Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Marzo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, dieciocho de marzo de dos mil nueve

198º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2008-000019

Asunto Antiguo N° 2008-31680(CIVIL)

SENTENCIA DEFINITIVA (DENTRO DE LAPSO)

Vistos

, sin Informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO RESIDENCIAS CARABOBO ESTE, formada mediante Documento de Condominio protocolizado el día 13 de Septiembre de 2001, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 47, Tomo 12, representada por los ciudadanos A.R.H. y E.P. O., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-4.172.264 y 1.704.481, en su condición de Presidente de la Junta de Condominio y Administrador del referido edificio, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos MANUEL PIÑANDO LOZADA, YOLMAR C.D.S., J.R.B.R., J.E.D.U., Á.S.N. y Y.C.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 809, 28.230, 9.205, 64.595, 57.004 y 41.700, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil JESSIPE PUBLICIDAD, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 03 de Septiembre de 1990, bajo el N° 50, Tomo 75-A-Pro., representada por el ciudadano P.J.Q.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.224.561.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MARIOLGA Q.T., SALVADOR BENAIM IZAGUIRI, NILYAN S.L., G.D.F. y L.A.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 2.933, 40.086, 47.037, 65.592 y 117.113, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTIO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta en fecha 15 de Febrero de 2008, por la Comunidad de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, a través de su co-apoderado judicial abogado J.E.D.U., ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distribuidor de Turno, en contra de la Empresa Jessipe Publicidad, C.A., por presunta falta de pago del canon de alquiler y deterioro del inmueble arrendado.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 22 de Febrero de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de ella se hiciera. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente.

En fecha 05 de Marzo de 2008 el co-abogado accionante consignó los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa respectiva y en fecha 07 del mismo mes y año puso a la orden del ciudadano Alguacil los medios necesarios para practicar la citación correspondiente.

En fecha 12 de Marzo de 2008, el Tribunal dejó constancia de haber librado la compulsa de ley.

En fecha 16 de Junio de 2008, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa.

En fecha 17 de Octubre de 2008, previos trámites de ley, el abogado L.A., se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte accionada, se dio por citado y consignó poder.

En fecha 22 de Octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, presentó escrito donde, entre otras defensas, dio contestación a la demanda.

En su oportunidad ambas representaciones judiciales promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a favor de sus mandantes.

Ahora bien, siendo la oportunidad legal, para que este Tribunal resuelva el mérito de la causa, lo hace, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda el apoderado de la parte demandante, pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscito originalmente el día 07 de Diciembre de 2004, por la Fundación Vollmer Foundatión, INC, en su carácter de arrendadora, y la demandada empresa Jessipe Publicidad, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre la azotea del Edificio Residencias Carabobo Este, ubicado en la Urbanización El Rosal, Caracas, para la colocación de cinco (5) pantallas de publicidad exterior, con visibilidad hacia la autopista F.F., cuya razón es por falta de pago del canon de alquiler establecido en la suma de Dos Mil Doscientos Veinticinco Bolívares (Bs.F 2.225,oo), según la actual reconversión monetaria, pagadero por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, el cual fue modificado mediante acuerdo verbal a la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs.F 5.000,oo) a partir del mes de Octubre de 2005, quedando modificada su Cláusula Cuarta y por presunto deterioro del inmueble arrendado.

Expresa que la relación arrendaticia que su representada tiene con la parte accionada ha sido incumplida ya que ésta dejó de pagar el canon de alquiler correspondiente a los meses de Enero a Diciembre de 2006, Enero a Diciembre de 2007, y Enero de 2008, adeudando la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs.F 120.000,oo), a razón de Cinco Mil Bolívares (Bs.F 5.000,oo) cada mensualidad, conforme la referida reconversión; aunado al deterioro del inmueble por la falta de mantenimiento al que se obligó puesto que la placa de concreto que sirve de base para las vallas metálica presenta agrietamiento que genera filtración de aguas de lluvia a los apartamentos ubicados en la última planta.

Fundamenta la demanda en los Artículos 1.167, 1.579, 1.585, 1.592, 1.595, 1.596 y 1.608 del Código Civil.

Concluye el abogado accionante en demandar a la referida empresa a fin que convenga o sea condenada por el Tribunal, en resolver el contrato que los vincula y en consecuencia a entregar el área objeto de alquiler incluyendo las dos (2) estructuras metálicas de cinco (5) pantallas de publicidad, en beneficio del inmueble o en su defecto costeando el valor de sus materiales, conforme el Artículo 1.609 del Código Civil, libre de bienes y personas; en pagar a título de indominación de daños y perjuicios los cánones de arrendamientos vencidos que suman la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs.F 120.000,oo) de acuerdo a la comentada reconversión, así como los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble, conjuntamente con las correspondientes costas procesales.

Pidió al Tribunal decretar medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. Estimó la demanda en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs.F 120.000,oo), conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 22 de Octubre de 2008, se verificó el acto de contestación de la demanda, donde el ciudadano L.A., en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Jessipe Publicidad, C.A., opuso una cuestión previa, solicitó exhibición de documentos y contesta al fondo la demanda, en los siguientes términos:

De conformidad con lo previsto en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, respecto a la cual expresó que el contrato de arrendamiento opuesto se convirtió a tiempo indeterminado al haber operado a su vencimiento la tácita reconducción.

Solicitó exhibición del documento de condominio del bien inmueble de marras a los fines que se determine la designación del Presidente de la Junta de Condominio, la autorización para otorgar poder y el contrato condominial.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, admitió la existencia de la relación arrendaticia remontada al día 07 de Diciembre del año 2004, y que verbalmente se estipuló un canon de alquiler a la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs.F 5.000,oo) a partir del mes de Octubre de 2005.

Negó, rechazó y contradijo la misma tanto en los hechos como en el derecho, y de manera específica negó, rechazó y contradijo la afirmación hecha por la parte actora, en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria adeude alguna cantidad de dinero por concepto de canon de arrendamiento desde el mes de Enero de 2006 a Enero de 2008.

Negó, rechazó y contradijo que exista el deterioro alegado sobre el inmueble arrendado.

Negó, rechazó y contradijo que las estructuras metálicas sean propiedad de la arrendadora tal como lo afirma en el escrito libelar.

Sostiene que los cánones de arrendamiento demandados como insolutos correspondientes a los meses desde Enero de 2006 hasta Enero de 2008, fueron pagados mediante cheques librados y depósitos efectuados en la entidad bancaria Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, cuya titular es la Comunidad de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, identificada con el Número 0425-033-08-0200002894, conforme lo describe en cuadro anexo marcado con la Letra “A”, reservándose la oportunidad probatoria para promover prueba de informes al respecto.

Sobre el presunto deterioro del inmueble constituido por la azotea del Edificio Residencias Carabobo Este, refiere que la actora expresa que las estructuras de publicidad son de su propiedad de acuerdo al Artículo 1.608 del Código Civil al sostener que no las puede separar sin causar detrimento al bien inmueble, aunado a que se le deben entregar sin pagar cantidad alguna por ellas, cuando la referida norma en nada aplica a la situación en comento dado que el supuesto de hecho que ella contiene es una subrrogación arrendaticia en la persona del arrendador por la adquisición del bien objeto de alquiler, lo que desestima terminantemente la pretendida adquisición de las estructuras en comento, tal como se desprende del contrato donde se dilucida cualquier duda que pueda existir a ese respecto, en sus Cláusulas Segunda y Octava, cuando expresan que todos los materiales de los avisos serán propiedad de la arrendataria y que a la finalización del contrato deberá entregar el área alquilada libre de toda estructura.

Planteados los hechos anteriores pasa este Órgano Jurisdiccional a verificar previo al fondo el cuestionamiento de la representación demandada opuesto por el abogado actor y si el contrato de arrendamiento bajo estudio se encuentra determinado o no en el tiempo con vista la defensa de la parte demandada, de lo cual observa:

PUNTO PREVIO

En la etapa probatoria el abogado de la parte actora, entre otros cuestionamientos, impugnó la representación que ejercen los apoderados de la parte demandada, solicitó la exhibición de los documentos mencionados en el poder otorgado e impugnó la copia de este mandato.

Por su parte el ciudadano P.Q.F., en su condición de Presidente de la parte demandada, ratificó todas y cada unas de las actuaciones realizadas en el presente asunto, en uso del mandato otorgado por su representada mediante documento autenticado en fecha 10 de Abril de 2007, ante la Notaría Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 43, Tomo 86 de los Libros respectivos, conforme a las facultades conferidas mediante Acta Constitutiva Estatutaria de fecha 03 de Septiembre de 1990, inscrita en el Registro de Comercio bajo el N° 90, Tomo 75-A-Pro., según Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 23 de Marzo de 1999, y del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 03 de Junio de 2005, esta última donde se desprende su nombramiento como Presidente de la parte accionada desde el año 2005 hasta el año 2010, consignando a tales efectos copia certificadas de dichos instrumentos, cursantes a los folios 98 al 114, respectivamente, a los cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 156, 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, puesto que el abogado actor no realizó al Tribunal ninguna observación sobre ellos al respecto, por lo cual se tiene como válido y eficaz el poder impugnado así como todas las actuaciones realizadas en ocasión al mismo, resultando sin lugar el cuestionamiento opuesto por la representación actora, y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA

En el acto de contestación de la demanda la representación de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuestas, por considerar que el contrato de arrendamiento opuesto se convirtió a tiempo indeterminado al haber operado a su vencimiento la tácita reconducción, de lo cual cabe destacar que el aludido ordinal prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa, a saber: a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Sobre este tema en particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 776 del 18 de Mayo del año 2001, se ha pronunciado al señalar que, además de las dos causales del ordinal bajo estudio, resulta inatendible el derecho de acción ejercido, entre otros, cuando no existe interés procesal; cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres; cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho o cuando el accionante no pretenda que se administre justicia.

Así las cosas es necesario destacar que, en el caso concreto de autos la parte demandante, en su condición de arrendadores subrogados según contrato de arrendamiento de fecha 07 de Diciembre de 2004, señalado up supra, pretenden la resolución del mismo por presunta falta de pago del canon pactado y por un supuesto deterioro del bien alquilado, pudiéndose determinar de ello que al reclamar la contraprestación obligacional no se han encontrado inmersos en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la referida Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para que lo mismos sean privado de su derecho de acción, y al no estar prohibido por la Ley ese derecho de acción nace la correlativa obligación de este Órgano Jurisdiccional de administrar la justicia propuesta; es por lo que este Juzgado declara improcedente la cuestión previa opuesta por la representación demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, independientemente del resultado favorable o no de la pretensión ejercida, y así se decide.

DE LA TEMPORALIDAD CONTRACTUAL

Ahora bien, de autos se evidencia que la parte actora pretende por vía jurisdiccional se resuelva el contrato de arrendamiento de marras por presunta falta de pago del canon de alquiler y por presunto deterioro del inmueble arrendado, conforme fue señalado anteriormente, cuestiones que fueron rechazadas en el acto de contestación por la representación demandada al sostener, entre otras defensas, que el contrato en principio fue a tiempo determinado y que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, ya que su mandante continuó ocupando el inmueble de autos con el consentimiento de la arrendadora al vencimiento de la prórroga legal ya que ninguna de las partes manifestó la contrario.

De lo anterior evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar dichas circunstancias en ocasión de establecer previamente el inicio de la relación arrendaticia bajo estudio y su indeterminación o no en el tiempo, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, vigente en la actualidad, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

A los folios 15 al 17 del expediente riela copia certificada del contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar, suscrito originalmente entre la Empresa Vollmer Foundatión, INC, en su carácter de antigua propietaria y arrendadora del bien inmueble de autos identificado up supra, y la Sociedad Mercantil Jessipe Publicidad, C.A., en su carácter de arrendataria del mismo, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de Diciembre de 2004, bajo el Nº 61, Tomo 174 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría, cuyos derechos y obligaciones fueron subrrogados por la Comunidad de Propietarios del bien en referencia como consecuencia de la adquisición de tal propiedad, a la cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia la existencia de la relación arrendaticia opuesta, cuyo término de duración fue establecido a partir del día 01 de Octubre de 2004 hasta el día 30 de Septiembre de 2005, conforme su Cláusula Cuarta, ya que así expresamente lo convalidó la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, y así se decide.

De igual forma observa el Tribunal que en la citada cláusula ambas contratantes convinieron en forma expresa e inequívoca que la relación arrendaticia se renovaría automáticamente por un período igual, si ninguna de las partes manifestaba su voluntad en contrario con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de dicho término, y en vista que de autos no se evidencia en ninguna forma de derecho que alguna de las partes le haya dado aviso a la otra su deseo de no continuar con la relación locataria con sesenta (60) días de anticipación al día 30 de Septiembre de 2005, la misma se renovó automáticamente por un período igual de un año contado a partir del día 01 de Octubre de 2005, hasta el día 30 de Septiembre de 2006, resultando evidente que la relación obligacional en principio se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió conocer de antemano cuando inició y terminó su lapso de duración conforme a su única y exclusiva renovación contractual, y así se decide.

Visto lo anterior, entiende quien sentencia que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa, sin que las partes convinieran en alguna otra renovación, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de un (1) año, que inició el día 01 de Octubre de 2006 y venció el día 30 de Septiembre de 2007, ya que la relación obligacional tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años y así se decide.

También infiere éste Juzgador que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió tácitamente con su silencio en que la inquilina continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, al verificarse posteriormente más de una mensualidad en la ocupación, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por este Tribunal en fecha 22 de Febrero de 2008, conforme se desprende del folio 65 de las actas procesales, es decir, Cinco (5) meses y Veintidós (22) días después de haber vencido la prórroga legal en comento, por ello, no cabe dudas que en el presente caso al operar la tácita reconducción a partir del día 30 de Septiembre de 2007, exclusive, implicó la indeterminación del contrato de arrendamiento en comento; por ello, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

Así las cosas, es oportuno destacar en el presente fallo por aplicación analógica Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, ratificada en la actualidad, donde dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

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En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que la representación actora debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de resolución, pues, no tomó en consideración que habían transcurrido más de cinco (5) meses después de haberse indeterminado el mismo por el transcurso del tiempo, según lo establecido anteriormente en este fallo, y así se decide.

Precisado como ha sido el punto que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, está dirigida a que por vía jurisdiccional se decrete su resolución, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio; y en razón de la propia naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia bajo análisis, es evidente que la representación actora, no puede probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato que por el consentimiento tácito de sus mandantes se indeterminó con el transcurso del tiempo, y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, en pro de la seguridad jurídico-procesal, debe declarar improcedente la acción propuesta conforme a marco legal arriba analizado, y la consecuencia legal de dicha situación es declararla sin lugar; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Con vista a la anterior declaratoria, este Tribunal no hace pronunciamiento al fondo en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entra a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la impugnación opuesta por el abogado de la parte actora sobre la representación que ejercen los apoderados de la parte demandada y sobre el poder otorgado a éstos últimos, al haber exhibido los documentos que acreditan tal mandato.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que los actores no se han encontrado inmersos en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para que lo mismos sean privado de su derecho de acción.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la Comunidad de Propietarios del Edificio Residencias Carabobo Este, a través de su abogado J.E.D.U., contra la Empresa Jessipe Publicidad, C.A., representada judicialmente por los abogados Mariolga Q.T. y L.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia; por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y pretender la resolución de un contrato que por el consentimiento tácito de la arrendadora se indeterminó con el transcurso del tiempo, conforme al marco legal determinado anteriormente en la presente sentencia.

CUARTO

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Marzo del año Dos Mil Nueve (2009). Años 198° y 150°

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En esta misma fecha siendo las tres y veintiséis horas de la tarde (03:26 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

Asunto Nº AH13-V-2008-000019.

Asunto Antiguo N° 2008-31.680.

Resolución de Contrato de Alquiler.

Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.