Decisión nº 28 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 23 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J.

DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 13.977

PARTE DEMANDANTE: R.D.L.R.M.M., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. 4.762.276 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL: C.E.C.P. y W.E.M.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.321 y 195.710, respectivamente, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: C.E.M.M., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. 4.530.593 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES: R.S.M., P.C.S.M., RAFAEL SUÁREZ VALLES, YOLYCAR MORILLO MOGOLLÓN y E.B.D.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 16.404, 188.788, 150.982, 139.463 y 169.821, respectivamente, y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO.

FECHA DE ENTRADA: veinte (20) de diciembre de 2013.

I

Narrativa:

Se inicia el presente juicio de DESALOJO por demanda incoada por el ciudadano R.D.L.R.M.M., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. 4.762.276 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano C.E.M.M., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. 4.530.593 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, con fundamento en las causales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 20 de diciembre de 20132, este órgano jurisdiccional admitió en cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, ordenando la citación de la parte demandada.

En fecha 24 de febrero de 2014, el alguacil natural del tribunal dejó constancia en actas de la citación de la parte demandada.

Por escrito presentado en fecha 26 de febrero de 2014, la representación judicial de la parte demandada contestó la demanda en nombre de su representada, promoviendo a su vez la cuestión previa referida a la falta de jurisdicción.

Por medio de sentencia interlocutoria de fecha 26 de febrero de 2014, se declaró improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

En fecha 17 de marzo de 2014, se dejó constancia en actas de la presentación de medios de prueba por parte de la representación judicial de la parte demandante.

Asimismo, en fecha 25 de marzo de 2014, demandada promovió medios de pruebas en el presente proceso, los cuales fueron agregados en la misma fecha.

Por resolución de la misma fecha 25 de marzo de 2014, el tribunal admitió los medios de prueba presentados por la parte demandante, negó la admisión de los medios probatorios promovidos por la parte demandada, y, ordenó notificar a las partes de la presente resolución a los fines de dictar sentencia.

En fecha 28 de marzo y 11 de abril de 2014, se dejó constancia en actas de la notificación de la parte demandante y demandada, respectivamente.

II

Límites de la controversia

2.1. Argumentos de la parte demandante:

Manifiesta la parte demandante que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo de fecha 04 de agosto de 1993, anotado bajo el No. 84, Tomo 107 de los libros de autenticaciones, que suscribió con el ciudadano C.M. un contrato de arrendamiento cuyo objeto fueron los siguientes inmuebles: Un galpón ubicado en la avenida 63, número 95E-158, la casa para depósito signada con el número 63-40, y parte del terreno ejido en porción de 14 metros de ancho por 13 metros de largo del fondo de la casa 95-1-56 del Barrio Las Marías de la Parroquia F.E.B.d.M.M. del estado Zulia.

Resalta además que el contrato comenzó a regir a partir del día 16 de febrero de 1993, tal y como lo establece la cláusula cuarta del mismo contrato, con una duración de tres (03) años, fijos, y que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000, 00) el primer año; QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000, 00) el segundo año; y, VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) el tercero.

Asimismo, destaca que el terreno donde se encuentra construido el galpón tiene una superficie de 482, 22 Mts. ² y que el inmueble en su conjunto está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Propiedad que es o fue de de Rafael de los R.M.M.; SUR: Calle 95F; ESTE: Avenida 63; y, OESTE: Propiedad que es o fue de E.R.V..

De otro modo, refiere dicha parte que el 10 de octubre de 2000, propuso demanda contra el ciudadano C.M., ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial por cumplimiento de contrato de arrendamiento por falta de pago por más de dos cánones de arrendamiento y la desocupación y entrega del inmueble objeto del contrato, declarando dicho tribunal improcedente la demanda en virtud de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de lo cual está conciente, quedando definitivamente la decisión.

Que en fecha 01 de diciembre de 2011, propuso demanda contra el mencionado ciudadano C.M. ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas y el deterioro del inmueble, declarando el tribunal improcedente la demanda según sentencia de fecha 31 de octubre de 2012, siendo confirmanda la decisión por el Juzgado Superior Segundo de Primera Instancia (sic) en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Por otra parte, aduce que propuso demanda por nulidad de contrato de subarrendamiento en contra del mencionado ciudadano C.M. y la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES METALURGICAS (VENCON C.A.) y le correspondió conocer al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 13 de agosto de 2008, declaró sin lugar la demanda, quedando firme la decisión por no haberse ejercido recurso de impugnación alguno.

Que desde el día 30 de octubre de 2009, el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) mensuales cada uno, lo que asciende hasta la fecha de hoy a la cantidad de UN MILÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000, 00) que representan 9.346 unidades tributarias, además de que los inmuebles se encuentran materialmente abandonados.

Por tal razón demanda el desalojo con fundamento en las causales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y solicita se ordene la entrega del inmueble arrendado.

2.2. Argumentos de la parte demandada:

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda el co-apoderado judicial de la parte demandada procedió, en primer, término a promover la cuestión previa contenida en el numeral primero (1ero) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que se refiere a la falta de jurisdicción.

Por otra parte, negó, rechazó y contradijo que desde el 20 de marzo de 2009, le adeude la suma de Bs. 20.000, 00 mensuales para un total de Bs. 1.000.000, 00) por concepto de cánones de arrendamiento ni por ningún otro concepto.

De otro modo, admitió que en fecha 04 de agosto de 1993 suscribió el contrato de arrendamiento en la fecha indicada en el libelo y se estableció el lapso de duración de tres (03) años.

Asimismo, admite que el valor del canon de arrendamiento se fijó en la suma DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000, 00) el primer año; QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000, 00) el segundo año; y, VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) el tercer año; así como que es cierto todo el recorrido procesal narrado por el demandante en su libelo.

En otro orden de ideas, destaca que el inmueble arrendado se encuentra ocupado por un sobrino de ambas partes y que aparece identificado en el libelo de demanda como apoderado judicial del demandante, es decir, W.E.M.G.) y que no hay duda alguna que hubo un contrato de arrendamiento pero con opción de compra.

Que basado en el hecho cierto de que uno de los apoderados judiciales del actor, tiene perfecto conocimiento del contrato de arrendamiento e incluida la opción de compra, celebrado entre los ciudadanos R.M. y C.M., ambos tíos del apoderado, y que el mismo se encuentra en posesión de una porción del terreno, es lógico entender, no solo porque es un profesional del derecho, sino por la posesión que ocupa, que al momento de culminar el procedimiento, instaurado por el ciudadano C.M. contra R.M., ventilado por ante este mismo tribunal y que tiene la nomenclatura 13.863, que efectivamente ordenara, sin duda alguna, la entrega del título de propiedad, estará en la obligación legal, de entregar la parte a que hace referencia, sin que pueda alegar que es un poseedor de buena fe y, si lo tiene arrendado, ha realizado un contrato de arrendamiento sobre una parte que no le pertenece, por lo que deberá asumir su responsabilidad con el arrendatario, que en todo caso, para el apoderado actor sería de buena fe, y no para el demandado.

De igual modo, señala dicha parte que el demandante en la escritura libelar olvida elementos y hechos muy importantes con el ánimo de confundir y crear en su beneficio un fraude procesal, no solo por las reiteradas demandas interpuestas, entre ellas un amparo constitucional, sino además porque olvida decirle al tribunal que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción que en el juicio seguido en contra del hoy demandante signado con el No.36.076 por rendición de cuentas se celebró una transacción la cual fue homologada, y resalta que esa transacción se firmó en el año 1993, quedando establecido que el ciudadano C.M. recibía a través de una opción de compra por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000, 00) el inmueble tipo galpón, el inmueble tipo casa que sirve de depósito y parte del terreno que se dice ser ejido.

Que el precio debía cancelarla el ciudadano C.M. en un lapso de tres (03) años, hasta el año 1996, y como quiera que era un período de tres (03) años, en la misma transacción se estableció la modalidad de pago de cánones de arrendamiento los cuales se fijaron en la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000, 00) el primer año; QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000, 00) el segundo año; y, VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) el tercer año, lo que a su decir, se repitió la transacción en lo referente a la opción de compra con contrato de arrendamiento, pero a través de una notaría pública, pero que priva la transacción por ser un acto judicial, que además fue efectuado con anterioridad a la autenticación del documento notariado.

Manifiesta además que su representado cancela real y efectivamente los pagos de los cánones de arrendamiento hasta el día que se cumplió con el lapso establecido, es decir, tres (03) años, aun cuando previamente y por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, expediente al cual hace referencia, el ciudadano R.M., ya se había declarado sin lugar la demanda interpuesta por falta de pago de cánones de arrendamiento, lo que significa que el ciudadano C.M. estaba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

Pero que también, su representado cumple actualmente con el pago de los cánones de arrendamiento hasta el año 1996, simplemente porque en la referida fecha, y a través de la oferta real de pago y el respectivo depósito, para liberarse de la obligación intentó dicho procedimiento no solo porque el ciudadano R.M., se negaba a recibir el pago de forma voluntaria, sino además para liberarse de la obligación por la negativa de el (sic) acreedor y aun a pesar de todos los retrasos que tuvo ese procedimiento la referida oferta real de pago fue declarada con lugar a favor del hoy demandante y donde se declara al deudor liberado de la obligación, siendo confirmada dicha sentencia por el Juzgado Segundo de Primera en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial en decisión de fecha 23 de abril de 2004.

Y que es el caso lejos de cumplir con la entrega del título de propiedad del inmueble objeto de la opción de compra y por supuesto de la oferta real de pago, para tramitar la titularidad del inmueble, el hoy demandante, intenta un recurso de amparo constitucional el cual fue tramitado por ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial siendo confirmado el fallo apelado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 24 de noviembre de 2005.

Finalmente, destaca que se encuentra en presencia de un absoluto y temerario fraude procesal, y desconoce no solo las decisiones dictadas en su contra sino además burlándose de la justicia.

III

Medios de prueba aportados al proceso:

3.1. De la parte demandante:

Del mérito de las actas:

El co-apoderado judicial de la parte demandante invocó a su favor el mérito que se desprende de las actas procesales.

En cuanto a esta invocación, esta juzgadora considera que tales invocaciones no constituyen un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, de modo que al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se valora.

Documentales:

• Constante de sesenta y cinco (65) folios útiles copia certificadas expedidas en fecha 06 de diciembre de 2013 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, correspondiente al expediente No. 57.302

Con relación a las copias que anteceden, esta sentenciadora por cuanto observa que las mismas no fueron impugnadas por la parte adversaria, en consecuencia, se tienen como fidedignas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

Del legajo de copias consignadas, este tribunal resalta la copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo de fecha 04 de agosto de 1993, anotado bajo el No. 84, Tomo 107 de los Libros de Autenticaciones, a fin de dilucidar lo conducente.

• Copia fotostática simple de decisión de fecha 03 de noviembre de 2010 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No. 10-0720.

Con relación a la anterior copia, este tribunal con base a la notoriedad judicial esta sentenciadora la valorará en tanto y en cuanto permita esclarecer hechos controvertidos, con fundamento en el principio de unidad de la prueba establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

3.2. De la parte demandada:

Documentales:

• Constante de treinta (30) folios útiles, copias certificadas de expediente No. S-2578 llevado por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial que corresponde a la OFERTA REAL DE PAGO interpuesta por el ciudadano C.M..

En lo atinente al medio de prueba que antecede, esta operadora de justicia por cuanto observa que las mismas no fueron impugnadas por la contraparte, en consecuencia, con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignas. Así se valora.

IV

Motivación:

Una vez valorados los medios de pruebas aportados al proceso, pasa esta juzgadora a explanar la argumentación jurídica que soportará la presente decisión bajo los siguientes términos:

El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto, el Dr. G.C.d.T., en su obra “Diccionario Jurídico Universitario”, señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”. El precio se llama también “arrendamiento” o “alquiler”.

El Código Civil venezolano en el artículo 1.579 define la figura del arrendamiento, estableciendo que el mismo, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla”.

La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).

En opinión de Ortega, Iraida (2002), autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, p. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.

Ahora bien, los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración más que la voluntad de las partes, y éstos pueden hacerse de forma privada, reconocidos o autenticados.

Sin embargo, lo realmente trascendente de estos tipos contractuales es que conforme el artículo 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”, sobre lo pactado entre ellas, y por tanto, cualquier reclamación que surja entre las partes debe resolverse conforme lo contratado.

Y con base al artículo 1.264 del Código Civil las obligaciones allí pactadas deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, ya que priva la voluntad de las partes contratantes.

Un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal se le permite continuar al arrendatario después de vencido el lapso y su prórroga legal correspondiente, en posesión del inmueble mediante el pago del precio.

En el caso sub especie litis, observa esta operadora de justicia que la parte demandante pretende el desalojo del inmueble dado en arrendamiento con fundamento en las causales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A fin de verificar la viabilidad de la demanda propuesta, es necesario conocer el contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual consta en copias certificadas agregadas al libelo de la demanda.

En este sentido, se observa que la cláusula cuarta del contrato celebrado se estableció lo siguiente: “El término de duración de este contrato es de TRES (3) años, fijos, contados a partir del 16 de febrero de 1993”.

Así pues, se observa que al haberse pactado el tiempo de duración a un día fijo, entiende esta sentenciadora que una vez llegado ese día y al haberse extendido posterior a esa fecha, operó la tácita reconducción, lo cual hizo que el contrato de arrendamiento se volviera indeterminado en cuanto a la relación arrendaticia.

Sin embargo, es el caso que en el mismo contrato, en la cláusula quinta, se estableció una especie de opción de compra en los siguientes términos:

El inmueble arrendado, identificado en la cláusula primera, de este contrato, está bajo la condición de OPCIÓN DE COMPRA por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000, oo) la cual se obliga el arrendatario a cancelar dentro del plazo de tres (3) años contados a partir del 16 de Febrero de 1993, fecha de la transacción celebrada en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente No. 36.076

.

Bajo esta perspectiva, se observa que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda aduce que debe tomarse en cuenta lo suscitado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción en el juicio seguido en contra del hoy demandante signado con el No.36.076 por rendición de cuentas se celebró una transacción la cual fue homologada, y resalta que esa transacción se firmó en el año 1993, quedando establecido que el ciudadano C.M. recibía a través de una opción de compra por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000, 00) el inmueble tipo galpón, el inmueble tipo casa que sirve de depósito y parte del terreno que se dice ser ejido, todo lo cual se ratificó en el documento de fecha 04 de agosto de 1993, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, anotado bajo el No. 84, Tomo 107 de los Libros de Autenticaciones.

Asimismo, señala la parte demandada que el precio debía pagar en un lapso de tres (03) años, hasta el año 1996, y como quiera que era un período de tres (03) años, en la misma transacción se estableció la modalidad de pago de cánones de arrendamiento los cuales se fijaron en la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000, 00) el primer año; QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000, 00) el segundo año; y, VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) el tercer año, todo lo cual cumplió a cabalidad y señala como prueba las copias certificadas de las sentencias de oferta real de pago dictadas con ocasión a la transacción celebrada.

De igual manera, se observa que la parte demandada indica la existencia de un juicio sustanciado por ante este mismo tribunal instaurado por el ciudadano C.M. en contra del ciudadano R.M., signado con el No. 13.863 de la nomenclatura particular de este órgano jurisdiccional.

En este orden de ideas, de la revisión de las actas se constata que en fecha 23 de abril de 2004, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial ratificó la decisión de fecha 21 de julio de 2003, dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, y por tanto válida la oferta real de pago realizada por el ciudadano C.M. a favor del ciudadano R.M., en fecha 29 de enero de 1996.

Bajo esta óptica, esta sentenciadora, a fin de argumentar la decisión a proferir en el presente proceso considera necesario hacer mención que la notoriedad judicial permite que el juez por su cargo pueda conocer de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio o en otro tribunal, permitiéndosele conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado incluso por otros tribunales y cuál es su contenido, considerados como hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como un particular sino como un juez dentro de sus funciones.

En este sentido, resulta oportuno señalar el criterio que se estableció en sentencia de la Sala Constitucional N° 724 de fecha 05 de mayo de 2005 (caso: “Eduardo Alexis Pabuence”), en el cual se delimitó la relevancia y apreciación de la notoriedad judicial:

…En resguardo de una eficaz administración de justicia, cercana a la realidad por parte de los órganos jurisdiccionales, es como se concibió la esencia del premencionado artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual concede a éstos la posibilidad de incorporar y complementar los fallos judiciales, con fundamento en el conocimiento de diversas decisiones que se produzcan en el marco de determinados casos dentro del desarrollo de su actividad jurisdiccional, en aras de salvaguardar y propugnar un correcto mantenimiento del Estado de Derecho y de Justicia y en la búsqueda de la verdad jurídica. (Vid. Sentencia de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia del 29 de noviembre de 1990, caso: ‘Cristopher Anthony Robinson’).

Así pues, interesa destacar el espíritu del legislador cuando dispuso en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil que: ‘(...) el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentran comprendidos en la experiencia común, principio éste de un alto valor dogmático y práctico, que conduce a una mejor administración de justicia’. (Negrillas de esta Sala).

Al efecto se observa, que al igual que nuestro Derecho Continental, se fundamenta en una correcta resolución de los casos, complementando los mismos con decisiones judiciales precedentemente decididas y que forman parte del conocimiento del Juez que puede incorporarlas aun cuando no hayan sido invocadas por las partes, en aras de garantizar una tutela judicial efectiva, y así evitar posibles contradicciones entre las decisiones que se dicten.

En este mismo sentido, resulta relevante destacar lo dispuesto respecto de la notoriedad judicial por esta Sala en decisión N° 150 del 24 de marzo de 2000, caso: ‘José G.D. Mase’, en la cual se dispuso:

‘La notoriedad judicial consiste en aquellos hechos conocidos por el juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que él no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la esfera de sus funciones. Es por ello que, los jueces normalmente hacen citas de la doctrina contenida en la jurisprudencia, sin necesidad de traer a los autos copias (aún simples) de las sentencias, bastando para ello citar sus datos. Suele decirse que como esos aportes jurisprudenciales no responden a cuestiones fácticas, ellos no forman parte del mundo de la prueba, lo que es cierto, y por lo tanto no se hace necesario consignar en el mundo del expediente, copia del fallo invocado.

Sin embargo, si bien es cierto que la observación anterior es válida, no es menos cierto que varias leyes de la República permiten al juez fijar hechos con base a decisiones judiciales que no cursan en autos, y a veces ellos no constan. Así, los artículos 105 y 115 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia autorizan al Juzgado de Sustanciación a no admitir demandas si existiese cosa juzgada sobre lo que pretende la demanda. Como tal conocimiento es anterior al auto de admisión de la demanda, ya que en él se plasma no admitiendo, el mismo se adquiere fuera de autos y no prevé la ley citada que se deje constancia en el expediente, o en el auto, de la fuente del conocimiento del fallo firme. Esta fuente, tratándose de sentencias judiciales que contienen la cosa juzgada, no pueden ser producto sino de la notoriedad judicial que adquiere el tribunal sobre esos fallos.

Igual situación prevé el numeral 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, cuando como causal de inadmisibilidad de la acción de amparo señala la existencia previa de otro amparo con el mismo objeto. Sólo la notoriedad judicial permite al juez de amparo, de oficio, inadmitir la acción por existir pendiente otro p.d.a..

... omissis ...

Las normas citadas demuestran que en Venezuela funciona la notoriedad judicial, y ella –que atiende a una realidad- no puede quedar circunscrita a los casos expresamente contemplados en la ley, ya que atiende a una situación más general, cual es que el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes y otros hechos semejantes. La situación es aún más clara cuando los fallos tienen efecto erga omnes, y el juez debido a esos efectos, sí conoce la decisión, se ve en lo personal atado al contenido de la determinación judicial (...)’.

En consecuencia, del fallo precitado se observa que la notoriedad judicial no es un precedente aislado o una norma excepcional que permite su aplicación, sino que por el contrario, se transmuta en un deber del Juez de atender a los fallos judiciales emitidos en su Tribunal para así evitar posibles contradicciones en las decisiones de casos similares.

No obstante lo anterior, se observa que la notoriedad judicial pareciera encontrarse circunscrita al conocimiento que pueda tener el Juzgador en su propio Tribunal, sin embargo se observa que lo mismo no es completamente una regla legal tasada, carente de excepción alguna, ya que mediante la consagración del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todo Juez debe atender a las sentencias vinculantes que sean emanadas de esta Sala.

Asimismo, se observa que en aras de uniformar la jurisprudencia, si el mismo tiene conocimiento de una decisión emanada de un órgano jurisdiccional dentro de su ámbito de competencias, por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido concebido como un medio auxiliar de divulgación de la actividad jurisdiccional de este Tribunal (Vid. Sentencia de esta Sala N° 982 del 6 de junio de 2001, caso: ‘José V.A. Cáceres’), o por cualquier otro mecanismo de divulgación (Vgr. Copias fotostáticas), éste –Juzgador- puede traer a colación el referido precedente al caso concreto, aun de oficio

. (Negrillas del fallo)

Así las cosas, constata esta sentenciadora efectivamente la existencia de la causa No. 13.863 seguida por el ciudadano C.M. en contra del ciudadano R.M. por cumplimiento de contrato donde pretende que el demandado, entre otros aspectos, cumpla con la transacción de fecha 16 de febrero de 1993 suscrita bajo la causa No. 36.076 llevada por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción o en caso de negativa de parte del mismo sirva como justo título la sentencia a dictarse.

No obstante, se observa que si bien hasta la fecha no ha sido dictada la sentencia definitiva en ese proceso por no haberse verificado la oportunidad para ello, mucho menos ha adquirido el carácter de cosa juzgada y mal puede darse por cierto la pretensión reclamada, no constituye un hecho controvertido la celebración del contrato sui géneris celebrado entre las partes donde se visualiza la configuración de un arrendamiento con opción de compra venta sobre el inmueble dado en arrendamiento.

En tal sentido, mal puede verificarse la mora del arrendatario por la falta de pago de dos (02) mensualidades, que dicho sea de paso, no fueron determinadas en el caso en particular, y un presunto deterioro del inmueble arrendado, cuando la voluntad de las partes fue de llegar a un negocio jurídico más allá de un arrendamiento, donde se observa que llegado el plazo fijado (03 años) se realizaría la venta definitiva, y en caso contrario cada una de las partes (comprador y vendedor) poseían las vías legales a los fines de materializar su pretensión. Así se examina.

De la misma manera, debe señalarse que en el presente caso no ha quedado demostrado ni determinado las mensualidades presuntamente vencidas y no pagadas por la arrendataria en el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, así como del deterioro del inmueble objeto del contrato, sino que por el contrario se encuentra en litigio la propiedad del inmueble, lo cual será objeto de una decisión distinta a la actual y que se realizará conforme el material probatorio acompañado en el expediente correspondiente. Así se observa.

Y siendo que esta sentenciadora, comparte el criterio del procesalista Ricardo Henríquez La Roche, explanado en su obra Teoría General de la Prueba, el cual señala lo siguiente:

… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.

(…)

La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506

.

Establece el referido artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

La norma in commento pareciera contener dentro de que, si las nociones de carga, tema y objeto de la prueba, la carga de probar la tiene quien alegue hechos afirmados que incluye el conocimiento que se tienen sobre los hechos y la conformidad sobre ellos, el tema, es todo aquello que pueda presentar una conducta, un acontecimiento, un acto, una voluntad individual o colectiva, las circunstancias de tiempo modo y lugar en que sucedieron los hechos y, el objeto, son afirmaciones que en todo caso recaen sobre los hechos alegados.

Respecto a esa norma el autor E.C.B., en los comentarios del Código de Procedimiento Civil venezolano ha dejado sentado lo siguiente: “…El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio…la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones…” (Código de Procedimiento Civil comentado, E.C.B. pp. 356-358).

Conforme a la doctrina, la carga de la prueba tiene como finalidad señalar al juez cómo debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

La regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar las pruebas de los hechos particulares y concretos en los cuales fundamentan sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique.

El Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impide su existencia jurídica. (Sentencia N°.400 de fecha 27 de septiembre de 1995 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., tomada de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Dr. O.R.P.T., Agosto – Septiembre 1995, Tomo 8-9, págs. 304 y sig.).

Con respecto a este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 de fecha 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

Ahora bien, por cuanto se observa que la parte demandante pretende el desalojo por las causales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en virtud de no haberse demostrado la falta de pago de dos o más mensualidades durante la vigencia del contrato, ni mucho menos del deterioro del inmueble, sino más bien la existencia de un negocio jurídico entre las partes que va más allá de la relación arrendaticia, en consecuencia se desecha la demanda planteada. Así se declara.

V

Dispositivo:

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO propusiere el ciudadano R.D.L.R.M.M., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. 4.762.276 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra del ciudadano C.E.M.M., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal No. 4.530.593 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del estado Zulia, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA;

Dra. I.C.V.

LA SECRETARIA;

MSc. M.R.A.

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco (3:25) minutos de la tarde se publicó la anterior decisión quedando anotada bajo el Nº 28.

LA SECRETARIA;

Exp. Nº 13.977

IVR/MRA/19b.