Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 13 de Mayo de 2008

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Arrendataria “…procedo a demandar en mi carácter de Arrendadora del Inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se solicita, a la Ciudadana M.R.A.M., omissis, para que en su carácter de ARRENDATARIA, del inmueble, convenga en dar cumplimiento a las cláusulas Tercera y Sexta…..y en consecuencia acepte voluntariamente entregarme el inmueble…..” ” (Vto., al Folio 3 y Folio 4). “Acción” que fundamenta la Actora en los artículos 1.133, 1.140, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.271, 1.579, 1.594, 1.595 y 1.599 del Código Civil y artículo 33de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, manifiesta lo siguiente: “….es cierto que la ciudadana M.R.G.M., celebró un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano C.R.A.M., según se evidencia del documento fundamental de la acción La duración del presente contrato es de un (01) Año, cuyo término viene desde el 15 de julio del 2004 prorrogándose por el mismo período.” (Folio 99).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, el orden público, de las normas arrendaticias. Así se decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO Y ENTREGA DE INMUEBLE

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Y Entrega de Inmueble” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al plazo de la Relación Arrendaticia y lo que establece el respectivo Contrato de Arrendamiento. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

“Consta en sendo Contrato de Arrendamiento….., de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil cuatro (2004)……celebré con la Ciudadana M.R.G.M., omissis, UN (01) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…..que ese contrato tenía una duración de un (01) año, y que su vigencia regiría desde “contado a partir del día 15 de julio de 2004, prorrogable por el mismo tiempo, al menos que alguna de las partes no desee prorrogarlo” y en virtud de que no tenía la voluntad, ni la disposición de celebrar un nuevo contrato, y menos prorrogarlo, es por lo que de manera oportuna le notifiqué mi deseo de no prorrogar…” (Folio 1 y 2.).

3.2.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte la Demandada, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, sólo dice lo siguiente:

….es cierto que la ciudadana M.R.G.M., celebró un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano C.R.A.M., según se evidencia del documento fundamental de la acción La duración del presente contrato es de un (01) Año, cuyo término viene desde el 15 de julio del 2004 prorrogándose por el mismo período.

(Folio 99).

3.3.- LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TORNO AL PLAZO.

La Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó, entre otros, un documentos en copia fotostática simple, consistente en un Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Primera de Valera del Estado Trujillo, con fecha 29 de Junio del 2004, bajo el N° 15 del Tomo 72; en el que en la Cláusula Quinta está estipulado el plazo del Arrendamiento al señalar, lo siguiente:

QUINTA: La duración de este contrato será de un (1) año, contados a partir del día 15-07-2.004, prorrogándose por el mismo tiempo, al menos que alguna de las partes no desee prorrogarlo.

(Folio 7).

3.4. -ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO CONTENIDO EN EL CONTRATO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en el citado Instrumento contractual; este Tribunal infiere e interpreta que:

1. - Que la Parte Actora manifiesta que en condición de Arrendadora, el 29 Julio del 2004 celebró un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana M.R.G.M., en condición de Arrendataria, y que dicho contrato era por un año comenzando desde el día 15 de Julio del 2004.

2. - Que la Parte Actora manifiesta que, el Contrato de Arrendamiento era prorrogable y que le manifestó a la Arrendataria oportunamente que no le prorrogaría más.

3. - Que el Tribunal no encuentra el instrumento mediante el cual la Arrendadora le manifiesta a la Arrendataria su voluntad de no prorrogar.

4. - Que la Parte Demandada al respecto dice lo siguiente: “….es cierto que la ciudadana M.R.G.M., celebró un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano C.R.A.M., según se evidencia del documento fundamental de la acción La duración del presente contrato es de un (01) Año, cuyo término viene desde el 15 de julio del 2004 prorrogándose por el mismo período.” (Folio 99).

5. - Que el plazo del Contrato de Arrendamiento está estipulado en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento que establece lo siguiente:

   QUINTA: La duración de este contrato será de un (1) año, contados a partir del día 15-07-2.004, prorrogándose por el mismo tiempo, al menos que alguna de las partes no desee prorrogarlo.

   (Folio 7).

6. - Que el Contrato de Arrendamientos era a Tiempo Determinado por Un (1) año contados a partir del 15 de Julio del 2004 al 15 de Julio del 2005; y que preveía prórrogas contractuales.

7. - Que finalizado el plazo inicial de un (1) año el día 15 de Julio del 2005; ninguna de las Partes le manifestó a la otra su deseo de no prorrogarlo; por que en dicha fecha se prorrogó hasta el día 15 de Julio del 2006 y así igualmente para el día 15 de Julio del 2007.

8. - Que el día 15 de Julio del 2007 se prorrogó de nuevo el Contrato de Arrendamiento hasta el día 15 de Julio del 2008.

9. - Que el Plazo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes se inició a “Tiempo Determinado” y que contigua a “Tiempo Determinado”, pues la prorroga actual, concluye el día 15 de Julio del 2008.

10. - Que la Parte Demandada y Arrendataria tiene ocupando el inmueble tres (3) años, 9 meses y 13 días para el momento de la presente decisión.

11. - Que para el momento en que las Partes suscribieron el Contrato de Arrendamiento, estaba en vigencia la actual Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

12. - Que el Contrato de Arrendamiento continúa vigente y a “Tiempo Determinado”. Y que sólo en los Contratos de Arrendamientos a “Tiempo Determinado” se puede interponer la “Acción de Cumplimiento” por vencimiento del contrato y finalización de la “Prórroga Legal” y como consecuencia de ello la entrega del inmueble; además de poderse proponer la “Acción de Resolución y la de Cumplimiento de Pago de Cánones de Arrendamientos y cualquier otra situación establecida por las Partes, distinta a la entrega.

    De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las Partes en la Controversia, es a través de un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”. Que la misma se inició a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a Tiempo Determinado y que el mismo continúa a “Tiempo Determinado”, puesto que el Tribunal no consigue por ningún lado la notificación a que hace referencia la Actora de que notificó “oportunamente” a la Arrendataria y Demandada de que no le sería prorrogado el Contrato de Arrendamiento. Así se establece.

    La Doctrina ha señalado que un Contrato de arrendamiento a “Tiempo Determinado”, es:

    Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en l tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......

    (CONTRERAS B., Gustavo. En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).

    Y como quiera que la “Acción de Cumplimiento” sin vencerse el Contrato de Arrendamiento sólo lleva consigo el “Pago de los Cánones de Arrendamientos Vencidos” o cualquier otra situación que establezcan las Partes en el Contrato de Arrendamiento y no la “Entrega del Inmueble” como ocurre en la “Acción de Resolución” o la de “Entrega del Inmueble por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por expiración del mismo y finalización de la Prórroga Legal”; como erradamente la interpuso la Parte Actora en su Demanda, en señalar en su Petitorio, que:

    …procedo a demandar en mi carácter de Arrendadora del Inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se solicita, a la Ciudadana M.R.A.M., omissis, para que en su carácter de ARRENDATARIA, del inmueble, convenga en dar cumplimiento a las cláusulas Tercera y Sexta…..y en consecuencia acepte voluntariamente entregarme el inmueble…..

    ” (Vto., al Folio 3 y Folio 4).

    Es por lo que se hace improcedente la “Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sin haberse vencido el mismo y la “Entrega de Inmueble”. Y es la razón por lo que la Demanda debe Declararse Sin Lugar. Así se resuelve.

    No se analizan las probanzas ni se toca el fondo del asunto dado lo improcedente de la acción interpuesta. Así se establece.

    D I S P O S I T I V A

    Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo y especialmente del Tercero, de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Sin lugar la Demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Entrega de Inmueble Interpuso la ciudadana: C.R.A.M., identificada en autos, en condición Arrendadora, asistida por el DR. CORRADO MAGRI MORENO, IPSA Nos. 90.980; en fecha 20 de Noviembre del 2007; contra la ciudadana: M.R.G.M., identificada también en autos, representada por la Defensora Ad Litem, DRA. YUSNEYDA ANDREINA BRICEÑO ABREU, IPSA N° 130.449, en su condición de Arrendataria del inmueble que ocupa consistente en un Apartamento ubicado en el piso01-05, Bloque 09 de la Urbanización San Rafael, Jurisdicción de la Parroquia M.D., Municipio Autónomo de Valera del Estado Trujillo; todo conformidad con los artículos 7 y 33 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil y artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia:

Se condena en Costas a la Parte Actora por haber resultado vencida totalmente.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Trece (13) días del mes de M.d.A.D.M.O. (2008). A Ñ O S: 198° de la I N D E P E N D E N C I A y 149° de la F E D E R A C I O N.

El Juez Titular

MAGISTER. T.V.B.:

La Secretaria Accidental

LEXNIS E.D.V.B.

En la misma fecha se publicó, siendo las Tres y Treinta de la Tarde (3: 30 P. M.).

La Secretaria Accidental.

TRVB/LEVB/Anabel.