Decisión nº 2152 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 2 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE No. 46.036

PARTE ACTORA:

Ciudadano J.R.C.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 11.719.659, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo.

APODERADOS JUDICIALES:

Abogados ejercicio O.I., F.L. y NORAILYH FUENMAYOR, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 90.505, 23.010 y 77.165, de este mismo domicilio.

PARTE DEMANDADA:

Ciudadana B.C.H.D.A., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 7.805.724, de este mismo domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DECISIÓN: CON LUGAR

I

SÍNTENSIS NARRATIVA

Ocurre ante este Juzgado el ciudadano J.R.C.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 11.719.659, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo, asistido por los abogados O.I. y NORAILYH FUENMAYOR, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 90.505 y 77.165, de este mismo domicilio, a manifestar lo siguiente:

Que en fecha seis (6) de agosto de 2007, celebró contrato de opción de compra con la ciudadana B.C.H.D.A., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 7.805.724, de este mismo domicilio, autenticado bajo el No. 33, Tomo 129 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble que se encuentra en la Tercera Etapa de la Urbanización Maranorte, formado por la parcela 42-18 de la manzana No. 42 en jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d.M.A.M.d.E.Z., constituido por una parcela de terreno propio que mide aproximadamente 180 Mts., y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: que es su fondo en 10 Mts., con la parcela 42-02; SUR: que es su frente en 10 Mts., con la calle 07; ESTE: en 18 Mts., con la parcela 42-19, y OESTE: en 18 Mts., con la parcela 42-17. Dicho inmueble le pertenece a la ciudadana B.C.H.D.A., parte demandada antes identificada, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de julio de 1992, bajo el No. 31, Tomo 7, protocolo1º.

Que el tiempo de duración del contrato en cuestión fue de ciento ochenta (180) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato, lapso que hoy en día se encuentra vencido. Pero es el caso que en fecha 16 de enero de 2008, la ciudadana B.C.H.D.A., tantas veces identificada, le manifestó que había decido unilateralmente aumentar el precio de venta del referido inmueble, el cual había sido estipulado en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000, oo), la cantidad de SENTENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000, oo); de modo que el precio total de la venta sería de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000, oo).

Dadas las circunstancias le manifestó que ella no podía aumentar el precio estipulado en el contrato ya que las gestiones realizadas por él, ante el banco, habían sido por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000, oo) que fue la cantidad real y efectiva por la que contrataron.

Que el ciudadano R.B., antes identificado, le manifestó a su representada, en forma verbal, que no era posible realizar la venta definitiva por cuanto no tenía otro lugar para mudarse con su esposa e hijas, y la casa que había comprado para mudarse no le sería entregada por encontrarse en litigio los terrenos en donde se encuentra construida.

Que a pesar de hacer las gestiones ante el Banco Banesco, C.A., para que se adelantara la firma del contrato, éstas fueron inútiles, y conciente de las consecuencias derivadas de dicha situación contractual, le manifestó a la ciudadana B.C.H.D.A., que le concediera una prórroga debido a que sólo faltaban pocos días para la firma y el contrato estaba por vencerse, negándose la misma a concederle dicha prórroga sabiendo que ya el crédito estaba aprobado, que solo se estaba esperando que llamara el Banco para la firma, y que había sido ella la que se había tardado en la entregar los requisitos.

Finalmente ostenta, que en vista de la negativa por parte de la referida ciudadana, y del aumento que le fue solicitado, le manifestó que llegado el vencimiento del contrato ejerciera la cláusula penal establecida en el contrato. Pero hasta la presente fecha han sido inútiles las diligencias que ha realizado para lograr que la demandada le devuelva el 80% de la cantidad dada en arras (tal como lo establece la cláusula penal), y los QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000, oo) que le dio como adelanto del precio; y es por ello que acude ante esta Juzgadora a demandar a la ciudadana la ciudadana B.C.H.D.A., antes identificada, para cumpla el contrato celebrado y le entregue la cantidad dada en arras y la dada en adelanto del precio.

Por auto de fecha 08 de febrero de 2008, este Tribunal admitió en cuanto ha lugar en derecho la presenta demanda, ordenándose citar a la ciudadano la ciudadana B.C.H.D.A., plenamente identificada, para que compareciera una vez citada, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a dar contestación a la demanda intentada en su contra.

En fecha 14 de marzo de 2007, el Alguacil Natural de este Juzgado expuso no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada, a pesar de haberse trasladado tres (3) veces a la dirección suministrada por la actora.

En fecha 21 de abril de 2008, fue agregado a las actas la citación personal de la parte demandada, realizada por el Alguacil Natural de este Tribunal.

Posteriormente la ciudadana la ciudadana B.C.H.D.A., asistida por los abogados en ejercicio N.P. y C.R., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 129.095 y 89.400, procedió a dar contestación a la demanda, manifestando que niega, rechaza y contradice en parte lo alegado por la parte actora, en su escrito libelar.

Que es cierto que celebraron el contrato de opción de compra y que al haberse cumplido el lapso para la venta definitiva, el demandante le manifestó mediante carta, que rescindía del contrato por no tener el dinero para la fecha.

Que es cierto que le fue entregada la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000, OO), por concepto de adelanto, y que en total le adeuda al demandante la cantidad de de CUERENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000, oo) con ocasión a la pactado en la cláusula penal. Pero es el caso que ella no tiene como pagarle lo ha adeudado y ha hablado con el ciudadano J.C., antes identificado, para acordar una forma de pago, pero este se ha negado.

En fechas 02, 07 y 27 de mayo de 2008, las partes intervinientes en el presente proceso, presentaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fecha 20 de junio de ese mismo año.

Finalmente en fecha 23 de enero de 2009, el abogado en ejercicio O.I.L., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 90.505, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano J.R.C.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 11.719.659, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, presentó escrito de informes en la presente causa.

II

PUNTO PREVIO

(IMPUGNACIÓN DE PRUEBAS)

Antes de entrar a analizar y valorar las pruebas aportadas al presente litigio, es pertinente que esta Sentenciadora se pronuncie sobre el siguiente punto:

En fecha 18 de junio de 2008, el abogado en ejercicio O.I.L., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 90.505, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano J.R.C., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 11.719.659, de este mismo domicilio, presentó escrito impugnando las pruebas promovidas por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en los artículos 388 y 396 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la ciudadana B.C.H.D.A., asistida por los abogados en ejercicio N.P. y C.R., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 129.095 y 89.400, presentó escrito de promoción de pruebas conjuntamente con la contestación; es decir no promovió pruebas en el lapso legal correspondiente, por lo que solicita se declaren “inadmisibles” las pruebas aportadas por la parte demandada.

Cabe destacar, que respecto a esta situación, la Sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, recientemente en sentencia de fecha 02 de junio de 2009, estableció lo siguiente:

“…Se ha solicitado a esta Sala el ejercicio de su facultad de revisión sobre dos fallos de distinta naturaleza: en primer lugar, el auto dictado el 2 de abril de 2008 por el Juzgado de Sustanciación de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo que declaró “(…) INADMISIBLES por extemporáneas, al ser anticipadas, las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte recurrente (…)”. Cabe destacar que dicho pronunciamiento interlocutorio fue adoptado durante la tramitación de la etapa probatoria en el procedimiento de segunda instancia seguido ante ese órgano jurisdiccional, con ocasión del recurso de apelación incoado por la representante judicial del Concejo Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 17 de septiembre de 2007, en el marco del juicio contencioso administrativo funcionarial instado por el ciudadano J.G.G.V. contra ese órgano deliberante local…”

“…Pese a la declaratoria que antecede, esta Sala no puede pasar por alto el errado tratamiento que ha dado el Juzgado de Sustanciación de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo a la validez de aquellas actuaciones procesales que efectúan anticipadamente las partes en los procedimientos tramitados en su sede. En ese sentido, infiere la Sala del texto del auto antes mencionado, que se tiene como posición imperante en ese Juzgado la de inadmitir “por extemporáneas, al ser anticipadas” aquellas actuaciones verificadas antes de la iniciación de los lapsos procesales correspondientes bajo una errada interpretación de los principios de preclusión de los lapsos o términos procesales y de seguridad jurídica…”

…Quiere esta Sala aclarar, pues en el presente caso las pruebas inadmitidas no influyen de forma decisiva en el dispositivo del fallo definitivo recaído en el juicio primigenio, como se explicará infra, que tal posición frustra el ejercicio efectivo del derecho a la defensa de la parte que quiera hacer valer determinado medio de prueba en juicio; desconoce la norma constitucional procesal que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales (ex artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) y, además, contraría abiertamente la jurisprudencia imperante en esta Sala respecto de la validez de las actuaciones anticipadas en el proceso (Respecto de la tempestividad de los actos procesales, véase sentencias de esta Sala Nros. 847 del 29 de mayo 2001, caso: “Carlos Alberto Campos”; 981 del 11 de mayo de 2006, caso: “José del C.B. y otros”; 1.631 del 11 de agosto de 2006, caso: “Héctor Acacio Delgado Patiño”; 2 del 17 de enero de 2007, caso: “Inversiones Garden Place 002, C.A.” y 1.099 del 6 de junio de 2007, caso: “Consorcio Inmobiliario Intercall, C.A.”)…” (Resaltado del Tribunal).

Ahora bien, efectivamente se evidencia de actas que estando en tiempo hábil para dar contestación a la demanda, la parte demandada, antes identificada, consignó por anticipado escrito de promoción de pruebas en fechas 02 y 07 de mayo de 2008, cuando el lapso de contestación vencía el día 21 de ese mismo mes y año. Pero en acatamiento al criterio jurisprudencial imperativo antes citado, proferido por Nuestro m.T. de justicia, esta Juzgadora a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa y el debido proceso, y para evitar sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales, considera IMPROCEDENTE la impugnación alegada por la parte actora, y en consecuencia válidos los escritos de promoción de pruebas presentados por la parte demanda en la presente causa, por lo que este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas al proceso.-ASÍ SE DECIDE.-

III

DE LOS MEDIOS DE PRUEBA Y SU VALORACIÓN

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE.

1. Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales, basado en el principio de reciprocidad de la prueba, y promueve a favor de su mandante la admisión de los hechos que hiciera la parte demandada en el acto de contestación de la demanda.

En lo que se refiere a la prueba indicada en el numeral primero; esta juzgadora considera que las invocaciones no son un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, de modo que al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido

2. Ratifica en todas y cada una de sus partes los documentos acompañados y consignados con el escrito libelar, a saber:

a) Copia certificada de contrato de opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de agosto de 2007, anotado bajo el No. 33, tomo 59 de los libros de autenticaciones.

b) Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de julio de 1992, anotado bajo el No. 31, tomo 7,Protocolo 1º.

c) Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 35, Tomo 191 de los libros de autenticaciones.

d) Copia simple de cheques Nos. 69000197 y 64000204, de la cuenta corriente No. 0116-0058-17-0004686659 a nombre de J.R.C.R., girados a favor de la ciudadana B.C.H..

e) Informe de resolución emitida por Banesco, Banco universal, C.A.

f) Aviso de recibo de fecha 06 de febrero de 2008, certificado por IPOSTEL.

En cuanto a los documentos indicados en los literales “a”, “b”, “c” y “d” , que corren insertos en los folios de cinco (5) al diecisiete (17), y folios tres (3) y cuatro (4), de la pieza principal y de medida del presente expediente, este Tribunal considera pertinente, antes de entrar a valorarlos, señalar lo siguiente: los documentos públicos son los que emanan de un funcionario público en el desempeño de sus funciones, razón por la cual no ameritan de ratificación, y la persona que quiera destruir su validez, debe atacarla por medio de la Tacha de Instrumento Público en el acto de contestación de la demanda. Así mismo, establece el artículo 429, segundo párrafo del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “…Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas sino fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo (subrayado del Tribunal), ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…”.

En consecuencia, siendo que no consta en actas, que dichos documentos hayan sido atacados por la demandada de autos, este Tribunal tiene como fidedignos los mismos y se les da pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil sustantivo y de las normas ut supra explicitadas.- ASÍ SE DECLARA.-

En lo que se refiere a la documentación señalada en el literal “e”, este Tribunal por cuanto observa que el mismo fue emitido por el BANCO BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., y siendo que el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Cuando se trate de hechos que consten en documento, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos (Subrayado del Tribunal).

Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o copias requeridas invocando causa de reserva, pero podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante.

, se desecha el referido documento de la presente causa, por no haber ratificado, la parte demandante, el mismo por medio de la prueba de informe, de conformidad con la norma ut supra citada- ASÍ SE DECLARA.-

En lo que se refiere a la prueba indicada en el literal “f”, este Tribunal observa que la misma consta de aviso de recibo emitido por IPOSTEL en fecha 06 de febrero de 2008; ahora bien, la parte demandante no promovió prueba de informe para ratificar el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, antes citado; sin embargo se evidencia del escrito de contestación de demanda que la parte demandada reconoció dicho instrumento al manifestar: “…pasado unos días recibí un documento de parte del promitente comprador, el cual consigno anexo signado con la letra “B”, donde me expresaba su decisión de desistir de la opción diciendo incluso que ejecutara la cláusula penal…” (Resaltado del Tribunal), en incluso consigna el mismo con su escrito de contestación.

De modo que, a pesar de no haberse promovido la prueba idónea para otorgarle certeza jurídica al instrumento bajo análisis (prueba de informe), se evidencia de actas que el mismo ha sido reconocido por la demandada de autos; por lo que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.-ASÍ SE DECLARA.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA.

1. Promueve la siguiente documentación:

   1. Copia certificada de contrato de opción a compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de agosto de 2007, anotado bajo el No. 33, tomo 59 de los libros de autenticaciones.

   2. Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 35, Tomo 191 de los libros de autenticaciones.

   Este Tribunal considera pertinente, antes de entrar a valorar estos documentos, señalar lo siguiente: los documentos públicos son los que emanan de un funcionario público en el desempeño de sus funciones, razón por la cual no ameritan de ratificación, y la persona que quiera destruir su validez, debe atacarla por medio de la Tacha de Instrumento Público en el acto de contestación de la demanda. Así mismo, establece el artículo 429, segundo párrafo del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “…Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas sino fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo (subrayado del Tribunal), ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…”.

   En consecuencia, siendo que no consta en actas, que dichos documentos hayan sido atacados por la demandante de autos, si no por el contrario, son los mismos que ella promueve; este Tribunal los tiene como fidedignos se les da pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil sustantivo y de las normas ut supra explicitadas.- ASÍ SE DECLARA.-

2. Promueve carta emitida por la parte demandante de fecha 31 de enero de 2008.

   Este Tribunal por cuanto observa que la misma ya ha sido valorada en el literal “f” de las pruebas promovidas por la parte demandante, considera inoficioso emitir nuevamente pronunciamiento. En consecuencia, téngase aquel como complemento de este.-ASÍ SE DECLARA.-

   IV

   MOTIVA

   Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera sucinta sobre ellos, los cuales no son mas que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros, a tales efecto considera esta Juzgadora necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al efecto señala en el artículo 1.133 del Código Civil lo siguiente:

   Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   Es decir, el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más persona, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso, y se diferencian por las características propias de cada uno de ellos.

   Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:

1. -El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

2. -Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

3. - Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

   En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

   Ahora bien en el caso de marras, se trata de un contrato de Opción a compra-venta, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no esta definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya, en este sentido es necesario mencionar lo que muy acertadamente nuestra jurisprudencia ha establecido:

   La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas

   Es evidente que existe un contrato por cuanto los documentos autenticados hacen plena fe, y debido a su existencia, el mismo debe ser cumplido a cabalidad de acuerdo a las cláusulas estipuladas por las partes, donde queda plasmada la voluntad consensual de las mismas.

   Cabe destacar, que el contrato de opción a compra-venta, no es un contrato invulnerable pues está sujeto a las causales establecidas en la ley para su resolución, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo una de las causales fundamentales de resolución de una convención, el incumplimiento por una de las partes de la obligación que asumió.

   En este sentido, el referido artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, establece:

   El contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente su ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   La norma anteriormente transcrita contempla el ejercicio de las siguientes acciones:

   1. Ejecución o cumplimento de contrato

   2. Resolución del contrato

   3. Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras, o en forma autónoma.

   Así mismo, esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación.

   Según JOSÉ MÉLICH-ORSINI, de la palabra incumplimiento hay que distinguir por lo menos, tres acepciones: a) incumplimiento en sentido estricto: cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada, aún si el interés del acreedor que debe satisfacer esa conducta, resulta efectivamente satisfecho por un medio distinto al comportamiento del deudor en si mismo considerado; b) incumplimiento en sentido objetivo: cuando la obligación del deudor no solo resulta ya incumplida en sentido estricto, sino que el interés que tenía el acreedor en obtener esa conducta que no puso el deudor de modo espontáneo, tampoco resulta satisfecho, ni por el cumplimiento de un tercero, ni por la ejecución forzosa en especie (Subrayado del Tribunal); c) incumplimiento en sentido subjetivo: cuando la situación en que viene a hallarse al acreedor en el supuesto descrito en el literal “b”, resulta imputable al deudor, en el sentido de que puede jurídicamente atribuirse a una deficiencia de la voluntad del deudor (culpa), el hecho de no haber puesto él la conducta pactada, o, dicho de otro modo, en el hecho de no aparecer comprobado un hecho extraño a la voluntad del deudor, impeditivo de la conducta que él había prometido en el contrato y que haya hecho para éste objetivamente imposible la realización de tal conducta (ausencia de culpa).

   Así mismo, sostiene el referido autor que la culpa es un requisito indispensable para la resolución y para el cumplimiento forzoso, pues si la prestación que incumbe a una parte en virtud de un contrato bilateral se ha hecho imposible por causa de una circunstancia de la que no ha de responder ella ni la otra parte, pierde su pretensión a la contraprestación.

   Sobre este punto, nuestra doctrina ha señalado lo siguiente:

   El carácter culposo del incumplimiento en materia de obligaciones contractuales es presumido en principio por el legislador todo caso que una obligación no es ejecutada por el deudor. Ante todo incumplimiento de una obligación contractual, el legislador presume que se debe a causa imputable al deudor, y corresponde a éste desvirtuar dicha presunción demostrando que el incumplimiento se debe a caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, hecho del príncipe, pérdida de la cosa debida o culpa del acreedor.

   (MADURO LUYANDO, ELOY. “CURSO DE OBLIGACIONES, 1980, p. 103). (Resaltado del Tribunal).

   Es importante señalar, que en el caso de marras, la obligación se refiere a una obligación de dar, pues tiene por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho real, para lo cual la deudora (promitente-vendedora) debe ser el propietario de la cosa y debe ser capaz de enajenarla.

   Dichos requisitos están consagrados en el Artículo 1.285, primer párrafo del Código Civil sustantivo, el cual reza:

   El pago que tiene por objeto transferir al acreedor la propiedad de la cosa pagada, no es válido, sino cuando el que paga es dueño de la cosa y capaz de enajenarla

   .

   La capacidad a la que se refiere el prenombrado artículo, es la de disposición de la cosa; es decir, el vendedor, además de ser el propietario, debe poder disponer libremente de la cosa.

   En el caso en concreto, se observa del documento que corre inserto en los folios del siete (7) al catorce (14) del presente expediente, y al cual le fue otorgado pleno valor probatorio en el capítulo anterior, que efectivamente la demandada de autos, ciudadana B.H., tantas veces identificada, es la propietaria del bien inmueble objeto de controversia, por tanto tiene la capacidad plena para enajenar dicho bien.

   Ahora bien, el demandante manifiesta expresamente en su escrito libelar, que el incumplimiento del contrato se verificó al manifestar éste, a la promitente vendedora, que por no tener el dinero no era posible realizar la venta definitiva, hecho éste que fue confirmado por la demandada en su escrito de contestación, y tal como se evidencia de la carta emitida por el actor a la demandada, a la cual le fue otorgado pleno valor probatorio, en la que le manifiesta a la referida ciudadana, su deseo de rescindir el contrato y que ejerciera la cláusula penal contenida en el contrato la cual establece: “…si por razones imputables al promitente comprador no se pudiera otorgar la venta definitiva dentro del plazo establecido en la presente opción se obliga a recibir de la promitente vendedora la cantidad correspondiente al OCHENTA POR CIENTO (80%) de la cantidad dada en opción (Bs. 35.000.000, oo)…”, razón por la cual demanda por cumplimiento de contrato, específicamente para que le sea entregado el 80% de la cantidad dada en opción (arras), y la cantidad dada como adelanto del precio pactado que son QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000, oo)

   A este respecto cabe destacar, que la parte demandada en su escrito de contestación, manifestó que efectivamente había recibo por parte del demandante dicha cantidad por concepto de adelanto, y aceptó que le adeudaba en total, al demandante, la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000, oo)

   De modo que, por cuanto han sido comprobados los hechos y el derecho alegado por la parte actora, no solo por lo que se desprende de las pruebas a aportadas al proceso, sino por haber aceptado y reconocido la parte demandada los mismos, es forzoso por parte de este Jurisdicente declarar procedente en Derecho la demandada interpuesta.- ASÍ SE DECLARA.-

   IV

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de ley, declara: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoare el ciudadano J.R.C.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 11.719.659, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo, contra la ciudadana B.C.H.D.A., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad No. 7.805.724, de este mismo domicilio. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, antes identificada, a pagar a la demandante las siguientes cantidades de dinero:

PRIMERO

VENTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000, oo), 80% de la cantidad dada en arras al momento de la celebración del contrato de opción a compra-venta.

SEGUNDO

QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000, oo), cantidad dada en calidad de adelanto para el precio total de la venta.

Los anteriores conceptos alcanzan la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 43.000, oo). ASÍ SE DECIDE.-

Se condena a la parte demandada en este proceso al pago de las costas y costos procesales, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada firmada y sellada en la sala de despacho de este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los dos (2) días del mes de julio de 2009, años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZA:

ABOG. H.N.D.U. MSc.

EL SECRETARIO:

Abog. M.O.F.

En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 am.) se publicó el anterior fallo bajo el No. _____.

EL SECRETARIO.

Abog. M.O.F.