Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Mayo de 2007

Comenzó la presente causa mediante libelo de demanda presentado por la profesional del derecho M.P.-CABRAL, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.R.A.G., a través del cual demanda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por su persona y la ciudadana R.U.D.M., sobre un inmueble distinguido con el número y letra 9-C ubicado en el piso 9 de la Torre Bucare o B del Conjunto Residencial Los Arboles, situado entre las calles Bonpland y Chapín de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Parroquia El Valle, Departamento Libertador del Distrito Federal. Manifiesta la representación judicial de la parte actora: “… El canon de arrendamiento estipulado fue la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) en los seis últimos meses del primer año contrato, cantidad ésta que la arrendataria se obligó a cancelar puntualmente por mensualidades vencidas, durante los cinco (5) primeros días del mes siguiente al vencimiento. De común acuerdo dicho canon de arrendamiento fue modificado en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) en el mes de abril de 1998, la ciudadana R.U.D.M. aceptó y canceló esta cantidad durante dos (2) meses únicamente o sea los meses de mayo y junio de 1998, ya que desde el mes de julio de 1998 la arrendataria dejó de cumplir su obligación principal como es la de cancelar las pensiones de arrendamiento, cuyo monto por acuerdo de voluntades de ambas partes, repito, es de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) mensuales…”. Afirma que la arrendataria ha dejado de pagar a su poderdante las pensiones de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses de Julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998, así como las pensiones de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 1999 y enero del año 2000 a razón de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) mensuales. Que en la cláusula cuarta del contrato se estipuló que su duración sería de dos años a partir de su celebración, con la condición expresa que antes el vencimiento de este término el arrendador notificaría por escrito si deseaba prorrogarlo. Afirma que efectivamente, en su condición de arrendador y atendiendo a la cláusula en referencia notificó su voluntad de prorrogar de nuevo el contrato, participándole del nuevo canon de arrendamiento. Que en vista de su ofrecimiento la arrendataria se negó a suscribir un nuevo contrato, continuó en el inmueble, aceptó el nuevo canon de arrendamiento y lo canceló durante dos (2) meses (mayo y junio de 1998). Señaló la representación judicial de la parte actora, que la arrendataria violó el contrato celebrado, al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento en la oportunidad acordada contractualmente causando daños y perjuicios. Que según lo acordado en las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento, la inquilina se obligó a pagar las pensiones de arrendamiento puntualmente por mensualidades vencidas durante los cinco (5) primeros días del mes siguiente al vencimiento, quedando expresamente convenido entre las partes que la falta oportuna de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a rescindir el contrato celebrado. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.592, 1.159 y 1.167 del Código Civil. Finalmente, demanda formalmente a R.U.D.M., en que convenga o en su defecto sea declarado por el tribunal 1) La resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble identificado; 2) en pagar al demandante las pensiones , como indemnización las pensiones de arrendamiento vencidas, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998, así como las pensiones de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 1999 y enero del año 2000 a razón de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) mensuales, cuyo monto asciende a la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.470.000,00) y las pensiones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

Admitida la demanda en fecha 28 de febrero de 2000, comparece espontáneamente en fecha 27 de marzo de 2000, la parte demandada para darse por citada. Mediante diligencia presentada en fecha 29 de marzo de 2000, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demandada, mediante la cual niega de manera genérica la pretensión de la parte actora, manifestando que está solvente. En tal sentido señala: “… consignó en este acto; (a) comprobante de depósito bancario efectuado por mi representada el día 12-08-98, en el banco Caroní, por un monto de NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 97.283,00) a favor de el arrendador JULIO R- ARANA, cuenta personal Nº 01-07053-10-0, correspondiente al arrendamiento del mes de julio de 1998, (b) comprobante de ingresos de consignaciones correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 1998, enero, febrero, m.a. y mayo de 1999 efectuadas en el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, luego las consignaciones correspondientes a los meses de: junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre y diciembre del mismo año 1999, efectuadas en el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial; las consignaciones correspondientes a los meses de enero y febrero del presente año 2000 efectuadas en el mismo Juzgado Décimo Sexto de Parroquia antes señalado, todas en el expediente signado con el Nº 9816009882…”. Manifiesta que mal podría alegar la falta de pago el demandante, pues se encuentra solvente; más aun, afirma haber pagado por encima de lo estipulado en el contrato. En segundo lugar, niega, rechaza y contradice que haya causado daño alguno a la parte actora, pues ha pagado puntualmente los cánones de arrendamiento. Finalmente, reconvienen a la parte demandada, afirmando al efecto: “formalmente reconvengo al ciudadano J.R.A. GONZÁLEZ… por los daños y perjuicios materiales y daño moral que le ha causado a mi poderdante, con motivo de la presente temeraria demanda incoada en su contra, quien se ha visto en lo (sic) imperiosa necesidad de contratar a abogados en defensa de sus legítimos derechos e intereses, además de verse en la obligación de acudir a diferentes médicos especialistas para ser tratada por su delicado estado de angustia y nerviosismo que esta insoportable situación acarrea a quien es persona honesta, trabajadora y fiel cumplidora de sus obligaciones contractuales. Por todo lo anteriormente expuesto, formalmente reconvengo, en nombre de mi representada, con fundamento en el artículo 1196 del Código Civil, al ciudadano J.R.A.G., antes identificado. Estimo la presente reconvención en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), discriminados e la siguiente manera: (a) por concepto de daños y perjuicios materiales, en honorarios profesionales médicos, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00); honorarios profesionales de abogados, la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), y por concepto de daño moral, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) sin perjuicio de que el Tribunal ordene la cantidad resarcitoria que a bien tenga disponer…”. Mediante auto de fecha 10 de abril de 2000, el tribunal declaró inadmisible la pretensión reconvencional.

Estando en la oportunidad probatoria las partes hicieron uso de su derecho, y en la oportunidad para decidir, mediante sentencia de fecha 20 de octubre de 2000, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento. En fecha 14 de noviembre de 2007, comparece ante el a quo la representación judicial de la parte demandada para apelar de la referida decisión.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo a través del cual el juez de alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, esta juzgadora observa que la sentencia recurrida declara con lugar la pretensión de resolución de contrato intentada por la parte demandante.

El contrato de arrendamiento se encuentra definido en el artículo 1.579 del Código Civil, así: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”. Una de los elementos que conforman esta definición legal y cualquier otra universal que sobre arrendamiento se tenga, es el elemento tiempo inserto en este tipo de convención contractual. Esto es, quien arrienda (arrendador) lo hace por cierto tiempo, para que quien disfrute del bien arrendado (arrendatario) lo haga por ese determinado tiempo y con la correspondiente contraprestación a la que se obliga, que se denomina pensión o canon de arrendamiento. Pero puede ocurrir que no se arriende por un tiempo determinado, esto es, que las partes celebren un arriendo sin establecer con certeza el tiempo de duración del mismo. Así, el elemento tiempo en el contrato de arrendamiento puede ser enfocado en dos supuestos o tipos: 1) Contratos de arrendamientos celebrados a tiempo determinado; y 2) contratos de arrendamiento celebrados a tiempo indeterminado, y dentro de estos últimos se inscriben aquellos que han sido celebrados verbalmente, los cuales por su dificultad en el campo probatorio (dentro de las que cabe la limitación de la prueba testimonial que establece el artículo 1.387 del Código Civil) se consideran asimilados a los indeterminados, item más con un mismo tratamiento legal.

El presente caso se contrae a estudiar y decidir la pretensión de resolución de contrato de un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado formulada por la ciudadana M.P.C., contra la ciudadana R.U.D.M., por considerar que ésta última ha incumplido con las obligaciones contractuales derivadas de su condición de inquilina. Afirmó la parte actora, y la demandada no lo rechazó, que el contrató de arrendamiento que los vincula fue celebrado en fecha 10 de abril de 1996. En efecto, a los folios 8 al 10, ambos inclusive, se evidencia documento privado, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos J.R.A. y R.U.C., según la cláusula primera del contrato, en la que se estableció: “El propietario (el demandante) da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA (demandada) un apartamento distinguido con la letra y el número 9-c ubicado en el piso 9 de la Torre Bucare o B del Conjunto residencial Los Arboles, situado entre las calles Bon plan y Chopin de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Parroquia el Valle, Departamento Libertador del Distrito Federal…”. Pues bien, el tribunal establece como hecho cierto la existencia de la relación contractual en referencia y así se declara. Ahora, la cláusula cuarta del referido contrato reza. “La duración de este contrato será de un (1) año contado a partir de la correspondiente firma del mismo, prorrogable por un periodo igual de tiempo siempre y cuando EL PROPIETARIO notifique por escrito a LA ARRENDATARIA su deseo de prorrogarlo con indicación del nuevo canon de arrendamiento…”. De conformidad con la cláusula aludida el contrato tuvo una duración de un año contado a partir del 10 de abril de 1996, terminando por tanto el 10 de abril de 1997. Para su prorroga, establecieron las partes de mutuo acuerdo, era necesario que el propietario y arrendador notificare por escrito al arrendatario de la permisión. Por interpretación en contrario de esta declaración, la no manifestación de la voluntad de prorroga, no produjo ningún otro efecto, esto es, se entendía terminada la relación a tiempo determinado. Pues bien, de las afirmaciones de la parte demandante, así como de las afirmaciones de la parte demandada, se evidencia que una vez terminó el vínculo contractual, continuaron en sus situaciones contractuales como si el vínculo continuara vigente. Esta manifestación tienen una especial significancia en el contrato de arrendamiento y está establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, así: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, y 1.614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Así pues, al haberse dejado al arrendatario en posesión del inmueble arrendado y consentir el arrendador en esta circunstancia, es menester concluir que operó la tácita reconducción de conformidad con las normas en referencia, debiendo tratarse la relación contractual, que principió determinada en el tiempo, como aquellas celebradas sin determinación de tiempo y así se declara.

Lo anterior resulta relevante, tomando en cuenta que el legislador venezolano estimó importante esta referencia al momento de establecer acciones (rectius: pretensiones) legales para la tutela de los intereses que podrían derivarse a raíz de una disputa judicial que tuviera como título un contrato de arrendamiento y a los fines de terminar la relación arrendaticia. Se encuentra así la tradicional pretensión de resolución de contrato (o cumplimiento), establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, aplicable al contrato de arrendamiento, según la cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Pero no es esta la única vía legal para dar fin a la relación contractual; estableció el legislador mediante la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la acción (rectius: pretensión) de desalojo, cuya naturaleza y finalidad es similar a la de resolución, pues con ella se busca poner fin a una relación arrendaticia bajo determinadas circunstancias que la misma Ley establece. En este sentido, el artículo 34 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a)… Omissis… b) Omissis… c)… Omissis… d) Omissis… e) Omissis… f) Omissis… g)… Omissis…”. Se observa que la referida pretensión, otorgada solo al arrendador, a diferencia de la resolución, se aplica únicamente a los contratos de arrendamiento celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, bajo las causales dispuestas en la norma. Es decir, el supuesto legal establecido en la norma es de carácter especial, taxativo, exclusivo y excluyente, y las causales ahí definidas representan numerus clausus, fuera de las cuales no puede concebirse la pretensión de desalojo.

Así las cosas, no depende de la entera voluntad de las partes del contrato solicitar la resolución o el desalojo; serán las circunstancias de hecho las cuales definan qué norma resulta aplicable. Los supuestos de desalojo excluyen la aplicación de la resolución, de manera que no podrá pretenderse la resolución bajo circunstancias de hecho que califiquen dentro de los supuestos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece (v.gr. resolución de un contrato de arrendamiento celebrado verbalmente o a tiempo indeterminado por falta de pago de las pensiones debidas por el arrendatario), cuestión que haría improcedente en forma liminar la pretensión planteada. En el mismo orden, si el arrendador solicita el desalojo (mecanismo de tutela concedido al arrendador para dar término a un contrato de arrendamiento bajo determinadas circunstancias) sin cumplir con las exigencias que establecen las normas que regulan la institución, no podrá declararse la resolución, pues son pretensiones similares (en cuanto su fin) pero diferentes (en cuanto a los supuestos que la causan); más aun cuando al juez no le es dado en esta materia modificar el cauce de la pretensión.

En el caso de especie, la parte demandante demanda formalmente la resolución del contrato de arrendamiento, de manera que este tribunal teniendo en cuenta el principio de congruencia representado en la m.r. iudex secundum alligata et probata a partibus iudicare debet, y recogido en el artículo 12 del Código de Procedimineto Civil, que reza: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”, y asimismo atendiendo al principio de legalidad que impone la mencionada disposición normativa, debe atender la pretensión como de resolución y así se declara.

Se estableció supra que la relación arrendaticia, existente entre las partes, la cual comenzó determinada en el tiempo, se prorrogó indefinidamente, de conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Pues bien, la relación arrendaticia que hoy se somete a juicio no es aquella de 1996, en el entendido que aquella fue determinada en el tiempo. Por el contrario, el vínculo contractual en virtud de la tácita reconducción se prorrogó indefinidamente. Así las cosas, al fundamentarse la pretensión en la falta de pago de pensiones arrendaticias, la situación de hecho se subsume correctamente en el supuesto normativo enunciado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales. a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… Omissis…”. Por lo tanto, debió ventilarse la pretensión de la parte demandante por vía de desalojo y no de resolución como lo hiciera.

Así las cosas, se trata de un contrato indeterminado en el tiempo, por lo que está excluido la posibilidad demandar la resolución en los términos propuestos por la actora, resultando forzoso declarar improcedente la pretensión de resolución y así se decide.

La anterior declaratoria hace inoficioso analizar el material probatorio inserto a los autos, pues se trata de un punto de mero derecho. De esta manera considera esta alzada que el a quo no debió pronunciarse sobre el fondo del asunto, por haber una norma imperativa de índole procesal que sugería se desechara en forma liminar la pretensión de resolución por inadecuarse a la norma que legitima ésta institución. Mandato normativo que se desprende del contenido e interpretación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Visto entonces, esta alzada considera, que la sentencia dictada por el tribunal a quo no se encuentra ajustada a derecho en cuanto sus consecuencias y los efectos jurídicos que conlleva. Por ello, éste tribunal declara procedente el recurso ordinario de apelación intentado, anula la sentencia dictada por el a quo en fecha 20 de octubre de 2000 e improcedente in limine litis la pretensión de desalojo y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la abogada M.P.C., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana R.U.D.M., parte demandada en la presente causa contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20 de octubre de 2000, que declaró con lugar la demanda de RESOLUCIÓN. SE ANULA la sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2000, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el presente caso. Se declara IMPROCEDENTE de manera liminar la pretensión de resolución intentada por el ciudadano J.R.A.G. contra el ciudadano R.U.D.M..

No hay condenatoria en costas.

Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada a y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, al veintiuno (21) días del mes de mayo del año dos mil siete (2007). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J.A.S.

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la ______

LA SECRETARIA

HJAS/LGG/jigc.

EXP. Nº 5966