Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Noviembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año: 198º y 149º

PARTE ACTORA: R.V.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.471.944.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: M.J.C.P., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 10.864.

PARTE DEMANDADA: M.C.P.D.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 1.333.768.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.L.A., V.J.F. y L.D.S.C., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 44.206, 60.905 y 124.432.

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 08-9841

-I-

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante escrito de demanda introducido por el demandante, ciudadano R.V.P., que luego de su distribución, fue remitido a este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 11 de junio del año 2008, se admite la demanda, razón por la cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana M.C.P.D.R., a fin de que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgara procedentes.

Por diligencia de fecha 16 de julio de 2008, comparece la representación judicial de la parte demandada y se da por citada del presente juicio.

En fecha 21 de julio de 2008, la parte demandada consigna su escrito de cuestiones previas, contestación a la presente demanda y reconvención en contra del ciudadano R.V.P.. Dicha reconvención es admitida por este Tribunal por auto de fecha 21 de julio de 2008.

En fecha 01 de agosto de 2008, la parte actora consigna sendos escritos de subsanación de cuestiones previas y contestación a la reconvención.

En fecha 13 de agosto de 2008 la parte demandada contesta las cuestiones previas a la reconvención formulada por la parte demandante reconvenida. Asimismo, en fecha 24 de septiembre, el apoderado de la parte demandada consigna sendos escritos de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandante, y promoción de pruebas.

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda:

1. Que el ciudadano R.V.P. celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana M.C.P.D.R. en fecha 17 de julio de 2005, por la planta alta y principal de la Quinta Villa Accio, ubicada en la Calle El Mirador, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, Estado Miranda.

2. Que en fecha 06 de diciembre de 2005 las partes modificaron parcialmente el contrato de arrendamiento, dándosele una prórroga hasta el 17 de junio de 2007.

3. Que en fecha 17 de noviembre de 2005, la parte actora le exige a la ciudadana M.C.P.D.R. el cumplimiento de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, es decir, la desocupación de una las habitaciones, y se reclama el mal estado del techo del balcón, la escasez de agua, el ruido provocado por el perro de la demandada, y los trabajos de construcción los domingos y feriados.

4. Que dos años después de haberse firmado el contrato de arrendamiento, la arrendadora no había cumplido con la entrega de la habitación que se encuentra en la parte alta.

5. Que a dos años de haberse firmado el contrato de arrendamiento, no se había instalado la puerta en la entrada principal con acceso al nivel del sótano y la piscina tenía el agua estancada.

6. Que el 11 de abril de 2006, se cometió un hurto en la planta alta de la Quinta Villa Accio, en el cual se sustrajeron una serie de bienes muebles, ascendiendo los daños a la cantidad de VEINTE Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 28.305.000,oo). Debido a dicho incidente, la parte actora se vio obligado a instalar unas rejas protectoras alrededor del balcón, lo cual tuvo un costo de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo).

7. Que desde el 21 de mayo de 2007 la señora M.C.P.D.R. se negó a pagar el porcentaje que le corresponde contractualmente por concepto de servicios de agua y fuerza eléctrica, así como mantenimiento de jardines

   La parte demandada presentó en su escrito de contestación de la demanda los siguientes alegatos:

1. Opone la cuestión previa establecida en el ordinal 6to. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual se refiere a la acumulación prohibida de pretensiones, consagrada en el artículo 78 ejusdem.

2. Que le fue entregado al demandante el inmueble arrendado y los puestos de estacionamiento, tal y como lo manifiesta en el contrato de arrendamiento objeto de esta causa.

3. Que el arrendador manifestó en la cláusula novena del contrato de arrendamiento que el inmueble arrendado se encontraba en perfectas condiciones al momento de la celebración del acuerdo.

4. Que en virtud de la cláusula décima del contrato de arrendamiento, la arrendadora no es responsable de las posibles pérdidas causadas al arrendatario en virtud del presunto delito de hurto acaecido en el inmueble arrendado.

5. Que la ciudadana M.C.P.D.R. ha cumplido cabalmente con el pago del porcentaje que le corresponde por concepto de servicios de agua y fuerza eléctrica.

   Como hechos constitutivos de la reconvención incoada por la demandada, se afirma lo siguiente:

1. Que el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano R.V.P. tenía una duración de un año, contando a partir del 17 de junio de 2005. En fecha 06 de diciembre de 2005, dicho contrato es prorrogado anticipadamente por una duración de un año, es decir, a partir del 17 de junio de 2006 y hasta el 17 de junio de 2007.

2. Que vencida dicha prórroga convencional, y no habiéndose celebrado otro contrato, operó de pleno derecho la prórroga legal de un año, correspondiente a la duración de la relación arrendaticia.

3. Que en fecha 13 de junio de 2008 se le notificó al ciudadano R.V.P. respecto del vencimiento de la prórroga legal.

4. Que el arrendatario debía desocupar el inmueble el 17 de junio de 2008, fecha en que se vencía la prórroga legal correspondiente.

5. Que la presente demanda es un ardid para demorar la entrega del inmueble haciendo uso indebido de los órganos de justicia.

   La parte reconvenida presentó en su escrito de contestación a la reconvención los siguientes alegatos:

1. Opone la cuestión previa establecida en el ordinal 3ro. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual se refiere a ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor por ser el poder insuficiente.

2. Que no es cierto que la prórroga anticipada del contrato de arrendamiento era con vencimiento el 17 de junio de 2007, sino que era hasta el 17 de junio de 2008, por lo que la prórroga legal que contempla el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se inició el 18 de junio de 2008 hasta el 18 de junio de 2009. Lo anterior, motivado a convenios verbales y escritos pactados por las partes, consistentes en préstamos de dinero cuyos montos eran pagaderos por la deudora con meses de canon de arrendamiento

3. Que los montos de estos créditos han llegado a superar en bolívares el número de meses de alquiler convenido en las diferentes prórrogas que las partes han acordado, por lo que se ha llegado compensar hasta el 17 de junio de 2007, por lo que la prórroga de Ley se vence en junio de 2009.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Página 1 4-9 de la sección de clasificados del Diario El Universal, con fecha miércoles 8 de junio de 2005, donde se anuncia alquiler de anexo de Quinta en Prados del Este, con los números telefónicos de la demandada. De conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, las publicaciones periódicas de actos que la ley ordena publicar se presumen fidedignas. Sin embargo, aquellas publicaciones cuya divulgación no haya sido ordenada por la Ley, deben ser ratificadas por el diario en el cual fueron publicados, a fin de determinar la autoría de las mismas. En consecuencia, por cuanto dicha publicación no fue ratificada de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara inadmisible dicho medio probatorio.

2. Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre, estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2005, anotado bajo el No. 39, Tomo 76, de los libros de autenticaciones de dicha Notaría. Visto que el mismo constituye un documento auténtico, este juzgador lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, por cuanto debe tenerse como un documento capaz de dar fe de la identidad de los otorgantes y la fecha de su otorgamiento; por tanto, este tribunal le otorga valor probatorio.

3. Documento privado de fecha 06 de diciembre de 2005, contentivo de prórroga anticipada del contrato de arrendamiento celebrado el 17 de junio de 2005. Por cuanto la recepción contenida en dichos medios probatorios no ha sido formalmente desconocida, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

4. Carta de reclamo de fecha 17 de noviembre de 2005, emitida por el ciudadano R.V.P., dirigida a la ciudadana M.C.D.R., mediante la cual se solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y se denuncia el deterioro de la planta alta del inmueble. Por cuanto dicho medio probatorio no fue formalmente desconocido en su correspondiente oportunidad procesal, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

5. Carta de reclamo de fecha 10 de enero de 2007, emitida por el ciudadano R.V.P., dirigida y recibida por la ciudadana M.C.D.R., mediante la cual se solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y se denuncia el deterioro de la planta alta del inmueble. Por cuanto dicho medio probatorio no fue formalmente desconocido en su correspondiente oportunidad procesal, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

6. Denuncia de hurto No. H-088866 hecha por el ciudadano R.V.P. el 18 de abril de 2006, ante el CICPC, Subdelegación S.M.. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario

7. Recibo emitido por el ciudadano R.G., de fecha 12 de mayo de 2006, por concepto de fabricación de rejas varias, en cabilla maciza cuadrada, instaladas en balcón y habitaciones en la planta principal de la Quinta Villa Accio. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

8. Consignaciones de los cánones de arrendamientos a partir del 17 de junio de 2007 de la parte alta de la Quinta Villa Accio, realizadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Ahora bien, se evidencia que los hechos que dicho medio probatorio pretende probar no se identifican con los hechos controvertidos en el presente juicio. En virtud de lo anteriormente señalado, este Tribunal lo declara manifiestamente impertinente. En consecuencia, este Juzgador debe inadmitir la documental promovida por la parte actora.

9. Resultas de la Inspección Judicial practicada el 13 de mayo de 2008, bajo el No. AP31-S-2008-000726 por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la planta alta y principal de la Quinta Villa Accio. En vista de que en la práctica de dicha inspección extra lítem no hubo control en su evacuación, la misma establecerá una presunción desvirtuable, lo anterior de conformidad con el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil.

10. Juego de recibos de emanados de la Administradora Serdeco C.A. e Hidrocapital, por el suministro de los servicios de electricidad y agua de toda la Quinta Villa Accio. Por cuanto dichos instrumentos no fueron ratificados por el tercero del cual emanan, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio alguno.

11. Copia simple de la letra de cambio No. 1/1, librada en Caracas el 14 de marzo de 2006 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 500.000,oo) aceptada con valor entendido con intereses del uno por ciento (1%) mensual, mas indexación, sin aviso ni protesto, librada por la ciudadana M.C.D.R., pagadera a la orden de R.V.P., para el 17 de junio de 2008, mediante la cual se demuestra el acuerdo verbal de una nueva prórroga del contrato de arrendamiento. Dicho instrumento probatorio fue desconocido por la parte demandada en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En vista de ello, este juzgador observa sentencia de fecha 08 de mayo de 2007, del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, con ponencia de A.R.J., en la cual se señala lo siguiente:

    Así las cosas, siendo que en el caso de autos, tal como quedó evidenciado on toda claridad, de los extractos de la recurrida transcritos al presente proyecto y que se dan aquí por reproducidas, el Juzgador Superior dio plena validez, y por ende, efectos válidos, a un desconocimiento general de las letras de cambio y de las firmas del librado aceptante, efectuado por la representación de la parte demandada en la oportunidad de brindar contestación a la demanda, indubitablemente con tal proceder el Sentenciador incurrió en errónea interpretación del contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y por vía de consecuencia, en falta de aplicación del artículo 438 eiusdem, pues como ha quedado evidenciado no solo de la transcripción de las normas in comento, sino de la extensa doctrina autoral calificada citada en el caso, cuando las cambiales se halla en poder del librador, debidamente aceptadas con fecha cierta, constituyen instrumentos mercantiles de índole privada y fecha cierta, por ende, se encuentran dotadas de solemnidad y su aceptación resulta irrevocable, por lo cual un simple desconocimiento de documento privado, mal puede surtir efecto sobre la obligación de pago allí contraída, toda vez que las vías pertinentes para su impugnación se encuentran debidamente establecidas por el código que rige la materia comercial en la República Bolivariana de Venezuela.

    Visto el anterior criterio jurisprudencial este sentenciador extrae del mismo la improcedencia del desconocimiento de las letras de cambio debidamente aceptadas con base al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por constituir documentos privados de fecha cierta, dotados de solemnidad. En virtud de ello, este Tribunal le otorga valor probatorio a los instrumentos cambiarios promovidos por la parte actora.

12. Sobre sellado No. 0109001-00054665 de la empresa MRW cuyo contenido se desconoce, como prueba de no haber recibido en su oportunidad notificación alguna. De un examen de dicha prueba, se desprende la imposibilidad de establecer la autoría de la misma. En consecuencia, y en aplicación del artículo 1368 del Código Civil, se le niega todo valor probatorio.

13. Recibo emitido por el ciudadano J.R., por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,oo), por mano de obra y materiales de trabajo realizados en la Quinta Villa Accio. Por cuanto las copias simples fueron impugnadas por la parte no promovente de acuerdo a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de que la parte promovente no ratificó dicho medio probatorio, este Tribunal declara que dichos fotostatos carecen de valor probatorio en este proceso. Así se declara.

    PRUEBA PROMOVIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Carta autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 2008, anotado bajo el No. 59, Tomo 58, de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría. Visto que el mismo constituye un documento auténtico, este juzgador lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, por cuanto debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este tribunal le otorga valor probatorio.

2. Recibo de envío emitido por la empresa MRW. Por cuanto dichos instrumentos no fueron ratificados por el tercero del cual emanan, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos carecen de valor probatorio alguno.

3. Certificado de solvencia de sucesión, emanado del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario

4. Documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Chacao, en fecha 30 de junio de 1969, el cual quedó anotado bajo el No. 23, folio 158, Tomo 39 adicional, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 1969. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

   - IV –

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA DEMANDA ORIGINARIA

   Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:

   En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1160 de Código Civil:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

   Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

   Las disposiciones legales anteriormente transcritas, encuentran apoyo en nuestra doctrina cuando señala lo siguiente:

   Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

   Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.

   Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales.

   1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.

   2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.

   (MADURO LUYANDO, Eloy. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”. Tomo I. Caracas, 2001. p 83.)

   De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el deudor de una determinada convención, de darle cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada con el acreedor. Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en un contrato determinado. Asimismo, dicho cumplimiento no es facultativo del deudor, es una obligación que ha asumido en virtud de un convenio, y por ello debe ser efectuada voluntariamente, y en defecto de ello, el acreedor puede solicitar la intervención de los órganos jurisdiccionales, a fin de que lograr la ejecución coactiva de la obligación contraída por el deudor.

   Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En efecto, en su libelo de demanda, específicamente en el petitorio de la misma, la parte actora solicita que el arrendador realice todas las reparaciones, restauraciones y mantenimiento necesarias para el uso y disfrute del inmueble arrendado, en forma pacífica y en condiciones de salubridad.

   Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea exigible la obligación que pretende la parte actora. Para ello, este Tribunal observa lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   De la lectura anterior, se desprenden los elementos constitutivos de dicha norma, a saber:

   1. Un supuesto de hecho: La existencia de un contrato bilateral, y que una de las partes no ejecuta una obligación contenida en el mismo.

   2. Una consecuencia jurídica: Visto lo anterior, la otra parte puede reclamar judicialmente la ejecución del acuerdo o la resolución del mismo.

   Visto lo anterior, este sentenciador procede a verificar el cumplimiento del supuesto de hecho que se desprende del artículo anteriormente analizado para que sea exigible la obligación que pretende la parte actora, es decir, este Tribunal debe determinar la validez del contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio. Una vez verificada su validez, este Tribunal debe determinar si dicho acuerdo consagra las obligaciones cuyo cumplimiento demanda la parte demandante, y en dicho supuesto, debe determinarse si demandado ha incurrido en una inobservancia de dichas prestaciones.

   En el presente caso, resulta fehacientemente probado el origen de la relación contractual arrendaticia alegada en el libelo de la demanda, tal y como consta del contrato de arrendamiento promovido en la presente causa. Asimismo, se desprende de una lectura de dicho contrato la naturaleza bilateral del mismo, por lo que se debe dar por satisfecho el primero de los requisitos antes enumerados.

   Zanjado el anterior requisito, este Tribunal procede a observar la obligación cuyo cumplimiento la parte actora demanda, consistente en la ejecución de las reparaciones y el mantenimiento del inmueble arrendado necesario para su uso y disfrute. En efecto, la parte actora demanda la ejecución de una serie de refacciones al inmueble como la colocación de puerta y rejas con cerraduras en la entrada principal, reparaciones al techo de madera, las paredes del estacionamiento, la madera colocada en el balcón de la casa, la piscina, el jardín y las rejas del estacionamiento. Asimismo, solicita el reintegro del 50% de los pagos hechos por el ciudadano R.V.P. de los recibos de electricidad y agua de la Quinta Villa Accio. Por último, demanda la entrega de la habitación auxiliar, alquilada al ciudadano R.V.P., supuestamente ocupada por personas vinculadas a la ciudadana M.C.P.D.R.. A continuación, este Tribunal procede a determinar la procedencia de cada uno de los pedimentos anteriormente enumerados:

   DE LAS REPARACIONES Y EL MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE ARRENDADO

   A los fines de proveer respecto de la primera de las pretensiones del demandante, referente a la ejecución de una serie de reparaciones a las instalaciones del inmueble arrendado, este Tribunal debe observar lo señalado en el contrato de arrendamiento, en su cláusula décima primera, la cual se lee a continuación:

   DÉCIMA PRIMERA: Es convenio expreso, que serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” hasta la entrega definitiva del inmueble a “LA ARRENDADORA” todos los pagos relativos al suministro de energía eléctrica, agua, servicio de aseo urbano y cualquier servicio público que necesite el inmueble arrendado o el importe del mismo, cuidado y mantenimiento del jardín, si lo hubiere, y el pago de las reparaciones menores que necesite el inmueble durante la vigencia de este contrato, tales como: pinturas interiores, reponer vidrios, reparación de paredes, acondicionamiento de los servicios sanitarios (baños w.c.), lavadero, fregadero, tuberías en general y llaves de los distintos servicios, reposición de losas, reparación de las instalaciones eléctricas, arreglo de calentadores o sustitución de ellos y cualesquiera otras que existieren o se instalaren. El pago de la reparación menor corresponderá hasta CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) a “EL ARRENDATARIO” y el exceso a “LA ARRENDADORA”, por cada reparación menor.”

   De una lectura de dicha cláusula contractual se puede observar una enumeración de lo que se debe entender como reparaciones menores, las cuales están a cargo del arrendatario hasta por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), correspondiéndole el exceso al arrendador. Dicha enumeración no debe ser entendida como un inventario de las reparaciones menores, sino que la misma tiene una naturaleza enunciativa. En virtud de lo anterior, dicho catálogo sólo puede servir como guía para identificar las reparaciones menores y diferenciarlas de las reparaciones mayores, las cuales son responsabilidad del arrendador. En consecuencia, debe este juzgador observar cada una de las reparaciones demandadas por la parte actora, y determinar la magnitud de las mismas, según sea el caso.

   Instalación de puerta con cerradura y reja

   La primera de las reparaciones demandadas por la parte actora consiste en la colocación de puerta y rejas con cerraduras, para abrir y cerrar de ambos lados, en la entrada principal, para dividir el acceso a la planta arrendada y del nivel inferior ocupado por la arrendadora. De un examen de dicha obra, se observa que la misma no consiste en una reparación, sino en una modificación al inmueble arrendado, en consecuencia, la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento no puede ser aplicada a dichas instalaciones.

   En virtud de lo anterior, y por cuanto no consiste en reparación alguna, este Tribunal declara improcedente la instalación de puerta con cerradura y reja, demandada por la parte actora.

   Mantenimiento de los Jardines y piscina estancada

   La segunda de las reparaciones demandadas por la parte actora se refiere al mantenimiento de la piscina la cual tiene el agua estancada y descompuesta; y el jardín, el cual tiene un aspecto selvático y de total abandono. De un estudio de dicho pedimento, se observa que el mismo pertenece a las labores de mantenimiento de las instalaciones del inmueble arrendado. Según la cláusula décimo primera del contrato de locación, el mantenimiento del inmueble dado en arrendamiento es responsabilidad del inquilino, por lo que mal puede el demandante pretender el cumplimiento de una obligación que se encuentra a su cargo.

   En virtud de lo anterior, y por cuanto la conservación del inmueble arrendado es obligación de la parte demandante, este Tribunal declara improcedente el mantenimiento de la piscina y los jardines anexos al inmueble antes mencionado, demandado por la parte actora.

   Reparaciones del machihembrado del balcón, las rejas de estacionamiento y las paredes del garaje

   Por último, la parte actora solicita la reparación del techo de madera de la entrada del inmueble desde la calle a la vivienda, las paredes y las rejas del estacionamiento o garaje que divide ese espacio de la cocina de la casa y de la madera o machihembrado colocado en el balcón de la casa.

   De un análisis del contrato de arrendamiento, específicamente de su cláusula décimo primera, se desprende que las reparaciones solicitadas por la parte demandante se asemejan a las reparaciones de paredes, señaladas como reparaciones menores en dicha cláusula contractual. En virtud de la naturaleza enunciativa de la enumeración contenida en la cláusula décimo primera, este Tribunal hace uso de la misma para concluir que las reparaciones a las paredes, techos y rejas del inmueble arrendado no son de una magnitud suficiente para ser catalogadas como reparaciones mayores. En consecuencia, y en virtud de la limitada escala de las reparaciones pretendidas por la parte demandante, este Tribunal considera las mismas como reparaciones menores, y en consecuencia, responsabilidad del arrendatario.

   En virtud de lo anterior, y por cuanto las reparaciones menores al inmueble arrendado son obligación de la parte demandante, este Tribunal declara improcedente la restauración del techo de madera de la entrada del inmueble desde la calle a la vivienda, las paredes y las rejas del estacionamiento o garaje que divide ese espacio de la cocina de la casa y de la madera o machihembrado colocado en el balcón del inmueble antes mencionado, pretendidas por la parte actora.

   REINTEGRO DEL 50% DE LOS PAGOS HECHOS POR EL CIUDADANO R.V.P.

   En su libelo de demanda, la parte actora solicita el reintegro del 50% de los pagos hechos por el ciudadano R.V.P. de los recibos de electricidad y agua de la Quinta Villa Accio. Efectivamente, la parte actora alega que desde el 21 de mayo de 2007 la ciudadana M.C.P.R. se negó a pagar el porcentaje que le corresponde contractualmente por concepto de servicios de agua y energía eléctrica. En vista de dicha situación, el arrendatario comenzó a pagar la totalidad de los recibos de agua y electricidad, los cuales son calculados por lectura de consumo que le hacen a los medidores que tiene la Quinta Villa Accio.

   Sin embargo, vistas las actas que conforman el presente expediente, y revisados los medios probatorios promovidos por las partes, este Tribunal concluye que el demandado no demostró en forma alguna el pago de los mencionados servicios públicos, alegados por la parte demandante.

   Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio conlleva a este Juzgado concluir, que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su solicitud, no cumpliendo la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil que reza lo siguiente:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del Juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, al no haber producido oportunamente medios de prueba suficientes para demostrar los hechos alegados en su escrito de libelar; este juzgador debe declarar la improcedencia de su pretensión. Así se decide.

   ENTREGA DE LA HABITACIÓN AUXILIAR FRENTE AL GARAJE DE LA CASA

   En último lugar, el accionante demanda el cumplimiento de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, la cual reza así:

   “PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” la parte alta de la quinta Villa Accio; así como los puestos de estacionamiento adyacentes, ubicado en Calle El Mirador, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, Estado Miranda.”

   La parte actora pretende la entrega de una habitación auxiliar, parte integrante de la parte alta de la Quinta Villa Accio, arrendado por la ciudadana M.C.D.R. al ciudadano R.V.P.. La parte demandante arguye que la arrendadora mantuvo y mantiene ocupada dicha habitación, la cual pertenece a la planta alta de la Quinta Villa Accio, y por ende pertenece al inmueble arrendado. Habida cuenta de lo anterior, este Juzgador observa lo dispuesto por el contrato de arrendamiento, particularmente la cláusula novena, la cual señala lo siguiente:

   NOVENA: “EL ARRENDATARIO” declara recibir el inmueble en buen estado de conservación y aseo, y en buen funcionamiento de todas sus instalaciones, sirviendo el presente documento de prueba de este hecho, sin que pueda admitirse prueba en contrario.”

   De una lectura de dicha disposición contractual se desprende que el arrendatario, hoy parte demandante, declaró al momento de celebrar el contrato de arrendamiento haber recibido la planta alta de la Quinta Villa Accio y todas sus instalaciones. Asimismo, se desprende de un examen de autos que la parte demandante no produjo prueba alguna capaz de desvirtuar lo manifestado en el contrato de locación. Así pues, al no haber producido oportunamente medios de prueba suficientes para demostrar los hechos alegados en su escrito libelar; este juzgador debe declarar la improcedencia de su pretensión. Así se decide.

   - V -

   DE LAS CUESTIONES PREVIAS

   Llegado el momento para decidir las cuestiones previas formuladas en la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

   La parte demandante reconvenida, ciudadano R.V.P., promueve la cuestión previa referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se le atribuye en este juicio, por lo cual alegó el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 de nuestro Código Adjetivo, el cual contempla:

   Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

   …3º) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no éste otorgado en forma legal o sea insuficiente…

   (Resaltado de este Tribunal)

   Leído como ha sido dicho dispositivo normativo, este Tribunal observa lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, en sentencia 23 de enero de 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, la cual se lee a continuación:

   … El segundo supuesto del Ord. 3° del Art. 346 ejusdem, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación, que se atribuya, se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la ley, como por ejemplo los supuestos contenidos en el Art. 168 C.P.C…

   La cuestión previa del tercer ordinal del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consiste en la ilegitimidad de aquel que se presente como apoderado de la parte actora, lo cual puede ser producido por no tener la representación que se atribuya.

   Respecto de la presente cuestión previa la parte demandante alega que el poder con el cual han actuado los apoderados del actor es insuficiente y defectuoso, toda vez que se declara otorgar un poder judicial especial pero su texto tiene un contenido y características de un poder general. En efecto, la parte demandante señala que el referido poder es encabezado con la denominación Poder Judicial Especial, el cual es otorgado a los abogados en ejercicio I.L.A., V.J.F. y L.D.S.C., en relación con el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano R.V.P., sin especificar que cosa o bien fue el objeto de dicho contrato. Asimismo, la parte actora arguye que dicha especificación resulta importante por cuanto fueron varios convenios los acordados entre los ciudadanos M.C.P.D.R. y R.V.P..

   A los fines de decidir la presente cuestión previa, el que decide observa lo consagrado por el artículo 1687 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

   Artículo 1.687.- El mandato es especial para un negocio o para ciertos negocios solamente, o general para todos los negocios del mandante.

   (Resaltado de este Tribunal)

   El poder judicial, como todo mandato, puede ser clasificado por la extensión de los intereses respecto de los cuales versa, como general o especial. Cuando un poder es otorgado respecto de un proceso, o un grupo determinado de litigios, será catalogado como especial. Por el contrario, si dicho poder es otorgado para dejar constancia de una representación en todos los procesos judiciales que pueda sostener una persona, dicho poder debe ser calificado como general.

   En el presente caso, el poder consignado por la parte demandada en el presente proceso hace referencia de una tipología específica de litigios, es decir, aquellos provenientes de la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos M.C.P.D.R. y R.V.P.. De un estudio de la tipología antes señalada, se desprende que la presente causa entra dentro del grupo de litigios referidos en el poder en comento, por lo que el mismo no resulta impertinente.

   Ahora bien, a pesar de no señalar el bien inmueble sobre el cual se refiera dicha relación arrendaticia, dicho poder se refiere a ciertos negocios jurídicos del mandante, por lo que debe ser considerado como un poder especial. En consecuencia, este Tribunal debe declarar improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandante en contra de la reconvención incoada por la parte demandada. Así se decide.

   - VI -

   DE LA RECONVENCIÓN

   Dirimido lo que antecede, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto a la reconvención incoada por la demandada, ciudadana M.C.P.D.R., la cual demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario de hacer entrega el inmueble arrendado libre de personas y personas.

   A fin de pronunciarse en relación a lo anterior, este Tribunal observa lo dispuesto por la cláusula cuarta del señalado contrato de arrendamiento, el cual se lee a continuación:

   CUARTA: El plazo convenido para este arrendamiento es de un (1) año, contando a partir del 17 de junio de 2005 y hasta el 16 de arrendamiento es de un (1) año, contando a partir del 17 de junio de 2005 y hasta el 16 de junio de 2006, prorrogable por un período adicional, siempre y cuando ambas partes así lo convengan por escrito y acuerden el nuevo canon de arrendamiento para el lapso de dicha prórroga, con treinta (30) días de anticipación.

   De dicha cláusula contractual consta la duración del contrato de arrendamiento, el cual consiste en un plazo de un año, prorrogable por el mismo tiempo, siempre y cuando las partes manifiesten su voluntad de dilatar el contrato con 30 días de anticipación a su término.

   De una revisión de los medios probatorios producidos en la presente causa, se desprende que el 06 de diciembre de 2005, las partes celebraron una prórroga anticipada del contrato de arrendamiento, prolongando el mismo hasta el 17 de junio de 2007. Posteriormente, la parte demandante afirma que a r.d.c. verbales y préstamos de dinero solicitados por la ciudadana M.C.P.D.R. al ciudadano R.V.P., el contrato de arrendamiento fue prorrogado una vez más hasta el 17 de junio de 2008. El demandante reconvenido señala que en el último de estos acuerdos verbales, se hizo un prorrateo por lo que se llegó a compensar hasta el 17 de junio de 2007. Sin embargo, la parte actora en autos prueba alguna capaz de demostrar dicha prórroga verbal. En consecuencia, este Juzgador entiende la terminación del contrato de arrendamiento objeto del presente contrato desde el día 17 de junio de 2007.

   Visto lo anterior, se observa que la relación arrendaticia entre los ciudadanos R.V.P. y M.C.P.D.R. tuvo una duración de dos años. En virtud de ello, este Tribunal pasa a transcribir lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   (…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará, por un lapso máximo de un (1) año.

   En el caso de marras, y en virtud de que la parte demandante consignó su escrito de reconvención en fecha 21 de junio de 2006, se concluye que la misma fue incoada tres días después de haber culminado la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En base a las conclusiones expuestas con anterioridad en esta decisión, tal como son la falta renovación del contrato arrendaticio, la culminación del mismo, y la terminación de la prórroga legal perteneciente al arrendatario, este Tribunal considera como satisfecho el supuesto de hecho contenido en las disposiciones contractuales para configurar la obligación del inquilino a entregar el inmueble arrendado.

   En virtud de los razonamientos esgrimidos con anterioridad, este Tribunal debe declarar procedente la pretensión incoada por la parte demandada reconviniente, ciudadana M.C.P.D.R., por cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de haberse demostrado la terminación de dicho convenio y la culminación de la prórroga legal, prevista en ley especial. Así se decide.

   - VII -

   DISPOSITIVA

   En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara lo siguiente:

PRIMERO

SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato, incoada por el ciudadano R.V.P., en contra de la ciudadana M.C.P.D.R., anteriormente identificados en el presente fallo.

SEGUNDO

SIN LUGAR la cuestión previa referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se le atribuye en este juicio, promovida por la parte demandante reconvenida en contra de la reconvención ejercida por la parte demandada.

TERCERO

CON LUGAR la reconvención por cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana M.C.P.D.R., en contra del ciudadano R.V.P., anteriormente identificados en el presente fallo. En consecuencia, se le ordena a la parte demandante reconvenida la entrega del bien inmueble arrendado, constituido por la planta alta de la Quinta Villa Accio, ubicada en la Calle El Mirador, Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, Estado Miranda, libre de personas y bienes.

TERCERO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante reconvenida.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legalmente establecido para ello, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código De Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.

Regístrese y publíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

EL JUEZ,

L.R.H.G..

LA SECRETARIA,

M.G.H.R..

En esta misma fecha se publicó la presente sentencia, siendo las 2:00 p.m.-

LA SECRETARIA,

Exp. Nº 08-9841

LRHG/MGHR/ngp