Decisión nº 115 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 19 de Octubre de 2004

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL

TRANSITO, DE MENORES Y A.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA.

Con fecha catorce de mayo del dos mil tres (14-05-2003) el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en auto inserto al folio 19, admitió demanda intentada por G.R.Q.M., de este domicilio y con cédula de identidad N° 10.109.536, por medio de sus apoderados, abogados E.A.M. MONSALVE Y E.A.M.A., Inpreabogado Nos.- 7.333 y 78.416; en la cual alega que el dos de noviembre de mil novecientos noventa y ocho (02-11-1998) celebró con la CAJA DE AHORROS Y DE PREVISIÓN SOCIAL DE LOS TRABAJADORES DE LA UNIVERSIDAD DE LOS ANDES, cuya acta constitutiva quedó protocolizada en la Oficina Subalterna del Registro del hoy Municipio Libertador el veinticuatro de enero de mil novecientos sesenta y cuatro (24-01-64) bajo el N° 2, Tomo 3°, Protocolo Primero, siendo su última modificación en documento registrado en la referida oficina el trece de enero de mil novecientos noventa y ocho (13-01-1998) bajo el N° 25, Tomo 1° Protocolo Primero, un contrato de opción de compra, con cláusula de arrendamiento para la adquisición del apartamento N° 2 de la torre E “Turpial” del Conjunto Residencial “aves Country” ubicado en la Parroquia El Llano Municipio Libertador, con un área de ochenta y cuatro metros cuadrados con dos decímetros cuadrados (84,02m2) alinderado así; Suroeste, en parte con el patio de ventilación y en parte con el ascensor y pasillo de circulación; Sureste, con apartamento N° E-5-3, Norte, con fachada posterior del edificio y Noreste con fachada lateral izquierda del edificio y consta de un recibo-comedor, 03 dormitorios, 02 baños, 01 cocina-oficios, 03 espacios para closet y un puesto en el estacionamiento. El término de duración de la opción fue de doce (12) meses, prorrogable por igual término y el precio del inmueble Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,oo), de los cuales pagó Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) quedando a deber Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo) que se cancelarían al momento de protocolizar el documento definitivo de venta, el cual se otorgó el veintiséis de abril del dos mil (26-04-2000) en la Oficina Subalterna de Registro del hoy Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el N° 39, Tomo 7°, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, en el cual, según nos afirma el demandante se cometieron irregularidades y que el precio convenido, además de los Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) entregados como cuota inicial, en 240 cuotas de Noventa y Ocho Mil Novecientos Sesenta y Nueve Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs. 98.969,86) y Cuatro Millones (Bs. 4.000.000,oo) en 20 cuotas a razón de 02 por año de Trescientos Siete Mil Quinientos Cuatro Bolívares con Ochenta y Ocho Céntimos (Bs. 307.504,88) descontándose las primeras cuotas del sueldo devengado en la Universidad de Los Andes y las últimas del Bono Vacacional y del Aguinaldo de cada año; además que se trataba de una cesión y traspaso de un inmueble que se hipotecó en el mismo instrumento en garantía del préstamo, que devengaría un interés del nueve por ciento (9%) anual y del tres por ciento (3%)mensual de intereses de mora, y que ha abonado la cantidad de Diez Millones Setecientos Diecinueve Mil Trescientos Dos Bolívares con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs. 10.719.302,47) por lo que solo queda a deber Cuatro Millones Ciento Ochenta Mil Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs.4.180.006,85) concluye su libelo estimando la acción en Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,oo).

Llevada a efecto la citación, en escrito de fecha veinticinco de junio del dos mil tres (25-06-2003) que corre a los folios 45 a 60, la abogada Y.C.V.V., Inpreabogado N° 58.175, como apoderada que fue de la entidad demandada, contradice la acción en todas sus partes, afirmando que el demandante fue trabajador de la accionada desde el treinta de noviembre de mil novecientos noventa y uno (30-11-91) hasta el treinta de mayo del dos mil (30-05-2000) y fue preseleccionado para obtener un crédito hipotecario a fin de adquirir una vivienda, crédito que le fue concebido hasta por la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,oo) que el demandante cancelaría en la forma indicada en su libelo; que según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro antes citada el veintiséis de abril del dos mil (26-04-2000) bajo el N° 39, tomo 7°, Protocolo Primero, se celebró el contrato antes referido, mal llamado de cesión, por cuanto que ésta se configura cuando el objeto de la negociación es abstracto, es decir, que no ocupa un lugar en el espacio, pero que indudablemente se trata de un contrato de compraventa, en el cual, además de indicar la forma de pago ya mencionada, se establece también el interés del nueve por ciento anual (9%) sobre saldos deudores y del tres por ciento (3%) mensual por intereses moratorios y se expresan las causales que puedan dar por vencido el plazo convenido y proceder a la ejecución de la hipoteca, entre las cuales cabe destacar la falta de pago de tres cuotas, aceptándose el contenido de los artículos de los estatutos sociales en referencia al régimen que regulan los préstamos hipotecarios. En comunicación de fecha dos de octubre del dos mil (02-10-2000) reconoce su condición de deudor hipotecario y acepta la aplicación de las normas estatutarias indicadas. Pero después de haber transcurrido más de siete meses, es decir, el veinticinco de abril del dos mil uno (25-04-2001) en nueva comunicación, solicitó la aplicación de la tasa de interés prevista en la política habitacional, y sin nueva comunicación con la demandada, ésta se entera de dos depósitos efectuados que suman la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 1.400.000,oo), ascendiendo la deuda para esa fecha por concepto de intereses moratorios a Cinco Millones Ciento Setenta y Seis Mil Setecientos Veintiocho Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 5.166.728,84) y un año después, en nueva misiva de fecha veintidós de abril del dos mil dos (22-04-2002) informa que había realizado dos depósitos por la cantidad total de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo), cantidades que se imputaron al pago de intereses moratorios y el dieciséis de mayo del dos mil dos (16-05-2002) ratifica el monto de esos depósitos y añade uno nuevo de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) y el primero de julio del dos mil dos (01-07-2002) informa de nuevos depósitos con un monto total de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 1.800.000,oo); por último que el demandante no puede pretender, después de casi tres años de mora una reducción de intereses moratorios por cuanto tales montos se fijan como indemnización por posibles daños causados por el atraso en el cumplimiento de sus obligaciones que por el contrario, la demandada ha cumplido fielmente, razón por la cual solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron las que creyeron convenientes y que se analizarán más adelante y con fecha cinco de mayo del dos mil cuatro (05-05-2004) el Juez de la causa dictó su fallo (f° 126 a 164), declarando inadmisible la presente demanda, anulando el auto de admisión por él dictado, sin imposición en costas “por la índole de la decisión”. Apelada la decisión por el demandante, folios 165, 166 y 170,se remitieron los autos a esta Alzada donde fueron recibidos, previa distribución, el dos de junio de este año (02-06-2004) y donde ambas partes presentaron informes (f°178 a 181) y (f° 189 a 186), por lo cual, siendo la oportunidad para decidir se observa:

I

La llamada opción de compra es una expresión usada comúnmente en el lenguaje del Foro para indicar que se ha convenido en realizar un contrato de compra venta, pero aunque no tiene una regulación legal específica, se acepta como un contrato bilateral y consensual con fundamento en el artículo 1140 del Código Civil que establece el régimen contractual para todo tipo de convención. Ahora bien, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1161 “eiusdem”, en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad, ésta se adquiere por el consentimiento legítimamente manifestado. De manera que las tales opciones de compras en las cuales se indica el bien objeto de la negociación, su precio, forma de pago y demás especificaciones, es una verdadera compraventa, y tanto que desde el momento de su suscripción, los riesgos pasan a cargo del comprador. En estos casos, se pretende que las opciones funcionen como los casos de compraventa en que se acostumbra previamente gustar o probar o en los casos de bienes sujetos a cuenta o medida (artículos 1477 y 1475 del código en referencia) en los que la venta se concreta cuando se ha realizado la situación previa, que se considera como condición suspensiva. Pero al no estar prevista de manera expresa la opción de compra como venta sujeta a condición suspensiva, siendo esa forma de transmitir la propiedad absolutamente consensual, desde el mismo momento de la manifestación del consentimiento, la venta existe, lo que pasa es que mientras que no se protocolice, como ordenan los artículos 1920, ordinal 1° y 1924 del mismo Código Civil, el valor probatorio existe solamente entre vendedor y comprador, y al ser debidamente protocolizado, ese valor se hace “erga omnes” . Ahora bien, por su propia esencia el documento protocolizado nace público, con los efectos frente a los terceros de lo dicho o visto u oído por el funcionario, lo cual no puede ser desvirtuado sino por la tacha de falsedad, e igualmente con prelación a lo declarado por los otorgantes, salvo cuando se demuestre la simulación o también la inexistencia o ilegalidad de consentimiento, de objeto o de causa, e igualmente, en relación a su validez la incapacidad de alguno de los otorgantes o la demostración de que el consentimiento fue manifestado por error, violencia o maquinaciones de uno de los otorgantes (artículos 1359, 1360, 1141 y 1142 “eiusdem”).

II

Como consta de autos con claridad mediana, el documento que corre a los folios 28 a 30 vto que también que se inserta a los folios 80 a 83 protocolizado en la Oficina Subalterna del Municipio Libertador de este estado con fecha veintiséis de abril del dos mil (26-04-2000) bajo el N° 39, folios 228 a 233, Tomo 7°, Protocolo Primero, contiene una venta con todas sus características en donde surgen los elementos tantos de existencias como de validez, sin que ninguno de ellos hubiese sido objetado, ni tampoco la simulación, y menos aún comprobada su ausencia o ilegalidad, independientemente de la errónea calificación que se le otorga a la operación. De allí que ese documento público deja absolutamente sin efecto ni valor legal la tantas veces mencionada opción de compra, que contiene igualmente la misma venta pero con efectos probatorios restringidos, y que al ser protocolizado el nuevo documento el valor probatorio se extiende a todos los terceros. En consecuencia, al quedar sin ninguna validez el instrumento inicialmente suscrito al ser suplido por el que se otorgó en cumplimiento de las disposiciones legal pertinentes, el contenido de aquél no tiene razón de ser y por tanto las referencias que en las actuaciones del expediente se hacen respecto de dicho instrumento, al carecer de sentido tanto legal como práctico, no se alcanza a comprender el por qué de su referencia. Por tanto el primero de los petitorios de demanda en relación a ese punto, no puede ser tomado en cuenta como tampoco las demás referencias a lo largo de las actuaciones en autos.

III

En relación a las pruebas aportadas es de recalcar el principio general de que nadie puede preconstituir pruebas a su favor, por lo cual las comunicaciones emanadas del propio demandante, en principio, no podrían ser tomadas en cuenta, y menos pretender que el propio suscritor le pretenda dar carácter de certificación, puesto que, al menos en estrados, tal afirmación es como si no existieran, ya que hay solo dos tipos de documentos: el público que nace tal desde el momento de su elaboración por la presencia del poder del estado desde su nacimiento; y el privado que obtiene ese valor total solo en cuanto al hecho material de las declaraciones que contienen, por la vía del reconocimiento bien espontáneo al ser autenticado (que se tiene por reconocido) bien en materia de proceso contencioso (artículos 1357, 1363 y 1366 “eiusdem”). Sin embargo, respecto de las comunicaciones de fechas tres de junio del dos mil (03-06-2000), que corren a los folios 86 a 88 y treinta de julio del dos mil dos (30-07-2002) que corren a los folios 94 y 95, a pesar de lo dicho su contenido fue expresamente aceptado por la contraparte, es decir que los depósitos allí indicados fueron realmente realizados en las oportunidades mencionadas. No así respecto de los papeles que corren a los folios 89 a 92 que son simples copias fotostáticas, las cuales carecen de todo valor probatorio, como también la publicación de los estatutos de la demandada, que, al carecer de un nacimiento en presencia de un funcionario que ejerce el poder del estado y no poder haber sido reconocido por carecer de firma, no teniendo la entidad demandada para darle fe pública a sus actos, no obstante constar su personalidad jurídica la analizada publicación no tiene valor legal alguno, aunque es de hacer notar que la referencia que hace la contraparte a sus artículos vigentes y la aceptación del demandante, le dan valor probatorio, aunque realmente innecesario por cuanto en el texto del documento público que contiene la compraventa se determina con toda claridad lo relativo a los intereses y a las causales de resolución o cumplimiento del contrato.

IV

Hay dos planteamientos que merecen especial consideración, como son, la tasa de los intereses moratorios al tres por ciento mensual (3%), justamente objetada por el demandante y , en segundo lugar, la calificación de la acción ejercida como mero declarativa. Con respecto al primer punto, el contrato analizado que contiene la compraventa, al no ser celebrado entre comerciantes, ni estar catalogado como acto objetivo de comercio, es un contrato eminentemente civil, respecto del cual rige las normas de ese código en cuanto a su estructura y funcionamiento. En tal orden de ideas los artículos 1745 y 1746 estipulan la posibilidad de intereses en cualquier tipo de convención, restringiendo el interés legal, es decir, de las operaciones no mercantiles en las cuales no se haya pactado expresamente al tres por ciento anual (3%). Ello no obstante, el mismo artículo últimamente citado en su parte “in fine”, establece para el crédito hipotecario un limite máximo del uno por ciento (1%) mensual. Así que, en el caso examinado, la rata legal sobre los intereses moratorios, no pueden ser nunca la pretendida del tres por ciento anual (3%) por la parte demandada, ya que ello iría en contra de expresas disposiciones de la ley. Más al no haber elementos en autos que determinen con precisión la verdadera tasa de interés entre esos dos extremos, tendrá que ser lograda por una experticia complementaria como se determinará más adelante.

En cuanto a la calificación de la acción, el solo hecho de que uno de los petitorios pueda calificarse como lo hace el Juez de Primera Instancia, de una pretensión meramente declarativa, no puede extender ese carácter de manera general al contenido total de la acción, valga como ejemplo la reclamación de un monto originado en un préstamo en donde el acreedor carezca de prueba documental, caso en el cual es un presupuesto procesal vinculante la demostración del derecho que origina la negociación para reclamar posteriormente, en la misma solicitud, el cumplimiento pertinente. Y una acción de tal manera planteada no conlleva el calificativo total de mero declarativa de la acción ejercida, ya que conlleva una condenatoria.

V

No hay duda pues, de que el origen de la controversia es un contrato de compraventa donde se indica con claridad el consentimiento, con la firma de los otorgantes, el objeto, que es el apartamento cuestionado y debidamente delimitado, con una causa legitima y legal, entre personas capaces con un consentimiento manifestado no por error, ni por violencia ni por dolo; en donde además se indica la forma de pago del precio y la existencia de un préstamo con garantía hipotecaria (folio 15 vto -renglón 47 y folio 80 vto en el mismo renglón) sobre el apartamento motivo de la negociación, sin que la contraparte, o sea, el demandante, haya podido destruir ese contexto de la manera prevista en forma única y determinante en la ley, como sería la tacha de falsedad respecto a lo declarado o visto u oído por el funcionario, y la simulación, fraude, ilegalidad, falta de consentimiento y demás elementos de existencia o de validez de los contratos, que pudieran desvirtuarlos o enervarlos. Por las razones y consideraciones anteriores, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Menores y A.C., administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara parcialmente con lugar la demanda intentada por G.R.Q.M. contra la CAJA DE AHORROS Y DE PREVISIÓN SOCIAL DE LOS TRABAJADORES DE LA UNIVERSIDAD DE LOS ANDES (“CAPSULA”),ambos identificados en esta sentencia y en consecuencia sin vigencia y sin ningún sentido práctico ni legal el contenido del petitorio primero del libelo de demanda referente a la opción de compra, que es inexistente al otorgarse el documento de compraventa debidamente protocolizado. De igual manera, en relación al segundo pedimento, es decir la reducción de la tasa de intereses moratorios al tres por ciento anual (3%) , es de hacer notar, como se dijo anteriormente, que la verdadera tasa oscila entre ese porcentaje y el doce por ciento anual (12%) y que al igual el siguiente pedimento, con fundamento en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena realizar una experticia complementaria en la cual los peritos determinaran con la mayor precisión posible, consultando los informes o listines del Banco Central de Venezuela y cualesquiera otras informaciones necesarias en los Registros Subalternos de la Región y demás entidades públicas y privadas, la tasa de interés vigente en el mercado sobre las operaciones de créditos hipotecarios desde la fecha de la renuncia del demandante como trabajador de la Universidad de Los Andes el treinta y uno de mayo del dos mil (31-05-2000), principio de la mora, hasta la época actual, que será entonces aplicable a los intereses moratorios, de acuerdo con el saldo deudor que en el momento sea realmente comprobado, por lo que los peritos asimismo, consultando los diversos comprobantes de una y otra parte y sus libros de contabilidad y demás elementos que sean necesarios, entre ellos los abonos efectuados, que según constan en autos es de Cuatro Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 4.650.000,oo), que han de restarse al monto real de la deuda, imputándose, en conformidad con lo previsto en los artículos 1302 y 1303 del Código Civil, en primer lugar al monto de los intereses, tanto generales como moratorios, por lo cual las imputaciones hechas por la parte demandada ha los abonos efectuados por el demandante, con excepción del tres por ciento mensual (3%) respecto de los intereses moratorios, están perfectamente ajustados a derecho, siendo de advertir igualmente, al no existir prueba en contrario en estos autos, que las cuotas pactadas quedan en vigencia, pero no, de que rubro serían canceladas, ya que al dejar de ser trabajador de la ULA no tiene sueldo en ella ni los dos bonos anuales de vacaciones y de aguinaldos, cambiándose pues únicamente el origen del pago, ante la absoluta imposibilidad de su continuación como fue originalmente pactada.-

Publíquese, regístrese y en su oportunidad bájese el expediente.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Menores y de A.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del dos mil cuatro (2004).- Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.-

EL JUEZ PROVISORIO,

DR. J.L.M.

LA SECRETARIA,

SRA E.M.B.P.

CCCY.-