Decisión nº 1292 de Juzgado Tercero de Municipio de Vargas, de 8 de Julio de 2009

El desalojo del inmueble antes mencionado, con fundamento de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano y el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Que como consecuencia del desalojo se le haga entrega del inmueble.

En el pago de los costos y costas del proceso.

En fecha 15/06/2009, la parte demandada, compareció asistido de abogado y consigno, escrito de contestación de la demanda, en la cual, rechazo, en partes los hechos y derechos invocados en la demanda; convino que existe un contrato de arrendamiento otorgado entre el arrendador y el arrendatario ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 14 de agosto de 2006 anotado bajo el Nº 59, tomo 45 de los libros de autenticaciones.

Rechazo la interpretación que se le da al documento de arrendamiento, en virtud que la parte actora lo considera un contrato a tiempo indeterminado, por lo cual difiere ya que según lo establecido en el contrato de arrendamiento se estableció que el plazo de duración del contrato es de UN (01) AÑO PRORRGABLE, por un (01) año más, por lo que le da la incertidumbre de que dicho contrato fue efectuado por ese plazo, o sea, por un año y una pròrroga de una año más. Que en el contrato no se pactó que las prorrogas del mismo serían automáticas y no consta en autos que se hubiese pactado otra a partir del 01 de octubre de 2008, por lo que el contrato venció en esa oportunidad por lo que se trata de un contrato a tiempo determinado, y el arrendatario es acreedor del la prórroga legal de conformidad con el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es de un año, desde la fecha de finalización del tiempo de contrato que es el 01 de octubre de 2008 y finaliza el 01 de octubre de 2009. Que se estipulo el plazo de entrega del inmueble a la finalización del tiempo convenido o de sus prórrogas si las hubiese, por lo que se esta en presencia de un contrato a tiempo determinado.

Rechazo las pretensiones de la parte actora en relación al monto del canon de arrendamiento que especifica en el libelo de la demanda. Que tal como se videncia de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, fue establecida de mutuo acuerdo, para el tiempo fijado por el contrato, el primer año por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.00), que el arrendatario pago puntualmente y para la prórroga de un 30%, que se hizo efectivo al vencimiento del primer año, que el 01 de octubre de 2007, el arrendatario paso a pagar la cantidad de MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.950.,00) mensuales, que el arrendatario pago puntualmente hasta la finalización del año de prórroga.

Rechazó lo alegado por la parte actora en cuanto a que el arrendatario se negó a cancelarle los meses de arrendamiento y que estos se le adeuden, ya que al finalizar el tiempo estipulado en el contrato y la prórroga el arrendador no se apersono para discutir un nuevo contrato y las nuevas condiciones en que se efectuaría, por lo que el arrendador procedió de acuerdo con lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a realizar la consignación por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción, a partir del mes de octubre de 2008, hasta los momentos, por lo que los cánones demandados se encuentran depositados en dicho Tribunal.

Rechaza las pretensiones de la parte actora en relación a demandar por desalojo por falta de pago, ya que al existir un contrato a tiempo determinado y estando el arrendatario en su prórroga legal y solvente en el pago de los cánones establecidos, el tiempo para accionar, empieza a finalizar la prórroga siempre y cuando el arrendatario no haga entrega del inmueble al arrendador, por lo que en su oportunidad la acción sería la de cumplimiento de contrato, por la finalización de la prórroga legal.

Solicita se declare con lugar las defensas opuestas y se declare sin lugar la demanda. Establece su domicilio procesal en la Urbanización Playa Grande, Quinta Anna, Calle B.V., C.L.M., Parroquia R.L., Estado Vargas.

Seguidamente y en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a analizar las pruebas producidas por las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE ACTORA

Reprodujo el mérito favorable de los autos.

A.- Contrato de arrendamiento (F.- 07 al 11), suscrito entre el ciudadano R.B.O., y el ciudadano H.P.F., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del estado Vargas, en fecha 14 de agosto de 2006, anotado bajo el Nº 59, Tomo 45 de los libros de autenticaciones, llevados por la referida Notaria. Se le otorga pleno valor probatorio en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

El documento sub examine ha quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia alegada, existente entre las partes.

PRUEBA PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

Reprodujo el mérito favorable de los autos.

A.- Copia certificada del expediente de consinaciòn Nº 345.09, llevado por ante el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripciòn Judicial (f.- 32 al 68) Se le otorga valor probatorio de conformidad con en el artículo del 1.359 Código Civil. En relación a la consignación del mes de abril del año 2009, este Tribunal la desecha por impertinente, en virtud que dicho mes no fue demandado como insoluto por la parte actora. Así se decide.

B.- Copia de planilla de conisgnaciòn, deposito bancario, comprobante de consignaciòn, por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de fecha 04 de junio de 2.009, correspondiente al mes de mayo de 2.009 y siendo que el mes de mayo del año 2.009, no fue demandado en vía jurisdiccional por la parte actora, es por lo que este Tribunal determina que la instrumental debe ser desechada por impertinente y así se establece.

PUNTO PREVIO

En el caso de autos, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, convino en la existencia de un contrato de arrendamiento, rechazo la interpretación que la actora le da al documento de arrendamiento, por lo que a su juicio se esta en presencia de un contrato a tiempo determinado y se encuentra en la prórroga legal arrendaticia; rechazo la pretensión de la actora en relación con el monto del canon de arrendamiento que especifica la demanda. Ante esta parte de la defensa expuesta por la demandada, la cual implica el análisis jurídico de diversos aspectos procesales, planteados, este Tribunal pasará a desglosar cada uno de ellos y resolver en puntos separados cada una de las defensas contenidas en el texto de la contestación. En tal sentido tenemos:

El demandado rechazo la interpretación que la parte actora le dio al contrato de arrendamiento, por cuanto la parte actora establece que el contrato es a tiempo indeterminado y la parte demandada hace énfasis en que el contrato es a tiempo determinado y se encuentra en la prórroga legal arrendaticia. Este Tribunal para resolver observa:

Establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento consignado en autos: “El plazo del presente contrato es de UN (01) AÑO PRORROGABLE, por un (01) año más, contado a partir del Primero (01) de octubre de Dos Mil Seis (2006). Es entendido entre las partes, que si EL ARRENDATARIO, no entregare el inmueble, objeto de este contrato, a la fecha de su culminación o de la prorroga si la hubiere, incurriendo en mora o retardo en la devolución, deberá pagar por cada día que transcurra, luego de vencido el plazo, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), como indemnización por los daños y perjuicios causados por el retardo en la entrega, como cláusula penal. Así mismo el canon de arrendamiento será revisado e incrementado en un treinta por cuento (30%), cada año.”

Así las cosas, tenemos que se entiende que un contrato, es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

Esta Juzgadora observa que vencido el plazo fijado por las partes como duración del contrato de arrendamiento emerge que se implemento un lapso de duración de un (01) año prorrogable por un año (01) más, contado a partir de 01 de octubre de 2006, venciéndose el mismo en fecha 01 de octubre de 2.008, posteriormente a su vencimiento, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, lo que indica que si bien es cierto que la relación arrendaticia suscrita entre las partes, inicialmente fue a tiempo DETERMINADO, la misma, se convirtió a tiempo INDETERMINADO, según lo expresa el artículo 1600 del Código Civil, que establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Por lo que la acción ejercida por la parte actora resulta procedente. Así se establece. Ahora bien, habiendo quedado determinado que el contrato de arrendamiento existente entre las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, y que conforme a las disposiciones taxativas establecidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la prórroga legal solo es procedente para los contratos a tiempo determinado, es forzoso concluir que en el presente caso no prospera la prórroga legal por cuanto estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

En segundo punto tenemos que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda rechazo las pretensiones del actor en cuanto al monto del canon de arrendamiento, por cuanto el canon de arrendamiento fue establecido de mutuo acuerdo, para el tiempo fijado en el contrato, que para el primer año la cantidad de Mil Quinientos Bolívares ( Bs. 1.500.00ºº) y para la prórroga seria un 30% más, lo cual ascendió a la cantidad de Mil Novecientos Cincuenta ( Bs. 1.950,00) bolívares lo cual se hizo efectivo a partir del 01 de octubre de 2007; que a parir del 01 de octubre de 2008, el arrendatario consignó lo cánones de arrendamiento por ante un Tribunal de Municipio, en virtud que no se discutió nuevo contrato y el arrendador no recibía el canòn de arrendamiento.

Este Tribunal a los fines de resolver sobre este punto hace las siguientes consideraciones: Establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente: “…Así mismo el canon de arrendamiento será revisado e incrementado en un treinta por cuento (30%), cada año…”.

Vale destacar, que cuando las partes convinieron y regularon su vinculo jurídico a través del contrato de arrendamiento que celebraron, a el declararon someterse y del mismo se produjeron efectos obligatorios para las partes, es decir, las cláusulas a cuya convención o acuerdo llegaron y que están contenidas en el mismo son de obligatorio cumplimiento para ambas, que así lo consintieron cuando limitaron sus respectivas voluntades, y lograron el acuerdo contenido en el contrato de arrendamiento. De allí que el Código Civil en su artículo 1.159 establezca: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” ; y el 1.160 eiusdem establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Se observa del escrito de contestación que el demandado tomo en cuenta el aumento del treinta por ciento (30%) del canòn de arrendamiento, únicamente para el año prorrogable, y como quiera que el mismo siguió ocupando el inmueble (local comercial) arrendado, el canòn de arrendamiento tendría que ser incrementado en un 30% a partir del mes de octubre del año 2.008, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera. ASI SE DECIDE.

ESTE TRIBUNAL A LOS FINES DE RESOLVER SOBRE EL FONDO DE LA CUSA LO HACE BAJO LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de desalojo en los artículos 1.167 del Código Civil y artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo del año 2009. Por su parte el demandado-arrendatario, señalo que realizo las consignaciones por ante el Tribunal Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Dado que, la demanda se basa en la falta de pago de los cánones de arrendamiento antes señalados, a los fines de resolver sobre el asunto controvertido, pasaremos a analizar, si hubo o no incumplimiento de la referida obligación legal y contractual. En tal sentido, tenemos dado la actora al acompañar a su demanda el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de agosto de 2.006, demostró la obligación contractualmente asumida por el demandado arrendatario de cancelar el canon de arrendamiento, en los términos establecidos en la cláusula segunda que reza: “El canon de arrendamiento se ha fijado en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÌVARES CON OO/100 (Bs. 1.500.000,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) días del mes siguiente al vencimiento…” , obligación que además esta prevista legalmente en el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil. La arrendataria demandada a los fines de demostrar el cumplimiento de su obligación en la etapa probatoria trajo a los autos recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año dos mil ocho y enero, febrero, marzo del año dos mil nueve. Por lo que corresponde a esta Juzgadora analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble se negare a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con jurisdicción en el sitio donde esté ubicado el inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Es decir, el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al mes de octubre del 2008, debía consignarse dentro de los primeros veinte (20) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, de acuerdo a lo convenido por las partes, es decir, dentro de los primeros veinte días del mes de noviembre del año 2008, y no el 08 de enero de año 2009, como consta al folio 41, ya que tal consignación resulta a todas luces extemporánea, pues habían vencido en exceso los quince días que da la Ley; igual sucede con el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del año 2.008, el cual fue consignado conjuntamente con octubre del 2008, el día 08 de enero del año 2.009, y no dentro de los primeros veinte días del mes vencido, es decir diciembre del año 2.008, El canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del año 2.008, consignado el 08 de enero del 2009, se realizo en tiempo legítimo para ello, pues fue realizado dentro de los veinte días siguientes al vencimiento del mes, de conformidad con la norma transcrita, al igual que los meses enero, febrero, marzo del año 2.009 .

Más si embargo observa esta juzgadora que cada consignación efectuada es por la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1950.000,ºº) a cada mes, por lo que se la sola consignación arrendaticia efectuada por el arrendatario no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado Decreto que prevé todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis no se cumplió en lo que respecta al mes de octubre y noviembre del año 2.008, pues la consignación arrendaticia fue hecha fuera de la oportunidad legal para ello, motivo por el que resulta forzoso declarar la extemporaneidad del pago de dicho canòn de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año 2008.

Así mismo las partes establecieron en el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera lo siguiente: “…Así mismo el canon de arrendamiento será revisado e incrementado en un treinta por ciento (30%), cada año.” Sobre este punto este Tribunal se pronuncio en el punto previo el cual se dejo sentado que el canon de arrendamiento que el arrendatario debía cancelar a partir del mes de octubre del año 2.008, tendría que ser incrementado en un treinta por ciento (30%), conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, y no por la cantidad de MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1950.000, ºº). Vale destacar como se dijo anteriormente, que cuando las partes convinieron y regularon su vinculo jurídico a través del contrato de arrendamiento que celebraron, a el declararon someterse y del mismo se produjeron efectos obligatorios para las partes, es decir, las cláusulas a cuya convención o acuerdo llegaron y que están contenidas en el mismo son de obligatorio cumplimiento para ambas, que así lo consintieron cuando limitaron sus respectivas voluntades, y lograron el acuerdo contenido en el contrato de arrendamiento. De allí que el Código Civil en su artículo 1159 establezca:“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” ; y el 1.160 eiusdem regule: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.

En el caso de autos, las partes en la clausula segunda y tercera del contrato de arrendamiento, convinieron en primer lugar la forma y en el tiempo en que debía cancelarse los cánones de arrendamiento y el incremento del canòn de arrendamiento de forma anual, esa fue la manifestación de voluntad de las partes contratantes contenida en las cláusulas bajo análisis, y siendo el contrato de arrendamiento sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones para ambas partes contratantes, arrendador y arrendatario. Siendo hechos probados en el asunto bajo estudio: La existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento traído a los autos y valorado en el capitulo de la pruebas; y dado que fue establecido la extemporaneidad y que el arrendatario consignó incompleto el pago correspondiente a los meses de octubre y noviembre del año 2.008, e incompleto los meses enero, febrero, marzo del año 2009, por lo que, al no haber sido legítimamente efectuada la consignación arrendaticia, la misma no prueba el estado de solvencia del arrendatario, con respecto a dichos meses. Este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cláusula segunda y tercera del referido contrato, artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que disponen, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, en consecuencia esta Juzgadora, declara procedente el Desalojo solicitado conforme lo previsto en el literal a) del artículo 34 del decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que establece:“Sólo podría demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. ASI SE DECIDE.

Por las razones de hecho y de derecho antes expuesto y cumplido como ha sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243, 506 del Código de Procedimiento Civil, 1.354 del Código Civil, artículos 34 y 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; este Tribunal considera que la presente demandada debe prosperar y así debe ser declarada. Así se decide.

Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO incoara el ciudadano R.B.O., venezolano, titular de la cèdula de identidad Nº 6.480.429; contra el ciudadano H.P.F., venezolano, titular de la cèdula de identidad Nº 6.159.096.

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, libre de bienes y de personas; un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el nùmero 3, el cual forma parte del inmueble de mayor extensiòn, construido sobre la parcela distinguida con la letra “F”, de la manzana 28, calle 12 de la urbanizaciòn La Atlàntida, Parroquia C.l.M., estado Vargas.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los ocho (08) días del mes de julio del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ

NAHIROBY BOSCÁN PÉREZ

LA SECRETARIA

ADRIANNE FERNANDEZ

En esta misma fecha, y siendo las 3:10 de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ADRIANNE FERNANDEZ