Decisión nº 335 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 18 de Octubre de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 04.05.2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto seguido, en fecha 18.05.2009, se admitió la demanda interpuesta por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar.

A continuación, el día 09.06.2009, el abogado O.S.C., dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 11.06.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Luego, en fecha 09.07.2009, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

Acto continuo, el día 22.09.2009, el abogado L.S., solicitó la citación de la parte demandada por medio de cartel, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado el día 01.10.2009, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

Acto seguido, en fecha 19.10.2009, el abogado L.S., dejó constancia de haber retirado el cartel, mientras que el día 02.11.2009, consignó sus publicaciones originales.

Por consiguiente, el día 09.02.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Luego, en fecha 01.03.2010, el abogado L.S., solicitó fuese designado defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por este órgano jurisdiccional en auto proferido el día 16.03.2010, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N., quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente los deberes inherentes al mismo en fecha 18.05.2010.

Por lo tanto, el día 31.05.2010, el abogado O.S.C., solicitó la citación de la defensora ad-litem, para lo cual consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, cuya petición fue satisfecha a través del auto dictado en fecha 07.06.2010, siendo librada la compulsa en esa oportunidad.

Acto continuo, el día 14.06.2010, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem y por tanto, ésta consignó escrito de contestación de la demanda en fecha 17.06.2010.

Así pues, el día 13.07.2010, el abogado O.S.C., consignó escrito de promoción de pruebas, cuyas pruebas documentales allí promovidas fueron admitidas por auto dictado en fecha 19.07.2010, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El ciudadano G.F.T., actuando en su carácter de administrador principal de la sociedad mercantil Protasa C.A., debidamente asistido por el abogado O.S.C., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente:

Que, su representada es propietaria del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Residencias Los Lanceros, ubicado en la Avenida Libertador, cruce con la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, según se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.02.1985, bajo el N° 39, Tomo 21, Protocolo Primero.

Que, la sociedad mercantil Administradora G.P. C.A., dio en arrendamiento el referido inmueble a la ciudadana M.E.L., según contrato autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.03.2005, bajo el N° 19, Tomo 08, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue cedido a su representada el día 27.01.2009, y notificada la misma a la arrendataria por intermedio del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), equivalentes actualmente a quinientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 550,oo), mientras que en la cláusula cuarta se pactó su duración por el período fijo de seis (06) meses, contados a partir del día 20.02.2005, hasta el día 20.08.2005.

Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de septiembre de 2.005, hasta el mes de abril de 2.009, ambos inclusive, a razón de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), equivalentes actualmente a quinientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 550,oo) cada uno, lo cual asciende a la cantidad de veinticuatro mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 24.200,oo).

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en el artículo 34, literal (a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.167, 1.579 y 1.592 del Código Civil.

En virtud de lo anterior, la sociedad mercantil Protasa C.A., por intermedio de su representación legal, procedió a demandar a la ciudadana M.E.L., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del bien inmueble arrendado y por tanto, en la entrega del mismo; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de veinticuatro mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 24.200,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos; en tercer lugar, en el pago de los cánones de arrendamiento que continúen venciéndose desde el mes de mayo de 2.009, hasta la entrega definitiva de la cosa arrendada; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada C.S.A.N., actuando en su carácter de defensora ad-litem de la ciudadana M.E.L., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 17.06.2010, sostuvo lo siguiente:

Que, pese a que han sido infructuosas las diligencias efectuadas para localizar a la ciudadana M.E.L., a saber, telegrama que envió el día 06.05.2010 y carta que dejó en la puerta del bien inmueble arrendado, lo cual además se colige de las propias actuaciones llevadas a cabo en la presente causa, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en contra de su representada, por considerar falsas las alegaciones fácticas que la soportan, así como la normativa legal que la fundamenta, en razón de lo cual solicitó fuese declarada sin lugar la demanda.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Protasa C.A., en contra de la ciudadana M.E.L., se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil Administradora G.P. C.A., en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, la demandada, en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.03.2005, bajo el N° 19, Tomo 08, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Residencias Los Lanceros, ubicado en la Avenida Libertador, cruce con la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de septiembre de 2.005, hasta el mes de abril de 2.009, ambos inclusive, a razón de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), equivalentes actualmente a quinientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 550,oo) cada uno.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Pues bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo plateado por la demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula cuarta su duración fue pactada entre las partes por el plazo de seis (06) meses fijos, contados a partir del día 20.02.2005, a cuyo vencimiento acontecido en fecha 20.08.2005, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a la que hace referencia el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 20.02.2006.

Por consiguiente, habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem.

En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que en vista al principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora produjo en autos copias simples del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.02.1985, bajo el N° 39, Tomo 21, Protocolo Primero, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de las mismas que la ciudadana E.d.N., actuando en su condición de apoderada de la ciudadana C.F.d.S., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, a la sociedad mercantil Protasa C.A., el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Residencias Los Lanceros, ubicado en la Avenida Libertador, cruce con la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

También, la accionante acreditó copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Administradora G.P. C.A., en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana M.E.L., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02.03.2005, bajo el N° 19, Tomo 08, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales se dispensa el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizaron, desprendiéndose de las mismas que se dio en arrendamiento el bien inmueble identificado en líneas anteriores, cuyo canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), equivalentes actualmente a quinientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 550,oo), mientras que su duración fue pactada por el período fijo de seis (06) meses, contados a partir del día 20.02.2005, hasta el día 20.08.2005.

De igual manera, la demandante aportó copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 26.04.2006, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente distinguido con el N° AP31-V-2006-000041, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, a las cuales se dispensa el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizaron, apreciándose de las mismas que se declaró improcedente la pretensión de Desalojo, deducida por la sociedad mercantil Administradora G.P. C.A., en contra de la ciudadana M.E.L., por estimarse contraria a Derecho la demanda, debido a que se estimó en esa oportunidad como vía idónea para deshacer el vínculo contractual a la acción resolutoria.

Además, la parte actora aportó original del expediente distinguido con el N° AP31-S-2009-000367, de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal, contentivo de la solicitud de Notificación Judicial, interpuesta por la sociedad mercantil Protasa C.A., a cuya actuación judicial se concede el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue instrumentada por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se realizó, evidenciándose de su contenido que en fecha 25.03.2009, la accionante notificó judicialmente a la ciudadana M.E.L., la cesión del contrato de arrendamiento hecha por la sociedad mercantil Administradora G.P. C.A., el día 27.01.2009, pese a que la demandante detenta el derecho de propiedad.

En tal virtud, juzga este Tribunal que la accionante probó la existencia del arrendamiento bajo un contrato escrito a tiempo indeterminado, dado que ha quedado demostrado en autos que se entregó a la demandada el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Residencias Los Lanceros, ubicado en la Avenida Libertador, cruce con la Avenida Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), equivalentes actualmente a quinientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 550,oo).

Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la defensora ad-litem designada para que asumiese la defensa jurídica de la accionada no aportó medio probatorio alguno, ni alegó alguna causa que eximiera a su defendida de pagar el canon de arrendamiento conforme a lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, así como tampoco lo hizo durante la fase probatoria, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia del desalojo elevado a su conocimiento, por haberse determinado el incumplimiento de la demandada en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: