Decisión nº 1400 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 21 de Junio de 2011

Exp. Nº 03545

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.

LOSSADA Y SAN F.D.L.C.J.

DEL ESTADO ZULIA

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

Demandante: RASMIN DÍAZ SOCORRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-5.842.564, Abogada en el libre ejercicio de la profesión, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, quien obra bajo sus propios derechos e intereses.-

Apoderados Judiciales de la Parte Actora: H.A., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.851 y de este domicilio.

Demandado: Sociedad Mercantil “SETORFE” C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el Nº 36, Tomo 47-A, de fecha trece (13) de Junio de 2005, representada estatutariamente por la ciudadana M.C.D.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.645.569 y de este domicilio.-

Apoderado Judicial de la Parte Demandada: E.P.M., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 105.260 y de este mismo domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 03545 que este Juzgado, en fecha 28 de Marzo de 2011, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana RASMIN DÍAZ SOCORRO en contra de la demandada de autos sociedad mercantil SETORFE, C.A., antes identificados.-

En fecha 29 de marzo de 2011, la demandante solicitó mediante diligencia se libraran los recaudos de citación y en esa misma fecha otorgó poder Apud-Acta al también abogado H.A., sabido que, en fecha 30 hogaño se libraron los recaudos de citación correspondientes.-

Luego, en fecha 18 de abril de 2011, fue citada la ciudadana M.C.D.B., según se evidencia de la boleta agregada a las actas en esa misma fecha.

El día 26 de abril del aludido año 2011, la ciudadana M.D.C.D.B., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil SETORFE, C.A., con la asistencia del profesional del derecho E.P.M., consignó escrito y procede a darle formal contestación a la demanda, contentiva a su vez dicha contestación de la Cuestión Previa del Ordinal Segundo (2°) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, que refiere a la ilegitimidad de la persona del actor por no tener la capacidad necesaria para estar en juicio, escrito este que fue agregado a las actas procesales en la fecha antes señalada.-

Aperturado el juicio a pruebas, la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 29 de abril de 2011, entre tanto que, la representación de la parte demandada promovió las suyas el día 10 de mayo de 2011, siendo agregadas y admitidas por este Tribunal en fechas 02-05-2011 y 10-05- 2011, respectivamente.-

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en su escrito de demanda, que es propietaria de un inmueble constituido por siete (07) locales comerciales y dos (02) galpones en forma global y que conforman el CENTRO COMERCIAL CARONI, ubicado en la calle 98, N° 53-23 del Barrio A.E.B., en jurisdicción de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., según consta de documento Autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo de fecha veintisiete (27) de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 30, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones.-

Afirma la actora, que el 30 de Agosto de 2006, en nombre y representación de la anterior propietaria ciudadana J.C.G., cedió en calidad de arrendamiento a la firma mercantil “SETORFE , C.A.”, antes identificada, un local comercial, signado con el Nº tres (3), que forma parte del Centro Comercial Caroní, ubicado en la Calle 98, Nº 53-23 del Barrio A.E.B., Parroquia C.A. de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 72, Tomo 57, y que anexa marcado “B”.-

Alegó que en dicho contrato y conforme a la Cláusula Segunda la duración del mismo sería por Seis (06) Meses, contados desde el 01 de agosto de 2006, pudiendo ser prorrogable por períodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación las partes no manifiestan su voluntad en contrario y que conforme a la Cláusula Tercera del contrato, el canon de arrendamiento lo fue por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares Mensuales (Bs. 300.000,00), hoy día traducidos en Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) y que con el devenir de las prórrogas contractuales el canon se incrementó en la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 700,00) Mensuales, pagaderos anticipadamente los primeros cinco (05) días de cada mes y, que en la Cláusula Séptima del contrato se estableció que la Arrendataria pagaría los servicios públicos y que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento sería causal de resolución del contrato.-

De esta manera, alegó que la Arrendataria ha incumplido con sus obligaciones al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2011, adeudando la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,00) y que desde el mes de septiembre de 2009 se encuentra insolvente con los servicios públicos de IMAU y SAMAT, hasta el día 31-03-2011, adeuda la cantidad de Un Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs. 1.644,52) y por HIDROLAGO adeuda la cantidad de Veintidós Mil Cincuenta y Uno con Dos Bolívares ( Bs. 22.051,02), monto que prorrateado, a razón del local que ocupa, arroja la cantidad de Tres Mil Ciento Cincuenta Bolívares con Catorce Céntimos (Bs 3.150,14).-

Alegó, que la Arrendataria la desconoce como propietaria por tener un documento autenticado y para ello, invoca el contenido del Artículo 20 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Es por lo expuesto que demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y la inmediata desocupación del inmueble y la cancelación de los cánones de arrendamientos vencidos y por vencerse y el pago de la deuda que mantiene con los servicios públicos, a la referida Empresa Mercantil SETORFE, C.A., estimando su acción en la cantidad de SEIS MIL CINTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 6.194,66), protestando los honorarios profesionales y la indexación de todos y cada uno de los conceptos reclamados.-

Entre tanto, la demandada de autos SETORFE, C.A., por intermedio de su abogado asistente E.P.M., trabó la litis con su contestación a la demanda, donde además de oponer la cuestión previa contenida en el Ordinal 2° del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, que refiere a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, bajo el argumento de que la actora ciudadana RASMIN DIAZ SOCORRO, basa su acción en un documento de propiedad solamente NOTARIADO que no surte efectos contra terceros conforme a la legislación venezolana por no estar debidamente registrado.-

Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, negó que la actora sea la propietaria del inmueble descrito en la demanda, ya que el documento que acredita como propietaria del inmueble no está debidamente registrado sino autenticado y, a tal fin, hace referencia al contenido de los Artículos 1920 y 1924 del Código civil venezolano Vigente.-

Negó, que la parte actora le haya hecho conocimiento de la transmisión de la propiedad como inquilinos del Centro Comercial Caroní en los términos establecidos en el Artículo 47 de la ley de Arrendamiento, que trata del derecho de retracto, que nunca fueron notificados de dicha venta sino hasta el mes de Enero de 2011.-

Negó la parte demandada, que se encuentre en atraso con el pago de las cuotas de arrendamiento así como los intereses de mora, ya que la demandante, al no ser propietaria del inmueble no puede exigir derechos relativos a la propiedad.-

Negó, que adeude a la compañía HIDROLAGO, la cantidad de Tres Mil Ciento Cincuenta Bolívares con Catorce Céntimos ( Bs. 3.150,14), ya que no tienen ningún contrato con esa empresa, así como también negó que adeude la cantidad de Un Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta y dos ( Bs. 1.644,52) por concepto de Aseo Urbano y Derecho de Frente.-

Por último, alegó la parte demandada que no es su culpa que la parte actora haya podido registrar o legalizar la supuesta venta que le hiciere la ciudadana J.C.G. sobre el inmueble.-

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno, los ayuda a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa.

Este Operador de Justicia entra a analizar las defensas previas opuestas que relacionan el Ordinal Segundo (2°) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, y lo hace de la forma y manera siguiente:

Cuestión Previa que refiere el Ordinal Segundo (2°) del

Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

El Estado Venezolano al prohibir la violencia privada, crea el proceso, para que los justiciables resuelvan sus conflictos ínter subjetivos de intereses. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 257 dispone expresamente que: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia”, esta finalidad no seria de posible ejecución sin la intervención del Juez, que como director del proceso coadyuve con las partes en la búsqueda de este elevado propósito.

En este orden de ideas, las Cuestiones Previas en nuestro Derecho procesal están dirigidas a controlar el acto constitutivo de la relación jurídica procesal, esto es, la demanda, lo que pretende es una mejor formación del contradictorio, es decir, sanean el proceso de impurezas en la búsqueda del mayor esclarecimiento de los derechos que conforman la litis, motivo por el cual, este Tribunal decide en observación de lo siguiente:

EL Artículo 350 de la Ley Adjetiva Civil establece:

Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, en la forma siguiente:

... OMISSIS..., El del ordinal 2°, mediante la comparecencia del demandante incapaz, legalmente asistido o representado... (Negrillas del Tribunal)

Para el maestro R.R., la Institución de las cuestiones previas previstas en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tiene por finalidad limpiar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo, cuya función principal es la regularidad del procedimiento en cumplimiento de las previsiones legales.-

El libelo de la demanda contiene una pretensión en concreto, que viene sucedida por la narración de ciertos presupuestos de hechos que en definitiva, esto es, en el debate probatorio, las partes están obligadas a demostrar y el Juez a resolver conforme a las disposiciones legales, esto es, el derecho.-

En relación a la cuestión previa del ordinal Segundo (2°) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, conforme lo señala el procesalista L.E.C.E., en su obra “Las cuestiones previas en el Procedimiento Civil Ordinario”. El asunto a dilucidar, consiste en determinar, si el demandante tiene o no “CAPACIDAD PROCESAL”, es decir, si puede o no iniciar un p.J., independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión, conociéndose en doctrina como Legitimatio ad procesum. Conforme a los alcances del Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, pueden obrar en el juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por sí o por medio de apoderados, por interpretación en contrario, no tendrían capacidad procesal para estar en juicio, los entredichos, los inhabilitados entre otros.-

Afirma el señalado procesalista que, desafortunadamente ocurre en la práctica forense, la confusión de esta cuestión previa con la de falta de cualidad en el demandante, conocida como Legitimatio ad Causam, que constituye una defensa perentoria de fondo.-

La cualidad en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, la cual denota la vinculación del actor y la demandada a un deber jurídico, éste ubicado en el campo del derecho público o privado, tanto el actor como la demandada tienen la capacidad procesal ya que comparecen en juicio, lo cual es independiente del vocablo “CUALIDAD”, en tutela jurídica conforme a los Artículos 16 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en consecuencia, este Jurisdicente, habiendo analizado el carácter con el que actúa la ciudadana RASMIN DIAZ SOCORRO, esto es, como Arrendadora, en derivación de la adjudicación del inmueble mediante documento Notariado y en atención al contenido del Artículo 20 de la ley de Arrendamiento inmobiliarios, amen que el documento Autenticado por ante la Notaría pública Quinta de Maracaibo de fecha Veintisiete (27) de Agosto 2009, anotado bajo el N° 30, Tomo 151 de los libros de autenticaciones, no fue tachado de falso por la parte demandada como medio de impugnación activa y no estando la ciudadana antes mencionados RASMIN DIAZ SOCORRO INHABILITADA PARA EJERCER SUS DERECHOS CIVILES, este Tribunal, desestima la cuestión previa opuesta por la accionada de autos, y en consecuencia, la declara SIN LUGAR. ASÍ SE DECIDE.-

A mayor abundamiento, este Tribunal, se permite señalar criterio esbozado por nuestro máximo tribunal en Sala de Casación Civil, con ponencia de Dr. L.A.O.H., de fecha 16 de diciembre de 2010, Exp. 10-00203, Sentencia Nº 000638, según el cual:

En efecto, el artículo 1.161 del Código Civil, cuya aplicación debió haber sido considerada para la resolución de la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada, es terminante cuando establece que:

Artículo 1.161.-

En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

(Resaltado y subrayado añadido)

Dicha norma consagra el denominado principio general de la consensualidad de la transmisión de la propiedad, de allí que en el contrato de venta, basta con el sólo consentimiento legítimamente manifestado entre las partes respecto del objeto y precio para que la misma se perfeccione, por lo que, salvo pacto en contrario, el derecho de propiedad se trasmite de inmediato, quedando la cosa a riesgo y peligro del adquirente, quien pasa a ser titular del mismo desde ese instante, aunque no se haya otorgado el respectivo documento de propiedad.

En efecto, es titular de un derecho subjetivo el sujeto en cuya esfera jurídica se ha realizado el efecto mediante el hecho que le da nacimiento, hecho que se presenta como causa de adquisición, que en el presente caso no fue otro que el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes, y no la autenticación ni la protocolización del documento contentivo de la convención, como erróneamente lo consideró la recurrida, la cual confundió las formalidades necesarias para el perfeccionamiento del contrato (ad solemnitatem o ad substanciam), con otras clases de formalidades como son las ad probationem y las formalidades de publicidad, que son aquellas atinentes a la comprobación del hecho de su celebración y a la eficacia u oponibilidad del mismo frente a determinados terceros, respectivamente, yerro éste con el que infringió, por error de interpretación, los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil al darles un alcance distinto al que de tales normas se deriva.

En efecto, los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil preceptúan:

Artículo 1.920.-

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

(omissis)

Artículo 1.924.-

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier titulo hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales

. (Resaltado y subrayado añadido)

Como puede observarse, de ninguno de los preceptos transcritos se colige que la titularidad del derecho de propiedad que ha sido trasmitido mediante un contrato de venta autenticado esté condicionada al cumplimiento de la formalidad del registro o protocolización del documento contentivo de la convención, ni mucho menos que dicho derecho no pueda invocarse ni hacerse valer mediante un documento autenticado y –sin distinción- frente a todo tipo de terceros por la omisión de tal formalidad.

El artículo 1.920 del Código Civil establece cuáles son los actos sujetos a la formalidad del Registro, entre los cuales están aquellos traslativos de la propiedad de inmuebles. Ahora bien, de la lectura de la norma no se desprende que la omisión de tal formalidad apareje como consecuencia el no perfeccionamiento del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad del inmueble, ni que el adquirente quede imposibilitado de invocar y hacer valer la titularidad de su derecho frente a todo tipo de terceros.

El primer párrafo del artículo 1.924 del Código Civil establece la consecuencia de que no se de cumplimiento a la formalidad de la protocolización de aquellos actos, documentos y sentencias a los que se refieren los artículos 1.920 y 1.921 eiusdem, al disponer que en estos casos, el documento, acto y sentencia, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

De donde se deduce que son ciertos y determinados tipo de terceros, es decir, sólo aquellos que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble los únicos a los que no les es oponible el acto, documento o sentencia, por la falta de protocolización, de forma tal que no están comprendidos en el supuesto de hecho de dicha norma los denominados terceros indiferentes, es decir, aquellos que no han adquirido y conservado ningún derecho sobre el bien, a quienes, por argumento en contrario, si le es oponible el acto, documento o sentencia, aun cuando no se haya procedido a dar cumplimiento a la formalidad de su protocolización.

Siendo ello así, observa esta Sala que de las actas procesales que conforman el expediente no se comprueba que la parte demandada, PRODUCTOS SARONI, C.A., haya adquirido y conservado derecho alguno sobre el bien inmueble respecto del cual, la parte actora INVERSORA H9, C.A., aduce ser propietaria, de forma tal que el contrato de venta autenticado suscrito entre esta última y el anterior propietario, ciudadano L.A.D., debió ser tenido como suficiente por la recurrida para acreditar la titularidad del derecho de propiedad de la demandante para el momento en que se originaron los daños, y, en consecuencia, para la desestimación de la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, mas aún tratándose de un instrumento privado reconocido, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; el cual hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, documento éste que acredita la titularidad del derecho de propiedad que demuestra su cualidad para pretender la indemnización que reclama, la cual conservó hasta la fecha de interposición de la demanda, oportunidad en la que ya había protocolizado dicho documento.

Con base en lo anterior, juzga esta Sala que la recurrida fundamentó la declaratoria de falta de cualidad de la demandante en una causa falsa e inexistente, a saber, que “(…) la Ley exige un titulo registrado para ostentar la titularidad del derecho de propiedad de un inmueble (…)”, el cual, “(…) no puede invocarse basándose en un documento autenticado (…)”, afirmaciones éstas con las que se desechó indebidamente la demanda, infringiendo por error de interpretación los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil y por falta de aplicación los artículos 1.161 y 1.363 eiusdem, todo lo cual condujo a la falta de aplicación del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según el cual, toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses y a la tutela judicial efectiva de los mismos. Así se decide.

Resuelto lo anterior, este Tribunal, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado de forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho en que cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente les corresponde en nuestro ordenamiento jurídico, para poder declarar la voluntad concreta de la ley que proceda en esta causa, este operador de justicia procede a analizar las pruebas de las partes, en atención a los Artículos 506 de la Ley Adjetiva Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil.-

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y escapa de la esfera dispositiva de su promoverte, consecuencia de lo cual, el juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que lo haya promovido, razón por la cual, este tribunal procede a analizar las mismas de la forma y manera siguiente:

PRUEBAS DE LAS PARTES.-

1. - PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   a).- Produjo por medio fotostático de reproducción documento debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo de fecha Veintisiete (27) de Agosto de 2009, anotado bajo el N° 30, Tomo 151 de los Libros de Autenticaciones, que refiere del contenido de su literatura negociación de compra – venta realizada entre la ciudadana J.C.G. y la ciudadana RASMIN DE J.D.S., sobre siete (07) locales comerciales y dos (02) galpones que conforman parte del Centro Comercial Caroní; así como también consignó en forma fotostática de reproducción documento o data documental debidamente registrada en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 06 de agosto de 1996, Protocolo 1°, Tomo 14, bajo el Nº 3, instrumentos estos, que no fueron desconocidos y mucho menos impugnados en forma activa (Tacha) por la parte demandada, razón por la cual, el Tribunal le atribuye valor probatorio conforme a los alcances del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Así se declara.-

   b).- Consignó la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda ESTADOS DE CUENTAS emitidos por CORPORACIÓN ELECTRÍCA NACIONAL (CORPOELEC), ENERGÍA ELÉCTRICA DE VENEZUELA (ENELVEN) y SERVICIO AUTÓNOMO DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA (SAMAT), que reflejan la deuda que mantiene el Centro Comercial Caroní de forma integral por tales conceptos y que este Tribunal aprecia y valora por emanar de Organismos Públicos, en el entendido, que tales instrumentos son los llamados por la doctrina como de tercera categoría, que merecen fe pública, salvo prueba en contrario, esto es, documentos administrativos, igual tratamiento le merece a este Operador de Justicia el Estado de Cuenta de HIDROLAGO consignado por diligencia el 08 de abril de 2011, que refleja una deuda integral por ese servicio en relación al Centro Comercial Caroní, más no así del local comercial Nº 03 de dicho Centro Comercial y del mismo modo se aprecian y valoran los instrumentos fotostático que rielan a los folios (43, 44, 45 y 46).

   No obstante, la parte demandada consignó en promoción, recibo de pago de los Servicios Municipales constante de un (01) folio útil correspondiente al mes de mayo en relación al Centro comercial Caroni, local Auto periquitos, apto 03 y que este Sentenciador aprecia y valora como documento de carácter administrativo que merece presunción de buena fe por el Organismo del cual emana y en cuanto al contenido de su literatura y por el hecho de no haber sido impugnado por la contra-parte en la presunción de solvencia de los aludidos servicios públicos municipales (IMAU, GAS y DERECHO DE FRENTE) y que adminiculada a la PRUEBA DE INFORME, rielante a los autos a los folios noventa y nueve (99) del expediente, que se valora conforma a los alcances del Artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil, dan certeza de la respectivas solvencias Municipales.- Así se Determina.-

   c).- Consignó contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el Nº 72, Tomo 57, de fecha 30 de agosto de 2006, que acredita la relación arrendaticia existente entre la ciudadana J.C.G. y la Sociedad mercantil demandada SETORFE, C.A. y que concatenado con el documento de compra-venta reseñado en el literal (a) del análisis de los medios probáticos, se deduce la subrogación arrendaticia, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el Artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordada relación con los Artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en poner o sustituir al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador, tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el referido Artículo 20 ejusdem; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la Ley, el comprador se subroga en los derechos de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico y, en razón de que el aludido documento arrendaticio no fue desconocido, ni mucho menos impugnado en forma activa por la parte demandada, este Operador de Justicia, le atribuye valor probatorio conforme a Ley. Así se Declara.-

   d).- Produjo la actora Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y san F.d.l.C.j. del Estado Zulia, en fecha 02 de Junio de 2006, y que este Juzgador aprecia y valora por su carácter de pública y por los hechos que pudo constatar para la fecha (02-06-2006) el referido Tribunal, pero la misma, no aporta elementos de convicción para el mérito de la controversia, ya que la parte demandada a la fecha no era arrendataria del referido local comercial.- Así se Decide.-

   e).- Promovió prueba de Inspección Judicial al inmueble objeto del litigio, sabido que, la parte actora por diligencia de fecha 17 de mayo de 2011, renunció a la misma, razón por la cual, el Tribunal, se abstiene de emitir pronunciamiento.- Así se Declara.-

   f).- Promovió PRUEBA DE INFORME para con el Sistema de Recaudación Municipal (SAMAT), la cual ya fue analizada por este Operador de Justicia, en líneas pretéritas.- Así se establece.-

2. - PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.-

   a).- Consignó la parte demandada en promoción, recibo de pago de los servicios Municipales constante de un (01) folio útil correspondiente al mes de mayo en relación al Centro comercial caroni, local Auto periquitos, y que este Juzgador aprecia y valora como documento de carácter administrativo que merece presunción de buena fe por el Organismo del cual emana y en cuanto al contenido de su literatura y por el hecho de no haber sido impugnado por la contraparte.- Así Se Declara.-

   b).- De igual forma produjo factura de HIDROLAGO que refiere una deuda para con el Centro Comercial Caroní y de la cual, ya este Tribunal, emitió pronunciamiento. Así se establece.-

   c).- Produjo el demandado instrumento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 06 de agosto de 1996, Protocolo 1°, Tomo 14, bajo el Nº 3, que acredita conforme a su literatura la propiedad del inmueble en el señalado para con la ciudadana J.C.G. y que este Tribunal le atribuye valor probatorio como documento público y conforme a Ley.- Así Se Declara.-

   La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

   En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

   En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.

   Mutatis-Mutandi, la demandada de autos con su escrito contestatorio a la demanda, reconocieron lo existencial de la convención arrendaticia y alegaron las defensas previas ya a.s.q.e. los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de Ley, entre ellas, la obligación para el arrendatario de pagar la pensión arrendaticia, situación de solvencia esta, que no fue demostrada o probada en el lapso probatorio que se aperturó al efecto por la accionada de autos, y que a tenor de los dispuesto en el Artículo 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, la demandada no probó el hecho extintivo de su obligación, como lo es, la solvencia con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de FEBRERO y MARZO DE 2011, entre tanto que, la parte actora, no logró demostrar que la parte demandada se encontraba insolvente con el pago de los servicios públicos en relación al local comercial numero tres (03) del Centro Comercial Caroní, no obstante que, la cláusula sexta del contrato establece la obligación por parte de la arrendataria de entregar todos los recibos de los servicios públicos, cancelados sólo al término de la relación arrendaticia, por lo tanto, en el dispositivo del fallo, ha de declararse Parcialmente Con Lugar la acción propuesta.-

   DISPOSITIVO

   Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN F.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:

1. - SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el Ordinal Segundo (2°) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada de autos sociedad mercantil SETORFE, C.A.-

2. - PARCIALMENTE CON LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana RASMIN DIAZ SOCORRO en contra de la Sociedad mercantil SETORFE, C.A.-

3. - Se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 72, Tomo 57, de fecha 30 de agosto de 2006.-

4. - Se ordena a la demandada hacer entrega a la parte actora, el local comercial signado con el Nº tres (3), que forma parte del Centro comercial Caroní, ubicado en la calle 98, Nº 53-23 del Barrio A.E.B., Parroquia C.A. de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.-

5. - Se condena a la parte demandada a cancelar la suma de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00) por concepto de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte accionante referido a los meses de Febrero y Marzo de 2011, más los intereses moratorios causados desde el día 06 de febrero de 2011 y los que se sigan generando hasta el día que sea cancelada la suma adeudada, para lo cual se ordenará oficiar al BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, a los fines de que realice el cálculo de los intereses respectivos.-

6. - Debido a la naturaleza parcial de la decisión, no hay condenatoria en costas.-

   PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE.-

   Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN F.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintiún (21) días de junio de dos mil once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

   El Juez,

   Abog. I.P.P.L.S.,

   Abog. A.A.R.

   En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las once y veintitrés minutos de la mañana (11:23 a.m.)

   La Secretaria,

   Abog. A.A.R.