Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Marzo de 2011

Vender a los ciudadanos I.R. y E.S.d.R. el inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el Nº 1401, situado en el Piso 14 del Bloque 7, Edificio 2 de la Urbanización UD-5, en jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual ocupan en calidad de arrendatarios desde el día 1º de julio de 2007, en las mismas condiciones de precio y modalidades de pago en que fue vendido al tercero adquirente.

Que la sentencia que declare con lugar la acción ordene la subrogación de los ciudadanos I.R. y E.S.d.R. en las mismas condiciones referidas a términos y modalidades de pago que constan en el documento traslativo de propiedad.

Pagar las costas y costos del presente juicio.

Citados personalmente los demandados, éstos, a través de su representación judicial, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó, como punto previo, la caducidad de la acción como defensa de fondo, señalando que en fecha 15 de julio de 2006, el ciudadano A.L.V. le ofreció en venta a los ciudadanos I.R. y E.S.d.R. el inmueble objeto del presente juicio, sin embargo, los prenombrados ciudadanos jamás manifestaron su aceptación a dicha oferta; que el día 16 de junio de 2007, los arrendatarios I.R. y E.S.d.R. recibieron una nueva comunicación del ciudadano A.L.V., a través de la cual se les informó que “…a pesar que el apartamento le pertenece a mi hijo Keyén L.O., le propuse a su señora esposa y a usted mismo, adquirir el inmueble; es decir todavía tiene usted la oportunidad de poseer la titularidad del mismo, …” (sic).

Del mismo modo, la representación judicial de los demandados señaló que la presente acción fue interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2007 y admitida en fecha 30 del mismo mes y año, por lo que, desde el día 16 de junio de 2007, fecha en que fueron notificados los actores, hasta la fecha de interposición de la demanda, han transcurrido ciento sesenta y cinco (165) días, concluyendo que operó, con creces, la caducidad de la acción.

Igualmente, dicha representación judicial señaló que los actores pretenden confundir a este Juzgador omitiendo las comunicaciones de fechas 15 de julio de 2006 y 15 de junio de 2007, señalando que en la oportunidad en que recibieron la última de las mencionadas comunicaciones (16-06-2007), fueron puestos en pleno conocimiento de la existencia de la venta del inmueble en cuestión, operación que, ante la falta de aceptación de los demandantes de adquirir el inmueble, que se llevó a cabo en fecha 19 de diciembre de 2006, operó, con extrema suficiencia la caducidad de la acción.

Asimismo y para el caso que este Tribunal declarase improcedente la defensa de caducidad antes señalada, la representación judicial de los accionados negó, rechazó y contradijo, pormenorizadamente, todos y cada uno de los hechos alegados en la demanda, reconociendo, sin embargo, que el ciudadano KEYEN A.L.O., mediante comunicación de fecha 21 de octubre de 2007 y suscrita por él, le ofreció en venta a los ciudadanos I.R. y E.S.d.R. el inmueble objeto del presente juicio, según se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 07, Tomo 60, Protocolo Primero; que en comunicación de fecha 09 de enero de 2008, el ciudadano KEYEN A.L.O. les ofreció nuevamente en venta el referido inmueble a los demandantes y estos no han manifestado su voluntad de adquirirlo, con lo cual ha transcurrido con creces el lapso previsto en el parágrafo primero del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de todo lo expuesto, la representación judicial de los accionados solicitó se declarara sin lugar la demanda por cuanto la misma no se encuentra enmarcada dentro de los supuestos de Ley exigidos por la procedencia de la acción.

Durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada, en fecha 09 de abril de 2008, consignó escrito de pruebas, mediante el cual, a los fines de demostrar la caducidad de la acción interpuesta, promovió:

Marcada con la letra “A” comunicación de fecha 15 de julio de 2006, emanada del ciudadano A.L.V. y recibida, dice, en la misma fecha por la ciudadana E.S.d.R..

Marcada con la letra “B” comunicación de fecha 15 de junio de 2007, emanada del ciudadano A.L.V. y recibida el 16 del mismo mes y año por el ciudadano I.R..

Copia Certificada del documento de venta del inmueble por el Apartamento distinguido con el Nº 1401, situado en el Piso 14 del Bloque 7, Edificio 2 de la Urbanización UD-5, en jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 07, Tomo 60, Protocolo Primero, el cual fue acompañado a la demanda marcado con la letra “G”.

Marcada con la letra “C” comunicación de fecha 21 de octubre de 2007, emanada del ciudadano KEYEN A.L.O. y recibida por el ciudadano I.R..

Marcada con la letra “D” comunicación de fecha 09 de enero de 2008, emanada del ciudadano KEYEN A.L.O. y recibida el 14 del mismo mes y año por la ciudadana E.R..

Asimismo y como quiera que los otros ejemplares originales de dichos instrumentos, esto es, los de fechas 15 de julio de 2006 y 15 de julio de 2007, respectivamente, se encuentran en poder de la ciudadana E.d.R. e I.R., respectivamente, la representación judicial de los demandantes, de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la exhibición de dichos instrumentos, acompañando copia simple de los mismos.

Del mismo modo, dicha representación judicial, invocó el principio de comunidad de la prueba de aquellos elementos promovidos por los demandantes y, a título ilustrativo, consignó copia de la sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2007, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. J.E.C..

Este Tribunal, por auto de fecha 11 de abril de 2008, admitió las pruebas documentales promovidas por la parte accionada, constituidas por las comunicaciones antes mencionadas y la copia certificada del documento de venta cursantes en autos, respectivamente, del folio 99 al folio 102, ambos inclusive, y del folio 66 al folio 75, ambos inclusive, señalando que dicha copia certificada cursa en autos por haber sido consignada junto al escrito libelar.

Igualmente, este Tribunal, en el mencionado auto de fecha 11 de abril de 2008, negó la admisión de la prueba de exhibición por considerar que la parte demandada no demostró que las documentales cuya exhibición solicitó se encontraren en poder de los demandados e, igualmente, respecto al principio de comunidad de la prueba, este Juzgado consideró que ello no constituye probanza alguna.

Por su parte, la representación judicial de los demandantes, durante el lapso probatorio y mediante escrito de pruebas presentado en fecha 28 de abril de 2008, en el Capítulo I, hizo valer la comunicación de fecha 28 –en realidad de fecha 21- de octubre de 2007, acompañada a la demanda marcada con la letra “F”, la cual -según alegó- es el instrumento de fecha cierta a partir del cual debe computarse el término para intentar la acción. Asimismo, dicha representación judicial, en el señalado Capítulo I, hizo valer los recibos de pago de los cánones de arrendamiento suscritos por el ciudadano A.L.V., específicamente los recibos correspondientes a los cánones cancelados desde el mes de enero a octubre de 2007.

Igualmente, la representación judicial de los actores impugnó las comunicaciones de fechas 15 de julio de 2006 y 15 de junio de 2007, promovidas por la parte demandada junto a su escrito de pruebas marcadas con las letras “A” y “B”, respectivamente, señalando que las mismas fueron recibidas por uno solo de los arrendatarios y no por ambos.

Por último, la representación judicial de los actores, en el Capítulo II de su escrito de pruebas, promovió, marcada con la letra “A”, documento de fecha 05 de noviembre de 2007, suscrito por el ciudadano A.L.V., mediante el cual, en su condición de propietario del inmueble ocupado por los demandados, expide solvencia de pago de los cánones de arrendamiento.

Por auto de la misma fecha -28 de abril de 2008- este Tribunal admitió las documentales promovidas en el Capítulo I del mencionado escrito de pruebas, no así la prueba documental promovida en el Capítulo II del mismo, por cuanto dicha documental no fue consignada y, respecto a la impugnación efectuada de las comunicaciones promovidas por la parte demandada, este Tribunal señaló que se pronunciaría en la oportunidad de dictar sentencia.

Mediante escrito presentado en fecha 30 de abril de 2008, la representación judicial de los demandados promovió la prueba de cotejo respecto de las comunicaciones de fechas 15 de julio de 2006 y 16 de junio de 2007, impugnadas por la representación judicial de la parte actora y ésta, en diligencia de la misma fecha, consignó, marcada con la letra “A”, la documental promovida en el Capítulo II de su escrito de pruebas.

Por auto de fecha 02 de julio de 2008, este Tribunal negó la prueba de cotejo promovida por la representación judicial de la parte accionada en virtud de que no fueron desconocidas las firmas de las comunicaciones de fechas 15 de julio de 2006 y 16 de junio de 2007 y, asimismo, este Juzgado admitió la documental promovida por la representación judicial de los accionantes.

Planteados, de este modo, los términos de la controversia, este Tribunal, como punto previo, pasa a analizar y decidir los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte accionada, contenidos en los escritos presentados en fechas 19 de noviembre y 01 de diciembre de 2010 y en la diligencia de fecha 27 de enero de 2011, referidos a la solicitud de decaimiento de la acción por pérdida del interés procesal de los demandantes, así como a la insolvencia de los demandantes en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2008, y la falta de pago de otros cánones de arrendamiento, en virtud de que los arrendatarios dejaron de consignar desde el mes de junio de 2010, de acuerdo a las copias certificadas del expediente de consignaciones distinguido con el Nº 2008-0398, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cual motivó la demanda de desalojo por los hoy demandados contra los actores de este proceso, la cual cursa en el expediente signado AP31-V-2010-004540, del Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que también cursa en autos en copia certificada.

Al respecto y en relación a la solicitud de decaimiento de la acción por pérdida de interés procesal de los demandantes, formulada por la representación judicial de la parte accionada, este Tribunal observa:

Para resolver dicha solicitud de decaimiento de la acción resulta indispensable citar la sentencia Nº 956, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 1° de junio de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R. (expediente Nº 00-1491), que estableció:

Dentro de las modalidades de extinción de la acción, se encuentra -como lo apunta esta Sala- la pérdida del interés, lo cual puede ser aprehendido por el juez sin que las partes lo aleguen, y que tiene lugar cuando el accionante no quiere que se sentencie la causa, lo que se objetiviza mediante la pérdida total del impulso procesal que le corresponde.

Se trata de una situación distinta a la de la perención, donde el proceso se paraliza y transcurre el término que extingue la instancia, lo que lleva al juez a que de oficio o a instancia de parte, se declare tal extinción del procedimiento, quedándole al actor la posibilidad de incoar de nuevo la acción. El término de un año (máximo lapso para ello) de paralización, lo consideró el legislador suficiente para que se extinga la instancia, sin que se perjudique la acción, ni el derecho objeto de la pretensión, que quedan vivos, ya que mientras duró la causa la prescripción quedó interrumpida.

No consideró el legislador que el supuesto de la perención, constituyese una falta de interés procesal, el cual no podía ser certificado por tan corto plazo de inactividad, y por ello la perención no perjudica a la acción.

Pero la inactividad que denota desinterés procesal, debido a su prolongación negativa en relación con lo que se pretende, debe tener otros efectos, ya que el derecho de obtener con prontitud la decisión correspondiente (artículo 26 constitucional), como tal derecho de la parte, debe ejercerse.

No estableció ni la Constitución, ni los códigos adjetivos, el tiempo y la forma para ejercer el derecho a la pronta obtención de la decisión, pero ello se patentiza con las peticiones en el proceso en ese sentido, después de vencidos los plazos para sentenciar, o como se apuntó en el fallo de esta Sala del 28 de julio de 2000 (caso: L.A.B.) mediante la interposición de un amparo constitucional, cuya sentencia incide directamente sobre el proceso donde surge la omisión judicial.

La pérdida del interés procesal que causa la decadencia de la acción y que se patentiza por no tener el accionante interés en que se le sentencie, surge en dos claras oportunidades procesales. Una, cuando habiéndose interpuesta la acción, sin que el juez haya admitido o negado la demanda, se deja inactivo el juicio, por un tiempo suficiente que hace presumir al juez que el actor realmente no tiene interés procesal, que no tiene interés en que se le administre justicia, debido a que deja de instar al tribunal a tal fin.

Observa la Sala, que si en una acción de amparo, de naturaleza urgente para evitar se consolide una lesión en la situación jurídica del accionante, transcurre entre la interposición del escrito de amparo y la admisión del mismo, seis u ocho meses, sin que el quejoso pida al tribunal que cese en su indolencia, surge a la Sala la pregunta ¿cuál es el interés del querellante si han pasado más de seis meses de la fecha del escrito de amparo y no lo ha movido más? Indudablemente, que aunque interrumpió la caducidad que señala el numeral 4 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales; sin embargo, después de tal interrupción se ha excedido en lo que era el plazo de caducidad para intentar la acción, y, ¿qué interés procesal puede tener quien así actúa, si ha dejado transcurrir igual tiempo que el que tenía para recurrir, sin ni siquiera instar la admisión del amparo?

Para que se declare la perención o el abandono del trámite (artículo 25 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales), es necesario que surja la instancia o el trámite, que se decrete la admisión del proceso, pero si surge un marasmo procesal, una inactividad absoluta en esta fase del proceso, ¿cómo podrá argüirse que ese accionante quiere que se le administre justicia oportuna y expedita, si su proceder denota lo contrario?, ¿Para qué mantener viva tal acción, si uno de sus elementos: el interés procesal ha quedado objetivamente demostrado que no existe?

La otra oportunidad (tentativa) en la que puede decaer la acción por falta de interés, es cuando la causa se paraliza en estado de sentencia. Tal parálisis conforme a los principios generales de la institución, no produce la perención, pero si ella rebasa los términos de prescripción del derecho objeto de la pretensión, sin que el actor pida o busque que se sentencie, lo que clara y objetivamente surge es una pérdida del interés en la sentencia, en que se componga el proceso, en que se declare el derecho deducido. Es indiscutible que ese actor no quiere que lo sentencien, por ello ni incoa un amparo a ese fin, ni una acción disciplinaria por denegación de justicia, ni pide en la causa que le fallen. No es que el Tribunal va a suplir a una parte la excepción de prescripción no opuesta y precluída (artículo 1956 del Código Civil), la cual sólo opera por instancia de parte y que ataca el derecho del demandante, sino que como parámetro para conocer el interés procesal en la causa paralizada en estado de sentencia, toma en cuenta el término normal de prescripción del derecho cuyo reconocimiento se demanda.

Por lo regular, el argumento que se esgrime contra la declaratoria oficiosa, o a instancia de parte, de tal extinción de la acción, es que el Estado, por medio del juez, tenía el deber de sentenciar, que tal deber ha sido incumplido, por lo que la parte actora no puede verse perjudicada por la negligencia del Estado.

Todo ello sin contar que la expectativa legítima del accionante, es que la causa en estado de sentencia debe ser resuelta por el juez sin necesidad de instancia alguna, y sin que su falta de impulso lo perjudique.

Es cierto, que es un deber del Estado, que se desarrolla por medio del órgano jurisdiccional, sentenciar en los lapsos establecidos en la ley, que son los garantes de la justicia expedita y oportuna a que se refiere el artículo 26 constitucional.

Es cierto que incumplir tal deber y obligación es una falta grave, que no debe perjudicar a las víctimas del incumplimiento; pero cuando tal deber se incumple existen como correctivos, que los interesados soliciten se condene a los jueces por el delito tipificado en el artículo 207 del Código Penal, o acusar la denegación de justicia que funda una sanción disciplinaria, o la indemnización por parte del juez o del Estado de daños y perjuicios (artículos 838 del Código de Procedimiento Civil y 49 Constitucional); y en lo que al juez respecta, además de hacerse acreedor de todas esas sanciones, si el Estado indemniza puede repetir contra él. La parte que trata por todos estos medios de que el juez sentencie, está demostrando que su interés procesal sigue vivo, y por ello al interponerlos debe hacerlos constar en la causa paralizada en estado de sentencia, por falta de impulso del juez. Es más, el litigante que ha estado vigilando el expediente y que lo ha solicitado por sí o por medio de otro en el archivo del Tribunal, está demostrando que su interés en ese juicio no ha decaído.

No comprende esta Sala, cómo en una causa paralizada, en estado de sentencia, donde desde la fecha de la última actuación de los sujetos procesales, se sobrepasa el término que la ley señala para la prescripción del derecho objeto de la pretensión, se repute que en ella sigue vivo el interés procesal del actor en que se resuelva el litigio, cuando se está ante una inactividad que denota que no quiere que la causa sea resuelta.

No vale contra tal desprecio hacia la justicia expedita y oportuna, argüir que todo ocurre por un deber del Estado que se ha incumplido, ya que ese deber fallido tenía correctivos que con gran desprecio las partes no utilizan, en especial el actor.

En los tribunales reposan procesos que tienen más de veinte años en estado de sentencia, ocupando espacio en el archivo, los cuales a veces, contienen medidas preventivas dictadas ad eternum, y un buen día, después de años, se pide la sentencia, lo más probable ante un juez distinto al de la sustanciación, quien así debe separarse de lo que conoce actualmente, y ocuparse de tal juicio. ¿Y es que el accionante no tiene ninguna responsabilidad en esa dilación?

A juicio de esta Sala sí. Por respeto a la majestad de la justicia (artículo 17 del Código de Procedimiento Civil), al menos el accionante (interesado) ha debido instar el fallo o demostrar interés en él, y no lo hizo. Pero, esa inacción no es más que una renuncia a la justicia oportuna, que después de transcurrido el lapso legal de prescripción, bien inoportuna es, hasta el punto que la decisión extemporánea podría perjudicar situaciones jurídicas que el tiempo ha consolidado en perjuicio de personas ajenas a la causa. Tal renuncia es incontrastablemente una muestra de falta de interés procesal, de reconocimiento que no era necesario acudir a la vía judicial para obtener un fallo a su favor.

No es que la Sala pretenda premiar la pereza o irresponsabilidad de los jueces, ya que contra la inacción de éstos de obrar en los términos legales hay correctivos penales, civiles y disciplinarios, ni es que pretende perjudicar a los usuarios del sistema judicial, sino que ante el signo inequívoco de desinterés procesal por parte del actor, tal elemento de la acción cuya falta se constata, no sólo de autos sino de los libros del archivo del tribunal que prueban el acceso a los expedientes, tiene que producir el efecto en él implícito: la decadencia y extinción de la acción.

De allí, que considera la Sala, a partir de esta fecha, como interpretación del artículo 26 Constitucional, en cuanto a lo que debe entenderse por justicia oportuna, que si la causa paralizada ha rebasado el término de la prescripción del derecho controvertido, a partir de la última actuación de los sujetos procesales, el juez que la conoce puede de oficio o a instancia de parte, declarar extinguida la acción, previa notificación del actor, en cualquiera de las formas previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, si ello fuere posible, y de no serlo, por no conocer el tribunal dónde realizar la notificación, o no poder publicar el cartel, con la fijación de un cartel en las puertas del tribunal. La falta de comparecencia de los notificados en el término que se fije, o las explicaciones poco convincentes que exprese el actor que compareciere, sobre la causa de su inactividad y los efectos hacia terceros que ella produjo, las ponderara el juez para declarar extinguida la acción.

Todo ello, sin perjuicio de las sanciones a los jueces por la dilación cometida.

Está consciente la Sala que hay tribunales sobrecargados de expedientes por decidir, provenientes de la desidia en la estructuración del poder judicial, y por ello resultaría contrario al Estado de Derecho y de Justicia que en dichos tribunales se aplicara estrictamente la doctrina expuesta en este fallo, por lo que la Sala considera que cuando los términos de prescripción de los derechos ventilados sean de un año o menos, vencido un año de inactividad en estado de sentencia, sin impulso del actor, si en el año siguiente al de la prescripción no hay impulso de su parte, se tendrá tal desidia procesal como muestra inequívoca que los accionantes perdieron el interés procesal en dicha causa, y así se declara.

(Negrillas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y subrayados de este Tribunal).

Aplicadas las anteriores consideraciones al caso de autos, observa este Juzgador que este Tribunal, en el auto de fecha 02 de julio de 2008, ordenó su notificación a las partes, verificándose la notificación personal de la representación judicial de la parte demandada con su diligencia de fecha 07 del mismo mes y año, verificándose, igualmente, la notificación personal de la representación judicial de la parte demandante mediante diligencia de fecha 09 del mismo mes de julio de 2008, con lo cual ambas partes estaban a derecho en esta causa y a partir de esa última fecha, exclusive, no hubo ninguna actuación procesal hasta el día 07 de julio de 2009, oportunidad en la cual la representación judicial de la parte accionada solicitó el abocamiento de la Dra. M.A.R., como Juez Temporal de este Juzgado, por circunstancias ajenas y extrañas a las partes, verbigracia, la mudanza de los tribunales civiles de la sede del Edificio J.M.V. a la Torre Norte del Centro S.B. y la falta de juez de este órgano jurisdiccional. Asimismo, consta en las actuaciones que en reiteradas y continuas oportunidades la parte demandada solicita que se sentencie en esta causa, por lo que mal puede considerar este juzgador que la causa esta paralizada.

De manera que, de acuerdo al criterio vinculante contenido en el fallo dictado por la Sala Constitucional conforme a lo dispuesto en el artículo 335 de nuestra Carta Magna, considera este Sentenciador que, en el presente caso, no hubo decaimiento de la acción ya que no se encontraba paralizada la causa, por lo que forzoso es concluir que la solicitud formulada en tal sentido por la representación judicial de la parte accionada es improcedente, y así se declara.

En cuanto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada referido a la presunta insolvencia de los demandantes-arrendatarios en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2008, así como la falta de pago de otros cánones de arrendamiento, en virtud de que los arrendatarios dejaron de consignar desde el mes de junio de 2010, lo cual motivó la demanda de desalojo interpuesta contra ellos por los demandados en este juicio, lo cual se evidencia de las copias certificadas tanto del expediente Nº 2008-0398, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como de las copias certificadas de la demanda de desalojo y del auto de admisión de la misma, dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente signado AP31-V-2010-004540, este Tribunal observa:

Aún cuando los hechos antes alegados tienen su sustento en las copias certificadas antes mencionadas, las cuales son apreciadas por este Tribunal conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, considera, sin embargo, este Juzgador que, en el presente caso, la litis quedó trabada, por una parte, con los hechos alegados en la demanda y, por la otra, con los alegatos contenidos en la contestación, de manera que este Tribunal no puede examinar tales alegatos de insolvencia pues son posteriores a la trabazón de la litis. Asimismo, tal argumento resulta novedoso, por lo que mal puede admitirse de conformidad con el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

Establecido lo anterior, pasa este Tribunal a decidir la caducidad de la acción, alegada por la representación judicial de la parte accionada como punto previo en la oportunidad en que dio contestación a la demanda, para lo cual se observa:

Tal como se expresó en el texto del presente fallo, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad en que dio contestación de la demanda, opuso, como punto previo y defensa de fondo, la caducidad de la acción, señalando que en fecha 15 de julio de 2006, el ciudadano A.L.V. le ofreció en venta a los ciudadanos I.R. y E.S.d.R. el inmueble objeto del presente juicio, sin embargo, los prenombrados ciudadanos jamás manifestaron su aceptación a dicha oferta, y que el día 16 de junio de 2007, los arrendatarios I.R. y E.S.d.R. recibieron una nueva comunicación del ciudadano A.L.V., a través de la cual se les informó que “…a pesar que el apartamento le pertenece a mi hijo Keyén L.O., le propuse a su señora esposa y a usted mismo, adquirir el inmueble; es decir todavía tiene usted la oportunidad de poseer la titularidad del mismo, …” (sic).

De manera que, desde el día 16 de junio de 2007, fecha en que fueron notificados los actores, hasta el día 28 de noviembre de 2007, fecha en que se interpuso la demanda, concluye la representación judicial de los demandados que operó, con creces, la caducidad de la acción, en virtud de que transcurrieron ciento sesenta y cinco (165) días.

Dicha representación judicial, a los fines de demostrar tal caducidad, durante el lapso probatorio promovió:

Marcada con la letra “A” comunicación de fecha 15 de julio de 2006, emanada del ciudadano A.L.V. y recibida en la misma fecha por la ciudadana E.S.d.R., la cual fue impugnada por la representación judicial de los demandantes en virtud de que la misma no fue efectuada a ambos arrendatarios y cuyo valor probatorio será examinado por este Tribunal más adelante.

Marcada con la letra “B” comunicación de fecha 15 de junio de 2007, emanada del ciudadano A.L.V. y recibida el 16 del mismo mes y año por el ciudadano I.R., la cual, también, fue impugnada por la representación judicial de los accionantes en virtud de que la misma no fue efectuada a ambos arrendatarios y cuyo valor probatorio será examinado por este Tribunal más adelante.

Copia Certificada del documento de venta del inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el Nº 1401, situado en el Piso 14 del Bloque 7, Edificio 2 de la Urbanización UD-5, en jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 07, Tomo 60, Protocolo Primero, el cual fue acompañado a la demanda marcado con la letra “G”, a la cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrada, con dicho instrumento, la venta efectuada por el ciudadano A.L.V. al ciudadano KEYEN A.L.O., del inmueble objeto del presente juicio, y así se declara.

Marcada con la letra “C” comunicación de fecha 21 de octubre de 2007, emanada del ciudadano KEYEN A.L.O. y recibida por el ciudadano I.R. y cuyo valor probatorio será examinado por este Tribunal más adelante.

Marcada con la letra “D” comunicación de fecha 09 de enero de 2008, emanada del ciudadano KEYEN A.L.O. y recibida el 14 del mismo mes y año por la ciudadana E.R. y cuyo valor probatorio será examinado por este Tribunal más adelante.

Del mismo modo y a título ilustrativo, consignó copia de la sentencia dictada en fecha 31 de enero de 2007 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. J.E.C., en el expediente Nº 05-1774.

Ahora bien, en relación a las impugnaciones efectuadas por la representación judicial de los demandantes de las referidas comunicaciones de fechas 15 de julio de 2006 y 15 de junio de 2007, promovidas por la representación judicial de la parte demandada marcadas con las letras “A” y “B”, respectivamente, con fundamento a que las mismas no fueron recibidas por ambos arrendatarios, considera este Sentenciador que tal alegato resulta improcedente, toda vez que la representación judicial de la parte actora acompañó junto a su demanda, marcada con la letra “F”, comunicación de fecha 21 de octubre de 2007, suscrita por el co-demandado KEYEN A.L.O. y recibida sólo por el co-demandante I.R., con la cual la parte accionante pretende demostrar que, a partir de esa fecha, ambos actores tuvieron conocimiento de la venta efectuada por el ciudadano A.L.V. al ciudadano KEYEN A.L.O., y así se declara.

De manera que, conforme a lo expuesto, estima este Juzgador que las mencionadas comunicaciones dirigidas por el co-demandado A.L.V., la primera recibida por la ciudadana E.D.R. y, la segunda, por el ciudadano I.R. son válidas, aún cuando dichas comunicaciones no fueron recibidas por los prenombrados ciudadanos conjuntamente, y admitir lo contrario sería tan absurdo como considerar que los demandantes no se encuentran solventes en el pago de los cánones de arrendamiento por el hecho de que los recibos demostrativos de dichos pagos (acompañados a la demanda y cursantes del folio 25 al folio 64, ambos inclusive) fueron emitidos sólo a nombre de la ciudadana E.d.R., no obstante que los contratos de arrendamiento (también acompañados a la demanda y cursantes en autos del folio 10 al folio 23, ambos inclusive), fueron celebrados con ambos demandantes y no sólo con la ciudadana E.d.R., más aún cuando consta en autos que los ciudadanos I.R. y E.d.R. son cónyuges, y así se decide.

En consecuencia y conforme a lo expuesto, este Tribunal considera improcedente la impugnación efectuada por la representación judicial de la parte demandante de las comunicaciones marcadas con las letras “A” y “B”, promovidas por la representación judicial de los demandados en pruebas, las cuales deben considerarse reconocidas conjuntamente con las comunicaciones marcadas con las letras “C” y “D”, también promovidas, en pruebas, por la representación judicial de los accionados, por cuanto, ninguna de ellas fue desconocidas por la parte actora, por lo que este Tribunal las aprecia y su valor probatorio será examinado más adelante, y así se declara.

Ahora bien, a los fines de determinar la procedencia o no de la caducidad de la acción alegada por la parte accionada, este Tribunal observa:

A partir de la entrada en vigencia del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en lo relativo al retracto legal arrendaticio, trató de corregir las injusticias cometidas en perjuicio del arrendatario en virtud de la interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, por lo que, desde el artículo 42 hasta el artículo 50, ambos inclusive, se establecen los términos, condiciones y modalidades que regulan el retracto legal arrendaticio, estableciendo, en el último artículo mencionado, que para las situaciones no previstas en ese Título –referido a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio- se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.

Así las cosas, observa este Sentenciador que el artículo 47 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, el cual quedará en poder del notificado.

Ahora bien, conforme a dicha disposición legal, el término de cuarenta (40) días calendario para el ejercicio del derecho de retracto por parte del arrendatario se computará a partir de la fecha de la notificación cierta que, de la negociación celebrada, debe hacerle el adquirente.

En tal sentido y examinadas las comunicaciones marcadas con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, promovidas por la representación judicial de la parte demandada a los fines de evidenciar la caducidad alegada, observa este Juzgador que, si bien es cierto que las mismas fueron recibidas por los arrendatarios, no es menos cierto que ninguna de ellas demuestra que el oferente hubiere efectuado la notificación cierta a los arrendatarios a que se refiere la citada disposición legal, ni tampoco que se les hubiere anexado (a los arrendatarios) copia certificada del documento contentivo de la negociación, notificación, ésta, que debía realizarse cumpliendo las formalidades previstas en el encabezamiento del artículo 44 del señalado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

En el caso de especie, además de carecer de certeza la notificación, no se observa que al notificarse se haya indicado expresamente y por escrito el precio de la negociación, las condiciones o la modalidad.

En consecuencia, a consideración de este Tribunal, debe aplicarse la disposición contenida en el artículo 48 (literal a) del referido Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

En virtud de los razonamientos antes expuestos, considera este Juzgador que mal pudo haberse producido la caducidad de la acción alegada por la representación judicial de la parte demandada, toda vez que la notificación que debía efectuar el adquirente a los arrendatarios a los fines de que comenzara a transcurrir el lapso de cuarenta (40) días calendario no reúne los requisitos que, para su validez, establece el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que forzoso es concluir que dicha caducidad resulta improcedente, y así se decide.

Ahora bien, establecido lo anterior, pasa este Tribunal a examinar el fondo del asunto sometido a su consideración, para lo cual observa:

Corresponde a este Juzgador examinar si la parte demandante ha cumplido con los requisitos para la procedencia de la acción, de acuerdo a lo previsto en los artículos 42 y 43 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Conforme a las disposiciones legales antes transcritas, considera este Juzgador que los requisitos de procedencia para el ejercicio del retracto legal arrendaticio son: 1º Que el arrendatario ostente tal condición por más de dos (2) años en el inmueble; 2º Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y 3º Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario.

Ahora bien, aplicadas las anteriores consideraciones al caso de autos, observa este Juzgador que la representación judicial de la parte actora, acompañó junto a su demanda, marcada con la letra “B”, copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre los demandantes y el ciudadano A.L.V. ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 22 de junio de 2001, anotado bajo el Nº 3, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; marcada con la letra “C”, copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre los demandantes y el ciudadano A.L.V. ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador en fecha 14 de enero de 2002, anotado bajo el Nº 81, Tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y marcada con la letra “D”, copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre los demandantes y el ciudadano A.L.V. ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador en fecha 06 de agosto de 2002, anotado bajo el Nº 77, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, copias fotostáticas, éstas, que al no haber sido impugnadas por la parte demandada, se tiene como fidedignas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, este Tribunal les atribuye pleno valor probatorio y así se decide.

En tal sentido, observa este Sentenciador que con dichos contratos quedó demostrada la existencia auténtica de la relación jurídica existente entre los demandantes y el ciudadano A.L.V., que tuvo por objeto el arrendamiento del inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el Nº 1401, situado en el Piso 14 del Bloque 7, Edificio 2 de la Urbanización UD-5, en jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, el primero, por un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) –el cual, actualmente, equivale a la suma de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00)- y por un término de seis (6) meses, comprendidos desde el día 1º de julio de 2001 hasta el día 31 de diciembre del mismo año; El segundo, en los mismos términos que el anterior, pero con vigencia desde el día 1º de enero de 2002 hasta el día 30 de junio del mismo año 2002, y el tercero, por el término de seis (6) meses comprendidos desde el día 1º de agosto de 2002 hasta el día 31 de enero de 2003, por un canon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.0000,00) –el cual, actualmente, equivale a la suma de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00)-, debiendo concluirse que quedó demostrado el primer presupuesto de procedencia de la acción ejercida, cual es que los demandantes ocupan el inmueble objeto del presente juicio en calidad de arrendatarios hace más de dos (2) años, y así se declara.

En cuanto al segundo presupuesto de procedencia de la acción, referido a que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, observa este Sentenciador que la representación judicial de la parte actora, junto a su demanda, acompañó los recibos de pago que, por concepto de arrendamiento, emitió el ciudadano A.L.V. a favor de la co-demandante E.d.R. (cursantes en autos desde el folio 25 hasta el folio 64, ambos inclusive), los cuales, al no haber sido desconocidos por el prenombrado ciudadano, deben tenerse como reconocidos a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y, por lo tanto, surten pleno valor probatorio, quedando demostrado que los arrendatarios, al momento de la interposición de la demanda, se encontraban solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, y así se decide.

Adicionalmente, considera este Juzgador oportuno agregar que la demostración de los dos (2) presupuestos de procedencia de la acción, aparece reforzada con la constancia promovida por la representación judicial de la parte actora, emitida en fecha 05 de noviembre de 2007, por el ciudadano A.L.V. a los demandantes (cursante al folio 131 del presente expediente), mediante la cual aquél reconoce expresamente que los demandantes han ocupado el inmueble de autos en calidad de arrendatarios “… desde hace aproximadamente cinco (5) años,…” (sic) y han cumplido “…satisfactoriamente con las obligaciones contractuales correspondientes al canon de arrendamiento establecido…” (sic), la cual, al no haber sido desconocida por el prenombrado ciudadano, debe tenerse como reconocida a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y, por lo tanto, surte pleno valor probatorio, y así se declara.

Por último y respecto al tercer presupuesto de procedencia de la acción ejercida, esto es, que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario, se observa que como quiera que de autos se evidencia que tanto el antiguo propietario del inmueble de autos como el actual no cumplieron con las formalidades que, al efecto, establece la Ley relacionadas con la oferta de venta de dicho inmueble a los arrendatarios y como quiera que, asimismo, quedó demostrado en autos que, efectivamente, se produjo la venta del referido inmueble por parte del ciudadano A.L.V. a una persona distinta a los arrendatarios, esto es, al ciudadano KEYEN A.L.O., lo cual se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 07, Tomo 60, Protocolo Primero (acompañado a la demanda, en copia certificada, marcado con la letra “G”), debe aplicarse la norma contenida en el artículo 43 del tantas veces mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que confiere al arrendatario el derecho de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, para lo cual se requiere que el arrendatario cumpla con las exigencias contenidas en el artículo 42 eiusdem, las cuales –tal como ha quedado expresado anteriormente- han sido cumplidas en el presente caso por los demandantes, por lo que forzoso es concluir que la presente demanda debe prosperar por existir plena prueba en autos de los hechos alegados en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

-III-

En virtud de los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR la solicitud de decaimiento de la acción formulada por el Dr. E.E. CASTRILLO C., en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., suficientemente identificados en el texto del presente fallo.

SIN LUGAR la defensa de caducidad de la acción opuesta por el Dr. E.E. CASTRILLO C., en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., en el juicio que, por retracto legal arrendaticio, incoara en su contra la Dra. A.F.R., en su carácter de co-apoderada judicial de los ciudadanos I.R. y E.S.d.R., ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo.

CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la Dra. A.F.R., en su carácter de co-apoderada judicial de los ciudadanos I.R. y E.S.d.R., contra los ciudadanos A.R.L.V. y KEYEN A.L.O., ambas partes suficientemente identificadas en el texto de este fallo. En consecuencia, SE CONDENA al ciudadano KEYEN A.L.O. a vender a los ciudadanos I.R. y E.S.d.R., el inmueble constituido por el Apartamento distinguido con el Nº 1401, situado en el Piso 14 del Bloque 7, Edificio 2 de la Urbanización UD-5, en jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital (Catastro Nº 01-01-04-001-015-002-004-002-017-001), con una superficie de cincuenta y seis metros cuadrados con treinta y cuatro centímetros cuadrados (56,34 mts.2), comprendido dentro de los siguientes linderos: PISO: Con techo del Apartamento 1301; TECHO: Con platabanda del Edifico; NORTE: Con fachada norte del Edificio y pasillo común de circulación; SUR: Con fachada sur del Edificio; ESTE: Con área común de circulación y escalera del Edificio, y OESTE: Con pared que da al Apartamento 1402, y al cual le corresponde un porcentaje de condominio de un mil noventa y ocho por ciento (1.098%) sobre las cargas de la comunidad, de acuerdo a lo establecido en el Documento de Condominio inscrito ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de marzo de 1974, bajo el Nº 21, Folio 133, Tomo 35, Protocolo, por el mismo precio y de acuerdo a las mismas condiciones y modalidades de pago contenidas en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 07, Tomo 60, Protocolo Primero.

Asimismo y para el caso que el ciudadano KEYEN A.L.O. no cumpla voluntariamente con lo antes ordenado, téngase la presente sentencia como título de propiedad a favor de los ciudadanos I.R. y E.S.d.R., en virtud del derecho que les confiere el artículo 43 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de subrogarse en el lugar de aquél, previa consignación en autos por parte de los demandantes del precio de venta, esto es, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), la cual –a raíz del proceso de reconversión monetaria vigente en el país- equivale actualmente la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), en las mismas condiciones y modalidades de pago contenidas en el documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 19 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 07, Tomo 60, Protocolo Primero.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem, se ordena la notificación del presente fallo a las partes.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 6º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 17 de marzo de 2011. 200º y 152º.

EL JUEZ,

L.T.L.S.

EL SECRETARIO,

M.S.

En esta misma fecha, siendo las 1:06 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO,

M.S.

Asunto: AH16-V-2007-000192