Decisión nº 2978 de Juzgado Cuarto de Municipio de Vargas, de 4 de Marzo de 2010

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1167 del Código Civil, la Resolución del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente litis.

La entrega del inmueble ut supra identificado, objeto del Contrato de Arrendamiento, totalmente desocupado, libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, sin plazo alguno, tal como lo dispone la relación contractual.

En pagar los costos y costas que este juicio ocasione y los Honorarios Profesionales de los abogados que del mismo se deriven.

En pagar por vía subsidiaria como indemnización de daños y perjuicios por no poder ocupar el inmueble el cual estimo en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,oo).

De conformidad con lo establecido en el Artículo 599, Ordinal 7º del Código de Procedimiento civil, se decrete y practique medida de secuestro sobre el inmueble objeto de este juicio.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 585 ejusdem se decrete Medida Preventiva de Embargo sobre bienes de la parte demandada, los cuales señalaran en su debida oportunidad.

Solicitó la citación de la parte demandada en el inmueble objeto de la demanda.

Estimó la demanda en la cantidad de ONCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.11.600,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Conforme al escrito que cursa a los folios 47 al 49 del presente expediente, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados R.A.A.A. e I.H., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, dieron contestación a la demanda en los términos siguientes:

CAPÍTULO I

Negaron, contradijeron y rechazaron la demanda en todas y cada una de sus partes, por cuanto los hechos planteados en la controversia de la demanda son inciertos, lo manifestado por la parte actora, quien manifiesta que su mandante ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses que abarcan el período comprendido entre Noviembre de 2008 a Julio de 2009, por cuanto los meses mencionados en la temeraria demanda interpuesta en contra de su mandante, son inciertos, que adeude los meses antes mencionados, por cuanto el ciudadano: R.R.M., propietario del local comercial, el cual ocupa su mandante en su condición de inquilino o arrendatario, desde la fecha 31/01/07, hasta la presente fecha, tal como se manifiesta en el contrato original que consignaron marcado “A”, y el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, Distrito Metropolitano, donde quedó anotado bajo el Nº 59, Tomo 12, de los libros llevados por esa Notaría Pública y manifiestan en este acto, que dicho contrato se encuentra vigente, el cual acompañan a la contestación.

Igualmente alega, que de forma reiterada y continua se le cancelaba directamente y en forma personal los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2008 al ciudadano: R.R.M., y a personas de su confianza enviadas por el arrendador y luego que en virtud por quebrantos de salud del arrendatario, se le solicitó a su mandante que depositara en la Cuenta Nº 01340038560383082099, del Banco Banesco, los cuales acompañan y consignan marcados “B, C, D, E y F” de los meses mencionados en la Cuenta Personal suministrada por el Arrendatario.

CAPÍTULO II

Opusieron la defensa de fondo contenida en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de la Preferencia Ofertiva, por cuanto el propietario del local comercial que su mandante ocupa en su condición de arrendatario, el propietario arrendador, incumplió con el contenido del artículo 44 ejusdem, por cuanto la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, impone las necesidades de una justicia efectiva y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los Arrendatarios, tal como lo establece el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual citaron, conjuntamente con los artículos 44 y 45 ejusdem, relativo al derecho preferencial que impone la Notificación que debe realizar el arrendador al arrendatario, y la cual nunca realizó el propietario del inmueble.

Igualmente citaron el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, alegando que por cuanto la Ley dice, que el lapso de caducidad, a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el Retracto Legal, incluso el Arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado, de la enajenación del bien, pueda ejercer éste será de cuarenta (40) días, empero contados a partir de la fecha en que demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto), debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es que la origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno, depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción, sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas reciente, de acuerdo con la Ley vigente, para los casos de Retracto Legal Arrendaticio, únicamente del adquiriente.

CAUSAS PARA EL PLANTEAMIENTO DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

De acuerdo con el contenido de la Ley especial arrendaticia existirían tres razones para que se intentare la acción de retracto legal arrendaticio:

1. Cuando se notifica la operación realizada con el tercero, por parte de este al arrendatario, con la característica de que deberá notificar acompañado de la copia certificada de la operación realizada.

2. Cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación.

3. Cuando se hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador.

Señaló que el Artículo 50 ordena aplicar el Código Civil en todo lo no previsto en este decreto ley, esto significa entonces la aplicación de los artículos 1.539 y 1544 del Código Civil, citando los referidos artículos.

CAPÍTULO III

PETITORIO

Señalaron que en fecha 18/12/09, los ciudadanos: A.M.K.D.R. y R.R.M., en su condición de propietarios, realizaron la venta del inmueble (Local Comercial), que ocupa su mandante en su condición de arrendatario, y que lo han hecho violando el debido proceso, y sin haber efectuado la debida notificación, a los efectos de ejercer el derecho de preferencia de adquirir el inmueble, y consignaron en ese acto documento de compra venta, en fotostato, en 09 folios útiles, marcado “G”, el cual fue debidamente otorgado en fecha 18/12/09. Reservándose su derecho en el lapso probatorio de consignar la copia de dicha compra venta, en forma certificada, por el Registro Público Inmobiliario del Primer Circuito del Estado Vargas.

Fundamentaron su pretensión en los Artículos 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 1.546 del Código Civil.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Conforme al escrito que cursa a los folios 70 y 71 del presente expediente, presentado en fecha 02/02/10 por los apoderados judiciales de la parte demandada, Dres. R.A.A. e I.H., promovieron pruebas en los siguientes términos:

Capítulo I: Consignaron en ese acto copias certificadas emanadas del Primer Registro Público del Estado Vargas, la venta efectuada por los arrendadores propietarios el cual ocupa su mandante en su condición de arrendador, donde se evidencia la venta de los locales comerciales distinguidos con los números 20 y 21.

Capítulo II: Consignaron Recibo de Pago del adelanto del condominio de los Locales 20 y 21, que ocupa su mandante en su condición de arrendatario, a los efectos de ser consignados en los autos del presente expediente.

Capítulo III: Consignaron los recibos de canon de arrendamiento del mes de Enero y Febrero del año 2009, recibidos por el Señor R.R., e igualmente consignaron recibo de pago de los meses de Marzo, Abril y Mayo del año 2009, recibido por una persona enviada por los propietarios del inmueble llamada F.L., con cédula de identidad Nº V-4.581.984, para ser agregados a los autos del expediente, marcado “C”.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Conforme a la diligencia presentada en fecha 08/02/10, el apoderado judicial de la parte actora, Dr. N.R.F., promovió pruebas en los siguientes términos:

Promovió y opuso Contrato de Arrendamiento de fecha 31/01/07, suscrito entre las partes contratantes, consignado adjunto al libelo de demanda, distinguido como “ANEXO B”, y que promovió. Señaló que dicha prueba tiene por objeto demostrar y evidenciar la celebración de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado sobre un local comercial distinguido con el Nº 20-21, situado en el Centro Comercial Residencial Plaza Caraballeda, ubicado en la Urbanización Caribe, Boulevard Naiguatá, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. En el precitado contrato, se determinó en forma expresa e indubitable y se convino y estipuló en sujetarse al contenido de la Cláusula Cuarta y Quinta, la cual dieron por reproducido su contenido en toda su extensión. De igual forma en el contrato de arrendamiento citado, no se estableció que el pago del canon de arrendamiento se efectuase por depósitos bancarios a una cuenta corriente o por interpuesta persona.

Solicitó de conformidad con el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de los recibos de pago, expedido por el arrendador de los meses correspondientes a Noviembre y Diciembre del año 2008 y de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2009, así como los meses que se han venido computando desde la fecha de la demanda, hasta la presente fecha, equivalente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y el correspondiente al mes de enero de 2010.

Promovió copia fotostática de la notificación de la opción de preferencia ofertiva, distinguida como “Anexo 1”, dicha prueba tiene por objeto demostrar y evidenciar que el arrendador cumplió con el Artículo 42 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se reservó la oportunidad de presentar otros medios probatorios dentro del lapso procesal.

DE LA DECISION

Conforme a lo alegado en el libelo, se trata en el caso objeto de la presente decisión, de una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano R.R.M., contra el ciudadano: L.A.H.A., fundamentada en el incumplimiento por parte de éste último en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses desde Noviembre de 2008 a Julio de 2009, por el inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el Nº 20-21, el cual forma parte del Centro Comercial Residencias Plaza Caraballeda, ubicado en la Urbanización Caribe, Boulevard Naiguatá, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas.

Alegatos de la parte actora, que el demandado negó, rechazó y contradijo, por cuanto los hechos planteados como fundamento de la controversia son inciertos. En cuanto a la falta de pago de los cánones cuyo incumplimiento se le imputa, alega que no los adeudaba, por cuanto los de Noviembre y Diciembre de 2008 se los cancelaron a R.R.M. o a personas de su confianza, y los demás se depositaron en una cuenta corriente en el Banco Banesco. Oponiendo por ultimo, la defensa de fondo contenida en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la Preferencia Ofertiva, por cuanto el propietario del local comercial que su mandante ocupa en su condición de arrendatario, incumplió con el contenido del artículo 44 ejusdem, por cuanto la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, impone las necesidades de una justicia efectiva y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los Arrendatarios, tal como lo establece el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con los artículos 44 y 45 ejusdem, relativo al derecho preferencial que impone la Notificación que debe realizar el arrendador al arrendatario, y la cual nunca realizó el propietario del inmueble. Asimismo, invocaron el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, alegando que por cuanto la Ley dice, que el lapso de caducidad, a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el Retracto Legal, incluso el Arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado, de la enajenación del bien, pueda ejercer éste será de cuarenta (40) días, empero contados a partir de la fecha en que demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto), debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es que la origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno, depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción, sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas reciente, de acuerdo con la Ley vigente, para los casos de Retracto Legal Arrendaticio, únicamente del adquiriente.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.

Cursa a los folios 09 al 11 del expediente, marcado “B”, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, copia fotostática del Contrato de Arrendamiento, suscrito por una parte entre la Arrendadora Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS MELPAR C.A., representada por el ciudadano: V.M.P., quien actúa en su carácter de Administrador del CENTRO COMERCIAL RESIDENCIAL PLAZA CARABALLEDA, situado entre las esquinas formadas por la Avenida Boulevard Naiguatá, Avenida Comercio Oeste y Avenida Sur de la Bahía, Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, que es propiedad de MICSA COMPAÑÍA DE INVERSIONES S.A., y por la otra el Arrendatario, ciudadano: L.A.H.A., autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de Enero 2007, donde quedó anotado bajo el N° 59, Tomo 12 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre el inmueble conformado por dos (02) locales comerciales signados con los N°s: 20 y 21 del referido Centro Residencial Plaza Caraballeda. (Lo resaltado del Tribunal).

El antes descrito instrumento, dadas sus condiciones de haber sido otorgado ante funcionario publico autorizado por la ley para ello, constituye un documento público, que fue consignado en copia fotostática, quedando así opuesto a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien tenía la carga de impugnar dicha copia, cosa que no se produjo, pues por el contrario dicho documento también fue consignado por el demandado como anexo de su contestación, cursando inserto a los folios 50 al 54 del expediente, en razón de lo cual, se tiene como copia de su original, y por ende de ello, surten los mismos efectos probatorios que aquellos, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1360 del Código Civil, en todo cuanto del mismo se derive a los fines de la acción objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, a criterio de este Juzgador, se evidencia del mismo la existencia de la relación arrendaticia que vincula a la parte demandada con el inmueble objeto del juicio, así como las obligaciones derivadas de la misma, en especial la obligación de pagar los cánones de arrendamiento pactados como contraprestación por el uso de dicho inmueble, según lo acordado en la Cláusula Cuarta del mismo, así como las demás determinaciones que regulan dicha relación arrendaticia, cuyas incidencias en la controversia objeto de decisión se determinara posteriormente. Así se declara.

Cursa a los folios 12 al 19 del expediente, marcado “C”, consignado por la parte actora como anexo de su libelo, copia fotostática del Documento de Transacción y Dación en Pago, suscrito por una parte entre los ciudadanos: R.R.M. y V.A.M.P., en su condición de Presidente y Vicepresidente Ejecutivo y además como solos y únicos accionistas y propietarios cada uno del Cincuenta Por Ciento (50%) de la totalidad de las acciones que representan el Capital Social de la Empresa MICSA COMPAÑÍA DE INVERSIONES S.A., celebrado con el objeto de liquidar y así servir de finiquito, cancelación y resolución de la participación accionaria que el Dr. R.R.M., ha mantenido con dicha empresa y/o con sus accionistas individual o colectivamente, cuya formula transaccional escogida por las partes para cumplir el objeto del contrato, es la vía de la Dación en Pago, lo que conlleva a honrar la obligación asumida por la Sociedad Mercantil Inversiones INMOBILIARIA MELPAL C.A., en la Asamblea de fecha 14/11/07, y conforme se estipula en las Convenciones que subsiguientemente se señalaron en dicho documento, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19 de Noviembre de 2007, quedando anotado bajo el Nº 40, Tomo 150, siendo posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 31 de Marzo del 2008, donde quedó anotado bajo el N° 12, del Protocolo 1º, Tomo 5. (Lo resaltado del Tribunal).

El antes descrito instrumento, dadas sus características de haber sido suscrito con la intervención de funcionarios públicos legalmente facultados para ello, constituye un documento que puede ser consignado en copia fotostática de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por ende de ello, capaz de producir efectos probatorios. Ahora bien, no obstante que el precitado documento no fue suscrito por la parte demandada, a quien le fue opuesto, por cuanto de su contenido se constata que el mismo se encuentra relacionado con los locales a que se refiere la acción ventilada en el presente juicio, a criterio de esta Juzgadora, el antes descrito instrumento de conformidad con lo establecido en el Artículo 1360 del Código Civil, puede derivar efectos probatorios en todo cuanto del mismo pueda desprenderse a los fines de la acción objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, a criterio de este Juzgador, se evidencia del mismo que mediante una transacción, los locales 20 y 21 del Centro Comercial Plaza Caraballeda objeto del presente juicio, fueron adquiridos por Dación en Pago por el ciudadano R.R.M. aquí demandante, según consta en la Cláusula Séptima de dicho documento, con disposición expresa de la cesión y traspaso de las obligaciones derivadas de los arrendamientos de los locales cedidos, y que previa notificación a partir del 01 de Noviembre de 2007, los respectivos arrendamientos deberían cancelarse al mencionado ciudadano, previa notificación personal a cada uno de los ocupantes y arrendatarios de los mismos, lo cual se constata en la Cláusula Octava, 8.3. Así se declara.

Cursan a los folios 55 al 59, consignados por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación a la demanda y marcados con las letras de la “B” a la “F”, en ocasión de su alegato de solvencia respecto de los cánones cuyo incumplimiento se le imputa, copia fotostática de cinco (05) Planillas de Depósitos Bancarios, efectuadas en la Cuenta Corriente N° 0134-0038-56-0383082099 del Banco Banesco, cuyo Titular es R.M.R.M., identificadas con los N°s: 396350365, 396240000, 357812891, 390441471, 390441472, en fechas 15/07/09, 27/07/09, 31/08/09, 02/11/09 y 02/11/09, cuyos montos son, la primera por SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.700,oo), y las restantes por UN MIL BOLIVARES (Bs.1.000,oo) cada una, cuyo depositante se identifica como A.C., cédula de identidad N° 6.480.403.

Dadas las características de los instrumentos antes descritos, su condición de copia fotostática de unos documentos emanados de un tercero “Banco Banesco”, que no es parte en el juicio, a criterio de esta Juzgadora, con fundamento en las consideraciones establecidas por la Jurisprudencia del más alto Tribunal de la República respecto del valor probatorio de las copias fotostáticas de los documentos en juicio, según la cual, solo podrán valorarse las copias de documentos públicos, categoría que no se corresponde con la de los instrumentos objeto del presente análisis. Lo que en consonancia con su condición de documento emanado de terceros, que a tenor de lo previsto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que requiere para su valoración la ratificación en el juicio en cuanto a su contenido, cosa que no se produjo en este caso, y aunado al hecho de que del contenido de los mismos se podrían derivar una serie de elementos de hecho, tales como, la persona que lleva a cabo dichos depósitos, sus montos y fechas de verificación, que no guardan relación con los argumentos que conforman la controversia a que se refiere la presente decisión, a criterio de quien aquí Sentencia, imponen negarle a dichos instrumentos valor probatorio alguno en cuanto a la acción objeto de la presente decisión. Así se declara.

Cursan a los folios 60 al 69 72 al 80 del expediente, consignados por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación y del escrito de pruebas, copia fotostática y certificada del documento de Venta, suscrito en forma en forma auténtica entre la ciudadana A.K.D.R., titular de la Cédula de Identidad N° 4.087.992, procediendo en representación de su legítimo conyugue R.R.M., y la ciudadana G.D.C.V.G., del local comercial identificado con el N° 20-21 del Centro Comercial Plaza Caraballeda, cuyo precio de venta fue por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.150.000,oo), el cual se encuentra registrado en el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 18 de Diciembre de 2009, bajo el N° 1, Protocolo 1°, Tomo 16. Documento que fue consignado por la parte demandada como fundamento de su defensa de fondo relacionada con su preferencia ofertiva prevista en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El antes descrito instrumento, dadas sus condiciones de haber sido otorgado por ante funcionario público facultado legalmente, conforma un documento publico, el cual fue opuesto a la parte actora en copia simple, toda vez que el mismo se encuentra suscrito por una persona que actúa en su nombre y representación, a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, derivándose con ello para el demandado la carga de impugnar dicha copia, cosa que no llevó a cabo el mismo, razón por la cual, el documento en cuestión se tiene como fidedigno de su original, y como tal capaz de producir los mismos efectos probatorios que aquel, en todo cuanto del mismo se desprenda a los fines de la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Determinado el valor probatorio del documento antes analizado, se desprende del mismo, la operación de venta del inmueble objeto del presente juicio, llevada a cabo en fecha 18/12/09, por la conyugue del demandante R.R.M., en representación del mismo, adquirido por G.d.C.V.G., circunstancias vinculadas a la defensa esgrimida por la parte demandada, en cuanto al derecho de preferencia, cuya trascendencia a la controversia objeto de decisión se establecerá posteriormente. Así se declara.

Cursan a los folios 81 al 83, promovidos por la parte demandada en el lapso probatorio, copia fotostática de un Recibo de Pago emitido por la Administradora Solcasa, en fecha 29/01/10, a nombre de la ciudadana G.d.C.V., por la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs.1.000,oo), por concepto de abono a cuenta, del C/C Plaza Caraballeda, locales 20 y 21, cuya forma de pago es mediante Depósito N° 49804706, de Banesco con un sello de la administradora que indica pagado el 28/01/10, conjuntamente con la Planilla de Depósito Bancario N° 498804706, de fecha 29/01/10, efectuado en la Cuenta Corriente de la Administradora Solcasa, por la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000, oo) en efectivo, por el ciudadano L.H. aquí demandado, y de un Estado de Cuenta del Centro Comercial Plaza Caraballeda, locales 20 y 21, cuyo propietario es R.R.M., promovidos de acuerdo a lo expuesto en el Capitulo II de su escrito de promoción de pruebas, para acreditar el pago de adelanto del condominio de los Locales 20 y 21, que ocupa el demandado como arrendatario.

Los antes descritos instrumentos, constituyen en atención a sus condiciones, copias de unos documentos privados “Recibo” y Planilla de Depósito, emanados de terceros, en este caso personas jurídicas “Administradora Solcasa” y “Banesco” respectivamente, que no son parte en el juicio, circunstancias en virtud de las cuales, los precitados instrumentos no puede surtir efectos probatorios en el juicio, no solo por tratarse de copias fotostáticas de documentos privados emanados de terceros, sino porque adicionalmente su contenido no tiene ninguna incidencia en la controversia objeto de decisión. Así se declara.

Cursan a los folios 84 y 85, promovidos por la parte demandada en el Capitulo III de su Escrito de Promoción de Pruebas, copia simple de dos recibos de pago, emitidos en fechas 28 de Enero de 2009 y 13 de Abril de 2009, signados con los N°s: 1 y 2, a nombre de L.H., por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500,oo) y DOSMIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.2.300,oo) respectivamente, por concepto de alquiler de los meses Enero y Febrero, el primero, y el segundo por los meses Marzo, Abril y Mayo, sin indicar a que año corresponden. Presentando en el área de cancelación de dichos recibos, el primero con un nombre Randolf , y el segundo, con un nombre “F.L.”, una firma ilegible, y un numero de C.I 4581984, siendo de observar que dichos instrumentos conforme a lo expuesto por la parte demandada que los promueve acreditan la cancelación de los cánones de los meses Enero y Febrero de 2009, supuestamente recibidos por el Sr. R.R., y los meses Marzo, Abril y Mayo recibidos por una persona enviada por el propietario llamado F.L..

Los antes descritos instrumentos, dada su condición de ser copias fotostáticas de documentos privados, cuya emisión no consta haya sido producida por la parte actora a la cual se le oponen como comprobante de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Enero a Abril de 2009, imponen la aplicación de la posición jurisprudencial sentada por el más alto Tribunal de la República, que estableció que los únicos documentos que se pueden promover en fotocopia, conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, son los documentos públicos, sin que puedan surtir efectos probatorios las fotocopia de documentos distintos a estos. Siendo en consecuencia, que acogiendo la posición jurisprudencial antes señalada, la cual se encuentra fundamentada legalmente en lo previsto en el Artículo 429 del ordenamiento adjetivo, que esta Juzgadora le niegue valor probatorio a los recibos objeto del presente análisis. Así se declara.

Verificado el análisis y valoración de las pruebas producidas y promovidas en el presente juicio, en concatenación con los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes, las cuales conforman la controversia objeto de decisión, procedemos de seguidas a pronunciarnos en cuanto a la misma.

EN CUANTO A LA RESOLUCION INTERPUESTA POR LA PARTE ACTORA

De acuerdo con lo planteado en el libelo de la demanda, se interpuso en este caso una acción de resolución del contrato de arrendamiento, fundamentada en la falta de pago por parte del arrendatario demandado, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde Noviembre de 2008 a Julio de 2009, conforme a lo pactado en el contrato cuyo valor probatorio quedó establecido previamente, alegato que fue rechazado por el demandado alegando su solvencia respecto de dichos cánones.

En tal sentido, consta en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento en cuestión, que las partes establecieron la obligación de pagar los cánones por mensualidades anticipadas, fijando a dichos efectos una cantidad inicial para el primer año de vigencia del contrato de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,oo), que se incrementarían anualmente de acuerdo con su fecha de suscripción, en DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200.000,oo) adicionales, por lo que habiéndose suscrito el contrato en fecha 31/01/07, para la fecha de los cánones cuyo incumplimiento es el fundamento de la acción objeto de decisión, los de Noviembre y Diciembre de 2008, y Enero de 2009, ascienden a la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,oo) cada mes, mientras que los meses Febrero a Julio de 2009, ascienden a la cantidad de UN MILLON BOLIVARES (Bs.1.000.000,oo) cada mes, siendo en consecuencia de tal estipulación, que le corresponda a la parte demandada acreditar su cumplimiento en cuanto al pago anticipado de cánones por los montos antes indicados. Así se declara.

Así las cosas, alegó el demandado su solvencia en cuanto a los cánones correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2008, bajo el fundamento de una supuesta cancelación directa al actor, sin aportar al proceso las pruebas que acreditaren dicho alegato de excepción, razón por la cual, a criterio de esta Juzgadora, no fue desvirtuado en el juicio, el incumplimiento por parte del demandado respecto de los cánones de los referidos meses Noviembre y Diciembre de 2008. Así se declara.

En cuanto a los cánones de arrendamiento de los meses Enero a Julio de 2009, quien aquí Sentencia observa, que el demandado alega que los mismos fueron cancelados, consignando a tales fines, por una parte los recibos de pago que en fotocopia promovió en su escrito de pruebas que cursan a los folios 84 y 85, así como las planillas de depósitos bancarios que fueron aportadas al juicio como anexo de la contestación, cursantes a los folios 55 al 59, siendo de advertir, que tanto los recibos como a las planillas de depósito en cuestión, conforme a las consideraciones establecidas previamente, se les negó valor probatorio.

Y es que dichos instrumentos no son aptos para producir efectos probatorios, no solo por tratarse de copias fotostáticas de documentos privados emanados de terceros, sino porque además de su propio contenido no se evidencia de forma fehaciente que los mismos estén relacionados con los cánones cuyo incumplimiento se le imputa al demandado, como ejemplo tenemos, en el caso de los recibos falta de suscripción por parte del demandado, de identificación del concepto detallado, incongruencia entre los montos supuestamente cancelados y los cánones pactados, así como en sus fechas. Mientras que en el caso de los depósitos bancarios, si bien pudieron haberse verificado en la Cuenta Corriente del demandante, las fechas en que se produjeron, vale decir, a partir del mes de Julio de 2009, tampoco pueden ser relacionados con los hechos que conforman la controversia, razón por la cual, tampoco acreditó el demandado su solvencia en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero a Julio de 2009. Así se declara.

Con vista de los pronunciamientos establecidos previamente, este Tribunal dado que el demandado no aportó al proceso los medios probatorios necesarios para desvirtuar su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento pactados en la Clausula Cuarta del Contrato de Arrendamiento instrumento fundamental de la acción de resolución a que se refiere la presente decisión, cuyo pleno valor probatorio quedó establecido, es que considera que efectivamente el demandado incurrió en el incumplimiento de la principal obligación de la relación arrendaticia ventilada en el juicio, a tenor de lo previsto en el Artículo 1592 del Código Civil, y en los términos convenidos en la citada Cláusula Cuarta del contrato, que es el pago de los cánones de arrendamiento contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, para los meses de Noviembre de 2008 a Julio de 2009. Así se declara.

Constituido en los términos expuestos, el incumplimiento del arrendatario demandado en la obligación de pagar los cánones fundamento de la acción de resolución a que se refiere la presente decisión, quien aquí Sentencia considera necesario llevar a cabo el análisis del contrato de marras, para determinar su calificación, toda vez que ello incide en los tipos de acciones derivadas del mismo. En tal sentido cabe observar, que conforme a lo establecido por las partes en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento respecto de su duración, cuando se le da al mismo una duración de tres (03) años fijos, prorrogable salvo que una de las partes manifestare lo contrario por escrito y con Cuatro (04) meses de anticipación, sin lugar a dudas para esta Juzgadora, debido que para el momento de incoar la acción objeto de decisión el contrato se encontraba en su primer período, el contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda es de Tiempo determinado. Así se declara.

Dada la naturaleza del contrato de marras, como un Contrato de Arrendamiento de Tiempo determinado, resulta ajustado a derecho la resolución del mismo a consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario demandado, en cuanto a su principal obligación de pagar los cánones de arrendamiento pactados como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado. Así se declara.

EN CUANTO A LA DEFENSA DE PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO DEL DEMANDADO

Consta en el escrito de contestación a la demanda, que el demandado alego como defensa de fondo, la Preferencia Ofertiva que le confiere el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el demandante realizó la venta del inmueble objeto del juicio, violentándole su derecho debido a que no fue notificado de dicha venta, ello a los fines de ejercer su derecho de preferencia, consignando a tales efectos copia del documento que acredita la operación de venta de los locales 20 y 21 del Centro Comercial Caraballeda Plaza, a que se refiere la acción objeto de decisión. Alegando a los mismos efectos, los plazos que para el ejercicio de dicho derecho de preferencia le corresponde, así como las razones por las cuales se puede intentar la acción de retracto legal arrendaticio, invocando como fundamento de tal alegato de fondo los artículos 42, 43, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1546 del Código Civil.

De acuerdo con lo alegado por el demandado, considera esta Juzgadora, que se plantea como una simple defensa de fondo el derecho de preferencia del arrendatario demandado a adquirir el inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento, previsto en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedente bajo las condiciones establecidas en dicha norma, antes de que sea haga efectiva la venta del inmueble arrendado. Y de forma indirecta, la posibilidad del derecho de retracto legal arrendaticio previsto en el Artículo 43 ejusdem, procedente cuando habiéndose materializado la venta del inmueble arrendado, el arrendatario aspire subrogarse en los derechos de quien lo haya adquirido.

En ese sentido, quien aquí Sentencia considera pertinente advertir que a su criterio, ambos derechos a los fines de su exigibilidad, imponen para su acreedor la necesidad de hacerlos valer ejerciendo las acciones correspondientes, bien por vía principal, o de forma incidental dentro del mismo juicio por vía de reconvención, circunstancias distintas a las formuladas en el presente juicio, donde el arrendatario demandado se limitó a invocar dicho derecho como una defensa, cuya revisión y análisis impondría necesariamente el reconocimiento o no de un derecho que no ha sido formalmente ejercido, cuyas consecuencias no podrían ser susceptibles de ejecución en virtud del mecanismo utilizado por el arrendatario demandado para plantearlo, razones por las cuales, dejando a salvo el hecho de que tal alegato, no incide en la acción resolutoria incoada en el presente juicio, ni en las obligaciones que la fundamentan, esta Juzgadora desestima la defensa en cuestión. Así se declara.

Conforme al particular Cuarto del petitorio del libelo, la parte actora el pago por vía subsidiaria y como una indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,oo), bajo el fundamento de su supuesta imposibilidad de ocupar el inmueble arrendado, circunstancias que a criterio de quien aquí Sentencia, en virtud de su total ausencia de argumentos de hecho y de derecho que pudieran justificar tal pedimento, imponen la desestimación del mismo. Así se declara.

D I S P O S I T I V A

Por las razones antes expuestas, éste Tribunal CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS, Administrando Justicia en Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso el ciudadano: R.R.M., en contra del ciudadano: L.A.H.A., todos ampliamente identificados en la parte narrativa de la presente decisión. Como consecuencia de lo anterior, se ordena a la parte demandada, la Entrega Material del inmueble Locales Comerciales N°s: 20 y 21 del Centro Comercial Residencial Plaza Caraballeda, ubicado en las Esquinas Comercio Oeste y Avenida Sur de la Bahía, Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, a la parte actora, totalmente desocupado de bienes y personas.

SIN LUGAR el pago de la cantidad que como Indemnización por daños y perjuicios solicitó la parte actora.

Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los cuatro (04) días del mes de Marzo de dos mil diez (2010).

Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ,

Dra. S.R.P..

EL SECRETARIO,

Dr. J.G..

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.).

EL SECRETARIO,

Dr. J.G..

SRP/JG/wg.

Exp. Nº 1439/08.