Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Agosto de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de Agosto de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AP11-V-2009-000915

I

Se inicia la presente causa por demanda incoada por el ciudadano L.C.L., titular de la cédula de identidad Nº 5.304.343, a través de su apoderado, ciudadano J.G.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.607, contra los ciudadanos P.A.P.V., M.F.P.A., M.D.V.C.D.G. y J.A.G.M., venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Números 5.309.607, 14.351.668, 13.650.046 y 11.945.538 respectivamente, las dos primeras representadas por el ciudadano L.C.G. y los dos últimos por los ciudadanos J.P., J.H. y V.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 99.395, 25.104, 33.099 y 16.457 respectivamente por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

En fecha 28-7-2009 fue presentada la demanda ante la Unidad de Distribución de Asuntos de este Circuito Judicial, correspondiendo su conocimiento a este tribunal, admitiéndose en fecha 28-9-2009, ordenándose el emplazamiento de los demandados, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación de la demanda.

En fecha 11-5-2010 compareció el apoderado de las ciudadanas PATRICIA y M.P., dándose por citado. En la misma fecha el apoderado de los ciudadanos J.G. y M.C., presentó escrito de oposición a la medida, procediendo ambas representaciones, en fecha 13 de mayo del año en curso a presentar escrito contentivo de la contestación a la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.

En fechas 4 y 9 de junio del presente año, la representación de los ciudadanos J.G. y M.C. (codemandados) y L.C. (actor) presentaron escritos de conclusiones y resumen de actuaciones respectivamente.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, bajo las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Señala la representación de la parte actora en su escrito de demanda que su mandante es inquilino de la planta alta de la Quinta Tecristar, ubicada en la calle El Cerezo, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, Distrito Capital, desde hace aproximadamente 17 años, en virtud del contrato celebrado con la ciudadana O.M.d.P.; que la relación arrendaticia se deterioró viéndose su representado obligado a consignar el canon de arrendamiento en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, desde el 5-12-2003 hasta la presente fecha; que la arrendadora en varias oportunidades retiró las consignaciones; que el 20-9-2005 su mandante recibe notificación de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, a través de la cual la ciudadana P.P., actuando como apoderada de la ciudadana O.M.d.P., le notifica de la preferencia que como arrendatario tiene para adquirir el inmueble, siéndole ofrecido por la suma de Bs. 900.000,00, cumpliendo así lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, otorgándole un plazo de 15 días a fin de que manifieste su interés o no en adquirir el inmueble, procediendo, en fecha 4-10-2005 a notificar mediante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta su interés en adquirir el inmueble, ofreciendo pagar el precio que se acuerde a la terminación del contrato de arrendamiento, previo avalúo; que no se efectuó venta alguna; que el 1-11-2005 fallece la arrendadora, ciudadana O.M.d.P., constituyéndose en herederas las ciudadanas PATRICIA y M.P., quienes sin notificar a su mandante procedieron a vender el inmueble a los ciudadanos M.C.d.G. y J.A.G., mediante documento protocolizado el 22-5-2009; que las referidas ciudadanas, conforme lo previsto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debieron realizar nueva notificación; que su representado se enteró de la venta por accidente, al recibir una notificación realizada por las arrendadoras, herederas, cuando el 31-5-2009, manifestaron la no renovación del contrato de arrendamiento, otorgando la prórroga legal, incrementando el canon de arrendamiento, obviando la negociación de la venta del inmueble; sin embargo, señalan que el nuevo canon sea depositado a favor del ciudadano J.A.G.M.; que tal notificación no encuadra en la preferencia ofertiva, materializándose una venta a espaldas del inquilino; que la venta efectuada al matrimonio GIMON por Bs. 1.000.000,00 no le es oponible a su mandante. Por tales razón demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos P.P.V., M.P.A., J.A.G. y M.C.d.G., para que convengan o en defecto de ello sean condenados por el tribunal en que la casa quinta TECRISCAR, ubicada en la calle San Fernando con calle El Cerezo, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, debió serle vendida a su mandante por la suma de Bs. 1.000.000,00 y por tanto ha de ser sustituido en dicha negociación, debiendo otorgársele el documento de compra venta del inmueble, en cuyo acto pagará el precio; y, de no convenir los demandados en ello la sentencia haga las veces de título de propiedad. Pide se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble. Estima la demanda en la suma de Bs. 1.200.000,00. Acompaña a la demanda poder; contrato de arrendamiento; copias de consignaciones arrendaticias; copia de notificación de no prórroga del contrato y oferta de venta del inmueble; copia notificación respuesta ofertiva; copia declaración sucesoral; y, copia de documento de venta del inmueble.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

El apoderado de los ciudadanos J.G. y M.d.G., luego de insistir en la suspensión de la medida, indica que el juicio está plagado de vicios que lo afectan de nulidad absoluta; rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Niega que las ciudadanas Patricia y M.P., tuvieran la obligación de ofrecer en venta el inmueble al accionante ni a ninguna otra persona, toda vez que la propia ley inquilinaria exime de tal obligación cuando se trata de inmuebles que no están sometidos al régimen de propiedad horizontal. Niega que la venta efectuada a sus mandantes se haya realizado a espaldas del demandante, dado que no estaban obligados a hacerlo y la publicidad registral basta por si misma. Señala que conforme lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de ventas globales de la propiedad de la cual forme parte una vivienda arrendada, por tanto el accionante fundamenta su acción sobre la base incierta de un derecho inexistente, admitiendo el propio actor que ocupa una parte de la totalidad del inmueble, es decir, es arrendatario de la planta alta de la casa quinta Teriscar; que el demandante omite el hecho de que la quinta es ocupada a su vez por tres familias más, dos de las cuales son arrendatarios y una la propietaria del inmueble; que se trata de un inmueble no susceptible de preferencia ofertiva una parte de él, ya que sólo puede hacerse su venta de manera global, al tratarse de una vivienda unifamiliar no sometida al régimen de propiedad h.A. que la demanda es temeraria y así pide lo declare el tribunal. Invoca doctrina y jurisprudencia. Pide se declare sin lugar la demanda. Acompaña a la contestación poder que acredita su representación; copias de contratos de arrendamiento; copias de servicios de luz y direc tv.

El apoderado de las ciudadanas PATRICIA y M.P. niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Arguye que sus mandantes no estaban obligadas a ofrecer en venta el inmueble al tratarse de una vivienda no sometida a régimen de propiedad horizontal y por lo tanto no susceptible de venta por partes. Indica que al actor no le asiste derecho preferente. Aduce que de la respuesta dada por el demandante a la supuesta oferta realizada por la causante de sus mandantes en el año 2005, se infiere que lejos de pretender adquirir el inmueble lo que hizo fue negarse, al someter la contraoferta a una serie de condiciones que contravenían su supuesta intención, todo lo cual refleja desinterés. Ratifica la ausencia de derecho del accionante y la apoya en el hecho que ante una denuncia penal incoada por el actor éste reconoce la existencia de otros inquilinos, toda vez que pide como medida el embargo de los cánones que general los alquileres de los otros tres anexos de la quinta. Pide se declare sin lugar la demanda. Acompaña a la contestación copias de actuaciones desarrolladas en un tribunal de control; y, contratos de arrendamiento.

D E L A S P R U E B A S

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

La representación del ciudadano L.C., aportó:

1. Original contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana O.d.P. y L.C.L.;

2. Copia notificación;

3. Copia certificada documento de venta del inmueble; y,

4. Promueve exhibición de notificación efectuada por la ciudadana P.P. en representación de la ciudadana O.d.P..

5. Posteriormente aporta copia certificada de notificación realizada por el actor.

   La representación de los ciudadanos J.G. y M.d.G., además de reproducir el mérito favorable de los autos promovió inspección en el inmueble objeto de retracto. Asimismo promovió:

1. Contratos de arrendamiento;

2. Recibos de servicio eléctrico;

3. Recibos de televisión por cable; y,

4. Copia de demanda penal por calumnia.

   El apoderado de las ciudadanas Patricia y M.P., luego de reproducir el mérito favorable de los autos, específicamente la denuncia penal y los contratos de arrendamiento aportados con la contestación se adhiera a las pruebas promovidas por los restantes codemandados.

   III

   Establecido los términos en que quedó planteada la controversia, debe esta sentenciadora, previo a todo pronunciamiento sobre el mérito de lo debatido pronunciarse sobre el argumento esgrimido por el apoderado de los ciudadanos J.G. y M.d.G. en el sentido que la presente acción es temeraria, requiriendo que así lo declare el tribunal.

   PUNTO PREVIO

   DE LA SOLICITUD DE APODERADO DE LOS CODEMANDADOS DE QUE LA ACCIÓN SEA DECLARADA TEMERARIA

   Precisa esta sentenciadora que la palabra temerario proviene del latín temerarius, que involucra toda aquello inconsiderado, imprudente y que se expone y arroja a los peligros sin un meditado examen de las consecuencias; es decir, todo aquello que se hace o piensa sin fundamento, razón o motivo.

   En el presente caso la parte actora considera que tiene un derecho de preferencia a adquirir un inmueble del cual ocupa una parte como inquilino: sin que tal pretensión por sí sola implique la procedencia o no de la acción, el ejercicio de la misma no encierra temeridad alguna. Tanto es así, que entre las causales de prohibición de admitir la acción propuesta no se contempla la posibilidad de que se esté en presencia de una acción temeraria. Ello lejos de garantizar derecho al demandado, menoscabaría el derecho del demandante de acudir al órgano de administración de justicia a hacer valer sus derechos. En consecuencia se establece que no se está en presencia de una acción temeraria y se niega la petición del ciudadano A.P. de que así sea declarado. Así se decide.

   D E L F O N D O

   Pretende el actor que los demandados convengan en el derecho preferente de aquél a subrogarse en la totalidad de la casa quinta TECRISCAR, ubicada en la calle San Fernando con calle El Cerezo, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, la cual debió serle vendida por la suma de Bs. 1.000.000,00 y en caso contrario que la sentencia a dictarse haga las veces de título de propiedad.

   Los representantes de la parte demandada niegan tal pretensión aduciendo que se trató de una venta global de un inmueble, por tanto, conforme el artículo 49 de la Ley Inquilinaria no goza el arrendatario de tal derecho de preferencia.

   Las partes para probar sus respectivas afirmaciones de hecho aportaron contratos de arrendamiento, documento de propiedad del inmueble, notificaciones dirigidas tanto por la causante de las vendedoras como del demandante, copias de depósitos de cánones y de denuncia penal, instrumentos a los cuales se les atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por los adversarios a quienes se les opuso, debiendo señalarse que ni la relación locativa existente entre las partes ni la venta realizada sobre el inmueble ha sido controvertido. Así se establece.

   Del contrato de arrendamiento (folios 13 al 17 y 232 al 236), se evidencia que el ciudadano L.C.L., es arrendatario de un “…apartamento anexo de la Quinta TECRISCAR, planta alta, situada en la Urbanización Prados del Este, Calle del (sic) Cerezo, Municipio Baruta, del Estado (sic) Miranda…”. Así se establece.

   El documento de traslación de la propiedad en el que pretende el accionante subrogarse se contrae a la venta de un inmueble (folios 100 al 109 y 243 al 254) al cual se le atribuye pleno valor probatorio, se evidencia que la venta tuvo por objeto “…un inmueble destinado a vivienda principal, constituido por una parcela de terreno… y la casa quinta sobre ella construida… la parcela… tiene una superficie aproximada de … 688,04 M2 … la casa… tiene un área de… 601 M2 y consta de … Planta Baja… Planta Alta… Planta Sótano…•. Así se precisa.

   De tales instrumentos puede inferirse con meridiana claridad que el aquí demandante ocupa en calidad de arrendatario una porción de la totalidad del inmueble. Así se resuelve.

   Asimismo de la inspección judicial evacuada por este juzgado en el lapso de pruebas se constató que en el inmueble habitan varias familias en anexos totalmente independientes uno de otros, verificándose que en la planta alta vive el aquí demandante y en un área de la planta baja los codemandados J.G. y M.d.G.. Así se establece.

   El Retracto Legal arrendaticio, señala la ley y la doctrina, es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).

   Del concepto legal antes reseñado se derivan tres (3) elementos distintivos de la institución -a saber-:

1. Derecho de subrogación;

2. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,

3. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.

   Asimismo el artículo 49 eiusdem, señala:

   El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

   .

   Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el área arrendado.

   Señala la doctrina que:

   “…El principio in generi del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial…

   …La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter.

   …El artículo 42 de la Ley establece que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Página 389-390).

   En el caso de autos, conviene revisar en el contrato de arrendamiento suscrito por el actor, cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento, para determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado. Así se observa, como se señalara supra, que de la cláusula primera del contrato de arrendamiento se infiere palmariamente que le fue arrendada “un anexo de la quinta, específicamente la planta alta”, la cual consta de 3 habitaciones, 3 baños, cocina, sala comedor, un depósito convertido en una habitación con baño y estacionamiento interno para dos vehículos, es decir, que el demandante arrendatario ocupa un espacio dentro de la totalidad de un inmueble, que si bien fue dividido para ser alquilado por partes, tal división no opera para la venta, pues de acuerdo al documento de propiedad se trata de un inmueble que no ha puede ser dividido y como consecuencia de ello no es susceptible de ser vendida una porción. Así se establece.

   Ha sido conteste la jurisprudencia del Alto Tribunal de la República, en sostener que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   De manera que, no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, cuando arrendado un inmueble por partes, éste es vendido en su totalidad, independientemente de la persona a quien se realice la venta, lo cual nos indica que los inquilinos no tienen derecho individualmente ni en su conjunto a ejercer el derecho de preferencia

   previsto en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni el retracto consagrado en el artículo 43 eiusdem, dado que cada uno de ellos ocupa sólo una parte del inmueble vendido que es indivisible, sobre todo si tenemos en cuenta que en el inmueble pueden existir otros espacios individuales arrendados a terceras personas ajenas a esta relación procesal. Así se establece.

   Lo anterior nos lleva irremediablemente a deducir que la condición de arrendatario parcial del bien vendido, como quedó demostrado tanto del contrato de arrendamiento como de la inspección evacuada, las cuales adminiculadas a los restantes contratos de arrendamiento aportados por todos los codemandados, así como los recibos correspondientes a servicios, los cuales individualizan cada una de las áreas arrendadas, no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual está fundamentada la presente acción para que la misma prospere en derecho. Así se decide.

   Observa asimismo quien sentencia que la parte actora hizo valer el hecho de que fue notificada por la causante de las codemandadas ciudadanas Patricia y M.P., en el año 2005 del derecho de aquél a adquirir el inmueble. Sin pasar este tribunal a considerar la validez o no de dicha oferta así como la determinación si la respuesta del arrendatario efectuada a su vez a través de Notaría lo fue de manera indubitable o no, ya que no es materia de la presente acción, es menester acotar que, conforme lo previsto en el artículo 45 de la Ley Inquilinaria, transcurridos los 180 días después del ofrecimiento, sin que se realice la venta la misma queda sin efecto; y no siendo necesario cursar nueva oferta toda vez que, -como se señaló- se trata de la excepción consagrada en el artículo 49 eiusdem, no estaban obligadas la codemandadas, ciudadanas Patria y M.P., a ofrecer el inmueble el actor. Por tanto tales documentales no arrojan nada respecto de los hechos debatidos. Así se establece.

   Asimismo nada aportan las copias de las consignaciones arrendaticias; y, respecto de las documentales atinentes a la acusación penal, de dicho contenido se infiere que el actor siempre ha estado en conocimiento que el inmueble ha sido alquilado por partes y por ende su venta se contrajo a una globalidad no subsumible en el beneficio de retracto legal consagrado en la Ley Inquilinaria. Así se resuelve.

   En mérito de todo lo expuesto; visto que el área ocupada por el demandante de autos, constituye sólo una parte de la totalidad del inmueble vendido a los ciudadanos J.G. y M.C.d.G., tal como se desprende del acervo probatorio traído a los autos por las partes y que ésta Juzgadora valoró, esbozó y escudriñó en los párrafos que anteceden, se concluye, sin lugar a dudas, que el caso sub examen se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende el ciudadano L.C.L., no tiene derecho al ejercicio del retracto legal Arrendaticio, y como consecuencia de ello, dicha demanda ha de ser declarada sin lugar, y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Así se decide.

   Una vez quede firme la presente decisión, se levantará la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 26/2/2010 (Folios 113 al 118 del cuaderno de medidas) y participada al Registrador (folios 119 y 120. Cuaderno de medidas) y se oficiará lo conducente al Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda. Así se decide.

   IV

   Por las razones que se han dejado extendidas, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR LA DEMANDA de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por el ciudadano L.C.L., contra los ciudadanos P.A.P.V., M.F.P.A., M.D.V.C.D.G. y J.A.G.M., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

   Se condena en costas a la parte actora al resultar totalmente vencida, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese. Regístrese. Notifíquese y déjese copia.

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de agosto del año dos mil diez. Años 200º de la independencia y 151º de la Federación.

   La Juez.

   M.R.M.C.

   La Secretaria.

   Norka Cobis Ramírez.

   En la misma fecha de hoy 3-8-2010, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 12:5O p.m.

   La Secretaria.

   AP11-V-2009-000915