Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 29 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la

Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintinueve (29) de abril de 2009

199º y 150º

PARTE ACTORA: “RAQUEL SALAS MARTÍN”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.438.027; con domicilio procesal en: Final Avenida Principal de “El Bosque”, Edificio Royal Palace, Piso 9, Oficina 904, Chacaito, Municipio Chacao del estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: “PEDRO YETSÉ BEIRUTTI, ARGUELLO, M.C.G. y MIGUEL ÁNGEL ESTÉ”, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.248, 17.177 y 36.170, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “ORLANDO JOSÉ HERNÁNDEZ”, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.426.061.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “ORLANDO J.H. y MARLENE GUTIERREZ”,” inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 118.221 y 118.791, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-002551

I

DESARROLLO DEL JUICIO

El 24 de octubre de 2008, el abogado P.Y.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.248, en su condición de mandatario judicial de la ciudadana R.S.M., titular de la cédula de identidad Nº V-4.438.027 y de este domicilio, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda pretendiendo con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el ciudadano O.J.H., titular de la cédula de identidad Nº V-6.426.061 y de este domicilio, en condición de arrendatario, cumpla con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el apartamento identificado con el número y letra 1-C, ubicado en el piso 1 del edificio Plaza Mediterrane, situado en la Calle La Alameda, entre la Calle García y Arboleda, de la Urbanización La Campiña, Municipio Libertador del Distrito Capital, alegando el vencimiento del plazo de la prórroga legal como causa petendi de su pretensión.

Por auto del día 30 de octubre de 2008, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.

El 31 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos requeridos a los fines del libramiento de la compulsa.

En fecha 7 de noviembre de 2008, se dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios para practicar la citación personal de la parte demandada.

En fecha 18 de noviembre de 2008, el ciudadano Alguacil Grejosver Planas informó al tribunal mediante diligencia, que no pudo citar a la parte demandada.

Así las cosas, el 19 de enero de 2009, la representación judicial de la parte accionante solicitó la citación por carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo que fue acordado por auto del día 21 del mismo mes y año.

En fecha 2 de abril de 2009, una vez cumplida las formalidades de publicación, consignación y fijación del cartel de citación, compareció personalmente el demandado O.J.H., debidamente asistido de abogado; se dio por citado e instituyó mandatarios judiciales.

En fecha 3 de abril de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinado.

Durante la etapa probatoria, ninguna de las representaciones judiciales promovió medios de pruebas.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Los mandatarios judiciales de la parte accionante, R.S.M., dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basan su pretensión, alegan en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Alegan, que su representada suscribió con el ciudadano O.J.H. varios contratos de arrendamiento sobre el apartamento identificado con el número y letra C-1, ubicado en el piso 1 del edificio Plaza Mediterrane, situado en la Calle La Alameda, entre la Calle García y Arboleda, de la Urbanización La Campiña, Municipio Libertador del Distrito Capital; el primero autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 14 de marzo de 2003, bajo el Nº 77, tomo 8 de los libros respectivos, con vigencia de un (1) año fijo contado a partir del 15 de marzo de 2003. Y el resto, suscritos de manera privada, siendo firmado el último contrato el 15 de septiembre de 2005, con una vigencia de cuatro (4) meses hasta el 15 de enero de 2006.

2. Arguyen, que a partir de la fecha de suscripción de este último contrato, no se suscribió ningún otro contrato de arrendamiento, sin embargo, se ha venido prorrogando sucesivamente por varios períodos de cuatro (4) meses cada uno, “según anexos que ambas partes suscribieron”; hasta el 14 de mayo de 2007.

3. Manifiestan, que por razones de necesidad su representada le notificó de manera autenticada al arrendatario, la no prorroga del contrato de arrendamiento; “notificación ésta que le fue practicada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao en fecha 09 de abril de 2007, la cual se acompaña marcada con la letra “F”.

4. Sostienen, que teniendo un total de cuatro (4) años y dos (2) meses de relación arrendaticia , ya que con posterioridad del 14 de mayo de 2007, no hubo renovación contractual; se activó, en vista del desahucio por notificación autenticada, la prorroga legal de un (1) año hasta el 14 de mayo de 2008, conforme lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció, según su entender, el 14 de mayo de 2008.

5. Que por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar al arrendatario para que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, en vista del vencimiento del término de la prorroga legal; asimismo, aspira el pago de las costas procesales.

   En contraposición a los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación a la demanda ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de los derechos e intereses de su representado. A tales efectos sostuvo los siguientes hechos:

   Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

1. Niega y rechaza que a su representado se le haya notificado de manera autenticada la no prorroga del contrato de arrendamiento; y que dicha notificación no ocurrió ni se acompañó al libelo de la demanda conforme allí señala. En este sentido, asevera que su representado nunca fue notificado de manera auténtica ni conforme lo pactado en la cláusula decimo novena del contrato accionado.

2. Afirma, que “Dicho contrato, se fue prorrogando de manera automática en el tiempo, al no existir manifestación alguna por cualquiera de las partes, a no continuar con este (sic)”.

3. Sin embargo, niega que la vigencia de la relación arrendaticia sea de cuatro (4) años y dos (2) meses, “porque jamás se ejerció el llamado derecho al desahucio (…) y por consiguiente entendemos que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y data desde el 15 de marzo del 2003.”

4. Niega, que haya existido “intento ni fructuoso ni infructuoso para la entrega del inmueble, debido a que no ha existido prorroga legal alguna”.

5. Luego, aduce que su “patrocinado cumple cabalmente con las condiciones estipuladas en dicho contrato y reconoce al igual que lo señala la parte actora la prorrogación automática del contrato de arrendamiento, tal como viene ocurriendo hasta la presente fecha siendo que jamás quedo (sic) manifiesto la voluntad la voluntad de la parte actora tal como se acuerda en cada uno de los contratos suscrito (sic) y como lo establece la ley en dar por terminada la relación arrendaticia”.

   De acuerdo con lo antes expuesto, patentiza este operador jurídico que en el caso de marras, el thema decidendum se circunscribe a determinar sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal, ex artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   A tales efectos, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.

   Entonces, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

   Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del documento contentivo de la liberación del gravamen hipotecario constituido sobre el inmueble objeto de la demanda, el cual se valora conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idóneo para demostrar la titularidad del derecho propiedad que asiste a la parte accionante; y de allí su legitimidad para interponer la presente demanda; así se establece.-

2. Promueve, copia simple del contrato de arrendamiento accionado autenticado el 14 de marzo de 2003, ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 77, tomo 8 de los libros respectivos; que se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndose como un instrumento que evidencia el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes de la relación procesal, pactado inicialmente por el término fijo de un (1) año, prorrogable por ambas partes por el lapso que establezcan de mutuo acuerdo, y que tiene por objeto el inmueble plenamente identificado en el libelo de la demanda; así se decide.-

3. Promueve, copia simple –fotostática- de dos (2) pretensos contratos de arrendamientos suscritos de manera privada, el día 14 de marzo de 2005, y 15 de septiembre de 2005, respectivamente. Al respecto, si bien es cierto que las únicas copias que pueden producirse válidamente en juicio son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; no es menos cierto que, aún cuando los instrumentos en examen no son de esa naturaleza, la representación judicial de la parte demandada manifiesta, ex profeso, en el escrito de contestación a la demanda, que “…Dicho contrato, se fue prorrogando de manera automática en el tiempo, al no existir manifestación alguna por cualquiera de las partes, a no continuar con este (…) Nuestro patrocinado cumple cabalmente con las condiciones estipuladas en dicho contrato y reconoce al igual que lo señala la parte actora la prorrogación automática del contrato de arrendamiento, tal como viene ocurriendo hasta la presente fecha…” Por consiguiente, estima este operador jurídico que, es un hecho admitido la validez y existencia de la relación arrendaticia entre las partes en litigio, documentada conforme las cláusulas pactadas en el contrato suscrito privadamente el 15 de septiembre de 2005; así se decide.-

   Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

   No promovió medio de prueba alguno.

   III

   FUNDAMENTOS DEL FALLO

   En el caso de autos, no hay duda en que la parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional, una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra el arrendatario O.J.H., alegando que vencido el término de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste se ha negado a cumplir con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda.

   En tal sentido, es menester referir, según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; pues los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley. En efecto, la inteligencia del artículo 38 eiusdem patentiza que los arrendatarios que al vencimiento del término contractualmente convenido, se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, tienen derecho a permanecer en posesión del inmueble arrendado durante el tiempo que dicha norma establece para cada caso específico; lo que a su vez resulta de obligatoria observancia para los arrendadores.

   Por otra parte, se advierte que la representación judicial de la parte demandada, luego de negar, rechazar y contradecir la demanda tanto en los hechos como en el derecho, y aducir que su representado no fue notificado de la no prorroga del contrato; admite la existencia de la relación arrendaticia entre su patrocinado y la parte accionante, y admite “la prorrogación automática del contrato de arrendamiento, tal como viene ocurriendo hasta la presente fecha”.

   Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio pone de manifiesto, que entre las partes en litigio existe una relación arrendaticia por tiempo determinado, sin solución de continuidad, suscrita inicialmente mediante instrumento autenticado el 14 de marzo de 2003; posteriormente documentada en el contrato privado suscrito el 15 de septiembre de 2005, el cual por voluntad de las partes se ha venido prorrogando en el tiempo, por períodos iguales y consecutivos de cuatro (4) meses.

   Sin embargo, a pesar de que la representación judicial de la parte accionante afirma, como hecho constitutivo de su pretensión, que “notificó de manera autenticada al arrendatario la no prorroga del contrato de arrendamiento, notificación ésta que le fue practicada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao en fecha 09 de abril de 2007, la cual se acompaña a este escrito marcada con la letra “F”, no obstante, en el expediente no consta prueba alguna de esa actuación, ni de ninguna otra que permita establecer inequívocamente la manifestación de voluntad- desahucio- respecto a la no prorroga del contrato al vencimiento del término.

   De tal manera que, en el caso de autos resulta fácil colegir, según emerge del propio contenido de las cláusulas octava y décima quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de septiembre de 2005, así como de las propias afirmaciones esgrimidas tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de contestación a la misma, que el término de duración de la relación arrendaticia transcurrió, inicialmente, entre el día 15 de septiembre de 2005, hasta el día 15 de enero de 2006; y a partir de ésta última fecha se ha venido prorrogando por períodos iguales y consecutivos de acuerdo con la voluntad de las partes contratantes; ergo, no es cierto que haya comenzado a transcurrir el lapso de la prorroga legal conforme lo alega la parte accionante, previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si tal fuere el caso, pues para ello se requiere que la arrendadora haya manifestado tempestiva y eficazmente al arrendatario, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, hecho éste que no fue probado en el proceso; así se establece.-

   En efecto, tomando en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, se infiere que para el momento de la interposición de la demanda, en vista de que el arrendatario no fue debidamente notificado respecto de la no prorroga del contrario, la relación arrendaticia entre la parte accionante y el ciudadano O.J.H., transcurría por un período de prorroga convencional entre el día 15 de septiembre de 2008, al 15 de enero de 2009, así igualmente se establece.-

   Finalmente, advierte quien aquí decide que, teniendo por objeto la pretensión que hace valer la parte actora en tutela de sus derechos, el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal; sin embargo, no cumplió con su correspondiente carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, circunscrito a que la relación arrendaticia de marras concluyó el día prefijado contractualmente, y que a partir de allí se inició el término de la prorroga legal ex artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que según alegó en el libelo de la demanda venció el 14 de mayo de 2008; por consiguiente, debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

   IV

   DISPOSITIVA

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE en derecho la pretensión contenida en la demanda interpuesta por la ciudadana R.S.M., contra el ciudadano O.J.H., por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintinueve (29) días de abril de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria,

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo laS 3:27 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria,

Abg. Kelyn Contreras González