Decisión nº 01 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 1 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

VISTOS con Informes de la parte actora.

Se inició el presente procedimiento mediante demanda contentiva de la pretensión de REIVINDICACION, proveniente del Tribunal Distribuidor en fecha 18 de Septiembre de Dos Mil Ocho (2008), más trade Reformada en pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la sociedad mercantil PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.), inscrita originalmente ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 18 de Agosto de 1978, bajo el Nº 443, folios vuelto del 28 al 31, Tomo 4; posteriormente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de Julio de 2002, bajo el Nº 19, Tomo A-35; e inscrita su última modificación ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 28 de Junio de 2004, bajo el Nº 99, Tomo A-05, folios 414 al 420; representada legalmente por su Administrador Gerente, el ciudadano E.F.Y., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.922.217, quien se hizo asistir inicialmente por el abogado en ejercicio E.B.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el No. 15.793, y luego se hizo representar judicialmente por las abogadas en ejercicio DAMELYS M.R. y N.Z., inscritas en el Inpreabogado bajo los números 24.028 y 25.280, en ese mismo orden; contra el ciudadano J.R.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.860.452, con domicilio en la Urbanización Villa Cariño, Manzana B, Parcela Nº 14, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, representado judicialmente por los abogados en ejercicio A.T.F., A.T.S. y R.V.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.545, 93.152 y 44.248, respectivamente.

I

DEL PROCEDIMIENTO

En fecha 01 de Octubre de 2008, la parte actora consignó los recaudos que acompañan la demanda (folio 60) y, por auto dictado el día 03 del mismo mes y año, este Tribunal la admitió, ordenando el emplazamiento del ciudadano J.R.M.M., “ut supra” identificado, para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, compareciera a dar contestación a la pretensión (folios 62 y 63).

Cursa inserto a los folios 67 al 74, escrito de reforma de la demanda presentado en fecha 19 de Noviembre de 2008 por la representación judicial accionante, a través del cual se formularon como pretensiones la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

Por auto de fecha 28 de Noviembre de 2008 este Tribunal admitió la reforma antes dicha, ordenando el emplazamiento del demandado (folio 77).

En fecha 13 de Marzo de 2009, el ciudadano Alguacil de este Despacho Judicial, suscribió diligencia haciendo constar haber practicado la citación personal del accionado, consignando a tales efectos recibo de citación debidamente firmado por éste (folios 80 y 81).

En fecha 20 de Abril de 2009 el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito en el que dio contestación a la pretensión y asimismo reconvino en cumplimiento de contrato a la empresa demandante (folios 84 al 89).

Por auto de fecha 23 de Abril de 2009 este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, fijando en consecuencia la oportunidad para que la accionante diera contestación a dicha reconvención (folio 90); lo cual así se produjo en fecha 05 de Mayo de 2009, a través de escrito que quedó inserto a los folios 93 al 101.

Abierto el procedimiento a pruebas, las partes demandante y demandada hicieron uso de ese derecho, promoviendo en fechas 28 de Mayo de 2009 y 01 de Junio de 2009, respectivamente, las que aparecen en las actas procesales (folios 104 al 109 y folios 110 al 113) y de las que se hará referencia en Capítulo posterior del presente fallo. Dichos medios probatorios fueron agregados al expediente mediante auto de fecha 02 de Junio de 2009 (folio 120).

En fecha 11 de Junio de 2009 este Órgano de administración de justicia dictó su pronunciamiento sobre la admisión de los medios probatorios promovidos (folios 121 y 122).

Mediante auto de fecha 06 de Noviembre de 2009, este Juzgado fijó la oportunidad para la presentación de Informes en la presente causa (folio 237) y, en el término indicado, únicamente la representación judicial de la parte actora, en fecha 01 de Diciembre de 2009, consignó sus Informes (folios 238 al 245). Vencido el término en cuestión, este Tribunal dijo “VISTOS” el día 02 de Diciembre de 2009, entrando la causa en el lapso para sentenciar (folio 246).

II

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alegaron las representantes judiciales de la parte demandante, que en fecha 24 de marzo de 1997, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 21, su representada compró en forma pura y simple a FUNDASUCRE, un lote de terreno de ciento treinta y cinco mil trescientos sesenta y cinco metros cuadrados con treinta y nueve decímetros cuadrados (135.365,39 m2), equivalente a 13,54 hectáreas; cuyos linderos generales son: Norte: con el Parque Litoral Central “Punta Delgada”; Sur: con la Avenida Carúpano; Este: con terrenos propiedad del Concejo Municipal y Oeste: con terrenos propiedad de CORPORIENTE.-

Señalaron, que de conformidad con lo establecido en la Ley de Venta de Parcelas y según consta en documento registrado en fecha 29 de Diciembre de 1997 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 29, Cuarto Trimestre de ese año; su poderdante estipuló la división del lote de terreno antes mencionado en Manzanas y, a su vez, éstas en Parcelas, para ser individualizadas y vendidas, conformando la que sería denominada la “Urbanización Villa Cariño”. Que el susodicho urbanismo se desarrolló en cuatro de las Manzanas previstas para el parcelamiento, las identificadas con las letras “B”, “C”, “D” Y “E”, sobre las cuales la empresa PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.), construyó noventa y seis (96) viviendas (a razón de 24 viviendas por manzana), tal como se desprende de la Autorización de Habitabilidad de esas viviendas otorgada por la Dirección de Planeamiento Urbano, Oficina de Gestión Urbana, mediante oficio Nº H-05-00 de fecha 07 de Junio de 2000.-

Siguieron exponiendo las apoderadas judiciales de la actora, que entre los años 2000, 2001 y 2002, su mandante hizo gestiones y negociaciones para la venta de las parcelas y sus viviendas, logrando la venta de doce (12) de aquéllas noventa y seis (96) viviendas; mientras que respecto de las demás, celebró obligaciones de opción de compra sujetas a condiciones de pago o de obtención de financiamiento para ese pago; específicamente dichas obligaciones fueron limitadas a un plazo de treinta (30) días siguientes a la obtención de habitabilidad, estableciéndose que en caso de que el comprador requiriese financiamiento, sería de la exclusiva cuenta y responsabilidad de éste todas las gestiones inherentes a la obtención del crédito para la adquisición del inmueble.-

Puntualizaron que el ciudadano J.R.M.M., plenamente identificado en las actas procesales, suscribió con su patrocinada, en fecha 16 de Noviembre de 2000, contrato de opción de compra sobre el inmueble constituido por la Parcela 14 y la vivienda sobre ella construida, ubicada en la Manzana “B” de la Urbanización Villa Cariño, Sector Punta Delgada, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, con un área de construcción de cuarenta y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (47,50 m2) y un área de terreno de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (144,50 m2) aproximadamente, correspondiéndole los siguientes linderos y medidas particulares: Norte: con parcela B-9, en 8,50 mts.; Sur: con calle Ternura, en 8,50 mts.; Este: con parcelas B-12 y B-13, en 17 mts. y Oeste: con parcela B-15, en 17 mts.-

Que en el aludido contrato se estableció como cláusula tercera la responsabilidad del prenombrado ciudadano de gestionar la obtención de un crédito, lo cual no ocurrió y que, muy por el contrario, éste sin autorización logró la ocupación de la vivienda, siendo que la Sociedad de Comercio demandante jamás ha recibido notificación, demanda, ni manifestación alguna de que el ciudadano J.R.M.M. tenga intenciones de perfeccionar la operación.-

Enfatizaron las apoderadas judiciales de la accionante, que el señor J.R.M.M. ha ocupado ilegítimamente, por espacio de más de siete (07) años, el inmueble que es propiedad de la empresa PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.), sin ningún derecho a ello, toda vez que la expectativa de derecho de aquél no se materializó, por no haber cumplido nunca con las obligaciones pautadas, y a raíz de lo cual las eventuales obligaciones condicionales quedaron en suspenso y evidentemente jamás le otorgaron el derecho de usurpar o invadir una propiedad que no es suya. Que tal ocupación ilegítima, además, ha privado a su representada del derecho de disponer y/o usufructuar de su propiedad desde finales del año 2000.-

Sobre la base de los alegatos fácticos que preceden, la empresa PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.), procedió a demandar al ciudadano arriba mencionado, formulando así su pretensión de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA suscrito en fecha 16 de Noviembre de 2000 y que recae sobre la parcela B-14 y la vivienda sobre ella edificada, ambas identificadas con anterioridad; a cuyos efectos peticionó que el demandado de autos convenga o, de lo contrario, sea condenado por este Tribunal a entregar el inmueble sin plazo alguno, completamente desocupado y en su estado original. De igual modo, pretende la actora, la INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, consistentes en el equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el día 01 de Abril de 2001 hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble objeto del litigio, calculados sobre el valor de la vivienda durante cada año, el cual debe ser ajustado anualmente conforme a la inflación sufrida. Tales pretensiones fueron fundamentadas en los artículos 1167, 788 y 1185 del Código Civil.-

Por último, y conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora estimó su demanda en la suma de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).-

III

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Y DE LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad de dar Contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito a través del cual alegó como punto de previo pronunciamiento por parte de este Tribunal, la inepta acumulación de pretensiones. En este sentido, sostuvo que los fundamentos de hecho y de derecho de la pretensión del accionante no son claros, por cuanto, por una parte, solicita la resolución del contrato de opción y, por la otra, la reivindicación del inmueble ilegítimamente ocupado, lo que hace imposible conocer con precisión y exactitud lo pedido por la parte actora, impidiendo a la parte demandada defenderse apropiadamente y al Tribunal, dictar un pronunciamiento acorde y congruente. Expresó que ambas acciones de resolución de contrato y de reivindicación, son excluyentes y no se pueden acumular.-

Asimismo, la representación judicial del accionado, negó, rechazó y contradijo la pretensión de resolución de contrato de opción de compra-venta, tanto en los hechos como en el derecho. Manifestó que tal como lo expuso la demandante en su escrito libelar, ciertamente su patrocinado suscribió con PROCOMAN el día 16 de Noviembre de 2000, un contrato de opción a compra de un inmueble conformado por una casa y el terreno propiedad de la mencionada empresa, ubicados en la parcela número 14, manzana “B” de la Urbanización Villa Cariño, sector Punta Delgada, jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, por la cantidad de Dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000,oo), equivalentes según el valor de la moneda actual, a Dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,oo), de los cuales la accionante recibió la suma de Dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) como cuota inicial, mediante Cheque de Gerencia Nº 00003978, emitido en fecha 17 de Noviembre de 2000 por Banco Provincial, contra la cuenta 0108-0207-0900000028, a favor de PROCOMAN, C.A., y ésta en constancia de ello expidió recibo Nº 0018 en esa misma fecha.-

Siguió argumentando, que la actora fundamentándose en la Cláusula Tercera del contrato cuya resolución ha demandado, pretende hacer ver que el ciudadano J.R.M.M. ha incumplido alguna obligación derivada de dicho contrato, cuando por el contrario la referida cláusula sólo deja a criterio del opcionado comprador, la posibilidad de ocurrir o no a una fuente de financiamiento.-

Afirmó que quien ha incumplido la opción de compra venta ha sido la vendedora PROCOMAN, ya que ésta, de conformidad con lo pactado en las cláusulas Cuarta y Quinta, debía requerir al ciudadano Registrador la oportunidad para otorgar el documento definitivo de compra venta, lo cual debía producirse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención de la certificación de habitabilidad; cuya certificación confiesa la actora – en palabras del apoderado judicial del demandado – fue otorgada el 07 de Junio de 2000. Que sin embargo, PROCOMAN no señala en su demanda haber dado cumplimiento a las antes señaladas cláusulas.-

Que mal puede la empresa demandante afirmar, como falsamente lo hizo en su libelo de demanda, que jamás ha recibido notificación, demanda ni manifestación alguna de que el ciudadano J.R.M.M., tenga intención de perfeccionar la operación de compra venta, pues ha sido tan evidente el interés de su patrocinado en obtener el documento traslativo de propiedad y cancelar el saldo del precio, que conjuntamente con otros residentes de la Urbanización Villa Cariño, concurrió al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), con el objeto de que dicho organismo obligara a PROCOMAN a cumplir las obligaciones asumidas en los contratos de opción a compra suscritos por ellos.-

Insistió el apoderado judicial del accionado, que el contrato de opción a compra que nos ocupa no se ha perfeccionado por causas sólo imputables a la empresa demandante, la cual según lo dispuesto en el aludido contrato tenía la obligación de: a) Obtener el certificado de habitabilidad; b) una vez obtenido éste, presentar en el plazo de treinta (30) días, el documento definitivo de compra venta en el Registro Inmobiliario; y c) fijada la oportunidad para el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, hacerlo del conocimiento de EL COMPRADOR mediante telegrama remitido a la dirección que éste participó en su solicitud de vivienda. Que únicamente cubiertos los extremos señalados, surgía entonces para el ciudadano J.R.M.M. la obligación de pagar la diferencia del precio pactado, es decir, la cantidad de Catorce mil bolívares fuertes (Bs. 14.000,oo).-

Acotó que la Cláusula Séptima del contrato de opción a compra en mención, establece expresamente las causales de resolución de dicho contrato, siendo que ninguna de ellas fue alegada por la accionante en su demanda y, en este orden de ideas, afirmó que ello no puede ser de otra manera por cuanto su poderista, el ciudadano J.R.M.M., no ha incurrido en causal alguna de resolución del aludido contrato.-

Por todas las razones esgrimidas, el apoderado judicial del demandado solicitó de este Juzgado la declaratoria sin lugar de la pretensión de Resolución de Contrato de Opción a Compra, formulada por la empresa PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN, C.A.).-

Por otro lado, la mencionada representación judicial, propuso reconvención contra la sociedad de comercio demandante, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, a fin de que ésta conviniera o en su defecto fuera condenada por este Tribunal, a dar CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA suscrito en fecha 16 de Noviembre de 2000, con el ciudadano J.R.M.M., y en consecuencia: 1. A presentar para su otorgamiento, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, el documento traslativo de propiedad del inmueble objeto del presente litigio; 2. A recibir la cantidad de Catorce mil bolívares fuertes (Bs. 14.000,00), que es el saldo del precio pactado para la compra – venta del susodicho inmueble; y 3. A pagar los costos y costas de la causa de autos.-

Finalmente, requirió que la reconvención propuesta sea declarada Con Lugar en la definitiva, cuya reconvención estimó en la cantidad de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,00).-

IV

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En escrito presentado en fecha 05 de Mayo de 2009 (folios 93 al 101), las apoderadas judiciales de la parte actora reconvenida negaron, rechazaron y contradijeron, tanto en los hechos como en el derecho, que exista la acumulación de dos pretensiones en la presente causa, pues si bien es cierto que a través de la primera demanda interpuesta, se formuló una pretensión reivindicatoria, sin embargo dicha demanda fue objeto de reforma en fecha 19 de Noviembre de 2008, sustituyéndose aquélla por una nueva, que resultó admitida por este Tribunal en fecha 28 de Noviembre de 2008 y en la que la pretensión formulada fue de Resolución de Contrato de Opción a Compra – Venta. Que la señalada reforma se hizo de conformidad con lo previsto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, antes de producirse la citación del demandado, razón por la cual no se necesitó del consentimiento de éste, ni de la aprobación judicial.-

En lo que concierne a la reconvención propuesta por Cumplimiento de contrato de opción a compra – venta, rechazaron, negaron y contradijeron los hechos alegados por el demandado reconviniente. Señalaron que de conformidad con la disposición normativa contenida en el artículo 1167 del Código Civil, las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral presuponen, en razón del principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento haya cumplido o haya dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato, en el primero de los casos; mientras que en el segundo, un incumplimiento del deudor; de allí que no puedan entender – acotaron las apoderadas judiciales demandantes – cómo el demandado, en lugar de probar los pagos que debió efectuar a PROCOMAN y quien aún es la legítima propietaria del inmueble que él viene ocupando desde hace ocho (08) años y cinco (05) meses, propone una reconvención contra la mencionada empresa por cumplimiento de contrato, pretendiendo justificar a su favor su falta de pago, su desinterés y, aún más, las ganas de apropiarse hoy por vía judicial, con el precio irrisorio alegado en la reconvención, de un inmueble que no es suyo.-

Solicitaron del Tribunal, que se tome en cuenta la fecha del contrato de opción a compra – venta, esto es, el 16 de Noviembre de 2000, y que habiendo transcurrido desde entonces ocho (08) años y cinco (05) meses, el ciudadano J.R.M.M. no ha cumplido con lo estipulado en el contrato.-

Sostuvo la representación judicial accionante, que el demandado debe probar a este Órgano Jurisdiccional que cumplió con los pagos que según el aludido contrato ha debido efectuar a partir del 16 de Noviembre de 2000; y que realizó una Oferta Real de Pago y Depósito de conformidad con lo establecido en el artículo 1306 del Código Civil; pues, de no probarse estas circunstancias, le asiste a PROCOMAN el derecho de pedir la resolución del contrato de opción a compra – venta y así solicitaron que se decida.-

Expusieron las apoderadas de la actora, que el contrato cuya resolución pretenden, establecía que el demandado tenía treinta (30) días después de la firma del mismo, para cancelar el saldo, ya que también se establecía que dicho pago se produciría treinta (30) días después de otorgado el permiso de habitabilidad a PROCOMAN, y para el momento de la firma ya ese permiso se había otorgado, específicamente el día 07 de Junio de 2000, lo cual se hizo del conocimiento del demandado. Que si la compra hubiere sido al contado, el documento debió producirse a los treinta (30) días de la firma de la opción y que quien lleva el documento ante el Registro para su protocolización es el comprador, porque evidentemente es él quien debió cancelar los gastos. Que si por el contrario, el pago se hace por intermedio de una Institución Financiera por solicitud de un préstamo, entonces quien produce el documento es esa Institución, estando el demandado en la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para que esto se produjera.-

Siguieron argumentando, que a su mandante la asiste todo el derecho para demandar la resolución del contrato, por cuanto otorgó una opción con la finalidad de que se produjera el perfeccionamiento de una operación de compra – venta que no ocurrió nunca por falta de pago del demandado en más de ocho (08) años y cinco (05) meses, produciéndose un detrimento en el patrimonio de PROCOMAN y un enriquecimiento indebido por parte del accionado, quien sin autorización se apropió de un inmueble que no le pertenece, usándolo y usufructuándolo sin haber cancelado el precio; lo que motivó a que la referida sociedad de comercio, después de muchos intentos fallidos para lograr un arreglo amistoso, interpusiera la demanda de autos.-

Negaron, rechazaron y contradijeron que haya existido un interés evidente en el demandado para poner al día su situación; y catalogaron de risible la afirmación hecha por éste, consistente en que su interés quedaba demostrado por haber acudido junto con otras personas por ante el INDEPABIS, pues, obvió el accionado que lo hizo con más de ocho (08) años y cinco (05) meses de diferencia entre la firma de la opción y su pretendida diligencia ante dicha Institución, ocultando de ese modo que lo hizo con posterioridad a la nueva oferta presentada por PROCOMAN a causa de los índices de inflación, que han ocasionado que el inmueble en referencia haya adquirido un mayor costo en el mercado inmobiliario.-

Alegaron que su representada ha tenido que soportar a su solo costo los intereses anuales que ha tenido que pagar a la Institución Bancaria facilitadota del crédito para la construcción de la Urbanización Villa Cariño.-

Negaron, rechazaron y contradijeron que las causas que no permitieron perfeccionar el contrato definitivo de venta fueran imputables a su patrocinada, toda vez que la obligación de otorgar el mismo, recaía única y exclusivamente sobre el demandado reconviniente, según lo estipulado en la Cláusula Cuarta del contrato cuya resolución pretenden; siendo que a PROCOMAN jamás se le notificó de que el ciudadano J.R.M.M. hubiere hecho dicho otorgamiento y pasados los treinta (30) días no se procedió al pago, verificándose así uno de los parámetros para el desistimiento de la opción, de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Séptima.-

Por todo lo expuesto, consideraron totalmente absurdas las pretensiones del ciudadano J.R.M.M., cuando solicita que se condene a PROCOMAN: a que de cumplimiento al contrato de fecha 16 de Noviembre de 2000; a presentar para su otorgamiento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, el documento traslativo de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, y a recibir la cantidad de catorce mil bolívares fuertes (Bs. 14.000,00), como saldo deudor. Sobre esto último, indicaron que por aplicación de la indexación o índice inflacionario, el valor actual del inmueble lo sería la suma en la que el demandado estimó su reconvención, cual es, cien mil bolívares fuertes (100.000,00).-

En este orden de ideas, ratificaron la medida cautelar de secuestro solicitada en el escrito de reforma de demanda, y por otro lado, requirieron la desestimación y declaratoria Sin Lugar de la reconvención propuesta por el ciudadano J.R.M.M. contra PROCOMAN, así como la declaratoria Con Lugar de la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA – VENTA interpuesta por ésta contra aquél.-

V

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Siendo la oportunidad de promover pruebas, ambas partes lo hicieron tempestivamente.-

1. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE RECONVENIDA

   La representación judicial de la parte demandante, a través de escrito presentado el día 28 de Mayo de 2009 (folios 104 al 109), reprodujo el mérito favorable a su representada que emerge del escrito libelar y de la contestación a la reconvención. Asimismo, reprodujo a favor de su patrocinada las siguientes documentales que fueron acompañadas al libelo de la demanda:

   • Documento de fecha 24 de Marzo de 1997, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 21;

   • Documento de certificación de la Tradición Legal del lote de terreno propiedad de PROCOMAN – y a que se refiere el documento anterior –, expedida por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre;

   • Documento registrado en fecha 06 de Octubre de 1999 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 14, Protocolo Primero, Tomo 1, Cuarto Trimestre;

   • Documento de parcelamiento registrado en fecha 29 de Diciembre de 1997 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 43, Protocolo Primero, Tomo 29, Cuarto Trimestre;

   • Documento de habitabilidad otorgado por la Dirección de Planeamiento Urbano, Oficina de Gestión Urbana, el 07 de Junio de 2000, según oficio Nº H-05-00;

   • Croquis de la Urbanización Villa Cariño;

   • Documento privado de Opción de Compra – Venta, celebrado entre PROCOMAN y el ciudadano J.R.M.M., en fecha 16 de Noviembre de 2000.-

   De igual forma, promovió: A) prueba de informe, requiriendo en tal sentido que se oficiara a “MI CASA, Entidad de Ahorro y Préstamo”, Sucursal Cumaná y a la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, Dirección de Planeamiento Urbano. Y B) Inspección Judicial para ser practicada en la vivienda construida en la parcela Nº 14, Manzana “B” de la Urbanización Villa Cariño, ubicada en el sector Punta Delgada, Jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre.-

   Por último, invocó la comunidad de la prueba en todo cuanto pudiera beneficiar a PROCOMAN.-

2. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO RECONVINIENTE

   Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, en escrito presentado en fecha 01 de Junio de 2009 (folios 110 al 113), promovió:

   • Las documentales constituidas por: 1) Contrato de opción de compra de fecha 16 de Noviembre de 2000, celebrado entre la demandante PROYECTOS, CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTOS, C.A. (PROCOMAN) y el ciudadano J.R.M.M.; y 2) RECIBO INGRESO CONTROL Nº 0018 emitido por PROCOMAN, C.A. en fecha 17 de Noviembre de 2000, por la cantidad de Dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) a favor del ciudadano J.R.M.M., por concepto de abono inicial para la adquisición de una vivienda en la Urbanización Villa Cariño, Manzana B, Nº 14.-

   • Informe, para ser requerido de la Oficina del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) de esta ciudad de Cumaná.-

   VI

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   PUNTO PREVIO

   Inepta Acumulación de Pretensiones.

   Denunció la representación judicial de la parte demandada que, los fundamentos de hecho y de derecho de la pretensión no son claros, ya que por una parte se solicitó la resolución del contrato y por la otra, la reivindicación del inmueble, argumentado que, ambas pretensiones son excluyentes.

   Dicho lo anterior, vemos que, en el escrito libelar ciertamente la pretensión consistió en una reivindicación, no obstante, la demanda fue reformada con posterioridad, esto es, en fecha 19 de Noviembre de 2.008, sustituyéndose la primigenia pretensión reivindicatoria por resolución de contrato. De modo que, en la presente causa la pretensión principal que se ventila es la de resolución de contrato, y como quiera que una sustituyó a la otra, resulta obvio que no existe acumulación de pretensiones, ni mucho menos una acumulación indebida y así se decide.

   De los límites del litigio y de la carga de la prueba.

   Del escrito libelar se desprende que, la sociedad de comercio demandante pretende la resolución del contrato de opción a compra celebrado sobre un inmueble constituido por la parcela Nº 14 y la vivienda sobre ella construida, ubicadas en la manzana “B”, de la Urbanización Villa Cariño, Sector Punta Delgada, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, cuyo contrato adujo fue suscrito en fecha 16 de Noviembre de 2.000, con el ciudadano J.R.M.M.; así como pretende se le indemnicen los daños y perjuicios que se le han causado como consecuencia de la inejecución de la obligación de pago, fundamentando la causa de pedir de la pretensión principal -resolución de contrato- en dos (02) hechos determinantes, a saber: Que el demandado incumplió con lo dispuesto en la cláusula tercera del aludido contrato, esto es, que no cumplió con gestionar la obtención de un crédito para adquirir el inmueble señalado, concluyendo que como consecuencia de ello, incumplió en el pago del saldo deudor establecido en el contrato de opción a compra; mientras que respecto de la pretensión subsidiaria, señaló la representación judicial de la empresa demandante que, el demandado debe ser condenado al pago de cánones de arrendamiento desde el día 01 de Abril de 2.001, ello ante la ocupación ilegítima del inmueble objeto del contrato.

   Por su parte, el accionado alegó como defensa de fondo que, la cláusula tercera del referido contrato, sólo dejaba a criterio del opcionado comprador, la posibilidad de ocurrir o no a una fuente de financiamiento y que su persona si ha tenido interés en obtener el documento traslativo de propiedad y cancelar el saldo del precio, en virtud de que, acudió al Indepabis con el objeto de que dicho organismo obligara a la demandante a cumplir con el contrato. Finalmente reconvino la parte demandada a la actora, interponiendo a tales efectos pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra en su contra, fundamentando la misma en el hecho de haber incumplido ésta con dicho contrato específicamente con lo pactado en sus cláusulas cuarta y quinta, esto es, en requerir al ciudadano Registrador la oportunidad para otorgar el documento definitivo de compra venta, lo cual debía producirse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención de la certificación de habitabilidad, concretando de ese modo que, el contrato de opción a compra que nos ocupa no se ha perfeccionado por causas sólo imputables a la empresa demandante, la cual según lo dispuesto en el aludido contrato tenía la obligación de: a) Obtener el certificado de habitabilidad; b) una vez obtenido éste, presentar en el plazo de treinta (30) días, el documento definitivo de compra venta en el Registro Inmobiliario; y c) fijada la oportunidad para el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, hacerlo del conocimiento de el comprador mediante telegrama remitido a la dirección que éste participó en su solicitud de vivienda. Expuso que únicamente cubiertos los extremos señalados, surgía entonces para su persona la obligación de pagar la diferencia del precio pactado, es decir, la cantidad de catorce mil bolívares fuertes (Bs. 14.000,oo). En torno a ello alegaron las representantes judiciales de la parte actora reconvenida que, fue el demandado quien no cumplió con cancelar los gastos de protocolización en el Registro, lo cual recaía únicamente sobre su persona, siendo este el motivo que no permitió que se perfeccionara el contrato definitivo de venta.

   Ahora bien, a los efectos de la fijación de los límites de la controversia, considera necesario quien suscribe, traer a colasión un extracto de la doctrina, inherente a la carga de la prueba en materia de incumplimiento de las obligaciones contractuales, el cual señala:

   “…Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo nuestro legislador exime de una manera general al acreedor de la necesidad de demostrar ese hecho, y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido. Tal es lo consagrado en el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”(Cfr. MADURO LUYANDO, Eloy. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. 10ª Edición. Universidad. 1.999. p. 105).

   De las posiciones asumidas por las partes en el presente juicio se observa que, las mimas fundamentaron la causa de pedir tanto de la pretensión, defensa, reconvención y contestación, en hechos negativos, en virtud de que atribuyen la inejecución de obligaciones contractuales a la contraria, de modo que, conforme al criterio doctrinario precedentemente expuesto, el litigio que nos ocupa se centra en determinar, primero: si el documento de venta definitivo sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra, no fue protocolizado por ante el Registro Inmobiliario por causas imputables a la demandante, en virtud de no haber cumplido ésta con lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta del mencionado contrato, esto es, requerir al registrador la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de venta o si por el contrario, fue el demandado quien no cumplió con pagar los gastos de protocolización del documento de venta definitivo; segundo: si el demandado pagó el saldo deudor del precio del inmueble, debiendo éste demostrar tal pago, ello como consecuencia de haber alegado la parte demandante que no cumplió el demandado con el mismo pago y así se establece.

   Consideraciones de mérito.

   Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte demandante reconvenida consignó copia simple del documento por medio del cual adquirió el terreno sobre el cual construyó las viviendas que conforman la Urbanización Villa Cariño, así como también consignó documento de Parcelamiento del referido conjunto habitacional, a cuyas instrumentales se les atribuye valor probatorio, por cuanto de ellas emerge la cualidad que ostenta la sociedad mercantil Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. (Procoman, C.A.), para actuar en la presente causa y así se establece.

   Consta a los folios 54 al 58 del expediente, contrato suscrito en forma privada por las partes en el presente juicio, en fecha 16 de Noviembre de 2.000, a cuya instrumental se le atribuye el valor de plena prueba, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en virtud de que, constituye un documento privado reconocido por ambas partes en este juicio, siendo traído a los autos como el documento fundamental que contiene el negocio jurídico celebrado por estas y por ende las obligaciones asumidas por cada una de ellas, evidenciándose de su contenido que el negocio jurídico celebrado fue una opción de compra sobre el inmueble constituido por la parcela Nº 14 y la vivienda sobre ella construida, ubicadas en la Manzana “B” de la Urbanización Villa Cariño, Sector Punta Delgada, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre.

   Después de lo anteriormente expuesto, y refiriéndonos a los hechos controvertidos, esto es, determinar si el documento de venta definitivo sobre el inmueble no fue protocolizado por ante el Registro Inmobiliario por causas imputables a la demandante, en virtud de no haber cumplido ésta con lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta del mencionado contrato, esto es, requerir al registrador la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de venta o si por el contrario, fue el demandado quien no cumplió con pagar los gastos de protocolización del documento de venta definitivo; vemos que, señala el demandado que la empresa actora trasgredió lo dispuesto en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de opción a compra, pues, ésta debió requerir al ciudadano Registrador la oportunidad para otorgar el documento definitivo de compra venta, lo cual debía producirse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de obtención del certificado de habitabilidad y fijada la oportunidad para el otorgamiento del documento traslativo de propiedad, hacerlo del conocimiento del comprador mediante telegrama.

   En efecto, las cláusulas cuarta y quinta del contrato de opción a compra, señalan lo que a continuación se transcribe:

CUARTA

“EL COMPARDOR”, se obliga a concurrir por ante la oficina Subalterna del Municipio Sucre del Estado Sucre, en Cumaná, en la fecha y hora fijada para ello, a fin de otorgar el Documento definitivo de compra venta. Esta oportunidad será fijada por el ciudadano Registrador a requerimiento de “LA VENDEDORA”, quien deberá hacerlo del conocimiento de “EL COMPRADOR” mediante telegrama remitido a la dirección que éste ha participado en su solicitud de vivienda. QUINTA: El otorgamiento del documento definitivo de venta deberá producirse dentro de los Treinta (30) días siguientes a la fecha del permiso de habitabilidad de la vivienda que “LA VENDEDORA” construyó en la antes mencionada parcela de terreno.

Ciertamente, de las disposiciones contractuales anteriormente citadas se constata que, la sociedad de comercio demandante-reconvenida estaba en la obligación de requerir al Registrador la oportunidad para la protocolización del documento definitivo de venta y a notificar de la fijación de dicha oportunidad al demandado-reconviniente, a fin de que acudiera al acto de otorgamiento, sin embargo, adujo la representación judicial de la empresa actora en contraposición ello que, el comprador, en este caso el demandado-reconviniente- no pagó los gastos de protocolización del documento, lo cual era su responsabilidad; siendo que éste último hecho alegado en la contestación a la reconvención, se subsume en el supuesto de hecho previsto en la cláusula sexta del contrato de opción a compra, la cual dispone: “…SEXTA: Es cosa expresamente convenida que serán de la exclusiva cuenta de “EL COMPRADOR”, todos los gastos que ocasione la operación de compraventa pactada, incluyendo los derechos de otorgamiento de este y demás documentos, gastos y honorarios de abogados.”

Aunado a la citada cláusula contractual, considera esta jurisdicente oportuno citar el contenido de los artículos 1.488 y 1.491 ambos del Código Civil, los cuales imponen obligaciones a las partes en relación a la venta, y que establecen: “Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad…Artículo 1.491.- Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario (Negritas añadidas)”.

En torno a los gastos de escritura a que hace referencia la disposición legal que antecede, J.L.A.G. (Cfr. Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Publicaciones UCAB. 17ª Edición. Caracas, 2.008, p.266) dice que:

En principio, corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (C.C. art. 1.491), lo que puede sintetizarse diciendo que debe pagar los gastos de la venta y los gastos de transporte. I. Entre los gastos de la venta se encuentran, en su caso, los honorarios profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registro del mismo, y el papel sellado requerido…

Entiende esta juzgadora que, de acuerdo con la redacción de la norma citada ut supra, la obligación de pagar los gastos de escritura corresponden siempre al comprador, de allí que, no se comparte lo expuesto por el referido autor sólo en lo que atañe a la expresión “En principio”, toda vez que, lo que sí admite convención en contrario son los gastos de transporte son por cuenta de éste.

De modo que, aclarada por este Juzgado la anterior circunstancia, vemos que tanto del marco legal como doctrinario que preceden se evidencia que, ciertamente corresponde al vendedor el otorgamiento del documento de propiedad, cuya obligación obviamente, está sujeta al cumplimiento de otra obligación por parte del comprador, cual es, el pago de los gastos de escritura incluidos los gastos de protocolización del instrumento. Luego, cumplida esta obligación de pago por parte del comprador surge para el vendedor la obligación de hacer el otorgamiento del instrumento y con ello hacer la tradición.

En el caso particular que nos ocupa, conforme se desprende del contrato suscrito por las partes, debió el comprador J.R.M.M. -demandado-reconviniente-, cumplir con la obligación que le impone la cláusula sexta del contrato de opción a compra, la cual es igual a la que le atribuye el artículo 1.491 ejusdem, referida al pago de los gastos de escritura y protocolización del instrumento traslativo de propiedad, para que una vez verificado ello, pudiera la sociedad mercantil demandante-reconvenida cumplir con las obligación que le impone la cláusula cuarta del contrato de opción a compra, la cual consiste en requerir al Registrador Inmobiliario la oportunidad para el otorgamiento del documento de venta definitivo y hacer del conocimiento de la misma al comprador hoy demandado, para que en dicho acto éste cancelara el saldo deudor del precio de la venta. Significa entonces que, la secuencia en el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes en este juicio, inician con el pago que el demandado reconviniente debió hacer específicamente de los gastos de protocolización del documento traslativo de propiedad que fue lo señalado como incumplido, para que posteriormente a ello, la empresa actora reconvenida ejecutara la obligación de requerir al Registrador la oportunidad para el otorgamiento y participarlo posteriormente al demandado, pues, de no consumarse la referida obligación con cargo al hoy demandado, no podría la demandante cumplir con la suya y así se establece.

Hechas las anteriores consideraciones, observa quien suscribe que, no consta en las actas procesales prueba alguna que deje acreditado que el demandado reconviniente cumplió con el pago de los gastos de escritura, específicamente con los gastos de protocolización del instrumento traslativo de propiedad, cuya falta de probanza deja al descubierto, sin lugar a dudas, que el ciudadano J.R.M.M., no cumplió con la aludida obligación, la cual no sólo constituye una obligación de carácter de contractual al encontrar regulación en la cláusula sexta del contrato de opción a compra venta, sino que, al propio tiempo incumplió con una obligación de carácter legal prevista en el artículo 1.491 del Código Civil; es decir, que fue el prenombrado demandado reconviniente quien incumplió el contrato que vincula a las partes en este juicio; constituyendo ésta la causa que condujo a que el documento traslativo de propiedad no se protocolizara; y sobre la base de tal incumplimiento es que la pretensión resolutoria incoada en su contra debe prosperar, más no así la reconvención que por cumplimiento de contrato planteara éste contra la sociedad mercantil Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. (Procoman, C.A.) y así se decide.

En cuanto al incumpliendo de la obligación contenida en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, por parte de la demandante reconvenida, cuyo quebrantamiento señaló el demandado reconviniente consistió en no haber requerido aquella al Registrador la oportunidad para la protocolización del instrumento traslativo de propiedad, dentro de los treinta días siguientes a la fecha del permiso de habitabilidad, observa quien suscribe que, el referido permiso de habitabilidad fue emitido por la Dirección de Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 07 de Junio de 2.000, tal como se evidencia de copia simple de notificación que efectuara dicho organismo a uno de los representantes legales de la actora, así como de comunicación enviada a este Tribunal a través de la prueba de informes promovida por esta; a cuyos medios de prueba se les atribuye valor probatorio, por cuanto dejan acreditada dicha circunstancia; sin embargo, nótese que, el contrato de opción de compra venta cuya resolución se ha pretendido, fue suscrito en fecha 16 de Noviembre del año 2.000, es decir, cinco (05) meses después de otorgado el permiso de habitabilidad, situación ésta que no hace más que dejar en evidencia que, la actora reconvenida jamás podría haber requerido al Registrador la oportunidad para la protocolización del instrumento, en virtud de que para esa oportunidad -07 de Julio de 2.000- no se había celebrado el contrato; de tal manera que, constituye ésta una cláusula que contiene una obligación imposible de haber sido realizada por la empresa demandante y que ante la ocurrencia de semejante circunstancia no puede sancionársele y así se decide.

Continuando con el segundo de los hechos objeto de verificación en la presente causa, cual es, si el demandado reconviniente pagó el saldo deudor del precio de la venta, se observa que, las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción a compra contemplan lo siguiente:

SEGUNDA

El precio de esta venta se ha convenido en las (sic) suma de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,oo) que “EL COMPRADOR” se obligan (sic) a pagar de la siguiente manera. La cantidad de: DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,oo) como cuota de Garantía de Fiel Cumplimiento de las obligaciones que asume en este contrato; y el saldo deudor al momento de protocolizarse el Documento definitivo de venta. TERCERA: En caso de requerir financiamiento serán de la exclusiva cuenta y responsabilidad de “EL COMPRADOR”, todas las gestiones inherentes a la obtención del crédito para la adquisición del inmueble descrito en la Cláusula Primera; no obstante “LA VENDEDORA”, podrá tramitar el financiamiento correspondiente a cuyo efecto “EL COMPRADOR” deberá entregarle toda la documentación que le sea requerida en un plazo improrrogable de quince (15) días”.

En ese sentido, tenemos que, la parte demandada reconviniente, en la oportunidad de la promoción de medios probatorios, promovió original de recibo firmado y sellado por el representante legal de la empresa actora, en fecha 17 de Noviembre de 2.000, en el cual se hizo constar que fue recibida la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) del ciudadano J.M., por concepto de abono a inicial por adquisición de una vivienda en la Urbanización Villa Cariño, manzana B, Nº 14, a cuya instrumental se la atribuye valor probatorio, en tanto y en cuanto, deja probado en autos que el demandado reconvenido pagó el monto de la cuota inicial allí reflejada, quedando un saldo pendiente de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo), hoy catorce mil bolívares (Bs. 14.000,oo) y así se decide.

Ahora bien, de la cláusula segunda del contrato se colige que, la oportunidad convenida para que el ciudadano J.R.M.M. cancelara el saldo deudor de la venta, fue el momento en que se llevara a cabo la protocolización del instrumento definitivo traslativo de propiedad, sin embargo, como quiera que, en párrafos anteriores este Juzgado concluyó que, el prenombrado ciudadano no cumplió con la obligación de pagar los gastos de protocolización del instrumento traslativo de propiedad, resulta que, ello condujo a que a su vez incumpliera con el pago de la obligación principal prevista en la cláusula segunda del contrato, esto es, cancelar al momento de la protocolización del documento traslativo de propiedad, el saldo deudor del precio de la venta, en tanto y en cuanto, dicha oportunidad nunca llegó a verificarse, por causas imputables a su persona y así se establece.

No obstante lo anterior, pudo el demandado reconviniente optar por un financiamiento a los fines de pagar dicho saldo deudor y cumplir en definitiva con la referida obligación principal, lo cual ciertamente, como éste lo indica, ello era una posibilidad que la clausula tercera le concedía, pero, igualmente no consta en autos que el mismo haya elegido tal opción, y no habiéndolo hecho, entiende esta juzgadora que, entonces, el pago del saldo deudor de la operación de compra venta quedó sujeto no a un financiamiento, sino al pago de contado de dicho saldo deudor, el cual de acuerdo con lo establecido en la cláusula segundo era de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,oo), hoy catorce mil bolívares (Bs. 14.000,oo), cuyo pago no fue demostrado que fuere realizado ni en la oportunidad pactada para que el mismo se llevara a cabo, debido a las razones anteriormente argüidas; ni en ninguna otra; de modo que el incumplimiento en dicho pago, no hace más que dejar en evidencia que, el ciudadano J.R.M.M., infringió la obligación principal que el artículo 1.474 del Código Civil, le impone a todo comprador, cual es, el pago del precio de la cosa, y no habiéndolo hecho, resulta indiscutible que, sobre la base del incumpliendo en relación a este segundo hecho controvertido, la pretensión resolutoria de marras igualmente debe prosperar y así se decide.

De las pruebas no apreciadas por este Despacho Judicial.

Cursa a los folios 129 al 137, copia certificada de actuaciones administrativas emanadas del Instituto Para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios, de las cuales se constata que dicho ente en fecha 04 de Junio de 2.009, dictó medida “preventiva de prohibición de enajenar y gravar”, sobre el inmueble a que se contrae el contrato del presente litigio; cuya copia certificada fue aportada a los autos por medio de diligencia presentada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, en el lapso de evacuación de pruebas del presente juicio; así como también cursa a los folios 143 al 204, resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, en la cual requirió del señalado instituto, copias certificadas de las actuaciones cumplidas en el mismo en relación a la denuncia planteada por su representado contra la sociedad de comercio accionante reconvenida; al respecto este Juzgado estima conveniente realizar las siguientes consideraciones: Se evidencia de las actuaciones administrativas anteriormente referidas que, la sustanciación de la denuncia y sus resultas que contienen, se instruyeron a partir del día 20 de Noviembre de 2.008, es decir, con posterioridad al auto que admitió la pretensión en el presente juicio.

En relación con lo expuesto, vemos que el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “La jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa”. La jurisdicción de acuerdo al contenido del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye la potestad de juzgar, conferida a los Organos Jurisdiccionales; así pues, de lo antes expuesto, se colige sin lugar a dudas, que el Juez en la oportunidad de de dictar el fallo de mérito, sólo debe apreciar las circunstancias fácticas existentes para el momento de la presentación de la demanda, sin extender su apreciación a posteriores modificaciones que de los hechos se haga durante el desarrollo del procedimiento; y es por tal motivo que, esta jurisdicente no puede atribuirle valor probatorio alguno a las actuaciones copias certificadas emanadas del Instituto Para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios, por referir a un procedimiento administrativo sustanciado contra la empresa demandante reconvenida, con posterioridad al día 03 de Octubre de 2.008, fecha ésta en la cual se admitió la pretensión en esta causa y así se decide.

En capítulo anterior este Juzgado determinó que el litigio que nos ocupa se centraba en determinar, primero: si el documento de venta definitivo sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra, no fue protocolizado por ante el Registro Inmobiliario por causas imputables a la demandante, en virtud de no haber cumplido ésta con lo establecido en las cláusulas cuarta y quinta del mencionado contrato, esto es, requerir al registrador la oportunidad para el otorgamiento del documento definitivo de venta o si por el contrario, fue el demandado quien no cumplió con pagar los gastos de protocolización del documento de venta definitivo; segundo: si el demandado pagó el saldo deudor del precio del inmueble, debiendo éste demostrar tal pago, ello como consecuencia de haber alegado la parte demandante que no cumplió el demandado con el mismo pago. De modo que, constituyen las circunstancias señaladas con anterioridad los hechos controvertidos que fijan el thema decidendum en la presente causa, respecto de los cuales las partes deben desplegar su actividad probatoria.

En la oportunidad de promoción de medios de prueba, la parte actora promovió inspección judicial sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende, para probar quienes ocupan el mismo y el estado en que se encuentra; en opinión de quien suscribe el aludido medio probatorio resulta impertinente, toda vez que, los indicados hechos no figuran como controvertidos y por tal motivo se le niega valor probatorio y así se decide.

En igualdad de condiciones se desechan como pruebas las resultas del informe promovido por la empresa demandante reconvenida dirigido al Banco Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, y con el cual pretende probar que el pago de intereses producto de un crédito hipotecario que le fue concedido para la construcción de la urbanización Villa Cariño e igualmente evidencias las tasas que se aplicaron a dicho crédito hipotecario, en virtud de que, ni los intereses que paga la empresa demandante al referido banco, ni la tasas aplicables al crédito, constituyen hechos que merezcan probanza al no ser controvertidos y así se decide.

De la improcedencia de la pretensión subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios.

Pretende del mismo modo la empresa accionante que, se le indemnicen los daños y perjuicios que le ha ocasionado el demandado, al ocupar el inmueble de manera ilegal, es decir, sin su consentimiento, lo cual le ha impedido obtener frutos derivados de la propiedad de dicho inmueble, cuyos daños y perjuicios precisó consistían en el equivalente a los cánones de arrendamiento durante cada año. En cuanto a la pretensión indemnizatoria interpuesta considera quien suscribe que, no consta en autos que, la parte demandada ocupare el inmueble de manera ilegal, pues, existió un contrato entre las partes en relación al inmueble, lo que hace presumir, en principio, que fue autorizado para ocupar el mismo, caso contrario debió la actora interponer las pretensiones pertinentes que conllevaran a la desocupación, y que constituirían en esta causa prueba de la ocupación ilegal aducida; de modo que, no estando probado en autos el hecho que fundamenta la pretensión indemnizatoria, en criterio de esta jurisdicente, la misma es improcedente y así se decide.

VII

CONCLUSIONES

Por cuanto en el cuerpo del presente fallo este Juzgado determinó que el demandado J.R.M., incumplió con la obligación contenida en la cláusula sexta del contrato de opción a compra que celebró con la sociedad de comercio Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. (Procoman, C.A.) en fecha 16 de Noviembre de 2.000, ello conduce a que de conformidad con los dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, se declare procedente la pretensión resolutoria y en consecuencia resuelto anteriormente identificado y así se decide.

Ergo, como quiera que conforme la doctrina, resuelto el contrato se producen efectos liberatorios entre las partes, esto es, “…se extinguen todas las obligaciones nacidas del mismo; se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contrata…r” (Cfr. E.M.L.. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones UCAB. 11ª Edición. Caracas, 2001, p. 992), sobre la base de tal consecuencia jurídica, este Juzgado ordena al demandado a entregar a la actora el inmueble a que se contrae el documento cuya resolución se pretendió en este juicio y así se decide.

VIII

DECISIÓN

Por todos los motivos de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: IMPROCEDENTE la defensa de previo pronunciamiento relativa a la INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la sociedad mercantil Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. (Procoman, C.A.), representada legalmente por el ciudadano E.F.Y., titular de la cédula de identidad Nº V-2.922.217, quien funge como Administrador Gerente de la misma, quien se hizo asistir inicialmente por el abogado en ejercicio E.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.793, y luego se hizo representar judicialmente por las abogadas en ejercicio Damelys M.R. y N.Z., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 24.028 y 25.280, en ese mismo orden; contra el ciudadano J.R.M.M., titular de la cédula de identidad Nº V- 5.860.452, representado judicialmente por los abogados en ejercicio A.T.F., A.T.S. y R.V.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.545, 93.152 y 44.248, respectivamente. Así se decide. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la sociedad de comercio Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. (Procoman, C.A.), contra el ciudadano J.R.M.M., plenamente identificados en los autos. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención contentiva de la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, planteada por el ciudadano J.R.M.M., contra la sociedad mercantil Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. (Procoman, C.A.). QUINTO: Resuelto el contrato de opción de compra celebrado por las partes en fecha 16 de Noviembre de 2.000. SEXTO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por la parcela Nº 14 y la vivienda sobre ella construida, ubicadas en la manzana “B”, de la Urbanización Villa Cariño, Sector Punta Delgada, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, alinderado de la siguiente manera Norte: Que linda con parcela B-9; Sur: Que linda con calle Ternura; Este: Que linda con parcelas B-12 y B-13 y Oeste: Que linda con parcela B-15, libre de bienes y personas. Así se decide.

No hay condenatoria en costas en virtud de no haber vencimiento total.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, a tenor de lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem,.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, al primer (1º) día del mes de Noviembre de 2.010. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

Abg. G.M.M.

LA SECRETARIA,

Abg. K.S.S.

NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo las 2:00 pm, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.-

LA SECRETARIA,

Abg. K.S.S..

Expediente Nº 19.138

Materia: Civil

Motivo: Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios

Partes: Proyectos, Construcciones y Mantenimientos, C.A. Vs. J.R.M.M.

Sentencia: Definitiva

GMM/yt