Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Marzo de 2008

Expediente Nº: 9450

Definitiva / Recurso.

Cumplimiento de Contrato

Mercantil/Sin Lugar.

Confirma/“D”.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE DEMANDANTE: PUBLICIDAD EGUI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11/1/2000, bajo el Nº 19, Tomo 3-A-Sgdo.-

   APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: S.C.P. y L.G.I., abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 17.188 y 21.167, respectivamente.-

   PARTE DEMANDADA: M.A.C.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V.-13.505.820.-

   APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Y.R.R., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 120.992.

   MOTIVO: Cumplimiento de contrato.-

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-

   Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en razón de la apelación ejercida por la abogada S.C., apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 03/12/2007, del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato incoara la sociedad mercantil Publicidad Egui, C.A., contra la ciudadana M.A.C.C..

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 14/01/2008, la dio por recibida, entrada y trámite conforme lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 21/01/2008, la abogada S.C.P., apoderada judicial de la parte actora, presentó constante de seis (06) folios útiles y un (01) anexo, escrito de informes.

   Por auto de fecha 06/02/2008, fue diferida por treinta (30) días la oportunidad para dictar sentencia.

   Mediante diligencia de fecha 19/02/2008, la abogada S.C.P., apoderada judicial de la parte actora, manifestó al tribunal que la parte demandada abandonó el inmueble objeto de arrendamiento, por lo que solicitó se considerase como falta de interés del demandado en el apartamento y acordase practicar una inspección ocular.

   Por auto de fecha 21/02/2008, este juzgado negó la solicitud de inspección judicial, por cuanto ya había precluido el lapso de ofrecimiento de pruebas, igualmente se estableció que el interés de la demandada sería resuelto en el mérito de la causa.

   Mediante diligencia de fecha 06/03/2008, la representación judicial de la parte demanda manifiesta que es falso que a su defendida se le solicitara la desocupación del inmueble, que aunque la actora no lo reconozca siguió percibiendo los cánones de arrendamiento, que la parte actora pretende confundir a este tribunal, por ello solicitaba se declare sin lugar la apelación.

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS Y DEL TRAMITE PROCESAL POR ANTE PRIMERA INSTANCIA.-

   Se inició el presente juicio previa distribución ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el conocimiento de la demanda de Cumplimiento de Contrato interpuesta por la sociedad mercantil PUBLICIDAD EGUI, C.A., en contra de la ciudadana M.A.C.C..

   Por auto de fecha 07/03/2007, el tribunal de la causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la ciudadana M.A.C.C., para que al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación de la demanda.

   Realizadas todas las diligencias tendentes a lograr la citación personal de la demandada y no habiendo sido posible la misma, se acordó librar carteles de citación.

   En fecha 10/10/2007, la ciudadana M.A.C.C., parte demanda compareció y se dio por citada.

   El 15/10/2007, la demandada ciudadana M.A.C.C., otorgó poder apud-acta y consignó escrito de contestación a la demanda, constante de tres (03) folios útiles.

   Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose las mismas el 23/10/2007.

   En fecha 19/11/2007, el tribunal de la causa dictó auto para mejor proveer, solicitando el documento de propiedad del inmueble que dio origen al procedimiento, documento que fue traído a los autos y adicionó la parte demandada el acta constitutiva de la empresa INMOBILIARIA INFITACA, C.A., propietaria del apartamento en cuestión.

   El 03/12/2007, el juzgado de instancia publicó sentencia en la que declaró sin lugar la demanda de Cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil Publicidad Egui, C.A., contra la ciudadana M.A.C.C..

   Mediante diligencia de fecha 04/12/007, la representación judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada en fecha 03/12/2007.

   El tribunal de la causa por auto de fecha 14/12/2007, oyó en ambos efectos la apelación planteada en fecha 04/12/2007, por la parte actora.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Analizadas las actas procesales que conforman la presente causa así como los planteamientos de las partes y sus respectivas pretensiones tanto en la primera instancia como por ante esta superioridad, este tribunal garante de una tutela judicial efectiva, un proceso debido que involucra el derecho de defensa de las partes, contenidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo acatamiento es obligatorio para los administradores de justicia por ser guardianes de la constitucionalidad y que al materializarse conlleva sin lugar a dudas la existencia de un p.j. que requiere necesariamente que no se prive a nadie de la adecuada y oportuna tutela de los derechos que pudieran eventualmente asistirle a través de un proceso conducido en legal forma y que concluya con el dictado de una sentencia fundada. Ante tal deber constitucional a este juzgador se le hace imperioso recurrir al acto primigenio del proceso, es decir al libelo de la demanda y analizar los términos en los que fue planteado, en razón de ello tenemos:

   1. La representación judicial de la parte actora alegó en el libelo de demanda que en fecha 01/11/2005, dio en arrendamiento a la ciudadana M.A.C., un inmueble distinguido como apartamento Nº 73, situado en el piso 7 del edificio TAORMINA, ubicado en la Avenida M.T.T., Urbanización Las Acacias, de esta ciudad; que el contrato se pactó por seis (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del 01/11/2005, con vencimiento el 01/03/2006; que la arrendataria se obligó a devolver el inmueble al vencimiento del contrato, de lo contrario debía pagar Bs. 36.000,00 diarios por cada día de retraso en la entrega; que vencido el contrato la arrendataria decidió acogerse a la prórroga legal de seis (6) meses, la cual venció el 01/11/2006; que vencida la prórroga legal la arrendataria no hizo entrega del inmueble, adeudando desde el 2/11/2006 hasta el 17/03/2007, la suma de Bs. 6.012.000,00. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1167, 1257 y 1579 del Código Civil, en armonía con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana M.A.C., para que convenga o en defecto de ello, sea condenada por el tribunal, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello la entrega del inmueble arrendado, así como el pago de Bs. 6.012.000,00, a razón de Bs. 36.000,00 diarios desde el 2/11/2006 hasta el 20/3/2007 y una suma igual por cada día hasta la entrega del inmueble y las costas del juicio.

   2. Por su parte la demandada al momento de contestar la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda; negó rechazó y contradijo que deba al actor la cantidad de seis millones doce mil bolívares (Bs. 6.012.000,00); Que es arrendataria del inmueble ubicado en la avenida M.T.T., edificio TAORMINA, apartamento Nº 73, piso 7 de la Urbanización Las acacias, desde agosto del año 2005, sin contrato escrito; Que finalmente suscribiendo con PUBLICIDAD EGUI C.A., en el mes de noviembre del año 2005 un contrato por seis (6) meses, es decir, hasta mayo del año 2006; Que en ningún momento se le hizo solicitud de entrega del inmueble; Que vencido el contrato la arrendadora continuaba recibiendo los cánones de arrendamiento, el cual había sido aumentado a la suma de Bs. 600.000,00 mensuales; Que realizaba depósitos en una cuenta indicada por la arrendadora, hasta que en el mes de mayo de 2007 cuando fue a depositar le informaron que la cuenta no aceptaba depósitos, debiendo recurrir al procedimiento de consignaciones realizando los pagos de los meses subsiguientes en la cuenta número 00030012870001037592 del Banco Industrial de Venezuela perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; Que ocupa el inmueble arrendado desde hace 2 años y 3 meses, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y operó la tácita reconducción, siendo imposible que proceda el cumplimiento demandado. Fundamenta su demanda en el artículo 1600 del Código Civil y pide se declare sin lugar la demanda.

   En el escrito de informes presentado ante esta superioridad por la representación judicial de la parte actora manifestó:

   Que su representada arrendó el inmueble por seis (06) meses fijos e improrrogables contados a partir del 01/11/2005, el cual vencía el 01/05/2006, que la arrendataria se acogió a la prórroga legal de seis (06) meses contemplada en literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo vencimiento operó el 01/11/2006, que muy en contra de la voluntad de su representada la parte demandada continuaba ocupando el inmueble, negándose a hacerle entrega del mismo, que es falso que no se le hubiese participado el deseo de su representada de no continuar con el contrato, que se le siguiese recibiendo los canones de arrendamiento depositados en la cuenta que le suministró la arrendadora y que posteriormente comenzó a consignar el canon de arrendamiento en el tribunal de municipio designado para tal fin. La sentencia de instancia basándose en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento consideró como válidos los depósitos realizados por la arrendataria en la cuenta corriente Nº 01150018830181125997, cuya titular es la ciudadana M.P.B., quien no es parte del contrato de arrendamiento, pues no existen elementos de prueba alguno del que se pueda inferir que los supuestos pagos efectuados por la arrendataria, fueron autorizados, consentidos o utilizados por la arrendadora, requisito que es indispensable que se indetermine el contrato. Que la juzgadora de instancia obvió a.q.l.r. depósitos eran desconocidos por la arrendadora, ya que no se hicieron en cuentas bancarias vinculadas a Publicidad Egui, C.A.; que igualmente obvió que los depósitos los realizaron en la cuenta de una de las diez (10) accionistas de la empresa propietaria del apartamento.

   No es cierto que una vez vencida la prórroga legal haya continuado ocupando el inmueble con la venia de la arrendadora.

   Por todo ello solicitan se declare con lugar la apelación

   Establecido lo anterior debe precisar este revisor que la accionante pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con base en el vencimiento de la prórroga legal, contrato este que fue reconocido por la parte demandada, por ello quedó claramente establecida la relación contractual existente entre las partes, así como la duración del contrato, por lo que conforme lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

   Así las cosas, dada la naturaleza del contrato cursante en autos a los folios 15 y 16, que vincula a las partes la Cláusula Tercera del mismo, señala lo siguiente:

   El tiempo de duración de este Contrato s de Seis (6) meses fijos e improrrogables contado a partir del 01 de Noviembre de 2005. “EL ARRENDATARIO” se obliga a entregar el inmueble a “LA ARRENDADORA” al vencimiento del contrato, en caso contrario “EL ARRENDATARIO” se obliga a pagar a “LA ARRENDADORA” la cantidad de treinta y seis mil bolívares (Bs. 36.000,00) por cada día de retardo en la entrega, los cuales las partes acuerdan establecer con el carácter de cláusula penal. A todo evento “EL ARRENDATARIO”, releva a “EL ARRENDADOR”, o a su mandante, cesionario o casahabientes de la obligación de notificarles el desahucio como condición necesaria para evitar incurrir en tácita reconducción, pues es claro el deseo de las partes las cuales así lo aceptan desde ahora, que el tiempo de duración del contrato es fijo y determinado. En el caso de que ambas partes decidan firmar un nuevo contrato, deberán suscribirlo con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato”.

   En relación a la fecha de iniciación de la relación arrendaticia, la actora manifiesta que se inició el 01/11/2005, por su parte la demandada alega que previo a la firma del contrato de arrendamiento existía un contrato verbal desde agosto de 2005, por el alquiler del apartamento signado con el Nº 74; para demostrar su alegato, consignó marcado con A-1, A-2 y A-3 recibos de pago, de los cuales se aprecia la falta de suscripción de la actora; lo que imposibilita que sean apreciados por este sentenciador. Ahora bien con base al acervo probatorio se debe concluir que la relación arrendaticia que da origen al presente procedimiento se inició el 01/11/2005, tal como se evidencia de la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento. Así se establece.

   Aduce la accionante que concluido el contrato el 1/5/2006, comenzó la prórroga legal, venciendo la misma el 1/11/2006, debiendo hacer entrega la arrendataria del inmueble; por su parte, la demandada señala que continuó pagando cánones de arrendamiento una vez vencido el lapso de duración del contrato sin objeción de su arrendadora, por lo que operó la tácita reconducción, indeterminándose el tiempo de duración del contrato, por lo que, a su decir, no procede la pretensión de cumplimiento. Para probar la indeterminación del contrato aporta una serie de depósitos efectuados en la cuenta corriente Nº 01150018830181125997, a favor de la ciudadana M.P.B.; a su vez para refutar este alegato, la actora manifiesta que la presente demanda no versa sobre falta de pago de cánones de arrendamiento, aunado al hecho que la titular de la precitada cuenta no es la empresa arrendadora.

   Ahora bien, el artículo 1600 eiusdem, señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

   Asimismo, el artículo 1614 del Código Civil, establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”.

   Los artículos in comento, establecen la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y suponen la existencia de un contrato escrito, en la cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Nuestro M.T., en Sala Constitucional, con ponencia del magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, en fecha 28 de Junio de 2005, Exp. 04-1845, dejó asentado:

   (…). En el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, (…) interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberse notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

   Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas –si el inquilino tiene derecho a ella- y , ii) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo el contratos sin determinación de tiempo es demandar con algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)

   .

   La tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.

   De la revisión de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, así como la normativa que regula la materia y la jurisprudencia citada, evidencia este juzgador, que ciertamente las partes acordaron en el contrato, que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de seis (06) meses, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora con su actitud pasiva permitió tal ocupación; en este sentido la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se fijó el tiempo de duración y este tiempo ó su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, reglándose por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en atención a lo cual, estima este Juzgador, conforme al criterio del a-quo, que en el presente caso operó la tácita reconducción, y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

   En el caso de autos, se observa que la presente demanda esta dirigida a solicitar la devolución del inmueble por haberse vencido el plazo acordado en el contrato de arrendamiento, que riela a los folios 15 y 16, donde se especificó entre otras cosas lo siguiente: “El tiempo de duración de este Contrato es de seis (6) meses fijos e improrrogables contados a partir del 01 de Noviembre de 2005. “EL ARRENDATARIO” se obliga a entregar el inmueble a “LA ARRENDADORA” al vencimiento del contrato…”; Entonces, ante la solicitud del actor, sobre la devolución del inmueble, quien aquí juzga, considera que si el vencimiento del contrato de arrendamiento estaba fijado para el día 01/05/2006, y el demandante estuvo sin oponerse al mismo, hasta el día 20/04/2007, fecha en que instauró la presente demanda por cumplimiento de contrato, es decir, once (11) meses después, para ejercer la presente demanda, con su actitud operó la tácita reconducción del contrato de conformidad con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, por lo que es imperioso concluir, que se debe declarar Sin Lugar la demanda propuesta por evidenciarse que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento del contrato por vencimiento del término establecido, por cuanto la convención se indeterminó en su duración conllevando a la improcedencia de la demanda por cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Y así se decide.

   En consecuencia de ello, este Tribunal advierte que es inoficioso entrar a considerar las probanzas y el resto de los alegatos expuestos. Y así se declara.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: