Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 28 de Julio de 2010

Corresponde a este órgano jurisdiccional conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado F.E.R.M., quien actúa en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 08 de junio de 2010.

Se inició el presente juicio, mediante escrito presentado en fecha 15 de marzo de 2010, por el ciudadano F.P.D., asistido por la abogada M.M.M.W., contentivo de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara en contra del ciudadano F.J.E.C., acompañado de documento privado, del cual, a su decir, se desprende que dio en arrendamiento al demandado, un inmueble constituido por local ubicado en la planta baja de la Quinta Las Delicias, ubicada en la Calle Central de la Urbanización El Parque, quinta Las Delicias, Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Miranda.

En fecha 18 de marzo de 2010, el Tribunal de la Causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del ciudadano F.J.E.C.. (F. 5)

En fecha 13 de abril de 2010, el ciudadano F.P.D. confirió Poder Apud-Acta a la abogada M.M.M.W.. (F. 06)

En fecha 30 de abril, se libró boleta de citación a los fines del emplazamiento del demandado. (F. 8 y 9)

En fecha 24 de mayo de 2010, el ciudadano P.A.O.O., Alguacil del Juzgado del Municipio Carrizal de esta Circunscripción Judicial, consignó resultas de la citación practicada al ciudadano F.J.E.C.. (F. 10 y 11)

En fecha 07 de mayo de 2010, el ciudadano F.J.E.C., asistido por el abogado F.E.R.M., consignó escrito a través del cual opuso cuestiones previas. (F. 12-14)

En fecha 17 de mayo de 2010, el Juzgado del Municipio Carrizal dictó decisión, mediante la cual declaró con lugar las cuestiones previas opuestas. (F. 15 y 16) En esa misma fecha ordenó la remisión del expediente a esta Alzada. (F. 19)

En fecha 25 de mayo de 2010, el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda dio entrada el presente expediente. (F. 21)

En fecha 08 de junio de 2010, el A quo dictó decisión mediante la cual declaró con lugar la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoado por F.P.D. en contra del ciudadano F.J.E.. (F. 22-28)

En fecha 10 de junio de 2010, el ciudadano F.J.E.C. confirió Poder Apud- Acta a los abogados F.E.R.M., N.E.M.R. y C.A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.072, 30.481 y 28.663, respectivamente. (F. 29)

En fecha 10 de junio de 2010, la representación judicial de la parte demandada apeló de la decisión dictada en fecha 08 de junio de 2010. (F. 31)

En fecha 15 de junio de 2010, el A quo ordenó la remisión del expediente a esta Alzada. (F. 34-36)

En fecha 12 de julio de 2010, esta Alzada dio entrada a la presente causa, asignándosele el No. 10-7214 y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (F. 37)

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En forma sintetizada, esta superioridad procede a efectuar un resumen del contenido del libelo de demanda presentado por la parte actora en el presente juicio, así como el escrito de contestación a la demanda presentado por la parte demandada:

Libelo de demanda

En fecha 15 de marzo de 2010, el ciudadano F.P.D., asistido por la abogada M.M.M.W., presentó escrito libelar, mediante el cual expuso:

Que, en fecha 05 de junio de 2005 suscribió contrato privado con el ciudadano F.J.E.C., a través del cual dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un local ubicado en la planta baja de la Quinta Las Delicias, ubicada en la Calle Central de la Urbanización El Parque, Quinta Las Delicias, Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Miranda.

Que, se estableció que la cláusula de arrendamiento debía ser cancelada con toda puntualidad por mensualidad vencida, dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido de arrendamiento.

Que, en la cláusula tercera del contrato se estableció que éste entraría en vigencia a partir del día 01 de julio de 2005, prorrogándose automáticamente por períodos de un (01) año.

Que, el canon de arrendamiento quedó fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 405,oo).

Que, el arrendatario no ha cancelado el canon de arrendamiento en ningún momento después de prorrogado el contrato el 01 de julio de 2009, es decir, adeuda los meses julio/09, agosto/09, septiembre/09, octubre/09, noviembre /09, diciembre/09, enero/10 y febrero/10.

Fundamentó su acción en los 1.160 y 1.167 del Código Civil y estimó su acción en la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.240,oo).

De conformidad con el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil solicitó se decretara Medida de Embargo sobre el inmueble identificado en autos.

DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 08 de junio de 2010, el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó decisión constante de siete (07) folios útiles, mediante la cual declaró CON LUGAR la acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por el ciudadano F.P.D. en contra del ciudadano F.J.E.C., fundamentando la misma de la forma siguiente:

…los supuestos que deben darse en forma concurrente, a los efectos de considerar confeso al demandado, los cuales a saber son: 1) Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro del lapso indicado por la Ley adjetiva; 2) no pruebe nada que lo favorezca; y 3) que la demanda intentada no sea contraria a derecho.

Establecido como quedó, que en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte accionada no compareció, se verificó el primer supuesto del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le corresponde a quien aquí decide, analizar si en el caso de marras se encuentran presente los otros supuestos necesarios para considerar confeso a los demandados.

En la oportunidad del lapso de pruebas, la parte demandada nada probó que le favoreciera, en consecuencia, en el presente caso se produjo el segundo supuesto consagrado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Y así lo considera el Tribunal.

Por último, corresponde analizar si la pretensión del actor no es contraria a derecho.

La presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento se fundamenta en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio de 2009 hasta febrero de 2010 a razón de Cuatrocientos Cinco Bolívares mensuales (Bs. 405,00).

La parte actora junto con el libelo de demanda consignó el original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de junio de 2005, el cual no fue tachado, impugnado, ni desconocido por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, hace fe de las declaraciones en él contenidas. Y así se decide.-

En la cláusula segunda se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 405,oo), para ser pagados dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del mes.

Por otra parte en la cláusula Décima Primera acordaron las partes que ante cualquier violación o incumplimiento, bien sea de las cláusulas contractuales o de las obligaciones, facultaban al arrendatario a solicitar la Resolución del contrato de arrendamiento; por lo tanto debe concluirse que la acción propuesta se encuentra ajustada a derecho. Y así se decide.-

Presente como se encuentran en el presente caso, todos los supuestos requeridos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir para quien aquí decide, que ha tenido lugar la Confesión Ficta del demandado; por lo tanto la presente acción debe prosperar. Y así se declara.

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN

De los términos expuestos en el escrito de demanda, se evidencia que la acción ejercida por la parte actora es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En este caso, demandó la parte actora el cumplimiento, acción que estimó en TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 3.240,oo).

Asimismo, demandó por concepto de Daños y Perjuicios la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 405,oo) mensuales, equivalente al canon de arrendamiento que debió pagar el inquilino desde el 01 de julio de 2009 hasta la entrega total y definitiva del inmueble dado en arrendamiento, por cuanto no pudo alquilar nuevamente el inmueble ni pudo cobrar los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, visto que la acción intentada deviene de un contrato de arrendamiento es por lo que, tal y como lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el procedimiento pautado para su ejercicio, es el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

CARGA DE LA PRUEBA

La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición, lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, es decir, que a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.

Al respecto, señala la Jurisprudencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, que:

el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra.

(Negrillas y Resaltado del Tribunal).

Cabe recordar que de acuerdo con lo previsto con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así, conforme a dicha norma, el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación. En este orden de ideas y como hilo conductor de la carga probatoria en el derecho civil, parte sustantiva, principio que se encuentra consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

(Negrillas y Resaltado del Tribunal)

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A., se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDO INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandando ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Asimismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado, las obligaciones que le atribuye, y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. “Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.” (CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP, 711.).

En el presente caso, alegó la actora la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, cuya duración sería de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos de igual duración siempre que las partes no manifestaren su deseo de no continuar con el contrato, y que, a partir del 01 de julio de 2009, la arrendataria no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio/09, agosto/09, septiembre/09, octubre/09, noviembre/09, diciembre/09, enero/10 y febrero/10.

Tratándose la falta de entrega de pago por parte de la demandada de una cuestión negativa, evidentemente que la carga probatoria en este sentido no puede atribuírsele a la parte actora, pues es suficiente la prueba de la existencia de las obligaciones, para que se invierta la carga de la prueba y corresponda al demandado probar que sí cumplió.

Hechas las consideraciones precedentes, procede esta Alzada a examinar el material probatorio.

APORTACIONES PROBATORIAS

De la parte actora

Con el libelo de demanda

1. Documento privado a través del cual el ciudadano F.P.D. dio en arrendamiento un bien inmueble constituido por un local ubicado en la planta baja de la Quinta Las Delicias, ubicada en la Calle Central de la Urbanización El Parque, Quinta Las Delicias, Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Miranda, al ciudadano F.J.E.C..

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento privado que no fue desconocido, cuya promoción en juicio es admisible de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, y se valora como demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia alegada por el actor. ASÍ SE DECIDE.

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad y en sus decisiones deberán atenerse a las normas del derecho a menos que lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Asimismo, deberán atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

En este orden de ideas, de una lectura a los alegatos esgrimidos y las pruebas aportadas al proceso, quedó probada la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado, por períodos de un año prorrogable automáticamente, sobre un bien inmueble constituido por un local ubicado en la planta baja de la Quinta Las Delicias, ubicada en la Calle Central de la Urbanización El Parque, Quinta Las Delicias, Carrizal, Municipio Carrizal del Estado Miranda.

Alega el demandante, que interpone la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en razón de que el arrendatario no ha cancelado el canon de arrendamiento en ningún momento desde que fue prorrogado el contrato en fecha 01 de julio de 2009, es decir, adeuda los meses de julio/09, agosto/09, septiembre/09, octubre/09, noviembre/09, diciembre/09, enero/10 y febrero /10, tal y como fue pactado mediante contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 05 de junio de 2005, suscrito entre él y el ciudadano F.J.E.C..

En este sentido, y por cuanto del artículo 1.360 se desprende que el documento privado tiene pleno valor probatorio siempre y cuando no sea desconocido por la contra parte -lo cual no sucedió en el presente caso- sino que, por el contrario, la parte demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, queda así probada su existencia. ASÍ SE DECIDE.

Del contrato consignado se verifica que el actor dio en arrendamiento al demandado un inmueble plenamente identificado en autos. Sobre el lapso de duración de dicho contrato la cláusula tercera del contrato de marras, estableció: “El plazo de arrendamiento es de UN (1) año fijo contado a partir del uno (1) de julio de dos mil cinco (2005), prorrogable automáticamente por períodos de igual duración, siempre y cuando alguna de las partes no notificara a la otra por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación su deseo de no continuar con EL CONTRATO.”

Aún cuando el Principio de la Autonomía de la Voluntad, concede a las partes la libertad de convenir lo que ha bien consideren, es criterio de esta Juzgadora que en el presente caso, al establecer los interesados el plazo de duración del contrato sería de un (1) año fijo prorrogable automáticamente, debe tenerse que el contrato venció el día 01 de julio de 2006, y por lo tanto a partir de esa fecha comenzó a correr el lapso de prórroga legal que en el presente caso y por aplicación del literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de seis (6) meses, por lo que la prórroga legal feneció en fecha 01 de enero de 2007. ASÍ SE DECIDE.

Ha establecido la doctrina, que el arrendador debe intentar la acción de Resolución de contrato dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, a los fines de impedir que opere la tácita reconducción, lo cual trae como consecuencia que el contrato de arrendamiento pase a ser a tiempo indeterminado.

Debemos dejar en claro lo que es la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y la de Desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, el autor G.G.Q. explica en su otra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, T. I, página 193, las diferencias existentes entre ambas acciones:

• La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escritos a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, y de acuerdo con las causales establecidas en el artículo 34 ejusdem.

• La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, a tenor de lo dispuesto en el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no lo prohíbe. La sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en casación, debido a que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales de artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…)”.

• De acuerdo con el motivo o causa, la resolución tiene su fundamento causal en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo, según la existencia de dos motivos específicos o concretos:

1. En el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, son el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del nmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador, y, cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos.

2. Por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario. De acuerdo con las causales establecidas en los literales (b) y (c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparación que ameriten la desocupación.

Establecido lo anterior, cabe observar que habiendo fenecido el lapso de la prórroga legal el 01 de julio de 2007, no es sino hasta el 15 de marzo de 2010, que los arrendadores demandan por Resolución de Contrato por falta de pago. Sobre este hecho el artículo 1.600 del Código Civil establece:

Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

(Resaltado del Tribunal).

De la precitada norma se desprende que en los contratos determinados al llegar su fecha de vencimiento, si el arrendatario continua ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, se indetermina en el tiempo, supuesto de hecho que se verifica en el presente caso ya que, una vez finalizada su duración, incluida la prórroga legal, la parte dejó pasar más de tres (3) años para intentar su demanda, lapso de tiempo que debe ser visto como una falta de oposición por parte de los arrendadores a que el arrendatario continuare ocupando el inmueble, razón por la cual la acción incoada no es la que jurídicamente debió intentar el demandante, ello en razón al régimen especial a que están sometidas las acciones relativas a contrato sin determinación de tiempo contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, es por lo que resulta forzoso para quien decide declarar SIN LUGAR la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano F.P.D. en contra del ciudadano F.J.E.C., tal y como será declarado en el dispositivo del presente fallo.-

III

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: