Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de Trujillo, de 3 de Febrero de 2009

EXP. 10.821-08

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil OFICINA DE PROYECTOS Y DIBUJOS C.A. (COPRODI),inscrita en el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 06 de noviembre de 1984, bajo el número 469, tomo 10.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio A.O.A. inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 27.848.

DEMANDADO: Sociedad Civil COOPERATIVA PACOBIS, debidamente registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del estado Trujillo el 30 de abril de 2.004, bajo el número 49, tomo I, protocolo I, trimestre 2; representada legalmente por el ciudadano J.B.G.F., en su carácter de presidente, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.767.272, domiciliada en el municipio Valera, estado Trujillo y en su propio nombre a título de fiador solidario; y la ciudadana E.D.C.P.D.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.495.736, domiciliada en el municipio Valera, estado Trujillo igualmente a título de fiador solidario.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio E.F.R.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el número 23.655.

SENTENCIA DEFINITIVA

SINTESIS PROCESAL

Se recibió por distribución la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL intentó Abogado en ejercicio A.O.A. en su carácter de apoderado judicial de la empresa Sociedad Mercantil OFICINA DE PROYECTOS Y DIBUJOS C.A. (COPRODI) contra la COOPERATIVA PACOBIS, representada legalmente por el ciudadano J.B.G.F., en su carácter de presidente y en su propio nombre a título de fiador solidario; y la ciudadana E.D.C.P.D.G., venezolana, igualmente a título de fiador solidario, mediante la cual alega el demandante en su libelo lo siguiente:

Que en fecha 26 de mayo de 2.005, la sociedad mercantil INVERSORA GIUN-PER, C.A. celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad civil COOPERATIVA PACOBIS, representada legalmente por su presidente ciudadano J.B.G.F., sobre un inmueble consistente en un local comercial distinguido con el número 44, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Edivica II, situado en la Avenida Bolívar entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, jurisdicción del parroquia M.D., municipio Valera, del estado Trujillo.

Que dicho contrato quedó autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, en fecha 26 de mayo de 2.005, bajo el número 69, tomo 47 de los libros respectivos.

Que el inmueble dado en arrendamiento, fue adquirido por su mandante OFICINA DE PROYECTOS Y DIBUJO, C.A., quien es actualmente su propietaria, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterno de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San R.d.C. del estado Trujillo, en fecha 06 de junio de 2006, bajo el número 39, tomo 35, protocolo 1°, trimestre 2do.

Que como consecuencia de la transmisión del derecho de propiedad su mandante pasó a adquirir el carácter de arrendadora.

Que las partes convinieron en dicho contrato lo siguiente:

1) En la cláusula cuarta, se convino que el término de duración sería de un (01) año, contado a partir del 1ro de junio de 2.005, siendo únicamente renovable a exclusiva voluntad de la arrendadora, el cual si consideraba renovar el presente contrato por un período igual o inferior al anterior, lo notificaría por escrito, carta o telegrama, con un mes de anticipación al vencimiento, de lo contrario, el contrato no sería renovado, y la arrendataria tendría que desocupar inmediatamente el inmueble arrendado, ateniéndose a las normas establecidas en la cláusula décima segunda del contrato;

2) Que en la cláusula décima segunda, se estableció que si al término del contrato o su prórroga la arrendataria no entregaba completamente desocupado el inmueble, debería indemnizar los daños y perjuicios sufridos por la arrendadora por el incumplimiento y los cuales estima a razón de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00) diarios, por cada día de mora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento.

Que el contrato de arrendamiento que nos ocupa, estuvo dos (02) años consecutivos de vigencia, es decir, desde el 1ro de junio de 2.005 hasta el 31 de mayo de 2.006 y se prorrogó automáticamente desde el 1ro de junio de 2.006 hasta el 31 de mayo de 2.007.

Pero que en fecha 03 de abril de 2.007, es decir, con más de treinta (30) días antes de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, mi representada notificó por escrito en forma autentica, a través de la Notaría Pública Segunda de Valera, su intención de no prorrogar automáticamente el mismo, para lo cual el notario mencionado se trasladó al inmueble imponiendo de la notificación al ciudadano J.B.G.F., en su carácter antes indicado, quien se negó a firmar, pero quedó por enterado de la circunstancia.

Que en virtud de que la arrendataria se notificó legalmente sobre la no renovación o prórroga automática del contrato, comenzó a correr, de pleno derecho, el lapso de prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el 1ro de junio de 2.007, empezó a computarse el tiempo de un (01) año de dicha prórroga, el cual culminó en fecha 31 de mayo de 2.008, ya que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de mayor a 1 año y menor a 5 años, se prorrogará por un lapso máximo de 1 año.

Que en el presente caso, el arrendatario del inmueble en cuestión COOPERATIVA PACOBIS, ya identificada, no ha dado cumplimiento a la entrega voluntaria del inmueble arrendado, a pesar de haberse ratificado por comunicación escrita dicha situación, configurándose su incumplimiento por vencimiento del término una vez vencida la prórroga legal, todo lo cual ocurrió en fecha 31 de mayo de 2.008.

Que por todas las razones expuestas acude a demandar a la sociedad civil, COOPERATIVA PACOBIS, en la persona de su Presidente el ciudadano J.B.G.F., en su condición de arrendataria del inmueble arrendado; y a este último en su propio nombre en su condición de fiador solidario y principal pagador junto con la ciudadana E.D.C.P.D.G., también en su condición de fiadora solidaria y principal pagadora, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal en lo siguiente:

1) El cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo de 2.005;

2) La desocupación y entrega del inmueble arrendado, y en consecuencia, se le devuelva sin plazo alguno, totalmente desocupado el mismo;

3) Convenga en pagarle a su mandante la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50,00) diarios por concepto de daños y perjuicios, antes señalados;

4) Asimismo, demandó las costas y costos del presente procedimiento.

Que estima la demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES ( Bs.F. 20.000,00).

Se le dio entrada y se procedió a admitir la demanda en fecha 09 de julio de 2.008, siendo que los demandados fueron citados, personalmente, procedieron a dar contestación a la demanda, según escrito que corre inserto a los folios del 52 al 53 de este expediente, en los términos que este Tribunal sintetiza a continuación:

Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada acción que por incumplimiento de contrato interpuso el demandante, y cuyos alegatos y defensas opongo de seguidas:

Convino en que es cierto que la empresa INVERSORA GIUN PER, C.A., celebró contrato de arrendamiento con la sociedad civil COOPERATIVA PACOBIS, sobre el inmueble identificado en la demanda, según el contrato que ahí mismo se identifica.

Que conviene igualmente en que como consecuencia de la transferencia de propiedad del referido inmueble a la demandante, ésta se subrogó en los derechos del referido contrato de arrendamiento.

Que es cierto, que en el contrato de marras, se convino por el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, en un (01) año contado a partir del 01 de junio de 2.005, siendo únicamente renovable por exclusiva voluntad de la arrendadora, el cual, si consideraba renovar el contrato por período igual o inferior a la anterior, notificaría al arrendatario por escrito, carta o telegrama con un (01) mes de anticipación al vencimiento, de lo contrario el contrato no sería renovado.

Que la parte demandante no acompañó a su demanda la notificación por escrito de su intención de no prorrogar.

Que impugna la notificación de desahucio de fecha 14 de mayo de 2.008, recibida en fecha 19 de mayo de 2008, suscrita por L.J., tanto en contenido y en firma por no estar suscrita por su representada en los términos del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Que por tales razones el contrato de marras, se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, siendo la acción propia y especifica la de desalojo.

Que no obstante ello, la citación en el presente juicio se convierte en una manifestación expresa de no renovar el contrato en cuestión, razón por la que a todo evento de conformidad con el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone a favor su representado el beneficio de prorroga legal, el cual concluye el 1ro de junio de 2.009 convirtiendo la presente acción de cumplimiento en extemporánea.

Que conforme a lo antes expuesto, resulta improcedente y a destiempo la reclamación en el pago de la cantidad de cincuenta de Bolívares Fuertes (Bs.F. 50,00) diarios en concepto de daños y perjuicios, porque no se especifica los daños y perjuicios y sus causas.

Estando dentro de la oportunidad para que se dicte sentencia, procede a hacerlo, analizando los alegatos y pruebas de las partes de la siguiente manera:

THEMA DECIDENDUM

Trabada como fue la presente controversia con ocasión a la contestación de la demanda, considera el tribunal, que el thema decidendum en la presente causa lo constituye la determinación: En primer lugar, de la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, si se trata de un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, máxime cuando a pesar de haberse aceptado la existencia de una relación arrendaticia, los demandados de autos han contradicho la temporalidad del contrato, advirtiendo que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, y en segundo lugar, que en consecuencia la presente demanda resulta inadmisible; y en caso de que el contrato, en comento, sea a tiempo determinado, debe este juzgador verificar si se encuentra o no cumplido el lapso de prorroga legal, sin que hubiese operado el supuesto de la tácita reconducción, para que sea procedente la pretensión de cumplimiento de prórroga legal intentada.

PUNTO PREVIO

DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Antes de proceder a analizar las pruebas aportadas a los autos por las partes en relación con el fondo de la controversia, es menester que previamente el Juez califique el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si está en presencia de un contrato a tiempo determinado o, por el contrario, de un contrato por tiempo indeterminado. Solo determinando previamente tal circunstancia, podrá saber el Juzgador con exactitud la normativa a aplicar a los hechos narrados por la demandante, y en fin si la pretensión deducida resulta admisible, lo que de seguidas pasa el Tribunal a analizar:

La parte demandante alega haber celebrado un contrato de arrendamiento con la sociedad civil co-demandada COOPERATIVA PACOBIS, según documento autenticado en el cual se estableció respecto a la duración del contrato lo siguiente:

“CAURTA: El término de duración del presente contrato sería de un (01) año, contado a partir del Primero (1) de Junio de 2005, y deberá ser suscrito por ante la Notaría Pública, siendo únicamente renovable a exclusiva voluntad de “LA ARRENDADORA”, el cual si considera renovar el presente contrato por un período igual o inferior al anterior, lo comunicara a “LA ARRENDATARIA” únicamente por escrito, carta o telegrama, con un mes de anticipación al vencimiento, de lo contrario, el contrato no será renovado, y “LA ARRENDATARIA”, tendrá que desocupar inmediatamente el inmueble arrendado ateniéndose a las normas establecidas en la Cláusula Décima Segunda del presente contrato sin que pueda reclamar indemnizaciones y daños y perjuicios de ninguna clase.”

En tal orden de ideas, y conforme a las facultades conferidas por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para la interpretación de los contratos, este sentenciador observa, que se estableció que la duración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, sería de un (01) año, prorrogable, solo a exclusiva voluntad de la arrendadora, manifiesta de forma escrita con un mes de anticipación, siendo la consecuencia inmediata de la no manifestación expresa de tal voluntad que el contrato se tenga como no renovado.

Ante tales consideraciones, resulta menester hacer una breve descripción de la ocurrencia de los hechos en base a lo establecido en el libelo por la demandante y en la contestación por la parte demandada, de la siguiente manera:

El contrato de arrendamiento que vincula a las partes en este juicio, fue suscrito por un (01) año, contado a partir del 01 de junio de 2.005; el 01 de junio de 2.006, venció dicho lapso de duración, y siendo que la arrendadora no manifestó por lo menos con un mes de anticipación, su voluntad de renovar el contrato, en las formas en él establecidas, se entiende que el contrato no sería renovado, razón por la cual a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, operó de pleno derecho el lapso de prórroga legal, establecido en el literal “a” de dicha norma, por cuanto el contrato no duro mas de un año, siendo en consecuencia el lapso de prórroga legal, el de seis (06) meses, contados a partir del 02 de junio de 2.006, hasta el 02 de diciembre de 2.006.

En este estado, es oportuno advertir que la normativa relativa a la terminación del contrato de arrendamiento a la finalización del término, está complementada por la regla sobre la tácita reconducción, prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:

Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículos relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

En tal sentido, es menester, aclarar que por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal previsto en el artículo 38 de la normativa especial, el cual ha utilizado el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención.

Ahora bien, ha dicho la doctrina, en base a la normativa citada, que cuando celebrado un contrato a tiempo determinado, y las partes no hubiesen hecho prórroga alguna, o dichas prórrogas luego de su ocurrencia, el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción, en las mismas condiciones que rigen el contrato, pero con respecto a su duración se tendrá como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la necesaria identificación de las causales taxativas para acudir ante los órganos administrativos o judiciales en ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales o para solicitar el desalojo.

En este punto, entonces, resulta importante observar, que efectivamente, una vez vencido el tiempo de duración de contrato, operó el lapso de prórroga legal, previsto en el artículo 38, literal “a” de la ley especial. Y tal y como lo ha manifestado el demandante en su libelo, el referido contrató continúo después de vencida la prórroga legal el 01 de diciembre de 2.006, hasta el 31 de mayo de 2.008, toda vez que el 03 de abril de 2007, la arrendadora como quiera que consideraba vigente el contrato, incluso en su duración, le notificó de su voluntad de no continuar con la relación; de manera que, vencida la prórroga legal, la arrendadora consintió la permanencia de la arrendataria y ésta se mantuvo en posesión del inmueble, razón por la cual operó la tácita reconducción del mismo, conforme a lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, y en consecuencia el contrato se mantuvo vigente en todos su términos, excepto en cuanto a su duración, toda vez, que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Y así se declara.

DE LA ADMISIBILIDAD O NO DE LA DEMANDA

INTENTADA POR PRÓRROGA LEGAL

Ahora bien, como quiera que se ha establecido en el capitulo precedente que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en este juicio es un contrato a tiempo indeterminado, y visto que el demandado en su contestación ha alegado la improcedencia de la acción intentada y la necesaria interposición de una pretensión de desalojo solo bajo los supuestos establecidos en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde a este Tribunal, pronunciarse acerca de la admisibilidad de la demanda intentada, y en tal orden de ideas, debe este juzgador señalar:

Que en materia de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, para que el arrendador tenga acceso a los órganos judiciales para así ejercer acciones tendientes a la entrega del inmueble, es necesario que sea por resolución o por cumplimiento de contrato y o por desalojo, según lo establece la ley especial en su artículo 34, que enumera las distintas situaciones en que es procedente tal demanda de desalojo, en tal orden de ideas, la Sala Constitucional en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, número 834, estableció en cuanto a la interposición de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo siguiente:

En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pus al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Aunque en interpretación de dicha norma, la jurisprudencia ha flexibilizado sus consideraciones, en los términos que en resumen expone la Sala Constitucional en decisión de fecha 01 de abril de 2.005, número 382, en la cual expone:

“Así, el artículo 34 del nuevo Decreto (Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución.”

Ahora bien, en el caso de autos, la pretensión intentada tiene por objeto reclamar el cumplimiento de una prórroga legal, que ya ha transcurrido y que por las razones supra expuestas, ha llevado a convertir el contrato celebrado, en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, respecto del cual no resulta idónea la pretensión intentada, resultando en consecuencia INADMISIBLE la presente demanda por ser contraria a disposiciones expresas de la ley, ello conforme a lo previsto en los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.-

En razón de lo aquí decidido, este Tribunal no analiza las pruebas aportadas en autos ni el resto de los alegatos expuestos por las partes.

D I S P O S I T I V A

Por todos los argumentos antes explanados, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL intentada por la empresa Sociedad Mercantil OFICINA DE PROYECTOS Y DIBUJOS C.A. (COPRODI) contra la Sociedad Civil COOPERATIVA PACOBIS, representada legalmente por el ciudadano J.B.G.F., en su carácter de presidente y en su propio nombre a título de fiador solidario; y la ciudadana E.D.C.P.D.G., todos plenamente identificados; por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida totalmente.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFÍQUESE a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, a los tres (03 días del mes de febrero de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. A.G.P.

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.

En la misma fecha anterior y previo el anuncio de Ley dado por al alguacil del Tribunal, y siendo las tres horas y veinte minutos de la tarde (3:20 pm), se dictó y publico el fallo que antecede.

La Secretaria Titular,

Abg. D.C.I.

AGP/mtgh