Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Junio de 2006
| Fecha de Resolución | 27 de Junio de 2006 |
| Emisor | Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María Rosa Martínez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
196º y 147°
PARTE DEMANDANTE: PROYECTO CHA-K-O C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26-6-1998, bajo el Nº 41, Tomo 146-A-Pro.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: R.G. y A.G., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 63.913 y 51.313 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CENTRO DE COMUNICACIONES SAN IGNACIO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18-5-2004, bajo el Nº 78, Tomo 72-A-Pro.
DEFENSOR AD- LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: M.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 87.941.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 24 de noviembre del año 2005, ante el Juzgado distribuidor de turno, correspondiéndole por sorteo el conocimiento de la misma a este Juzgado.
La representación de la parte demandante alega en su demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
Que en fecha 28-5-2004 celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad mercantil Comunicaciones San Ignacio C.A., según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao de esta ciudad, bajo el Nº 15, Tomo 39, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “A”, los estacionamientos marcados con los números 1 y 2 y los depósitos identificados con los números 1, 2, 3, 4 y 5, todo lo cual se encuentra integrado y forma un todo indivisible, ubicado en el edificio El Carmen, situado en la Avenida San I.d.L., Municipio Chacao, Distrito Capital; que el contrato tenía una vigencia de tres años a contar desde el 1º de mayo del año 2004, hasta el 30 de abril del año 2007, prorrogable
por periodos de un año; que se fijó un canon de arrendamiento de Bs. 5.000.000,00 que el arrendatario debía pagar por mensualidades adelantadas; que la arrendataria desde el mes de septiembre del año 2004 ha abandonado el inmueble. Asimismo, sostiene que la inquilina ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el mes de agosto del año 2004 hasta noviembre del año 2005, lo que alcanza la suma de Bs. 80.000.000,00. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.592 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la sociedad Centro de Comunicaciones San Ignacio C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el Tribunal en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y como consecuencia de ello se le condene a la entrega del inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así como al pago de la cantidad de Bs. 80.000.000,00 por concepto de cánones insolutos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, y las costas del juicio.
En fecha 1º-12-2005, el Tribunal mediante auto admite la demanda y ordenó emplazar a la empresa demandada en la persona de su director, ciudadano A.B.G., a fin de que compareciera a dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, librándose la compulsa en fecha doce (12) de diciembre del año próximo pasado.
No habiendo sido posible la citación personal de la parte accionada,
previa solicitud de la parte actora, se acordó la misma por carteles; y, cumplidos los trámites de publicación, fijación y consignación sin que compareciese a darse por citada por sí o por intermedio de apoderado se le designó defensor judicial, recayendo dicho cargo en la persona de la ciudadana M.G., quien debidamente notificada aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, siendo posteriormente citada, contestando la demanda en la oportunidad legal prevista para ello, esto es, al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, impugnando como punto previo la cuantía y negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Abierto el juicio a pruebas solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA FORMULADA
POR LA DEFENSORA
Al momento de contestar la demanda la defensora de manera enrevesada y sin ilación alguna procede a impugnar la cuantía indicando, entre otras cosas, que el actor efectúa la estimación “…en base al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sumando una cantidad improcedente de cánones de arrendamiento…”,
Al respecto observa quien decide que el artículo 36 del Código Adjetivo, establece la forma de determinar la cuantía en los casos en que se discuta la validez o continuación de un arrendamiento, indicando que, para el caso de contratos de arrendamiento a tiempo determinado la cuantía se obtiene sumando los cánones sobre que se litigue.
Así las cosas el actor ha indicado que el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de Bs. 5.000.000,00, cuestión que además se infiera de la cláusula segunda del contrato, al cual, al no haber sido atacado en forma alguna por la parte demandada y tratarse de los documentos indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio. Así se establece.
Ha indicado el actor que el arrendatario dejó de pagar los cánones que van desde el mes de agosto del año 2004 hasta el mes de noviembre del año 2005, es decir 16 meses, de ahí que, multiplicando 16 cánones por Bs. 5.000.000,00 cada uno, arroja un total de Bs. 80.000.000,00, es decir, que el actor realizó correctamente la estimación, conforme la norma que rige la materia, siendo totalmente improcedente la estimación a la cuantía formulada por la defensora. Así se decide.
DEL FONDO
La parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fundamento en la falta de pago de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario y pide se condene al demandado a pagar los cánones insolutos, así como los
cánones que se sigan causando hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve.
Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por la defensora judicial, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia.
En consecuencia, el rechazo puro y simple de la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo antes, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de supretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.
Así lo ha sostenido la casación venezolana en fallo del 30 de Junio de l991 al establecer:
".....la razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra estos hechos por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas...."
Con base en el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, debe observarse que en el presente caso la parte actora aportó junto con el libelo de demanda documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Capital, en fecha 28-05-2004, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad PROYECTO CHA-K-O C.A., representada por el ciudadano J.L.C., en su carácter de arrendadora y la empresa CENTRO DE COMUNICACXIONES SAN IGNACIO C.A., representada por el ciudadano A.B.G., en su condición de arrendataria, el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “A”, los estacionamientos marcados con los números 1 y 2 y los depósitos identificados con los números 1, 2, 3, 4 y 5, todo lo cual se encuentra integrado y forma un todo indivisible, ubicado en el edificio El Carmen, situado en la Avenida San I.d.L., Municipio Chacao, Distrito Capital, instrumento que esta sentenciadora aprecia en todo su valor probatorio, como se indicara, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del que se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes, especialmente la obligación de la arrendataria de pagar la cantidad de Bs. 5.000.000,00 mensuales por cánones de arrendamiento (cláusula segunda). Así se decide.
La parte actora alega el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el mes de agosto del año 2004
hasta noviembre del año 2005, los cuales alcanzaban la cantidad de Bs. 80.000.000,00,. Pide además se condene a la arrendataria a pagar los cánones que por Bs. 5.000.000,00 cada uno se causen hasta la entrega definitiva del inmueble, afirmando la defensora que condenar al demandado a pagar cánones por vencerse le viola el derecho al contradictorio.
En este sentido se observa que dispone el Código Civil que:
Artículo 1.592 El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…
.
Se evidencia de la norma parcialmente transcrita, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
.
De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se establece.
Respecto a la afirmación de la defensora que pretender el pago de cánones hasta el vencimiento del contrato viola el derecho del demandado a contradecir tal petición, es menester señalar que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo y como consecuencia de ello, conforme
los términos contractuales, el arrendatario está obligado a pagar los cánones hasta la entrega del inmueble, toda vez que mientras no materialice tal entrega el arrendador se ve impedido de disponer de la cosa, no pudiendo obtener beneficio por el arriendo del inmueble, siendo obligatorio para el arrendatario cumplir en los términos y bajo las condiciones a que se obligó a través del contrato, razón por la cual resulta impretermitibe declarar improcedente el alegato formulado por la defensora. Así se declara.
Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento (cláusula segunda).
Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó en forma alguna el mencionado documento cursante en autos en original, razón por la cual, -como se señalara-, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido y con plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por la arrendataria. Así se resuelve.
Asimismo, por cuanto de autos se evidencia que la parte demandada tampoco probó el haber satisfecho la obligación que se le reclama, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, el Tribunal considera que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
III
Por las razones anteriormente expuestas, estando los méritos procesales a favor de la parte actora y por cuanto existe plena prueba de los hechos alegados por ella en el libelo, lo procedente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil es declarar CON LUGAR la demanda y así se declara.
Por las argumentaciones que se han dejado extendidas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad mercantil PROYECTO CHA-K-O C.A., contra la empresa
CENTRO DE COMUNICACIONES SAN IGNACIO C.A., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado el 28-05-2004 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Capital y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a:
Entregar a la parte actora el inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “A”, los estacionamientos marcados con los números 1 y 2 y los depósitos identificados con los números 1, 2, 3, 4 y 5, todo lo cual se encuentra integrado y forma un todo indivisible, ubicado en el edificio El Carmen, situado en la Avenida San I.d.L., Municipio Chacao, Distrito Capital.
Pagar la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento que van desde agosto del año 2004 hasta noviembre del año 2005, a razón de Bs. 5.000.000,00 cada mes.
Cancelar la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) por los meses subsiguientes que van desde diciembre del año 2005 hasta la entrega definitiva del inmueble.
Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 27 días del mes de junio del año 2.006. Años: l96º de la Independencia y l47º de la Federación.
La Juez.
M.R.M.C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 27-06-2.006 siendo las 10:00 a.m., se publicó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de Ley.
La Secretaria.
Exp.42.599.
