Decisión nº 1 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 22 de Abril de 2009

Exp. 22.380

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA.

198° y 150°

DEMANDANTE: RIVAS Q.M.D.C..

APODERAD JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: J.R.P.W..

DEMANDADO: PIRELA O.D.E. Y OTROS.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: P.I.G., M.A.I.S. y F.J.O..

MOTIVO: DERECHO DE PREFERENCIA.

PARTE NARRATIVA

I

El presente expediente le correspondió a este Juzgado en virtud de la inhibición propuesta por el Juez Titular del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Abogado A.C.Z., quien por auto de fecha 24 de Septiembre del 2008, le dio entrada y admitió la demanda presentada por la ciudadana M.D.C.R.Q., asistida del Abogado en ejercicio J.R.P.W., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.369, contra los ciudadanos D.E.P.O. y T.M.L.D., fijando de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, el segundo día hábil de despacho siguiente, para que la parte demandada diera formal contestación a la demanda, consta a los (folios 67 y 68).

Al folio 74, obra auto del Tribunal ordenando la reposición de la causa en virtud que en el libelo de demanda no se señalo el domicilio de los demandados, exhortando a la parte a dar cumplimiento al ordinal 2 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, quien dio cumplimiento al auto dictado por el Tribunal mediante diligencia suscrita por la parte demandante consignando escrito de reforma de la demanda, como consta al (folio 79), siendo admitida por auto de fecha 22 de Octubre del 2008, consta al (folio 84).

Al folio 91, obra diligencia de la parte co-demandada ciudadana T.M.L.D., titular de la cédula de identidad No. 2.769.288, asistida de la Abogada en ejercicio M.A.I., inscrita en el Inpreabogado bajo el No.31.900, dándose por citada.

Al folio 105, obra auto del Tribunal ordenándose de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la citación por carteles de la parte co-demandada ciudadano D.E.P.O., librándose dos para su publicación en la prensa y uno para que fijara en la morada oficina o negocio del co-demandadado, siendo retirados mediante diligencia por la parte demandante.

Al folio 108, obra Poder Apuc Acta otorgado por lo ciudadanos T.M.L.D. y D.E.P.O., parte co-demandada, a los abogados en ejercicio P.I.G., M.A.I.S. y F.J.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 5.299, 31.900 y 66.560.

Al folio 109, obra diligencia suscrita por el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado P.I.G., antes identificado, consignando escrito de contestación a loa demanda y su reforma, constante de cuatro (04) folios útiles.

Al folio 118, obra escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, y al folio 119, obra escrito de promoción de pruebas de la parte demandante, siendo admitidas las pruebas de la parte demandada por auto de fecha 17 de Marzo del 2009, consta al (folio 121), y en cuanto a las pruebas de la parte demandante, la prueba documental fue admitida, en cuanto a la confesión ficta no la admitió, la prueba de inspección judicial fijó de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, el SEGUNDO DÍA DE DESPACHO, para que se llevara a cabo al inspección judicial.

Mediante nota de secretaría se dejo constancia que siendo el último día fijado para agregar pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, se presentó la parte actora mediante sus apoderados judiciales y consignaron escrito de conclusiones constante de tres (03) folios útiles, entrando en consecuencia en términos para decidir como consta del auto dictado en fecha 24 de Marzo del 2009, (folio 130).

Siendo este en resumen el historial de la presente causa, el Tribunal para resolver observa:

PARTE MOTIVA

II

DE LA DEMANDA

La presente controversia quedó planteada por la parte actora, en los siguientes términos:

 Que es arrendataria de un inmueble donde funciona la “Unidad Educativa Colegio Militarizado General Rafael Urdaneta”, ubicado en el Conjunto Residencial “Los Ángeles III”, sitio en el sector La Pedregosa, propiedad que fue del ciudadano D.E.P.O., que dicha relación data del mes de Enero del año 2000, habiéndose suscrito posteriormente contrato de arrendamiento en fecha 22 de Febrero del mismo año, por ante la Notaría Pública de Mérida, y luego por ante la Notaría Undécima de Caracas en fecha 12 de septiembre de 2000, bajo el No. 13, Tomo 198, siendo el último contrato en fecha 18 de Agosto del 2004, que en fecha 1 de Febrero del 2005, la ciudadana NEDDA C.L.D., titular de la cédula de identidad No. 3.031.597, a través de la Notaría Pública Segunda de Mérida, le notificó la intención de su mandante de no renovar el contrato por existir la necesidad de vender el inmueble arrendado otorgándole el derecho de preferencia, y le ofertó el inmueble en la cantidad de MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000,00), otorgándole treinta días calendarios para manifestar su aceptación oferta que rechazó el 5 de Mayo del mismo año 2005, acogiéndose a la prórroga legal.

 Que en fecha 21 de Diciembre de 2005, y mediante documento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro (hoy Inmobiliario) del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el No. 18, Protocolo 1°, Tomo 50 , el propietario D.E.P.O., vendió el inmueble a la ciudadana T.M.L.D., por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 80.000,00), y que la misma fue realizada con posterioridad a los ciento ochenta (180) días calendario, a que se refiere el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no se le notificó jamás de la venta, que el 16 de Marzo del 2006, el abogado M.A.C. en representación de D.E.P.O., actuando mediante Poder que le otorgara su apoderada NEDDA C.L.D., accionó en su contra por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M. la resolución del contrato de arrendamiento, juicio que posteriormente realizaron una transacción y convinieron en un aumento del canon de arrendamiento y de la prórroga legal, que por otra parte ha sido la apoderada NEDDA C.L.D., quien cobra los cánones de arrendamiento quien inclusive en fecha 23 de Enero del 2008, le hizo una notificación recordándole que debe entregar el inmueble el 30 de Junio del 2008, actuación que hizo en nombre de su poderdante y presunto propietario D.E.P..

 Que desde el día de la notificación del ofrecimiento de venta (1° de Febrero de 2005) a la fecha en que se vendió el inmueble arrendado a THAIS COROMOTO LEDEZMA DÍAZ, (21 de Diciembre del 2005) transcurrieron trescientos veinticuatro (324) días y desde la notificación que el demandante le hiciera a la apoderada del propietario a la fecha de la compraventa transcurrieron doscientos treinta (230) días, y en ambos casos transcurrieron más de ciento ochenta (180) días, a que se refiere la norma del artículo 45, por lo que el propietario debió cursarle nueva notificación, que la oferta de venta que le hiciera fue por la cantidad de MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000,00) pero que la venta la realizó por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00) monto éste irrisorio comparado con el primero.

 Que se evidencia que no obstante tener más de dos años en el uso del bien alquilado y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, le fueron vulnerados sus derechos consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo 7, por lo que demanda a los ciudadanos D.E.P.O. y T.M.C.L.D., quienes son venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.115.498 y 2.769.288, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal primero, en el derecho preferente que le asistía en la compraventa del inmueble arrendado, propiedad del primero de los accionados; segundo, en el derecho que tiene de subrogarse EN LOS DERECHOS DE LA COMPRADORA, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, es decir por el mismo precio que le fue vendido el inmueble, indexado a la presente fecha; dejar sin efecto la compraventa y venderle el inmueble arrendado, en las condiciones previstas en el segundo petitorio; cuarto en pagar las costas y costos del proceso; que estima la presente acción en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 80.000,00), finalmente pide la admisión de la presente demanda.

III

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA (FOLIOS 110 al 113):

 Que alega a favor de sus poderdantes la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, la cual debe ser decidida como punto previo, que es cierto que su poderdante vendió el inmueble, pero que la co-demandada T.M.L.D., le entregó una comunicación escrita dirigida por ella a la demandante, y que de su puño y letra indicó la fecha en que la recibió el 13 de Abril del 2007, y que en esa comunicación le manifiesta su condición de propietaria, la cual acompaña marcada con la letra “A”, que desde ese día la demandante tuvo conocimiento pleno que la ciudadana T.M.L.D., era la propietaria, por lo que la acción propuesta había caducado, por haber transcurrido el término a que se refiere el artículo 1547 del Código Civil, por mandato del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no indicó como punto de partida para la consumación de la caducidad alegada, la fecha de registro de la “escritura” sino la fecha en que la demandante, tuvo conocimiento de quien era la propietaria del inmueble, que niega y rechaza que la demandante sea acreedora del derecho preferente, por cuanto para el día 21 de diciembre del 2005, estaba insolvente en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento y en vista de esa insolvencia la demandante M.D.C.R.Q., no era acreedora del pretendido derecho preferente en aplicación de la norma contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que niega y rechaza que su poderdante deje sin efecto la compraventa, que si se dejare sin efecto la demandante no tendría el presunto derecho preferente, ya que no existiría tal compraventa, ya que si la demandante pretende se deje sin efecto la compraventa debió intentar una Acción de Nulidad, que por todo lo anterior solicita que la demanda y su reforma sea declarada sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas.

IV

DE LAS PRUEBAS

ANALISIS Y VALORACIÓN DE LOS MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE DEMANDADA (FOLIO 118 y su vuelto):

“PRIMERA DOCUMENTAL: El valor y mérito probatorio, del documento que fue acompañado en original, con el escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y SU REFORMA en un folio útil, marcado “A” el cual al no haber sido DESCONOCIDO, TACHADO O IMPUGNADO EN FORMA ALGUNA, en la oportunidad a que se refiere el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil (en el quinto día después de producidos en este juicio y que lo fue, con el escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y SU REFORMA) así como tampoco dentro de los cinco días a que se refiere el artículo 444 del mismo Código Procedimiento Civil, tal “documento” quedó legalmente reconocido. Con dicho documento es para probar: A) Que para el día TRECE DE ABRIL DEL DOS MIL SIETE (13-04-2007), la demandante M.D.C.R.Q., tuvo conocimiento expreso e indubitablemente, que la co-demandada T.L.D., era la propietaria, del inmueble sobre el cual la demandante, pretende tener el inmueble que ella refiere en el libelo de demanda y su reforma y B) Que ella, la demandante M.D.C.R.Q., al haber tenido conocimiento, el día trece de abril de dos mil siete (13-04-2007) que la propietaria del inmueble que ocupa como ARRENDATARIA, era la co-demandada T.L.D., debió, haber intentado la acción del Derecho de Retracto o en su caso, del Derecho Preferente, dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1547 del Código Civil y al haber intentado la Acción a que se refiere este proceso, después de haber precluido o vencido ese lapso de cuarenta (40) días, tal Acción, ya había CADUCADO, para el día de su interposición o ejercicio, como igualmente fue argumentado en el escrito de CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y SU REFORMA.”

A la anterior prueba documental de notificación que le hiciere a la parte demandante la ciudadana T.L.D., este Juzgador le asigna valor probatorio en virtud de no haber sido impugnado ni tachado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide.

V

ANALISIS Y VALORACIÓN DE LOS MEDIOS PROBATORIOS DE LA PARTE DEMANDANTE (FOLIO 119):

PRIMERO: El valor y mérito jurídico de los documentos acompañados al libelo de demanda original y que corre a los folios 9 al 35 del presente expediente y cuya necesidad y pertinencia está explicada en el propio libelo, donde se indica aquí se demuestra con cada documento.

A la anterior prueba de documentales que la parte promueve en forma genérica a los fines y cuya pertinencia esta explicada en el propio libelo de demanda, este Juzgador expresa que se pronunciara en la motiva en virtud que para ello deberá tomar en Cuenta todos los alegatos y las defensas opuestas a los fines de dar o no valor probatorio.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Seguidamente pasa este Juzgador analizar las actas pertinentes, y al efecto observa que efectivamente la acción que intenta la parte actora se trata de un derecho de preferencia, la cual expone que en fecha 01 de Febrero del 2005, la apoderada judicial del propietario NEDDA C.L.D., le notificó mediante la Notaría Pública Segunda de Mérida, la intención de su mandante de no renovar el contrato por existir la necesidad de vender el inmueble otorgándole el derecho de preferencia, quien rechazó dicha oferta en fecha 05 de Mayo del 2005, como consta a los (folios 22 y 25), en razón del exagerado precio, acogiéndose entonces a la prórroga legal, siendo realizada la venta con posterioridad.

Que a la fecha en que se le notificó que se vendió el inmueble arrendado a THAIS COROMOTO LEDEZMA DÍAZ, (21 de Diciembre del 2005) transcurrieron trescientos veinticuatro (324) días y desde la notificación que el demandante le hiciera a la apoderada del propietario a la fecha de la compraventa transcurrieron doscientos treinta (230) días, y en ambos casos transcurrieron más de ciento ochenta (180) días, a que se refiere la norma del artículo 45, por lo que el propietario debió cursarle nueva notificación, que la oferta de venta que le hiciera fue por la cantidad de MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000,00) pero la venta la realizó por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00) monto éste irrisorio comparado con el primero.

Señala la parte demandada como defensa, la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, la cual debe ser decidida como punto previo, y expone que es cierto que su poderdante vendió el inmueble, pero que la co-demandada T.M.L.D., le entregó una comunicación escrita dirigida por ella a la demandante, y que de su puño y letra indicó la fecha en que la recibió el 13 de Abril del 2007, y que en esa comunicación le manifiesta su condición de propietaria, por lo que la acción propuesta había caducado, por haber transcurrido el término a que se refiere el artículo 1547 del Código Civil, por mandato del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no indicó como punto de partida para la consumación de la caducidad alegada, la fecha de registro de la “escritura” sino la fecha en que la demandante, tuvo conocimiento de quien era la propietaria del inmueble, que niega y rechaza que la demandante sea acreedora del derecho preferente, por cuanto para el día 21 de diciembre del 2005, estaba insolvente en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento y en vista de esa insolvencia la demandante M.D.C.R.Q., no era acreedora del pretendido derecho preferente en aplicación de la norma contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUNTO PREVIO

En cuanto a la defensa opuesta de caducidad de la acción, en virtud que la codemandada T.M.L.D., le entrego una comunicación a la demandante M.D.C.R.Q., la cual fue recibido con la firma autógrafa de ésta en fecha 13/04/2007, y que en esa comunicación le expresa su condición de propietaria del inmueble, por lo cual a partir de esa fecha tuvo conocimiento que la ciudadana T.L.D. era la propietaria, por lo que la acción había caducado, para la fecha en que propuso la demanda, por haber transcurrido el lapso a que se refiere el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contados éstos cuarenta días desde el 13/04/2007, fecha en que la demandante tuvo conocimiento que la propietaria del inmueble era la codemandada T.L.D., hasta el día de la presentación de la demanda la cual fue en fecha 10/07/2008, lo cual supera con creces el lapso a que se refiere el artículo 47 de la mencionada Ley, por lo que la acción al momento de la interposición de la demandada ya había caducado, sin embargo dado que la parte demandada opone como defensa perentoria o de fondo que la parte demandante no se encontraba solvente al momento de ejercer el derecho de preferencia ofertiva y como consecuencia no procede, este Juzgador pasa a verificar dicha defensa.

Al respecto este Juzgador observa que el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar

.

Por lo que vencido dicho lapso debió la parte demandada notificarle nuevamente del ofrecimiento al arrendatario, ya que la venta fue realizada en fecha 21 de diciembre del 2005, lo cual suma con creces la fecha en que fue notificada, es decir en fecha 01 de febrero del 2005, de acuerdo a lo establecido en el mencionado artículo.

Sin embargo, de la revisión que este Juzgador hiciere de las actas del expediente, a los fines de verificar si es procedente el derecho de preferencia ofertiva, se desprende que la parte demandada consigna copias certificadas del juicio llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.E.M., signado con el No. 5959, en la cual expone que la demandante para la fecha de la venta no estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, ciertamente de las actas del mencionado expediente consta que en fecha 16 de Marzo del 2006, fue admitida demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares, dichas copias certificadas del expediente como prueba trasladada, el Tribunal le asigna eficacia probatoria, por cuanto las partes que intervienen, son las mismas que litigan en el presente juicio, en este sentido este Juzgado comparte el criterio sustentado por el eminente procesalista venezolano Ricardo Henríquez La Roche, en el sentido que, tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a la copia certificada del expediente en cuestión), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, como prueba suficiente para este Juzgador presumir que la parte demandante no se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento para el mes de Agosto del 2005, siendo que la respuesta de la notificación se efectuó en fecha 05 de Mayo del 2005, y aún no habían transcurrido los ciento ochenta (180) días a que se refiere el artículo 45 de la mencionada Ley, pero es que el demandante no se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento como consta igualmente de la transacción realizada por las partes inserta a los (folios 47 y 48) por lo que mal podría tener derecho a la preferencia ofertiva a que se refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

(Subrayado del Juez).

En consecuencia verificado el primer requisito es decir que el arrendatario tenía más de dos (02) años como tal, y evidenciado de las actas que no se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, no le asistía el derecho de preferencia a que se refiere el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la acción propuesta deberá ser declarada sin lugar, como será establecido en la dispositiva del presente fallo.

Finalmente este Juzgador considera significativo fundamentar todo su proceder en la previsión Constitucional siguiente:

Articulo 26:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

DECISIÓN

Por todas las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, la Constitución y sus Leyes, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la acción que por DERECHO DE PREFERENCIA, intentara la parte demandante ciudadana M.D.C.R.Q., asistida del abogado en ejercicio J.R.P.W., contra los ciudadanos PIRELA O.D.E. y T.M.L.D., todos identificados en este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante, al pago de las costas procesales. Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión se pública fuera del lapso legal, de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE. COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los veintidós (22) días del mes de Abril del año dos mil nueve (2.009).

EL JUEZ,

ABG. J.C.G.L.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. C.A.S..

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo las once de la mañana, se expidieron copias certificadas para la estadística del Tribunal, se libraron boletas de notificación, y se entregaron a la alguacil para que las hiciera efectivas. Conste, hoy veintidós (22) días del mes de Abril del año dos mil nueve (2.009).

LA SRIA,

ABG. C.A.S..

Icm.-