Decisión nº 12572 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 14 de Octubre de 2005

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, catorce de octubre de dos mil cinco

195º y 146º

ASUNTO : KP02-V-2003-000592

Expediente: 12572/ Desocupación de Inmueble

Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Desocupación de Inmueble, interpuesto por la abogada en ejercicio E.D., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 23.488, procediendo en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano R.D.C.D., quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 1.255.707, contra la ciudadana B.P.P.D.P., venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.081.301 y de este domicilio.

Admitida la demanda por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 22-03-2000, se ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a que constare en autos su citación, a contestar la demanda incoada en su contra. Seguidamente el 04-05-2000, el alguacil consigna compulsa y recibo de citación sin firmar, por no encontrar a la demandada. A solicitud de parte se procedió a citar por carteles de conformidad con el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Transcurrido el lapso otorgado en los mismos sin que la parte demandada compareciera a darse por citada, se le nombró Defensor Judicial recayendo dicho nombramiento en el abogado B.F., quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. En fecha 09-11-2000 comparece la parte demandada, asistida por el abogado G.S., inscrito en el IPSA bajo el N° 17.768, y se da por citada en el presente procedimiento. Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, comparece la demandada para consignar su escrito, en donde opuso cuestiones previas, propuso reconvención y solicitó el llamado a terceros, además de promover tacha de falsedad. Admitida la reconvención, se fijó el segundo día de despacho siguiente al 14-11-2000, para la contestación de la misma. Siendo la oportunidad legal, la demandante reconvenida consigna su escrito de contestación a la reconvención. En fecha 22-11-2000 la parte actora otorga poder apud-acta al abogado G.S., anteriormente identificado. Abierta la causa a pruebas, ambas parte consignan sus escritos. En fecha 01-12-2000 se admitió a sustanciación la tacha en falsedad opuesta por la parte demandada, la cual se tramitó por cuaderno separado y fue declarada sin lugar por el juez de la causa. Apelada dicha decisión fue remitida al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.L. quien igualmente la declara sin lugar la tacha. Seguidamente el 05-12-2000 el Tribunal dicta auto donde repone la causa al estado de pronunciarse sobre la admisión del llamado a terceros hecho por la demandada en su contestación y en consecuencia declara nulas las actuaciones que cursan a los folios 43 al 48, 51 al 104 y 107 al 109, exceptuando las actuaciones de los folios 49, 50, 105 y 106. En la misma fecha se dictó auto en el que se admite el llamado a los terceros y se ordena emplazar, a los ciudadanos D.D. y Y.G., para que comparecieran al tercer día de despacho siguiente a la última citación, a dar contestación. En fecha 26-01-2005 comparece el tercerista D.D. asistido por la abogada E.D. y se opone formalmente al derecho preferente alegado, en su propio nombre y en representación de su cónyuge, ciudadana Y.G., y procede a otorgar poder apud-acta a la abogada anteriormente referida. Siendo la oportunidad fijada para la contestación a la cita de terceros, la parte consignó su escrito. En fecha 08-02-2001 el Tribunal dicta auto donde se fija el segundo día de despacho siguiente, para que la parte actora reconvenida dé contestación a la reconvención propuesta, la cual en su oportunidad consignó escrito de contestación a la reconvención. Abierta la causa a pruebas, la parte actora promueve informes y documentales, los terceristas reproducen el mérito favorable de los autos y la demandada promueve documentales. En la oportunidad legal para dictar sentencia el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren procedió a diferir la misma para el décimo quinto día de despacho después de constar en autos la totalidad de las pruebas y fuese decidida la tacha. En fecha 25-10-2001, el Juez procede a inhibirse correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara quien igualmente se inhibió y en consecuencia se reciben las actas procesales en este Juzgado el 07-07-2003. Una vez notificadas las partes del avocamiento de la causa, concluidas las etapas del juicio y constando en autos que fueron declaras con lugar las inhibiciones propuestas procede este Tribunal a sentenciar en los siguientes términos:

Manifiesta el demandante como fundamento de su pretensión que es propietario de una construcción de dos plantas, distinguida la planta baja con el N° 27-63 y la alta con el N° 27-61, edificada sobre un terreno propio el cual mide 347 metros con 78 centímetros cuadrados, ubicado en la Carrera 24 entre calles 27 y 28 de esta ciudad, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con casa y solar que es o fue de A.M.; Sur: Con la carrera 24 que es su frente; Este: Con casa y solar que es o fue de Rafael Agüero; y Oeste: Con casa y solar que fue de I.J. después de M.A. deD., hoy de su propiedad, lo cual consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 14-06-1995, anotado bajo el N° 43, Tomo 13, Protocolo Primero. Continúa señalando, que el referido inmueble se encuentra ocupado en su planta alta por la ciudadana B.P.P.D.P., quien residía allí en calidad de arrendataria según contrato de arrendamiento celebrado con la antigua propietaria M.A. deD., al cual se subrogó el vendedor y actualmente el demandante en calidad de arrendador por tener el carácter de nuevo propietario del inmueble desde el 14-06-1995; que el canon mensual que debía pagar la arrendataria era de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00). Indica igualmente que a pesar de que le ha solicitado de manera amistosa la desocupación del inmueble, la arrendataria se ha negado no solo a entregarlo y cancelarle el canon de arrendamiento, sino que desconoce la condición de propietario y arrendador que tiene sobre la vivienda; Además le adeuda los cánones de arrendamiento desde el 30-07-1995, es decir cincuenta y cinco (55) meses vencidos y no pagados, específicamente de julio a diciembre del año 1995, enero a diciembre del año 1996, enero a diciembre del año 1997, enero a diciembre del año 1998, enero a diciembre del año 1999 y enero del año 2000, dando un total de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00). Continua manifestando que en el año 1996 la arrendataria le manifestó que no le cancelaba los arrendamientos porque no se le había efectuado una comunicación por escrito, por lo tanto se le envió telegrama en fecha 04-10-1996. En virtud de todo lo expuesto y con fundamento en el Artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a la ciudadana B.P.P.D.P., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a: 1) Desalojar la vivienda arrendada y entregársela totalmente desocupada de personas y cosas, en perfectas condiciones de uso y habitabilidad. 2) Al pago de las costas y costos procesales del juicio. Finalmente estima su demanda en la suma de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00).

Por su parte la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es el defecto de forma de la demanda, sustentándola en que en el documento de venta por el cual el ciudadano D.D. le vendió a R.D. no identifica correctamente el inmueble, ya que el número 27-63 que es el que ella ocupa no se indica en el mismo; manifiesta que tanto el inmueble N° 27-61 y el N° 27-63 son independientes uno del otro y todos sus servicios son distintos; también señala que en el documento de propiedad, el inmueble vendido es el 27-63 y no el N° 27-61 por lo tanto el actor no puede demandar lo que no le pertenece, por todo esto alega que existe indeterminación del objeto y esto hace procedente la cuestión previa opuesta. Seguidamente propone como defensa de fondo el derecho de preferencia establecido en el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que desde hace más de veinte (20) años viene ocupando como inquilina el inmueble tipo apartamento signado con el N° 27-61, según contrato de arrendamiento verbal que convino con la ciudadana M.R.A. deD.. Posteriormente con autorización de ésta, comenzó a cancelarle al hijo de ella D.D., pero desconocía que éste hubiera dado en venta el inmueble que ocupa ya que nunca llegó a ser notificada de la venta, por lo tanto no se agotó su derecho de preferencia. Asimismo desconoce el telegrama consignado por la actora y por ende lo impugna y lo tacha, por no tener ni la firma de ella ni la de su esposo. Seguidamente pasa a negar, rechazar y contradecir que le deba al ciudadano R. delC.D. canon de arrendamiento alguno, es decir Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00) ya que su original arrendadora es la ciudadana M.R.A. deD. y es a quien le cancelaba el canon, por eso mal podría estar debiéndole a R.D.. Aduce que actualmente cancela los alquileres de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara a favor del ciudadano D.D., debido a que éste se negó a recibirle el pago correspondiente, por lo tanto está al día con el mismo; además alega que según la actora, le notificó mediante telegrama, pero la falta de pago no puede ser demostrada con esto. De conformidad con el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil propone Reconvención o Mutua Petición contra el ciudadano R. delC.D., por Retracto Legal, debido a que cuando el ciudadano D.D. procedió a dar en venta el inmueble ubicado en la Carrera 24 entre Calles 27 y 28, N° 27-63, al ciudadano R. delC.D., lo hizo sin agotar en su persona el derecho de preferencia establecido en la Ley. De igual manera cuando se dio por notificada en fecha 11-10-2000 ante la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara de la Resolución surgida en la Dirección de Inquilinato, fue que se enteró de la venta que había surgido entre ellos, por esto alega que el ciudadano R.D. ha actuado con mala intención, valiéndose de una serie de subterfugios para hacer invalidar sus derechos como inquilina, agravados estos con la utilización de órganos del Estado para llevar a cabo tal actividad y esto fue así cuando intentó un procedimiento de desalojo por demolición del inmueble, utilizando el documento de compra venta sin indicar la existencia de la planta alta que ella ocupa y además indicando que el inmueble estaba solo y que se trataba de una sola planta, en consecuencia RECONVIENE al ciudadano R. delC.D., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, a: 1) Subrogar en su persona los derechos y obligaciones que tiene el ciudadano reconvenido sobre el inmueble por él adquirido, en los mismos términos en que se celebró el contrato de venta registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 14-06-1995, anotado bajo el N° 43, Tomo 13, Protocolo Primero, es decir cancelando Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00). 2) Al pago de las costas y costos procesales que genere el proceso, estimando la reconvención en la cantidad de Bs. 2.000.000,00. Finalmente y de conformidad con el Artículo 370, Ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, solicita la citación de los ciudadanos D.D. y Y.G., quienes son venezolanos, mayores de edad, el primero con cédula de identidad N° 3.863.419, ambos domiciliados en la ciudad de V. delE.C., como terceros forzosos, en vista de que estos violaron sus derechos al no ofrecerle en venta el inmueble que ella ocupa, antes de vendérselo a R.D., y por que los arrendamientos los ha cancelado a favor de D.D. y es a éste a quien ha tenido como último arrendador, por eso solicita que se presenten en el presente juicio en saneamiento de sus derechos.

En la oportunidad de comparecencia de los terceros, estos comparec para señalar que, dieron en venta al ciudadano R. delC.D. en fecha 14-06-1995, una vivienda de dos plantas que fuera de su propiedad ubicada en la Carrera 24 entre Calles 27 y 28 de esta ciudad, la cual está signada la planta baja con el N° 27-63, y la planta alta con el N° 27-61, estando ocupada dicha planta por la ciudadana B.P. deP., en calidad de arrendataria. Niegan, rechazan y contradicen el derecho preferente alegado, por haber fenecido el lapso legal para el ejercicio de tal derecho y por habérsele notificado oportunamente de la venta que se había efectuado. Manifiestan además, que a la demandada no le ampara ningún derecho de retracto de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la venta se efectuó en fecha 14-06-1995, es decir bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres, del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda y el respectivo Reglamento de ambos dispositivos legales, estableciéndose el derecho al ejercicio del retracto legal por parte del inquilino en el Artículo 6 del referido Decreto, en el cual se establecían las condiciones para el ejercicio de tal derecho y refería la aplicación de las disposiciones contenidas en el Código Civil relativas al retracto legal, en consecuencia el derecho preferente que alega la demandada está erróneamente fundamentado. Señala que para la fecha de la celebración de la venta, el retracto legal no era aplicable en los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formaran parte de un edificio, y en este sentido existe confesión de la demandada al decir que el inmueble objeto de este juicio está ubicado en la planta alta de la vivienda de dos plantas dada en venta junto con el terreno propio, siendo esto así al dar en venta el terreno vendieron de igual manera las construcciones existentes en él y de conformidad con el Artículo 549 del Código Civil que establece que la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, es decir que en este caso no existe derecho preferente para la arrendataria de una parte del inmueble que no puede ser objeto de división sin su menoscabo. Como tercer punto señalan que, según el Artículo 1547 del Código Civil, se establece un plazo legal para ejercer válidamente el derecho de retracto, transcurrido tal plazo sin haber hecho uso de ello, el derecho prescribe, siendo tales plazos de caducidad, en virtud que el comprador no puede quedar indefinidamente a la expectativa de que se ejerza o no el retracto. En el presente caso indican, no solo transcurrieron los cuarenta días desde la fecha del registro del documento de propiedad sino que también transcurrieron los nueve días contados desde la fecha en que tanto los vendedores como el comprador, efectuaron tal aviso de manera verbal, trasladándose D.D. con el ciudadano J.L., a donde vive la ciudadana B.P. deP., para manifestarle que el inmueble había sido vendido y el comprador también se lo manifestó en forma verbal y posteriormente mediante telegrama con acuse de recibo, además existe manifestación de la demandada en fecha 08-10-1998 en la solicitud de desalojo efectuada por el comprador ante la Dirección de Inquilinato, que expresa que el ciudadano R. delC.D. a través de abogado, le participó la compra del inmueble sin agotarse en su persona el derecho preferente. Finalmente señalan que en el supuesto negado de que tal derecho preferente en verdad asistiera a la demandada, estaría prescrito para la fecha en que fue invocado ya que es falso que la demandada se enterara de la venta el 11-10-2000, en vista de que con la participación de ésta en el procedimiento que intentara el comprador ante la Dirección de Inquilinato durante el año 1998, quedó notificada. Por último señala que en la oportunidad de vender el inmueble en su totalidad, efectuó la oferta a la arrendataria quien la rechazó.

Asimismo, en la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención propuesta, el actor reconvenido señala, que a la demandada no le ampara ningún derecho de retracto de conformidad con el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la venta que hizo D.D. se efectuó en fecha 14-06-1995, es decir bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres, del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda y el respectivo reglamento de ambos dispositivos, estableciéndose el derecho al ejercicio del retracto legal por parte del inquilino en el Artículo 6 del referido Decreto, en el cual se establecían las condiciones para el ejercicio de tal derecho y refería la aplicación de las disposiciones contenidas en el Código Civil relativas al retracto legal, en consecuencia la reconvención propuesta está erróneamente fundamentada. Señala que para la fecha de la celebración de la venta, el retracto legal no era aplicable en los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, y en este sentido existe confesión de la demandada reconviniente al manifestar que el inmueble objeto de este juicio está ubicado en la planta alta de la vivienda de dos plantas junto con el terreno propio dado en venta sin ninguna reserva, tal y como lo manifestaron los terceros forzosos, lo cual se ajusta al Artículo 549 del Código Civil que establece que la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, es decir que en este caso no existe derecho preferente para la arrendataria de una parte del inmueble que no puede ser objeto de división sin su menoscabo. Consecuentemente alega que el Artículo 1547 del Código Civil, establece un plazo legal para ejercer válidamente el derecho de retracto, transcurrido tales plazos sin haber hecho uso de ellos el derecho prescribe, siendo tales plazos de caducidad, en virtud de que el comprador no puede quedar indefinidamente a la expectativa de que se ejerza o no el retracto. En el presente caso indica que no solo transcurrieron los cuarenta días desde la fecha del registro del documento de propiedad, el cual por tener el carácter de documento público se presume conocido por todos y tiene efectos erga omnes, sino que también transcurrieron los nueve días contados desde la fecha en que el comprador, le enviara un telegrama a la demandada y a su esposo, notificándole de la venta e indicándole los datos de registro. En consecuencia, en el supuesto negado de que tal derecho preferente en verdad asistiera a la demandada, es obvio que la reconvención propuesta deba declararse sin lugar por cuanto tal derecho estaría prescrito ya que tanto el comprador como el vendedor notificaron oportunamente a la demandada de la realización del acto traslativo de propiedad, el comprador manifestándoselo en forma verbal y posteriormente mediante telegrama con acuse de recibo y el vendedor D.D. en forma verbal, estando presente en ese momento el ciudadano J.L., además existe reconocimiento de la demandada en fecha 08-10-1998 que el ciudadano R. delC.D. a través de abogado, le participó la compra del inmueble sin agotarse en su persona el derecho preferente. Por todo lo expuesto solicita que se declare la inexistencia del derecho de retracto a favor de la demandada reconvincente o en su defecto la prescripción del retracto legal, y en consecuencia sin lugar la reconvención propuesta con la condenatoria en costas y costos procesales. Finalmente alega que la demandada reconviniente después de negar que su representada es propietaria de la planta alta del inmueble, en forma contradictoria lo reconviene por retracto legal, reconociéndole de esta manera el derecho de propietario que tiene, y por último señala que la causa por la cual la planta alta del inmueble se le haya asignado un número distinto al de la planta baja es solo para los efectos de los servicios públicos, pues el inmueble es uno solo y paga como tal un solo impuesto inmobiliario.

Siendo estos los términos en que quedó planteado el litigio debe proceder este Tribunal en primer término, a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por la demandada conforme al ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que el documento de compra venta que sirve de sustento a la demanda no identifica el inmueble que ocupa la demandada. En este sentido debe señalar esta juzgadora que, la cuestión previa de defecto de forma pretende que se corrijan los defectos de que adolezca el libelo, no los documentos que sean traídos a los autos para fundamentar la pretensión, en este caso la parte demandada opone la cuestión previa y la sustenta en que el documento de compraventa no señala el número de la casa lo que no constituye en realidad una cuestión previa puesto que la subsanación implicaría la absurda proposición de reforma del documento de propiedad no del libelo, lo que sería jurídicamente imposible por ende la cuestión previa de defecto de forma debe ser desechada y así se declara.

Desechada la cuestión previa alegada, el Tribunal pasa a analizar la defensa de derecho Preferente planteada por la parte demandada, la cual fundamenta en el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señala que debido a que ocupa desde hace mas de veinte años el inmueble tipo apartamento ubicado en la Carrera 24 entre Calles 27 y 28, N° 27-61 de esta ciudad, tiene derecho de preferencia de adquirir el inmueble vendido, el cual no se agotó en su persona al no ser notificada de la venta del mismo, desconociendo asimismo el telegrama que acompañó la actora al iniciarse el proceso, solicitando se declare con lugar esta defensa de fondo.

Con el propósito de examinar lo alegado por la parte demandada, es conveniente señalar que la venta del inmueble se produjo en fecha 14-06-1995, es decir bajo la vigencia del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas en el cual se establecían las condiciones para el ejercicio de derecho preferente. A este respecto el Artículo 6 de dicho Decreto señalaba que, “Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado más de dos años, el inquilino tenía un derecho preferente sobre otras personas que quisieran comprar el inmueble. Para ejercer este Derecho serían aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal”. Asimismo señalaba este articulo en su Parágrafo Único que “En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo...”. En este sentido este Tribunal observa que la disposición precedentemente mencionada establece el derecho de preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal. Asimismo, el referido Decreto contemplaba en su parágrafo único que en los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edifico, no será aplicable lo dispuesto en dicho artículo, lo que quiere decir que si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, no tendrá posibilidad el solicitante de ejercer tal derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serían aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone. En este mismo sentido se ha pronunciado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalando en varias oportunidades que, el parágrafo único del artículo 6 del Decreto legislativo Sobre Desalojo de Viviendas se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita. En virtud de que, la intención del Legislador ha sido salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido. En el presente caso esta Juzgadora observa que el inmueble dado en arrendamiento a la ciudadana B.P. deP., es la parte alta distinguida con el N° 27-61 del inmueble ubicado en la carrera 24 entre calles 27 y 29 de esta ciudad, es decir que el inmueble arrendado forma parte de una propiedad de mayor diámetro. Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el Artículo 1546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso. En efecto, el Artículo 1546 del Código Civil expresa que: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...”. Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, que en su artículo 49 establece “... el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

En el presente caso tanto la actora como la demandada reconocen que el bien arrendado es el distinguido con el N° 27-61 ubicado en la planta alta del inmueble situado en la Carrera 24 entre calles 27 y 28 de esta ciudad, observándose de los autos que el actor es el propietario del inmueble en su totalidad según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 43, Tomo 13, Protocolo I. Ahora bien, aún cuando el inmueble arrendado posea un número diferente al de la planta baja y tenga entrada independiente, tal como lo alegó la demandada, no significa que sea distinto o que no forme parte del inmueble total, ya que por sana lógica el mismo no puede partirse en dos entidades separadas. Por esta razón este Tribunal considera que no procede en este caso el derecho preferente alegado, y así se declara. Por ello no es procedente la defensa de derecho preferente alegada por la demandada en la oportunidad de contestar la demanda ni puede ser objeto de análisis la oportunidad o extemporaneidad del derecho de retracto puesto que nunca a existido tal derecho a favor de la demandada. En consecuencia se desechan las documentales promovidas por la demandada e insertas a los folios 54 al 59 correspondientes a un procedimiento administrativo interpuesto por la demandante así como las documentales insertas a los folios 179 a la 184 y las resultas de la prueba de informes evacuada cursante a los folios 218al 225 y las cursantes a los folios 228 al 239 por no ser materia discutida en este juicio. Se desecha igualmente la documental inserta al folio 72 así como la inserta al folio 197 por ser fotocopia y original de un documento emanado de tercero que no cumple con lo establecido con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo se desecha la documental del folio 211 por ser un documento emanado de un tercero no ratificado en juicio y en todo caso no ser pertinente a la presente causa. Se desechan las constancias de solvencia insertas a los folios 212 y 213 por impertinentes. Igualmente se desecha la inspección judicial cursante al folio 107 de los autos con la que se pretende demostrar que el inmueble ocupado por la inquilina demandada es distinto al inmueble adquirido por el demandante puesto que como ya se señaló antes se trata de un solo inmueble que por razones de índole fiscal tienen números diferentes tal como se encuentra demostrado con las resultas de la prueba de informes que corre al folio 216 y 234 de autos y que este tribunal valora. Se desecha así mismo el documento que corre inserto a los folios 86 al 92 así como los insertos a los folios 145 al 149 con el que se demuestra la tradición del inmueble cuya desocupación se pide ya que no es materia a dilucidar en este proceso a quien corresponde la actual propiedad del inmueble al no haber sido opuesta la falta de cualidad del demandante. Se desecha la declaración testifical del ciudadano J.R.L. ya que como se señaló antes, no es procedente el retracto pretendido por la inquilina de manera que no es necesario demostrar que se haya notificado de la venta a los fines de establecer el lapso para ejercer dicho derecho.

Desechada la defensa de retracto pasa esta Sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo de lo planteado:

De acuerdo con lo expuesto arriba, el fundamento de la demanda lo constituye la existencia de una relación de arrendamiento entre actor y demandado, en virtud de la subrogación que se produjo en cabeza del actor por la venta del inmueble; de acuerdo con lo narrado en el libelo, éste pretende el desalojo del inmueble arrendado a la demandada por haber incurrido en falta de pago, ya que no le cancela el canon desde el mes de julio del año 1995 hasta enero del 2000, desconociendo la condición de propietario y arrendador que tiene el actor, por lo que demanda el desalojo con fundamento en el Artículo 34 literal (a) del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte la demandada en su contestación conviene en ser la arrendataria del inmueble pero niega que haya incurrido en incumplimiento de pago y justifica la suspensión de pago en el hecho de que su original arrendadora es la ciudadana M.R.A. deD. y era a ella a quien le cancelaba los cánones y posteriormente lo hacía al ciudadano D.H.D.A., por autorización de la arrendadora original, por lo tanto el actor no es la persona con quien hizo el contrato de arrendamiento, alegando además que una vez que el señor D.D. se negó a recibir el canon, se vio obligada a consignar los mismos por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren donde está totalmente al día.

Al analizar la defensa esgrimida se hace necesario establecer que, la demandada manifiesta que su original arrendadora era la ciudadana M.A. deD., y que por lo tanto no le debía ningún canon de arrendamiento al ciudadano R.D.; sin embargo, se observa a los folios 11 al 13 telegrama con acuse de recibo respecto del cual se intentó la tacha que fuera declarada sin lugar y que por tanto este tribunal valora por reunir los requisitos establecidos en el artículo 1375 del Código Civil de donde se desprende la notificación que se le hace a los ciudadanos J.R.P. y señora, del nuevo propietario del inmueble solicitándole la entrega del mismo para iniciar construcción nueva, el cual fue debidamente entregado por IPOSTEL el 08-10-96 entonces mal puede alegar que no fue notificada de quien era el nuevo propietario y arrendador del inmueble, por lo tanto no es procedente el desconocimiento que ha hecho la demandada de la condición de arrendador del demandante y así se establece. Por otra parte lo que le imputa este, como causa para solicitar el desalojo es su incumplimiento de la obligación de pagar a lo cual se ha excepcionado la demandada manifestando que su original arrendadora era la ciudadana M.A. deD. y era ella con quien había hecho originalmente el contrato de arrendamiento, lo que quedó desechado, pero además alega que el canon se lo cancelaba al ciudadano D.D., por autorización que le dio la arrendadora original, y en vista que éste se negó a recibirle los cánones, los consignó ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, esta excepción debe ser probada por la demandada que es quien la alega. Ahora bien, partiendo del hecho demostrado de que si conocía al nuevo arrendador a partir de la notificación mediante telegrama, las consignaciones debían hacerse a nombre de éste; adicionalmente debía probar que consignó puntualmente los pagos conforme lo establece la ley observándose que ésta trajo a los autos recibos de pagos que cursan a los folios 185 al 194, las cuales se desechan por impertinentes ya que los mismos corresponden a pago de cánones desde los años 1974 a 1990, los cuales no son materia controvertida en este juicio. Asimismo promovió recibos emitidos por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, los cuales deben igualmente ser desechados puesto que para que el juez pueda analizar la legalidad de las consignaciones no puede hacerlo mediante el examen aislado de los recibos expedidos, sino a través del expediente completo que se lleva por ante el Tribunal que recibe la consignación tal como lo establece el artículo 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para las consignaciones realizadas a partir del 1° de enero del año 2000 y Artículo 5 del Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas, ya que la solicitud de consignación debe reunir una serie de requisitos de obligatorio cumplimiento por el consignante. En el presente caso solo fueron consignados los recibos expedidos por la secretaria del Tribunal que ni siquiera corresponden en su totalidad al periodo que se reclama, en consecuencia no habiendo demostrado la demandada el cumplimiento de su principal obligación como lo establece el numeral 2° del artículo 1.592 del Código Civil y no siendo procedente la excepción con la que pretende quedar liberada de la misma, por las razones expuestas arriba, debemos concluir que se encuentra ajustada a derecho la petición del actor al haber quedado demostrado, que la arrendataria se encuentra insolvente en más de dos mensualidades ajustándose su proceder al presupuesto previsto en el literal (a) del Artículo 34 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que es procedente declarar con lugar la demanda intentada y así se decide.

En cuanto a la Reconvención propuesta por la parte demandada con fundamento en el derecho de subrogarse en el comprador demandante en las mismas condiciones de este, el Tribunal la desecha pues como se señaló claramente arriba no correspondía a la demandada este derecho en virtud de que ella es sólo ocupante de una parte del inmueble que fue vendido al actor, y que está ubicado en la parte alta de la vivienda de dos plantas junto con el terreno propio dado en venta sin ninguna reserva, lo cual se ajusta al Artículo 549 del Código Civil que establece que la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella; por lo tanto quien dictamina entiende que tal situación fáctica no se ajusta al derecho tipificado en la norma contenida en el Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y por consiguiente no es posible que se pueda generar la consecuencia jurídica establecida en dicha norma. Así las cosas, es necesario resaltar que en relación al derecho de retracto, el antecedente legal lo constituye la existencia de una comunidad, no divisible cómodamente o sin menoscabo, y en este caso el Legislador establece en el Artículo 1546 del Código Civil, el derecho de cualquiera de los comuneros de subrogarse en el tercero adquiriente de derechos en la comunidad a través de compra o dación en pago, y en la dos hipótesis previstas en el Artículo 1547 eiusdem, el espíritu del Legislador es permitir a quien tiene el derecho de preferencia poder ejercerlo dentro de los lapsos que considera apropiado, siendo improcedente ese derecho al enajenarse la totalidad del inmueble, por aplicación del Artículo 6 del Decreto referido. Lo antes expuesto determina la improcedencia de la pretensión del retracto legal ejercido, y así se declara.

En cuanto al llamado de terceros que realizó, la demandada en su contestación estos manifestaron en su oportunidad, que dieron en venta al ciudadano R. delC.D. en fecha 14-06-1995, una vivienda de dos plantas que fuera de su propiedad ubicada en la Carrera 24 entre Calles 27 y 28 de esta ciudad, estando signada la planta baja con el N° 27-63, y la planta alta con el N° 27-61, encontrándose ocupada dicha planta por la ciudadana B.P. deP., en calidad de arrendataria. Niegan el derecho preferente alegado, por haber fenecido el lapso legal para el ejercicio de tal derecho y por haberse notificado oportunamente de la venta que se había efectuado. Señalan que para la fecha de la celebración de la venta, el retracto legal no era aplicable en los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, y que existe confesión de la demandada al decir que el inmueble objeto de este juicio está ubicado en la planta alta de la vivienda de dos plantas dada en venta junto con el terreno propio, siendo esto así al dar en venta el terreno vendieron de igual manera las construcciones existentes en él. Aducen que en el Artículo 1547 del Código Civil, se establece un plazo legal para ejercer válidamente el derecho de retracto, y que transcurrido este sin haber hecho uso de ellos el derecho prescribe, en virtud de que, el comprador no puede quedar indefinidamente a la expectativa de que se ejerza o no el retracto. En el presente caso indican que no solo transcurrieron los cuarenta días desde la fecha del registro del documento de propiedad sino que también transcurrieron los nueve días contados desde la fecha en que tanto los vendedores como el comprador, efectuaron el aviso de manera verbal de que el inmueble había sido vendido, y que el comprador también se lo manifestó en forma verbal y posteriormente mediante telegrama con acuse de recibo, existiendo manifestación de la demandada en fecha 08-10-1998 en la solicitud de desalojo efectuada por el comprador ante la Dirección de Inquilinato, que expresa que el ciudadano R. delC.D. a través de abogado, le participó la compra del inmueble sin agotarse en su persona el derecho preferente.

En relación al llamado de estos terceros en su carácter de vendedores del inmueble sobre el que pretende la arrendataria ejercer el derecho preferente está suficientemente claro a estas alturas del fallo la improcedencia del llamado de estos al presente procedimiento de desalojo puesto que el mismo se basa en el derecho de retracto legal que pretende tener la demandada y que ha sido negado por lo tanto debe quedar desechada la solicitud de intervención de los ciudadanos D. duque y Y.G. y así se declara.

En fuerza de lo antes expuesto, éste Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR la Reconvención o Mutua Petición por Retracto Legal interpuesta por la demandada ciudadana B.P.P.D.P. contra el demandante ciudadano R.D.C.D.. Se declara SIN LUGAR el llamado de los ciudadanos D.D. y Y.G. en su carácter de terceros conforme al ordinal 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil efectuado por la demandada. Se declara CON LUGAR la demanda de Desocupación de Inmueble, interpuesta por el ciudadano R.D.C.D. contra la ciudadana B.P.P.D.P., ambos identificados al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la última de las nombradas a entregar el inmueble arrendado consistente en la planta alta de un inmueble distinguida con el n° 27-61, ubicada en la carrera 24 entre calles 27 y 28 de esta ciudad cuyos linderos y demás especificaciones constan en la narrativa de este fallo. Por último se condena en costas a la parte perdidosa tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes del presente fallo.

Publíquese y Regístrese.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Catorce (14) días del mes de Octubre del año dos mil cinco (2.005) Años: 195º y 146º.

La Juez,

Dra. LIBIA LA R.D.R.

La Secretaria,

A.L. PINTO

En la misma fecha se publicó, siendo las 12:25 p.m.

La Sec.