Decisión nº 827-13 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 25 de Enero de 2013

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

SENTENCIA Nº: 827/13

EXPEDIENTE Nº: 0932

JUEZA: Abg. M.B.M.S.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: I.R.C., titular de la cédula de identidad Nº V-4.098.225

APODERADO JUDICIAL: Abogado: R.T.A.A., I.P.S.A. Nº 24.372

DEMANDADO: G.A., titular de la cédula de identidad Nº V-10.329.769

APODERADO JUDICIAL: Abogado: L.A.R.P., I.P.S.A. Nº 136.511

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

PROLEGÓMENOS

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado L.A.R.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha siete (07) de noviembre de dos mil doce (2012), dictada por el Juzgado de los Municipios S.C. y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por la ciudadana I.R.C., contra el ciudadano G.A..

Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente; reservándose el lapso legal para dictar la presente sentencia.

I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.

Alega la parte actora, que en fecha 24 de agosto de 2001, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano G.A., sobre un inmueble ubicado en la avenida Bolívar, entre calles S. y M., constituido por dos locales, que conforman la planta baja del edificio R., donde funciona el local comercial B.T., propiedad del ciudadano G.A..

Que a través de la suscripción de este contrato de arrendamiento, se efectuó la regularización de la relación arrendaticia que hasta esa fecha venía celebrando con su padre D.F.R., desde el año 1995.

Que en el contrato de arrendamiento, se estableció un lapso de vencimiento al 31 de enero de 2003, con prórroga de seis (6) meses, y que dicho contrato se extendió, a consecuencia de dicha prórroga, hasta el día 31 de julio de 2003.

Que en fecha 16 de septiembre de 2003, celebró un nuevo contrato, con duración hasta el 01 de septiembre de 2004. Que en esa misma fecha, celebró nuevamente un contrato de arrendamiento, con una duración hasta el 01 de septiembre de 2005; celebrando un nuevo contrato en fecha 22 de agosto de 2005, con duración hasta el 31 de agosto de 2006; y el día 22 de agosto de 2006, se celebró un último contrato de arrendamiento, hasta el 31 de agosto de 2007.

Que entre los ciudadanos D.F.R., propietario del inmueble, y G.A., se mantuvo una relación arrendaticia, desde el año 1995, hasta el año 2001; luego por haber adquirido el inmueble antes identificado, por compra que le hiciera a su progenitor, continuó la relación con el precitado ciudadano, desde el 2001, hasta el día 31 de agosto del año 2007, que concluyó el último contrato.

Que en este último contrato, se estableció, que no era voluntad de las partes prorrogarlo de manera contractual, así se dejó saber en la cláusula segunda del referido contrato.

Que en razón de lo que establece el artículo 38, literal “d”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el ciudadano G.A., tenía un derecho a prórroga de tres (3) años, iniciándose la misma el 01 de septiembre de 2007, y concluyendo el 01 de septiembre de 2010.

Que a los efectos de manifestarle al ciudadano G.A., la no voluntad de querer seguir dicha relación contractual, compareció por ante el Juzgado de los Municipios S.C. y R.G., con la finalidad de que le notificara de manera formal al mencionado ciudadano, que en la actualidad estaba gozando de la prórroga legal de arrendamiento de tres años, sobre los locales comerciales ya indicados.

Que llegada la fecha de vencimiento de la prórroga, se dirigió a conversar con el arrendatario, a los fines de que hiciera la entrega del inmueble, lo cual, no fue posible, a pesar de las múltiples diligencias efectuadas al respecto, haciendo el referido ciudadano caso omiso al vencimiento de dicha prórroga.

Por lo anteriormente expuesto, es por lo que la ciudadana I.R.C., demandó por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, al ciudadano G.A., para que convenga, o en su defecto, sea condenado, a la entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de objetos y personas; estimando la demanda en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,00), es decir, Treinta y Siete Unidades Tributarias (37,50 U.T.), y fundamentándola de conformidad a lo establecido en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El libelo de la demanda fue presentado por la ciudadana I.R.C., debidamente asistida por el abogado R.T.A.A., ante el Juzgado de los Municipios S.C. y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil once (2011), anexando documentos, marcados “1”, “2”, “3”, “4” y “5”.

Admitida la demanda, en fecha 31 de marzo de 2011, se acordó el emplazamiento del demandado.

Por auto de fecha 01 de julio de 2011, la jueza temporal se abocó al conocimiento del presente expediente.

Mediante diligencia de fecha 08 de julio de 2011, la ciudadana I.R.C., asistida de abogado, se da por notificada del abocamiento de la jueza.

Citado el demandado, en fecha 12 de agosto de 2011, compareció su apoderado judicial, abogado L.A.R.P., a los fines de dar contestación a la demanda, alegando la falta de cualidad de la demandante para sostener el juicio e impugnando la cuantía.

Abierto el lapso probatorio, compareció el apoderado judicial del demandado, a los fines de consignar su escrito de pruebas, promoviendo inventario de bienes, correspondiente al fondo mercantil El Gigante, C.A.

Por otra parte, el apoderado actor presentó su escrito probatorio, promoviendo, marcado “a”, documento de propiedad del inmueble objeto de la acción, y “b”, solicitud de notificación, interpuesta ante el tribunal de la causa.

Por autos de fecha 28 de septiembre de 2011, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes en el presente juicio.

Posteriormente, el apoderado judicial del demandado, solicitó al tribunal, abstenerse de apreciar el documento público, anexo marcado “a”, del escrito probatorio de la contraparte, tachando de falso, el instrumento que produjo la demandante en fecha 27 de septiembre de 2011, conforme a lo previsto en el ordinal 6º del artículo 1.380 del Código Civil.

En fecha 03 de octubre de 2011, el representante judicial del accionado, presentó escrito de conclusiones.

En fecha 07 de octubre de 2011, el abogado L.A.R.P., en su carácter de autos, formaliza la tacha de documento público.

Sustanciada la tacha, el tribunal de la causa, mediante decisión de fecha 26 de marzo de 2012, declaró sin lugar la tacha de falsedad de documento público, estableciendo, en consecuencia, que el mencionado documento hace plena fe entre las partes que lo otorgaron, así como también, respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes.

Posteriormente, en fecha 07 de noviembre de 2012, el Juzgado de los Municipios S.C. y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, dictó sentencia, declarando sin lugar la tacha de falsedad de documento público, sin lugar la defensa perentoria, referida a la falta de cualidad de la demandante para sostener el juicio, y con lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el abogado L.A.R.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 21 de diciembre de 2012, bajo el Nº 0932.

Por auto de fecha 10 de enero de 2013, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente, compareció el abogado L.A.R.P., en su carácter de autos, presentando escrito, a los fines de fundamentar su apelación.

Por su parte, en fecha 23 de enero de 2013, el apoderado actor, presentó escrito de alegatos.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta J., pasa a realizar las siguientes observaciones.

PUNTO PREVIO

Como punto previo, se procede a analizar la cuantía de la demanda, mediante sentencia de fecha 31 de octubre del año 2000, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justiciam, con ponencia del Magistrado C.O.V. (caso: F.N. de S.V.P.C., siendo ratificada en sentencias N.. RC-00745, del 29/07/04, y RC-00300, del 12/06/03.

En este sentido, conviene observar la sentencia Nº 3188 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado P.R.R.H. (JoséM. De Sousa Brazao, Exp. Nº. 04-1225), donde se dejó establecido, con relación al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

…La parte actora denunció la violación a sus derechos constitucionales a la defensa, a la tutela judicial eficaz, al juzgamiento por su juez natural y al debido proceso por cuanto en su contestación impugnó, por exagerada, la estimación de la cuantía de la demanda y dicha impugnación no fue resuelta por la sentencia definitiva en capítulo previo, tal como lo preceptúa el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…

Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 381, de fecha 30 de noviembre de 2001 (Exp. N° 00-242, caso: Sociedad Civil Agropecuaria Guanapa Vs. J.E.L., estableció:

...De conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el demandante debe estimar la demanda si su valor no consta y es apreciable en dinero. Asimismo, establece la facultad del demandado de impugnar dicha estimación por exagerada e insuficiente en el acto de contestación de la demanda, en cuyo caso la norma citada ordena al juez decidir sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Esta norma es acorde con el requisito de congruencia establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta actividad ordenada al juez en la elaboración de sus fallos, constituye una reiteración del principio dispositivo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé, entre otras cosas, el deber del sentenciador de decidir conforme a lo alegado y probado en autos.

Las normas citadas delimitan la actividad del juzgador y le imponen ceñir su pronunciamiento sólo sobre los alegatos formulados oportunamente en el proceso, sin omitir alguno de ellos (incongruencia negativa), ni extender su decisión sobre argumentos no expuestos por las partes (incongruencia positiva)…

En aplicación de las consideraciones expuestas al caso concreto, esta alzada concluye, que el juez de instancia no dictó decisión expresa, positiva y precisa, e incumplió con el requisito de congruencia, porque no se pronunció sobre la impugnación a la estimación del juicio. En consecuencia, y siguiendo el principio de celeridad y economía procesal, procede a pronunciarse con respecto a la cuantía.

Es necesario resaltar, que el precepto legal que regula la estimación del valor de las demandas cuando este no conste, pero que sea apreciable en dinero, es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el J. en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

La presente disposición legal es complementada con el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa:

A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas.

Ahora bien, cuando se trate de demandas de arrendamientos, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, refiere:

En la demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Según lo establecido, observa este Juzgado, que del minucioso estudio de autos se determinó, que del canon de arrendamiento mensual de Un Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.1.350,00), la suma de un año de pensión arrendaticia, asciende a la cantidad de Dieciséis Mil Doscientos Bolívares (Bs.16.200,00), equivalente a Doscientas Trece Unidades Tributarias (213,15 U.T.), monto en el cual se debe estimar la demanda, de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto, se considera que esta cuantía le corresponde conocer al Juzgado de los Municipios S.C. y R.G., por lo que, se declara competente para conocer, sustanciar y decidir en definitiva la presente causa. Y así se declara.

Ahora bien, siguiendo con los puntos sobre los cuales versa la apelación, procede esta juzgadora a pronunciarse con respecto al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, celebrado entre la ciudadana I.R.C. (arrendadora) y el ciudadano G.A. (arrendador).

En este sentido, los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disponen:

Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

La norma anteriormente trascrita, señala imperativamente, que el cumplimiento de marras se tramita mediante el procedimiento breve previsto en la Ley Adjetiva Civil, debido a que su naturaleza es inquilinaria.

En materia arrendaticia, se ha establecido, que los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo, la ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que, el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra, lo siguiente:

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Del precitado artículo se infiere, que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario, y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.

La Sala Constitucional, en sentencia Nº 706, de fecha 17/03/2011, con ponencia de la Magistrada C.Z. de Merchán (Exp. N° 10-0055), estableció:

…Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil...

…Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal un beneficio que el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)…

Ahora bien, observa esta J., que la citada sentencia es clara en señalar, que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea, sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prórroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula, conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este orden de ideas, la doctrina señala, que la prórroga legal, es el derecho que tienen del contrato los arrendatarios. Así lo señala el doctor R.H. La Roche, en su libro “Arrendamientos Inmobiliarios” (págs. 92-98), a través de lo siguiente:

…La novedad de un plazo de gracia o prórroga legal a favor del arrendatario, a partir del vencimiento del contrato a tiempo determinado, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional – variable, según la duración que haya tenido la relación arrendaticia, tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...

Documentar que se impone como necesario y hasta obligatorio en los supuestos contractuales que se prevean renovaciones automáticas, ante la ausencia de notificación de no querer continuar la relación arrendaticia.

De tal manera, que en el caso de autos, la pretensión por extinción del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal sería admisible, de acuerdo a los razonamientos expuestos y bajo el fundamento legal establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, debiendo la parte actora ejercer la pretensión adecuada en orden a la obligación que reclame.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala, como una de las principales obligaciones del arrendatario “devolver la cosa tal como la recibió” Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem.

El doctor J.L.V., en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (págs. 141-143), señala:

“…el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (entiéndase desahucio como el acto o manifestación de voluntad por parte del arrendador de despedir al arrendatario por las causas expresadas en la ley o en el contrato). Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)…”

La explicación que de manera acertada afirma el precitado autor, que el contrato concluye en caso que el vencimiento de prórroga legal del contrato (relación arrendaticia), devenido de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero con término concluido.

Una vez vencida la prórroga legal, el arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario el cumplimiento de entrega del inmueble. En el caso de autos, la parte actora consignó la notificación solicitada, practicada por el Juzgado de los Municipios S.C. y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 22/02/2010, se le informó al arrendatario, “…que el último contrato de arrendamiento celebrado culminó el 31/08/2007, y no le será renovado, y que una vez finalizado el plazo fijo estipulado en el mencionado contrato, empezó a regir la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que está gozando del último año de la prórroga legal…”

Se trata de un documento expedido por organismo público autorizado para ello, del cual se desprende, que se realizó notificación al arrendatario del inmueble objeto de la litis, haciendo de su conocimiento, de la culminación de la relación arrendaticia, por cuanto no le será renovado el mismo. Por lo que, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio, para acreditar lo antes expresado.

De tal manera, que la tácita reconducción, opuesta en la demanda por la parte demandada, no es procedente, de acuerdo a los razonamientos expuestos y bajo el fundamento legal de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de lo anterior, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia (Exp. N° 2009-0847, caso Multi Renta Romi, C.A.), con ponencia de la Magistrada C.Z. de M., estableció:

…debe advertirse que la tácita reconducción se verifica una vez vencido el término pactado en un contrato a tiempo determinado, sin manifestar nada al respecto y sin establecerse una prórroga automática, convirtiéndose éste en indeterminado; quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato. No obstante, en casos como el de autos, donde se verifican el vencimiento del término pactado, y de la prórroga legal, es imposible la tácita reconducción; máxime cuando la parte manifiesta su oposición o disconformidad con la estadía del arrendatario...

De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

En tal sentido, no tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada sobre la existencia de la presunción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, puesto que ha quedado demostrado que se trata de un contrato celebrado a tiempo determinado. Así se establece.

Por otra parte, se hace necesario indicar, que el demandado en la contestación de la demanda opuso la falta de cualidad de la parte demandante, en virtud que no consignó en el libelo de la demanda, el documento de propiedad, de lo cual hay que señalar, que el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, de lo que es claro, que los documentos de los cuales acompañó su demanda fueron los contratos de arrendamientos celebrados con el demandante, por la naturaleza de la demanda.

Al respecto, cabe señalar, que en fecha 26 de marzo de 2012, el Juzgado de los Municipios S.C. y R.G. de esta Circunscripción Judicial, sentenció la Tacha formulada por el hoy accionante del presente recurso, la cual quedó definitivamente firme, declarando en la misma, lo siguiente:

…SIN LUGAR la tacha de falsedad de documento público propuesta por la parte demandada, contra el documento público que contiene el Título de Propiedad a favor de la ciudadana I.R.C., representada por el abogado en ejercicio R.T.A.A., sobre un inmueble ubicado en la Avenida Bolívar entre las Calles Silva y M., de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes, en consecuencia se establece: PRIMERO: El mencionado documento hace plena fe así entre las partes que lo otorgaron, como también respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización de la compraventa a que dicho (sic) se contrae. Así se decide…

Quedando demostrado mediante sentencia definitivamente firme, la cualidad de la persona demandante, llama poderosamente la curiosidad de esta J., que si el ciudadano G.A., presumía la falta de cualidad de la demandante, ciudadana I.R.C., ¿por qué firmó un contrato de arrendamiento desde el año 2001? Con esta acción, convalidó de manera reiterada y pacífica la cualidad de la parte demandante.

En ese sentido, resulta conveniente hacer una distinción entre cualidad, titularidad e interés en el derecho procesal. Al respecto, el maestro L.L., en su libro “Ensayos Jurídicos” (segunda edición, págs. 186 y 187, Caracas, 1987), en relación a esta distinción, consideró lo siguiente:

…Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata, como ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede acción…; en el primer caso la cualidad no es un derecho, ni el título del derecho, sino que expresa una idea de pura relación, y nada más.

Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita, forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda…”

De acuerdo a los comentarios supra expuestos, se puede verificar, la diferencia entre cualidad activa y titularidad activa, evidentemente son dos términos totalmente distintos; el primero, se refiere a la situación que tiene un sujeto dentro de una relación jurídico procesal, que en este caso, sería la parte activa de la relación; por otra parte, la titularidad, tiene que ver con el hecho de si se es o no titular del derecho que se reclama, y eso, como bien lo refiere el autor L.L., se va a determinar es con el juicio en si, pues ese sería el objeto del mismo, que mediante sentencia del tribunal a-quo resolvió.

Por último, en el presente caso se observa, que efectivamente el arrendatario, hoy accionante, no ha cumplido con sus obligaciones en la forma en la que han sido contraídas, lo cual, en todo caso, y basado en todos los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos, dan la posibilidad de exigir, como en efecto hizo la demandante, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, que da origen a la relación locativa, y como consecuencia de ello, requerir la entrega del inmueble arrendado que establece la Ley, por cuanto, el mismo ha incumplido con las cláusulas contractuales, al no hacer entrega de la cosa al arrendador, una vez vencida la prórroga legal. Así se declara y decide.

IV

DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado L.A.R.P., en su carácter de apoderado judicial del demandado, contra la decisión de fecha 07 de noviembre de 2012, proferida por el tribunal de la causa. SEGUNDO: CONFIRMA, la sentencia de fecha 07 de noviembre de 2012, dictada por el Juzgado de los Municipios S.C. y R.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar la tacha de falsedad de documento público; sin lugar la defensa perentoria propuesta por la parte demandada, referida a la falta de cualidad de la demandante para sostener el juicio, y con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentada por la ciudadana I.R.C., contra el ciudadano G.A.. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a efectuar a favor de la demandante, la entrega material, real y efectiva del bien inmueble arrendado, constituido por dos locales comerciales, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles S. y M., edificio R., planta baja, de esta ciudad de San Carlos, Estado Cojedes. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

P., regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veinticinco (25) días del mes de enero del año dos mil trece (2013). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

A.. Mirla B. Malavé S.

Jueza Provisoria

Abg. Carlos Montecinos

Secretario Suplente

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres horas y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.).

El Secretario Suplente

Definitiva (Civil)

Exp. Nº 0932

MBMS/cm.