Decisión nº 0118 de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 30 de Julio de 2013

Admitió que efectivamente es arrendatario desde hace más de 22 años de un pequeño Local Comercial ubicado en la Calle El Mango, Sector Samán Llorón de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, a partir del año 1.990, cuando convino con el legítimo propietario señor I.R.E., situación ésta que es reconocida por la parte demandante en su libelo de demanda, el mencionado Contrato Verbal se mantiene vigente, cumpliéndose cabalmente con cada una de las Cláusulas acordadas en el mismo. Que fue sorprendido en su buena fe, cuando de manera sorpresiva se le hizo entrega de un documento contentivo de demanda judicial por Desalojo del Local Comercial que posee en arrendamiento por más de veintidós (22) años ininterrumpidamente, y que no ha recibido por parte de los nuevos propietarios, solicitud ni formal ni informalmente de la no renovación de Contrato de Arrendamiento y menos de Desalojo, ni siquiera una manifestación de inconformidad. Rechazó de manera contundente el procedimiento utilizado para solicitar su desalojo; reiteró que son más de veintidós (22) años trabajando y generando empleo en el mencionado Local, cumpliendo cabalmente con los pagos mensuales de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320,00) fijados como canon de arrendamiento. Se acogió a lo establecido en el Artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de la demanda:

Consignó marcado “A”, cursante a los folios del 5 al 9, documento presentado en original y copia fotostática a “efecto vivendi”, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.A., anotado bajo el N°. 28, folios 206 al 214, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Primer Trimestre del año 2.008, de fecha 24-01-2008.

En cuanto a esta documental, tenemos que se trata de la copia simple de un documento publico, el cual este Tribunal le da valor probatorio con fundamento a lo preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra la Venta realizada por el ciudadano IVÀN JOSÈ RODRÌGUEZ ESTÈ, a los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN A.O.S., parte demandante en el presente Juicio, por ende, la condición de propietarios de los ciudadanos actores sobre dos (2) inmuebles discriminados así: Primero: Un lote de terreno de origen municipal alinderado de la siguiente manera: NORTE. Calle Barinas, en Cuarenta y Tres Metros con Cincuenta Centímetros (43,50 Mts); SUR: Avenida Casa de Zinc, en Treinta y Cuatro Metros (34,00 Mts); ESTE: Prolongación de la Calle 27, en Treinta Metros (30,00 Mts), y OESTE: Avenida M.N., en Cincuenta y Cinco Metros (55,00 Mts), que dan un total de DOS MIL SETECIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS (2.781 M2), ubicado por el Barrio Samán Llorón, de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure. Segundo: Un lote de terreno de origen municipal situado por la Avenida Casa de Zinc, de esta ciudad, con un área de SESENTA Y TRES METROS CON SESENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (63,63 M2) ubicado bajo los siguientes linderos cívicos: NORTE. Terrenos del vendedor ciudadano I.R.; SUR: Avenida Casa de Zinc; ESTE: Sijaa Wissam, y OESTE: Calle Los Corrales, comprendido dentro de los siguientes punto, coordenadas y distancias: P-1(N872.146,92,E672,140,55);7,30;P-2(N872,145,98;E672,147.79); 9,90;P-3 (N872,136,30;E672.145,72); 5,60; P-4 (N872,137,03;E672,140,17),9,90; P1 (N872,146,92; E672,140,55).

Consignó marcado “B”, cursante a los folios 10, 11, 12, 13 y 14 del Expediente, documentos presentados en originales y copias fotostáticas a “efecto vivendi”, contentivos de PERMISO Nº. DDU-PC-279-2012, Comunicación Nº. 1066- 12, suscrita por el ciudadano WILMER JOSÈ BURGOS, en su condición Sub- Secretario del Concejo del Municipio San Fernando, en fecha 17-09-12, Recibo de Caja Nº. 034136, emanado de la Alcaldía Bolivariana del Municipio San Fernando, Certificado de Solvencia Nº. 013249, emanado de la Alcaldía Bolivariana del Municipio San Fernando, a objeto de demostrar la verdadera necesidad de desocupación del inmueble objeto del arrendamiento.

Quien aquí decide, observa que en cuanto a la documental cursante al folios 10, se observa que se trata de la copia simple de un documento administrativo contentivo de Permiso de Construcción N°. DDU-PC-279-2012, expedido por ante la Alcaldía del Municipio San Fernando, Dirección de Desarrollo Urbano, que por cuanto no fue impugnada por la contraparte, este tribunal la valora, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra el Permiso o Autorización dada por las autoridades competentes para que los ciudadanos RAMEZ HOSSIN, JALDUM A.O.S., WIISSAM SIJAA, titulares de las cedulas de identidad N°s. V-22.882.901, 19.560.474, 22.882.681, realicen trabajos de “Construcción de Centros Comerciales”, en el inmueble objeto de este juicio, ubicado en la Avenida Casa de Zinc, C/C Barinas, Calle el Mango y Calle los Corrales de esta ciudad de San F.D.A., con los siguientes linderos: Norte: Calle Barinas; Sur: Avenida Casa de Zinc; Este: Calle El Mango y Oeste: Calle los Corrales.

Al folio 11 del expediente, cursa copia de Comunicación Nº. 1066- 12, suscrita por el ciudadano WILMER JOSÈ BURGOS, en su condición Sub- Secretario del Concejo del Municipio San Fernando, en fecha 17-09-12, el cual se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que evidencia que la plenaria del Concejo Municipal en sesión de fecha 13-09-2012, aprobó previo informe presentado por parte de la comisión de Arquitectura , Urbanismo y Obras Publicas de fecha 13-09-2012, el permiso solicitado por el ciudadano RAMEZ HOSSIN, JALDUM SALAMI, para que proceda a realizar trabajos de CONSTRUCCION DE COMERCIALES, ubicado en la Avenida Casa de Zinc, de esta ciudad.

En cuanto a las documentales presentadas en copias simple contentivas de Recibo de Caja Nº. 034136, emanado de la Alcaldía Bolivariana del Municipio San Fernando, Certificado de Solvencia Nº. 013249, emanado de la Alcaldía Bolivariana del Municipio San Fernando, cursante a los folios 12, 13, y 14, del expediente, tenemos que se trata de documentos administrativos emanados por la Alcaldía del Municipio San Fernando, el cual se les da valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestran la solvencia y pago en caja en virtud de permiso de ingeniería, realizado por los ciudadanos RAMEZ HOSSIN, JALDUN A.O.S. y WISSAM SIJAA, de un inmueble ubicado en la Avenida Casa de Zinc c/c Calle El Mango y Calle Los Corrales, ubicada dentro de los siguientes linderos: NORTE. Calle Barinas; SUR: Avenida Casa de Zinc; ESTE: Calle El Mango, y OESTE: Calle Los Corrales, los cuales se aprecian.

En la oportunidad legal:

Cursante a los folios 24 y 25 del Expediente. Al Capitulo Primero. Reprodujo el mérito favorable de los autos contentivos del presente Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, en cuanto favorecieran a sus representados, especialmente los que se desprenden del libelo de la Demanda y documentos que se acompañan, que ya fueron a.p..

Al Capitulo Segundo. De las Documentales. UNICO. Promovió con toda la fuerza su valor probatorio, el documento que acredita la propiedad del inmueble objeto de esta demanda, acompañado al libelo de la demanda marcado “A”. Que ya esta sentenciadora analizó.

Al Capitulo Tercero. De las Experticias Judiciales. UNICO. Promovió en todo su valor probatorio la Prueba de Inspección Judicial.

Al respecto, observa quien aquí decide que a los folios 35 y 36, cursa Acta de Inspección Judicial con recaudos anexos (fotografías), de la cual se evidencia entre otras cosas, que el Tribunal dejó constancia:… PRIMERO: “que se trata de un local que forma parte de uno mayor, construido por laminas de hierro , con una puerta de acceso que da al Local de extensión mayor…, previo asesoramiento del Experto se observa que el techo del mismo es de láminas de zinc, protegido con una malla de hierro y en la parte inferior con cielo raso, con piso de cemento pulido deteriorado, paredes de hierro conformada por tablones de hierro y láminas con punta de diamante, aproximadamente con una superficie de cuatro con cincuenta metros (4,50 Mts). Por dos con cincuenta centímetros (2,50 Mts)…”. SEGUNDO: “que el local donde se encuentra constituido, es una Agencia de Lotería, y tiene uso comercial”; TERCERO: “que el Local (objeto de la presente Inspección) es de uso comercial”.

Para a.e.p.e. Tribunal observa: Que la prueba de la Inspección Judicial se caracteriza por el hecho de que el objeto de prueba es constatado mediante percepción directa del Juez, sin necesidad de representación del mismo con la narrativa evocadora de la percepción que tuvo en su momento el testigo (representación personal), sea por la fe que da una escritura (representación documental). Aquí la percepción es directa, y como no puede ser de visu, sino también a través de los otros cuatro sentidos y son objeto de esta prueba los hechos que el Juez puede percibir por sí mismo. No obstante, el juez, pude dejar constancia de hechos que considere importantes, aunque no lo haya pedido la parte promoverte, esto con base a la facultad oficiosa de practicarla que tiene el Juez. De manera que, incluso, esa aseveración del Juez sobre las circunstancias de hecho inspeccionadas si es falsa, puede ser atacada, formalmente, por medio de la tacha de falsedad, conforme a lo establecido en el ordinal 6° del artículo 1.380 del Código Civil.

Señala R.R.M. en su libro Las pruebas en el Derecho Venezolano, 2da Edición, los requisitos de validez para la eficacia probatoria de la Inspección Judicial, como lo son: 1.-la conducencia del medio respecto del hecho inspeccionado, esto es medio idóneo para probar hechos susceptibles de percepción directa por el Juez. 2.-La pertinencia del hecho inspeccionado, en el sentido de que la inspección debe estar relacionado con la causa del proceso. 3.-Que el acta sea clara y precisa, redactada conforme a la exigencia legal. El acta permite conocer los hechos observados por el Juez, por cuanto se requiere confrontarlos con los hechos alegados por las partes y para tomarlos en cuenta en la definitiva. 4.- Que no se haya producido una retractación del funcionario que realizo la inspección. 5.- que no haya reserva legal sobre el objeto de la inspección. 6.- Debe garantizarse el derecho al contradictorio. La prueba debe hacerse mediante constancia pública en autos, anterior a la realización para que las partes puedan ejercer sus derechos.

Ahora bien, en tal sentido esta Juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que quedo demostrado que el local objeto de la inspección se trata de un local que forma parte de uno mayor, construido por laminas de hierro , con una puerta de acceso que da al Local de extensión mayor…, previo asesoramiento del Experto se observo que el techo del mismo es de láminas de zinc, protegido con una malla de hierro y en la parte inferior con cielo raso, con piso de cemento pulido deteriorado, paredes de hierro conformada por tablones de hierro y láminas con punta de diamante, aproximadamente con una superficie de cuatro con cincuenta metros (4,50 Mts). Por dos con cincuenta centímetros (2,50 Mts), que el local donde se encuentra constituido, funciona una Agencia de Lotería, y tiene uso comercial.

En cuanto a las reproducciones fotográficas cursantes a los folios del 37 al 39, este Tribunal las valora de acuerdo a la sana critica, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no fueron impugnadas por el adversario puesto que evidencia el estado en que se encuentra el inmueble objeto del litigio, así como su uso comercial, conformación y estado del mismo.

Al folio 27 del Expediente:

Capitulo Único: Promovió, invocó e hizo valer para fines de su pretensión en el proceso, el valor probatorio del Informe Técnico del Cuerpo de Bomberos del Estado Apure, de fecha 29-11-2012, marcado “A”, cursante a los folios 28 al 33, suscrito por los funcionarios P.M.G. y O.E.M., quienes concluyen entre otras cosas: “…que el Local Comercial ubicado en la Avenida Casa de Zinc, entre la entrada principal del Barrio Samán Llorón y Calle El Mango, “No cumplen” con las normas mínimas de seguridad en materia de prevención, seguridad e higiene; señalizaciones informativas de requerimiento “No Cumplen”, Extintores portátiles en caso de incendio, “No cumplen”; Cabe destacar que la estructura presenta múltiples grietas en paredes y piso, desnivel, desprendimientos en las losas de cemento del piso y paredes y los soporte de vigas doble “T” totalmente corroídas, el estado real de la edificación, es un riesgo directo para los ciudadanos (as) que a diario acuden a solicitud del servicio que presta este local comercial, por exhibir exceso de v.ú. delos materiales que se emplearon en dicha construcción, por lo que se recomienda clausura y demoler la construcción, según las normas antes señaladas las cuales deben tomarse en cuenta a la brevedad posible, con la finalidad de prevenir algún tipo de accidente no meritorio a la ciudadanía (clientela) y a las personas que allí laboran. Esta división técnica, Departamento de Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, del Estado Apure, sugiere cumplir con las recomendaciones antes mencionadas, y una vez realizadas las correcciones deberá notificarlo a esta institución Bomberil, con la finalidad de verificar la veracidad de los mismos correctivos, según las normas antes señaladas, las cuales deben tomarse en cuenta a la brevedad posible…”

En cuanto a esta documental cursante a los folios del 28 al 33, observa quien aquí decide que se trata de un documento Administrativo, específicamente un INFORME TECNICO OCULAR, emanado del CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS y ADMINISTRACIÒN DE EMERGENCIAS DE CARACTER CIVIL, DIVISIÒN TÈCNICA, COMANDO, suscrito por los funcionarios P.M.G. y O.E.M., en fecha 29 de Noviembre de 2.012, al cual se le da valor probatorio, por tratarse de un documento administrativo, el cual no fue desvirtuada su veracidad, por cuanto demuestra el estado en que se encuentra el inmueble objeto del presente juicio, el deterioro que presenta el mismo en sus techos y paredes así como las recomendaciones de clausura y demolición del mismo como consecuencia del estado y en el cual se sugiere cumplir con las recomendaciones antes mencionadas, y que una vez realizadas las correcciones, deberá notificarlo a esa institución Bomberil, con la finalidad de verificar la veracidad de los correctivos, según las normas señaladas en el Informe, las cuales deben tomarse en cuenta a la brevedad posible.

Al folio 40 del Expediente: Capitulo Único. Promovió la Prueba de Experticia en razón a su pretensión en el proceso.

Quien aquí decide, observa que a los folios del 59 al 70, cursa Informe de Experticia consignado por los Expertos designados; Ingenieros: H.G.R. M, CÈSAR J. HIDALGO O, y ÀLVARO TOVAR, quienes una vez realizada la inspección exhaustiva para constatar las condiciones físicas y estructurales del inmueble, concluyeron entre otras cosas: “…que el local bajo experticia presenta daños de considerable gravedad y extensión de carácter irreversible en sus elementos estructurales, tanto en su techo, piso y paredes de mampostería, el análisis de la V.Ú. ponderada nos dio un valor de 28 años (ver tabla) comparándola con sus años de construcción 30 años aproximadamente muestra un altísimo agotamiento estructural, de la unidad analizada de suelo obtuvimos: una textura que va de Arcillo limoso (AI) hasta Franco arcillo limoso que son suelos finos y que según la CLASIFICACIÒN UNIFICADA DE LOS SUELOS (SUCS) son suelos que mas del 50% de las partículas pasan el tamiz Nº. 200. Cuando usamos el DIAGRAMA DE FLUJO DE LA TABLA 1.3 y la CARTA DE PLASTICIDAD del (SUCS) vamos a obtener una clasificación de suelos denominada LIMOS Y ARCILLAS ORGANICAS DE ALTA PLASTICIDAD (OH). Que poseen un límite líquido entre 60-70% y un índice plástico entre 40 y 50%. Esto significa que son suelos de baja capacidad portante y por lo tanto una alta probabilidad de producir ASIENTOS DIFERENCIALES que son los causantes de las fisuras observadas en la edificación además en sus condiciones generales se constató que los daños en el techo son debido a las condiciones ambientales extremas como el exceso agua de las precipitaciones y cambios de temperatura que ocasionan filtraciones presentando humedad manifiesta; por lo tanto según la metodología empleada la (TABLA DE ROSS-HEIDECKE), nos señala un 98% de daños, por lo cual lo calificamos, como RUINA INMINENTE (DEMOLICION)…”

En cuanto a esta prueba de experticia, la cual fue promovida y acordada dentro del lapso legal, y presentado dentro del lapso fijado en auto de fecha 16 de Enero de 2013, que cursa al folio 52 del expediente, tenemos que los expertos presentaron el informe después de dicho visto para sentenciar, tal y como se desprende a los folios 57 al 70 del expediente, no obstante, observa este Tribunal que fue dentro del lapso ordenado por el Tribunal, en tal sentido, aun cuando una vez que las partes cumplen con su carga procesal, vale decir, que han promovido la prueba, designando a sus expertos y estos han sido juramentados, no le es imputable la tardanza de estos en consignar el dictamen pericial, caso en el cual, no se producirá la ineficacia de la prueba, de manera que en nuestra legislación, la presentación tardía del informe o dictamen pericial no produce la ineficacia de la prueba.

Ahora bien, Cabe señalar, que H.B.T., en su obra Tratado de Derecho Probatorio tomo II, establece que experticia consiste en un medio de prueba judicial, por medio del cual pueden demostrarse los hechos controvertidos en el proceso, vale decir, la existencia o no, falsedad o no de hechos discutidos que escapan del conocimiento general del operador de justicia, mediante el dictamen, argumentos o razones de carácter científico, técnico, practico o de cualquier naturaleza especial, que aporten los expertos en la materia, los cuales no son vinculantes para el Juez; en otras palabras, es un medio de prueba judicial, que puede utilizarse para establecer los hechos controvertidos que escapan del conocimiento ordinario del operador de justicia, mediante la aportación de juicios de valor o especializados que aporten los expertos al proceso, producto de su análisis de los mismos partiendo de sus conocimientos especializados, sean técnicos, científicos o artísticos, los cuales nos vinculan al operador de justicia, de manera que, cada vez que para la verificación de los hechos controvertidos sea necesario el concurso de conocimientos especiales, científicos, artísticos o técnicos que escapan del conocimiento general u ordinario del operador de justicia, debe acudirse a la prueba de la experticia, con la finalidad, que dichos hechos sean sometidos al conocimiento de los especialistas de la materia que se trate, para que emitan sus respectivos juicios de valor subjetivos que permitan al operador de justicia, con el concurso de sus conocimientos especiales de los expertos, verificar y apreciar la verdad o falsedad de los hechos discutidos.

En tal sentido, cumplidos los requisitos de validez y de eficacia probatoria de la misma, y en atención, tal como quedó establecido supra, en informe pericial, dio como resultado que “…que el local bajo experticia presenta daños de considerable gravedad y extensión de carácter irreversible en sus elementos estructurales, tanto en su techo, piso y paredes de mampostería, el análisis de la V.Ú. ponderada nos dio un valor de 28 años (ver tabla) comparándola con sus años de construcción 30 años aproximadamente muestra un altísimo agotamiento estructural, de la unidad analizada de suelo obtuvimos: una textura que va de Arcillo limoso (AI) hasta Franco arcillo limoso que son suelos finos y que según la CLASIFICACIÒN UNIFICADA DE LOS SUELOS (SUCS) son suelos que mas del 50% de las partículas pasan el tamiz Nº. 200. Cuando usamos el DIAGRAMA DE FLUJO DE LA TABLA 1.3 y la CARTA DE PLASTICIDAD del (SUCS) vamos a obtener una clasificación de suelos denominada LIMOS Y ARCILLAS ORGANICAS DE ALTA PLASTICIDAD (OH). Que poseen un límite líquido entre 60-70% y un índice plástico entre 40 y 50%. Esto significa que son suelos de baja capacidad portante y por lo tanto una alta probabilidad de producir ASIENTOS DIFERENCIALES que son los causantes de las fisuras observadas en la edificación además en sus condiciones generales se constató que los daños en el techo son debido a las condiciones ambientales extremas como el exceso agua de las precipitaciones y cambios de temperatura que ocasionan filtraciones presentando humedad manifiesta; por lo tanto según la metodología empleada la (TABLA DE ROSS-HEIDECKE), nos señala un 98% de daños, por lo cual lo calificamos, como RUINA INMINENTE (DEMOLICION)…”. Ante esa conclusión, este Tribunal le da todo el valor probatorio que conlleva la prueba de experticia evacuada mediante informe pericial, y así se establece.

La parte Demandada, no promovió dentro del lapso legal, prueba alguna que le favoreciera.

Esta Juzgadora para decidir observa:

La pretensión de los demandantes RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN A.O.S., consiste en el Desalojo del inmueble, con fundamento al lo establecido en el articulo 34, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituido por un Local Comercial donde funciona una Agencia de Loterías, ubicado en el Barrio Samán Llorón, de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, dentro de los siguientes linderos. NORTE. Local ocupado por Leandre Cardoso, en Tres Metros (3,00 Mts) lineales; SUR: Local ocupado por el ciudadano Leandre Cardoso, en Tres Metros (3,00 Mts) lineales; ESTE: Calle El Mango, en Dos Metros (2,00 Mts) lineales, y OESTE: Local ocupado por el ciudadano Leandre Cardoso, en Tres Dos (2,00 Mts) lineales, en el Local precedentemente señalado y con una superficie de Seis Metros (6,00 M2) se encuentra en calidad de arrendatario el ciudadano L.L. LEÒN desde el año 1.990, en tal sentido, la parte demandada en su escrito de Contestación de la Demanda, señala entre otras cosas, que efectivamente es arrendatario desde hace 22 años, de un pequeño local comercial, ubicado en la calle el mango, sector Samán Llorón, a través de un contrato verbal, que fue motivo de sorpresa al ser informado por terceras personas de la venta del local comercial, violándose con ello su derecho de preferencia ofertiva, establecido en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que siempre se ha mantenido solvente en los pago de cánones de arrendamiento, y reitero que son más de veintidós (22) años trabajando y generando empleo en el mencionado Local, cumpliendo cabalmente con los pagos mensuales de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320,00) fijados como canon de arrendamiento, razón por la cual se acoge a lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, rechazó de manera contundente el procedimiento utilizado para solicitar su desalojo.

El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.

Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 Ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …c.-Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación…”

A tenor de lo contemplado en el literal “c” de la norma en referencia, la demolición como las reparaciones que impliquen la desocupación del inmueble, constituyen actos que exceden a la simple administración que, por tanto, requieren de autorización especial por parte de la Administración Municipal; en cuyo caso el interesado deberá realizar el trámite autorizatorio para la demolición inmobiliaria o la reparación en referencia, para lo cual tendrá que demostrar a la Administración su cualidad de propietario.

Por otra parte, cabe señalar que el motivo conducente al Desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el citado literal “c”, del Artículo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves , necesarias o urgentes, graves, por que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que convierte en necesarias y urgentes. No se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, pues como se consagra en el articulo 1.590 del Código Civil, si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la misma. No se trata, pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento.

Ahora bien en el caso sub-judice, partiendo de la premisa de que existe un contrato de arrendamiento verbal entre las partes, tal y como lo manifiesta la parte accionante en su escrito libelar, y que el demandado de autos ratifica al manifestar en su escrito de contestación, que el contrato verbal se mantiene vigente, cumpliéndose a cabalidad lo acordado en el mismo, tal como se desprende del folio 21 del expediente, parte infine, le es aplicable lo establecido en el articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la demolición y las reparaciones a realizar en el inmueble, ubicado en el Barrio Samán Llorón, de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, dentro de los siguientes linderos. NORTE. Local ocupado por Leandre Cardoso, en Tres Metros (3,00 Mts) lineales; SUR: Local ocupado por el ciudadano Leandre Cardoso, en Tres Metros (3,00 Mts) lineales; ESTE: Calle El Mango, en Dos Metros (2,00 Mts) lineales, y OESTE: Local ocupado por el ciudadano Leandre Cardoso, en Tres Dos (2,00 Mts) lineales, en el Local precedentemente señalado y con una superficie de Seis Metros (6,00 M2), se trata de aquellas que no permiten mantener a los arrendatarios ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, tal y como se evidencia de lo alegado y probado en autos por la parte actora, aunado al hecho que cursa al presente expediente la permisologia u autorización por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.A., para efectuar tanto la demolición como las reparaciones que implican la desocupación del inmueble en referencia, ya que tales hechos constituyen actos que exceden a la simple administración y por tanto requieren de autorización especial por parte de la Administración Municipal, las cuales fueron a.p. por esta Juzgadora, y por cuanto la parte demandada, entre otras cosas, señalo que efectivamente es arrendatario desde hace 22 años, de un pequeño local comercial, ubicado en la calle el mango, Sector Samán Llorón, a través de un contrato verbal, que fue motivo de sorpresa al ser informado por terceras personas de la venta del local comercial, violándose con ello su derecho de preferencia ofertiva, establecido en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que siempre se ha mantenido solvente en los pago de cánones de arrendamiento, y reitero que son más de veintidós (22) años trabajando y generando empleo en el mencionado Local, cumpliendo cabalmente con los pagos mensuales de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320,00) fijados como canon de arrendamiento, razón por la cual se acoge a lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, rechazó de manera contundente el procedimiento utilizado para solicitar su desalojo. En el lapso probatorio, la parte Demandada, no promovió prueba alguna que le favoreciera o que desvirtuara lo alegado por la parte demandante en su libelo de la demanda.

En relación a la carga de la prueba, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:” Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).

De las probanzas presentadas, se desprende que la parte que actora, es propietaria de un inmueble (terreno) de DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN METROS CON SESENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (2.781,62 M2), constituidos por dos lotes, uno de DOS MIL SETECIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS (2.718,00 M2), y el otro de SESENTA Y TRES METROS CON SESENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (63,63 M2) totalmente cercado con paredes de bloques y puertas de acceso enclavado, el primero bajo los siguientes linderos y medidas: NORTE. Calle Barinas, en Cuarenta y Tres Metros con Cincuenta Centímetros (43,50 Mts lineales); SUR: Avenida Casa de Zinc, en Treinta y Cuatro Metros (34,00 Mts) lineales; ESTE: Prolongación de la Calle 27, hoy Calle El Mango, en Treinta Metros (30,00 Mts) lineales, y OESTE: Antes Avenida M.N., hoy Calle Los Corrales, en Cincuenta y Cinco Metros (55,00 Mts) lineales, y el segundo: NORTE. Terrenos del ciudadano I.R.; SUR: Avenida Casa de Zinc; ESTE: Wissam Sijaa, y OESTE: Calle Los Corrales, comprendido dentro de los siguientes punto, coordenadas y distancias: P-1 (N872.146,92,E672,140,55); 7,30; P-2 (N872,145,98;E672,147.79); 9,90; P-3 (N872,136,30;E672.145,72); 5,60; P-4 (N872,137,03; E672,140,17), 9,90; P1 (N872,146,92; E672,140,55),protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.A., anotado bajo el N°. 28, folios 206 al 214, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Primer Trimestre del año 2.008, de fecha 24-01-2008, y que las reparaciones que amerita la desocupación de dicho inmueble, guarda relación con reparaciones graves , necesarias o urgentes, graves, por que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que convierte en necesarias y urgentes, para efectuar tanto la demolición como las reparaciones que implican la desocupación del mismo, y que tales hechos en razón de que constituyen actos que exceden a la simple administración, fue otorgada autorización especial por parte de la Administración Municipal, por lo que concluye, quien aquí decide, que son ciertos los hechos alegados por la parte demandante, ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN A.O.S., plenamente identificados en auto, en su demanda incoada y en consecuencia se declara Procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, con fundamento en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “c”. Y así se declara.

De conformidad con el Párrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede al arrendatario J.M.K., un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble arrendado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Por otro parte, cabe señalar, que en cuanto al alegato esgrimido por la parte demandante que fue motivo de sorpresa al ser informado por terceras personas de la venta del local comercial, violándose con ello su derecho de preferencia ofertiva, establecido en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenemos que de acuerdo a la doctrina sobre la materia, en caso de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte el inmueble arrendado, no procederá el retracto legal y por ende no es requisito notificar al arrendatario de la venta, en tal sentido, en el caso bajo estudio, no se le violo derecho alguno al demandado y así se decide.

Por ultimo, es conveniente anotar, que para que proceda la Prorroga Legal, es indispensable la existencia del contrato por escrito a plazo fijo, que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del término.

El Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

Al respecto, esta Juzgadora observa, que la parte demandada en su alegato con relación a que se acoge a la prorroga legal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que la relación arrendaticia, existente entre las partes, es a través de un contrato de arrendamiento verbal, no está ajustado a derecho dicho pedimento, puesto que no cumple con los requisitos de procedencia de la misma, tal y como se desprende de las pruebas presentadas, por ende, es Improcedente dicha solicitud y así se declara.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE incoada por los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN A.O.S., venezolanos, mayores de edad, solteros, Comerciantes, titulares de las Cédulas de Identidad N°. V- 22.882.901 y 19.560.474 respectivamente, representados por el Abogado N.A.L., venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 99.553, domiciliado, en la Calle Girardot, Nº. 50, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure, contra el ciudadano L.L. LEÒN, venezolano, mayor de edad, Comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 11.238.657, domiciliado en la Calle El Mango, de esta ciudad de San F.d.A., Estado Apure y se condena:

Al ciudadano L.L. LEÒN, plenamente identificado, a entregar los demandantes ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN A.O.S., el inmueble constituido por un Local Comercial donde funciona una Agencia de Loterías, ubicado en el Barrio Samán Llorón, de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, dentro de los siguientes linderos. NORTE. Local ocupado por Leandre Cardoso, en Tres Metros (3,00 Mts) lineales; SUR: Local ocupado por el ciudadano Leandre Cardoso, en Tres Metros (3,00 Mts) lineales; ESTE: Calle El Mango, en Dos Metros (2,00 Mts) lineales, y OESTE: Local ocupado por el ciudadano Leandre Cardoso, en Tres Dos (2,00 Mts) lineales, en el Local precedentemente señalado y con una superficie de Seis Metros (6,00 M2) y que ocupa en calidad de Arrendatario para funciones mercantiles, libre de personas y bienes.

Declarada con lugar la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE y por cuanto la misma se fundamentó en la causal “c” del Artículo 34 de del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede al arrendatario L.L. LEÒN, un plazo de seis (6) meses improrrogables para la Entrega Material del mencionado Inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la Sentencia definitivamente firme.

De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida. Y así se decide.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia.

PUBLÍQUESE, NOTIFIQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San F.d.A., siendo las 2:00 p.m., del día Treinta (30) de Julio del año Dos Mil Trece (2.013). AÑOS 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S.D..

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. P.M.S.D..

EXP. N°: 2.012- 5.450.-

EJSM/pmsd/mder.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F.d.A., 30 de Julio de 2013

203º y 154º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: Abogado N.A.L., en su condición de Apoderado Judicial de los ciudadanos: RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN A.O.S., parte demandante en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido contra el ciudadano L.L. LEÒN, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N° 2.012- 5.450.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria.,

Abg. P.M.S.D..

Domicilio:

Calle Girardot, Nº. 50

San F.d.A..

EXP. 12- 5.450.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F.d.A., 30 de Julio de 2013

203º y 154º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al. Ciudadano: L.L. LEÒN, parte demandada en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido en su contra por los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN A.O.S., representados por el Abogado N.A.L., que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N° 2.012- 5.450.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S.D..

Domicilio:

Calle Los Corrales,

San F.d.A..

EXP. 12- 5.450.-