Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 29 de Septiembre de 2009

Que su representado es legitimo propietario de un apartamento distinguido con el número 21 raya B (21-B); localizado en el segundo piso de las Residencias Coralito B, situada en la Avenida J.M.V., de la Urbanización S.F., Caracas, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, el cual le pertenece por haberlo adquirido mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 25 de Septiembre de 1972, bajo el numero 41, Folio 228, Tomo 60, Protocolo Primero, dicho apartamento cuenta con una superficie aproximada de NOVENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (93,86,Mts2) y consta de salón, comedor, pasillo de distribución, dos dormitorios principales, un baño principal, una cocina, un lavadero, un dormitorio de servicio, un baño de servicio y un balcón, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Con pasillo de circulación de la planta respectiva, foso de ascensores y con el apartamento distinguido con el número 24-B; SUR: Con la fachada sur del edificio; ESTE: Con la fachada Este del edificio y OESTE: Con foso de ascensores y con el apartamento distinguido con el número 22-B; las demás determinaciones del inmueble constan en el respectivo documento de condominio protocolizado en la citada Oficina de Registro, en fecha 15 de Octubre de 1971, bajo el Nº 14, folio 38 Vto, Tomo 3, del Protocolo Primero.

Que actuando con el carácter indicado en autos, el poderdante R.J.M., procedió a dar en arrendamiento dicho apartamento a la ciudadana M.O.D.G., mediante contrato suscrito en fecha 1º de Septiembre de 1992, en el referido contrato se estipulo un termino fijo de duración de un año, contado a partir de dicha fecha, el cual de acuerdo a la cláusula cuarta no podía ser prorrogado, sino mediante suscripción de un nuevo contrato, que al vencimiento del mismo es decir a partir del 30 de Agosto del año 1993, está continuo ocupando el apartamento y por cuanto las partes no acordaron para esa fecha, la celebración de un nuevo contrato, ni dejaron establecida para esa relaciòn arrendaticia, ningún nuevo termino fijo de duración, es evidente que al continuar dicha arrendataria ocupando el apartamento aludido, por efecto del transcurso de tanto tiempo opero la tacita reconducciòn y el contrato de arrendamiento que originalmente se celebro a termino fijo, paso a ser a tiempo indeterminado.

Que esa ocupación durante los años transcurridos, no ha sido a conveniencia, ni por aceptación de la parte arrendadora, ya que para tratar de poner fin a la relaciòn arrendaticia, el poderdante R.J.M., demando la desocupación de la arrendataria, con base a la causal prevista en el aparte B del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, basado en la necesidad de la hija del propietario identificada como M.C.M.A., de ocupar el apartamento objeto del arrendamiento, procedimiento este que culmino mediante sentencia dictada en fecha 26 de Julio de 2.004, por el Tribunal Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuaciones contenidas en el expediente 03-2164, y a pesar de la necesidad invocada, el fallo en cuestión, declaro sin lugar la demanda de desalojo previamente incoada, por razones estrictamente de carácter formal ya que el representante de la parte actora en ese juicio, no demostró el parentesco invocado, al no aportar la partida de nacimiento respectiva y actuó en forma errónea en la etapa de promoción de pruebas.

Que es importante destacar que el contrato original de arrendamiento se estipulo en la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00), como canon mensual a pagar por la arrendataria, cuyo alquiler resulto incrementado mediante resolución número 004406, de fecha 18 de Marzo de 2.002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en el expediente 62.615-F 11, en la suma de TRESCIENTOS VEINTE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 320.297,25), para el apartamento propiamente dicho y la suma de VEINTITRES MIL OCHOCIENTO OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 23.887,50), para un monto de alquiler mensual total de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 344.184,75), monto este que por efecto de reconversión monetaria equivale actualmente a la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bsf. 344,19), cuyo monto es depositado judicialmente por la arrendataria desde agosto de 2002, y por los efectos inflacionarios de nuestra economía apenas cubren los gastos generados por el condominio, resultando totalmente irrisorio.

Que a pesar de que la anterior solicitud de desalojo intentada en contra de la arrendataria, fue declarada sin lugar, se mantiene para su representado el derecho de poner fin a la relaciòn de arrendamiento preexistente, pudiendo ejercer nuevamente todas las acciones que la ley de arrendamientos inmobiliarios establece a favor de los propietarios de inmueble, para obtener esa desocupación todo ello con base a las causales previstas en el articulo 34 de la citada Ley, y tomando en consideración que la relaciòn de arrendamiento se encuentra convertida a tiempo indeterminado, a pesar que la arrendataria se encuentre supuestamente solvente en el pago de las mensualidades de alquiler respectivas, resulta procedente y aplicable el procedimiento de desalojo previsto en la aludida norma, el cual puede ser intentado las veces que sea necesario para cumplir con el propósito de desocupar y rescatar el apartamento de su propiedad, siempre y cuando cuente con una causal de desocupación plenamente comprobada.

Que en el presente caso efectivamente el arrendador en su condición de propietario necesita urgentemente desalojar el apartamento de su propiedad con base a la causal taxativa, prevista en el aparte B, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ósea por la necesidad de que su apartamento sea ocupado por su hija, quien luego de vivir arrimada en casa de su padre, habita conjuntamente con su esposo en un apartamento alquilado identificado con la sigla 1-11, del primer piso del Edificio Plaza Boyera Suites, situado en la Avenida el Hatillo de la Urbanización la Boyera, Zona Metropolitana de Caracas, Municipio El Hatillo, todo ello conforme a contrato de alquiler suscrito por el esposo de la hija del propietario con la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ COMPAÑÍA ANONIMA, en fecha 15 de Enero del año 2006, pagando actualmente un alquiler mensual de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 3.500,oo), situación esta que resulta insostenible para la hija del propietario del inmueble de autos, debido a los múltiples incrementos del costo de vida a que ha estado sometida la pareja.

Que por las razones expuestas y encontrándose ante un convenio arrendaticio a tiempo indeterminado, en la cual ambas partes tienen reciprocas obligaciones, es por lo que ocurre ante está competente autoridad, cumpliendo expresas instrucciones del propietario del inmueble ciudadano R.J.M., para demandar como en efecto formalmente demanda a la ciudadana M.O.D.G., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:

En el desalojo y entrega material del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 21 raya B, (21-B), localizado en el segundo piso de las Residencias Coralito B, situada en la Avenida J.M.V., de la Urbanización S.F., Caracas, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.

En devolver y hacer entrega a su representado del inmueble antes identificado, como consecuencia de la terminación del convenio de arrendamiento de fecha 01 de Septiembre de 1992, convertido a tiempo indeterminado. Debiendo practicar esa desocupación y entrega dentro del plazo de seis (6) meses a contar de la fecha de notificación de la sentencia definitivamente firme que debe recaer en la presente causa, completamente libre de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento en que fue entregado dicho inmueble.

Demandan igualmente el pago de las costas y costos judiciales derivados de la presente demanda, de conformidad a lo establecido en los artìculos 274 y 286 del Còdigo de Procedimiento Civil.

De conformidad con el artículo 36 del Còdigo de Procedimiento Civil, estiman la presente acciòn en la cantidad de CUATRO MIL CIENTO TREINTA BOLIVARES FUERTES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bsf. 4.130,28), equivalente a doce (12) mensualidades de alquiler fijadas mediante regulación, y fundamenta sus alegatos de conformidad con lo previsto en los artìculos 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.600 del Còdigo Civil, y los artìculos 33 y 34 en su literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por el ciudadano J.R.M., a travès de su apoderado judicial ciudadano V.O.C., contra su representada, que es necesario considerar que el demandante en su escrito libelar plantea como razòn de la demanda que, efectivamente el arrendador en su condición de propietario necesita urgentemente desalojar el apartamento de su propiedad, con base a la causal taxativa, prevista en el literal B, del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o sea por la necesidad de que su apartamento sea ocupado por su hija M.C.M.A., quien luego de vivir arrimada en casa de su padre, habita actualmente junto con su esposo HENNING DEDOW FUSCALDO, en un apartamento alquilado identificado con la sigla 1-11, del primer piso del edificio Plaza Boyera Suites, situado en la Avenida del Hatillo de la Urbanización La Boyera, Zona Metropolitana de Caracas, Municipio El Hatillo, todo ello conforme a contrato de alquiler suscrito por el aludido esposo de la hija del propietario con la empresa INMOBILIARIA SOLIDEZ COMPAÑÍA ANONIMA, en fecha 15 de enero de 2006, pagando actualmente un alquiler mensual de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,oo), situación que resulta insostenible para la hija del propietario del inmueble debido a los múltiples incrementos del costo de la vida a que ha estado sometida la pareja, que son esos supuestos de hechos los que conforman la causal invocada, las cuales rechazan por carecer de veracidad, toda vez que la mencionada pareja públicamente demuestra una situación de gran prosperidad material, no consona con la supuesta necesidad que alega la parte actora tienen ellos de ocupar el inmueble de autos, y mucho menos se puede considerar que el inmueble con mas de cuarenta (40) años de construido sea considerado conveniente para la beneficiaria y su esposo, menos aun se puede calificar su situación como insostenible debido a los múltiples incrementos de costo de la vida, ya que ambos integrantes de la pareja están estables en lo que respecta a su situación laboral, M.C.A., se desempeña como Analista de Avon y su esposo DEDOW FUSCALDO HENNING, se desempeña como Gerente General de Finanzas de los Leones del Caracas, ellos declaran en diferentes ocasiones con motivos de diligencias en Oficinas Públicas y/o Privadas, direcciones de su domicilio diferentes a la señala en la demanda, la beneficiaria en la Entidad Bancaria Provincial, indica estas direcciones: Urbanización Alto Boyera, Avenida Intercomunal del Hatillo, Residencias Pical, Piso 10, apartamento 102-A; y Residencias Baruta, Urbanización Monterrey, Quinta Pcalimer, el esposo indica las siguientes direcciones: La Boyera, Edifico A.C., piso 5 y Avenida Principal Lomas de Prado, Edificio Idealca 2, apartamento 6-BP-6., en un estado de cuenta expedido por SEGECOM, cuyo contribuyente es HENNING DEDOW FUSCALDO, aparece nuevamente como dirección de residencia Urbanización La Boyera, Avenida 1, Residencias Pikal A, piso 10, apartamento 102-A, y todas esas ambigüedades hacen suponer que los hechos en los cuales se fundamenta la necesidad de la beneficiaria de ocupar el apartamento de autos, no son ciertos, al respecto piden que no sea apreciado el contrato de arrendamiento ni los recibos de alquiler aportados por la actora adjunto a la demanda, por ser instrumentos emanados de un tercero ajeno al procedimiento y que en nada se vincula a las partes del juicio.

Que su representada ha ocupado el apartamento de autos desde el primero (1ero) de Septiembre de 1992, cumpliendo en todo tiempo trascurrido hasta la actualidad con las obligaciones contractuales y legales que le corresponden como arrendataria de dicho inmueble; y ha sido sometida, como en efecto lo señala el apoderado de la parte actora no a un juicio sino a varios, el ultimo decidido el 26 de Julio de 2004, y contra la decisión el arrendador propietario ejerció un recurso de apelación que fue decidido en el año 2006, igualmente incurrió en que después de ese último juicio hubo un periodo en el cual se le perturbó el goce, uso y disfrute del apartamento arrendado con las llamadas amenazantes.

Alega a favor de su mandante el hecho de mantener en todo momento durante el arrendamiento buena voluntad y/o intención de firmar acuerdos con el arrendador propietario a fin de lograr una buena relaciòn jurídica y asì evitar conflictos de intereses, ya que ha manifestado que los considera válidos y respetables ambos, tanto los de ella como los del propietario arrendador no obstante en época pasada le fue ofrecido el apartamento en venta y en el momento de consolidar la negociación previas diversas reuniones, el propietario arrendador se negó a vender, y vuelve a contactar con su representada aspirando un desalojo, y con tanta imprecisión es fácil colegir que la verdadera razòn del juicio es otra y no la necesidad de ocupar el inmueble la hija del propietario con su esposo

Que se permite puntualizar que la situación de la demanda no difiere en nada con lo alegado en el ultimo juicio mencionado para obtener la inclinación de justeza y equidad en la decisión definitiva, toda vez que la demandada arrendataria es una persona incapacitada para trabajar, cuyo sustento depende de una pensión de incapacidad otorgada por el Ministerio de Educación, organismo donde se desempeño como Licenciada en Educación durante 16 años, por lo que un desalojo le acarrearía un daño en todos los aspectos, y el apartamento de autos cuya construcción es del año 1971, no reviste elemento de conveniencia para que una pareja como la que conforma la hija beneficiaria de la acciòn de desalojo y su esposo, de una solvencia económica publica y notoria por todos los bienes que demuestran poseer tales como vehículos Toyota, Merù, Tarjetas de Crédito de Banco Provincial Banesco, Obligaciones Tributarias Vigentes al 13-04-09, por un total de 1.805.565,90, con reiteradas entradas y salidas del País, trabajos estables, sustenten una necesidad de ocupar el apartamento y que dicha necesidad prele sobre la situación de necesidad de continuar ocupando dicho inmueble la arrendataria demandada, es obvio que en este caso el propietario arrendador no ha indicado cuales la circunstancia especial que obliga económica, humana y socialmente a los beneficiarios de ocupar precisamente el apartamento de autos, cual es el daño que le causaría de no ocuparlo, cuales hechos avalan la necesidad de los beneficiarios, por último pide que en virtud de todo lo explanado se privilegie la necesidad de M.O.G.D., de continuar ocupando el apartamento, ya que los supuestos de hechos que configuran la necesidad alegada revisten una gran imprecisión y no avalan, ni justifican la necesidad que dice tener la hija del propietario arrendador y su esposo de ocupar el apartamento en cuestión, reservándose las pruebas pertinentes en el lapso legal correspondiente, por último basándose en todas las razones esgrimidas con anterioridad solicita sea declarada sin lugar en la definitiva la acciòn de desalojo que ha dado origen al presente juicio.

DE LA PARTE MOTIVA

Estando en la oportunidad legal para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho que les confiere la Ley, promoviendo las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original de instrumento Poder otorgado por el ciudadano R.J.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-1.192.684, a los ciudadanos V.O.C., G.C.N. y M.B. BARCENAS, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8494, 8567 y 44051 respectivamente, el cual corre inserto en autos a los folios seis (06) al ocho (08) ambos inclusive, otorgado para que conjunta o separadamente, le representen y sostengan sus derechos en todo lo relacionado con el inmueble de su propiedad, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 07, Tomo 172, de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los mencionados ciudadanos, para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio. Y ASI DECLARA.

Copia fotostática de documento mediante el cual se cancelo la deuda y se declaro extinguida Hipoteca Especial de Primer Grado, la cual recayó sobre el inmueble objeto del presente juicio, emanado de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado M.C., el cual corre inserto en autos a los folios nueve (09) al diez (10) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento no fue desconocido, ni impugnado, por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto del mencionado instrumento se evidencia la asistencia del inmueble objeto de este litigio; esta Juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios once (11) al veinticinco (25) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento no fue desconocido, ni impugnado, por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto del mencionado instrumento se evidencia la condición de propietario del actor del inmueble objeto de este litigio; esta Juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento privado del inmueble objeto del presente juicio suscrito entre el ciudadano R.J.M. (el arrendador) y la ciudadana M.O.D.G., (la arrendataria) en fecha 01-09-1992, el cual corre inserto en autos a los folios veintiocho (28) al treinta y uno (31) ambos inclusive; por cuanto el mismo no fue desconocido ni impugnado por el adversario y por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público; este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363, 1364 del Código Civil, y en virtud de que el mencionado documento es el instrumento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.-

Copia fotostática de sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26-07-2004, con motivo del juicio seguido por el ciudadano R.J.M. contra la ciudadana O.D.G., por DESALOJO, la cual corre inserta en autos a los folios treinta y seis (36) al cincuenta y dos (52) ambos inclusive; esta juzgadora observa que por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

Copia certificada de expediente Nº 62615 F11, fecha 17 de Octubre de 2.008, emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, la cual corre inserta en autos a los folios cincuenta y tres (53) al sesenta y ocho (68) ambos inclusive; mediante la cual se evidencia que el canon de arrendamiento del inmueble objeto de contrato fue legalmente regulado fijado por ese Organismo en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTICINCO CENTIMOS (Bs. 320.297,25) como canon mensual de arrendamiento y como cuota del estacionamiento la cantidad de VEINTITRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 23.887,50); por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y dado que de la misma se desprende la existencia del inmueble objeto de la presente litis; este Tribunal le otorga el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copia certificada del Acta de Matrimonio de los ciudadanos R.J.M. y M.G.A.R., la cual corre inserta en autos a los folios sesenta y nueve (69) al setenta y dos (72) ambos inclusive; este Tribunal observa que, por cuanto la misma fue expedida con las solemnidades legales de un funcionario competente como lo es la jefa de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Nuestra Señora del R.d.M.B.d.E.M., en fecha 31 de Agosto de 1973, quedando asentada en el Acta Nro. 413, de los Libros llevados por dicho Organismo para tal fin, y no siendo tachada por la adversario, hace plena fe, entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por las otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código. Y ASI SE DECLARA.

Copia cerificada de la Partida de Nacimiento de la ciudadana M.C. hija del ciudadano R.J.M., la cual corre inserta en autos a los folios setenta y tres (73) al setenta y cuatro (74) ambos inclusive; expedida por ante la Primera Autoridad de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Nuestra Señora del Rosario, Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Febrero de 1.977, quedando asentada en el Acta Nro. 333, de los Libros llevados por dicho Organismo para tal fin, y no siendo tachada por la adversario, hace plena fe, entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por las otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil,. En consecuencia, este Tribunal aprecia la presente prueba promovida, ya que de esta se desprende el grado de filiación por consanguinidad que existe entre está para con el ciudadano R.J.M., parte actora en el presente juicio. ASI SE DECLARA.

Copia certificada del Acta de Matrimonio de los ciudadanos HENNIG DEDOW FUSCALO y M.C.M.A., la cual corre inserta en autos al folio setenta y cinco (75); este Tribunal observa que, por cuanto la misma fue expedida con las solemnidades legales de un funcionario competente como lo es el P.d.M.A.B., Estado Miranda, en fecha 23 de Noviembre de 2.002, quedando asentada en el Acta Nro. 488, de los Libros llevados por dicho Organismo para tal fin, y no siendo tachada por la adversario, hace plena fe, entre las partes como respecto a terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por las otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código. Y ASI SE DECLARA.

Originales de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble arrendado por el ciudadano HENNIG DEDOW FUSCALO, los cuales corren insertos en autos a los folios ochenta y uno (81) al ochenta y seis (86) ambos inclusive; este Tribunal observa que si bien es cierto la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda solicita que no sea apreciado el contenido de dichos recibos, no es menos cierto que está no utilizo el medio mas idóneo para rechazarlos y en virtud de que son instrumentos privados emanados de un tercero que no es parte en el juicio debió promover la prueba de informes de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar; y dado que con esta prueba la actora pretende demostrar que su hija y su esposo viven arrendados y tienen necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio; por cuanto no existe una regla legal expresa para valorar el mérito de esta prueba, quien aquí sentencia la aprecia según las reglas de la sana critica, conforme a lo establecido en el articulo507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Originales de facturas por concepto de teléfono emanadas de la CANTV, las cuales corren insertas en autos a los folios ochenta y cinco (85) al noventa (90) ambos inclusive; esta juzgadora observa que por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Originales de estado de cuenta tarjeta de crédito de la ciudadana M.C.M., emanada del Banco Provincial, las cuales corren insertas en autos a los folios noventa y uno (91) al noventa y dos (92) ambos inclusive; esta juzgadora observa que por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre INMOBILIARIA SOLIDEZ (la arrendadora) y el ciudadano HENNIG DEDOW FUSCALO, (el arrendatario) en fecha 15-01-2006, el cual corre inserto en autos a los folios ciento cuarenta y uno (141) al ciento cuarenta y cuatro (144) ambos inclusive; este Tribunal observa que si bien es cierto la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda solicita que no sea apreciado el contenido de dicho contrato, no es menos cierto que está no utilizo el medio mas idóneo para rechazarlo y en virtud de que un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio debió promover la prueba de informes de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar; y dado que con esta prueba la actora pretende demostrar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto del presente juicio para que sea ocupado por su hija y su esposo; por cuanto no existe una regla legal expresa para valorar el mérito de esta prueba, quien aquí sentencia la aprecia según las reglas de la sana critica, conforme a lo establecido en el articulo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Apreciando quién aquí sentencia, la declaración testimonial de los ciudadanos KATUSCA E.M. y A.X.I.R., testigos promovidos por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, tomadas por este Juzgado en fechas 28-05-09 y 04-06-09, respectivamente las cuales corren insertas en autos a los folios ciento cincuenta y tres (153) al ciento cincuenta y cuatro (154) y ciento setenta y nueve (179) al ciento ochenta (180) ambos inclusive; quienes confirmaron los hechos alegados por la actora, declarando que conocen al ciudadano R.M., y que es el padre de la ciudadana C.M.D.D., quien esta casada con el ciudadano HENNIG DEDOW, que es cierto que la mencionada ciudadana y su esposo viven alquilados en un inmueble situado en la Avenida el Hatillo Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo, que pagan un canon de arrendamiento muy alto y por tal motivo necesitan ocupar el inmueble objeto del presente juicio; dado que las declaraciones de los testigos no fueron contradictorias y concuerdan entre sí con los hechos alegados por el actor, este Tribunal les da pleno valor probatorio; a las declaraciones de dichos testigos conforme a lo establecido en los artículos 508 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.-

Este Tribunal antes de pasar a valorar la inspección judicial realizada en fecha 02 de Junio de 2.009, la cual corre inserta en autos a los folios ciento setenta y uno (171) al ciento setenta y dos (172) ambos inclusive, señala lo siguiente: El artículo 1357 del Código Civil establece “…Documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera de tal carácter, es necesario que se haya dado las siguientes condiciones: a.- Que en el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b- Que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir, conforme a la verdad. En el caso de autos cursa a los folios ciento setenta y uno (171) al ciento setenta y dos (172) ambos inclusive, del presente expediente; inspección judicial practicada por este Juzgado en fecha 02/06/2.009, mediante la cual se verifico lo alegado por la parte actora respecto a que su hija necesita el inmueble en litigio para habitarlo en virtud de que vive alquilada con su esposo en un apartamento identificado con el número 1-11, del primer piso del Edifico Plaza Boyera Suites, situado en la Avenida el Hatillo de la Urbanización la Boyera. En consecuencia, por cuanto dicha inspección es un instrumento público, ya que ha sido efectuada por un funcionario público competente, como la Juez de este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; facultada para dar fe pública y hacer plena fe; así entre las partes como respecto a terceros, de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, y aún por cuanto la parte demandada no impugnó ni desconoció el presente instrumento; es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el funcionario en su carácter legal y en ejercicio de su función y dejó constancia de todo lo que fue realizado por él y de lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la ley está llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Copia fotostática de Resolución Nº 03-01-09, de fecha 30-06-2003, emanada del Ministerio de Educación, Cultura y Deporte, mediante la cual se concedió pensión de incapacidad a la ciudadana M.O.D.G., la cual corre inserta en autos a los folios ciento sesenta y tres (163) al ciento sesenta y cinco (165) ambos inclusive; esta juzgadora observa que por cuanto dichas copias nada tienen que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Original de constancia emanada del Ministerio del Poder Popular para la Educación, mediante la cual se hace constar que la ciudadana M.O.D.G., se encuentra pensionada por ese organismo, la cual corre inserta en autos al folio ciento sesenta y seis (166); esta juzgadora observa que por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de C.d.J. de la ciudadana M.O.D.G., emanada de la Alcaldía de Sucre Estado Miranda, Dirección de Personal, la cual corre inserta en autos al folio ciento sesenta y siete (167); esta juzgadora observa que por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Estados de Cuenta del ciudadano HENNIG DEDOW FUSCALO, emanada de SEGECOM, Alcaldía del Hatillo, las cuales corren insertas en autos a los folios ciento sesenta y ocho (168) al ciento sesenta y nueve (169) ambos inclusive; esta juzgadora observa que por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Pagina www.leones.com/corporativo, mediante la cual se evidencia que el ciudadano HENNIG DEDOW FUSCALO, es Gerente de Finanzas de los Leones del Caracas, la cual corre inserta en autos al folio ciento setenta (170); esta juzgadora observa que por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con lo controvertido en la presente litis no se le otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa hacerlo de la siguiente manera:

Se inicia la presente controversia por cuanto alega la representación judicial de la parte actora que su representado es propietario del inmueble ampliamente identificado en autos, el cual se lo dio en arrendamiento a la ciudadana M.O.D.G., mediante contrato suscrito en fecha 1º de Septiembre de 1992, con una duración de un año fijo contado a partir de dicha fecha, el cual no podía ser prorrogado, sino mediante suscripción de un nuevo contrato, y al vencimiento del mismo está continuo ocupando el apartamento y por cuanto las partes no acordaron para esa fecha, la celebración de un nuevo contrato, ni establecieron ningún termino fijo de duración, al continuar la arrendataria ocupando el apartamento opero la tacita reconducciòn y el contrato paso a ser de tiempo fijo, a tiempo indeterminado, que esa ocupación no ha sido convenida ni aceptada por la arrendadora, ya que para poner fin a la relaciòn arrendaticia, el poderdante demando la desocupación de la arrendataria, de acuerdo a lo previsto en el aparte B del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la necesidad de la hija del propietario de ocupar el apartamento objeto del arrendamiento, procedimiento culminado mediante sentencia de fecha 26 de Julio de 2.004, por el Tribunal Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual fue declarado sin lugar por razones de carácter formal ya que no se demostró el parentesco invocado, que a pesar de haber sido declarada sin lugar la anterior solicitud de desalojo, se mantiene para su representado el derecho de poner fin a la relaciòn de arrendamiento, siendo que en el presente caso el arrendador necesita desalojar el apartamento de su propiedad, con base a la causal antes invocada, por la necesidad de que esté sea ocupado por su hija quien habita conjuntamente con su esposo en un apartamento alquilado pagando un alquiler mensual de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 3.500,oo), situación esta que resulta insostenible para la hija del propietario del inmueble, debido a los múltiples incrementos del costo de vida a que ha estado sometida la pareja, motivo por el cual procede a demanda a la ciudadana M.O.D.G., por DESALOJO.

Por su parte la representación judicial de la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, que el demandante en su escrito libelar plantea como razòn de la demanda que el arrendador en su condición de propietario necesita desalojar el apartamento de su propiedad, con base a la causal prevista en el literal B, del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por la necesidad de que su apartamento sea ocupado por su hija M.C.M.A. y su esposo, y rechaza dicho argumento por carecer de veracidad, toda vez que la mencionada pareja públicamente demuestra una situación de gran prosperidad material, sin ser evidente la necesidad que tienen ellos de ocupar el inmueble de autos, y mucho menos considerar que el inmueble con mas de cuarenta (40) años de construido sea considerado conveniente para la beneficiaria y su esposo, que su representada ha ocupado el apartamento de autos desde el primero 01-09-1992, cumpliendo con las obligaciones contractuales y legales que le corresponden como arrendataria de dicho inmueble; y que ha sido sometida, no a un juicio sino a varios, y después de ese último juicio se le perturbó el goce, uso y disfrute del apartamento arrendado con llamadas amenazantes, que en todo momento durante el arrendamiento ha tenido buena voluntad e intención de firmar acuerdos con el arrendador a fin de lograr una buena relaciòn jurídica y asì evitar

conflictos de intereses, que en época pasada le fue ofrecido el apartamento en venta y en el momento de consolidar la negociación el propietario se negó a vender, que con tanta imprecisión es fácil colegir que la verdadera razòn del juicio es otra y no la necesidad de ocupar el inmueble la hija del propietario con su esposo, y por último basándose en todas las razones esgrimidas con anterioridad solicita sea declarada sin lugar en la definitiva la acciòn de desalojo que ha dado origen al presente juicio.

Quien aquí juzga antes pasar a decidir la presente causa trae como colorario lo señalado por el Dr. J.L.V., en su libro de ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (2da Edición Actualizada), titulo IV, capítulo I, páginas 105 y 106 ambos inclusive.

“La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el artículo 1 letra b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas, solo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario).

Igualmente establece A.E.G.F., al respecto en su libro de JURISPRUDENCIAS INQUILINARIAS (Comentadas), tomo II, paginas 104 y 105 ambas inclusive.

Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que a parezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo

.

De lo antes expuesto este Tribunal observa que, es criterio sostenido que “la prueba de necesidad” establecida en el literal b del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se refiere a que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que requiere el inmueble arrendado, el basamento de este criterio es el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y no puede ser desconocido por el inquilino, constituyendo el derecho de “necesidad” un concepto amplio y subjetivo, pudiendo satisfacerse a través de presunciones o indicios que se puedan extraer de los medios o elementos que los demandantes lleven a los autos, para sí fundamentarla, sin que medie un incumplimiento culposo por parte del inquilino. En el caso de marras, el demandante consigno los siguientes instrumentos:

1) Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, a los fines de probar la condición de propietario dicho inmueble; 2) Original del Contrato de Arrendamiento privado del inmueble objeto del presente juicio, a los fines de demostrar la existencia de la relaciòn contractual contraída para con la ciudadana M.O.D.G.; 3) Copia cerificada de la Partida de Nacimiento de la ciudadana M.C., a los fines de demostrar el grado de afinidad por consanguinidad que tiene para con ésta; 4) Copia certificada del Acta de Matrimonio de los ciudadanos HENNIG DEDOW FUSCALO y M.C.M.A., a los fines de demostrar que la referida ciudadana esta casada; 5) Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre INMOBILIARIA SOLIDEZ, y el ciudadano HENNIG DEDOW FUSCALO, a los fines de demostrar que la hija del actor en el presente juicio vive arrendada con su esposo; 6) Declaración testimonial de los ciudadanos KATUSCA E.M. y A.X.I.R., testigos promovidos por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, a los fines de demostrar la necesidad que tiene la hija del actor de ocupar el inmueble identificado en autos; 7) Inspección judicial realizada por este Juzgado en fecha 02 de Junio de 2.009, mediante la cual se evidencio que la hija del actor vive arrendada y tiene necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio; pruebas estás a las cuales el Tribunal le otorgo todo el valor probatorio en la valoración de las pruebas, en consecuencia por todo lo anteriormente expuesto, se desprende que el demandante consigno los instrumentos con que fundamentaron su pretensión, derivándose el derecho deducido, por lo que este Tribunal declara comprobada la necesidad de ocupar completamente el inmueble que solicita el propietario para que sea ocupado por su hija la ciudadana M.C.M., conjuntamente con su esposo el ciudadano HENNIG DEDOW. Y ASI SE DECLARA.-

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, este Tribunal considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue el ciudadano R.J.M. contra la ciudadana M.O.D.G., partes ampliamente identificadas en este fallo.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA CON LUGAR la acción que por DESALOJO sigue el ciudadano R.J.M. contra la ciudadana M.O.D.G.. En consecuencia se ordena a la demandada a:

La entrega material del inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el número 21 raya B (21-B); localizado en el segundo piso de las Residencias Coralito B, situada en la Avenida J.M.V., de la Urbanización S.F., Caracas, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.

Que de conformidad con lo establecido en el articulo 34 Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una vez que conste en autos la notificación que se le haga a la parte demandada perdidosa, y que la sentencia quede definitivamente firme, comenzara a correr un lapso improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Por cuanto la presente decisión salio fuera del lapso establecido en la Ley, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los veintinueve (29) días del mes de Septiembre de 2.009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ

Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

ABG. ANA SILVA SANDOVAL

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA.

AML/AASS/NAYDI

Exp. Nro. AP31-V-2008-002712