Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 19 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, diecinueve (19) de Enero de dos mil diez (2010).

199º y 150º

ASUNTO: KH02-V-2001-000109

PARTES JUICIO DE NULIDAD.

PARTE ACTORA: A.R.R.F., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.386.633, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: S.V. ROJAS FERRER, Abogado en Ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 86.767, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: A.T.C.B. y G.A.B.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.512.725 y 7.347.167, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTES DEMANDADAS: Del ciudadano G.A.B.M. ya identificado, los abogados B.F., M.A. y J.A., abogado en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 47.652, 31.267 y 29.566 respectivamente, de este domicilio; de la ciudadana codemandada A.T.C.B., la Defensora Ad-Litem JANICA G.G., abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 86.516, de este domicilio.

PARTES JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA CON PACTO DE RECTRACTO

PARTE ACTORA: G.A.B.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 7.347.167, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: A.T.C.B., venezolana, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad Nº. 7.512.725.

APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTE DEMANDANTE: los abogados B.F., M.A. y J.A., abogado en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 47.652, 31.267 y 29.566 respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTES DEMANDADA: la Defensora Ad-Litem JANICA G.G., abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 86.516, de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE NULIDAD DE VENTA Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA CON PACTO DE RETRACTO. (POR ACUMULACIÓN de este ultimo).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de NULIDAD DE VENTA interpuesta por el ciudadano A.R.R.F. contra los ciudadanos A.T.C.B. y G.A.B.M., Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano G.A.B.M., contra la ciudadana A.T.C.B..

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de NULIDAD DE VENTA interpuesta por el ciudadano A.R.R.F., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.386.633, de este domicilio, contra los ciudadanos A.T.C.B. y G.A.B.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.512.725 y 7.347.167 respectivamente, de este domicilio; igualmente el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el mismo ciudadano G.A.B.M., contra la ciudadana A.T.C.B., ambos identificados, por acumulación. En fecha 11/10/2001 fue interpuesta la demanda de Nulidad (Folios 01 al 03). En fecha 18/10/2001 se admitió la presente demanda (Folio 19). En fecha 31/10/2001 se practicó la citación de la codemandada A.C. (Folio 22). En fecha 26/11/2001 se llevó a cabo la citación del otro codemandado y el mismo se negó a firmar (Folio 33). En fecha 05/12/2001 el codemandado G.A.B.M. dio poder apud acta (Folio 42). En fecha 27/02/2002 la Juez ELIZABETH SALAS se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 44). En fecha 29/04/2002 el codemandado G.A.B.M. dio poder apud acta (Folio 56). En fecha 13/05/2002 presentó escrito de contestación a la demanda (Folio 57 al 65). En fecha 31/05/2002 se acumuló expediente por Cumplimiento de Contrato (Folio 111). En fecha 02/07/2002 fueron agregadas las pruebas (Folio 113). En fecha 10/07/2002 y 20/01/2003 se acordó la suspensión de la causa acumulada (Folios 119 y 128). En fecha 03/12/2002 se avocó la Juez CARMEN CAMPOLARGO (Folios 123 y 124). En fecha 19/06/2003 la Juez TAMAR GRANADOS IZARRA se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 131). En fecha 06/02/2004 se nombró Defensora Ad-litem de la codemandada ciudadana A.C. (Folio 138). En fecha 17/02/2004 la misma se juramentó (Folio 141). En fecha 19/03/2004 la misma presentó contestación a la demanda (Folio 142). En fecha 21/04/2004 se agregaron las pruebas promovidas (Folio 146) y se admitieron todas en fecha 28/04/2004 (f. 153). En fecha 13/09/2004 se difirió la publicación de sentencia (Folio 155). En fecha 22/01/2007 el codemandado G.B. otorgó poder apud-acta (Folio 157). En fecha 29/01/2007 quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa y se ordenó la notificación de las partes (Folio 159), última de ellas que se practicó en fecha 07/05/2007 (Folio 161). En fecha 18/02/2009 la parte actora solicitó sea dictada sentencia en la presente causa (Folio 168).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone el actor que consta de documento autenticado en fecha 20/10/1999, que es propietario de un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 12-6, ubicado en el duodécimo piso del Edificio Torre C-1 de Residencias Don Mateo, situado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, debido a compra realizada a la ciudadana A.T.C.B.. Que el actor compareció al registro respectivo a fin de protocolizar la venta y no puedo pues el bien había sido vendido con pacto de retracto al otro codemandado y registrado en fecha 24/08/2001, notariado previamente en fecha 19/07/2001. Por las razones expuestas considera que éste último instrumento es nulo, por las razones expuestas demanda la nulidad al vendedor y comprador, fundamentó su pretensión en los artículos 1.346, 1.357, 1.359, 1.270, 1.133 y siguientes del Código Civil.

El codemandado G.B. inicia su contestación exponiendo la improcedencia de la demanda en virtud de la naturaleza de los instrumentos promovidos, a saber, el notariado y los registrados, expone que el último no puede quedar sin efecto con el primero. Rechazo, negó y contradijo que el contrato en virtud del cual adquirió la propiedad del inmueble sea susceptible de ser declarado nulo. Alego la falta de cualidad para intentar la acción, por cuanto el artículo 1.483 del Código Civil, no le atribuye el ejercicio de esta acción En el fondo negó que el demandante sea propietario del inmueble señalado en el libelo, pues el actor no tiene un instrumento oponible a terceros. Solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.

En la demanda por cumplimiento de contrato, interpuesta por el mismo G.B. en la causa acumulada, alega que la ciudadana A.T.C.B. le dio en venta con pacto de retracto un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 12-6, ubicado en el duodécimo piso del Edificio Torre C-1 de Residencias Don Mateo, situado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, por un lapso de tres meses para ejercer el retracto, que la venta fue por la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.000,00). Que se venció el tiempo sin que la vendedora ejerciera el retracto y sigue en posesión del inmueble, por lo cual demanda el cumplimiento del retracto, en declararlo propietario exclusivo y en la desocupación por parte de la vendedora. Estimó la demanda en la misma cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.000,00).

El defensor Adlitem, de forma genérica contestó la demanda, negando y rechazando la demanda en todas sus partes.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompaño al libelo:

1. Marcado con la letra “A” Copias Fotostáticas de Poder Autenticado (Folios 06 al 08) por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 10/09/2001. La cual se valora como prueba de la capacidad procesal de los apoderados judiciales de la actora, de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

2. Marcado con la letra “B” Copias Certificadas de Documento de Compra-Venta correspondiente al inmueble controvertido (Folios 10 y 11) autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 10/09/1999; el cual se desecha pues no constituye el instrumento por excelencia para acreditar la propiedad sobre inmuebles de conformidad con el artículo 1.920 del Código Civil. Así se establece.

3. Marcado con la letra “C” Copias Fotostáticas de Documento de Compra con Pacto de Retracto correspondiente al inmueble controvertido (Folios 15 al 18) autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 19/07/2001; y Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 24/08/2001, bajo el Nº.8, folios 50 al 56, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año. El cual se valora como instrumento fundamental a la reconvención contentivo de las obligaciones validamente suscritas por las partes, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

SOBRE LA NULIDAD DE VENTA SOLICITADA

De la improcedencia de la demanda

Prueba de la Propiedad

La propiedad es definida por nuestro Código Civil en su artículo 545, el cual establece: “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley”. En sentido objetivo el derecho de propiedad es el conjunto de disposiciones legales que regulan la potestad del hombre sobre los bienes. Subjetivamente es la facultad o poder legítimo de hacer las diferentes facultades que le reconoce la norma objetiva en los bienes sobre los que recae el derecho. El Código Civil venezolano pese a que prosigue la tradición inaugurada por el Código Civil francés, introduce una modificación sustancial: el reconocimiento de la exclusividad en el dominio, que compete al titular. Este derecho tiene como característica ser completo, absoluto, exclusivo, perpetuo e inviolable; no en vano es calificado como el más completo de los derechos reales por excelencia.

¿Cómo se valoran los contratos traslativos de propiedad privados, notariados o registrados? Si un registrador público y un notario público pueden dar fé de los actos o negocios realizados, ¿en qué se diferencian, sus efectos? En palabras sencillas, un documento registrado es oponible a terceras personas, como se señaló, cuestión esta que no caracteriza a los documentos autenticados que sólo serán oponibles entre las partes contratantes, como bien lo establece el artículo 1.924 del Código Civil:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

El Doctor J.L.A.G., expresa:

la transmisión de la propiedad y la constitución o transferencia de derechos reales sobre inmuebles si no han sido previamente registrados, no surten efecto contra los terceros que por cualquier título hayan adquirido o conservado legalmente derechos sobre el inmueble (C.C., art. 1.924. encab.). Así, por ejemplo, si A vende un inmueble a B por documento que no se llega a registrar y luego se lo vende nuevamente a C por documento registrado, B no puede oponer a C la venta dicha. En efecto, aunque ante A y B la propiedad se transmitió a B. este derecho no es oponible a C. A tendrá que responder frente a B; pero es C quien triunfa si B quiere reivindicar el inmueble. (AGUILAR GORRONDONA, J.L.: Derecho Civil II Cosas, Bienes y Derechos Reales. Universidad Católica A.B.. Caracas, 1999.pp. 88-89)

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Cuando coexiste varios derechos compatibles sobre una cosa ajena se impone precisar el rango y la preferencia que corresponde a cada uno de ellos en relación con los restantes. La jurisprudencia patria ha señalado en forma reiterada que el Artículo 1.924 del Código Civil, distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos:

…“En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad solemnitate.

Cuando el registro es ad probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble…

…Así pues, ni el título supletorio, ni el documento autenticado, ni las otras pruebas de los autos son suficientes para que la parte reivindicante pruebe la propiedad de las bienhechurias ante un tercero, sino que para ello sería necesario que los documentos antes citados estuviesen registrados, con la autorización previa del Concejo Municipal, quien es el propietario del terreno.

(Sentencia N° RC-00543 de la Sala de Casación Civil del 17 septiembre de 2003, con ponencia del magistrado suplente T.Á.L., expediente N° 03016)”…

En síntesis, en el caso de bienes inmuebles el documento Registrado es por excelencia el documento público y fehaciente, oponible a terceros; mientras que el notariado recibe la fe pública de un notariado, pero no es oponible a terceros, aunque sí entre los contratantes que plasmaron su voluntad. La razón de fondo que apoya lo anterior es que en la venta verificada ante el registrador respectivo hay una participación del funcionario público en la constitución del negocio, como las solvencias, las identidades, los gravámenes y con ello se protegen intereses de terceros, no así los documentos notariados, en la cual el funcionario sólo da fe de las identidades de las partes y da lectura al contenido del contrato sin detallar sobre su legalidad o procedencia.

Por lo expuesto es claro que la demanda por nulidad intentada por el ciudadano A.R., contra los ciudadanos G.B. y A.T.C.B. es improcedente de manera abierta, porque el documento por el cual se erige propietario, es un documento notariado y claramente no oponible al ciudadano G.B., quien tiene mejores derechos, es decir un documento protocolizado ante el Registro respectivo y con ello oponible al propio actor. Así se establece.

En base a lo expuesto, resulta inoficioso entrar a considerar aspectos de espacio y tiempo relacionados con la fecha o el orden en el cual fueron otorgados los instrumentos promovidos, pues como se asentó, no puede el actor con un documento notariado pretender la nulidad invocando derechos de propietario con documentos no oponibles a terceros. Aunque, quedan a salvo las acciones penales y civiles que tenga por bien intentar el actor para así obtener la resolución del contrato promovido y la indemnización por daños y perjuicios. Así se decide.

SOBRE LA VENTA CON PACTO DE RETRACTO

El fundamento de esta acción está prevista en los artículos 1.474 y 1.536 ambos del Código Civil, el cual señala: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; a su vez “Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad”.

Significa entonces que la Resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas. En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por parte del vendedor; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare el cumplimiento forzoso de la obligación. En cuanto a los efectos que se derivan de la venta con pacto de retracto, se destacan los siguientes: 1) Si el vendedor no ejerce la acción de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad, ya que el solo vencimiento del término produce la caducidad del derecho de retraer ipso facto y hace al comprador propietario irrevocable, 2) El lapso no puede ser prolongado por las partes en perjuicio de terceros, en efecto si el retracto se ha estipulado por ejemplo, por tres años, la propiedad ha entrado en el patrimonio del comprador por hacerse irrevocable, si el vendedor no ejerce su derecho en el término indicado, 3) Si el vendedor no hizo la restitución en tiempo hábil pierde el derecho de rescate y la venta se hace irrevocable para el comprador que no está obligado a recibir más tarde el precio pagado, 4) El vendedor deberá justificar por los medios que concede la ley, que el comprador se negó a recibir la cantidad o que no fue encontrado en su domicilio. Conforme a la doctrina que antecede la promoción de esta acción de cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto, depende de la actitud asumida

por el vendedor o vendedora según sea el caso, y para ello es necesario revisar las actas procesales.

Observa el Tribunal que el actor promovió con documento registrado la naturaleza del contrato bilateral y la fijación de un tiempo de tres (03) meses parea ejercer el retracto (f. 75 al 80). Una vez llamada la vendedora A.T.C. sin que se lograra demostrar el ejercicio del derecho de retracto o justificara legal o contractualmente el incumplimiento este tribunal encuentra que el tiempo hábil del rescate ha obrado en su contra y por tanto, la propiedad definitiva sin condición entra en el patrimonio del ciudadano G.B.. Por lo tanto, además de ser el propietario por decreto judicial en atención al contrato, la vendedora deberá hacer entrega del inmueble al comprador, tal como lo ha solicitad el actor y el cumplimiento lógico del contrato lo exige también. Así se decide.

Es claro que la venta con pacto de retracto se materializo al no ejercer la vendedora el retracto, venta que involucra exclusivamente a los ciudadanos A.T.C. y G.B., por lo tanto, una vez valorado el instrumento registrado descrito ut supra y el alegato genérico del defensor adlitem, resulta inoficioso valorar cualquier otro alegato o prueba, razón por la cual estima este Tribunal que la pretensión acumulada es procedente en derecho, como en efecto se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA; Primero: SIN LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD DE VENTA, intentada por el ciudadano A.R.R., contra los ciudadanos todos A.T.C.B. y G.A.B.M., todos antes identificados. Y se condena en costas a la parte demandante por haber vencimiento total en la interposición de la pretensión de conformidad con el artículo 274 del Código De Procedimiento Civil. Segundo: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA CON PACTO DE RETRACTO, incoada G.A.B.M., contra la ciudadana A.T.C.B., todos antes identificados, en consecuencia: Se declara extinguido el Retracto legal establecido en el contrato de Compra-Venta, por lo que el demandante adquirió la propiedad sobre el inmueble vendido con pacto de retracto; Se ordena a la parte demandada entregar el inmueble vendido objeto de controversia.

Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total en la interposición de la pretensión de conformidad con el artículo 274 del Código De Procedimiento Civil.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES del presente fallo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese Boletas.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., con sede en Barquisimeto, a los diecinueve (19) días del mes de Enero del año dos mil diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 11:00 a.m. y se dejó copia.

La Secretaria