Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 16 de Diciembre de 2010
| Fecha de Resolución | 16 de Diciembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Municipio |
| Ponente | Leticia Barrios Ruiz |
| Procedimiento | Nulidad De Asamblea |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de diciembre de dos mil diez
200º y 151º
PARTE ACTORA:, RAFIC DERJANI, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.323.373 e INVERSIONES ALAB C.A, Firma Mercantil Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 1 de diciembre de 1.988, bajo el N° 18, Tomo 67-Pro.
REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: M.M.V., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 114.518.
PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS GIOVANNA, representada por C.R.R.O., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 11.928.615.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.C.L.G. abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 33.897.
MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inició el presente juicio por demanda intentada por el ciudadano Rafia Derjani, quien debidamente asistido de abogado actuando en su propio nombre y en representación de la firma INVERSIONES ALAB C.A, en su carácter de co propietarios del apartamento distinguido con el número 6-B, ubicado en la sexta planta del Edificio Residencias Giovanna, situado entre el cruce de las Avenidas Libertador y Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital, demandó a la Junta de condominio de Residencias Giovanna por NULIDAD DE ASAMBLEA.
Sostuvo la parte actora en su escrito libelar que son propietarios del apartamento y local comercial ubicados en el Edificio Residencias Giovanna situado entre el cruce de las Avenidas Libertador y Bogotá, Urbanización Los Caobos, Parroquia El Recreo, del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Expuso que en fecha 3 de febrero de 2.010, se publicó en prensa la convocatoria para realizar una Asamblea de propietarios del Edificio antes señalado, cuyo punto a tratar fue la designación de miembros de la Junta de Condominio.
Que a las 7 p.m. del día 11 de febrero de 2.010, se llevó a cabo la convocada Asamblea General Extraordinaria de Propietarios, donde luego de un fuerte debate, la Junta quedó conformada de la siguiente forma: Presidenta C.R.; Vicepresidente J.R.; Primer Vocal L.D.F.; Segunda Vocal N.C.D.L. y Tercera Vocal E.C..
Precisó que la referida Asamblea está infectada de nulidad, tanto en su convocatoria como en su deliberación, pues se incurrió en violación a lo previsto en el documento de condominio y su reglamento, muy especialmente en la Ley de Propiedad Horizontal.
Añadió que según el texto de la convocatoria el objeto de la Asamblea era Nombramiento de Nueva Junta de Condominio.
Señaló que en nuestro sistema de propiedad horizontal al propietario de un apartamento o local le son otorgados una serie de derechos referidos tanto al inmueble del cual es propietario así como a las cosas comunes de dicho inmueble.
Que la ley también otorga al propietario el derecho de expresar su voluntad sobre la administración y conservación de las cosas comunes, formar parte de la Asamblea General de Condominio e integrar la junta de condominio.
Citó textualmente lo dispuesto en el particular primero del Reglamento de Condominio de Residencias Giovanna.
Afirmó que en la Asamblea se eligió a la ciudadana C.R. como Presidenta y L.F. como primer vocal.
Que como se expuso para poder ser miembros de la junta de condominio se requiere la cualidad de propietario por ser esta la persona natural o jurídica es acreedor de derechos y obligaciones para con el condominio y ninguna persona distinta al propietario puede ostentar esa cualidad.
Que el apartamento 9-A de Residencias Giovanna es propiedad de C.A.C.R. y D.A.C.R., según consta de documento de propiedad que acompañó a los autos.
Que el apartamento 4-A es propiedad del ciudadano S.A.Z., según documento que anexó con el libelo.
Que de los documentos mencionados se evidencia que ni la ciudadana C.R. ni la Ciudadana L.F. son propietarias de los apartamentos 9-A y 4-A y como consecuencia de ello no pueden detentar ningún cargo en la Junta de condominio de Residencias Giovanna ya que esa potestad está reservada por ley a los propietarios.
Expresó que cuando se eligió a las ciudadanas citadas la Asamblea de copropietarios subvirtió de manera flagrante la ley y el reglamento pues estas ciudadanas no aparecen en el registro inmobiliario como propietaria y carecen de cualidad para detentar los cargos para los cuales fueron designadas.
Citó textualmente lo dispuesto en los artículos 1.920 y 1.924, respectivamente del Código Civil.
En cuanto a la convocatoria manifestó que la Asamblea General de copropietarios debe cumplir con ciertos requisitos en cuanto al contenido y a la publicación.
Respecto al contenido sostuvo que la convocatoria debe señalar de forma clara el día y la hora en que se realizará la Asamblea y precisó que la Asamblea cuya nulidad acciona estableció:” Tendrá lugar el día jueves 11 de febrero de 2.010, a las 7.00 p.m., Primera convocatoria, 7.30 p.m. y 8.00 p.m. como última.
Citó textualmente disposiciones que rigen la celebración de convocatoria a Asamblea contempladas en el Reglamento de condominio y señaló que en el contenido de la convocatoria fijada en la cartelera se incumplió con lo establecido en el reglamento en cuanto a los lapsos que deben transcurrir entre las convocatorias ya que dicha publicación fija la primera convocatoria el 11 de febrero de 2.010 a las 7 p.m.; la segunda convocatoria el mismo día a las 7:30 p.m. y la tercera el mismo día a las 8:00 p.m.
Afirmó que en la convocatoria se obvió el procedimiento previsto en el reglamento, el cual indica que debe agotarse un lapso de cinco días entre la primera y la segunda convocatoria y de no asistir un número representativo de propietarios debe procederse a la última convocatoria.
Que queda expuesto el vicio en el cual incurrió la junta de condominio al no respetar lo establecido en el reglamento perjudicando con esto a propietarios que por razones ajenas a su voluntad no pudieron asistir a la primera, negándoseles la oportunidad de participar activamente en la toma de decisiones de su comunidad ya que no existió ni una segunda ni mucho menos una tercera convocatoria.
Que tal como se desprende del texto del acta la decisión fue tomada en una sola convocatoria y no hay constancia de haberse agotado las convocatorias previstas en el Reglamento.
Que de acuerdo con el documento de condominio el Edificio Residencias Giovanna, está conformado por 22 apartamentos y ocho locales para un total de 30 unidades.
Que de la copia del acta de Asamblea que impugna se puede apreciar que en la Asamblea sólo estaban representados 11 apartamentos, de lo cual se evidencia que la decisión fue tomada por aprobación de diez comparecientes, es decir se tuvo por válida una asamblea en primera convocatoria donde estuvo representado un tercio de los propietarios, cuando el reglamento exige que el quórum no puede ser inferior a dos tercios.
Concluyó que si el edificio está compuesto por treinta propietarios es fácil entender que la cantidad de asistentes no es suficiente en los supuestos señalados y la decisión que se tomó no contaba con el quórum mínimo que establece el reglamento.
Que el vicio delatado es suficiente para declarar la nulidad de la Asamblea y así pidió al Tribunal lo declare.
Por las razones expresadas demandó la nulidad de la Asamblea celebrada el 11 de febrero de 2.010 y pidió al Tribunal ordenar la convocatoria de una nueva Asamblea.
Por auto de fecha 23 de marzo de 2010, se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de los demandados.
En fecha 22 de abril de 2003, el Alguacil Titular de este Juzgado, ciudadano O.H., consignó diligencia dejando constancia de no haber localizado a la parte demandada.
Por auto de fecha 3 de mayo de 2.010 y previa solicitud de la parte actora el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada.
Cumplidas las formalidades de citación por carteles a cabalidad de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, vista la no comparecencia de la parte demandada en su debida oportunidad procesal, el Tribunal a solicitud de la parte actora designó defensor judicial a la parte demandada, cargo que recayó en la Abogada A.S., quien notificada de su designación aceptó el cargo y prestó el Juramento correspondiente.
En fecha 9 de noviembre de 2.010, se dejó constancia de haber citado a la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 12 de noviembre de 2.010, compareció el abogado J.C.L., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representada, exponiendo como defensa previa al fondo la falta de cualidad de su representada para sostener el proceso.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Como punto previo al fondo debe ser resuelta la falta de cualidad de la Junta de Condominio para sostener el presente juicio, por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa.
En el caso sub iudice observa esta sentenciadora que en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso el apoderado de la demandada la falta de cualidad de la misma para sostener el juicio, aduciendo que la demanda fue intentada contra la Junta de Condominio quien es la convocante dentro de sus funciones legales, mientras la Comunidad de Propietarios tomó la decisión en esa asamblea.
Que la Junta de condominio es la mandataria y la comunidad de Propietarios es la mandante.
Que las juntas de condominio no tienen personalidad jurídica para ser sujetos de derechos en acciones contra quien en verdad si tiene personalidad jurídica que es la comunidad de copropietarios.
Al respecto el Tribunal observa:
De acuerdo con lo sostenido por el maestro L.L. la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
En tal sentido, el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad H.d. que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios.
De la misma manera el artículo 25 ejusdem señala: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso de derecho….”.
El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal.
En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios.
En el caso de los Edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta.
Ahora bien, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad h.s.h. necesario precisar que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal.
En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, en opinión de quien decide el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Junta de condominio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios.
Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso.
De una revisión exhaustiva al libelo de la demanda se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad de la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de Residencias Giovanna, celebrada en fecha 11 de febrero de 2.010 por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demandó a la Junta de Condominio de Residencias Giovanna, quienes no son sujetos de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre la comunidad de propietarios y no sobre la Junta de Condominio.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la falta de cualidad de la Junta de Condominio de Residencias Giovanna, para sostener el presente juicio. Así se decide.
En virtud de la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre la cuestión de fondo objeto de la pretensión del accionante. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora
PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR.
L.B.R..
LA SECRETARIA
M.S.G.D.Y.
En esta misma fecha siendo las _____________, se publicó y registró la anterior la sentencia.
LA SECRETARIA.
M.S.G.D.Y.
LBR/MSG.
ASUNTO : AP31-V-2010-000872
