Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Trujillo, de 20 de Mayo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL, TRANSITO, AGRARIO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Su Juez Titular, Abogado R.L.Q.B., Cédula de Identidad Nº 4.147.902, quien lo suscribe y la Secretaria Titular, Abogada M.C.T., Cédula de Identidad Nº 8.721.077, quien lo refrenda.

ACTUANDO EN SEDE CIVIL, PRODUCE EL PRESENTE FALLO DEFINITIVO

Expediente: 23.255

Motivo: Nulidad de Contrato

LAS PARTES

Demandante: Raggioli R.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.787.473; domiciliada en la ciudad de Valera, estado Trujillo.

Demandada: Sociedad Mercantil Centro Inmobiliario, C.A., constituida originalmente como Sociedad de Responsabilidad Limitada, domiciliada en la ciudad de Valera del estado Trujillo, inscrita en el Registro de Comercio que era llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 19 de agosto de 1980, bajo el Nº 36, Tomo 51 de los libros de comercio respectivos, transformada en Compañía Anónima según acta de fecha 20 de mayo de 2002, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 12 de junio del año 2002, bajo el Nº 10, Tomo 6-A; y Sociedad Mercantil Inversiones Kiwi, C.A.

LOS ABOGADOS

Apoderado de la Parte Demandante: J.L.P.P., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.778.763 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.935.

Apoderado de la Codemandada Centro Inmobiliario, C.A.: A.O.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.281.831 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.848.

Defensor Judicial de la Codemandada Inversiones Kiwi, C.A.: F.A.B.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.458.993 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.632.

S Í N T E S I S P R O C E S A L.

Se recibe por distribución de fecha 20 de junio de 2008, bajo el Nº 0010, la demanda por NULIDAD DE CONTRATO, seguida por M.P.R.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.787.473; domiciliada en la ciudad de Valera, estado Trujillo, a través de su Apoderado Judicial, Abogado J.L.P.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.935, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.778.763; contra la Sociedad Mercantil Centro Inmobiliario, C.A. y la Sociedad Mercantil Inversiones Kiwi, C.A.; se le da entrada con fecha 02 de julio de 2008, se le asigna el Nº 23.255, se insta a la parte actora a consignar recaudos, (folios 01 al 07).

Con fecha 07 de julio de 2008, el apoderado actor, J.L.P.P., diligencia consignando recaudos, (folios 08 al 57).

Con fecha 10 de julio de 2008, el Tribunal admite la anterior demanda por los trámites del juicio breve y ordena la citación de los demandados; se comisiona el Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, (folios 58 y 59).

A los folios 60 al 64, diligencia donde la parte actora impulsa la citación de los demandados, se libra despacho, copias.

A los folios 66 al 140 resultas de despacho de citación, consta citación de la codemandada Centro Inmobiliario, C.A., (folio 73).

A los folios 141 al 143, diligencia parte actora solicita designación defensor ad litem del codemandado Inversiones Kiwi, C.A., auto que la provee, copia, boletas.

Del folio 144 al 145, diligencia del Alguacil de este Tribunal, Boleta consignada.

Al folio 146, juramentación del defensor ad-litem, F.B..

Al folio 151, diligencia de la parte actora, solicita se revoque designación de Defensor Ad-Litem.

A los folios 154 al 231, acto de contestación de la demanda, escritos de contestación, recaudos y anexos.

Del folio 233 al 235, escrito de promoción de pruebas, Centro Inmobiliario, C.A., auto que admite y ordena evacuar.

Del folio 236 al 238, la parte actora solicita copias simples, auto que provee, no se evacua Inspección Judicial acordada.

Del folio 239 al 241, escrito de promoción de pruebas parte actora, auto que las admite.

Del folio 242 al 246, escrito consignado por la parte actora, contentivo de “alegatos”.

El Tribunal pasa a dictar su fallo previa las siguientes consideraciones.

C O N S I D E R A C I O N E S P A R A D E C I D I R

PUNTO PREVIO

Tanto la codemandada Centro Inmobiliario, C.A., como Inversiones Kiwi, C.A., en su escrito de contestación a la demanda presentan puntos previos a resolver en esta definitiva, los cuales el Tribunal pasa a dirimir conforme su incidencia en este proceso.

Dado que la codemandada Centro Inmobiliario, C.A., en su punto tercero de su defensa de fondo, sostiene: “…Falta de Cualidad o Interés en el demandado en sostener el presente juicio, como defensa de fondo, para que sea resuelta como Punto Previo antes de la consideración de las otras defensas invocadas en esta contestación, por los motivos siguientes…”. Sic.(vto. 156), cita que su representada es una persona jurídica, que sus atribuciones y funciones las ejerce conforme al artículo 20, letra c de la Ley de Propiedad Horizontal.

Antes de resolver la falta de cualidad alegada del demandante y el codemandado Centro Inmobiliario, C.A., se hace menester determinar con exactitud quienes fueron las partes en el contrato cuya NULIDAD se persigue y que se encuentra en el anexo “B” de la demanda, (folios 12 al 16), cuya validez no ha sido impugnada, ni tachada de falso, por lo que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigna la copia simple producida. Así se establece.-

De la lectura del anterior contrato de arrendamiento se colige que Centro Inmobiliario, C.A., empresa mercantil constituida originalmente como Sociedad de Responsabilidad Limitada, domiciliada en la ciudad de Valera del estado Trujillo, inscrita en el Registro Mercantil que era llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 19 de agosto de 1980, bajo el Nº 36, tomo 51 de los libros respectivos, transformada en Compañía anónima según acta de fecha 20 de mayo de 2002, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 12 de junio de 2002, bajo el Nº 10, tomo 6-A, R.I.F. J-09006047-2, representada por su presidente M.E.S.R., venezolana, mayor de edad, arquitecto, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.504.479, quien en lo adelante y para los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte, Sic. (folio 12), (obra en representación de la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, R.I.F. J-31363990-7, N.I.T. 0433060571), inscrita ante en el Registro Subalterno en fecha 28 de junio de 1996, bajo el Nº 37, tomo 14, protocolo 1º, trimestre 2º, (Sic) (12), quien es la titular del derecho de propiedad que ejerce en su representación Centro Inmobiliario, C.A., por lo que la arrendadora es la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, y no la codemandada Centro Inmobiliario, C.A., puesto que ésta actúa en nombre de su representada. Así se decide.

La anterior decisión nos lleva a establecer si Centro Inmobiliario, C.A., está debidamente facultada para el acto jurídico realizado. Al respecto la codemandada Centro Inmobiliario, C.A., presentó junto con su escrito de contestación de la demanda, copias certificadas de las Actas de Asambleas de la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, signadas del 01 al 14, donde se puede constatar que Centro Inmobiliario, C.A., es la empresa administradora de los bienes y cosas comunes del Centro Comercial Edivica III, por lo que se encontraba para la fecha en que fué suscrito el Contrato de Alquiler cuya nulidad se plantea, debidamente autorizada para actuar en nombre y representación de la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, por quien se desempeñó como arrendadora, y lo fue en ejercicio de las atribuciones que según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene el administrador, en representación de las cosas y bienes comunes. Así se establece.-

Para dilucidar si ese actuar del administrador de la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, in prima facie, es conforme a derecho, es determinar si su proceder como administrador nació de una orden precisa de su poderdante o no.- Al respecto se hace pues imprescindible establecer el deseo de quien es titular del derecho a arrendar, para así poder determinar si obró en cumplimiento de una decisión de los propietarios, o a su libre arbitrio como administrador, y con ello determinar si la copropietaria demandante, tiene o no cualidad para demandar, y Centro Inmobiliario, C.A., para ser demandada.-

Conforme a copia certificada del acta Nº 8, realizada el día 01 de febrero de 2007, donde sin el quórum reglamentario cuando trataron el punto quinto de la convocatoria, “Alquiler de la Oficina de Administración y de la Oficina del Estacionamiento , la Administradora propone el alquiler de la oficina del estacionamiento par una agencia de lotería y la de Administración para una clínica de celulares, también el espacio común entre Stellium y Que Rico, para la instalación de un tele cajero…, … se decide no alquilar, por el peligro que conlleva y del espacio entre Stellium y Que Rico se realizaran ofertas…” sic. (173), y en acta Nº 10 de fecha 11 de septiembre de 2007, con la presencia de la demandante M.P.R.R., Cédula de Identidad Nº 5.787.473, con un quórum del 75,213% de los copropietarios, se acordó por UNANIMIDAD “promocionar el alquiler de áreas comunes para lograr ingresos al centro comercial, clasificación que deberá ser realizada por la empresa administradora”, Sic (vto. 174).

En el acta Nº 11 de fecha 06 de noviembre de 2007, con la presencia de la demandante, M.P.R.R., aprobaron “PUNTOS A TRATAR: 1. Presentación de proyecto para la instalación de stands de ventas (kioscos), en las áreas comunes del Centro Comercial Edivica III”. Sic.(175), y tratado el mismo “Primer Punto: Presentación de proyecto para la instalación de stands de ventas (kioscos), en las áreas comunes del Centro Comercial Edivica III. Se realiza la presentación de los stands de venta para ser ubicados en la planta 1 y 2 del centro comercial, se muestran los distintos modelos, medidas, colores, costos, variantes de diseño como Santamaría, alarma, video cámara, tiempo de ejecución, ubicación en planta y consulta al cuerpo de bomberos. Se estableció que el costo básico para la fabricación del kiosco es la cantidad de Bs. 15.000.000,00; que serán pagados por el interesado, el centro comercial solo cobrará por el alquiler del espacio de área común, el color será escogido por el interesado, todos deben ser de un mismo modelo, se propone realizar un contrato de arrendamiento por dos (02) años, un alquiler de Bs. 600.000,00; …, … también se propone redactar el contrato de arrendamiento para ser presentado a los propietarios para que realicen sus aportes al mismo. Queda aprobado por unanimidad”. Sic. (vto. 175).

El segundo punto tratado fue: “Segundo Punto: Propuesta de alquiler de espacios comunes (varios). Se plantea resolver la situación del espacio de área común que está siendo utilizado por el señor C.F. de la minitienda No: 04, enviándole una comunicación para que retire la vitrina del pasillo o que pague por el espacio que está utilizando. También se explica sobre el alquiler del espacio de área común que se encuentra al final del pasillo entre los locales 3 y 4 de planta baja, en virtud de la Asamblea Nº 08 de copropietarios donde se acordó escuchar ofertas. Previamente consideradas las ofertas fue elegida la colocación de una heladería – chocolatería presentada por el señor M.N., igualmente se expuso sobre el envío de una comunicación en fecha 19 de octubre de 2007, a los representantes de la Empresa Que Rico, C.A., donde se les manifestaba de tal hecho, y encontrándose presente en la Asamblea el día de hoy la propietaria del local Nº 04 del Centro Comercial Edivica III se le exhorta para que comunique a su arrendatario que retiren las sillas y mesas que sobresalen al pasillo y también los toldos que se encuentran hacia las partes de afuera del local Nº 4…, … y se ratifica que la Empresa Centro Inmobiliario, C.A., como administradora del Centro Comercial Edivica III, debidamente nombrada continúe administrando dichos espacios de áreas comunes y sea la responsable del otorgamiento de los contratos de arrendamiento ante la Notaría Pública competente”. Sic. (175)

Se realiza el acta Nº 12 el día 12 de noviembre de 2007, no hay quórum.

No se realizan mas asambleas de propietarios hasta después del 31 de diciembre de 2007, fecha de autenticación del contrato de arrendamiento cuya nulidad se solicita, lo que hace que el Tribunal considere que la codemandada Centro Inmobiliario, C.A., obró en nombre de su representado Centro Comercial Edivica III, conforme a la autorización otorgada en acta de fecha 06 de noviembre de 2007, signada con el Nº 11. Así se decide.-

Consecuencialmente quien es la titular del derecho ejercido por Centro Inmobiliario, C.A., es su representado, Centro Comercial Edivica III, quien debió ser traído al proceso, a fin de que pudiera ejercer derecho a la defensa tal como nos ordena la Carta Magna en sus artículos 26 y 49, conclusión a la que llega el Tribunal, conforme a los artículos 12, 15, 16 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace para la parte promovente de la defensa previa plena prueba de su alegato, conforme a los artículos 506, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil..

Establecido que la titular del derecho a arrendar los espacios y áreas comunes del Centro Comercial Edivica III, no es otra que la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III en decisión al respecto, y que Centro Inmobiliario, C.A. no es mas que el órgano ejecutor de tales decisiones, que de actuar conforme a lo que le fue ordenado, no hace más que plasmar en un acto jurídico, cuya nulidad se pretende, la voluntad de su mandante, es éste, su mandante, el que debe ser traído al proceso y no al administrador ejecutor de las decisiones de su poderdante para poder así dirimir la controversia planteada.

La demandante, si considera oportuno podrá impugnar el contrato de arrendamiento realizado por Centro Inmobiliario, C.A., en representación de la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, con el codemandado, Inversiones Kiwi, C.A. atacando judicialmente la decisión de la Asamblea Nº 11 de fecha 06 de noviembre de 2007, no es la acción de nulidad de contrato de arrendamiento sub item la correcta, pues la posible nulidad del contrato de arrendamiento que se discute, en definitiva a quien afecta es a los propietarios del Centro Comecial Edivica III, y no al administrador de los espacios y cosas comunes, amén de que ésta obró conforme a lo que se le ordenó en reunión de Junta de Condominio de fecha ut supra indicada, por lo que lo procedente en derecho es declarar Con Lugar la falta de Cualidad, para estar en este proceso, alegada por la parte demandada Centro Inmobiliario C.A., y sostener el presente juicio. Así se decide.

El Abogado F.A.B.R., Defensor Judicial de la Empresa Mercantil Inversiones Kiwi, C.A., presentó escrito de contestación en los siguientes términos:

Defensa de Fondo

Señala lo siguiente: “…hago valer en este acto como defensa de fondo invocada , LA FALTA DE CUALIDAD o LA FALTA DE INTERES de mi defendida INVERSIONES KIWI, C.A.,…, para sostener como codemandado el presente juicio. … la parte actora alega que la empresa mercantil CENTRO INMOBILIARIO, C.A. celebró el referido contrato de arrendamiento de fecha 31 de diciembre del 2007,…, cuya nulidad se pretende y que fuera promovido por la actora, con la empresa CAFÉ KIWI, C.A., … como se evidencia indefectiblemente ciudadano Juez, mi defendida INVERSIONES KIWI, C.A., es una persona jurídica distinta e independiente de la empresa CAFÉ KIWI, C.A., que si es parte en el aludido contrato en su condición de arrendataria, por lo tanto esta empresa debió ser codemandada si se pretendía la nulidad del contrato donde figura como arrendataria y no mi defendida como lo es actualmente, y siendo que INVERSIONES KIWI, C.A., no es parte contratante ni siquiera fiadora del referido contrato de arrendamiento no tiene interés alguno para sostener el presente juicio como codemandada y por tal motivo debe ser declarada con lugar LA FALTA DE CUALIDAD O FALTA DE INTERÉS DE INVERSIONES KIWI, C.A., como codemandada en este juicio… . Demostrada como está, la falta de cualidad de mi defendida, es menester como defensor judicial de INVERSIONES KIWI, C.A., rechazar la demanda instaurada y en este acto, niego, rechazo y contradigo a todo evento tanto en los hechos como en el derecho la demanda de nulidad en contra de mi defendida, por cuanto mi patrocina fue indebidamente demandada sin tener ningún interés, ni ser parte contratante en el aludido contrato de arrendamiento …, … en su nombre reservo el derecho de demandar los daños y perjuicios que se le han causado por el sólo hecho de ser demandada sin tener responsabilidad alguna en un asunto que le es totalmente ajeno…”.

Ahora bien, revisado el escrito de demanda se observa que la parte actora señala que: “…quien señala actuar presuntamente por autorización de la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, y violando flagrantemente lo establecido por el artículo 31 de la Ley de Propiedad H.d.e. arrendamiento a la empresa CAFÉ KIWI, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo en fecha 15 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 49, Tomo 7-A, con Rif: J-30949003-6, domiciliada en la ciudad de Valera del Estado Trujillo…, … un espacio perteneciente al Centro Comercial Edivica III y que forma parte de las áreas comunes de dicho Centro Comercial…”. (sic.vto. 02); y que “…acudo ante esta autoridad judicial a demandar, como en efecto demando a las sociedades mercantiles CENTRO INMOBILIARIO, C.A., y la sociedad mercantil INVERSIONES KIWI, C.A., ya identificadas…”. Sic (04).

Revisado como ha sido el contrato de arrendamiento (folios 12 al 16), autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, de fecha 31 de diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 34, tomo 148; se observa que el mismo se celebró entre la empresa Administradora Centro Inmobiliario, C.A., representando a la Junta de Condominio del Centro Comercial Edivica III, como Arrendadora, y como arrendatario la empresa Café Kiwi, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 15 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 49, Tomo 7-A, R.I.F. J-309490003-6, representada por su presidente M.N.R..

Como se observa de actas procesales la empresa Inversiones Kiwi, C.A., no forma parte del referido contrato de arrendamiento, solicitado en nulidad, por lo que no tiene interés alguno para sostener el presente juicio como demandada en el mismo, lo hace procedente en derecho es declarar con Lugar la Falta de Cualidad alegada por la parte codemandada, representada por el Defensor Judicial F.A.B.R.. Así se decide.-

En fuerza de las consideraciones de hecho y derecho antes señaladas considera ajustado a derecho declarara con Lugar la falta de Cualidad alegada por los demandados de autos, Administradora Centro Inmobiliario, C.A., y Sociedad Mercantil Inversiones Kiwi, C.A. Así se decide.

Consecuencialmente al prosperar como prospera en derecho como defensa de fondo la falta de cualidad de los demandados de autos para sostener el presente juicio, se hace innecesario resolver los demás pedimentos de la actora y codemandados que constan en autos, así como el análisis de los medios de prueba invocados y evacuados por las partes. Así se decide.

D I S P O S I T I V A.

Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD de la parte demandada, las sociedades mercantiles CENTRO INMOBILIARIO, C.A., e INVERSIONES KIWI, C.A., ya identificadas, para sostener el presente juicio incoado por Raggioli R.M.P., ya identificada, por la Nulidad del Contrato de Arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, de fecha 31 de diciembre de 2007, anotado bajo el Nº 34, tomo 148.

SEGUNDO

SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

NOTIFIQUESE a las partes, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. A tal efecto librese Boletas de Notificación y entréguese al Alguacil de este Juzgado.

Publíquese y Cópiese.

Dada, firmada y sellada en la Sede donde despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo. En Trujillo, a los veinte (20) días del mes de mayo del año dos mil nueve (2009). Años l99° de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Titular

Abog. R.Q.B..

La Secretaria Titular,

Abog. M.C.T.

En la misma fecha se publicó el fallo, siendo las: ________________. Se libraron Boletas de Notificación.

La Secretaria Titular,

Abog. M.C.T.

RQB/MCT/GiselaC.-