Decisión nº 230 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 10 de Marzo de 2008

Niega, rechaza y contradice, en cada uno de su términos la demanda, tanto los hechos por ser falsos, como el derecho por ser improcedente.

Indica que fungen sus representados como legítimos arrendatarios de un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la planta baja del edificio 23, marcado con la letra y número PB-23, del Conjunto Residencial Edificio 23, marcado con la letra y número PB-23, del Conjunto Residencial COMBINADO LA VICTORIA, situado entre las Avenidas 75 y 76 y las Calles 68 C y 71, segunda etapa de la Urbanización La Victoria en Jurisdicción de la Parroquia Caracciolo Parra Pérez de la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, tal y como consta en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que otorgaron ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 7 de Febrero de 1.997, autenticado bajo el No. 17, Tomo: 11 del libro de autenticaciones, que corre inserto a las actas y de cuya cláusula cuarta se desprende: “este contrato tendrá una duración de seis meses contados a partir de la autenticación del mismo, y sólo será prorrogado, única y exclusivamente, por igual, menor o mayor término si así fuere declarado por las partes por escrito, dentro de los sesenta días anteriores al vencimiento del presente contrato.

Aduce que de una simple lectura de la cláusula cuarta del contrato se desprende lo siguiente:

1. El contrato es prorrogable automáticamente por períodos de seis meses.

2. En dicha cláusula, no se estableció ninguna sanción, ni consecuencia jurídica para el caso que, transcurrido cada período, no se otorgara convención escrita sobre la subsiguiente prórroga.

3. Pero se deduce expresamente, que en cada período el contrato queda con toda su fuerza y vigor.

Indica que de las tres condiciones, se deduce que se trata de un contrato a tiempo determinado, cuyo período es de seis meses, siendo prorrogables, por sucesivos períodos de seis meses, cada uno de ellos, dando diecinueve prórrogas consecutivas, sin que el arrendador formulase cualquier tipo de oposición y nunca hizo la notificación que cambiase el carácter del mismo.

Aduce que como consecuencia de lo anterior, en virtud, de lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, puesto que se sabe con exactitud el tiempo de duración y cuando debe concluir cada uno de estos períodos y cuando comenzó el contrato, circunstancia esta que es precisamente el requisito que exige el decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios en su artículo 38 para que de forma obligatoria se prorrogue para el arrendador el contrato, conforme a las reglas de dicho artículo, que consagra la figura de la prórroga legal, a la cual declara expresamente se acogen de conformidad con la potestad que les confiere la ley.

Por todo lo anteriormente expuesto, consideran que la parte demandada parte de un falso supuesto al considerar dicho contrato a tiempo indeterminado, para fundamentar soluciones.

Con respecto, a la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, señalan lo siguiente:

que el ciudadano R.S.J.P., nunca les señalo la necesidad de ocupar dicho inmueble y solamente en fecha 3 de Septiembre de 2.007, se negó a recibir el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de Septiembre, alegando que debían desocupar el apartamento, inmediatamente y que no les iba a recibir dicho pago pues viéndose en la necesidad de hacer la consignación arrendaticia en cuestión, que cursa ante el mismo Tribunal, y lo cual demostrarán en el lapso probatorio.

Que de la relación existente entre el arrendador y los arrendatarios, siempre el señor R.S.J.P., les manifestó que era propietario junto con su esposa de varios inmuebles, y que su solvencia económica como ejecutivo bancario le permitía vivir sin dificultades de ningún tipo y siempre señaló que no les aumentaría el canon de arrendamiento arbitrariamente, sino que los aumentos serían según lo estipulado en el mismo contrato.

Que solamente esa buena relación contractual se vio afectada en el mes de abril de 2.007, cuando sin estar presentes ellos, entran al apartamento en compañía de una persona, a hacer revisión del mismo, señalándole a sus menores hijos, que les comunicaran que debían desocupar inmediatamente, razón que motivó a citarlo ante la Oficina de Catastro y de Regulación de Alquileres, para ventilar todo lo referente a su posición pues, es su intención la de no perpetuarse en ocupar dicho apartamento, pero si es necesario que les den de conformidad con las disposiciones legales vigentes, la prórroga legal o el tiempo prudencial para poder desocuparlo, tal y como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que reza claramente en su artículo 7, que los derechos de la presente Ley se establecen para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, por eso sería nulo todo acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, que en dicha convocatoria él ciudadano R.S.J., no quiso llegar a ningún acuerdo con respecto a la prórroga legal que establece la Ley.

Por último oponen la cuestión previa establecida en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la ilegitimidad de la persona del actor, porque como se desprende de actas, cuando dicho ciudadano firmó y suscribió el contrato de arrendamiento en cuestión, estaba casado con R.Z., y actualmente se identifica con estado civil como divorciado, sin consignar la liquidación de la comunidad conyugal, que lo haría propietario del inmueble señalado, cuestión que tendría que demostrar para intentar la acción correspondiente, por lo cual no consideran necesario presentar prueba documental fehaciente, pues del contenido de las actas se desprende el fundamento de su señalamiento, en el contrato de arrendamiento y en la demanda cuando se identifica a dicho ciudadano.

Con fundamento a los anteriores alegatos de hecho y derecho solicitan se desestime la demanda de desalojo, propuesta por el demandante.

IV

DE LA SENTENCIA OBJETO DEL RECURSO DE APELACIÓN

En fecha, 1° de Febrero de 2.008, el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicto sentencia declarando SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por los demandados, ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUÁREZ SÁNCHEZ, y CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano R.S.J.P., en contra de los ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUÁREZ SÁNCHEZ, con fundamento en las siguientes consideraciones:

…Visto el planteamiento de la controversia, esta sentenciadora encuentra necesario resolver como punto previo la cuestión previa opuesta por la parte demandada establecida en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la ilegitimidad de la persona del actor, del cual se esgrime:"(...)porque, como se desprende de actas, cuando dicho ciudadano firmó o suscribió el contrato de arrendamiento en cuestión, estaba casado con la ciudadana R.Z., y actualmente se identifica en su estado civil como divorciado, sin consignar su liquidación de la comunidad conyugal que lo hacia propietario o copropietario del inmueble señalado, cuestión que tendría que demostrar para intentar la acción correspondiente, consideramos que no es necesario presentar prueba documental fehaciente, pues del contenido de las actas se desprende el fundamento de nuestro señalamiento, en el contrato de arrendamiento y en el contenido de la demanda cuando se identifica dicho ciudadano(...)"

Por su parte la apoderada judicial del actor I.M.V., antes identificada, negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las cuestiones previas formuladas por la parte demandada.

Ahora bien considera necesario esta jurisdicente traer a colación el contenido del artículo 346 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil que señala: "Artículo 346 Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (...)2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio (...)" Asimismo el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil establece: "Artículo 136. Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley."

Siendo que la capacidad procesal (legitimatio ad procesum), es la aptitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno; a juicio de esta sala en el caso bajo estudio, observa esta sentenciadora que el titulo fundamental de esta acción es el documento de arrendamiento, por cuanto se trata de un juicio de DESALOJO, el cual riela en los folios 11, 12 y 13 de las actas del presente proceso, suscrito entre los ciudadanos R.S.J.P., en contra de los ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUÁREZ SÁNCHEZ, de fecha el 7 de febrero de 1997 ante la Notario Publica Cuarta de Maracaibo bajo el Nº 17, tomo 11; y no el documento de propiedad alegado por la parte demandada, que sin embargo el mismo fue consignado en copia simple el cual no fue impugnado por la parte demandada, quedando demostrado este hecho, en consecuencia se declara la cuestión previa opuesta por la parte demandada sin lugar. Así se decide.

…Omississ…

En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal entra analizar la vigencia del contrato de arrendamiento de fecha 7 de febrero de 1997, ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo bajo el No. 17, tomo 11, suscrito entre el actor y los demandados, a los efectos de determinar la naturaleza jurídica del referido contrato de arrendamiento a lo cual se trae a colación el contenido de la cláusula cuarta del referido contrato que establece:

"CUARTA: Este contrato tendrá una duración de seis meses contados a partir de la Autenticación del mismo, y solo será prorrogado, única y exclusivamente por igual, menor o mayor término, si así fuere declarado por las partes, por escrito, dentro de los sesenta días anteriores al vencimiento del presente contrato"

Ahora bien; de la referida cláusula se puede desprender que el termino del contrato es por un lapso de 6 meses, y en el caso de acordarse prorrogas contractuales las partes establecieron que se den dos condiciones: a) que se dé en forma escrita y b) que se hiciera dentro de los 60 días de anticipación de vencimiento del presente contrato, y de las actas procesales se evidencia que no consta ningún documento suscrito por los mismos, mediante el cual se prorrogara el contrato, en consecuencia debe entender que el mismo se convirtió en indeterminado.

…omissis…

En el caso sub-judice, evidencia esta sentenciadora de las actas que rielan este juicio, que en las mismas, no consta documento en forma escrita que se haya realizado con 60 días de anticipación de prorrogarlo convencionalmente, y por cuanto se evidencia que el inmueble es ocupado por los arrendatarios, donde se constata la relación arrendaticia se mantiene vigente, causa que lleva a concluir que la relación arrendaticia es de tiempo indeterminado; y por tal motivo la acción de desalojo ejercida por el demandante, en este caso es la señalada por la ley, en este tipo de contrato o relación arrendaticia. Así se decide.

Asimismo la parte actora en el lapso de pruebas trajo como testigos a los ciudadanos M.M.A., A.J.L.A., R.A.L.A. y H.E.G.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.152.252, 3.652.130, 2.870.962 y 5.850.819 respectivamente…

Aunado a ello, observa esta sentenciadora que en fecha 5 de diciembre del año 2007 este tribunal practicó inspección judicial en el inmueble ubicado en la calle 89-A con avenida 14-A, No. 89-75, en el cual habita actualmente la parte actora, y de la misma se puede constatar que dicho ciudadano reside en una habitación de espacio muy reducido para el normal desenvolvimiento de una persona donde observó esta sentenciadora que el espacio donde tenia todas las pertenencias el ciudadano R.J., no es el apropiado para conservar sus enseres personales, evidenciándose la necesidad de ocupar un inmueble más amplio para ello, en consecuencia concluye esta jurisdicente que al ser practicada la misma por una autoridad publica adquiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Como se evidencia en el presente juicio quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia indeterminada, la cualidad de propietario del arrendador y la necesidad que tiene el mismo de ocupar el inmueble de su propiedad.

De manera tal que concluye este tribunal que en la presente causa se han cumplido los extremos legales para declarar procedente la presente demanda de desalojo a favor del demandante. Así se decide.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Primeramente, debe este juzgador a.l.c.a. la cuestión previa que opone la parte demandada, establecida en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lo referente a la ilegitimidad de la persona del actor, alegando que como se desprende de actas cuando el ciudadano R.J.P., firmó y suscribió el contrato de arrendamiento en cuestión, estaba casado con R.Z., y actualmente se identifica con estado civil como divorciado, sin consignar la liquidación de la comunidad conyugal, que lo haría propietario del inmueble señalado, cuestión que tendría que demostrar para intentar la acción correspondiente.

Por su parte la apoderada judicial de la parte demandante, contradijo las cuestiones previas opuestas.

Ahora bien, en cuanto a la cuestión previa opuesta, considera este operador de justicia pertinente precisar los siguientes puntos:

Establece el artículo 346 en el ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio…

Al referirse a esta cuestión previa, el autor L.C., en su obra Las Cuestiones Previas en el procedimiento civil ordinario, puntualiza lo siguiente:

El ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé esta cuestión previa para el caso que el actor o demandante, inicie un proceso judicial, careciendo de la capacidad necesaria para actuar en juicio.

El asunto a dilucidar en este caso, consiste en determinar, si el demandante tiene o no capacidad procesal, es decir, si puede o no iniciar un proceso judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión.

La capacidad procesal del demandante es un asunto meramente formal, sólo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción, para asegurar la regularidad la relación jurídico procesal que surge en el proceso, sin que nada tenga que ver con la relación jurídico material que pretenda hacerse valer en esa causa, por eso en doctrina se le conoce como legitimatio ad processum.

Por su parte se evidencia que la demandada, confunde el concepto de legitimatio ad processum y la legitimatio ad causam o cualidad, debiendo destacar aquí la diferencia que existe entre la primera, siendo un concepto referido a la capacidad para actuar en cualquier juicio, por la facultad que tiene quien actúa, de actuar judicialmente en tutela de intereses propios o de su representado. Mientras que la segunda, esto es, la cualidad, se refiere a la posibilidad de comparecer a un juicio determinado, sea como actor o como demandado, por tener un interés en el debate que se plantea en ese proceso.

El concepto de capacidad procesal, está íntimamente relacionado con el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Procesal, que establece:

Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.

Sobre la base de las ideas expuestas, procede a comprobar este juzgador la procedencia o no de la cuestión previa opuesta, en tal sentido, no se observa que la parte demandante ciudadano R.J.P., esté sometido a interdicción o se encuentre inhabilitado de alguna manera que le impida ejercer plenamente sus derechos en juicio, de lo que se sigue que debe declararse improcedente la cuestión previa opuesta y al haberlo decidido así la juez a quo, debe considerarse que actuó ajustada a derecho. Así se decide.

Ahora bien, es necesario enfatizar que en los procedimientos breves, el procedimiento de segunda instancia se circunscribe solo a la pronunciación de la sentencia por el juez de alzada, no dando cabida estos procedimientos a la posibilidad de presentación de informes, no obstante, no puede pasar por alto este juzgador el escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado R.S., en el cual insiste en la falta de de cualidad del demandante alegando la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario y consigna copia de la sentencia de divorcio, de los ciudadano R.Z. y R.J., emitida por el Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente, Juez Unipersonal No. 4, en fecha, 22 de Noviembre de 2.004, así como copia de una demanda de liquidación y partición de comunidad conyugal, que una vez examinada, no contiene el auto de admisión de la misma.

En tal sentido, es oportuno puntualizar que aún cuando la defensa explanada por el apoderado accionado, no es susceptible de ser opuesta en esta instancia, considera este juzgador importante aclarar, los puntos que de seguidas se exponen:

En este orden de ideas, el artículo 168 del Código Civil, establece:

"Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta.

El Juez podrá autorizar a uno de los cónyuges para que realice por sí solo, sobre bienes de la comunidad, alguno de los actos para cuya validez se requiere el consentimiento del otro, cuando éste se encuentre imposibilitado para manifestar su voluntad y los intereses del matrimonio y de la familia así lo impongan. Igualmente el Juez podrá acordar que el acto lo realice uno de los cónyuges cuando la negativa del otro fuere injustificada y los mismos |intereses matrimoniales y familiares así lo exijan. En estos casos el Juez decidirá con conocimiento de causa y previa audiencia del otro cónyuge, si éste no estuviere imposibilitado, tomando en consideración la inversión que haya de darse a los fondos provenientes de dichos actos".

En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha, 26 de Abril de 2.000, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, Caso: Papel Ecológico contra G.C., deja sentado lo siguiente:

El encabezamiento de la disposición transcrita faculta a cada uno de los cónyuges para administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, sin embargo, establece como excepción de tal regla, y por tanto, exige consentimiento de ambos, cuando los bienes gananciales de los que se ha de disponer a cualquier título, sean inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. Así mismo, la referida disposición señala que en estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta.

La Sala considera que la legitimación conjunta a que alude la disposición que se examina, se requiere exclusivamente en aquellos casos que excepcionalmente prevé la norma para administración conjunta, esto es, cuando se refiera a la disposición de inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos a régimen de publicidad, acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. Por tanto, la legitimación en juicio derivada de los actos de administración realizados por los cónyuges, por sí solos, sobre los bienes de la comunidad que hubieren adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo, corresponderán exclusivamente a aquél que los hubiere efectuado.

(Negrillas del Tribunal)

Siguiendo los criterios sucritos, primeramente, debe destacarse que como se deduce del contrato de arrendamiento, el mismo, fue suscrito por el ciudadano R.J., durante la vigencia de su vínculo matrimonial con la ciudadana R.Z., y que tal como se desprende de la sentencia de divorcio, se inició en fecha 13 de Agosto de 1.979, por lo que el indicado inmueble, ciertamente forma parte de la comunidad conyugal, que como bien lo afirma la parte demandada, no ha sido aún disuelta.

En segundo término, debe resaltarse que el arrendamiento de un inmueble perteneciente a la comunidad conyugal, constituye un acto de administración de la misma, y no un acto de disposición, de allí que no se requiera del consentimiento del otro cónyuge para suscribir el contrato respectivo y siendo así como se deduce del criterio jurisprudencial explanado, la legitimación en juicio incumbe al cónyuge que haya realizado el respectivo acto de administración, por lo que no se consideran procedentes las argumentaciones esgrimidas por la parte demandada, toda vez, que de actas se desprende que el ciudadano R.J., actúa como administrador de una comunidad aún no disuelta, no realizando ningún acto de disposición de la misma, y al efecto debe declararse la improcedencia de la falta de cualidad del demandante. Así se decide.

Precisado lo anterior, procede este juzgador a pronunciarse en relación al fondo de la controversia.

Así tenemos, que la parte actora, ciudadano R.J.P., intenta demanda de Desalojo, con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que tiene la necesidad de ocupar el inmueble arrendado a los ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUÁREZ SÁNCHEZ, y el cual es de su propiedad, debido a una serie de incomodidades que está sufriendo, por cuanto se encuentra viviendo un una habitación sumamente pequeña, cedida por su hermana, ocasionando igualmente incomodidades a su madre y a su hermana, quien es una persona enferma, y ante las numerosas gestiones tendentes a obtener el desalojo del inmueble de su propiedad por la vía amistosa, sin lograrlo, ocurre a esta vía a demandar a los referidos arrendatarios.

Por su parte los arrendatarios, niegan, rechazan y contradicen la demanda tanto en los hechos como en el derecho, aducen que el contrato es a tiempo determinado y por lo tanto no están dadas las condiciones para que se solicite el desalojo del inmueble, de igual manera, aducen que la parte demandante nunca les manifestó la necesidad que tenían de ocupar el inmueble.

Ahora bien, quedado establecido los hechos dentro de los cuales quedó planteada la controversia, debe fijar este juzgador, que en el presente caso, le corresponde a la parte accionante la carga de demostrar, primeramente su condición de propietario del inmueble, en segundo término, que el contrato celebrado se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, y tercero, que tiene la necesidad de ocupar el inmueble.

Así, resulta oportuno dilucidar si el ciudadano R.J.P., es el propietario del inmueble.

Al efecto, se hace necesario, citar el contenido del artículo 1.920 del Código Civil, que dispone:

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a Título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…

En relación a esta norma, la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de Abril de 2.004, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, Caso: M.Z.d.M., dejo sentado lo siguiente:

“…Los documentos que la ley sujeta a las formalidades de registro están contemplados en el artículo 1.920 del mismo Código, y en este sentido establece el ordinal 1º del citado artículo, que debe cumplir con dicha formalidad: “Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca”.

En un caso similar, la Sala estableció el siguiente criterio:

...En el caso de autos no existe duda alguna, que la acción reivindicatoria incoada por la parte actora está dirigida a recuperar un inmueble consistente en bienhechurías construidas sobre un terreno cuya propiedad no es ni de la parte actora, ni de la parte demandada sino del Concejo Municipal".

Así tenemos que la parte actora acompañó a su libelo de demanda un documento autenticado de compra-venta de las bienhechurías y como documento originario un título supletorio o justificativo elaborado de conformidad con los artículos 797 y 798 del Código de Procedimiento Civil. La recurrida decidió que ni dichos documentos, ni tampoco las otras pruebas de autos eran pruebas suficientes de la propiedad alegada sobre las bienhechurías, por ser documentos registrados.

Ahora bien, el artículo 1.924 del Código Civil establece:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales

.

Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos:

En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem.

Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En el caso de autos, al tratarse de la reivindicación de un bien inmueble, el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el poseedor, necesariamente tiene que ser el título registrado, ya que siendo el terreno propiedad Municipal se presume que las construcciones existentes sobre él, fueron hechas a sus expensas y le pertenecen, mientras no conste lo contrario, sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos por terceros…”

Siguiendo la norma y el criterio esbozados, resulta claro para quien suscribe la presente decisión, que a los efectos de demostrar la propiedad de un inmueble, es un requisito sine qua non, que se presente el documento registrado ante la Oficina Subalterna respectiva, en el caso de autos, el demandante ciudadano R.J.P., consigna, en copia fotostática simple documento de propiedad, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de Mayo de 1996, registrado bajo el No. 10, Protocolo: 1°, Tomo: 29°, documento éste que acredita fehacientemente la propiedad del inmueble a favor del demandante, con lo cual a juicio de este operador de justicia, debe considerarse cumplido el primer requisito, para la procedencia de la demanda de Desalojo. Así se decide.

En cuanto a la duración del contrato, es necesario determinar si el contrato celebrado es un contrato a tiempo determinado o si por el contrario es un contrato a tiempo indeterminado, último caso, éste, en el cual sería posible intentar la demanda de Desalojo, por cualquiera de las causales establecidas, en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, las partes convinieron en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

Este contrato tendrá una duración de seis meses, contados a partir de la Autenticación del mismo, y solo será prorrogado, única y exclusivamente por igual, menor o mayor término, si así fuere declarado por las partes, por escrito dentro de los sesenta días anteriores al vencimiento del presente contrato.

Luego de la exhaustiva revisión de las actas procesales, no se demuestra que alguna de las partes haya acompañado la comunicación a que se refiere la cláusula cuarta del contrato, en la cual se comunicara la voluntad de alguna de las partes de prorrogar el contrato, de manera, que siendo que en materia contractual priva el principio de autonomía de la voluntad de las partes, y siendo que fue consentido por ambas partes que para que el contrato continuara bajo las mismas condiciones de duración, era necesario el acuerdo previo y por escrito, con sesenta días de anticipación, a la fecha de finalización de los mismos, sin que se evidencie de actas, el acaecimiento de tal circunstancia, es por lo que considera, este juzgador, que nos encontramos en presencia de un caso de tácita reconducción, toda vez, que expirado el tiempo de duración del contrato, en fecha 7 de Julio de 1.997, sin que ninguna de las partes manifestara su voluntad de de prorrogar el contrato, los arrendatarios continuaron en posesión del inmueble y el arrendador recibiendo el canon de arrendamiento.

Partiendo de los supuestos anteriores, es importante señalar que la tácita reconducción es una institución contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la cual supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo o su prórroga convencional y la legal han expirado dejándose al arrendatario en posesión del inmueble, y en tal caso se presume que continua el contrato bajo las mismas condiciones excepto el tiempo de duración.

A este tenor, establecen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Sobre la base de las ideas expuestas, resulta concluyente que el contrato celebrado por los ciudadanos R.S.J.P., con los ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUAREZ SÁNCHEZ, continúo bajo las mismas condiciones pero con respecto al tiempo debe procederse como en los contratos celebrado a tiempo indeterminado, ya que, como ha quedado señalado en el caso sub iudice, operó la tácita reconducción, y al haberlo establecido así el juzgado a quo, actúo acertadamente. Así se establece.

Ahora bien, comprobado que el contrato celebrado ha adquirido la característica de un contrato a tiempo indeterminado, resulta contundente que la vía de desalojo resulta idónea para obtener la desocupación del inmueble, pudiendo demandarse judicialmente por cualquiera de las causales dispuestas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando se demuestre la ocurrencia de los supuestos de hecho que configuran alguna de ellas.

Así pues, observándose que la demanda intentada, se fundamenta en la causal del literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro de un segundo grado, o el hijo adoptivo.

A este respecto, el autor J.L.V., en su obra Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en cuanto a la causal de la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble lo siguiente:

En esta causal de desalojo no media incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario, comprobar, tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble que solicita el propietario para él o sus consanguíneos, hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario).

… Son diversas las situaciones en las cuales el propietario puede solicitar el desalojo para ocupar él o sus parientes el inmueble arrendado, situación de hecho que debe ser apreciada por el juez competente, tomando en cuenta los factores: la situación económica del propietario; si el inquilino o el propietario poseen otra vivienda; condiciones de salud del propietario o de sus parientes; condiciones de habitabilidad actual del propietario etc., que deberían probar o impugnar las partes en el correspondiente juicio.

En este mismo orden de ideas, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, en cuanto a esta causal de Desalojo, señala lo siguiente:

Para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, como requisito de procedencia de desalojo, pues de no ser así no tendría esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizársele como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia a la del ocupante actual.

La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado viene dada, por una especial circunstancia que obliga de manera terminante a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado no sólo de orden económico sino, social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

Vistos los criterios doctrinales antes citado, puede concluir este juzgador que para la procedencia de la demanda de desalojo, fundamentada en la causal prevista en el literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el demandante debe acreditar en juicio, primero que la relación arrendaticia se encuentra fundada en un contrato a tiempo indeterminado o verbal, situación que fue demostrada como se expuso anteriormente, segundo, que el demandante es el propietario del inmueble, hecho este que igualmente ha quedado determinado y por último, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, tercer requisito éste que debe concurrir y que procede este juzgador a examinar.

En tal sentido, se evidencia, específicamente de la inspección judicial practicada por el juzgado a quo, que el inmueble habitado actualmente por el demandante, consta de dos habitaciones la primera que mide 3.30 metros por 2.80 metros, la cual es habitada por la hermana y la madre del actor, y la segunda que mide 3.40 por 2.80 metros, que es habitada por el actor, y en el cual se observan maletas con zapatos, ropa y cuatro cajas, situación ésta con la que se demuestra la veracidad de los hechos planteados por el demandante en su libelo.

Sobre la base de las evidencias anteriores, aunado a los hechos develados de las pruebas de informes requeridas al Hospital Noriega Trigo, de las cuales se demuestra la certeza de los hechos explanados por el ciudadano R.J.P., en cuanto a que su hermana es una persona enferma, y adminiculadas tales pruebas, a las declaraciones de las testigos promovidas, quienes son concordantes al afirmar que el demandante y sus familiares, (madre y hermana), conviven en un ambiente de incomodidad y precario en cuanto al espacio, ocasionando incluso molestias a su hermana quien le ha cedido su habitación, considera este operador de justicia que existen elementos de convicción suficientes para justificar la necesidad en la cual se encuentra el ciudadano R.J.P., propietario del inmueble, de habitar el mismo, como corolario resulta acertada la declaración emanada del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en cuanto a la procedencia de la demanda intentada, y siendo así debe ratificarse en todos sus términos la precitada decisión, concediéndole a la parte demandada un plazo de seis meses improrrogables para la entrega del inmueble y así deberá quedar plasmado en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

VI

DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. SIN LUGAR, la apelación intentada por el ciudadano R.S.I., titular de la cédula de identidad No. 4.152.415, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.455 y de este domicilio, actuando en el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUÁREZ SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.810.599 y 7.606.152, respectivamente y de este domicilio, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 1° de Febrero de 2.008.

2. Se ratifica la decisión dictada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 1° de Febrero de 2.008, que declaró SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por los demandados, ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUÁREZ SÁNCHEZ, y CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano R.S.J.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.157.638 y de este domicilio, en contra de los ciudadanos J.J.G.U. y KORENIA SUÁREZ SÁNCHEZ.

3. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta instancia.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diez (10) días del mes de Marzo de 2.008. Año 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella

La Secretaria

Abog. M.P.d.A..

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.

La Secretaria,

Abog. M.P.d.A..