Decisión nº PJ0262010000044 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 11 de Febrero de 2010

en que hacerle entrega del inmueble arrendado ya identificado, totalmente desocupado.

En convenir que ha incurrido en falta de pago de los meses de abril y mayo de 2009.

en cancelarle la indexación de la moneda en virtud de la constante devaluación del signo monetario.

en cancelar las costas y costos que se originen en el presente procedimiento.

Estimó la presente demanda en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000) o 90,90 unidades tributarias.

-II-

De la contestación de la demanda

En la oportunidad correspondiente, el abogado G.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda, en la forma que este Tribunal se permite sintetizar así:

En primer lugar opuso las cuestiones previas de la ilegitimidad del apoderado prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código Procedimiento Civil, la cosa juzgada indicada en el ordinal 9° del mencionado artículo y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta prevista en el ordinal 11° del mismo artículo.

Indica que tal como consta de legajo de documentos contenidos en las copias certificadas expedidas por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, expediente número FP02-V-2006-001436 en fecha 6 de diciembre de 2006, el actor demandó a su representado por cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra y subsidiariamente por acción de desalojo del bien que ocupaba para ese entonces en arrendamiento, solicitando en esa ocasión que su representado fuera compelido por el tribunal al desalojo del inmueble que ocupaba con el carácter de arrendatario, fundamentando dicha acción, según su decir, en el hecho de que su representado había incumplido con la obligación de pagar el precio del inmueble de acuerdo al contrato y que solamente había pagado los cánones de arrendamiento y para que conviniera en la ejecución y cumplimiento del mismo, así como el subsiguiente pago de la suma convenida de setenta mil bolívares (Bs. 70.000) y el subsiguiente desalojo.

Manifiesta que en esa contención el demandante acumuló dos pretensiones en la demanda, la primera de las cuales era el cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra y pagar el precio y la segunda era el desalojo por no haber cumplido que con sus obligaciones legales y contractuales, ambas pretensiones fueron declaradas no ha lugar en la sentencia definitiva por carecer de fundamentación legal y suficientes elementos de convicción y que posteriormente en fecha 16 de mayo de 2007 la parte actora apela de la decisión del juzgado arriba mencionado la cual es oída en ambos efectos y declarada en definitiva no ha lugar, confirmando de esa forma, el tribunal de alzada, la sentencia del tribunal de primera instancia en todas sus partes la cual quedó definitivamente firme.

Arguye que en fecha 18 de septiembre de 2007, el actor presentó nuevamente demanda de desalojo por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos en contra del demandado, la cual le correspondió por sorteo al Tribunal Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, fundamentando su pretensión en los supuestos contemplados en el artículo 34 letras a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiéndole el número FP02-V-2007-000969, la cual fue declarada con lugar, por lo que en fecha 26 de mayo de 2008 el demandado apeló de dicha decisión la cual fue oída por el Juzgado Segundo de Primera Instancia mencionado, y que dicha apelación fue declarada con lugar a favor de su representado, quedando así resuelta esta contención nuevamente a favor de su defendido.

Afirma que por ello las cuestiones previas opuestas son procedentes en derecho ya que el demandante tiene certeza de que sobre lo reclamado en el libelo de demanda ha sido objeto de sentencia definitivamente firme, ya que la cosa demandada en fecha 6 de diciembre de 2006 y posteriormente el dieciocho septiembre de 2007 es la misma que se demandó en esta contención y que esta nueva demandada estaba fundada sobre la misma causa, que es entre las mismas partes y que las partes vienen a juicio con el mismo carácter que en las ocasiones anteriores.

Manifiesta que de igual forma promueve y opone la ilegitimidad de la persona que se presenta un como apoderada o representante del actor prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no tener la ciudadana O.G. la representación que se atribuye, toda vez que no tiene el carácter de apoderado judicial de la co-demandante M.A.C.N., cuya mayoridad se aprecia en copia de partida de nacimiento que anexada marcada “d”, donde se evidencia que la supuesta adolescente no es tal, ya que nació el día de junio de 1991 lo cual indica que es mayor de dieciocho años y por cuanto no existe en el presente expediente poder o mandato alguno que indique que la ciudadana M.A.C.N. le diera poder alguno a la ciudadana O.G. o a su Padre A.C. para que demandara por acción alguna, ya sea por incumplimiento de contrato o por desalojo tal y como lo ha hecho la antes mencionada apoderada O.G.d. manera contumaz al presentar la presente contención sin el debido poder que le permita actuar en representación de M.A.C.N. o al padre de la misma en representación de su hija la cual es mayor de edad y ha debido autorizar a través de poder a su padre quien dice representarla o a su apoderada O.G. para poder ser parte de la presente contención y por tal razón existe la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante de la codemandante en el presente caso por no tener la representación que se atribuye.

Asimismo opuso la cosa juzgada prevista en el ordinal 9° del citado artículo 346, la cual presupone que una sentencia que ha quedado firme y que se hubiese examinado previamente el fondo de la misma pretensión planteada en un ulterior juicio entre las mismas partes, con el mismo objeto e idéntica causa de pedir no debe prosperar, e igualmente indica que en caso de que estas primeras cuestiones previas no sean declaradas con lugar solicita que la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del citado artículo sea declarada con lugar.

Luego de citar el contenido del artículo 273 del código de procedimiento civil alega que es necesario que la cosa demandada sea la misma, que la nueva demanda este fundada sobre la misma causa, que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al mismo juicio en el mismo carácter que en el anterior, tal como sucede en la presente contención y que igualmente el artículo 272 ejusdem prohíbe al juez resolver la controversia ya decidida por una sentencia, argumentando que en el caso que nos ocupa el ciudadano A.R.C. actuó como parte actora en contra de su defendido en la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra y subsidiariamente por la acción de desalojo y que dicha demanda se originó de la relación arrendaticia existente entre ambos ciudadanos por el inmueble objeto de este juicio, fundamentando su demanda en el particular tercero del contrato de arrendamiento donde se indicaba que el término de duración del citado contrato era de seis meses a partir del 15 de mayo de 2006 hasta el 15 de noviembre de 2006, fecha para la cual se debía pagar el monto acordado para la compra del inmueble, lo cual intentó hacer su representado pero le fue imposible ya que no pudo localizar ni al ciudadano A.R.C. ni a su representante judicial para concretar las negociaciones

Señala que el actor, en vez de tratar de concretar la negociación como se había acordado procedió a demandar el día 6 de diciembre de 2006 por cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra y subsidiariamente por acción de desalojo y aunque sólo habían transcurrido 21 días de haberse cumplido el lapso para la compra según el contrato, y que en dicha demanda solicitó al tribunal que su representado fuera compelido a convenir en la ejecución y cumplimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra y el subsiguiente pago del precio convenido o en su defecto conviniera en el desalojo del bien arrendado y pagar los daños y perjuicios así como las costas del proceso, demanda ésta que fuese declarada no ha lugar por cuanto no se podía obligar al demandado a comprar, según criterio del tribunal a quo, ya que si este no compraba en el lapso estipulado sencillamente perdía la opción de compra y que en lo referente al desalojo no procedía por cuanto esté contrato se había pactado a tiempo fijo y que de acuerdo al artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios no procedía el desalojo por ser un contrato a tiempo determinado y se le debía otorga una prórroga de seis meses a su defendido, lapso que no fue respetado por el demandante contumaz al demandar extemporáneamente por adelantado antes de los seis meses o cumplimiento de la prórroga por lo que no era procedente el desalojo, decisión que fue apelada por el demandante y que fue decidida no ha lugar a favor de su representado por lo que una vez decidida esta apelación ya no tenía el demandante ningún otro recurso tal como lo indica el artículo 36 de la precitada ley de arrendamientos, por lo que tampoco podría volver a demandar nuevamente por esta causa al, pero que en fecha posterior, es decir, el 18 de septiembre 2007 el ciudadano A.R.C. presentó nuevamente demanda por desalojo fundamentándola en esa ocasión en el artículo 34 letras a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual era improcedente, y aún cuando fue declarado con lugar en el tribunal que le correspondió conocer de la causa, en el tribunal de alzada se corrigieron las lagunas legales del fallo, que si se quiere, no había tomado en consideración su estamento jurídico y se declaró con lugar la apelación, por lo que luego de que el ciudadano A.R.C. demandada en par de ocasiones se le habían declarado no ha lugar ambas contenciones y luego de sus apelaciones, el perdidoso demanda nuevamente en esta ocasión alegando las mismas causales y fundamentos legales que las anteriores demandas y que la presente demanda no es procedente toda vez que al haber sido intentadas en varias ocasiones previas a esta contención y declaradas no ha lugar existe por lo tanto la cosa juzgada, razón por la cual al arrendatario no puede incoársele, nuevamente, esta acción de desalojo y menos sin prueba de la existencia de que se haya incurrido en falta alguna por su parte.

Expresa que en esta ocasión la parte actora ha calificado su acción como una pretensión por desalojo de conformidad con establecido en el artículo 34 a de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el 1600 y 1167 del Código Civil por vencimiento de la prórroga legal, pretendiendo, además, que su arrendatario pague nuevamente las pensiones ya canceladas y sin tener ninguna prueba de que tenga necesidad del bien inmueble que ocupa su defendido ni prueba de que haya incurrido en incumplimiento del contrato de arrendamiento.

En relación al fondo de la demanda manifiesta que rechaza y niega en cada una de sus partes los hechos alegados en el libelo de demanda en contra de su defendido, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser cierto la mayoría de los argumentos esgrimidos y señalados por la parte actora en su libelo y no ajustarse a la realidad jurídica de los hechos narrados.

Igualmente niegue y rechaza lo alegado por el demandante en contra de su defendido donde indica que éste se negó a la entrega del inmueble pese a que lo solicitara al término de dicho contrato y que en virtud de haber quedado sin efecto el mismo, lo cual es falso, ya que el actor en ningún momento quiso recibir las cantidades de dinero que se había acordado cancelar por la compra del inmueble y ni siquiera apareció para informarle a su representado que había decidido no venderle, no queriendo así, dar cumplimiento a la negociación acordada en el contrato el cual tenía fecha de vencimiento para el 15 de noviembre de 2006, haciendo con tal proceder que su poderdante perdiera la opción de compra que tenía sobre el inmueble, pero no sucedió lo mismo con el derecho que tenía a la prórroga legal que le confería nuestro estamento jurídico y que era de seis meses, lo cual irrespetó el querellante al demandar de manera intempestiva y extemporánea por anticipada el día 6 de diciembre de 2006 cuando sólo habían transcurrido 21 de la prórroga legal arrendaticia, faltando para que se venciera la misma más de cinco meses de acuerdo el artículo 38 de la citada ley, en el cual se indica que el actor ha debido esperar a que se venciera ese lapso para que su representado le hiciera entrega del inmueble y si no lo hacía demandar, lapso que irrespetó el demandante.

Aduce que no es cierto que los nuevos propietarios y su padre tengan necesidad alguna de la vivienda arrendada por el demandado, por cuanto se evidencia de títulos supletorio que fuera evacuado por ante el tribunal Primero Civil que el demandante y padre de sus dos menores hijos posee varias viviendas adicionales a la que tiene actualmente arrendada su representado, y donde se evidencia claramente que el actor sí posee otras viviendas donde puede vivir y de hecho vive con sus hijos como el caso de la casa ubicada en la Parroquia Marhuanta, calle Monseñor C.O., sin número de esta ciudad, y que mucho menos consta la urgencia por medio de la cual alega la parte actora tener necesidad del inmueble arrendado, urgencia ésta que debió haber quedado demostrado en el libelo de demanda por tratarse de una prueba fundamental para que prospere la presente contención.

Alega que es falso que el demandante haya solicitado a su representado en conversaciones el desalojo por cuanto en fecha 6 de diciembre de 2006 el mismo demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra y desalojo de manera intempestiva por anticipada ya que tal como lo manifiesta el demandante en su escrito de demanda y de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que indica que el contrato comenzaba a regir desde el 15 de mayo de 2006 hasta el 15 de noviembre del mismo año y que a partir de dicha fecha comenzaba a correr la prórroga legal la cual se vencía el 15 de mayo de 2007 ya que el contrato tenía una duración de seis meses y la correspondiente prórroga era de seis meses, lo cual irrespetó el demandante a demandar el cumplimiento del contrato y subsidiariamente el desalojo antes del vencimiento de dicha prórroga legal siendo sorprendido por tal acción incoada en su contra, la cual fue declarada sin lugar, por lo que el hoy demandante realizó una venta a sus menores hijos con la intención de insolventarse y no cumplir con el pago de sus obligaciones como consecuencia de la demanda sin fundamento que se le había declarado no ha lugar y el subsiguiente pago por costas procesales a las cuales fue condenado en ese juicio y buscar además, un fundamento para incumplir con el contrato de arrendamiento que se había convertido a tiempo indefinido y por cuanto su representado había y ha venido cumpliendo a la fecha con los pagos mensuales de los cánones de arrendamiento y todas sus obligaciones como arrendatario y buen padre de familia, el demandante intenta ahora la presente contención por desalojo por tercera vez de manera contumaz y sin fundamento.

Expresa que su representado nunca se ha negado a entregarle el inmueble objeto de este juicio y que las vías de participación que le hizo no es del tenor que ahora transcribe y que lo cierto es que el día 6 de diciembre de 2006 después de tener una relación arrendaticia armoniosa de seis meses le demanda inquiriéndole el desalojo del inmueble en una forma no elegante como lo demuestra la referida demanda.

Arguye que para la procedencia del desalojo fundamentada en la necesidad de habitar el inmueble por parte del propietario o, en este caso, de un pariente consanguíneo dentro de segundo grado, se deben demostrar 4 requisitos: el primero de ellos es el carácter de propietario del actor; el segundo, la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido; el tercero, el nexo o vínculo de consanguinidad dentro de segundo grado de un pariente del propietario; y cuarto, la necesidad de habita el inmueble, en este último supuesto, el demandante no alegó prueba alguna que demuestre la necesidad de habitar el inmueble en unión de sus hijos.

Indica que es falso que su representado haya incumplido con sus obligaciones contractuales asumidas en el contrato por cuanto en la cláusula tercera se indica que el contrato tenía una duración de seis meses desde el 15 de mayo de 2006 hasta el 15 de noviembre del mismo año, previo en el cual y hasta la presente fecha ha cumplido su representado puntualmente con todos sus obligaciones ya que el demandado el demandante por cumplimiento de contrato y subsiguiente desalojo estando dentro de la prórroga legal y que dicha demanda fue declarada sin lugar por lo que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.

Rechazó que su representado tenga que resolver el contrato de opción de compra venta y arrendamientos celebrado entre ambas partes un cancelar daños y perjuicios a alguno y mucho menos por la cantidad de 5000 bolívares ni pagar indexación ni las costas procesales.

-III-

Decisión sobre las cuestiones previas opuestas

Antes de pronunciarse sobre el mérito del asunto, debe este tribunal, decidir sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En primer lugar, la parte demandada opone la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor por no tener la representación que se atribuye, fundamentándose en que la abogada O.G. no tiene la representación que se atribuye, toda vez que no tiene el carácter de apoderada judicial de la co-demandante M.A.C.N., la cual es mayor de dieciocho años y que ésta ciudadana no le diera poder alguno a la mencionada abogada o a su padre ciudadano A.C. para que demandara por incumplimiento de contrato o por desalojo, es decir, que la abogada O.G. presentó la demanda sin el debido poder que le permitiera actual en representación de M.A.C.N. o al padre de la misma en representación de su hija.

Para decidir el Tribunal observa:

Se evidencia del escrito de demanda, que el ciudadano A.R.C., en su propio nombre, asistido de la abogada O.G., interpuso demanda de desalojo en contra de G.A.R.T., fundamentándose en que aquél (el actor) le cedió en arrendamiento al demandado, el inmueble objeto de este juicio, en fecha 15 de mayo de 2006, y que ante la falta de pago de los meses de abril y mayo de 2009 procede a demandarlo por desalojo.

No expresa el actor que obre en nombre o representación de su hija M.A.C.N., como lo asevera la parte demandada. Tampoco se observa que la abogada O.G. actúe o se atribuya ser apoderada o representante de la ciudadana M.A.C.N., como igualmente lo afirma la parte accionada.

Así las cosas se observa, que lo argumentado por la parte demandada no se subsume en el supuesto de hecho previsto en el ordinal 3° del citado artículo 346, ya que, en este caso, el actor es el ciudadano A.R.C. y no la ciudadana M.A.C.N., cuestión por la cual se declara sin lugar la presente cuestión previa. Así se decide.

En segundo lugar la parte demandada opone la cuestión previa de la cosa juzgada prevista en el ordinal 9° ex artículo 346 manifestando, en resumen de sus argumentos, que previamente el mismo actor, A.R.C., interpuso, primeramente, un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra y subsidiariamente por acción de desalojo en su contra, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, según expediente número FP02-V-2006-001436, cuyas pretensiones fueron declaradas improcedentes, y posteriormente otro juicio de desalojo en contra del mismo demandado, en el cual fue declarada sin lugar la demanda por el mencionado juzgado, el cual conocía en alzada sobre la decisión proferida por el juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, el cual conoció en primera instancia del citado juicio.

Para decidir el Tribunal observa:

Se desprende de las copias certificadas acompañadas al escrito de contestación de demanda que por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia mencionado, cursó un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra y subsidiariamente desalojo interpuesto por A.R.C. contra G.R.T. (Exp. FP02-V-2006-001436), fundamentándose en el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000), suma ésta en que fue pactada la opción de compra venta contenida en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, demandando subsidiariamente el desalojo por no haber el arrendatario cumplido con sus obligaciones legales y contractuales, profiriendo, dicho Tribunal, sentencia definitiva en fecha 8 de mayo de 2007 declarando sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e improcedente la demanda de desalojo por cuanto, para la fecha de admisión de la demanda estaba en curso la prórroga legal y “sólo podía admitirse demandas por resolución de contrato (no por desalojo)”.

Igualmente se observa de dichas copias certificadas, que por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, el actor, luego de culminado el juicio de cumplimiento de contrato y desalojo, interpuso nuevamente demanda de desalojo contra el arrendatario, fundamentándose en la necesidad del actor y de sus hijos de habitar el inmueble arrendado, conforme al artículo 34.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Exp. FP02-V-2007-000969), la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil (arriba plenamente identificado), mediante sentencia de fecha 26 de junio de 2008, el cual conoció en apelación de la sentencia proferida por el juzgado de la causa que había declarado con lugar la demanda.

Así las cosas se observa que el literal 3° del artículo 1.395 del Código Civil dispone:

La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.

Tales son:

3° La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.

La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma cosa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.

Este artículo indica los requisitos para que proceda la cosa juzgada, es decir, la triple identidad, es decir, sujeto, objeto y causa de pedir o causa petendi, y además que las partes vengan al juicio con el mismo carácter que el anterior.

En relación a la cosa objeto del litigio, es indudable y evidente que se trata del mismo inmueble el referido en los juicios anteriores y el identificado en esta causa, es decir, la casa número 44, ubicada en la manzana 8, de la urbanización los Próceres, de esta ciudad; lo mismo sucede con la identidad de las partes, es decir, son las mismas a que se refiere los juicios precedentes y las intervinientes en este proceso y ambas tienen el mismo carácter indicado en aquéllos (arrendador-actor y arrendatario-demandado).

Sin embargo, no sucede lo mismo con la causa petendi (causa de pedir) a que se refiere el artículo citado, pues la causa que da origen a la presente demanda de desalojo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la parte actora (abril y mayo de 2009), causal de desalojo ésta prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; al paso que, en los juicios anteriores, la causa de pedir contenida en las pretensiones ejercidas por el actor son, por una parte, el incumplimiento en el pago de la suma convenida en la opción de compra venta del inmueble y, por la otra, la necesidad del propietario o sus hijos de ocupar el inmueble; en cambio, en el presente juicio, si bien se trata también de un desalojo, sin embargo la pretensión está fundamentada en una causa distinta, esto es, en la falta de pago de cánones de arrendamiento, causa ésta que no fue alegada ni mucho menos controvertida en los juicios anteriores.

Quiere ello decir que en el presente caso no se encuentra lleno el extremo de identidad entre la causa que originó los juicios anteriores y la causa de pedir en que se fundamenta este juicio.

En atención a lo expuesto, se declara improcedente la cuestión previa de la cosa juzgada opuesta por la parte demandada. Así se decide.

En tercer lugar, la parte accionada opone la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, sin esgrimir las razones de hecho que sostenga la procedencia de tal cuestión previa.

Esta falta de fundamentación es razón suficiente para declarar la improcedencia de la cuestión previa opuesta. No obstante a ello, este Juzgador, extremando su función sentenciadora, observa:

Tanto la jurisprudencia como la doctrina patria han sido consecuentes en sostener que para que haya prohibición de admitir la acción propuesta, debe aparecer clara la voluntad del legislador de prohibirla.

En efecto, el autor A.R.R. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, pág 82, Edit. Arte, Caracas 1995) comenta que:

(...) solo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada...

Por ello, sólo puede hablarse de carencia de acción, cuando el propio orden jurídico, objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera digno de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción. (...) También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.

Se quiere significar con ello que, para que prospere esta cuestión previa, es necesario que exista una disposición legal en la que expresamente se prohíba la admisión de la acción interpuesta; tal es el caso de las acciones para reclamar lo proveniente de juegos de suerte, azar o envite, las cuales están negadas expresamente por el artículo 1.801 del Código Civil, así como también el 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo permite demandar el “desalojo” por las causales allí enumeradas.

En el caso de autos se observa que no existe en nuestro ordenamiento jurídico una norma legal que expresamente prohíba la admisión de acciones como la incoada. Por el contrario, la acción deducida por el demandante (desalojo) lejos de estar prohibida por la ley, más bien se encuentra expresamente consagrada en la misma, específicamente en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por todo lo antes expuesto, y al no estar expresamente prohibida por la ley la acción incoada por la parte actora (desalojo), debe este Juzgador declarar improcedente la presente cuestión previa. Así se declara.

-IV-

Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por A.R.C. contra G.R.T., fundamentándose la parte actora en la falta de pago oportuno por parte del arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2009, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300) cada mes, causal ésta prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento que se inició a tiempo fijo el día 15 de mayo de 2006, por seis meses fijos, y que se convirtió a tiempo indeterminado por haber ocurrido la tácita reconducción.

Por su parte la demandada admitió, tanto la existencia de la relación arrendaticia entre ambas partes, que se inició por tiempo determinado y se convirtió en un contrato a sin determinación temporal, como el canon de arrendamiento indicado por la parte actora (Bs. 300), pero se excepciona negando todos los hechos esgrimidos por el actor y alegando que “…ha venido cumpliendo a la fecha con los pagos mensuales de los cánones de arrendamiento y todas sus obligaciones como arrendatario…”.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1. - La parte actora produjo junto con el libelo de demanda (folio 5 al 10) documento del contrato de arrendamiento entre las partes intervinientes en este juicio, instrumento éste cuyo análisis considera inoficioso este Juzgador, en vista de que la relación arrendaticia y la existencia misma del contrato ha sido admitida de forma expresa por la parte demandada y, por tanto, relevado de pruebas.

2. - Igualmente acompañó un estado de cuenta (folio 10) supuestamente emitido por la entidad Banfoandes. Sin embargo, el mencionado instrumento no presenta un sello húmedo, ni una firma o un logotipo que siquiera haga presumir que sea emanado de la citada institución bancaria, motivo por el cual se desecha del presente proceso. Así se establece.

3. - También acompañó a la demanda copia fotostática del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 25 de julio de 2007, bajo el N° 43, tomo 8, protocolo primero del tercer trimestre de 2007, mediante el cual el actor vende a sus hijos M.C.N. y W.C.N., el inmueble en litigio.

   Acerca de este documento, en vista de que en el presente juicio no es un hecho controvertido la propiedad del inmueble, y por cuanto el actor está procediendo como la persona que arrendó el inmueble al demandado, y no como propietario del mismo, en consecuencia considera este juzgador que nada aporta para la resolución del presente juicio, cuyo tema esencial es la solvencia o insolvencia del arrendatario, cuestión por la cual se hace inoficioso el análisis de dicho instrumento. Así se establece.

4. - En relación a las copias certificadas, acompañadas por la parte actora marcadas con las letras “X” y “Y”, en el lapso probatorio, contentivo de las actuaciones insertas en el expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas por el arrendatario a favor del arrendador (Exp. FP02-S-2006-007018), llevado ante el Tribunal Primero del Municipio Heres del este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, este Juzgador observa que conforme a reiterada y pacífica jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado consignatario y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

   Pruebas de la parte demandada

1. - En la contestación a la demanda, el accionado acompañó, marcadas con las letras “a”, “b” y “c”, copias certificadas de los asuntos Nros. FP02-V-2006-001436, FP02-V-2007-000969 y FP02-R-2008-000140, contentivos de los juicios de cumplimiento de contrato y desalojo, y recurso de apelación, llevados por ante los Tribunales Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito y Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, los cuales nada aportan para la resolución del presente litigio, ya que no demuestran la solvencia o insolvencia del demandado, cuestión por la cual no se les otorga ningún valor probatorio en lo referente al fondo del presente asunto. Así se establece.

2. - En relación a las documentales acompañadas al escrito de contestación, acompañadas “d” y “e”, contentivas de partida de nacimiento de la ciudadana M.A.C.N. y copia certificada de título supletorio, este Tribunal observa que de ellos no se desprende la solvencia o insolvencia del demandado, hecho éste que es el verdaderamente relevante para la resolución del litigio, cuestión por la cual se desechan del presente proceso. Así se establece.

   Ahora bien, a.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

   En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

   En este sentido el Tribunal observa que al admitir el arrendatario la existencia de la relación arrendaticia sobre el inmueble en litigio, así como el monto del canon de arrendamiento indicado por la actora, la carga de la prueba se traslada hacia el demandado, quien debe demostrar las excepciones opuestas.

   En relación a la falta de pago de los cánones arrendaticios, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y en descargo del arrendatario, consignarlas por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   Mientras que el ordinal a) del artículo 34 ejusdem prevé, como causal de desalojo, la falta de pago correspondiente a dos –o mas- mensualidades consecutivas.

   Concatenando ambas disposiciones tenemos que el arrendatario puede atrasarse en el pago de dos mensualidades consecutivas y no por ello incurre necesariamente en insolvencia, pues el artículo 51 transcrito permite o le otorga una especie de prórroga al arrendatario para que consigne, por ante el Tribunal competente, los cánones de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad. Si transcurre este lapso (15 días) luego del vencimiento de la mensualidad, aquí el arrendatario sí incurriría en insolvencia arrendaticia.

   En el sub iudice se observa que la actora fundamenta su acción de desalojo en la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2009, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300) mensuales; cuestión por la cual este Tribunal tiene que analizar las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2006-007018, llevado por ante el Juzgado Primero de Municipio, a los fines de constatar si verdaderamente el arrendatario consignó los cánones de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2009 en forma no oportuna.

   En este sentido se observa que en el folio 299 de este expediente (folio 143 del expediente de consignaciones) cursa una diligencia de fecha 1 de julio de 2009, según la cual el arrendatario consigna el “bauche (sic) original del banco Banfoandes correspondientes al pago de los ultimos (sic) dos meses vencidos de arrendamiento de un bien inmueble correspondiente al ciudadano A.C.…” , que de acuerdo al auto de fecha 2 de julio de 2009 emanado del Tribunal donde cursa la mencionada solicitud y de acuerdo a lo narrado por la parte actora, corresponde a los meses de abril y mayo de 2009.

   Así las cosas el Tribunal observa que si bien es cierto el arrendatario consignó ante dicho juzgado, mediante la citada diligencia de fecha 1 de julio de 2009, el recibo de depósito bancario N° 0679120, de fecha 1 de junio de 2009, por la cantidad de seiscientos bolívares (Bs. 600) efectuado en la cuenta de ahorro ordenada a aperturar al efecto en Banfoandes, correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009, sin embargo, no por esta circunstancia el arrendatario debe ser considerado como insolvente.

   En efecto, a este respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 1115, de fecha 12 de mayo de 2003 (Exp. 02-0628), expresó lo siguiente:

   La decisión apelada, declaró con lugar el amparo, al considerar que el fallo accionado es injusto por cuanto se declaró insolvente al arrendatario y se le condenó al pago de la suma de dinero que constituyó el objeto de la causa, cuando los cánones de alquiler fueron consignados por el arrendatario dentro del plazo legal exigido por la Ley.

   En tal sentido observa esta Sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de julio del año 2000. Siendo el caso, que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrendaticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas.

   Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones.

   Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, sino que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dichas consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador.

   En este estado, estima conveniente esta Sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago.

   En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia.

   Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios.

   Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario.

   Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron, aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.

   Tal proceder, lleva inmerso la observación de una serie de formalidades, que lesionan el derecho a la defensa del accionante en amparo, dado que, al no reconocérsele el pago efectuado se le restringe la causa principal que posee para liberarse de esa obligación arrendaticia exigida, dejándose en un estado de absoluta indefensión, por cuanto la sentencia proferida, por la cuantía de la causa principal no es susceptible de ser recurrida en casación.

   Razones estas por las cuales, la decisión tomada por el juez a quo mediante la cual considera que, declarar la insolvencia del inquilino como sanción por no haber dado cumplimiento a la formalidad de haber aportado al expediente de consignaciones los comprobantes bancarios, desconocería el derecho material al pago del arrendatario, estuvo ajustada a derecho y así se declara. (Subrayados del Tribunal).

   Tal como lo expresa la Sala Constitucional, es un excesivo formalismo exigir al arrendatario que notifique o consigne ante el Tribunal los recibos bancarios de depósito y de lo contrario considerarlo en estado de insolvencia, pues lo que requiere la ley es que el pago se efectúe dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, aún cuando se consigne ante el Tribunal, en forma posterior, el respectivo recibo bancario.

   En el sub iudice se observa, del recibo bancario N° 0679120, acompañado por el arrendatario en el expediente consignatorio, en diligencia de fecha 1 de julio de 2009, que el pago de los meses de abril y mayo de 2009, se efectuó en fecha 1 de junio de 2006, es decir, que el pago de los mencionados meses (abril y mayo) se efectuó en el lapso previsto ex artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, dentro los primeros quince (15) días al vencimiento del mes de mayo de 2009.

   En vista de las anteriores consideraciones, este Tribunal llega a la convicción de que el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones arrendaticios reclamados por la parte actora (abril y mayo de 2009), al haber cumplido con los requisitos exigidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referentes a las consignaciones arrendaticias, por lo que necesariamente la pretensión ejercida mediante esta acción debe ser desechada, como expresamente lo será en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por A.R.C. contra G.R.T.. Así se decide.

   Se condena en costas del proceso a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

   Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los once días (11) días del mes de febrero del año dos mil diez (2.010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

   El Juez.,

   Dr. N.A.R..

   La Secretaria Acc.

   Abg. H.L.G.

   La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

   La Secretaria Acc.

   Abg. H.L.G.