad Horizontal sea requerido, el voto unánime de los propietarios.- Los acuerdos y decisión tomados en las Asambleas obligarán a los propietarios aún cuando no hubieran asistido a la reunión
. (Negritas y subrayado del Tribunal)
En relación a la ausencia del porcentaje correspondiente en la Asamblea objeto de impugnación, evidencia quien en esta oportunidad decide, que el documento de condominio que riela a los autos, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en el cuarto trimestre del año 1991 (04/10/1991), bajo el N° 7, tomo 1, pto 1°, Folios 24 al 30 y del 207 al 209, en su cláusula undécima dispone lo siguiente:
Queda entendido que las condiciones de este documento y su reglamento serán susceptibles de modificación siempre y cuando respecto a la propuesta que se haga, se obtenga el voto favorable del SESENTA Y CINCO (75%) de la totalidad de personas que conforman la masa del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES
.
Por su parte el particular Sexto de la aclaratoria del documento de condominio de fecha 07/10/1991, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en el primer trimestre del año 1992, bajo el N° 11, tomo 15, pto 1°, Folios 38 al 44 y del 195 al 199 señala lo siguiente:
..“ Queda entendido que al estar efectivamente vendido un porcentaje del SETENTA Y CINCO POR CIENTO (75%) de la totalidad de las parcelas; el porcentaje restante no pagará condominio hasta tanto no se haya realizado la construcción y venta de esos inmuebles. Por tanto los gastos atinentes al condominio serán prorrateados entre los propietarios a quien “OPERACIONES MULTIPLES ESTECARAL C.A.” haya vendido”.
Por lo tanto al haber sido decidido tal y como lo señaló la parte accionada por la mayoría de los presentes sin haber participado el setenta y cinco por ciento (75%) la norma del reglamento antes mencionado, constituye a criterio de quien decide un vicio que afecta la validez de la Asamblea y la vicia de nulidad, por contrariar de manera expresa las normas que la rigen. Así se decide.
En conclusión al haberse resuelto en la Asamblea cuya nulidad se solicita un punto distinto a los mencionados en la convocatoria que modificó el particular sexto de la aclaratoria del documento de condominio y aunado al hecho en que la decisión fue tomada por una cantidad inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de los presentes lleva a este Tribunal a la convicción que la acción de nulidad incoada por la parte actora debe prosperar por haber sido violado el derecho a la defensa del demandante al no conocer el propósito de la convocatoria y haber modificado los estatutos sin la aprobación del setenta y cinco por ciento de los presente y así se decide.
V
DECISION
En razón de las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por Nulidad de la Asamblea realizada el 6 de agosto de 2007 por la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles interpuesta por el ciudadano R.D.A. mediante sus Apoderados Judiciales Abogados W.A. GANEM BARBELLA Y NAIRETH M.S.L.. En consecuencia: Primero: La Nulidad de la Asamblea de fecha seis (6) de agosto de 2007 realizada por el Condominio de Conjunto Residencial “Los Girasoles”. Segundo: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil..
Notifíquese a las partes de la presente decisión.-
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, en Valencia a los once (11) días del mes de mayo del año 2009. Años: 199º y 150º.
El Juez Provisorio,
Abog. P.P.
La Secretaria
Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las 3:00 de la tarde.-
La Secretaria,
P/P. Exp. 51.466.-
