Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de Anzoategui (Extensión El Tigre), de 25 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito Y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.

El Tigre, veinticinco de mayo de dos mil once

201º y 152º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2009-000140

ASUNTO: BP12-V-2009-000140

SENTENCIA DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL (Bienes)

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA-VENTA).

DEMANDANTES: J.R.L.A. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, casados, el primero Ingeniero Industrial, la segunda de oficios del hogar, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 13.522.120 y 16.963.852, ambos con domicilio y residencia en Anaco, estado Anzoátegui.

APODERADOS JUDICIALES: J.A. SERVITAD LÓPEZ y S.B.M., venezolanos, titulares de la Cédulas de Identidad Nros: 2.105.102 y 24.229.113, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 18.229 y 132.133 respectivamente.

DOMICILIO PROCESAL: Calle Sucre, Edificio Colibrí, Primer Piso, Oficina 06, Anaco del Estado Anzoátegui.

DEMANDADO: L.R.G.M., mayor de edad, venezolano, abogado, soltero, titular de la Cédula de identidad Nº 8.469.826, domiciliado en la Calle Barinas Nº 4-48, Sector P.N., jurisdicción del Municipio Anaco del estado Anzoátegui.

APODERADOS JUDICIALES: A.J. BASTARDO GARCÍA y O.J.S.V., abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad nros: 6.126.631 y 1.191.811 respectivamente, e inscritos en el Inpre-abogado bajo los nros: 43.060 y 3.452 y de este domicilio.

DOMICILIO PROCESAL: No constituyó.-

Se inicia la presente causa, por demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA- VENTA, interpusiera el abogado J.A. SERVITAD LÓPEZ, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.105.102, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 18.229, en su condición de apoderado judicial J.R.L.A. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, casados, el primero Ingeniero Industrial, la segunda de oficios del hogar, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 13.522.120 y 16.963.852, ambos con domicilio y residencia en Anaco, estado Anzoátegui, contra el ciudadano L.R.G.M., mayor de edad, venezolano, abogado, soltero, titular de la Cédula de identidad Nº 8.469.826, domiciliado en la Calle Barinas Nº 4-48, Sector P.N., jurisdicción del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, para que convenga o a ello sea condenado en PRIMERO: En resolver el contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA autenticado ante la Notaría Pública de Anaco en fecha 12 de septiembre del año 2007, anotado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los libros respectivos, celebrados sobre el inmueble identificado y deslindado supra. SEGUNDO: En reconocer por concepto de pago por indemnización de daños y perjuicios la suma estipulada como cláusula penal por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 25.000.000,oo), hoy por efectos de la reconversión monetaria la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 25.000,oo). TERCERO: En pagar a su representado la suma de siete millones seiscientos setenta mil bolívares (Bs. 7.670.000,oo), hoy por efectos de la reconversión la cantidad de Siete Mil Seiscientos Setenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.770,oo), cuyo documento fue cancelado por sus mandantes a la empresa que ejecuto la obra. CUARTO: En devolver a sus representados la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 43.750.000,oo), hoy por efectos de la reconversión monetaria la suma de Cuarenta y Tres Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 43.750,oo) entregados por concepto de las arras en el otorgamiento del documento de oferta de compra- venta. QUINTO: Solicita la Indexación judicial sobre las cantidades reclamadas, cuya cantidad alcanza a la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. F. 76.420,oo), y los intereses moratorios calculados prudencialmente de acuerdo a la inflación monetaria decretada por el banco central de Venezuela, hasta su total cancelación. SEXTO: Igualmente las costa, costos y cualquier otro gasto que origine por efecto de la presente demanda.

Fundamento la presente acción en la violación de las Cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta del documento autenticado contentivo del contrato de opción de compra venta, y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil.-

Estimando la presente causa en la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 76.420,oo).

Por auto de fecha veinticinco de febrero de dos mil nueve, se admitió la presente acción, ordenándose la citación del demandado de autos, comisionándose al Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui.

Mediante diligencia de fecha dieciséis de marzo de dos mil el abogado JOSÉ SERVITAD LÓPEZ consigna fotocopia simple del libelo de la demanda a los fines de su certificación.

Mediante diligencia de fecha veintiuno de abril de dos mil nueve, el abogado JOSÉ SERVITAD LÓPEZ consigna resultas emanadas del Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui relacionadas con la citación del demandado de autos.

Por auto de fecha veintisiete de abril de dos mil nueve se ordena agregar a los autos la comisión conferida al Juzgado del Municipio Anaco de esta misma Circunscripción Judicial.

Mediante diligencia de fecha veintiocho de abril de dos mil nueve el abogado J.A. SERVITAD LÓPEZ solicita la citación por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siéndole proveído por auto de fecha cinco de mayo de dos mil nueve.

Mediante diligencia de fecha veintiocho de mayo de dos mil nueve el abogado J.A. SERVITAD LÓPEZ consigna carteles de citación debidamente publicados.

Por auto de fecha doce de junio de dos mil nueve se ordena fijar el correspondiente cartel de Citación en la morada del demandado.

Mediante diligencia de fecha dieciocho de junio de dos mil nueve, el ciudadano L.R.G.M. debidamente asistido por el abogado O.S.V. se da expresamente por citado.

Mediante diligencia de fecha diez de julio de dos mil nueve, el ciudadano L.R.G.M. asistido por el abogado O.S.V. confiere Poder Apud Acta a los abogados O.S.V., y A.J. BASTARDO GARCÍA.

En fecha diez de julio de dos mil diez, el ciudadano L.R.G.M. asistido por el abogado O.S.V., consigna escrito de contestación a la demanda.

Dentro del lapso procesal correspondiente ambas partes promueven pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha seis de octubre de dos mil nueve.

En la oportunidad correspondiente solo la parte actora promueve informe.- Estando la presente causa en estado de sentencia, el tribunal para decidir observa:

I

Alega el apoderado judicial de la parte actora que sus representados, J.R.L.A. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ celebraron con el ciudadano L.R.G.M. un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA sobre un bien inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno constante de DOSCIENTOS VEINTIUN METROS CUADRADOS (221 mts2) ubicada en la Calle Cajigal, Sector P.N. deA., Municipio Autónomo Anaco del estado Anzoátegui, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con casa que es o fue del señor R.G.; SUR: Con casa que es o fue del señor J.S.; ESTE: Que es su frente, con Calle Cajigal; y OESTE: Con casa que es o fue de F.M.R..- Que la descrita escritura fue debidamente autenticada por ante la Notaría Pública de Anaco en fecha 12 de septiembre del año 2007, asentada bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros respectivos, cuyo instrumento en original constante de tres (3) folios útiles acompañó identificada con la letra “B”.

Que el aludido documento se estableció y así admitieron las partes contratantes que el terreno y la vivienda le pertenecen a L.R.G.M. (EL PROMITENTE), según consta, el terreno de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui en fecha 21 de agosto del año 2007, bajo el Nº 16, Tomo 139, y debidamente registrado ante el registro Público del Distrito Anaco del Estado Anzoátegui en fecha diez de septiembre del año dos mil siete (10-09-2007), asentado bajo el Nº siete (7), folios ochenta y uno (81) al noventa y uno (91), Protocolo Primero, Tomo Undécimo, tercer Trimestre del año 2007, tal como se evidencia del documento que acompaña en original constante de nueve (9) folios útiles marcados con la letra “C”, y la vivienda también objeto de dicha negociación según documento reconocido ante el Juzgado del Distrito Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 25 de junio del año 1992.

Que fue convenido entre las partes que el precio de la venta era la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 150.000.000,oo) que sus representantes (LOS OPTANTES) se obligaron a pagar de la siguiente manera: La suma de CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (43.750.000,oo) que se pagaría en el acto de la firma del instrumento de opción de compra- venta, más la cantidad de Un Millón Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.250.000,oo) por concepto de honorarios profesionales cancelados a C.G. deC., dicho monto de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo) fue cancelado por su representado con la entrega de los cheques Gerencia: 1) Nro 13017762 del Banco Mercantil, Agencia Anaco, con fecha de emisión 23/08/2007, por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES exactos (Bs. 5.000.000,oo); y 2) con el cheque Nº 150178840 del banco Mercantil, Agencia Anaco con fecha 11 de septiembre del año 2007 por la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 40.000.000,oo) que serían considerados como parte del pago de la venta definitiva, quedando un saldo restante a cancelar el día del otorgamiento del documento definitivo de la cantidad de CIENTO SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 106.250.000,oo)

Que los pagos fueron efectuados fueron realizados por los OPTANTES y recibidos a satisfacción por el vendedor L.R.G.M. (EL PROMITENTE), tal como se evidencia de las copias de los cheques de gerencia mencionados.

Que fue convenio expreso entre las partes lo siguiente: Que el saldo restante, o sea la cantidad de CIENTO SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 106.250.000,oo) serían entregados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra- venta. Que se señala de manera inequívoca que el saldo restante sería cancelado cuando el vendedor (“EL PROMTENTE”) otorgará por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Anaco el documento definitivo de compra-venta.

Que el plazo para ejercer el derecho de adquirir el inmueble es de noventa (90) días continuos contados a partir del día 2 de septiembre del año 2007, de lo que se evidencia que el lapso para adquirir dicho inmueble era el día 12 de diciembre del año 2007.

Que para el momento de la protocolización del documento definitivo, el inmueble debe estar solvente y libre de impuestos y gravámenes; de lo que se evidencia que dicho inmueble no debía de tener impedimento alguno para que se efectuara dicha venta.

Que todos los gastos ocasionados y derivados de la presente compra venta serían por cuenta de sus representados, y finalmente convino que para garantizar el fiel y exacto cumplimiento de la opción de compra- venta las partes establecieron una Cláusula penal.

Que se debe determinar quién incumplió con las obligaciones contractuales a los fines de establecer responsabilidades, y del contexto de la escritura de opción de compra- venta, por lo que reclama: PRIMERO: En resolver el contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA autenticado ante la Notaría Pública de Anaco en fecha 12 de septiembre del año 2007, anotado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los libros respectivos, celebrados sobre el inmueble identificado y deslindado supra. SEGUNDO: En reconocer por concepto de pago por indemnización de daños y perjuicios la suma estipulada como cláusula penal por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 25.000.000,oo), hoy por efectos de la reconversión monetaria la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 25.000,oo). TERCERO: En pagar a su representado la suma de siete millones seiscientos setenta mil bolívares (Bs. 7.670.000,oo), hoy por efectos de la reconversión la cantidad de Siete Mil Seiscientos Setenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.770,oo), cuyo documento fue cancelado por sus mandantes a la empresa que ejecuto la obra. CUARTO: En devolver a sus representados la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 43.750.000,oo), hoy por efectos de la reconversión monetaria la suma de Cuarenta y Tres Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 43.750,oo) entregados por concepto de las arras en el otorgamiento del documento de oferta de compra- venta. QUINTO: Solicita la Indexación judicial sobre las cantidades reclamadas, cuya cantidad alcanza a la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. F. 76.420,oo), y los intereses moratorios calculados prudencialmente de acuerdo a la inflación monetaria decretada por el banco central de Venezuela, hasta su total cancelación. SEXTO: Igualmente las costa, costos y cualquier otro gasto que origine por efecto de la presente demanda.

Fundamenta la presente acción en la violación de las Cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta del documento autenticado contentivo del contrato de opción de compra venta y se ha hecho acreedor de la sanción penal prevista en la cláusula octava de dicho contrato. De igual manera se fundamenta en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil.

En la oportunidad de la contestación a la demanda el ciudadano L.R.G.M., da contestación con los siguientes argumentos: PRIMERO; manifiesta que se demanda como asunto principal para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en resolver el contrato de opción de compra venta que los optantes celebraron con su persona, …. Teniendo como fundamento de la demanda un presunto incumplimiento de su parte, de las condiciones estipuladas en el contrato, hecho que es ajeno a la verdad real y procesal o legal, como queda demostrado en lo sucesivo y de plano rechaza. SEGUNDO; que los demandantes después de hacer un análisis de las condiciones del contrato cuya existencia no es objeto de controversia, ya que esta se circunscribe a tenor del contenido del libelo de la demanda al incumplimiento de algunas cláusulas del mismo y determinar a quién le es imputable la o las causas de tal incumplimiento, que erróneamente los demandantes atribuyen a hechos dependiente de su voluntad lo cual es falso, y tal falsedad queda evidentemente demostrada en los argumentos contradictorios, incongruentes y falsos en los cuales se fundamenta así como los documentos que acompañan; … que los apoderados de los demandantes hacen las siguientes conclusiones: 1.- Que el saldo restante o sea la cantidad de CIENTO SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 106.250.000,oo) entregados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta es cierto ya que así lo contempla la parte final de la CLÁUSULA TERCERA del contrato, lo que es falso y contradictorio es la afirmación a renglón seguido en el sentido de que : “Este artículo señala de manera inequívoca que el saldo restante seria cancelado cuando el vendedor otorgara ante la Oficina Subalterna de Registro Publico el documento definitivo de venta; que rechaza esta afirmación tendenciosa, ….omissis…. que el plazo para ejercer el derecho de adquisición del inmueble es de noventa (90) días a partir del día 12 de septiembre del año 2007 sin prorroga (CLAUSULA CUARTA) hecho cierto, aceptado y no controvertido, que debe tener presente el sentenciador a los fines de demostrar la sin razón de esta demanda y la falsedad de sus argumentos. TERCERO: Que es falsa la afirmación en el sentido de que haya adquirido la obligación de presentar dicho documento, que es falsa, la rechaza y la niega, no tiene asidero alguno, ya que la Cláusula CUARTA del documento de opción es clara en su redacción; que es cierta la afirmación de la fecha de preclusión del contrato de opción de fecha 12-12-2007. CUARTO: ….omissis…. que es falsa su aseveración en el sentido de que sus representados (DEMANDANTES) cumplieron con sus obligaciones para la realización y materialización de la protocolización del aludido documento al tener con que cancelar el saldo restante de la opción de compra venta, por lo que la rechaza; que ello resultaría materialmente imposible y derivado de un hecho no imputable a su persona. QUINTO: ….omissis…. que el documento mediante el cual se adquirió la propiedad de la parcela de terreno fue anulada por una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que afectó el terreno donde se encuentra construido dicho inmueble, o sea que dicha parcela de terreno no podía ser vendida por la nota marginal que existe anulando la venta de dicha propiedad; que de la lectura de dicha nota marginal se evidencia que fue estampada por el funcionario Registrador en fecha 06 de noviembre de 2007, y tiene su origen en una sentencia emanada del Juzgado Superior Quinto Agrario y Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas con competencia en lo Contenciosos Administrativo de la región Sur- oriental, juicio en el cual no interviene en forma alguna; que es un hecho totalmente ajeno a su voluntad, ya que la misma tuvo su origen en un juicio entre terceras personas desconocidas; que por lo demás tal aseveración de la nota marginal sea producto de un hecho imputable a su persona, denota desconocimiento de los hechos por parte de los demandantes, en consecuencia las rechaza por ser falsas y las niega, ya que es una afirmación contradictoria en si misma.- SEXTO: Que es falso que haya tenido conocimiento suficiente de que el terreno de su propiedad tiene una medida de prohibición de enajenar y gravar, y que dicha compra esta anulada por efectos de la sentencia aludida de manera flagrante y manifiesta, ya que está comprobado que el documento de opción de compra venta se autentico en fecha 12 de octubre de 2007 y la nota marginal acerca de la prohibición fue sobrevenida estampadas en los márgenes del documento de sentencia definitivamente firme emanada del Juzgado Superior Quinto Agrario y Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas con competencia en lo Contenciosos Administrativo de la región Sur- oriental; que como iba a tener conocimiento suficiente de un hecho futuro que se hizo cierto, “si es un simple mortal sin poderes adivinatorios o pitonisicos”; por lo que rechaza porque no ha violado cláusula alguna del contrato de opción de compra venta. SÉPTIMO: Que en ningún momento en forma fáctica puso a los demandantes en posesión del inmueble y desde el punto de vista legal conforme se evidencia de la Cláusula SEXTA del contrato de opción de compra venta tal obligación nacía para él en el momento de la firma del documento definitivo de venta, hecho que no se materializó por causas ajenas a su voluntad, como queda demostrado en los argumentos que preceden. OCTAVO: Que rechaza tener que reconocer por concepto de pago de indemnización de daños y perjuicios la suma estipulada en la Cláusula Penal por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo).

Planteada así la controversia corresponde analizar las pruebas aportadas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: CAPITULO I: Promueve la confesión de la demandada al admitir en su escrito de contestación el haber celebrado el contrato de opción de compra venta cuyas condiciones de modo, tiempo y lugar quedaron plasmados en Documento Autenticado por ante la Notaria Pública de Anaco en fecha 12 de septiembre del año 2007.- Al respecto observa esta juzgadora que la parte demandada reconoce y acepta la existencia del contrato de opción de compra- venta celebrado entre las partes, por lo que no puede ser considerada como una confesión de las partes, todo lo contrario considera esta juzgadora que son hechos aceptado y no controvertidos, y así se decide.

Invoca el valor de los méritos que tienen las actas procesales fundadas en los siguientes argumentos: 1.- La existencia del otorgamiento del contrato de opción de compra venta celebrado entre EL PROMITENTE, ciudadano L.R.G.M. y los ciudadanos J.R.L.A. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ. 2.- De la aceptación del PROMITENTE, ciudadano L.R.G.M. de haber recibido de los ciudadanos J.R.L. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, la suma de CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 43.750.000,oo), que por efecto de la conversión monetaria la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 43.750,oo), lo cual se evidencia de la Cláusula CUARTA DEL REFERIDO CONTRATO.- Al respecto observa esta juzgadora que en virtud de lo analizado en el capitulo anterior valen las consideraciones ya expresadas, y en consecuencia téngase el mencionado contrato de opción de compra venta como cierta su existencia, y así se decide

CAPITULO II: Prueba documental: a.- Promueve el contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre EL PROMITENTE, ciudadano L.R.G.M. y los OPTANTES, ciudadanos J.R.L.A. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ. b.- Promueve el documento de venta del inmueble suscrito entre EL PROMITENTE ciudadano L.R.G.M. y los sucesores de O.P.F., mediante el cual la parte demandada L.R.G.M. le compró el terreno donde se encuentra la vivienda que vendió, que este documento fue primeramente otorgado por ante la Notaria Pública de Barcelona el día 21 de agosto de 2007, anotado bajo el Nº 16, Tomo 139, en los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho, y luego fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Anaco en fecha 10 de septiembre del año 2007, quedó anotado bajo el Nº 7, folios 81 al 91, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Tercer Trimestre del año 2007.- Al respecto el tribunal observa que las documentales consignadas por la parte actora como instrumentos fundamentales, no fueron atacados ni impugnados por la parte demandada, todo lo contrario son aceptados por la misma, razón por la cual se les otorga todo valor probatorio y permite a esta juzgadora apreciar que realmente existe tal contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, e igualmente que el promitente de dicho contrato adquirió el inmueble objeto de dicho contrato mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Anaco de fecha 10 de septiembre del año 2007, quedando anotado bajo el Nº 7, folios 81 al 91, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Tercer Trimestre del año 2007.

CAPITULO III: Promueve las testimoniales de los ciudadanos R.V.G.R. y EDUARDO FIGUEREDO LARA.- Al respecto se observa que solo rindió su deposición el testigo R.V.G.R., y de cuya ratificación en contenido y firma del documento que le fue puesto a la vista, solo se desprende que realizó un trabajo de mantenimiento en el inmueble objeto de la presente controversia, y al observarse que su deposición no aporta nada relevante a la cuestión de fondo del presente asunto, es la razón por la cual se desecha dicha testimonial, y así se decide.

CAPITULO IV: Prueba de inspección judicial: Solicita el traslado del tribunal al lugar donde funciona la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Anaco del estado Anzoátegui.- Al respecto el tribunal observa que siendo comisionado el Juzgado del Municipio Anaco de esta Circunscripción Judicial para la evacuación de la presente prueba se desprende y así deja expresa constancia el juez comisionado, que desde las fechas 01 de diciembre del año 2007 hasta el día 12 de diciembre del año 2007, no encuentra, no hay ningún documento presentado para su protocolización por el ciudadano L.G.M.; e igualmente se deja expresa constancia que si existe una nota de nulidad de documento que no ha sido reformada, lo que le permite apreciar a esta juzgadora que efectivamente el demandado ciudadano L.R.G.M. no produjo ningún documento a los fines de su protocolización por ante esa Oficina de Registro Inmobiliario durante el lapso indicado desde el 01 de diciembre de 2007 hasta el día 12 de diciembre de 2007, por lo que se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y, 1.428 del Código Civil.

CAPITULO V: Prueba de requerimiento: Solicito se oficiara a las Oficinas de la Alcaldía del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, e igualmente a la Oficina de BANFOANDES, Banco Universal Compañía Anónima.- Al respecto el tribunal observa que con respecto al requerimiento a la Alcaldía del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, la misma informa que no reposa en el historial del contribuyente ninguna solvencia referente a este caso; con respecto a las resultas del requerimiento a la Oficina de BANFOANDES, se desprende que se aprobó el crédito para el día 26 de diciembre de 2007, más el crédito no fue utilizado, ya que el cliente no presento fecha de firma de documentación para efectuarse la respectiva liquidación; observando en consecuencia esta juzgadora que no fue gestionada la solvencia municipal del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta e igualmente que no obstante haberse aprobado el crédito para la compra del inmueble en fecha 26 de diciembre, la venta no se logró materializar por cuanto no se presento la correspondiente fecha de protocolización del documento de venta definitiva, y si bien la parte demandada alega que habían transcurrido los noventa (90) días indicados en el contrato objeto de la presente resolución, cuanto la parte actora logra la aprobación del crédito correspondiente, no es menos cierto que con la nota estampada en la Oficina de Registro Inmobiliario de Nulidad de documento era imposible celebrar venta alguna sobre dicho inmueble, razón por la cual se le otorga todo valor probatorio a la prueba de requerimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA: PRIMERO: Invoca el Principio de Comunidad de la Prueba. Promueve los argumentos esgrimidos en el escrito de contestación. Promueve el valor probatorio del documento público inter partes. Promueve la confesión de los demandantes en el escrito libelar. Promueve el valor probatorio del documento que anexa la parte demandante, en consecuencia por ellos reconocidos. Promovió documento de Certificación de Gravamen. SEGUNDO: Prueba de Informe. Solicita se oficien a la Entidad Bancaria Banfoandes C.A Sucursal o Agencia de la ciudad de Anaco, con sede en la Avenida Bolívar de esa ciudad.- Al respecto el tribunal observa que no consta de autos las resultas de la entidad bancaria, e igualmente considera suficientemente analizada las pruebas aportadas por la parte actora y, que invoca la demandada de autos con fundamento en el Principio de la Comunidad de la Prueba, y así se decide.

II

1. y adminiculadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, considera necesario esta juzgadora analizar previamente el contrato de opción de compra venta, ya que es evidente que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato; mientras que el contrato de compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

El Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.

La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

Ahora bien, observa esta juzgadora que la presente causa, se refiere a un Juicio de Resolución de un Contrato de Opción de Compra- Venta, mediante el cual persigue la parte actora resolver el Contrato de Opción de Compra- venta celebrado por ante la Notaría Pública de Anaco, estado Anzoátegui, en fecha doce de septiembre de dos mil siete insertada bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un bien inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno constante de DOSCIENTOS VEINTIUN METROS CUADRADOS (221 mts2) ubicada en la Calle Cajigal, Sector P.N. deA., Municipio Autónomo Anaco del estado Anzoátegui, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con casa que es o fue del señor R.G.; SUR: Con casa que es o fue del señor J.S.; ESTE: Que es su frente, con Calle Cajigal; y OESTE: Con casa que es o fue de F.M.R..

Observa esta juzgadora, y, en virtud de las pruebas aportadas por las partes que efectivamente existe tal contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Anaco, en fecha dos de septiembre de dos mil siete, inscrito bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivos, indicándose en dicho documento autenticado con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago, el bien inmueble objeto de la presente controversia, e, igualmente se observa que dicho documento indica el plazo de noventa (90) días para el cumplimiento de la obligación de los futuros compradores para la celebración del documento de venta definitiva, y así queda demostrado, e igualmente que dicho contrato de opción de compra- venta no fue objeto de controversia alguna por haberlo así aceptado las partes, siendo en consecuencia el punto a resolver solo por lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por de cada una de las partes.

En el caso de autos, el problema sometido a consideración estriba en determinar a cual de las partes le correspondía la carga de la prueba de los hechos controvertidos; los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil disponen la distribución de la carga de la prueba, el primero y el segundo la prueba de las obligaciones.

Prevén los mencionados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba.

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

Las precedentemente normas transcritas, establecen las obligaciones de cada parte dentro del proceso, y de acuerdo a la posición que asuma el demandado en la contestación a la demanda, es decir la relación a las afirmaciones de hecho del demandante, varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.

En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar. Ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice o distinto al sostenido por el actor.

Ahora bien se evidencia de autos que, para las partes era imposible cumplir con sus respectivas obligaciones, ya que se bien se evidencia que el demandado no dio cumplimiento a su obligación de otorgar el documento de venta en la fecha indicada la razón se debía a que sobre dicho inmueble pesaba una orden impartida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, y a través de la cual se anulaba el documento que acreditaba la propiedad del vendedor o promitente sobre dicho inmueble, es decir le era imposible tanto al demandado de autos como a la parte demandante cumplir con sus respectivas obligaciones, ya que si el demandado en fecha doce de diciembre de 2007 no podía cumplir con la protocolización del documento de venta no le era lógico igualmente a la parte actora cancelar a la mencionada fecha doce de diciembre de 2007 la cantidad de dinero restante pactada, por haber surgido una situación de derecho completamente ajena a la voluntad de ambas partes, es decir legalmente no era posible celebrar una negociación jurídica sobre dicho inmueble en la mencionada fecha (12/12/2007).

Es evidente que las partes no dieron cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta por las razones expresadas, y siendo cierto que los demandantes dieron una determinada cantidad de dinero considerada por ellos mismos en el contrato como “arras” no es menos cierto que no podían cumplir cabalmente cancelando la totalidad del valor del inmueble para la fecha convenida es decir para la fecha doce de diciembre de dos mil siete, porque desde fecha seis de noviembre de dos mil siete estaba estampada una nota marginal en el asiento de registro de dicho documento en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Anaco del estado Anzoátegui que impedía vender dicho inmueble por la nulidad ordenada por el Tribunal Supremo de Justicia, ya que se a través de dicha decisión se ANULABAN todas las ventas registradas y que arropaban la mencionada decisión de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia; observando igualmente esta juzgadora que, inclusive constando en autos el documento que otorgaba el crédito hipotecario por la entidad bancaria BANFOANDES al ciudadano J.R.L.A.(co- demandante), es decir que le había sido otorgado el crédito para cumplir con su obligación frente a su promitente, ciudadano L.R.G.M., no le era imposible cumplir con su obligación por la razón ya expresada, siendo igualmente en consecuencia que le era totalmente imposible al promitente o vendedor celebrar el contrato de venta definitivo sobre dicho inmueble.

Ahora bien, considera esta juzgadora que el incumplimiento de sus respectivas obligaciones que pudo generar la decisión del Tribunal Supremo de Justicia, ya suficientemente mencionada, no es posible que una de ellas pueda o deba enriquecerse en contra de la otra parte, y siendo cierto que el promitente recibió una mencionada cantidad de dinero en calidad de arras para la adquisición de dicho inmueble, es igualmente cierto que debe reintegrar la cantidad de dinero recibida, ya que el incumplimiento de las obligaciones pactadas, se debió, según criterio de esta juzgadora, a una causa ajena a las partes por lo que el promitente o futuro vendedor debe reintegrar la cantidad recibida de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (B. 43.750,oo) a los optantes o compradores, y así se decide.

Igualmente considera esta juzgadora que el contrato de opción de compra venta debe ser declarado resuelto, como en efecto así lo declarará el tribunal en la parte dispositiva de la presente causa, por lo que le es forzoso a este tribunal, declarar Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, y así se decide.

III

Por los anteriores razonamientos de hecho y de derecho, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusieran los ciudadanos J.R.L.A. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ contra el ciudadano L.R.G.M., ambas partes suficientemente identificadas, en consecuencia se declara. PRIMERO: RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes por ante la Notaría Publica de Anaco en fecha doce de septiembre de dos mil siete, asentado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivo.- SEGUNDO: Se le ordena al ciudadano L.R.G.M. reintegrar la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 43.750,oo) a los ciudadanos J.R.L.A. y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, cantidad de dinero que le fuera dada en calidad de arras, para asegurar la venta del inmueble en cuestión.-TERCERO: Se ordena la corrección monetaria sobre la cantidad condenada a reintegrar, la cual deberá ser calculadas de acuerdo a la inflación monetaria decretada por el Banco Central de Venezuela desde la interposición de la demanda, es decir desde fecha once de febrero de dos mil nueve hasta la fecha de ejecución de la presente sentencia, y así se decide.

No hay condenatoria en costas dada naturaleza de la decisión.

Notifíquese a las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la ciudad de El Tigre, a los veinticinco días del mes de mayo de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

Abog. ELAINA GAMARDO LEDEZMA

LA SECRETARIA,

Abog. MARIANELA QUIJADA ESTABA.

En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30a.m.) se dictó, publicó y agrego la anterior decisión al ASUNTO Nº BP12-V-2009-000140.- Conste.

LA SECRETARIA,

Abog. MARIANELA QUIJADA ESTABA.